| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
(A) e outros intentaram acção de despejo contra (F) e mulher (L), pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo da sobre loja nº 9-A, do prédio urbano sito no Campo das Cebolas, nºs 1 a 9-A, tornejando para o Arco de Jesus, nºs 1 a 5, na freguesia da Sé, Lisboa, arrendada aos RR.
Fundamentam a sua pretensão no artº 64º, nº 1, al. i), do RAU (falta de residência permanente).
Citados, contestaram os RR., alegando que os proprietários do arrendado nunca nele fizeram quaisquer obras de conservação, o que o tornou inabitável e os forçou a nele não poderem residir.
Foi saneada e condensada a causa, com reclamação, parcialmente atendida, dos AA.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, posto o que o Sr. Juíz proferiu sentença em que, julgando a acção procedente, considerou resolvido o contrato de arrendamento e, em consequência, ordenou o despejo do arrendado.
Inconformados com esta decisão, dela interpuseram os RR recurso de apelação, em cujas conclusões, devidamente resumidas - artº 690º, 1 do CPC -, colocam, nuclearmente, as seguintes questões:
- a falta de realização de obras pelo senhorio e o caso de força maior na previsão da al. a), do nº 2 do artº 64º do RAU;
- o abuso do direito;
- a nulidade da sentença.
Os apelados contra-alegaram, pugnando pela manutenção do julgado.
Cumpre decidir, atenta a factualidade apurada na instância recorrida e constante da decisão impugnada, para a qual, por não ter sido posta em causa nem haver lugar à sua alteração, se remete, ao abrigo do disposto no nº 6 do artº 713º do CPC, na redacção introduzida pelo DL nº 329-A/95, de 12/12.
Na sentença sindicanda entendeu-se que a inabitabilidade do arrendado, por falta de obras de conservação a cargo do senhorio, só obstaculiza à resolução do contrato por falta de residência do arrendatário, se este mostrar uma atitude activa, "quer exigindo obras do senhorio, quer da Câmara, quer fazendo ele próprio as próprias obras", o que no caso não aconteceu e isto porque, "se o inquilino se conforma com a ausência de obras, indo residir para outro local onde passou a organizar a sua vida familiar, então deve dar oportunidade a que o locado sirva de habitação a um inquilino (ou proprietário) mais diligente, e mais interessado na sua conservação".
De tal dissentem os apelantes, desde logo por considerarem estar-se, no caso sub judicio, perante uma siuação de força maior paralisadora da pretendida resolução do contrato de arrendamento ajuizado.
No nº 2 do artº 64º do RAU, prevêm-se algumas situações em que, não obstante a ocorrência de falta de residência permanente, o senhorio não pode resolver o contrato.
São situações consideradas idóneas pela lei para paralisar a relevância da justa causa resolutiva que dimana da estrita consideração da alínea i), do nº 1 do mesmo normativo.
A este propósito, refere Antunes Varela que, "ao afastar o direito de resolução do arrendamento baseado na desabitação do prédio por mais de um ano ou na falta de residência permanente do inquilino no prédio destinado a habitação, sempre que o facto atribuído ao arrendatário resulte de caso de força maior ou de doença, a lei quer efectivamente abranger os casos em que a desabitação ou falta de residência permanente se torna compreensível, aceitável, perfeitamente explicável, em consequência de tais factos exteriores à pessoa do locatário (quanto aos factos inerentes à pessoa do locatário releva o caso de doença), normalmente imprevisíveis ou pelo menos imprevistos, cuja força é superior à vontade normal do homem, que estão na origem da situação" (RLJ, 119º, 275).
Não parece discutível que na órbita do caso de força maior cabem, v. g., situações como a epidemia que grasse durante muito tempo na zona, a falta de água potável para a população em consequência de inundações ou outro cataclismo, a falta de segurança das pessoas, a falta de estabilidade do prédio em consequência de qualquer abalo sísmico recente, a derrocada de parte do prédio arrendado, ou a abertura de fendas no prédio vizinho que ameace a segurança do prédio arrendado (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 64).
