| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO:
1. A Administração do Condomínio do prédio sito na …, no …, veio intentar a presente acção declarativa de condenação, com processo comum na forma sumária contra a sociedade B…, Lda., sociedade comercial por quotas com sede na Rua …, pedindo a condenação da Ré na realização das obras e reparações necessárias para eliminar as anomalias e deficiências de acabamentos (que identifica na PI) existentes no edifício sito na Praceta …, de forma a torná-lo apto ao fim a que se destina.
Para tanto alegou que exerce a administração do condomínio do prédio sito na Praceta …, que foi construído pela Ré, que igualmente vendeu as fracções autónomas que o compõem aos seus actuais proprietários. Sucede que foram detectados inúmeros defeitos no prédio em questão, tendo a Ré sido advertida da sua existência. Os referidos defeitos levaram a que fossem efectuadas duas vistorias pelo Departamento de Planeamento e Gestão da Câmara Municipal do …, cujo resultado se encontra plasmado nos respectivos relatórios juntos aos autos. A Ré não procedeu à eliminação dos defeitos existentes no edifício, apesar de para tanto ter sido interpelada pela Autora.
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2. Regularmente citada, veio a Ré apresentar contestação, invocando desde logo a caducidade do direito da Autora na eliminação dos defeitos existentes no prédio, uma vez que esta tem conhecimento dos mesmos pelo menos desde 10 de Janeiro de 2006. Acresce que o resultado da primeira vistoria realizada ao edifício foi comunicado pela Autora à Ré em 10.09.2009, muito mais de um ano depois de aquela ter tido conhecimento de tal resultado. Uma vez que a presente acção deu entrada em Tribunal em 23.02.2010, o direito à eliminação dos defeitos caducou. A Ré invocou ainda a caducidade do prazo legal de garantia da obra, que terminou em 20.01.2010, atendendo à data da constituição do condomínio do prédio. Por outro lado, a Ré sustentou que sempre procurou resolver as anomalias e defeitos de construção do prédio.
Conclui pedindo a sua absolvição do pedido.
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3. A Autora apresentou um articulado de resposta à contestação, pugnando pela improcedência das excepções invocadas pela Ré e reafirmando o sustentado na petição inicial.
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4. Foi proferido despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida.
5. Realizou-se a audiência de julgamento, com observância das legais formalidades.
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A final foi proferida sentença que decidiu:
Julgar a acção procedente e, em consequência, condena a Ré B… Lda. na eliminação das fissuras nas paredes exteriores do edifício e dos vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave do prédio sito na ….
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Inconformada com o teor da decisão veio a Ré interpor recurso, concluindo as alegações da forma seguinte:
Não obstante ter ficado provado nos autos que a construção do prédio foi concluída no ano de 2004, tendo o Alvará de Licença de Utilização sido emitido pela Câmara Municipal do …em 14.12.2004 e que o Condomínio do prédio foi constituído por acta da Assembleia-Geral de Condóminos realizada em 20.01.2005, assim como que a presente acção apenas deu entrada em tribunal a 23.02.2010, a sentença recorrida entendeu que não se verificava a caducidade do prazo legal de garantia da obra, de 5 anos, previsto no artigo 1225º, nº 1 do Código Civil, tal como alegado pela Ré ora Recorrente.
Prazo legal de garantia que, no presente caso, por se tratar de um prédio constituído em propriedade horizontal e os defeitos se reportarem às partes comuns do mesmo, deve começar a ser contado desde a data de constituição do Condomínio, cuja administração passou a deter a responsabilidade legal por aquelas, ou seja, em 20.01.2005, tendo caducado em 20.01.2010.
A sentença recorrida entendeu que o decurso do mencionado prazo sofreu um impedimento da caducidade, por reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido (a Ré ora Recorrente), segundo o previsto no artigo 331º, nº 2 do Código Civil, dado que para o tribunal “à quo” a realização de obras pela Ré no prédio em questão, durante o primeiro trimestre de 2007, consubstancia o reconhecimento por parte desta do direito à eliminação dos defeitos que assiste à Autora, na medida em que, com tal actuação, se pretendia produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo (designadamente a interposição da acção judicial).
Este entendimento da sentença recorrida não é correcto, porquanto, em primeiro lugar, o acto impeditivo da caducidade quando esta se refere ao direito de propor uma acção em tribunal é, segundo o artigo 267º do Código de Processo Civil, o acto da proposição da acção, isto é, o acto de recebimento na secretaria judicial da respectiva petição inicial, o qual só ocorreu no caso destes autos em 23.02.2010.
Por outro lado, em segundo lugar, e conforme resultou igualmente provado nestes autos, as obras que a Ré ora Recorrente realizou, no primeiro trimestre de 2007, no prédio administrado pela Autora consistiram em trabalhos de reparação e isolamento da cobertura e parqueamento (cave) do prédio; todavia, as obras objecto da sentença condenatória consistem na eliminação das fissuras nas paredes exteriores do edifício e vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave do mesmo prédio, pelo que não há coincidência entre umas e outras que permita sustentar que existiu o aludido reconhecimento por parte da Ré ora Recorrente do direito à eliminação dos defeitos que assiste à Autora ora Recorrida.
