Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	6649/16.2T8LSB.L1-6
Relator:	ANABELA CALAFATE
Descritores:	ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS PRAZO DE DENÚNCIA DO SENHORIO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/15/2018
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE / REVOGADA
Sumário:	Aos arrendamentos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do NRAU em que ocorra locação do estabelecimento após a entrada em vigor da Lei 6/2006 - como sucede no caso concreto - aplica-se o art. 1101º al. c) do Código Civil que, na redacção em vigor na data em que foi enviada a carta aludida no ponto 5 dos factos provados, dispunha que o senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I - Relatório Sociedade F. I. F. B., Lda instaurou acção de despejo em 11/03/2016 contra PD e AL pedindo que seja reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento com efeitos a partir de 30/09/2013 e condenação dos réus na entrega imediata à autora do local devoluto e bem assim a condenação do 1º réu no pagamento de indemnização pela sua ocupação indevida após a caducidade do contrato, à razão de 440 € mensais até efectiva entrega, perfazendo a quantia já vencida 13,200 €. Alegou, em síntese: - a autora é proprietária do prédio, que comprou em 10/07/2013; - o réu foi arrendatário de um espaço no rés-do-chão, onde existe uma barbearia, por ter sucedido na posição da sua mãe, que havia celebrado um contrato de arrendamento com o anterior proprietário; - a última renda paga à anterior proprietária era de 24 €; - a anterior proprietária e senhoria denunciou o arrendamento com efeitos a partir de 30/09/2013 e confirmou a denúncia por carta de 19/07/2012; - o réu havia celebrado um contrato de locação de estabelecimento comercial por dois anos com a 2ª ré; - os prejuízos pela privação do uso da sua propriedade podem ser contabilizados em 440 € mensais por ser o valor que o 1º réu recebe da 2ª ré. * Contestaram separadamente os réus, pugnando pela improcedência da acção. * Realizada a audiência final, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos. * Inconformado, apelou a autora, terminando a alegação com as seguintes conclusões: 1ª- O regime vigente à data dos factos e aplicável à denúncia do arrendamento é o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei Nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que entrou em vigor em 27/06/2006 (Art. 65º). 2ª- Foi aceite pelas partes que o arrendamento em causa nos autos é um arrendamento urbano para fins não habitacionais 3ª- A Lei Nº 6/2006 que aprovou o NRAU estabeleceu nos seus Artigos 26º e 28º um regime transitório aplicável aos arrendamentos não habitacionais então vigentes. 4ª- Nos termos do Nº 6 do citado Artigo 26º aos arrendamentos para fins não habitacionais não se aplicava a al. c) do Nº 4 quando ocorra locação do estabelecimento. 5ª- Está assente que in caso existiu locação de estabelecimento comercial – vida Factos Provados Nº 8. 6ª- Ora não se aplicando a al. c) do Nº 4 do Art 26º do NRAU, aplicar-se-á a contrario a alínea c) do Artigo 1101º do Código Civil que expressamente prevê a possibilidade do senhorio denunciar o arrendamento, mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação. 7ª- Está assente nos Factos Provados Nº 5 que essa comunicação do senhorio ao arrendatário foi efectuada e para produzir efeitos decorridos 5 anos ou seja para o final de Setembro de 2013. 8ª- Foi ainda efectuada a comunicação a que alude o Artigo 1104º, do Código Civil reiterando a denúncia do arrendamento para o final de Setembro de 2013 – Factos Provados Nº 6. 9ª- Foram por isso cumpridas todas as formalidades legais e a denúncia do contrato de arrendamento cumpriu assim todos os requisitos legais face à lei então vigente e, consequentemente, a partir de Outubro de 2013 nenhum dos RR. tem qualquer título válido que lhe permita ocupar o imóvel. 10º- Por cautela de patrocínio sempre se dirá que a tese do douto Tribunal recorrido não pode proceder, porque não tem aplicação o Nº 2 do Artigo 1110º, do Código Civil. 11º- Aliás não é possível determinar-se a data de início do arrendamento pela data da escritura habilitação de herdeiros. 12º - Quer a escritura de Habilitação de Herdeiros celebrada em 30/10/2001, quer a Relação de Bens de 13 de Novembro de 2001, que descreve o direito ao arrendamento na Verba Nº 2, são omissas quanto ao início e ao prazo do arrendamento. 13ª- É assim abusivo fixar o dia 30 de Outubro de 2001 como data de início do contrato de arrendamento, pois nenhuma das partes invocou essa data e é a própria sentença recorrida que admite expressamente: “Não temos qualquer prova, elemento indicativo do qual se possa presumir a data que constitui o termo inicial do arrendamento” 14ª- Inexistindo qualquer prova sobre a data de início do arrendamento e sobre o seu prazo, de acordo com as regras gerais da valoração da prova, tem de aceitar-se como válida a afirmação do A. que o arrendamento terminaria em Setembro/2013. 