Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1463/10.1TVLSB.L1-2 |  |
BENFEITORIAS
ABUSO DE DIREITO
LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ
CONTRATO PARA PESSOA A NOMEAR
II - O que é irrelevante, desde o momento em que, prevendo o contrato promessa de arrendamento a possibilidade da promitente arrendatária nomear terceiro para a substituir no contrato, se provou que a mesma nomeou a 1ª R. para adquirir os direitos e obrigações nesse contrato.
III - Com o que esta ficou com o direito de, no termo do período contratual, proceder à remoção «das benfeitorias e outros elementos amovíveis, próprios do exercício da sua actividade, devidamente identificadas no anexo II do presente contrato», de que constavam as divisórias e os aparelhos de ar condicionado.
IV - Vir invocar cerca de três anos depois da realização do contrato de arrendamento a inexistência de qualquer ressalva nele quanto a benfeitorias para as entender de sua pertença, constitui, no contexto dos factos constantes dos autos, uma atitude contrária ao direito merecedora da qualificação de abuso deste, enquanto manifestação da “exceptio doli generalis” que funciona, sempre que, do recurso a interpretações tendenciosas da lei, da utilização de particularidades formais das declarações de vontade ou do aproveitamento de incompleições em regras jurídicas, se pretendam obter vantagens não conferidas pela ordem jurídica e desde que tais práticas sejam consideradas contrárias à boa fé.
IV - Donde se segue que a A. não deveria ter impedido a 1ª R. de remover divisórias e aparelhos de ar condicionado, como a impediu com o arrolamento que intentou e que foi decretado sem audiência da mesma, e em cujo âmbito foram arrolados aqueles bens, tendo-se tornado responsável pelos prejuízos que lhe causou.
Acordam noTribunal da Relação de Lisboa
I - A, instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra B, e contra C, pedindo:
a) a condenação da primeira R. a desocupar o imóvel sito na Rua …, n° 89, R/C, em Lisboa, em 30/6/2010, e a restituír-lho livre e devoluto de pessoas e bens, no estado em que se encontrava à data do arrendamento e com todos os equipamentos que dele fazem parte integrante e que são descritos no auto de arrolamento da providência cautelar a apensar; b) a condenação solidária das RR. a pagarem-lhe a quantia de 51.828 €, a título de cláusula penal, referente aos meses de Julho de 2008 a Março de 2010, acrescida de juros de mora, e ainda a de 1.510 € por cada dia de atraso na entrega, a contar de 30/6/2010.
Alegou, para tal, ter dado de arrendamento à primeira R. o prédio acima identificado, em 18/4/2007, com a renda mensal de 21.500 €, destinando-se o locado à instalação de um centro de comunicações, e que nesse contrato foi fiadora a segunda R., sendo que na altura da celebração do arrendamento o espaço já se encontrava dotado de todo o equipamento para o efeito, e que, findo o mesmo, a locatária teria de o entregar no estado de conservação em que se encontrava à data da outorga do arrendamento. Mais alegou ter a locatária denunciado o contrato em causa para o dia 4/4/2010, tendo posteriormente uma e outra acordado que o mesmo seria entregue até dia 30/6/2010, mediante o pagamento mensal de quantia igual ao valor da renda acima referida. Refere ainda que estando-se a locatária a preparar para retirar do imóvel os bens que o integravam e que ela, A., entende serem seus, requereu o arrolamento dos mesmos, que foi decretado. Acrescenta ainda não ter a primeira R. cumprido a sua obrigação de obter o licenciamento do locado para o fim que ali vinha exercendo, razão pela qual tem de lhe pagar uma quantia a título de cláusula penal, consoante convencionado no contrato.
Contestando, vieram as RR. alegar ter sido uma anterior promitente arrendatária (a D) a fazer as obras e a equipar o locado para o fim em vista, tendo a primeira R. adquirido, por trespasse, realizado em 31/12/2000, o estabelecimento comercial, alegando que a A., então denominada E, teve inteiro conhecimento desse trespasse e autorizou a transmissão da posição contratual da promitente locatária (referida D) para ela, primeira R., sendo que por força do trespasse as rendas lhe passaram a ser cobradas a ela. Referem ainda que tendo em consideração o volume de obras realizadas no local e as alterações verificadas no mercado imobiliário, bem como a necessidade de celebrar o contrato prometido, as partes acordaram numa redução da renda. Chamam a atenção para a cláusula 8ª do contrato promessa de arrendamento de cujo teor conclui que, nada sendo aí dito relativamente a benfeitorias amovíveis e sem carácter de estabilidade, vale para elas o regime estabelecido na lei. Referem que o processo de licenciamento do locado não chegou a ser concluído por ter sido pedida à primeira R. uma quantia não prevista, nem devida por lei, facto em função do qual, ela e a A. acordaram verbalmente que ela ficava desobrigada das penalidades a que alude o contrato de arrendamento, razão pela qual a A. deixou de emitir as notas de débito referentes à mesma. Alegam ainda que a primeira R. só teve que aceitar o prolongamento do arrendamento porque a A., com a sua conduta, a tanto a obrigou, conduzindo a um atraso sensivelmente de três meses na mudança das instalações, isto na medida em que promoveu o arrolamento de bens a cuja entrega a R. não tinha de proceder, por se tratarem de bens que havia adquirido por trespasse, ou por os haver comprado posteriormente e que podiam inequivocamente ser removidos sem qualquer detrimento do locado, o que lhe causou grandes prejuízos. Por isso a R. reconveio, pedindo a condenação da A. no pagamento da quantia de € 710.723,13 e a sua condenação como litigante de má fé, alegando que contava usar os equipamentos e as estruturas amovíveis existentes no locado nas suas novas instalações sitas na Av José … para onde passaria também parte dos equipamentos que tinha na Praça José …, cujo arrendamento também denunciou. Motivo pelo qual já solicitara à F orçamento para a desmontagem das divisórias amovíveis do locado para a referida Av José …, ponderando-se nesse orçamento o aproveitamento dessas divisórias em função do layout das novas instalações, orçamento que previa 8970 € para a desmontagem e € 11.960 para a montagem. Veio, porém, a ter que desistir desse aproveitamento em função da posição da A., pelo que teve que adquirir divisórias novas, no que despendeu € 182.850,56. Acresce que por esse motivo a mudança da R., quer do locado, quer da Praça José … – visto que tinham de mudar em simultâneo para as novas instalações – resultou atrasada, não sendo possível, como a R. pretendia, estar com todos os seus serviços a funcionar na José … em 1/3/2010. Também relativamente aos aparelhos de ar condicionado veio a A. a entender que a R. os não podia retirar, quando esta já solicitara à empresa G que lhe desenvolvesse para as novas instalações um projecto de ar condicionado que fosse compatível com os aparelhos de ar condicionado que existiam, quer no locado, quer na Praça José …, e que custava € 60.877,40. A posição da A. implicou que a referida G tivesse que refazer o projecto de pré instalação de ar condicionado nas novas instalações, o que custou à 1ª R. € 145.200,77, além de que implicou um atraso nas obras das novas instalações de cerca de três meses com o inerente custo das rendas no locado, correspondente a 22.655,00 * três. Por outro lado, durante esses três meses, teve a 1ª R. que assegurar a manutenção dos serviços de segurança nos três diferentes locais, o que determinou um custo de € 47.967,90. Alegam, por fim, que toda a administração da 1ª R e um técnico da mesma estiveram mobilizados para conseguir lidar com a situação criada pela A., dois administradores a 100%, um outro a 75%, o que implicou o montante respectivo de € 32.500,00, € 40.624,00, € 25.687,00 e € 11.624,00.
Replicando, veio a A. manter, no essencial, a posição assumida na petição inicial e contestar o pedido reconvencional, invocando a prescrição do direito de indemnização da primeira R. por referência ao art 482º do CC e referindo que o facto da 1ª R poder ter assumido a posição contratual da inquilina original é irrelevante, na medida em que, em 18/4/2007, a A. e as RR. acordaram celebrar um contrato de arrendamento totalmente novo, sem que tenham ressalvado o que quer que seja relativamente a benfeitorias, pelo que se deve entender ter havido renúncia da 1ª R. a qualquer direito inerente a estas, fazendo relevar ainda não ter autorizado o pretendido trespasse, na medida em que não se verificou a condição de que fez depender a sua renuncia ao direito de preferência. Refere ainda que o referido trespasse não pode influir na acção, visto que as maquinas e equipamentos que foram objecto do mesmo e que se encontram identificados no anexo II ao contrato junto à contestação não coincidem com os bens cujo arrolamento foi requerido e cuja propriedade reivindica nos autos. E que só a partir de Março de 2004 é que passou a emitir recibos de renda em nome da 1ª R, o que fez seu pedido e por motivos fiscais.
Foi ordenada a notificação da primeira R. para esclarecer os valores peticionados a título reconvencional, o que a mesma veio fazer referindo que as verbas peticionadas a titulo reconvencional são: € 151.966,90 relativo a divisórias amovíveis; € 182.850,56 relativo às novas divisórias; € 145.200,77 relativo à montagem de todo o ar condicionado e remodelação do projecto anterior; € 4.340,00 resultantes da aquisição de novas cadeiras; € 110.435,00 custos de afectação do Conselho de Administração e de um Director para resolverem a situação criada pela A; € 67.965,00 referente ao pagamento dos três meses de renda; € 47.967,90 com custos de segurança na … Coelho, na José .. e na José …, em virtude dos três meses de atraso.
A A. respondeu destacando que o valor reclamado é o mesmo que foi pedido reconvencionalmente, mas que se mostra obtido à custa da soma de valores diferentes, o que consubstancia uma alteração de pedido.
Por decisão constante de fls. 426 dos autos foi julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide, no que ao pedido de restituição do locado concerne, por entrega do mesmo à A. na pendência da causa.
Foi elaborado despacho saneador em que foi julgada improcedente a excepção de prescrição do direito de indemnização, sendo relegado para a sentença o conhecimento das demais excepções, tendo sido seleccionada a matéria de facto.
Procedeu-se à audiência final, e foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção, condenando as RR. a pagarem solidariamente à A. a quantia de € 51.828, correspondente à cláusula penal pela não obtenção da licença de utilização do locado, relativa aos meses de Julho de 2008 até Março de 2010, à razão mensal de 2.468 €, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, a contar da citação, à taxa legal sucessivamente em vigor para os créditos de que sejam titulares comerciantes e julgou improcedente, no mais, a acção, absolvendo as RR. do demais peticionado; e julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando a A. a pagar à primeira R. a quantia de € 88.561,46 e improcedente o demais pedido reconvencional, absolvendo a A. do mesmo, condenando ainda a A. como litigante de má fé, na multa de 3 UCs e a pagar às RR. a quantia de 1.000 Euros, a título de indemnização.
II – Do assim decidido, apelou a A., que concluiu as respectivas alegações, nos seguintes termos: (…)
As RR. não ofereceram contra-alegações.