Em terceiro lugar, não é de todo verdade que com tal actuação da Ré ora Recorrente se tenha pretendido produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo, na medida em que volvidos alguns anos a Autora ora Recorrida propõe uma acção em tribunal para alcançar o mesmo fim, ou seja, a eliminação de defeitos.
Referem Pires de Lima e Antunes Varela que: “O simples reconhecimento do direito, antes do termo da caducidade, por aquele contra quem deve ser exercido, não tem relevância se, através desse reconhecimento, se não produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo. Só nos casos em que o reconhecimento assuma o mesmo valor do acto normalmente impeditivo é que deixará de verificar-se a caducidade.” (Cfr. Código Civil Anotado, Vol. I, pp. 295-296)
Conforme sublinha Vaz Serra, “ a caducidade é estabelecida com o fim de, dentro de certo prazo, se tornar certa, se consolidar, se esclarecer determinada situação jurídica; por isso, o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ter o mesmo efeito de tornar certa a situação.” – o que não ocorre nos autos. (em Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 107º, p. 24)
Refere ainda Vaz Serra o seguinte: “Não basta, porém, para este fim qualquer reconhecimento. É preciso que este seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade. Assim, se se tratar de prazo de proposição de uma acção judicial, deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes de sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido.” – o que não é manifestamente o caso dos autos. (em “Prescrição e Caducidade”)
Neste sentido, veja-se também o Acórdão da Relação de Lisboa, de 30-11-1977, BMJ 273º - 316: “O reconhecimento do direito como causa impeditiva da caducidade (nº2 do art. 331º) tem um conteúdo muito diverso do reconhecimento do direito como causa interruptiva da prescrição (art. 325º), não bastando, para fins de caducidade, qualquer reconhecimento, pois é preciso que este seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito à caducidade.”
Por fim, mas não menos importante, a vingar o entendimento perfilhado na sentença recorrida teríamos que sempre que um construtor/vendedor de um imóvel efectuasse a reparação de defeitos dentro do prazo legal de garantia de cinco anos previsto no artigo 1225º, nº 1 do Código Civil, tal facto impediria a caducidade do referido prazo, tendo como efeito ou o seu afastamento definitivo, ou sujeitando o exercício do direito a um novo prazo de caducidade.
Situação que significaria a possibilidade, certamente não querida pela lei, de poder prolongar, quase eternamente, no tempo o prazo legal de garantia da construção/venda de um imóvel, cada vez que estando perante o término daquele prazo novos defeitos fossem denunciados e reparados; prazo legal de garantia que foi fixado apenas em 5 anos, salvo convenção (para prazo superior).
Parece curial concluir que se verifica um erro de julgamento, tendo ocorrido nos presentes autos a caducidade do prazo legal de garantia da obra, o que implica a absolvição da Ré ora Recorrente do pedido.
Ao ter decidido em contrário, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 331º e 1225º, nº 1, ambos do Código Civil.
Conclui no sentido de dever o presente recurso de apelação ser julgado procedente por provado, e em consequência ser revogada a sentença recorrida, absolvendo-se a Ré ora Recorrente do pedido, com todas as consequências legais.
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O Autor respondeu ao recurso, concluindo da forma seguinte:
A Ré ora Apelante construiu o edifício identificado na P. I. e posteriormente vendeu a cada um dos Condóminos as suas fracções autónomas.
Desde 10 de Janeiro de 2006 que a Autora tem conhecimento que começaram a surgir defeitos na construção, tendo para tal alertado a Ré.
A Ré depois de alertada, em relação a alguns dos defeitos reparou-os, tendo contratado em Dezembro de 2006 a empresa M…., Lda..
Como subsistia a maioria deles foram efectuadas duas vistorias ao prédio em 22.02.2008 e 22.03.2009, nas quais foi identificada a existência de defeitos e descritos pormenorizadamente todos os problemas existente e sua solução.
Tendo em Junho de 2009 sido corrigida pela Ré mais uma situação apontada na vistoria de 22.03.2009.
O simples reconhecimento dos defeitos pela R. é suficiente para que se entenda terem sido reconhecidos os direitos que a A. se arrogou na presente Acção.
Tanto mais que a A. sempre entendeu que a Ré actuava no sentido de resolver todas deficiências nas partes comuns do prédio.
Razão pela qual levou que a A. adiasse a propositura da acção.
Tendo a R. comprovadamente, criado a convicção do condomínio de que iria proceder às reparações no prédio, pelo que será manifesto abuso de direito reconhecer a caducidade do seu direito, ou por outro modo, permitir-se à Ré a exoneração das suas responsabilidades pelo decurso de um prazo, que pelo seu comportamento e em prejuízo da A. foi sendo ditado.
O n.º 2 do artigo 331.º do Código Civil dispõe que, quando se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
O reconhecimento dos defeitos nas partes comuns do prédio por parte da Ré (artigo 331.º n.º 2 do Código Civil), a qual procedeu a algumas reparações, que se estenderam por 2006 e primeiro trimestre de 2007, e ainda Junho de 2009, não tendo no entanto sido eliminados definitivamente constitui facto impeditivo da caducidade do direito à eliminação de defeitos a que se refere o artigo 1225.º n.º 2 in fine n.º 3 do Código Civil.
