| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. RELATÓRIO
M instaurou acção declarativa de condenação com processo sumário contra H, pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento referenciado na petição inicial bem como a condenação da Demandada a entregar-lhe o local arrendado livre e devoluto de pessoas e coisas.
Alegou, para o efeito, que:
Foi celebrado um contrato arrendamento para habitação incidente sobre fracção da qual a Autora é, presentemente, proprietária; a Demandada solicitou à Demandante autorização para realizar, aí, as obras referenciadas no primeiro articulado; a Autora autorizou tais obras desde que a Ré obtivesse autorização camarária, procedesse ao reforço estrutural do locado, lhe desse prévio conhecimento do processo e as obras ficassem a fazer parte do imóvel arrendado, sem direito a indemnização; a R. efectuou a demolição de uma parede sem que tenha respeitado as três primeiras exigências; os trabalhos foram, também, para além da autorização concedida, porquanto a Demandada procedeu ainda ao encerramento das varandas da sala e do quarto principal.
A R. contestou, tendo solicitado a sua absolvição do pedido.
Alegou, em síntese, que, antes de iniciar as obras, consultou um arquitecto que concluiu pela desnecessidade de autorização camarária bem como de reforço da parede, por esta não ser estrutural; o aludido encerramento das varandas da sala e do quarto principal ocorreu quando ainda não era arrendatária e a Autora ainda não era senhoria.
Realizaram-se a instrução e a audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou improcedente a acção e absolveu a R. do pedido.
É desta decisão que vem o presente recurso, interposto pela Autora, pelo qual esta solicitou a sua revogação, a declaração de resolução do contrato ajuizado e o decretamento do despejo do local arrendado.
Apresentou, para o efeito, as seguintes conclusões:
A Recorrente, na qualidade de senhoria, pretende efectivar, nos correctos termos legais, o direito de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na demolição de uma parede que, sendo inquestionavelmente estrutural, consubstancia uma alteração substancial da divisão interior do locado; o exercício do mencionado direito de resolução decorre, antes de tudo, da violação, por parte da arrendatária, do dever que sobre ela impende de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente, nos termos no artigo 1038.°, al. d) do Código Civil; a Apelada solicitou à Apelante a efectuação de obras no locado, que passavam pelo prolongamento do espaço da sala para o corredor; a Apelante autorizou a realização das referidas obras mediante a imposição de condições prévias que deviam, em qualquer circunstância, ter sido respeitadas pela Apelada, a saber: obter prévio licenciamento pela Câmara Municipal , proceder ao reforço estrutural do locado com acompanhamento de um engenheiro civil e, finalmente, que lhe fossem prestadas informações sobre o decurso das obras; apesar das condições prévias impostas pela Apelante, a Apelada fez as obras sem preencher essas exigências, ou seja, não respeitou a autorização escrita da Apelante; aliás, o Tribunal a quo decidiu que as obras não se efectivaram à luz das condições expressamente estabelecidas na autorização e que estas não se demonstraram, para todos os efeitos legais, dispensadas, designadamente no que se refere à desnecessidade de prévio licenciamento camarário e/ou reforço estrutural do locado; assiste à Apelante Senhoria o direito de resolução ao arrendamento, dada a factualidade dos autos, por se ter verificado uma alteração substancial da disposição interna das divisões do locado e as obras terem causado deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas, e não justificáveis nos termos dos artigos 1043.