III – Por sua vez, concluíram as alegações do respectivo recurso, nos seguintes termos: (…)
A A. ofereceu contra alegações defendendo a improcedência da apelação das RR.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
IV – O tribunal da 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1 - A Autora denominava-se, anteriormente, E, Confecções, S. A. ( Al. A) da Matéria Assente ).
2 - A Autora tem por objecto a indústria e comércio de confecções e compra, venda e aluguer de bens móveis e imóveis ( Al. B) da Matéria Assente ).
3 - Por acordo reduzido a escrito e datado de 29 de Maio de 1998 a Autora declarou prometer dar de arrendamento a D - Telecomunicações, Lda., contra o pagamento da renda mensal de Esc. 3.700.000$00, a totalidade da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao R/C e cave do prédio sito na Rua Latino …, n° 89, em …, tendo a aludida D declarado prometer receber a mesma fracção autónoma ( Al. C) da Matéria Assente ).
4 - Nos termos do acordo referido em 3 - a fracção prometida dar de arrendamento destinava-se ao exercício da actividade comercial da D - Telecomunicações, Lda. e, nomeadamente, à instalação de um centro de comunicações, prestação de serviços de atendimento e de telecomunicações, de expedição e armazenagem de produtos de marketing, televendas e marketing directo, serviços administrativos e de secretariado, garagem e armazém, designadamente de produtos e equipamentos de telecomunicações informáticos e de electricidade e actividades com essas conexas ( Al. D) da Matéria Assente ).
5 - Nos termos do mesmo acordo o espaço prometido dar de arrendamento foi na data aludida em 3 - entregue à D - Telecomunicações, Lda. para a mesma nele realizar as obras de adaptação, tendo a mesma ficado desde logo autorizada a iniciar a actividade a que se destinava o mesmo espaço ( Al. E) da Matéria Assente ).
6 - Nos termos do acordo referido em 3 - o prazo de duração do acordo prometido era de dois anos a contar da data aludida em 3 -, renovando-se por períodos sucessivos de um ano e, no caso de a D - Telecomunicações, Lda. pretender fazer cessar o mesmo acordo antes do decurso de tal prazo, a mesma constituía-se na obrigação de pagar à Autora o montante das rendas vincendas respeitantes ao período que mediasse entre a data da cessação e a data do fim do prazo do prazo do acordo ( Al. F) da Matéria Assente ).
7 - Nos termos do acordo referido em 3 - a Autora autorizou desde logo a D - Telecomunicações, Lda. a realizar, por exclusiva conta e responsabilidade da mesma, quaisquer obras de alteração, conservação e ou beneficiação interiores ou exteriores ao espaço prometido dar de arrendamento, incluindo a alteração aos projectos de água, electricidade e esgotos, instalação de um “ Call Center “, de sistemas de ar condicionado e ventilação e construção de instalações sanitárias, designadamente na cave, além de outras benfeitorias que se afigurassem necessárias para adaptação do espaço em causa ao fim a que se destinava, tendo sido feito constar que as benfeitorias fixas ou com carácter de estabilidade ficavam a fazer parte do espaço prometido dar de arrendamento, não podendo com base nas mesmas alegar-se direito a qualquer indemnização ou direito de retenção ( Al. G) da Matéria Assente).
8 - Nos termos do acordo referido em 3 - findo o mesmo cabia à D - Telecomunicações, Lda. a remoção das benfeitorias e outros elementos amovíveis, próprios do exercício da sua actividade devidamente identificadas no Anexo II do mesmo acordo e que dele se fez constar fazer parte integrante ( Al. H) da Matéria Assente ).
9 - Nos termos do acordo referido em 3 - a escritura pública do prometido contrato de arrendamento seria celebrada no prazo de 180 dias a contar da assinatura do mesmo acordo, sendo a mesma escritura a realizar em dia, hora e Cartório Notarial a indicar pela Autora mediante carta registada com aviso de recepção expedida com pelo menos 30 dias de antecedência relativamente à data marcada para a realização da mesma escritura ( Al. I) da Matéria Assente ).
10 - Nos termos do acordo referido em 3 - a H, Lda. Declarou obrigar-se a garantir, como fiadora e principal pagadora, quanto ao prometido contrato de arrendamento e ao mesmo acordo, o bom cumprimento de todas as obrigações que para a D - Telecomunicações, Lda., ou para quem a viesse a substituir, resultassem quer do acordo aludido em 3 - quer do contrato definitivo ( Al. J) da Matéria Assente ).
11 - Nos termos do acordo referido em 3 - a Autora e a D - Telecomunicações, Lda. reservavam-se o direito de, cada uma de per si, nomear uma terceira entidade que adquirisse os direitos e assumisse as obrigações para as mesmas emergentes desse acordo ( Al. L) da Matéria Assente ).
12 - Por documento escrito datado de 29 de Dezembro de 2000 dirigido à D - Telecomunicações, Lda. a Autora comunicou à mesma que sem prejuízo do contrato promessa de arrendamento referido em 3 - e segs. renunciava ao direito de preferência que eventualmente lhe assistisse no trespasse da actividade conexa com o “ call center “ instalado e em funcionamento na loja referida em 3 - a favor da primeira Ré. No mesmo documento a Autora fazia constar que tal declaração era válida por um período de 30 dias e emitida sob condição de o contrato definitivo de arrendamento ser celebrado a favor da primeira Ré até ao dia 29 de Fevereiro de 2001, devendo para tal a D - Telecomunicações, Lda. remeter à Autora instrumento de ratificação do contrato promessa, nos termos da cláusula 14a do mesmo, com 30 dias de antecedência ( Al. M) da Matéria Assente ).
13 - A fls. 107 a 113 dos autos consta um documento reduzido a escrito e assinado por David …, na qualidade de gerente de D - Telecomunicações, Lda. e assinado ainda por I, documento datado de 31 de Dezembro de 2000, documento de que se fez constar que a D - Telecomunicações, Lda. declarava ser dona e possuidora de um estabelecimento comercial de call center que se encontrava instalado e a funcionar numa loja sita no R/C e cave do prédio sito na Rua Latino …, n° .., em … e que para o efeito a mesma celebrara, na qualidade de promitente locatária e com a ora Autora, como promitente locadora, um contrato promessa de arrendamento daquela loja e que do estabelecimento em causa faziam parte as máquinas, utensílios, equipamentos, construções e demais activos identificados no Anexo II, além dos trabalhadores identificados no Anexo III e dos clientes, identificados no anexo IV, anexos esses que foi então declarado fazerem parte integrante de tal acordo ( Al. N) da Matéria Assente ).
14 - Através do mesmo documento aludido em 13 - a D - Telecomunicações, Lda. declarou ainda ser a mesma parte nos contratos de fornecimento, prestação de serviços e outros identificados no Anexo V ao mesmo acordo, dele fazendo o mesmo parte integrante e ser devedora das quantias referidas no Anexo VI ( Al. O) da Matéria Assente ).
15 - No documento referido em 13 - fez-se constar que a D - Telecomunicações, Lda. declarava trespassar à ora primeira Ré nestes autos, que o declarava adquirir, contra o pagamento da quantia de Esc. 241.035.143$00 pela ora primeira Ré à D - Telecomunicações, Lda., o estabelecimento, trespasse esse com todos os trabalhadores, elementos materiais e imateriais que o compunham, incluindo todos os direitos e obrigações inerentes e identificados nos Anexos II e III, trespasse com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2001 ( Al. P) da Matéria Assente ).
16 - No documento referido em 13 - foi feito constar que em consequência do aludido trespasse e integrado no mesmo, a D - Telecomunicações, Lda. transmitia para a ora primeira Ré a posição de promitente locatária no contrato promessa aludido em 3 - e segs., tendo sido feito constar que tal transmissão já fora aceite pela ora Autora, na qualidade de promitente locadora ( Al. Q) da Matéria Assente
17 - No documento referido em 13 - e segs. constava que o preço aludido em 15 - devia ser pago pela ora primeira Ré à D - Telecomunicações, Lda. num prazo máximo de três anos, tendo tal preço sido fixado tomando em consideração, designadamente e para além do mais, que o contrato promessa de arrendamento referido em 3 - e segs. se encontrava válido e em vigor e que todas as rendas já vencidas se encontravam pagas, tendo ainda sido feito constar que a D teria obtido o acordo prévio da Autora quanto à transmissão da posição contratual de promitente arrendatário da fracção referida em 3 - da mesma para a ora primeira Ré, com manutenção de todas as condições contratuais previstas no contrato promessa de arrendamento aludido em 3 - e segs. e que a Autora tinha renunciado a qualquer direito de preferência que eventualmente lhe assistisse em consequência do trespasse para a primeira Ré ( Al. R) da Matéria Assente ).
18 - Por carta datada de 30 de Abril de 2004 a D - Telecomunicações, Lda. e a primeira Ré comunicaram à Autora que, na sequência da ratificação pela primeira Ré de todos os termos do contrato promessa de arrendamento referido em 3 - e segs., solicitavam que a demandante passasse a emitir os recibos de renda a favor da primeira Ré como, aliás, o do mês de Março de 2004, tendo ainda a Ré e a D comunicado que se previa para muito breve a emissão da licença de utilização do estabelecimento para poder ser celebrado o contrato de arrendamento definitivo a favor da primeira Ré ( Al. S) da Matéria Assente ).
19 - Por acordo reduzido a escrito e datado de 18 de Abril de 2007 a Autora declarou dar de arrendamento à primeira Ré e esta declarou tomar de arrendamento, contra o pagamento da renda mensal de 21.500 Euros, a fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao R/C e cave do prédio sito na Rua Latino …, em … ( Al. T) da Matéria Assente).
20 - Nos termos do acordo referido em 19 - o local dado de arrendamento à primeira Ré destinava-se ao exercício da actividade comercial decorrente do objecto da primeira Ré e, nomeadamente, à instalação de um centro de comunicações, prestação de serviços de atendimento e de telecomunicações, de expedição e armazenamento de produtos de marketing, televendas e marketing directo, serviços administrativos e de secretariado, garagem e armazém, designadamente de produtos e equipamentos de telecomunicações, informáticos e de electricidade e actividades com estas conexas ( Al. U) da Matéria Assente ).
21 - Nos termos do mesmo acordo o espaço era dado de arrendamento à primeira Ré pelo prazo de duração efectiva de três anos, com início em 3 de Abril de 2007 e termo no dia 3 de Abril de 2010, renovando-se por iguais e sucessivos períodos enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes, devendo a denúncia ser feita com uma antecedência mínima de 120 dias sobre o termo do prazo do acordo ou da renovação em curso, por carta registada com aviso de recepção dirigida à outra parte ( Al. V) da Matéria Assente ).
22 - Nos termos do acordo referido em 19 - a primeira Ré não poderia fazer na fracção autónoma em causa quaisquer obras sem prévia autorização escrita da Autora e as que fossem autorizadas e feitas ficariam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a retenção ou indemnização ( Al. X) da Matéria Assente ).