Assim entende a Apelada que o reconhecimento por parte do vendedor/construtor de um prédio da responsabilidade pela eliminação de defeitos detectados nesse prédio, acompanhado de uma actuação consentânea com tal reconhecimento, impede a caducidade do correspondente direito.
Razão pela qual a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” na sua Douta Sentença refere que a Ré deve ser condenada no pedido de eliminação dos defeitos.
Uma vez que com a “realização de obras pela Ré no prédio em questão, durante ao primeiro trimestre de 2007, consubstancia o reconhecimento por parte desta do direito à eliminação dos defeitos que assiste à Autora…”
Pelo que bem andou a Juiz “a quo” ao julgar improcedente a invocada excepção de caducidade e procedente a acção condenando a Ré, ora Apelante no pedido formulado pela Autora na Petição Inicial.
Não tendo assim violado a Juiz “a quo” quaisquer normas, nem tão pouco os artigos 331.º e 1225.º n.º 1 do Código Civil.
Assim sendo, deliberando o Tribunal “ad-quem” pela confirmação da Douta Sentença ora reconhecida, far-se-á a devida justiça.
Conclui no sentido de ser confirmada a sentença recorrida, por não ter qualquer contradição ou defeito que a invalide.
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FUNDAMENTAÇÃO
A) DE FACTO:
Com relevância e interesse para a decisão do mérito da causa resultaram provados os seguintes factos:
1. A Autora exerce a administração do Condomínio do prédio sito na …, construído pela Ré e cujas fracções autónomas foram vendidas por esta aos seus donos (Alínea A) dos factos assentes);
2. A construção do prédio foi concluída no ano de 2004, tendo o Alvará de Licença de Utilização sido emitido pela Câmara Municipal do … (CMB) em 14.12.2004 (Alínea B) dos factos assentes);
3. O Condomínio do prédio foi constituído por acta da Assembleia-Geral do Condóminos realizada em 20 de Janeiro de 2005 (Resposta ao quesito 1º da base instrutória);
4. No último trimestre de 2005 existiam materiais de construção da Ré no edifício e esta mantinha em seu nome o contrato de telefone do Condomínio do prédio. (Alínea L) dos factos assentes);
5. O facto de algumas transferências contratuais respeitantes ao Condomínio, entre a Ré e a anterior Administração do Condomínio terem ocorrido apenas em Novembro/Dezembro de 2005, ficou a dever-se à circunstância de só nessas datas aquelas terem sido solicitadas (resposta ao quesito 11º da base instrutória).
6. No dia 10.01.2006 (data a partir da qual a Autora tem conhecimento das deficiências ou anomalias da construção do prédio em causa) reuniu a Assembleia-Geral do Condomínio do prédio em questão nos autos, ficando a constar da respectiva acta que:
“Foi abordada a questão das anomalias de construção do edifício, anomalias essas ainda da responsabilidade da empresa construtora.
Uma vez que os actuais proprietários e anterior Administração já tomaram a iniciativa de dar conhecimento ao construtor dessas deficiências, fica agora a nova administração encarregue de fazer um novo relatório com as anomalias do prédio em causa.
Relatório esse que imporá uma data limite para reparação dessas anomalias, sendo que após esse prazo a Administração terá plenos poderes para pedir vistorias à Câmara Municipal do …, assim como avançar com o processo por vias judiciais caso não se obtenha resposta favorável.” (Alínea J) dos factos assentes e resposta ao quesito 2º da base instrutória);
7. Em 21.12.2006 a Ré celebrou com a empresa M…., Lda. um contrato de empreitada para executar os trabalhos de reparação e isolamento quer da cobertura, quer do parqueamento (cave) do prédio (resposta ao quesito 3º da base instrutória);
8. Entre Janeiro e Março de 2007 a Ré procedeu, através da empresa M…… Lda., a trabalhos de reparação e isolamento, quer da cobertura, quer do parqueamento (cave) do prédio (resposta ao quesito 4º da base instrutória);
9. Em 22.02.2008 teve lugar uma vistoria ao prédio em causa nos autos, requerida pela Autora ao Departamento de Planeamento e Gestão da CMB (Alínea C) dos factos assentes);
10. No âmbito desta vistoria foi elaborado pelo Departamento de Planeamento e Gestão Urbana da CMB o Auto de Vistoria n.º … em que, além do mais pode ler-se “… tendo verificado a existência das seguintes anomalias:
Fissuras nos paramentos do corpo balançado localizado no alçado posterior e ainda na zona das juntas de dilatação entre edifícios;
Vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave;
A alimentação à rede de incêndios do parqueamento (carretel) é feita a partir da alimentação (localizada no tecto da cave) à bateria de contadores e encontra-se executada em ferro galvanizado, embora não se encontre prevista no projecto de rede de águas aprovado em 2003/04/08;
A alimentação ao prédio (bateria de contadores) está executada em PVC, em conformidade com o projecto da rede predial de águas aprovado em 2003/04/08.