° do Código Civil ou 4.° do RAU; a decisão do Meritíssimo Juiz a quo de que não haveria uma alteração substancial da disposição interna das divisões do locado e que as obras não teriam causado deteriorações consideráveis, não é compatível com a factualidade dada como provada no despacho saneador (matéria assente) e com a resposta aos quesitos e respectiva fundamentação; a parede demolida pela arrendatária com vista a prolongar o espaço da sala para o corredor é uma parede estrutural, conforme entendimento do próprio Tribunal recorrido; à luz dos conceitos legais de "alteração substancial" e de "alteração da disposição interna das divisões" verifica-se, perante a factualidade dos autos (em particular os mesmos juízos técnicos que fundamentaram a resposta aos quesitos 6.° a 8.°) que não pode decorrer outro entendimento senão aquele de que a demolição da presente parede estrutural consubstanciou uma alteração substancial da disposição interna das divisões do local arrendado à Recorrida; face ao exposto, o Tribunal a quo não só subsumiu erroneamente a factualidade dos autos à lei aplicável, como, à luz dessa subsunção, desenvolveu errada interpretação jurídica; considerou que não haveria "alteração substancial", na medida em que o espaço aberto pela demolição da parede não seria drasticamente maior do que o espaço representado por uma porta então já existente; tal entendimento é de rejeitar, já que o conceito legal de "alteração substancial" obriga a considerar a substancialidade da alteração sob um prisma muito mais vasto, tendo por referência a fracção autónoma no seu todo; o Meritíssimo Juiz a quo decidiu não se verificar "alteração da disposição interna das divisões" (necessariamente substancial); este entendimento é de apartar, tendo em conta, de igual modo, o direito supra relatado e a factualidade acima descrita; o argumento de que as divisões teriam permanecido "iguais" não pode, de modo algum, proceder, porquanto o alargamento da passagem inevitável e logicamente acabou por atribuir outra configuração, simultânea, a uma e a outra compartimentação do imóvel; mais considerou o Tribunal a quo que as obras em atenção não seriam subsumíveis no conceito de "deteriorações consideráveis", nos termos do artigo 64.°, n." 1, aI. d) do RAU; não tendo existido autorização por parte da Recorrente, na qualidade de senhoria, para que as obras se realizassem nos moldes em que realmente se realizaram, apenas são justificáveis as obras por parte da arrendatária, aqui Recorrida, nos termos dos artigos 1043.° do CC e 4.° do RAU; estas obras consubstanciam, para todos os efeitos legais, o conceito de "deteriorações consideráveis", mais precisamente para os efeitos previstos no artigo 64.°, n.º 1, al. d), do RAU; a presente intervenção sobre o locado, que passou pela demolição de uma parede estrutural, não é justificável nos termos do artigo 1043.° do Código Civil, pois não são reconduzíveis a "deteriorações inerentes a uma prudente utilização" do locado; estas mesmas obras não podem ser justificáveis à luz do artigo 4.° do RAU, ou seja, não perfazem o conceito de pequenas deteriorações necessárias para assegurar o conforto ou comodidade da arrendatária; também aqui, o Tribunal a quo procedeu a uma errada subsunção da factualidade dos autos ao escopo e previsão do artigo 64.°, n.º 1, aI. d), do RAU e, por referência a essa subsunção, expendeu errada interpretação jurídica dos conceitos legais desse normativo; a decisão sob recurso incorre num erro na aplicação do Direito (error in iudicando), sendo, como tal, ilegal e injusta, pelo que deverá ser revogada.
A Recorrida contra-alegou, tendo concluído pela improcedência do recurso.