Onde as dúvidas surgem e têm dividido a jurisprudência é em relação à falta de realização de obras pelo senhorio, que uns configuram como caso de força maior e outros não, mormente quando o arrendatário as não exige directamente do proprietário, ou denunciando a situação à autoridade administrativa competente.
Subjacente ao conceito de força maior está sempre a ideia de inevitabilidade e irresistibilidade; há-de tratar-se de um facto natural ou humano não querido pelo agente e que este não pode evitar.
Neste enquadramento, na esteira do sobredito ensinamento de Antunes Varela e acompanhando o Ac. da Rel. do Porto de 4-3-96, parece de aceitar a obstaculização à resolução do contrato por falta de obras, quando as circunstâncias do caso tornem compreensível, aceitável e explicável a falta de residência permanente, em consequência de factos exteriores à pessoa do arrendatário, circunstâncias essas normalmente imprevisíveis ou pelo menos imprevistas e cuja força é superior à vontade normal do homem (cfr. CJ, XXI, II, 117).
Vem provado que o arrendado se encontra degradado, tendo os tectos caídos, os vigamentos à vista, a cozinha com os azulejos caídos, as paredes escalavradas com o reboco caído, o pavimento em risco de ruir, os pavimentos de madeira desnivelados e oscilantes, "fendilhação" de todos os tectos e paredes, degradação agravada por infiltrações provocadas por águas fluviais e pela ruptura de água e esgotos em vários pisos, nunca reparadas, não podendo ser consumida água nem electricidade (alínea E) dos factos assentes).
Igualmente vem provado que o arrendado não foi objecto de obras de conservação ou outras, desde data anterior à do arrendamento (alínea F) dos factos assentes), tendo de aceitar-se, pela própria naturêza das coisas, que aqui reside a causa para o seu descrito estado de degradação e de inabitabilidade, a que se ficou a dever a não residência nele dos RR (resposta ao quesito 6º).
Há-de convir-se que, na descrita situação em que se encontra o arrendado, seria irrazoável e diremos até injusto impor-se a alguém que o habitasse.
Se, como observa Antunes Varela, essencial é que o caso de força maior - o tal facto cujos efeitos naturais superam a vontade normal do homem - torne compreensível, justificável, perfeitamente razoável, aos olhos de um julgador compreensível e avisado, a não fixação de residência permanente no arrendado (in ob. e loc. cit.), então nada parece mais justificável e compreensível do que a não residência ou habitação num local com, entre outras, tectos caídos, vigamentos à mostra, pavimento em risco de ruir, infiltrações provocadas pelas águas pluviais e pela ruptura de canos e esgotos em vários pisos e sem água e electricidade, até porque se quizermos ser mais redutores, só por absurdo é de aceitar a residência e permanência de alguém num local onde, como é o caso (basta pensar na possibilidade da sua ruína) existe uma objectiva possibilidade de risco para a sua integridade física e do seu agregado familiar.
Temos, pois, como configurado no caso uma situação de força maior, relevante e impeditiva, ao abrigo da al. a), do nº 2 do artº 64º do RAU, da resolução do contrato de arrendamento com o fundamento na al. i), do nº 1 do mesmo normativo.
E, salvo o devido respeito, a tal não obsta a maior ou menor passividade do inquilino perante a inércia do locador.
As obras em causa, porque necessárias à reposição do arrendado nas condições requeridas pelo fim do contrato (condições normais de habitabilidade) e existentes à data da sua celebração, não podem deixar de ser havidas como obras de conservação ordinária (artº 11º, 2, al. c) do RAU), estando, por isso, a sua realização a cargo dos AA, enquanto locadores (artº 12º, 1 do RAU), sem prejuízo dos RR, enquanto locatários, as poderem realizar (arts. 1036º, 1 do CC e 16º, 4 do RAU).
Trata-se, todavia, neste último caso, de uma mera faculdade e não obrigação, como decorre claramente da própria lei: "... tem o locatário a possibilidade de fazê-las...".