Para correcção das anomalias referidas é necessária a execução das seguintes obras:
Tratamento e reparação das fissuras, bem como das juntas de dilatação, com materiais adequados e pintura do edifício.
Impermeabilização eficaz e pintura das paredes de betão do estacionamento (cave).
Substituição da ligação ao carretel que deverá ser feita, no exterior, a partir do ramal de alimentação, no troço compreendido entre a caixa de ramal e a parede da cave, em ferro galvanizado.” (Alínea D) dos factos assentes);
11. A CMB, Departamento de Planeamento e Gestão Urbana, enviou à Autora o oficio n.º 583/DF, com o assunto “RE/17/08/ Local da Obra: …, 2”, em que, além do mais se pode ler:
“… informa-se que as anomalias detectadas no local à margem identificado, e que constam no Auto de Vistoria de 46/08, são deficiências de acabamentos, encontrando-se deste modo, cobertas pela garantia de construção, cuja licença de utilização se encontra titulada pelo Alvará de Licença de Utilização n.º …, emitido em 14/12/2004.” (Alínea E) dos factos assentes);
12. No dia 22.03.2009 teve lugar nova vistoria ao prédio requerida pela Autora ao Departamento de Planeamento e Gestão da CMB, no âmbito da qual foi elaborado o Auto de Vistoria n.º 35/09, em que, além do mais, pode ler-se “… tendo verificado a existência das seguintes anomalias:
Fissuras nas paredes exteriores do edifício, designadamente na zona das juntas de dilatação entre edifícios;
Vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave;
A grelha de ventilação (saída) do hall de entrada dos fogos encontra-se obstruída;
Da inspecção efectuada ao telhado não se verificou a existência de anomalias visíveis.
Para correcção das anomalias referidas é necessária a execução das seguintes obras:
Tratamento e reparação das fissuras, bem como das juntas de dilatação, com materiais adequados e pintura do edifício.
Impermeabilização eficaz e pintura das paredes de betão do estacionamento (cave).
Desobstrução da grelha de ventilação.
Verificação eficaz da cobertura tendo em vista a detecção de zonas mal impermeabilizadas através das quais possam ocorrer infiltrações, designadamente junto às chaminés.”
Substituição da ligação ao carretel que deverá ser feita, no exterior, a partir do ramal de alimentação, no troço compreendido entre a caixa de ramal e a parede da cave, em ferro galvanizado.” (Alínea F) dos factos assentes);
13. A CMB, Departamento de Planeamento e Gestão Urbana, enviou à Autora o oficio n.º 0438/DF, com o assunto “RE/20/09/ Local da Obra: …”, em que, além do mais se pode ler:
“… informa-se que as anomalias detectadas no local à margem identificado, e que constam no Auto de Vistoria de 35/09, são deficiências de acabamentos, encontrando-se deste modo, cobertas pela garantia de construção, cuja licença de utilização se encontra titulada pelo Alvará de Licença de Utilização n.º …, emitido em 14/12/2004. (Alínea G) dos factos assentes);
14. A obstrução da grelha de ventilação do hall de entrada dos fogos foi reclamada pela primeira pela Autora à Ré após a segunda vistoria realizada pela CMB (resposta ao quesito 7º da base instrutória);
15. E foi corrigida pela Ré, através do Sr. M…, em Junho de 2009 (resposta ao quesito 8º da base instrutória);
16. A realização de algumas obras pela Ré não eliminou em definitivo os defeitos do prédio (resposta ao quesito 9º da base instrutória);
17. No dia 10.09.2009 a Autora enviou à Ré um fax em que além do mais se pode ler “na sequência dos Autos de Vistoria, faxes e cartas enviados a V. Exa. sem resposta até à presente data, informamos que a falta de resposta foi interpretada como sinal de desinteresse, pelo que nos reservamos no direito de tomar as devidas providencias que melhor defendam os interesses dos condóminos, nomeadamente a via judicial.” (Alínea H) dos factos assentes);
18. A Loja do Condomínio enviou uma carta à Ré, datada de 26 de Janeiro de 2010, com o assunto “Denúncia de defeitos de construção/Condomínio …” em que, além do mais, se pode ler:
“Conforme carta anteriormente enviada com o Auto de Vistoria n.º 35/09, onde estão referenciadas as anomalias de construção cuja resolução não tem vindo a ser tratada por V.Exas.
Estas situações, que já chegaram ao conhecimento de V.Exas. através de fax, mas que mais uma vez informamos:
1. Fissuras nas paredes exteriores do edifício, designadamente na zona das juntas de dilatação entre edifícios;
2. Vestígios de infiltração nas paredes de betão da cave;
3. A grelha de ventilação (sida) do hall de entrada dos fogos encontra-se obstruída;” (Alínea I) dos factos assentes);
19. As fissuras nas paredes exteriores do edifício, designadamente na zona das juntas de dilatação, podem não se tratar de defeitos de construção mas de uma situação usual que decorre do comportamento físico dos materiais de construção (resposta ao quesito 10º da base instrutória).