Concluiu que:
Restringe a Apelante o seu recurso à alegada demolição parcial da parede que faz a ligação entre a sala e o corredor e onde existia já uma porta de duas folhas, tendo a obra consistido no alargamento desse vão e não no suprimento total da parede; pelo contrato de arrendamento, está a inquilina autorizada a realizar "todas as obras de que a casa possa carecer"; na constância do contrato, a Ré e ora Apelada solicitou à A. e ora Apelante "autorização para prolongar o espaço da sala para o corredor, à semelhança do efectuado por outros inquilinos do prédio"; com a autorização de fl. 42 dos autos a ora Apelante e senhoria não rejeitou esse prolongamento, apenas a subordinou a determinadas condições; para cumprimento dessas condições, a Apelada procurou um técnico qualificado para o efeito de indagar da necessidade de autorização camarária da obra, da necessidade de proceder ao reforço estrutural e nomeadamente da colocação de uma viga de aço; pelo parecer escrito que pediu e obteve, a Ré entendeu poder iniciar o alargamento do vão, o que fez; assim, do vão de duas portas e respectiva moldura em madeira pré-existente nessa parede, a Ré mandou alargar tal vão cerca de três fiadas de tijolo para cada lado mantendo uma gola em cima, um espaço de parede dos lados e em baixo dois muretes, de tal modo que a abertura em baixo é menor que em cima; conquanto a Apelante não fundamente já o pedido de resolução do contrato com base na alegada instalação, pela Ré, de marquises nas varandas, no parecer do Sr. Eng.º P tal instalação (que já existia no prédio antes do arrendamento à Ré) correspondia a “uma modificação funcional que pode ter consequências a nível estrutural", tendo o mesmo concluído que "a adaptação de varandas a marquises fechadas deveria ter sido precedida de uma verificação estrutural, além de se tratar, como é sabido, de alterações que a CM encara com reservas embora também com muita permissividade perante obras não autorizadas"; é um facto público e notório por toda a cidade de Lisboa e, sobretudo, na parte Sul do País, essencialmente na zona da grande Lisboa, que proliferam as marquises sem que alguma vez se tenha tido a noticia de que alguma laje da varanda tenha cedido; o parecer do Sr. Eng.º P foi elaborado sem que o mesmo tivesse estado sequer no andar em causa, já que como ele próprio confessou a fl. 85 dos autos, "a informação quanto a paredes suprimidas e outras alterações foram dadas pela proprietário do fogo"; talvez por isso, o apontado Engenheiro referiu, no 4.º paragrafo de fl. 87 dos autos, "... qualquer alteração de compartimentação neste edifício tem de ser encarada com precaução e não pode deixar de ser objecto de análise para que possa ser determinada a forma mais correcta de ser feita essa alteração, caso se verifique a sua viabilidade técnico-económica", sendo que, logo no inicio do referido relatório, condicionou as conclusões do seu parecer como "possíveis consequências"; as consequências que o Arquitecto consultado pela Ré considerou como possíveis são bem outras; a Ré colheu o parecer de pessoa que entendia experiente e qualificada na matéria para a poder aconselhar; o alargamento do vão foi realizado e nenhumas consequências a nível de rachas ou fissuras ocorre, quer no andar de cima quer no andar dos autos; decorridos já quase quatro anos sobre a realização do referido alargamento, não se afigura, pela observação física envolvente, que a mesma possa ser motivo da apreensão pela ora Apelante, até porque, pelas plantas anexas aos autos de fl. 308 a 310, se verifica que ao projecto inicial do prédio foram introduzidas alterações ao nível das paredes e fundações, e porque se tratou, manifestamente, de um alargamento de um vão já preexistente onde existia uma porta larga, de duas folhas, sendo que o alargamento manteve, da dita parede, dois muretes, em baixo e parte da parede dos lados e a parede em cima; o entendimento na doutrina e jurisprudência tem sido o de que o alargamento de vão preexistente não constitui, violação do contrato de arrendamento que conduza à sua resolução, tendo-se manifestado os Tribunais da Relação de Lisboa e Porto sobre tal matéria; a A. não alegou, no seu petitório, que com o alargamento parcial da parede o andar ou o prédio sofressem deteriorações consideráveis, pelo que não o tendo alegado, também não o poderá provar, sendo certo que o Sr. Eng. P que visitou o andar superior afirmou não ter encontrado quaisquer rachas ou fendas que denunciasse qualquer cedência; a Apelada, ao consultar um técnico para o efeito, só demonstra estar imbuída de enorme e evidente boa-fé; o alargamento desse vão, porque não foi completo, além de não constituir uma alteração substancial, não alterou também as divisões internas, já que o corredor e a sala, além de estarem divididos por um septo incompleto, mantêm a sua autonomia funcional; apesar de os fundamentos de despejo estarem tipificados, não podendo aceitar-se fundamentar o despejo em utilização imprudente, sempre se dirá que atento o texto da lei não se pode considerar ter existido tal utilização ; tendo-se a Apelada socorrido de parecer de um técnico que lhe assegurou não ser necessário reforço estrutural ou licenciamento camarário, a Ré, de sua boa-fé, entendeu poder iniciar a obra, o que fez; esta decisão foi reforçada pelas demais situações existentes no prédio, designadamente a de um andar então na disponibilidade da própria Apelante; a Ré Apelada está de inteira boa-fé e não pode, por isso, ser penalizada.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
É a seguinte as questão a avaliar:
· A demolição da parede interna referenciada nos presentes autos consubstancia uma alteração substancial da divisão interior do locado, face ao carácter inquestionavelmente estrutural da mesma, e corresponde a obra geradora de deteriorações consideráveis, o que confere à apelante direito de resolução do contrato de arrendamento neles descrito, designadamente face à violação, por parte da arrendatária, do dever que sobre ela impende de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente, nos termos no artigo 1038.°, al. d) do Código Civil e do disposto nos artigos 1043.° do mesmo Código ou 4.° e 64.°, n.º 1, al. d), do RAU?