23 - Nos termos do acordo referido em 19 - a primeira Ré deveria, findo o contrato de arrendamento, restituir à Autora o locado no mesmo estado de conservação em que se encontrava à data da celebração do mesmo acordo, devendo indemnizar a mesma pelos danos que eventualmente tivesse causado ( Al. Z) da Matéria Assente ).
24 - Nos termos do acordo referido em 19 - a segunda Ré declarou assumir solidariamente com a primeira Ré o cumprimento de todas as cláusulas do mesmo acordo, seus aditamentos e renovações até à efectiva restituição do local livre e devoluto de pessoas e bens, mais declarando que a fiança acabada de prestar subsistiria ainda que houvesse alterações da renda no momento fixada e duraria por todo o período de vigência do mesmo acordo ( Al. AA) da Matéria Assente ).
25 - Nos termos do acordo referido em 19 - a primeira Ré obrigava-se a executar desde logo todas as obras que eventualmente fossem impostas pelas autoridades camarárias para a obtenção ou manutenção do licenciamento para a utilização do locado de acordo com a natureza especifica da actividade que aí ia ser desenvolvida pela mesma primeira Ré, assumindo igualmente todos os encargos com a obtenção e manutenção de tal licença ( Al. BB) da Matéria Assente ).
26 - Nos termos do acordo referido em 19 - caso a primeira Ré não obtivesse o licenciamento de utilização referido no prazo de um ano a contar da data de apresentação do pedido de licença de utilização ou o deixasse caducar durante a vigência do mesmo acordo a mesma Ré pagaria à Autora, a título de cláusula penal, a quantia mensal de 2.468 Euros até integral obtenção ou renovação desse licenciamento ( Al. CC) da Matéria Assente ).
27 - O anexo II ao acordo referido em 13 - e segs. referia, como imobilizado do “ call center “, armários, cadeiras, Cisco Servive, computadores, lightpens, Dimm SDram, fax, expansão de memória, impressoras, interface, mobiliário de escritório, projector de vídeo, relógios, software easyphone, micros supramonaural, televisor, unidades climatizadoras, divisórias, bancadas, painel AVAC, painel tomas de iluminação, papeleiras, discos IBM, portão de armazém, mota e outros, devidamente identificados a fls. 293 a 294 dos autos ( Al. DD) da Matéria Assente ).
28 - Quando foi dada de arrendamento à primeira Ré a fracção autónoma referida em 3 - e 20 - o espaço em causa encontrava-se já totalmente adaptado à instalação de um centro de comunicações, estando equipado, nomeadamente, com um posto gerador, grade de segurança com mecanismo automático de recolha no acesso ao piso de estacionamento, paredes divisórias em todo o espaço, rede de alimentação eléctrica e iluminação, infra-estruturas de telecomunicações, sistema e equipamentos de climatização e outros, tendo as obras e instalação da totalidade dos equipamentos destinados à adaptação do espaço aos fins em causa sido levadas a cabo pela D - Telecomunicações, Lda. ( Al. EE) da Matéria Assente ).
29 - Por carta registada com aviso de recepção datada de 2 de Dezembro de 2009, dirigida pela primeira Ré à Autora e que esta recebeu, a Ré comunicou à demandante que, nos termos da cláusula 4a, 2° parágrafo, do acordo referido em 20 - procedia à denúncia do contrato de arrendamento em causa que celebrara com a mesma em 18 de Abril de 2007 relativamente à fracção aludida em 3 - e 20 - e que tal denúncia teria efeitos a partir do próximo dia 4 de Abril de 2010, data em que entregaria à Autora o imóvel, completamente livre e devoluto de pessoas e bens e as respectivas chaves de acesso ( Al. FF) da Matéria Assente ).
30 - Após a carta referida em 29 - a Autora e a primeira Ré acordaram na manutenção da ocupação da fracção referida em 3 - e 20 - pela primeira Ré pelo menos até 30 de Junho de 2010, mediante o pagamento, pela primeira Ré à Autora, de quantia igual ao valor da renda ( Al. GG) da Matéria Assente ).
31 - Em 20 de Maio de 2010 a Autora instaurou contra as ora Rés um procedimento cautelar de arrolamento que correu seus termos na 8a Vara Cível de Lisboa, 3a Secção, sob o n° … e em que a Autora requereu o arrolamento de equipamento que já se encontrava na fracção referida em 3 - e 20 - C) e U) à data do acordo referido em 20 - e, designadamente, dos seguintes bens: - um posto de transformação eléctrica, instalado no piso 0, servindo todo o espaço; - dois portões/grades de segurança, com mecanismo automático de recolha; - paredes divisórias; - revestimento de paredes e chão; - equipamentos de iluminação; - instalação e equipamentos de climatização; - balcão de atendimento; - louças de casa de banho e respectivos acessórios e canalizações; - instalações de ventilação; - mesas e divisórias de trabalho fixas ao chão; - estrutura de anfiteatro, incluindo mesas e cadeiras fixas ao chão; - material de audiovisuais, bens que existiam nas várias salas e espaços da fracção autónoma referida em 3 - ( Al. HH) da Matéria Assente ).
32 - Por decisão proferida em 31 de Maio de 2010 no processo aludido em 31 - foi decretado, sem audição das Rés, o arrolamento dos seguintes bens: divisórias amovíveis; instalações sanitárias equipadas; instalações eléctricas; ar condicionado, revestimento de chão ( com excepção da área da garagem ) e portão automático da entrada ( Al. II) da Matéria Assente ).
33 - No dia 14 de Junho de 2010 procedeu-se ao auto do arrolamento ordenado e referido em 32 -, auto de que se fez constar que os bens arrolados tinham cerca de dez anos e que, por isso, se lhes atribuía 50% do valor apurado, ou seja, o valor de 507.962,95 Euros, tendo sido arrolados os bens constantes de fls. 64 a 68 do apenso, ou seja: - uma porta de correr em vidro, automática; - divisórias; - armários encastrados; - tectos falsos; - revestimentos de paredes e chão; - balcão de atendimento; - portas; - louças de casas de banho e respectivos acessórios e canalizações; - porta de correr de vidro automático; - envidraçado fixo; - estrutura de anfiteatro cadeiras fixas ao chão; - cadeiras; - bancada; - lava louças; - instalações eléctricas; - portão automático seccionado laminado com porta de homem ( acesso garagem );- cacifos; - paredes divisórias; - estrutura metálica tipo “ Handy” para mezzanino; - alvenarias interiores, incluindo reboco; - alimentação eléctrica e iluminação; - telecomunicações (infra-estruturas );- ar condicionado - mono split e multi split; - ventilação; - segurança contra risco de incêndio; - rede de abastecimento de águas e esgotos e- grupo gerador, bens avaliados em 507.962,95 Euros ( Al. JJ) da Matéria Assente ).
34 - Em 5 de Julho de 2010 as Rés procederam à entrega à Autora da fracção autónoma referida em 3 - e 20 -, conjuntamente com os equipamentos arrolados e referidos em 33 -, com excepção do gerador de marca Atlas Copco ( Al. LL) da Matéria Assente ).
35 - A partir de Janeiro de 2004 a Autora passou a emitir os recibos de renda do espaço em causa nos autos em nome da primeira Ré ( Al. MM) da Matéria Assente ).
36 - A primeira Ré apresentou o pedido de licenciamento referido em 25 - e 26 - no dia 1 de Abril de 2007 ( Al. NN) da Matéria Assente ).
37 - O licenciamento referido em 25 -, 26 - e 27 - não foi obtido no prazo de um ano ( Al. OO) da Matéria Assente ).
38 - Face ao referido em 37 - a Autora emitiu em nome da primeira Ré as notas de débito no valor da quantia mensal de 2.468 Euros referentes aos meses de Abril a Junho de 2008, notas de débito que a primeira Ré pagou à mesma ( Al. PP) da Matéria Assente ).
39 - Antes do arrolamento referido em 33 - a primeira Ré pedira um orçamento para forrar as cadeiras do auditório, orçamento esse no valor de 13.640 Euros para 44 cadeiras e a mesma acabou por comprar 20 cadeiras novas, por um preço de 4.340 Euros ( Al. QQ) da Matéria Assente ).
40 - A Autora teve conhecimento que a Ré se instalara no espaço referido nos autos em 2001 ( Resp. aos Qt°s. 1°) e 2°) ).
41 - A partir de 2001 a renda paga à Autora pela utilização do espaço em causa nos autos passou a ser paga pela primeira Ré ( Resp. ao Qt° 3°) ).
42 - A partir da renda referente ao mês de Março de 2004 a Autora passou a emitir os recibos de renda em nome da primeira Ré ( Resp. ao Qt° 4°) ).
43 - A primeira Ré passou, com referência ao ano de 2004 e daí em diante, a emitir declarações de rendimentos para efeitos fiscais em nome da Autora e relativos aos pagamentos referentes à utilização do espaço em causa nos autos ( Resp. ao Qt° 5°)
44 - Aquando da realização de uma vistoria pelos bombeiros ao espaço em causa, com vista à emissão da licença de utilização para o espaço, um bombeiro pretendeu obter um emprego para um familiar seu, na demandada ( Resp. ao Qt° 6°) ).
45 - A Autora deixou de emitir as notas de débito mensais referidas em 26 - ( Resp. ao Qt° 9°).
46 - A Autora concedeu que a primeira Ré lhe entregasse o espaço em 5 de Julho de 2010 ( Resp. ao Qt° 10°) ).
47 - E fê-lo para que a Ré pudesse efectuar a mudança de serviços de clientes importantes da mesma durante o fim-de-semana e o dia de segunda-feira ( Resp. ao Qt° 11°) ).
48 - A primeira Ré pretendia concentrar todos os seus serviços, espalhados por três espaços físicos, num só ( Resp. ao Qt° 12°) ).
49 - E a mesma contava usar os equipamentos e as estruturas amovíveis que tinha no espaço dos autos nas instalações novas da Av. José … ( Resp. ao Qt° 13°)
50 - E a primeira Ré já tinha, para tal, solicitado um orçamento para a desmontagem das divisórias amovíveis do espaço dos autos ( Resp. ao Qt° 14°) ).
51 - E para a sua montagem nas suas novas instalações ( Resp. ao Qt° 15°) ).
52 - E o orçamento cifrava-se em 8.970 Euros para a sua desmontagem ( Resp. ao Qt° 16°) ).
53 - E em 11.960 Euros para a sua montagem nas novas instalações ( Resp. ao Qt° 17°) ).
54 - E de tais valores ficou excluído o transporte das divisórias ( Resp. ao Qt° 18°) ).
55 - E devido à posição da Autora sobre as divisórias em causa a primeira Ré teve de adquirir divisórias novas para as suas novas instalações ( Resp. ao Qt° 19°) ).
56 - A Autora instalou, nas suas novas instalações sitas na Av. José …, em Lisboa, novas divisórias e armários, nos termos do orçamento de fls. 217 a 225 dos autos, instalação essa efectuada pela entidade referida nesse orçamento e por esses preços ( Resp. ao Qt° 20°) ).