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
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QUESTÃO A DECIDIR:
A questão suscitada no presente recurso consiste em saber se ocorreu a caducidade do prazo legal de garantia da obra, de 5 anos, previsto no artigo 1225º, nº1, do Código Civil.
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DE DIREITO:
Pese embora a argumentação expendida no recurso, acolhemos na íntegra o explanado na sentença objecto de recurso, a que se adere nos moldes que a seguir se expõem.
“Face à factualidade provada nos presentes autos, dúvidas não restam que a questão trazida a juízo pelas partes se insere no âmbito do regime da venda de coisas defeituosas, prevista nos artigos 913º e ss. do Cód. Civil.
Na verdade, tendo resultado provado que a Ré construiu o prédio em causa nos autos e posteriormente vendeu as respectivas fracções autónomas aos seus actuais proprietários, o enquadramento legal da questão tem que ser necessariamente feito com recurso ao aludido regime (a este propósito veja-se, a título meramente exemplificativo, o acórdão do Tribunal do Supremo Tribunal de Justiça de 18.01.2011, proferido no âmbito do processo n.º 1313/03.5TBEPS.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Compra e venda é o contrato mediante o qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço – art.º 874º do Código Civil.
Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á o disposto nos artigos 913º e ss. e ainda, com as necessárias adaptações e em tudo quanto não seja modificado por aqueles, o previsto nos artigos 905º e ss., quanto á venda de bens onerado.
Da conjugação destas disposições legais resulta que o comprador de coisa defeituosa goza do direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, de anulação do contrato e do direito de redução do preço e também do direito à indemnização do interesse contratual negativo.
O exercício destes direitos depende da observância pelo comprador de determinados prazos, designadamente no que diz respeito à denúncia dos defeitos verificados e bem assim a efectivação dos aludidos direitos.
Ora, estando em causa a reparação de defeitos verificados em partes comuns de um prédio submetido ao regime de propriedade horizontal e devendo atribuir-se à ré simultaneamente a qualidade de construtora /vendedora de imóvel destinado a longa duração, há que aplicar, no caso concreto, nomeadamente quanto a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, nos termos do art. 1225, nº 4, do Cód. Civil. Por isso, o direito de reparação tem de ser exercido dentro do prazo legal de garantia de cinco anos – art. 1225, nº 1, do Cód. Civil (veja-se neste sentido, a título meramente exemplificativo, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01.06.2010, proferido no âmbito do processo n.º 4854/03.0TBGDM.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Consequentemente, relativamente a contratos de compra e venda celebrados por vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado, o direito de reparação/eliminação de vícios e defeitos de construção há-de ser exercido dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega do imóvel, devendo a denúncia dos mesmos ser efectuada dentro do prazo de um ano a contar do seu descobrimento, e devendo a respectiva acção ser proposta no ano seguinte à denúncia (cfr. n.ºs 1, 2 e 3, do art.º 1225º, do Cód. Civil).
No caso dos autos resultou provado que a construção do prédio foi concluída no ano de 2004, tendo o respectivo Alvará de Licença de Utilização sido emitido em 14.12.2004. Resultou igualmente provado que a Autora tem conhecimento dos defeitos existentes nas partes comuns daquele pelo menos desde o dia 10.01.2006 (já que, conforme resulta da acta da reunião da assembleia-geral de condóminos realizada nesse mesmo dia, o assunto foi debatido).
Em 21.12.2006 a Ré celebrou com a empresa M…., Lda. um contrato de empreitada para executar os trabalhos de reparação e isolamento quer da cobertura, quer do parqueamento (cave) do prédio, tendo tais trabalhos decorrido entre Janeiro e Março de 2007.
Em 22.02.2008 teve lugar uma vistoria ao prédio em causa nos autos, requerida pela Autora ao Departamento de Planeamento e Gestão da CMB, no âmbito da qual foram detectados vários defeitos no prédio, designadamente, fissuras nos paramentos do corpo balançado localizado no alçado posterior e ainda na zona das juntas de dilatação entre edifícios e vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave. O aludido Departamento concluiu que “as anomalias detectadas no local à margem identificado, e que constam no Auto de Vistoria de 46/08, são deficiências de acabamentos”.
No dia 22.03.2009 teve lugar nova vistoria ao prédio requerida pela Autora ao Departamento de Planeamento e Gestão da CMB, no âmbito da qual foram detectados defeitos no prédio, designadamente fissuras nas paredes exteriores do edifício, nomeadamente na zona das juntas de dilatação entre edifícios, vestígios de infiltrações nas paredes de betão da cave e obstrução da grelha de ventilação (saída) do hall de entrada dos fogos. Mais uma vez concluiu o aludido Departamento que os aludidos defeitos são deficiências de acabamento.
Nesta sequência, a obstrução da grelha de ventilação do hall de entrada dos fogos foi reclamada pela primeira pela Autora à Ré e foi corrigida por esta em Junho de 2009.
Sendo esta a factualidade assente não restam dúvidas a este Tribunal que de facto os vícios apresentados pelo edifício em causa nos autos se tratam de defeitos de construção. Nesta medida, à luz das supra citadas disposições legais a Autora tem direito a que tais defeitos sejam eliminados pela Ré.