II. FUNDAMENTAÇÃO
Fundamentação de facto
Vêm provados os seguintes factos:
1. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Avenida…. com o número de…., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.°, Livro n.° e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de sob o n.º ….;
2. A mesma adquiriu a propriedade do referido prédio urbano por via de sucessão de B;
3. A 4 de Janeiro de 1983, R, cabeça-de-casal da herança de B e seu cônjuge sobrevivo, em representação dos respectivos herdeiros, deu de arrendamento à Ré e ao seu falecido cônjuge, J, a fracção autónoma …correspondente ao segundo andar letra … do prédio urbano referido em A), nos termos constantes do documento de fls. 38/39 dos autos;
4. Nessa altura, convencionaram as partes que o presente contrato seria celebrado pelo prazo de seis meses e sucessivamente renovado por iguais períodos, conforme resulta da cláusula primeira, reportando-se o seu início de vigência a 1 de Janeiro de 1983 e destinando-se o locado unicamente a fins habitacionais;
5. No contrato referido em 3., ficou fixada a renda do locado no montante de Esc. 10.000$00 (dez mil escudos) mensais, devendo a mesma ser paga "(. .. ) em casa do senhorio ou de quem o representar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita" e ainda que "todas as obras de que a casa possa carecer, serão efectuadas pelo inquilino e a suas expensas".
6. O valor da prestação mensal, ao momento da interposição da presente acção, ascende a € 123,00 (cento e vinte e três euros);
7. Em 25 de Novembro de 2005, a R. enviou à A. a carta cuja cópia consta de fl. 41 dos autos onde, designadamente, se escreve "(...) venho por este meio solicitar autorização para prolongar o espaço da sala para o corredor, à semelhança do efectuado por outros inquilinos, respeitando, obviamente, as normas de segurança";
8. Em 29 de Novembro de 2005, a A. enviou à R. a carta cuja cópia consta de fl. 42 dos autos, onde, designadamente, se escreve "(...) só autorizarei as obras a que alude, se concomitantemente se verificarem as seguintes condições: As alterações que propõe, forem autorizadas pela Câmara Municipal. Se proceder ao reforço estrutural do locado, com o acompanhamento de um Engenheiro Civil, pois creio que será necessário proceder à colocação de uma viga de aço com características a determinar. Que me seja dado prévio conhecimento do andamento do processo";
9. Em 5 de Dezembro de 2005, a A. enviou à R. a carta cuja cópia consta de fls. 43 dos autos, onde, designadamente, se escreve "Por lapso, não a informei ( ... ) que as obras que pretende realizar, caso sejam por mim autorizadas ficarão a fazer parte integrante do locado, não podendo por elas pedir indemnização ou alegar direito de retenção";
10. Após os factos descritos anteriormente, a R. procedeu à demolição da parede que separa a sala do corredor, com o propósito referido em 7.;
11. Em 23 de Fevereiro de 2007, a A. enviou à R. a carta cuja cópia consta de fls. 44 dos autos onde, designadamente, se escreve "(...) V. Exa. procedeu à demolição da parede que separa a sala do corredor, sem que todavia tivesse cumprido as condições que lhe impus como condicionantes prévias à minha autorização, conforme minha carta de 29 de Novembro de 2005 (...) De igual forma, gostaria que me desse conhecimento do paradeiro das portas/janelas da varanda e das portas do corredor, que conforme verifiquei, foram removidas por V. Exa, Aproveito ainda o ensejo para lhe pedir que me envie cópia da autorização camarária do encerramento das varandas da sala e do quarto principal";