15ª – No mesmo sentido o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22/05/1997, Secção Cível, Processo 132/97, JusNet: 4290/1997, in www.jusnet.pt e os Acórdãos TRL de 14/12/1994 (in CJ, T5, Ano XIX, pág. 147), Ac. TRL de 01/06/1995 (in CJ, T3, Ano XX, pág. 124) e Ac. TRP de 11/12/1995 (in CJ, T5, Ano XX, Pág. 220). 16º- Termos em que se requer a Vs. Exªs. se dignem revogar a douta sentença recorrida substituindo-a por decisão que julgue válida e eficaz a denúncia do arrendamento para final de Setembro de 2013 e em consequência condene os RR. na entrega imediata à A. do local totalmente livre e devoluto, condenando ainda o R. Dimiziani no pagamento de indemnização pela ocupação indevida do imóvel a partir de Outubro/2013 à razão de 440€ por cada mês e até à efectiva entrega do prédio à A./Recorrente, tudo como se pediu e os RR. não contestaram, com o que se fará a costumada justiça. * Apenas contra-alegou a 2ª ré, defendendo a improcedência do recurso. * Colhidos os vistos, cumpre decidir. II - Questões a decidir O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo que as questões a decidir são estas: - se deve considerar-se validamente denunciado o contrato de arrendamento para final de Setembro de 2013 - e se deve ser o 1º réu condenado a pagar indemnização à autora à razão de 440 €/mês * III - Fundamentação A) Na sentença recorrida vem dado como provado: 1. A A. é dona e legítima proprietária do prédio urbano composto por edifício de três lojas, três andares e sótão com uma trapeira, sito na Rua … na freguesia de Socorro, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 442, da referida freguesia e actualmente inscrito na matriz da freguesia de Santa Maria Maior sob o Artigo 844º, conforme o atesta a cópia do Registo Predial junta aos autos que aqui se dá por inteiramente reproduzida; 2. A A. adquiriu o prédio identificado por compra à sociedade “FCI – F. & C. – Imobiliária, Ldª.”, mediante escritura pública celebrada em 10/07/2013, no Cartório Notarial do Dr. Frederico F. S. F., em Lisboa, exarada a fls. 47 do Livro 63-A, como se atesta pela referida escritura, que se junta aos autos; 3. O prédio foi adquirido totalmente livre de quaisquer ónus ou encargos como se afirma na escritura; 4. A posição de inquilino do R. foi-lhe transmitida por sucessão de sua mãe MD que havia celebrado um contrato de arrendamento com o anterior proprietário daquele prédio, sendo a habilitação de herdeiros de 30 de Outubro de 2001 e a relação de bens de 13 de Novembro de 2001; 5. Em 22 de Setembro de 2008 a então senhoria comunicou ao R., por carta registada com aviso de recepção, a sua intenção de denunciar o contrato de arrendamento para o fim do mês de Setembro do ano de 2013; 6. A senhoria veio, por carta registada com aviso de recepção e datada de 19/07/2012, confirmar ao R. a denúncia do arrendamento e a cessação do respectivo contrato para o fim do mês de Setembro de 2013; 7. O R. PD na qualidade de locador de estabelecimento comercial do local de que era arrendatário e senhoria a “FCI – F. & C. – Imobiliária, Ldª.”, celebrou com a R. AL o contrato de locação de estabelecimento comercial existente no rés-do-chão do Nº 200, da Rua T, por dois anos conforme contrato junto aos autos cujo teor aqui se dá aqui por integralmente reproduzido; 8. O R., PD, arrogando-se ao arrendamento sobre o rés-do-chão do Nº 200, da Rua T, e a R., AL, arrogando-se ao direito transmitido mediante o contrato de locação de estabelecimento comercial sobre o mesmo imóvel, estão até hoje na posse do prédio da A.; 9. A A. tentou contactar o R., PD para acordar na entrega daquele espaço por carta de 11/01/2016 e respectivo registo juntos aos autos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido; 10. Em de Fevereiro de 2015, a Ré fez depósito, no valor de 27,00 euros, numa conta bancária no BBVA de era titular a “FCI – F. & C. – Imobiliária, Lda”. * B) O Direito Não vem dada como provada nem foi alegada a data em que foi celebrado o contrato de arrendamento. Mas o 1º réu alegou na contestação que «(…) a posição do inquilino  Réu lhe foi transmitida por sucessão de sua mãe, MD e a esta por seu avô materno, com quem o anterior proprietário do prédio celebrou o contrato de arrendamento vigente»; e a 2ª ré alegou na contestação que a posição de inquilino do 1º réu «lhe foi transmitida pro sucessão da mãe num contrato de arrendamento que, julga, ter sido celebrado pelo avô com o alegado anterior