Importa então saber se esse direito foi exercido dentro dos prazos temporais legalmente definidos para esse efeito ou se, pelo contrário, tal exercício caducou, conforme defende a Ré.
A este propósito diga-se o seguinte: poder-se-ia colocar a questão de saber a partir de que momento começa a correr o prazo de caducidade de cinco anos previsto no n.º 1 do art.º 1225º do Cód. Civil. Sobre esta matéria existe vasta jurisprudência, sendo hoje pacificamente aceite que tratando-se de acção intentada pela administração de condomínio de imóvel constituído em propriedade horizontal, e com referência necessariamente e só a defeitos existentes nas partes comuns do prédio, o aludido prazo começa a correr a partir da data em que o vendedor/construtor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns. Tal transmissão coincide com a constituição da administração do condomínio, e não, como sucede em relação às fracções autónomas, com o momento da realização das escrituras públicas de compra e venda das diferentes fracções (a este propósito veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29.06.2010, proferido no âmbito do processo n.º 12677/03.0TBOER.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Assim, no caso dos autos o prazo de caducidade de cinco anos começou a correr no dia 20 de Janeiro de 2005, data da constituição da administração do condomínio.
Quanto ao prazo de denúncia dos defeitos, que é, nos termos do disposto no n.º 3 do art.º 1225º do Cód. Civil, de um ano, contado desde a sua verificação, uma vez que a Autora tem conhecimento daqueles desde o dia 10.01.2006 e que no final desse mesmo ano a Ré contratou com uma sociedade terceira a realização de obras tendentes à sua reparação, que ocorreram no primeiro trimestre de 2007, é legitimo concluir que o prazo indicado foi cumprido e bem assim que a Ré reconheceu o direito da Ré à eliminação dos indicados defeitos.
O prazo para a interposição da acção em que se exija a eliminação dos defeitos é de um ano, contado a partir da correspondente denúncia – art.º 1225º, n.ºs 2 e 3 do Cód. Civil.
Assim, quando a coisa vendida seja um imóvel, edificado pelo empreiteiro ou por outrem que o tenha vendido, a denúncia será feita pelo dono da obra ou por aquele que o comprou, dentro do prazo de um ano, após o conhecimento dos defeitos, e a acção instaurada, igualmente, dentro de um ano, a contar dessa denúncia, e tudo isto, dentro do prazo de cinco anos, a partir da entrega do imóvel, sob pena de caducidade.
Deste modo, importa verificar se assiste razão à Ré quando invoca a caducidade do direito da Autora.
Quanto ao prazo de denúncia dos defeitos já se viu que a Autora cumpriu o prazo legalmente previsto para tanto.
Nessa sequência, a Ré reconheceu a existência de defeitos denunciados pela Autora, detectados nas partes comuns do edifício, tendo adoptado procedimentos, avulsos e casuísticos, no sentido de os eliminar, o que não se verificou, sendo que até hoje os defeitos se mantêm.
A caducidade é um instituto especial que actua quando determinado direito não seja exercido dentro de determinado prazo, legalmente fixado.
Nos termos do artigo 329º, do Cód. Civil “o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido”.
Estipula ainda o artigo 328º, do mesmo Código, que “o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine”. No entanto, o decurso do prazo pode ser impedido, já que o art.º 331º, nº 1 do mesmo diploma legal, estatui que “só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo”, a menos que se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, hipótese em que o respectivo nº 2, deste último normativo legal, consagra que “…impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido”.
Ora, esse reconhecimento tem que ser tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade, devendo o reconhecimento impeditivo da caducidade ter o mesmo efeito de tornar certa a situação, “fazendo as vezes da sentença pela qual o direito foi reconhecido” (Vaz Serra, Prescrição Extintiva e Caducidade, nº 107, 232).
É que o simples reconhecimento do direito, antes do termo da caducidade, por aquele contra quem deve ser exercido, não tem relevância se, através desse reconhecimento, não se produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo, porquanto só nos casos em que o reconhecimento assuma o mesmo valor do acto, normalmente, impeditivo é que deixará de verificar-se a caducidade (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil
Anotado, I, 4ª edição, revista e actualizada, 1987, 295 e 296).
Assim, é evidente que o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ser anterior ao termo da mesma.
A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.
E o impedimento da caducidade não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo (veja-se a este propósito o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.11.1998, in BMJ nº 481, pág. 430), esgotando-se ou exaurindo-se com o exercício o direito caducável, não gerando novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição (Aníbal de Castro, A Caducidade na Doutrina, na Lei e na Jurisprudência, pág. 145), a menos que a lei sujeite o exercício do direito a um novo prazo de caducidade, situação que ocorre, precisamente, no caso do artigo 1225º, do Cód. Civil, que contende com o âmbito dos direitos disponíveis.
Ora, tendo a Ré reconhecido a existência de defeitos no imóvel (através da realização das obras que contratou a uma empresa terceira), que tentou reparar, sem sucesso, o exercício do direito conferido à Autora fica sujeito a um novo prazo de caducidade.