12. Em 8 de Março de 2007, a R. enviou à A. a carta cuja cópia consta de fl. 45 dos autos, onde, designadamente, se escreve "Quanto à demolição parcial das partes laterais das portas de acesso à sala, informo que, de acordo com as suas instruções, contactei equipa técnica de um atelier que me deu o parecer que anexo à carta. Relativamente ao paradeiro das portas/janelas informo que, segundo instruções do anterior senhorio, foram removidas para a vossa arrecadação sita no n…. desta mesma avenida";
13. Para realização da obra referida em 10., a R. não solicitou autorização da Câmara Municipal, não deu conhecimento à A. do andamento do processo, nem colocou na referida obra uma viga de aço para reforço estrutural;
14. As varandas da sala e do quarto principal encontram-se encerradas em marquise, encerramento para o qual não foi pedida autorização à A.;
15. A demolição da parede referida em 10., foi apenas parcial;
16. O Arquitecto O elaborou o "Parecer Técnico", nos exactos termos que constam da cópia que se encontra a fls. 73 dos autos.
Fundamentação de Direito
As condições impostas pela apelante na sua carta de 29 de Novembro de 2005 não foram respeitadas pela Demandada.
Ainda que, cumprindo o seu ónus probatório, conforme definido no n.º 2 do art. 342.º do Código Civil, a Ré tivesse logrado patentear factos que, insofismavelmente, apontassem para a ausência de necessidade de autorização camarária e para a dispensabilidade da implantação de uma viga de aço para reforço estrutural do locado, exigidos pela Demandante, resulta, com a necessária segurança, da factualidade dada como demonstrada, que a inquilina não deu «prévio conhecimento do andamento do processo» à senhoria, conforme por esta imposto.
Não podemos, neste contexto, considerar que as obras ajuizadas tenham sido validamente autorizadas.
É nesta base fáctica que se impõe realizar a análise da problemática submetida à avaliação deste Tribunal.
O que fica para discutir são os conceitos de «obras que alterem substancialmente (…) a disposição interna das (…) divisões» do locado e de «actos que nele causem deteriorações consideráveis» – cf. al. d) do n.º 1 do 64.º do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo 321-B/90, de 15-10 (doravante também designado como RAU), aplicável no caso sub judice face à data dos factos decisivos da acção.
Estes conceitos enquadram-se e desenvolvem as restrições genéricas que emergem dos art.s 1043.º, n.º 1, 1038.º, al. d), e 1074.º, n.º 2, todos do Código Civil e 4.º do aludido Decreto-Lei.
Estão solida e prolixamente definidos na jurisprudência.
Relevam, aqui, por nos fornecerem elementos de aferição e comparação, os seguintes acórdãos, citados por António Pais de Sousa in Extinção do Arrendamento Urbano Fundamentos Meios Processuais, 2.ª Edição, Coimbra, 1985, págs. 252 e 253: «Tapar com uma porta aparafusada a abertura que fazia a ligação de duas divisões e que apenas possuía um cortinado, não constitui alteração substancial da divisão interna do arrendado (acórdão da Relação do Porto de 23-2-1978, na CoI. Jur., ano Ill, tomo 2, pág. 606)»; «Não integram o fundamento do artigo 1093.°, alínea d), as obras feitas pelo locatário de modo a unir interiormente duas casas abarracadas, uma para forno e outra para garagem, de modo a aumentar esta, com simples destruição de parede divisória (acórdão da Relação de Lisboa de 21-6-1974, no BoI. M. J., n.º 238, pág. 270)»; «A ligação de duas salas por meio de abertura na parede que as separa, não altera substancialmente a disposição interna das divisões do prédio (acórdão da Relação do Porto de 26- 1- 1977, na Col. Jur., ano II, tomo I, pág. 75); «A abertura de dois vãos, em paredes interiores de uma casa, não constitui modificação considerável da disposição interna das respectivas divisões (acórdão da Relação de Lisboa de 6-12-1983, na Col. Jur., ano VIII, tomo 5, pág. 134)».