57 - Devido ao facto de a primeira Ré não ter podido utilizar as divisórias existentes no espaço dado de arrendamento à mesma pela Autora aquela teve de pedir o orçamento a que se referem fls. 217 a 225 dos autos e entre o pedido de proposta desse orçamento, sua adjudicação e a conclusão da instalação das divisórias e armários referidos mediaram cerca de 4 meses, tendo as instalações novas da primeira Ré, sitas na Av. José …, em Lisboa, mais do dobro do espaço das que a primeira Ré utilizava nos termos do acordo referido em 19 - e segs. ( Resp. ao Qt° 21°) ).
58 - A primeira Ré pretendia ter todos os seus serviços a funcionar nas novas instalações da Av. José …, em Lisboa, em finais de Março/início de Abril de 2010 ( Resp. ao Qt° 22°)).
59 - E algumas das divisórias existentes no espaço arrendado à Ré nem chegavam ao tecto, sendo as mesmas divisórias em número não apurado ( Resp. ao Qt° 23°) ).
60 - Nas suas novas instalações a primeira Ré queria aproveitar os aparelhos de ar condicionado que tinha no espaço arrendado pela Autora ( Resp. ao Qt° 24°) ).
61 - E por isso pedira a uma empresa de ar condicionado que desenvolvesse um projecto de pré-instalação, para aquelas instalações novas, que fosse compatível com os aparelhos aludidos em 60 - e a proposta de orçamento em causa foi emitida em 9 de Dezembro de 2009 pela G - Climatização e Ventilação, Lda. e entregue à Ré nessa altura, sendo os valores dos custos de tais trabalhos relacionados com o ar condicionado os constantes \de fls. 234 a 237 dos autos ( Resp. ao Qt° 25°) ).
62 - Por a Autora não deixar a primeira Ré retirar os equipamentos de ar condicionado do espaço até então a esta arrendado pela Autora, a Ré requereu, em momento não concretamente apurado, à G - Climatização e Ventilação, Lda., um novo orçamento para a efectivação da pré instalação do ar condicionado e fornecimento de novas máquinas de ar condicionado para as suas novas instalações sitas na Av. José …, em Lisboa, orçamento esse a que se referem fls. 226 a 233 dos autos, com data de 3 de Fevereiro de 2010 ( Resp. ao Qt° 26°) ).
63 - A pré-instalação de ar condicionado e fornecimento das máquinas respectivas para as instalações da ora primeira Ré, presentemente sitas na Av. José …, em Lisboa,, foi levada a cabo, a pedido da primeira Ré, pela empresa G - Climatização e Ventilação, Lda., com os custos a que se refere o orçamento de fls. 226 a 233 dos autos ( Resp. ao Qt° 27°) ).
64 - Se a primeira Ré tivesse podido utilizar os equipamentos ( máquinas de ar condicionado ) existentes no espaço por si ocupado até 5 de Julho de 2010 na Rua Latino …, em …, os custos da instalação desse equipamento nas suas novas instalações, na Av. José …, em Lisboa, teriam sido os indicados no orçamento de fls. 234 a 241 dos autos ( Resp. ao Qt° 28°) ).
65 - O prazo de execução das obras relativas à instalação do equipamento de ar condicionado nas novas instalações era, de acordo com os orçamentos de fls. 216 a 241 dos autos, de 2/3 semanas, no primeiro orçamento - com a desmontagem e remontagem do equipamento existente no locado da Rua Latino … e de 100 dias sem tal desmontagem e remontagem, tendo as obras de instalação de tais equipamentos, nos termos referidos em 63 -, terminado em Maio de 2010 ( Resp. ao Qt° 29°) ).
66 - Por ser necessário refazer o sistema de ar condicionado ( Resp. ao Qt° 30°)
67 - E compatibilizar toda a instalação eléctrica ( Resp. ao Qt° 31°) ).
68 - Devido às obras e atrasos das mesmas a primeira Ré teve de continuar a usar o espaço à mesma dado de arrendamento - sito na Rua Latino …, em Lisboa -, até 5 de Julho de 2010 ( Resp. ao Qt° 32°) ).
69 - Devido ao facto de não ter podido efectuar a mudança de instalações em Abril de 2010, quando previsto, a primeira Ré manteve os serviços de segurança nos três espaços que tinha arrendados em Lisboa, tendo-o feito por manter equipamentos e serviços em funcionamento em dois deles até 5 de Julho de 2010 e por já terem sido instalados equipamentos de clientes seus, na altura, nas novas instalações, sitas na Av. José … ( Resp. ao Qt° 33°) ).
70 - A … Serviços de Operação e Vigilância, S. A. emitiu, em nome da primeira Ré, entre Abril e Junho de 2010, as facturas a que se referem fls. 242 a 250 dos autos, referentes a esses meses e nos valores das mesmas constantes ( Resp. ao Qt° 34°)
71 - A Ré montou no espaço referido em 19 - um sistema de controlo de acessos equipado com programação e parametrização de todo o sistema, gravação e endereçamento de cartões ( Resp. ao Qt° 35°) ).
72 - E ali foram montados os equipamentos de vigilância, alarme e incêndios, que ali existiam ( Resp. ao Qt° 36°) ).
73 - E ( ali foi montado ) um gerador de marca Atlascocpo ( Resp. ao Qt° 37°) ).
74 - A primeira Ré recebeu o gerador em causa, que se encontrava instalado no locado, tendo tido necessidade de adquirir outro para as novas instalações da Av. José …, em Lisboa, devido à capacidade do mesmo ter de ser maior, devido ao tamanho de tais instalações ( Resp. ao Qt° 38°) ).
72 - O balcão de atendimento da recepção do espaço referido em 19 - era constituído por uma mesa não fixa ao chão ( Resp. ao Qt° 39°) ).
73 - E a Ré instalou no espaço referido em 19 - uma porta de correr de vidro, automatizada, sendo tal porta a porta de acesso ao locado, pelo exterior ( Resp. ao Qt° 40°) ).
74 - A porta aludida em 73 - podia ser retirada e colocada outra, em sua substituição, o que implicava a necessidade de obras de reparação na zona da mesma ( Resp. ao Qt° 41°) ).
75 - A retirada das máquinas de ar condicionado implicaria que ficassem, no espaço sito na Rua Latino …. as marcas e orifícios necessários à sua prévia colocação naquele espaço, marcas e orifícios que podiam ser reparados (Resp. ao Qt° 42°) ).
76 - O espaço em causa ficou dotado de equipamentos dotados de valor e o espaço em si tem mais ou menos valor, devido às obras nele levadas a cabo pela D e ou pela B consoante o novo uso que ao mesmo venha a ser dado (Resp. ao Qt° 43°) ).
77 - O valor das obras e equipamentos existentes - na data de 14 de Junho de 2010, aquando do arrolamento a que se referem fls. 62 a 68 do apenso - no espaço sito na Rua Latino …, em … cifrava-se em 507.962,95 Euros (Resp. ao Qt° 44°) ).
78 - As paredes divisórias existentes no espaço arrendado encontravam-se, na sua generalidade, aplicadas sobre uma calha fixa mas tal aplicação não ocorria quanto a todas (Resp. ao Qt° 46°) ).
V – A apelação da A. coloca para apreciação:
- saber se o trespasse a que a 1ª R alude, ao contrário do que foi considerado na 1ª instância, não deve ser considerado válido, nem oponível à A./apelante, por não lhe ter sido comunicado e não ter sido objecto directo ou indirecto de qualquer referência no contrato de arrendamento a que os autos respeitam;
-a assim não se entender, haverá que reapreciar a condenação da A. no pedido reconvencional, por não dever ser reconhecido à 1ª R. direito a indemnização, na medida em que não feita prova sobre o valor das benfeitorias reutilizáveis no novo espaço que arrendou;
-de todo o modo, haverá que reapreciar a condenação da A. como litigante de má por não lhe ser exigível, ao contrário do que foi entendido na 1ª instância, que tivesse invocado a factualidade anterior ao contrato de arrendamento em causa nos autos, já que antes dele apenas sabia que a 1ª R. era a “entidade pagadora” das rendas, nada se tendo provado em contrário.
A apelação das RR. coloca para apreciação:
- a impugnação da decisão da matéria de facto no que respeita às respostas aos arts 6º a 8º e 45º e 47º;
- a reapreciação da decisão recorrida no que respeita à condenação das mesmas no pagamento do valor referente à cláusula penal;
- a reapreciação da decisão recorrida no que respeita à absolvição da A. a pagar à 1ª R o valor das três rendas, o das despesas de segurança, o dos vencimentos dos seus administradores e de um seu funcionário; e a reapreciação dos valores atribuídos à indemnização no referente às divisórias e aos aparelhos de ar condicionado.
Iniciar-se-á a apreciação das acima referidas questões pela referente à reapreciação da decisão da matéria de facto.
Estão em causa as respostas aos arts 6º a 8º e 45º e 47º da base instrutória, artigos esses onde, respectivamente, se pergunta:
«6º- Na fase final dos actos de licenciamento foi pedida à 1ª R. uma quantia para a emissão de uma certidão ao mesmo processo necessária»;
«7º- E a 1ª R. comunicou tal facto à A.»;
«8- Tendo a A. e a 1ª R. acordado verbalmente que, face a isso, a ultima não teria de pagar o valor mensal referido em CC)»;
«45º - O acordo referido em T) não foi celebrado na sequência do referido em C)»;
«47 º- A A apenas aceitou emitir as notas de débito referentes ao valor aludido em CC) no final do arrendamento».
Foi respondido ao art 6º: “Provado apenas que aquando da realização de uma vistoria pelos bombeiros ao espaço em causa com vista à emissão da licença de utilização para o espaço, um bombeiro pretendeu obter um emprego para um familiar seu na R”.
E aos arts 7º, 8, 45º e 47º da base instrutória, “não provado”.
A respeito na não prova à matéria de facto em apreço o tribunal a quo referiu na fundamentação da decisão da matéria de facto:
«Quanto à não prova de parte dos quesitos (7º, 8º, 45 e 47º) – na circunstância de nenhuma das testemunhas ter referido a existência da comunicação da efectivação do trespasse à A nem qualquer comunicação da situação aludida na resposta ao quesito 6º à mesma, sendo que quanto ao mais os depoimentos das testemunhas não foram claros, referindo as da demandante que o contrato aludido em T) e ss era um novo contrato, que nada tinha a ver com o contrato promessa celebrado com a D e que a demandante nunca abdicou, ao cessar a emissão das notas de débito em causa, ao direito do respectivo valor, não sendo crível que um contrato e outro não tivessem relação entre si pelo teor do conjunto da prova e, designadamente pelo teor de fls 142 a 145 dos autos».
Não é muito clara a 1ª R. quanto às razões pelas quais este tribunal deveria, no seu entender, ter respondido afirmativamente a toda a referida matéria de facto.