Daí que tenham sido respeitados os prazos de denúncia dos defeitos e de instauração da respectiva acção, sendo, por isso, tempestivo o exercício do direito conferido à Autora (uma vez que a presente acção foi interposta em 23.02.2010).
Note-se que para nós é indubitável que a realização de obras pela Ré no prédio em questão, durante o primeiro trimestre de 2007, consubstancia o reconhecimento por parte desta do direito à eliminação dos defeitos que assiste à Autora, na medida em que, com tal actuação, se pretendia produzir o mesmo resultado que se alcançaria com a prática tempestiva do acto a que a lei ou uma convenção atribuam efeito impeditivo (designadamente a interposição da acção judicial).
A este propósito diga-se ainda o seguinte: a prova dos factos que poderiam eventualmente integrar a excepção da caducidade alegada pela Ré competia a esta – art.º 342º, n.º 2 do Cód. Civil. Quer isto dizer que não era à Autora que competia provar que os prazos legalmente estabelecidos para a efectivação do seu direito foram cumpridos. Nessa medida, e atendendo ao que já se disse quanto a esta matéria, o Tribunal entende que não se verifica a excepção invocada pela Ré”
Ao assim decidido, acrescenta-se o seguinte:
Resulta da matéria de facto dada como provada (n.ºs 6, 17 e 18) que, a partir do momento em que começaram a aparecer as anomalias e os defeitos na construção, a A. avisou a Ré por diversas vezes através de cartas e faxes, aceitando esta a existência desses problemas enumerados na P. I. comprometendo-se a repará-los, alguns chegando mesmo a repará-los e outros, contratando uma empresa para o fazer, a suas expensas. Os trabalhos da Ré decorreram no ano de 2007, 2006 e alguns ainda em 2009, conforme factos provados.
Assim sendo, perante este factualismo, e face ao exposto no n.º 2 do artigo 331.º do Código Civil, tem de se concluir, como concluiu a Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” que não chegou a correr o prazo da caducidade de um ano previsto na Lei, quer se considere aqui aplicável o artigo 916.º quer o artigo 1225.º ambos do Código Civil, por se ter aquela por impedida pelo reconhecimento do direito da Autora por parte da Ré.
Donde se conclui que a A. tem direito de exigir da Ré, a reparação das deficiências existentes nas partes comuns do edifício, as quais desvalorizam e impedem a realização do fim a que se destinam, nomeadamente o parqueamento, as fissuras existentes nas paredes exteriores e a racha na junta de dilatação.
Tanto mais que repita-se, o acto de reconhecimento da responsabilidade pela eliminação dos defeitos, o qual foi acompanhado de uma actuação consentânea com esse mesmo reconhecimento, através do Contrato da Empreitada com a empresa M… e Carvalho, Lda, releva para efeitos de impedimento da caducidade do direito em causa.
Esta é a interpretação que temos por consentânea com o defendido por Antunes Varela. Código Civil anot. Vol. I, 4.º ed., pág. 296.
Ainda, conforme tem sido decidido de forma quase uniforme pelo Supremo Tribunal de Justiça, e de que é exemplo o Acórdão de 8 de Março de 2008, em www.dgsi.pt, a “(…) proposta de reparação traduz inequivocamente o reconhecimento, por parte da R. construtora, da existência dos defeitos que se propôs eliminar. Através deste reconhecimento, muito concreto e preciso, não existem dúvidas sobre a aceitação dos direitos da autora, tanto para, nos termos do aludido n.º 2 do artigo 1220.º, o fazer equivaler à denúncia como para, segundo o n.º 2 do artigo 331.º, impedir a caducidade.
O prazo da caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine, preconiza o artigo 328.º do Código Civil.
Para o n.º 1 do artigo 331.º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a Lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, dispõe-se no n.º 2, impede também a caducidade, o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
A caducidade pode, pois, ser impedida mas não interrompida ou suspensa.
Como afirma Aníbal de Castro o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso.
O impedimento da caducidade, como se escreveu no ac. S.T.J. de 1998.11.25, não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo.
Em consequência e atenta à posição dos aqui réus, os mesmos impediram o efeito da caducidade, afastando-a definitivamente, pelo que não poderão os mesmos invocar essa excepção, com base no prazo de 5 anos supra descrito”.
Reportando-nos aos presentes Autos, temos assim que a Ré, em cartas e faxes enviados à A. desde sempre aceitou as reclamações e denúncias respeitantes aos defeitos nas partes comuns, realizou algumas reparações em 2006 e 2007, ou seja, antes das vistorias efectuadas pela C.M.B. reparações que foram insuficientes e não eliminaram os defeitos, tanto mais que a partir da 1.ª vistoria nada mais diz à A.
Resulta do exposto e conforme já supra referenciado, e ao contrário do que entende a Ré e ora Apelante, que houve da parte desta, reconhecimento dos defeitos de construção do imóvel, reconhecimento esse traduzido em cartas, faxes, trabalhos de reparação que não deram resultado, alguns dos quais ainda em Junho de 2009 (N.º 15 da matéria de facto dada como provada, na Douta Sentença ora recorrida), e, por isso, para além de um tal reconhecimento equivaler à denúncia (artigo 1220.º n.º 2 do Código Civil), ele tem um efeito impeditivo do decurso do prazo de um ano destinado a exigir após a denúncia, a eliminação dos defeitos.