proprietário do prédio.». Além disso, decorre da escritura de habilitação de herdeiros lavrada em 31/10/2001 que foi declarado que o apelado é o único herdeiro da sua mãe MD falecida em 17/01/2001. Portanto, face a essa escritura e ao acordo dos apelados, o contrato de arrendamento deste estabelecimento comercial foi celebrado antes da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27/02. Assim, discordamos da 1º instância ao aplicar o disposto no nº 2 do art. 1110º do Código Civil - reposto pelo art. 3º do NRAU -, com esta argumentação: «In casu, desconhecemos o prazo do arrendamento ou se é indeterminado, pois, repete-se, falta o contrato. As Partes acordam implicitamente, conforme resulta da leitura da p.i. e da contestação do 1º R., que se trata de um contrato de duração indeterminada, mas certo é que não existe contrato junto aos autos e tal cabia à Autora. (…) O ónus cabia à A. da junção do contrato de arrendamento celebrado com o pai da mãe do 1º R: o avô materno. (…) Deve-se considerar que o arrendamento tem o prazo de 10 (dez) anos, pois não há estipulação (no contrato) e a norma supletiva rege neste sentido - nº 2 do art. 1111º do C.C. Foi a 30 de Outubro de 2001, por habilitação de herdeiros e anexo de relação de bens deixada ao Ré por herança de sua mãe, a data em que, para este Tribunal se iniciou a vigência do arrendamento em causa. Não temos qualquer prova, elemento indicativo do qual se possa presumir a data que constitui o termo inicial do arrendamento. Contados 10 anos, que é o prazo supletivo e imperativo (art. 1080º do C.C.) sobre essa data, o contrato terminaria por caducidade em 30 de Outubro de 2011». Na verdade, tem razão a apelante ao invocar as normas transitórias plasmadas no capítulo I e II do Título II da lei 6/2006 e que relativamente aos contratos não habitacionais celebrados antes e depois do DL 257/95 de 30/9 prescrevem, na parte que ora interessa: - os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional; - os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, mas             não se aplica a alínea c) do artigo 1101º do Código Civil; - porém, aos arrendamentos para fins não habitacionais, quando ocorra locação do estabelecimento após a entrada em vigor da Lei 6/2006 - como sucede no caso concreto - aplica-se o art. 1101º al. c) do Código Civil que, na redacção em vigor na data em que foi enviada a carta aludida no ponto 5 dos factos provados, dispunha que o senhorio pode denunciar o contrato mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação. Significa isto, que a comunicação da apelante/senhoria ao apelado/arrendatário por carta de 22/09/2008 da intenção de denunciar o contrato de arrendamento para o fim do mês de Setembro de 2913 e a confirmação da denúncia por carta de 19/07/2012 tiveram como consequência a cessação do contrato de arrendamento. Pretende o apelante ser indemnizado pela ocupação indevida do local pelo montante mensal de 440 €, por ser essa a quantia paga pela apelada Odete. Na cláusula 8ª do contrato referido no ponto 7 dos factos provados (doc. 13 de fls. 14 v. a 17 destes autos) denominado «Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial» consta: «O preço é de € 10.560,00 (dez mil quinhentos e sessenta euros), acrescido de IVA à taxa legal se for caso disso, que a Segunda Outorgante pagará ao Primeiro Outorgante em prestações mensais de € 440,00 (quatrocentos e quarenta euros) acrescido de IVA à taxa legal se for caso disso. Todas as mensalidades serão pagas entre os dias um e oito do mês a que respeitarem, (…) em nome do primeiro outorgante.». Mas o art. 1045º do Código Civil determina: «1 - Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida. 2 - Logo, porém que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.». Portanto, a apelante tem somente direito ao valor correspondente ao dobro da renda de 24 € que era devida pelo apelado/arrendatário, contado desde Outubro de 2013 inclusive até entrega do bem totalmente livre e devoluto. * IV - Decisão Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação, e em consequência: a) reconhece-se a cessação do contrato de arrendamento por denúncia da senhoria com efeitos a partir de 30/09/2013; b) condenam-se os apelados na entrega imediata do local totalmente livre e devoluto à apelante; c) condena-se o apelado PDa pagar à apelante a título de indemnização pela ocupação indevida do local, a quantia mensal de 48 € mensal desde Outubro de 2013 inclusive até sua efectiva entrega livre e desocupado à apelante. Custas em partes iguais por apelante e apelados, sem prejuízo da protecção jurídica concedida à apelada. Lisboa, 15 de Março de 2018 Anabela Calafate António Manuel Fernandes dos Santos        Eduardo Petersen Silva