Assim, no tocante ao art 6º, foram várias as testemunhas que aludiram ao episódio do bombeiro pedir um emprego para um familiar à 1ª R., mas sem que tivessem conhecimento se essa situação tinha sido dada a conhecer à A. Foi assim que se pronunciou, Rui Alves Joaquim, bem como a testemunha trazida a julgamento pela própria A., Luís …, que esteve encarregado de tratar da licença de utilização do locado, testemunha esta que, mostrando-se pessoa experiente nessa matéria, deixou bem clara a sua perplexidade relativamente ao concreto processo da licença em apreço, referindo terem sido enormes e praticamente inultrapassáveis as dificuldades que foram sendo colocadas precisamente na última fase do licenciamento. No entanto, não aludiu a que tivesse sido pedida à 1ª R, nem por aquele bombeiro, nem por qualquer outra pessoa uma quantia em dinheiro.
Apenas uma testemunha terá admitido um pedido em dinheiro, referindo ainda que a A. teve conhecimento disso verbalmente – trata-se de Mário …, que à pergunta se “nunca ouviu falar que à B ter-lhe-ia sido pedida qualquer quantia”, respondeu, “apenas verbalmente que teria havido essa dificuldade por parte da B, que teriam contactado na fase final do processo de obtenção de licenciamento”. Sucede que, interrogado a respeito de um possível acordo entre A. e a 1ª R. no sentido daquela deixar de ter por devida a cláusula penal em função desse incidente, disse que a não emissão das notas de débito referentes a tal cláusula constituiu uma mera suspensão destinada a potenciar negociações, não constituindo, no entanto, qualquer desistência da A. relativamente ao valor em apreço.
Há, no entanto, que evidenciar que as RR. não se defenderam propriamente no sentido de que não foi culpa sua a não obtenção da referida licença - para o que teriam de ter alegado os (muitos e concretos) esforços desenvolvidos para esse efeito até terem “esbarrado” com o pedido (corruptivo) em causa - mas apenas que perante este pedido, feito já na fase final do licenciamento, foi acordado – verbalmente - com a A. não mais ser devida a quantia mensal em causa.
Não foi feita prova da existência deste acordo (verbal) como acima se referiu.
Mas mesmo que tal prova tivesse sido alcançada, a verdade é que um acordo nessa matéria, constituindo uma alteração ao contrato, haveria de ter sido feito por escrito, nos termos da cláusula 14ª do mesmo. Acrescendo que, ainda que tivessem existido, seria discutível o contributo desses depoimentos testemunhais para a prova de tal acordo, vista a proibição de utilização de prova testemunhal (e da prova por presunções judiciais e por confissão extra judicial, arts 351º e 358º/3 CC) nos termos do art 394º/1 CC.
Por estas razões nenhum motivo há para se alterarem as respostas dadas pela 1ª instância aos referidos arts 7º, 8º e 47º.
Diga-se de passagem que as considerações que a R. apelante tece em redor da resposta negativa a este último artigo da base instrutória não se prendem, em rigor, com esta resposta negativa, mas antes com a utilização que a Exmo Juiza a quo entendeu conferir-lhe em sede de julgamento de direito.
Pode adiantar-se, porém, e desde já, que quem tinha o claro ónus de provar o acordo da A. em não mais ser devido o valor mensal referente à cláusula penal, eram as RR. e, desde o momento em que o não conseguiram, há que, no respeito pelo contrato, ter o valor em causa como exigível.
O que implica que a apelação das RR. improdeda neste aspecto em particular, devendo manter-se a condenação das mesmas no pedido em causa que, por isso, desde já, se confirma.
No art 45º da base instrutória, remetendo-se nele para o acordo referido em T), na sequência do referido em C), o que afinal resulta perguntado, é se, o contrato de arrendamento celebrado com as RR. em 18/4/2007 – junto aos autos com a petição inicial – foi celebrado na sequência do contrato promessa de arrendamento antecedentemente celebrado com a D e referido na al C).
Salvo o devido respeito por entendimento contrário, a matéria em causa não constitui matéria de facto mas, em última análise, matéria de direito, pois que para a sua resposta têm que interferir conclusões prévias de carácter jurídico.
Por isso, se deverá ter a matéria do artigo em referência como irrespondível.
Mesmo que assim não seja inteiramente de entender, por ainda se poder entrever nessa articulação entre um contrato prometido e o respectivo contrato definitivo matéria factual, a verdade é que nenhuma das testemunhas inquiridas sobre esse ponto foi suficientemente precisa a esse nível, desconhecendo em rigor se o contrato de arrendamento dos autos se configurava como o contrato objecto da promessa de arrendamento de que foi inicial promitente locatária a D.
Com o que se transita para a questão primordial nos autos e central na apelação da A.– e que se relacionada com a pressuposta no art 45º da base instrutória que se teve como irrespondível - que é – num dos prismas por que a mesma pode ser entrevista – se, se poderia ter como válido e oponível à A. o trespasse a que as RR. aludem na contestação, e se do mesmo resultava ter a 1ª R. direito a fazer suas as divisórias e os aparelhos de ar condicionado.
Questão que haverá de ser resolvida em função da matéria de facto que resultou provada nos autos, visto que nenhuma alteração à mesma foi lograda pelas RR. nos termos acima referidos, e que nenhuma foi objecto do recurso da A.
Para o que se convoca aqui a seguinte:
Em 29/5/1998 a A então denominada E Confecções SA, e a D Telecomunicações Lda, outorgaram o contrato promessa de arrendamento no que respeita ao imóvel dos autos, a que corresponde o escrito junto a fls 287 e ss e a que se alude nas alíneas C) a L ) da matéria de facto.
Destinava-se o mesmo ao exercício da actividade comercial da D, que se analisava predominantemente na instalação de um centro de comunicações e na prestação de serviços de atendimento e de telecomunicações, e nos termos desse contrato, a D ficou logo autorizada a iniciar a actividade a que tal espaço se destinava. Para o que a autorizou desde logo a realizar, «por (sua) exclusiva conta e responsabilidade, quaisquer obras de alteração, conservação e ou beneficiação interiores ou exteriores ao espaço prometido dar de arrendamento, incluindo a alteração aos projectos de água, electricidade e esgotos, instalação de um “Call Center”, de sistemas de ar condicionado e ventilação e construção de instalações sanitárias, designadamente na cave, além de outras benfeitorias que se afigurassem necessárias para adaptação do espaço em causa ao fim a que se destinava», dizendo-se nessa cláusula 8ª no seu nº 1, que «as benfeitorias fixas ou com carácter de estabilidade ficavam a fazer parte do espaço prometido dar de arrendamento, não podendo com base nas mesmas alegar-se direito a qualquer indemnização ou direito de retenção» e no seu nº 5 que «sem prejuízo do disposto nos números anteriores e ainda da obrigação de restituição do espaço prometido locar, em normal estado de conservação e restauro, as Partes acordam em que, no termos do período contratual, cabe à 2ª outorgante a remoção das benfeitorias e outros elementos amovíveis, próprios do exercício da sua actividade, devidamente identificadas no anexo II do presente Contrato e que dele faz parte integrante».
Na cláusula 15ª, com a epígrafe, “Contrato para pessoa a nomear”, é dito no seu nº 1 que «a primeira e a Segunda Contraentes reservavam-se o direito de, cada uma de per si, nomear uma terceira entidade que adquira os direitos e assuma as obrigações para si emergentes do presente contrato».
Por documento escrito datado de 29/12/2000, correspondente ao escrito de fls 393, a A. comunicou à D que, sem prejuízo do contrato promessa de arrendamento renunciava ao direito de preferência que eventualmente lhe assistisse no trespasse da actividade conexa com o “call center “ instalado e em funcionamento na loja, fazendo constar nesse mesmo documento, que tal declaração «era válida por um período de 30 dias e emitida sob condição de o contrato definitivo de arrendamento ser celebrado a favor da primeira R. até ao dia 29/2/2001, devendo para tal a D - Telecomunicações, Lda. remeter à A. instrumento de ratificação do contrato promessa, nos termos da cláusula 14ª do mesmo, com 30 dias de antecedência».
A fls. 284 a 287 dos autos consta um documento reduzido a escrito intitulado contrato de trespasse de estabelecimento comercial assinado por David …, na qualidade de gerente de D - Telecomunicações, Lda. e assinado ainda por I, datado de 31/12/2000, documento de que se fez constar que a D declarava ser dona e possuidora de um estabelecimento comercial de call center que se encontrava instalado e a funcionar numa loja sita no R/C e cave do prédio sito na Rua Latino …, em … e que para o efeito a mesma celebrara, na qualidade de promitente locatária e com a ora A., como promitente locadora, um contrato promessa de arrendamento daquela loja e que do estabelecimento em causa faziam parte as máquinas, utensílios, equipamentos, construções e demais activos identificados no Anexo II, além dos trabalhadores identificados no Anexo III e dos clientes, identificados no anexo IV, anexos esses que foi então declarado fazerem parte integrante de tal acordo; constando nesse documento que a D declarava trespassar à ora primeira R., que o declarava adquirir, contra o pagamento da quantia de Esc. 241.035.143$00 o estabelecimento, trespasse esse com todos os trabalhadores, elementos materiais e imateriais que o compunham, incluindo todos os direitos e obrigações inerentes e identificados nos Anexos II e III, trespasse com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2001. E No ponto dois da clausula 2ª foi feito constar que «em consequência do aludido trespasse e integrado no mesmo, a D - Telecomunicações, Lda. transmitia para a ora primeira Ré a posição de promitente locatária no contrato promessa», e que tal «transmissão já fora aceite pela ora Autora, na qualidade de promitente locadora».
O anexo II ao acordo em referência referia, como imobilizado do “call center “, armários, cadeiras, Cisco Servive, computadores, lightpens, Dimm SDram, fax, expansão de memória, impressoras, interface, mobiliário de escritório, projector de vídeo, relógios, software easyphone, micros supramonaural, televisor, unidades climatizadoras, divisórias, bancadas, painel AVAC, painel tomas de iluminação, papeleiras, discos IBM, portão de armazém, mota e outros, devidamente identificados a fls. 293 a 294 dos autos
Foi junto aos autos, já em audiência, o escrito de fls 510, datado de 26/1/2001, em que a D se dirige à E, tendo por assunto “contrato de promessa de arrendamento”, dizendo: «Nos termos e para os efeitos previstos na Cláusula 15ª do contrato de arrendamento das instalações sitas na R. Latino Coelho, nº 89 r/c e cave, celebrado entre a D e a E em 29/571998, vimos por este meio nomear a B- Customer Contact Center (…) como sendo a entidade que assume os direitos e obrigações decorrentes do referido contrato. Mais enviamos em anexo documento de ratificação do contrato promessa devidamente subscrito pela B – Customer Contact Center – Consultadoria em Difusão e Telecomunicações SA»
Foi junto, igualmente em audiência, o escrito de fls 509, datado de 5/2/2001, em que a E, dirigindo-se à D, e acusando como recebidas «as vossas comunicações de 26/1/2001», refere: «Nos termos do art 9º do RAU é exigida uma vistoria, com menos de 8 anos, para celebração do contrato de arrendamento prometido a favor da entidade nomeada pela D. Nos termos das cláusulas 8ª/3 e 9ª/2 do contrário em epígrafe, ficou obrigada a D a promover o licenciamento das obras necessárias, não estando a E na posse de qualquer projecto, autorização ou licença dessas obras, vimos solicitar a remessa desses elementos para dar cumprimento ao aludido art 9º do RAU, com a antecedência mínima requerida por lei, para celebrar o contrato definitivo até 28/2 com a B Costumer Contact Center»
Ao que a D respondeu, consoante escrito, também junto em audiência, e que se mostra a fls 525, datado de 7/2/2001, de que consta: «Acusamos a recepção da vossa carta de 5/2/2001 e informando que estamos a coligir todos os elementos necessários ao licenciamento das obras, estando neste momento pendente a obtenção de uma copia da planta de localização, já solicitada aos serviços municipais, após o que enviaremos o processo a V. Exas».