Por outro lado, o incumprimento do locatário da obrigação de avisar o senhorio dos defeitos ou vícios da coisa não se constitui como fundamento justificativo da resolução do contrato, antes e só o impede de se aproveitar do incumprimento contratual do locador (arts. 1038º, al. h), 1033º, al. d) e 1032º do CC).
Mas, admitindo que tal incumprimento, arrastando à não exigência ao senhorio da eliminação das deficiências do arrendado e, logo, da realização das obras para o efeito necessárias, se possa tomar em consideração na ponderação dos interesses que a configuração das situações de força maior por falta de obras pelo senhorio coloca em confronto, temos que, no caso sub judicio, esse incumprimento nem, verdadeiramente, se coloca.
Desde logo, são os próprios AA. a confessar que conheciam o estado de deterioração do prédio (cfr. item 12º da resposta à contestação) e a obrigação de avisar dos defeitos do arrendado que impende sobre o arrendatário só existe no caso dos mesmos defeitos serem ignorados pelo locador (artº 1038º, al. h) do CC); depois, porque vem provado que os RR várias vezes pediram verbalmente para que as obras fossem realizadas, junto do procurador responsável pelo recebimento das rendas, Sr.(MM) (resposta ao quesito 3º).
Não exigindo a lei qualquer formalidade para a reclamação ou exigência de obras ao senhorio, é de entender que a declaração do arrendatário para o efeito colhe eficácia desde que chegue, por qualquer meio, ao conhecimento do senhorio.
Ora, não é crível que perante repetidos pedidos de realização de obras ao procurador dos AA responsável pelo recebimento das rendas, este não lhes tivesse comunicado o pedido dos RR, antes, na atenção da vivência e do relacionamento normal das pessoas, o lógico e o natural é que tal aconteceu (artº 349º do CC), como, de resto, é corroborado pelo facto do mesmo responsável pelo recebimento das rendas ter dito aos RR, há cerca de dois três anos, que estava em curso um processo no RECRIA para que se iniciassem as obras (resposta ao quesito 4º).
Porque bulas, sem ter falado do assunto com os AA, o receptor das rendas se lembraria de sossegar os RR, chamando à colação o Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados?
E se é de aceitar que, face ao montante irrisório de algumas rendas, fruto da conhecida e controversa política do seu congelamento (o que, na situação concreta que nos ocupa, nem sequer é bem o caso, pois uma renda mensal de 30.000$00 em 1989 e sujeita a actualizações, não pode considerar própriamente uma renda irrisória), a imposição de obras de vulto aos senhorios tem algo de violento, não é menos violento obrigar os inquilinos a viver em prédios que deixaram de ter as condições mínimamente exíveis de habitabilidade, para evitarem ser despejados por aqueles que tinham a obrigação de obstar ou impedir que tal situação se verificasse, chocando, inclusivé, com o sentir ético-juridico comum, que alguém possa tirar proveito da negação de interesses sensíveis de outrém (artº 334º do CC), como aconteceria no caso de um prédio ficar livre e devoluto pelo despejo de um locatário que, por falta das condições mínimas de habitabilidade que o senhorio tinha obrigação de lhe assegurar - seja, justificadamente -, deixou de residir permanentemente no locado.
Por tudo o que vem de dizer-se, há, pois, que responder positivamente à primeira das questões enunciadas e ter, como ficou já sobredito, como provada pelos RR, in casu, a excepção do caso de força maior, prevista na al. a), do nº 2 do artº 64º do RAU, consubstanciada na degradação e falta de condições de habitabilidade do locado, por não terem sido realizadas pelo respectivo senhorio as obras necessárias a evitar tal situação, o que obsta ao decretamento do peticionado despejo com o fundamento na al. i), do nº 1 do mesmo normativo.
E, assim sendo, a acção tem forçosamente de improceder.
Pelo exposto, acorda-se, na procedência da apelação, em revogar a sentença recorrida e em julgar improcedente a acção, absolvendo-se os RR do pedido.
Custas em ambas as instâncias pelos apelados.
Lisboa, 05-05-2005
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Roger Sousa |