Para que funcione a invocada alínea do art. 64.º do RAU, não basta alterar a disposição interna das divisões do locado. Se assim fosse, não teríamos grandes motivos de dúvida, já que se cristalizou que a Ré «procedeu à demolição da parede que separa a sala do corredor».
Exige-se, ainda, que essa alteração seja substancial, ou seja, fundamental, que toque na essência, no conteúdo central, naquilo que é axilar e mais relevante.
Neste domínio, pouco mais ficámos a saber. Apurámos que «a demolição desta parede foi apenas parcial» e nada mais. E deveríamos ter colhido muitos outros dados esclarecedores, para poder concluir pelo preenchimento da norma, ou seja, pelo carácter fundamental e essencial da intervenção e pelo desequilíbrio claro e flagrante da disposição interna do imóvel dado de arrendamento. Era ónus da Demandante fazer esta demonstração, por se tratar de factos constitutivos do direito que invocou em Juízo – n.º 1 do art. 342.º do Código Civil.
Tomando os factos assentes, nada podemos concluir no sentido proposto na petição inicial, pelo que não é possível acompanhar a apelante na tese que renovou em sede de recurso.
Algo de semelhante ocorre relativamente aos actos do inquilino geradores de «deteriorações consideráveis». Não bastam as deteriorações; elas têm que ser, também, dignas de serem consideradas, notáveis, muito grandes, importantes.
E não é tudo, na avaliação judicial há que atender a critérios de razoabilidade, de bom senso, a comportamentos medianos ou típicos e a contextos sócio-económicos regulares.
Mais, há que considerar, também, a boa fé do inquilino e a situação em que fica o senhorio em virtude da deterioração assim como a eventual degradação do valor locativo.
Neste sentido, fazia-se constar do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 3.7.1968; JR. 14.º, pág. 727, que «I - A alínea d) do n.º I do art. 1093.º refere-se a todas as modificações consideráveis que impliquem deteriorações que não sejam as prevenidas no art. 1092. do mesmo Código (deteriorações lícitas). II - A caracterização da alteração como substancial depende unicamente do arbítrio judicial devendo o julgador assim considerá-la ou não, dentro dum critério de razoabilidade, atendendo, por um lado, à boa-fé do inquilino, que apenas pretendeu fazer a alteração para seu conforto e comodidade e, por outro, à situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local àquelas comodidades, sobretudo se tal implicar uma desvalorização do valor locativo. III - E tal caracterização há-de ser feita casuisticamente».
Baixando, de novo, à realidade, ou seja, aos factos, é flagrante que não nos fornecem os mesmos elementos suficientes para realizar estas operações lógicas e técnicas, sendo idêntico o ónus demonstrativo.
O Tribunal que proferiu a sentença recorrida decidiu com adequação face à flagrante rarefacção probatória na perspectiva do direito que se quis tutelar.
São relevantes, para o esclarecimento da questão proposta, os arestos jurisprudenciais indicados na decisão posta em crise.
Teve, ainda, razão o Tribunal «a quo» quando referiu os «caminhos» eventualmente susceptíveis de serem percorridos face à ausência de autorização das obras.
Da indicação desses caminhos não se podia extrair, como bem ponderou, que a Demandante estivesse legitimada a pretender o despejo com os fundamentos invocados, no contexto fáctico emergente, já que não ocorre o preenchimento das «fattispecie» relevantes.
Não foi trazida ao recurso a questão da construção da marquise, pelo que não se procederá à sua avaliação.
O que se disse impõe, insofismável e inelutavelmente, a conclusão pelo improcedência da impugnação judicial sob análise.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julgamos a apelação da Autora totalmente improcedente.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 28 Janeiro de 2010
Carlos Manuel Gonçalves de Melo Marinho (Relator)
José Albino Caetano Duarte (1.º Adjunto)
António Pedro Ferreira de Almeida (2.º Adjunto) |