A A. teve conhecimento que a R. se instalara no espaço referido nos autos em 2001.
E a partir de 2001, a renda paga à A. pela utilização do espaço em causa passou a ser paga pela 1ª R. passando esta, com referência ao ano de 2004 e daí em diante, a emitir declarações de rendimento para efeitos fiscais em nome da A. e relativos aos pagamentos referentes à utilização do espaço em causa nos autos.
Por carta datada de 30/4/2004, a D e a 1ª R. comunicaram à A. que, na sequência da ratificação pela primeira R. de todos os termos do contrato promessa de arrendamento solicitavam que a A. passasse a emitir os recibos de renda a favor da 1ª R como, aliás, o do mês de Março de 2004, tendo ainda a R. e a D comunicado que se previa para muito breve a emissão da licença de utilização do estabelecimento para poder ser celebrado o contrato de arrendamento definitivo a favor da 1ª R.
Por acordo datado de 18/4/ 2007, correspondente ao escrito de fls 16 e ss, a A. deu de arrendamento à 1ª R, contra o pagamento da renda mensal de 21.500 Euros, o imóvel a que acima se vem fazendo referência, destinando-se o local dado de arrendamento ao exercício da actividade comercial decorrente do objecto da mesma, nomeadamente, à instalação de um centro de comunicações, prestação de serviços de atendimento e de telecomunicações, sendo referido que a primeira R. não poderia fazer na fracção autónoma em causa quaisquer obras sem prévia autorização escrita da A. e as que fossem autorizadas e feitas ficariam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a retenção ou indemnização, e que findo o contrato de arrendamento, restituir à A. o locado no mesmo estado de conservação em que se encontrava à data da celebração do mesmo acordo, devendo indemnizar a mesma pelos danos que eventualmente tivesse causado.
Destes elementos de facto, necessário é que se extraia a conclusão de que não foi dado conhecimento à A. da realização do contrato de trespasse.
Não há sequer elementos nos autos que permitam concluir, com a necessária segurança, que esse contrato tenha tido efectivamente lugar, e que a ter tido lugar, o tenha tido na data e termos dele constantes, de que acima se reproduziram os mais relevantes, sob pena de não se compreender o escrito acima referido, datado de 26/1/2001 – data subsequente à referida como correspondendo à do trespasse - junto a fls 510, em que é ainda a D, quem se dirige à E, e em que, invocando a clausula 15ª do contrato, veio nomear a B- Customer Contact Center como sendo a entidade que assume os direitos e obrigações decorrentes do referido contrato.
È que, se aquele contrato de trespasse tivesse ocorrido antes de 26/1/2001, e nos termos correspondentes acima referidos, ele teria desempenhado o papel de contrato instrumento de cessão da posição contratual da D para a aqui 1ª R., o que conflituaria e tornaria inútil a atitude daquela de, mediante o escrito de fls 510, vir nomear esta para a substituir no contrato promessa.
Acresce que a figura jurídica correspondente à do trespasse não se compatibiliza com a posição de um mero promitente locatário num contrato de arrendamento, mais ainda quando inexistia licença de utilização para o espaço em questão.
Mas, se é seguro dos elementos de facto que os autos potenciam, que não foi comunicado à A. qualquer contrato de trespasse, é igualmente seguro, que antes do contrato de arrendamento que a mesma firmou com a 1ª R nestes autos – em 18/4/ 2007- teve a mesma, enquanto E, amplo conhecimento de que era a R. quem ocupava o espaço em causa e quem, desde 2001, pagava as respectivas rendas.
É que, como resulta do documento a que se vem fazendo referência constante fls 510, em 26/1/2001, a D, invocando a clausula 15ª do contrato promessa de arrendamento nomeou a aqui 1ª R - B- Customer Contact Center como sendo a entidade que assumia os direitos e obrigações decorrentes do referido contrato, enviando em anexo, e no cumprimento do nº 3 dessa cláusula 15ª – e do nº 2 do art 453º CC - instrumento de ratificação do contrato promessa subscrito pela B – Customer Contact Center – Consultadoria em Difusão e Telecomunicações SA.
Contrato para pessoa a nomear é o contrato «em que uma das partes se reserva a faculdade de designar uma outra pessoa que assuma a sua posição na relação contratual, como se o contrato houvesse sido celebrado com esta última» [1] Verifica-se ab origine uma alternatividade potencial de sujeitos, «isto é, este contrato tem, quanto a uma das partes, dois sujeitos em alternativa» [2]. Começa por produzir os seus efeitos em relação ao interveniente no negócio e, «uma vez efectuada e aceita a nomeação, um dos intervenientes no contrato perde a qualidade de contraente, desaparece da relação contratual como um personagem que misteriosamente se some da cena e o terceiro nomeado ao abrigo da clausula especial passa a figurar como contraente desde a celebração do contrato»[3].O contrato para pessoa a nomear começa por pertencer ao interveniente e pode vir a consolidar-se definitivamente na sua titularidade». Mas «uma vez efectuada a nomeação, os efeitos do negócio encabeçam-se retroactivamente na titularidade da pessoa nomeada» e «processam-se como se a pessoa nomeada fosse o contraente originário, adquirindo o nomeado, com eficácia retroactiva, todos os direitos e obrigações emergentes do contrato para o lado da relação em que fica investido», sendo o que resulta do disposto no art 455º/1 CC, ao referir que «sendo a declaração de nomeação feita nos termos do art 453º , a pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigações provenientes do contrato a partir da celebração dele».
Ora a cláusula 15ª do contrato promessa de arrendamento tem, precisamente, por epígrafe, “contrato para pessoa a nomear”.
Por isso, nos autos não ocorreu uma transmissão da posição contratual no contrato promessa de arrendamento nos termos do art 424º - em que o cessionário adquire o contrato nas condições em que o mesmo se encontra no momento da cessão – mas, mais do que isso, a aquisição retroactiva pela “B” dos direitos e obrigações a que se referia esse contrato.
Donde se segue que, desde a referida data de 26/1/2001 que a aqui 1ª R. passou a ser promitente arrendatária nos termos do contrato promessa originariamente havido com a D.
Consequentemente, e de acordo com a acima referida clausula 8ª/5 do mesmo, «sem prejuízo da obrigação de restituição do espaço prometido locar, em normal estado de conservação e restauro», assistia-lhe a faculdade de no termo do período contratual, proceder à remoção «das benfeitorias e outros elementos amovíveis, próprios do exercício da sua actividade, devidamente identificadas no anexo II do presente contrato» que fazia parte integrante do mesmo.
Ora, como é referido na al DD) da matéria assente, esse anexo II –cujo conteúdo seria idêntico ao anexo II do contrato promessa de arrendamento, outra coisa não fazendo sentido – referia, como imobilizado do “call center”, entre o mais aqui não relevante, cadeiras, unidades climatizadoras e divisórias.
Assim, torna-se irrelevante a argumentação da A. na réplica: mesmo que o contrato de arrendamento realizado com a referida “B”, em 18/4/2007, não possa ser considerado como o contrato definitivo de arrendamento a realizar em função do contrato promessa de arrendamento em cuja titularidade a D a investiu por a ter nomeado nos termos da clausula 15ª do mesmo, e mesmo nada tendo sido nele ressalvado a respeito das benfeitorias, nem por isso se deverá entender que a “B” renunciou a qualquer direito inerente a estas.
É que, das duas uma: a ter-se o contrato de arrendamento como realizado na sequência do contrato promessa de arrendamento, não havia necessidade de proceder a essa ressalva; mas, caso se devesse entender que o contrato de arrendamento de 18/4/2007 constitui um contrato novo e independente relativamente ao contrato promessa, não podendo configurar-se em relação a ele como contrato definitivo, a referida ressalva – na boa fé de ambas as partes – continuaria a não ser necessária, na medida em que, então, haver-se-ia de concluir que aquele contrato promessa de arrendamento em que a “B” passou a figurar como promitente locatária tinha terminado, e, assistindo-lhe o direito de proceder à remoção «das benfeitorias e outros elementos amovíveis, próprios do exercício da sua actividade, devidamente identificadas no anexo II do presente contrato» - consequentemente, entre o mais, cadeiras, divisórias e unidades climatizadoras – apenas não o teria feito por ambas as partes saberem antecipadamente à realização desse contrato que, no novo, a futura arrendatária iria necessitar para prosseguir a sua actividade dessas «benfeitorias e outros elementos amovíveis».
Vir invocar cerca de três anos depois da realização do contrato de arrendamento a inexistência de qualquer ressalva nele quanto a benfeitorias para as entender de sua pertença, constitui, certamente, no contexto dos factos já relatados, uma atitude contrária ao direito merecedora da qualificação de abuso deste.
Não sendo caso, obviamente, para se reconduzir o comportamento da A à manifestação do abuso de direito correspondente às chamadas “inalegabilidades formais”- modalidade em que o abuso se situa paradigmaticamente na circunstância do agente convencer a contraparte a concluir um negócio nulo por falta de forma, se prevalece dele e depois vem alegar a nulidade [4] – incluir-se-á a atitude da A. na “exceptio doli generalis” nos termos em que a ela se refere Menezes Cordeiro: «a exceptio doli funciona, de facto, sempre que, do recurso a interpretações tendenciosas da lei, da utilização de particularidades formais das declarações de vontade ou do aproveitamento de incompleições em regras jurídicas, se pretendam obter vantagens não conferidas pela ordem jurídica e desde que tais práticas sejam consideradas contrárias à boa fé». [5]
Donde se segue que a A. não deveria ter impedido a 1ª R. de remover divisórias e aparelhos de ar condicionado, como a impediu com o arrolamento que intentou e que foi decretado sem audiência da mesma, tendo sido executado em 14/6/2010, e em cujo âmbito foram arrolados, entre outros bens não relevantes para o presente recurso, os já referidos - paredes divisórias e equipamentos de climatização.