Com este entendimento: Ac. do S.T.J. de 08.03.2009 (Alberto Sobrinho) (Revista n.º 372/07-7.ª Secção; Ac. do S.T.J. de 09.12.2008 (Moreira Alves) (Revista n.º 3507/08-1.ª Secção); Ac. do S.T.J. de 19.03.2009 (Fonseca Ramos) (P.334/2009 ou 09 A 0334); Ac. S.T.J. de 28.04.2009 (Maria dos Prazeres Beleza) (Revista n.º 3604/08 e 08133604-7.ª Secção); Ac. S.T.J. de 14.05.2009 (Sousa Leite) (Revista n.º 1905/04.5TBGDM.S1-6.ª Secção); Ac. S.T.J. de 13.11.2009 (Salazar Casanova) (Revista 4073/04.9 TBMAI.P1-6.ª Secção); Ac. S.T.J. de 18.01.2011 (Fonseca Ramos) (Revista 1313/03.5TBEPS.G1.S1); Ac. S.T.J. de 01.06.2010 (Azevedo Ramos) (Revista 4854/03.0TBGDM.P1.S1-6.ª Secção); Ac. T.R.L. de 12.03.2009 (Abrantes Geraldes) (Revista n.º 388/04.4TCSNT-L1-7; Ac. T.R.C. de 15.11.2005 (Monteiro Casimiro) (Revista 2452/05); Ac. T.R.L. de 21.11.2006 (Maria José Simão) (Revista n.º 7407/2006-1); Ac. T.R.L. de 18.02.2009 (Cordeiro Dias) (Revista n.º 0063072); Ac. T.R.L. de 02.02.2006 (Manuel Gonçalves) (Revista n.º 2407/2005-6).
E como refere o Autor na resposta ao recurso, em moldes que sufragamos, acompanha-se a posição do Prof.. Vaz Serra (in Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 107.º 1972, n.º 3515, pag. 24), aliás já referida pela A. na Réplica, ou seja, “se o direito for disponível, e for reconhecido pelo eventual beneficiário da caducidade, não constitui o reconhecimento um meio interruptor de caducidade, pois a circunstância de esse beneficiário reconhecer o direito da outra parte não tem o efeito de inutilizar o tempo já decorrido e abrir novo prazo de caducidade (como aconteceria na prescrição): o reconhecimento impede a caducidade tal como a impediria a prática de acto sujeito a caducidade. Na verdade, se o direito é reconhecido pelo beneficiário, não faria sentido que se compelisse o titular a pedir o reconhecimento judicial do mesmo direito ou a prática, no prazo legal, qualquer outro acto sujeito a caducidade (…). O reconhecimento impeditivo da caducidade, ao contrário do interruptivo da prescrição, não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida, tal como se tratasse do exercício da acção judicial. Pois, com efeito, se o direito é reconhecido, fica definitivamente assente e não há que falar em caducidade.
(…) O reconhecimento impedida a caducidade de um direito disponível porque, feito ele, seria violento e absurdo que o titular do direito tivesse, não obstante o reconhecimento do seu direito, de praticar o acto sujeito a caducidade. Assim, tratando-se de prazo de caducidade do direito de propor uma acção judicial, não seria razoável que o titular desse direito tivesse de propor a acção no prazo legal apesar de a parte contrária haver já reconhecido o direito”.
Donde se entende que bem andou a Juiz “a quo” em julgar a acção procedente por provocada e uma vez que a Ré reconheceu os defeitos e providenciou pela reparação de alguns deles, apesar de não ter eliminado em definitivo esses defeitos do prédio, considerar improcedente a invocada excepção de caducidade.
E é irrelevante que os defeitos antes reparados não coincidam com os ora invocados e provados (as fissuras). É que, a Ré não eliminou todos os defeitos nas reparações que foi fazendo, conforme provado, o que justifica a presente acção. Mas foi fazendo reparações ao longo dos anos, até ao ano de 2009, reconhecendo a necessidade de reparação.
No limite, se outro fosse o entendimento, seria de considerar que a actuação da Ré ao longo dos anos investiu o Condomínio e os Condóminos na confiança de que os defeitos seriam todos reparados, actuando nessa convicção e atrasando a propositura de uma acção judicial, nos moldes narrados nos autos, pelo que, a invocação e procedência da excepção de caducidade constituiria Abuso de Direito, que obstaria à sua procedência, nos termos do art.334º do Código Civil.
Donde se entende que a sentença recorrida não violou quaisquer normas, nem tão pouco os artigos 331.º e 1225.º n.º 1 do Código Civil, improcedendo a apelação.
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DECISÃO
Nos termos expostos, Acordam os Juízes da 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação, mantendo na íntegra a sentença objecto de recurso.
Custas a cargo da apelante.
Lisboa, 3 de Novembro de 2011
Maria Amélia Ameixoeira
Caetano Duarte
Ferreira de Almeida |