Antes de prosseguir, convém fazer notar que a constatação de que a aqui 1ª R. foi investida na posição contratual da D, no que respeita ao contrato promessa de arrendamento que esta outorgara anos antes com a aqui A., por efeito de nomeação no âmbito de um contrato para pessoa a nomear previamente admitido nesse contrato, e não por cessão da posição contratual nos termos do art 424º e ss do CC, torna desnecessária nos autos a prova – efectivamente não conseguida – do contrato de trespasse e da sua comunicação à A. .
É que, «a cessão da posição contratual (art 424º e ss) consiste no negócio pelo qual um dos outorgantes, em qualquer contrato bilateral ou sinalagmático, transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, o complexo dos direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato» [6].
E pressupõe a distinção entre o contrato-base, que é o contrato objecto da transmissão - na situação dos autos, o contrato promessa de arrendamento - e o contrato de cessão para transmissão de uma das posições derivadas do contrato base, dito contrato-instrumento da cessão - que corresponderia, na situação dos autos, ao invocado contrato de trespasse.
Se é verdade, como o assinala Antunes Varela [7], que o contraente cedido, na cessão da posição contratual, não interfere normalmente no conteúdo do contrato instrumento da cessão - «o cedido, não dialoga, ou não tem normalmente que dialogar, com o cedente e o cessionário acerca do arranjo de interesses envolvente da transmissão que ele se limita a autorizar» -nem por isso deixa de ser necessário, para que a cessão produza efeitos, que tenha sido autorizada ou tenha sido ratificada por ele.
Com efeito, ainda que o mesmo tenha dado o seu prévio consentimento à cessão – como se deverá entender que sucede quando, como na situação dos autos, no contrato se admite que a contraparte possa vir a ser substituída por pessoa a nomear, pois o contrato para pessoa a nomear constitui “um mais” em relação à cessão da posição contratual - a plena eficácia do negócio, nos termos do art 424º/1 CC, ficará ainda dependente, ou, de ser levado ao seu conhecimento o contrato instrumento da cessão, (ainda que por simples declaração unilateral, embora receptícia), ou, que o cedido venha a reconhecer (expressa ou tacitamente) essa cessão, como resulta do nº 2 do art 424º CC.
Ora, na situação dos autos, como se referiu, para além de não se ter prova relativamente à realização do trespasse, a realização deste não foi levada ao conhecimento da A.
Cabe apenas justificar por que se disse que um contrato para pessoa a nomear se configura como “um mais” relativamente à cessão da posição contratual, de tal modo que, quando seja previsto, se deva concluir estar implícito um prévio consentimento para eventual cessão da posição contratual: é que, partilhando o contrato para pessoa a nomear com a cessão da posição contratual a circunstância da relação contratual em que é investido o nomeado ou o cessionário ser a mesma do sujeito inicial ou do cedente, ao contrário do que sucede nesta - «em que o cedente não cede o próprio contrato que celebrou (o acordo negocial na sua fase genética), mas cede, em determinado momento, a posição jurídica que lhe cabe na relação nascida do contrato básico; transmite uma parte dessa relação, em determinado momento da sua fase negocial» [8] – o nomeado é colocado retroactivamente na posição contratual da pessoa que o nomeia.
Feitas estas considerações, torna-se claro, como já se referiu que a A. não deveria ter impedido a 1ª R. de remover as divisórias e os aparelhos de ar condicionado.
Com esse comportamento violou ilicitamente o direito de propriedade da 1ª R sobre tais bens – art 483º CC.
Aliás, o art 390º/1 (ou o 374º/1 no novo CPC) refere que se a providência (cautelar) for considerada injustificada, o requerente responde pelos danos culposamente causados ao requerido, quando não tenha agido com a prudência normal.
Pelo que tem a A. que ser responsabilizada pelos prejuízos que a circunstância da 1ª R não ter podido levantar esses bens lhe causou.
Com o que – pese embora se tenha de admitir, como a A. o pretende na sua apelação, que o trespasse, a ter existido, e a ter-se como válido, sempre seria ineficaz por não lhe ter isso comunicado – se conclui pela improcedência da primeira questão contida na apelação da mesma.
Com o que se está em condições de se transitar para a apreciação da segunda questão dessa apelação e, simultaneamente, para a apreciação das demais implicadas na apelação das RR.
A A. pretende que a prova produzida não permitia a sua condenação (quanto às divisórias e aparelhos de ar condicionado), «pois não foi feita prova suficiente de quais os equipamentos passíveis de reutilização no novo espaço locado, no qual, como consta dos autos, foram utilizados equipamentos com características técnicas diferentes»
As RR. pretendem que a indemnização venha a abranger o valor das rendas pagas referentes ao locado no tocante aos meses de Abril, Maio e Junho; os serviços de segurança referentes a esses três meses igualmente no que respeita no locado (e note-se aqui que, como resulta das conclusões H) a J), as RR. restringiram a indemnização pedida quanto às despesas de segurança, ao locado, não a pretendendo já relativamente aos três locais pelos quais ela repartia então a sua actividade); o valor dos vencimentos dos seus administradores e de um funcionário que estiveram aqueles três meses adstritos aos problemas decorrentes da situação criada pela A.. E pretendem ainda que a indemnização encontrada na 1ª instância referente às divisórias e aos aparelhos de ar condicionado seja aumentada, sendo conferida à 1ª R., a esse titulo, os valores que teve de despender em novas divisórias e novos aparelhos de ar condicionado a partir do momento em que não pode utilizar os usados como pretendia.
Para melhor compreensão das questões aqui implicadas, mostra-se conveniente lembrar os fundamentos que a 1ª instância utilizou para ter julgado o pedido reconvencional nos termos em que o fez.
Assim:
No pressuposto de que a 1ª R. tinha direito a retirar do locado, findo o arrendamento, as divisórias e os aparelhos de ar condicionado (bem como as cadeiras, que, no entanto não estão implicadas no recurso), foi entendido na sentença a quo que a mesma devia ser ressarcida em função do valor desses bens de que acabou por ficar privada, valor ao qual chegou através do conteúdo do auto de arrolamento e em função da depreciação no valor que a tais bens nele lhes foi atribuído, de 50%, concedendo-se assim à 1ª R., no que respeita às divisórias, a indemnização de € 53.661,46 e no que respeita aos aparelhos de ar condicionado, a de € 30.400 Euros. E disse-se a esse respeito que, «por não ter podido retirar as divisórias e os aparelhos de ar condicionado do locado a primeira Ré não pôde reutilizar tais bens nas suas novas instalações, tendo de adquirir novos equipamentos da mesma natureza». Considerou a Exma Juiz para assim concluir, ter resultado provado que as novas instalações que R. foi ocupar tinham uma dimensão muito maior, sendo natural que fossem necessárias mais divisórias e mais aparelhos de ar condicionado, pelo que, «a entender-se que a primeira Ré teria direito ao valor por si despendido com a aquisição dos aludidos bens para o novo espaço por si arrendado, estar-se-ia a correr o risco de considerar valores que decorriam do facto de as novas instalações da mesma serem superiores, carecendo, por isso, de mais divisórias e de equipamentos de ar condicionado mais potentes do que os deixados no locado quando a demandada-reconvinte nem sequer conseguiu deixar provado qual o número de máquinas de ar condicionado e ou divisórias que ficaram no locado pertencente à Autora». E utilizando o mesmo raciocínio para as cadeiras, indemnizou a R. no valor correspondente a 50% do valor que lhes foi conferido no auto de arrolamento, consequentemente, 4.000 €.
No que se refere aos vencimentos dos administradores da 1ª R e ao de um seu funcionário excluiu tal indemnização, por se mostrar «patente que os mesmos teriam sempre de ser pagos pela primeira Ré a tais pessoas, por se tratar da contrapartida do seu trabalho - independentemente de qual a efectiva ou efectivas tarefas pelos mesmos desempenhadas nesse lapso de tempo».
No que concerne ao valor das rendas pagas pela R. à A. nos meses de Abril Maio e Junho, «por não ter feito a mudança para as suas novas instalações em 1 de Abril de 2010, apenas o tendo feito por completo em 5 de Julho desse ano», refere que « a verdade é que a demandada teria sempre de as pagar enquanto continuasse a usar o espaço, pelo que tal pedido sempre improcederia». E acrescentou: «De qualquer modo, e ainda que assim não se entendesse, resultou claro da audiência de discussão e julgamento que as novas instalações da primeira demandada também eram arrendadas, pelo que sempre a mesma teria o inerente custo da renda respectiva e que, precisamente por isso e por se poder considerar imputável à Autora o atraso na entrega das instalações, a demandada em causa apenas poderia ter direito a haver o valor da diferença correspondente a uma e outra renda, durante tal período de tempo».
Relativamente às despesas de segurança, igualmente rejeitou esse pedido indemnizatório, com a seguinte ordem de considerações: «Quanto o ao valor peticionado a título de despesas de segurança relativamente aos três espaços que a reconvinte teve de manter durante esses três meses também se crê que tal parte do pedido terá de improceder. Na realidade, apesar de ter resultado provado que a primeira demandada teve de pagar os aludidos serviços nesses três espaços (Praça José Fontana, Rua Latino … e Av. José …), a verdade é que a Autora não pode ser considerada responsável pelo pagamento de serviços de segurança que a reconvinte entendeu contratar de forma livre, sendo que se ignora se não os teria de pagar independentemente de ter efectuado a mudança completa de instalações para a Av. José ... até início de Abril de 2010. De facto, a mera emissão de facturas e seus pagamentos não permite aferir se os contratos de serviços de vigilância e segurança haviam sido outorgados por um prazo determinado e em que condições poderiam os mesmos ser denunciados pela demandada pois a verdade é que, não tendo sido juntos os contratos em causa, a Ré poderia estar vinculada ao pagamento dos mesmos serviços, independentemente da sua prestação, por um determinado lapso de tempo. Diga-se ainda que, de qualquer modo, desconhecendo-se o teor dos contratos de segurança e vigilância celebrados e, em concreto o referente às instalações novas da primeira demandada - na Av. José …, em Lisboa -, impossível se torna saber se tal custo não seria idêntico ao do custo da vigilância e segurança dos três espaços aludidos e que a Ré teve de manter durante três meses para além da cessação do contrato de arrendamento do locado em causa nos autos, isto considerando até a maior dimensão das novas instalações».
A reapreciação das questões agora em causa importa que se convoque a matéria de facto que a respeito das mesmas resultou provada.
Assim:
Por carta registada com aviso de recepção, datada de 2/12/2009, a 1ª R. procedeu à denúncia do contrato de arrendamento em causa, sendo que a mesma teria efeitos a partir do dia 4/4/ 2010, data em que entregaria à A. o imóvel, completamente livre e devoluto de pessoas e bens e as respectivas chaves de acesso.
Após essa carta vieram a A. e a 1ª R. a acordar na manutenção da ocupação da fracção até 5 de Julho de 2010, mediante o pagamento, de quantia igual ao valor da renda.
No dia 14/6/2010 procedeu-se ao auto do arrolamento - auto de que se fez constar que os bens arrolados tinham cerca de dez anos e que, por isso, se lhes atribuía 50% do valor apurado - tendo sido arrolados, entre outros bens, divisórias e ar condicionado - mono split e multi split.
Em 5/7/2010 a 1ª R procedeu à entrega à A. da fracção autónoma conjuntamente com os equipamentos arrolados (à excepção do gerador de marca Atlas Copco)
A 1ª R. pretendia concentrar todos os seus serviços, espalhados por três espaços físicos, num só na Av. José … – que tinha mais do dobro do espaço do que o locado tinha - pretendendo ainda ter todos os seus serviços a funcionar nessas novas instalações em finais de Março/início de Abril de 2010.
Contava usar aí os equipamentos e as estruturas amovíveis que tinha no espaço dos autos. Para tal, tinha solicitado um orçamento para a desmontagem das divisórias amovíveis do espaço dos autos e para a sua montagem nas suas novas instalações, cifrando-se esse orçamento em 8.970 € para a sua desmontagem e em 11.960 € para a sua montagem. Não obstante, devido à posição da A. a respeito das mesmas, teve que adquirir divisórias novas para as suas novas instalações, tendo instalado nestas novas instalações divisórias e armários, nos termos do orçamento de fls. 217 a 225 dos autos, instalação essa efectuada pela entidade referida nesse orçamento e por esses preços, sendo certo que entre o pedido de proposta desse orçamento, a sua adjudicação e a conclusão da instalação das divisórias e armários referidos, mediaram cerca de 4 meses.
Queria também a 1ª R aproveitar nas novas instalações os aparelhos de ar condicionado que tinha no espaço arrendado e por isso pedira a uma empresa de ar condicionado que desenvolvesse um projecto de pré-instalação, para aquelas instalações novas, que fosse compatível com esses aparelhos; tal proposta foi emitida em 9/12/2009 pela G - Climatização e Ventilação, Lda. e entregue à R. nessa altura, sendo os valores dos custos de tais trabalhos relacionados com o ar condicionado os constantes de fls. 234 a 237 dos autos. Porque a A não deixou a R. retirar os equipamentos de ar condicionado do espaço arrendado, esta requereu à G um novo orçamento para a efectivação da pré instalação do ar condicionado e fornecimento de novas máquinas de ar condicionado para as suas novas instalações da Av. José …, orçamento esse com data de 3/2 a que se referem fls. 226 a 233, em função do qual a pré-instalação de ar condicionado e fornecimento das máquinas respectivas para estas novas instalações, veio efectivamente a ser levada a cabo, pela empresa G com os custos aí indicados. Se a primeira Ré tivesse podido utilizar as máquinas de ar condicionado existentes no espaço arrendado, os custos da instalação desse equipamento nas suas novas instalações, teriam sido os indicados no orçamento de fls. 234 a 241 dos autos. O prazo de execução das obras relativas à instalação do equipamento de ar condicionado nas novas instalações era, de acordo com os orçamentos de fls. 216 a 241 dos autos, de 2/3 semanas, no primeiro orçamento - com a desmontagem e remontagem do equipamento existente no locado da Rua Latino … - e de 100 dias sem tal desmontagem e remontagem, tendo as obras de instalação de tais equipamentos terminado em Maio de 2010, por ser necessário refazer o sistema de ar condicionado e compatibilizar toda a instalação eléctrica .
Devido às obras e atrasos das mesmas a primeira Ré teve de continuar a usar o espaço dado de arrendamento - sito na Rua Latino …, em Lisboa - até 5 de Julho de 2010.
Devido ao facto de não ter podido efectuar a mudança de instalações em Abril de 2010, quando previsto, a primeira Ré manteve os serviços de segurança nos três espaços que tinha arrendados em Lisboa, tendo-o feito por manter equipamentos e serviços em funcionamento em dois deles até 5 de Julho de 2010 e por já terem sido instalados equipamentos de clientes seus, na altura, nas novas instalações, sitas na Av. José …. A “… - Serviços de Operação …, S. A”. emitiu, em nome da primeira Ré, entre Abril e Junho de 2010, as facturas a que se referem fls. 242 a 250 dos autos, referentes a esses meses e nos valores das mesmas constantes.
Desta matéria de facto resulta, em primeiro lugar, que foi graças ao entendimento da A. referente (entre o mais aqui não relevante) às divisórias e aparelhos de ar condicionado, que a 1ª R não mudou as suas instalações do locado para a Av José …, como pretendia, em princípios de Abril. Note-se que denunciara o contrato de arrendamento por carta de 2/12/2009, para tal denúncia ter efeitos a partir do dia 4/4/ 2010, data em que contava entregar à A. o imóvel, e que, correspondentemente a essa intenção, pedira o orçamento referente ao ar condicionado antes de 9/12/2009 e o orçamento para reutilização da divisórias em Outubro de 2009 – cfr fls 216.
Instalando-se na José … – visto que o espaço que aí dispunha era o dobro do que lhe facultava o local arrendado – reuniria os serviços que tinha neste e os que mantinha na Latino ….
O acordo que veio a estabelecer com a A. no sentido de continuar a ocupar o locado até 5/6/2010, pagando-lhe valor correspondente ao da renda foi, pois, a solução que lhe restou - em face do entendimento daquela, do arrolamento consequência desse entendimento, e das obras e atrasos destas no que se refere à instalação de ar condicionado e às divisórias nas novas instalações.
O que significa que não pode deixar de se dar razão à 1ª R quando pretende que a A. a indemnize relativamente aos três meses de renda em que foi “forçada” a manter-se no locado.
O que perfaz € 64.500,00 (21.500*3).
A este nível falece por completo a argumentação da Exma Juiz a quo, visto que o pressuposto de que parte – o de que, se a 1ª R. não estivesse a ocupar o locado, estaria já na José … onde teria de suportar nesses três meses a respectiva renda, cujo quantitativo não se tinha apurado, apenas tendo direito à diferença do montante das rendas se existisse - se mostra incorrecto, na medida em que a prova produzida permite dar como assente que em Abril de 2010 e meses subsequentes a 1ª R já se encontrava a pagar a renda referente às novas instalações da Av José … (cfr resposta ao art 33º). Portanto, o que sucedeu é que esteve por três meses a pagar a renda na José … e a renda do locado, e esta, apenas em virtude do comportamento da A.
O que se veio de dizer relativamente à renda, dir-se-á, mutatis mutandis, relativamente ao custeio das despesas de segurança no locado – apenas estas sendo agora reclamadas em sede de recurso, como atrás se evidenciou – decorrendo das facturas de fls 245 a 247 - e da resposta ao art 33º e 34º - perfazer esse valor o de € 6.942,60 * três meses.
Consequentemente, o de € 20.827,80.
Nada se provou relativamente aos vencimentos dos administradores e do técnico da 1ª R. e muito menos que esses funcionários tivessem estado exclusivamente adstritos por três meses ao acompanhamento da situação criada pela A., pelo que a esse nível o pedido reconvencional só pode improceder.
Mantém-se o valor indemnizatório conferido na 1ª instância relativamente ás cadeiras, porque o recurso das RR. o não abrangeu - € 4.000,00.
E mantêm-se também os montantes indemnizatórios conferidos na 1ª instância a respeito das divisórias e dos aparelhos de ar condicionado, essencialmente com os mesmos fundamentos. Com efeito, não seria razoável conferir à 1ª R. o valor que despendeu em novas divisórias e aparelhos de ar condicionado, sua instalação e projectos, quando, efectivamente, sendo o espaço da José ... mais do dobro do do locado, os orçamentos em referência não permitem aceder ao valor que ela teria ainda gasto nessas novas instalações com a aquisição e instalação de maior número daqueles bens se tivesse podido aproveitar-se dos que possuía no locado. Os autos só permitem aceder, como suficiente precisão, ao valor desses bens que a 1ª R deixou no locado, e em que, portanto, viu empobrecido o respectivo património, valores esses que são os apurados na 1ª instância: € 30.400,00 para as divisórias e € 53.661,46 para os aparelhos de ar condicionado.
Do que até agora se expendeu, logo se vê que a condenação da A. como litigante de má fé se deverá manter.
Já se atrás se concluiu que a sua atitude de impedir a 1ª R de retirar as “benfeitorias” contidas no anexo II ao contrato promessa de arrendamento radica numa atitude de má fé, e não pode deixar de se entender que deduziu em parte pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, bem sabendo que a 1ª R., enquanto substituta da D no contrato promessa de arrendamento, era muito mais do que a terceira “pagadora da rendas”.
Por isso se mantém a respectiva condenação como litigante de má fé nos termos decididos na 1ª instância.
VI – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar improcedente a apelação da A, e julgar parcialmente procedente a apelação das RR., alterando correlativamente a sentença recorrida, mantendo a condenação destas a pagarem solidariamente à A. a quantia de € 51.828,00 acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos até integral pagamento, a contar da citação, à taxa legal sucessivamente em vigor para os créditos de que sejam titulares comerciantes, e condenando a A. a pagar à 1ª R, para além do valor decidido na sentença recorrida – € 88.561,46 – ainda o valor de € 85.327,80, valores que totalizam € 173.889,26, mantendo a condenação da A. como litigante de má fé na multa de 3 UCs e a pagar às RR. a quantia de 1.000 Euros, a título de indemnização.
Custas na 1ª instância e nesta, por A. e RR., na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2014
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
[1] - Antunes Varela, «Das Obrigações em Geral», I, 4ª ed, p 349 e ss .
[2] - Obra atrás citada, p 350 e 355
[3] - De novo obra citada, p 350
[4] - Menezes Cordeiro «Tratado de Direito Civil - Parte Geral, Exercício Jurídico», I , p 302
[5] - Obra atrás citada p 271/272
[6] Ainda, «Das Obrigações em Geral», 7ª ed, II , 385
[7] Obra atrás citada, p 412 : «Há que atender, por um lado, à posição peculiar do contraente cedido na economia do contrato de cessão. Ele será sem duvida um dos participantes no contrato, visto este só poder considerar-se consumado com a prestação do seu consentimento. Mas não deve ignorar-se nem pode subestimar-se, a diferente colaboração que ele, dum lado, o cedente e o cessionário do outro, prestam à formação do contrato. O cedente e o cessionário é que discutem entre si o processo de composição de interesses próprio da cessão, traduzido na permuta da posição contratual com a respectiva contraprestação, nos casos, de longe mais frequentes, em que a transmissão se faz a titulo oneroso. O cedido mesmo que tenha conhecimento (acidental ou não) dessa composição, é apenas chamado a autorizar ou a ratificar uma parte dela (se previamente não tiver dado o seu consentimento em branco) – a parte da transmissão que consiste na transferência para o terceiro da posição jurídica assumida pelo cedente na relação contratual básica. O cedido, não dialoga, ou não tem normalmente que dialogar, com o cedente e o cessionário acerca do arranjo de interesses envolvente da transmissão que ele se limita a autorizar».
[8] -Continua a citar-se Antunes Varela, na obra referida, p 393