Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
309/2007-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: VENDA JUDICIAL
CADUCIDADE
ARRENDAMENTO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 02/22/2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: AGRAVO
Decisão: NEGADO PROVIMENTO
Sumário: Na expressão «direitos reais» (gozo) sujeitos a caducarem mercê da venda executiva...encontram-se...abrangidos os contratos de arrendamento, quer naturalmente os sujeitos a registo quer mesmo os não registados, pois que relativamente a estes últimos não se descortinam razões para diversa forma de tratamento, no que respeita à sua oponibilidade a terceiros e à caducidade.
(CV)
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

Na execução que o Banco A moveu contra B e C, tendo, após a venda do prédio penhorado, denominado “Coutada”, sido determinado o prosseguimento da execução, ao abrigo do disposto no art. 901º do CPC, contra a detentora desse prédio, X, veio esta, agora na posição de executada, deduzir embargos, alegando a inexistência da obrigação exequenda e de título executivo e a realização de benfeitorias no mesmo prédio, alicerçadoras de direito de retenção.

A exequente contestou, pugnando pelo desatendimento dos embargos.

Foi realizada audiência preliminar, no âmbito da qual foi proferido despacho saneador e seleccionada, sem reclamação, a matéria de facto.

Designado dia para julgamento, veio, no decorrer deste, a embargante a requerer a ampliação do pedido de indemnização por benfeitorias formulado na petição inicial, alegando terem surgido elementos nos autos a permitir tal ampliação.

O requerido foi indeferido por despacho de fls. 458 e sgs.

Inconformada com este despacho, dele a embargante interpôs recurso, que foi recebido como de agravo e subida diferida.

Findo o julgamento, foi proferida sentença a julgar os embargos improcedentes.

Inconformada com essa sentença, dela apelou atempadamente a embargante.

Por despacho de fls. 714 e sgs., veio a ser retirado o benefício do apoio judiciário à embargante, na consideração de que a Segurança Social veio a indeferir novo e posterior pedido de apoio judiciário por esta formulado, por de tal já a não considerar carenciada.

Igualmente inconformada com este despacho, dele a embargante interpôs recurso, recebido como de agravo, com subida imediata.

Em todos os referidos recursos a embargante apresentou atempadamente alegações, em cujas respectivas conclusões, devidamente resumidas - art. 609º, 1 do CPC - questiona:
no agravo do despacho de fls. 458 e sgs.
- o indeferimento da requerida ampliação;
- a validade formal do despacho recorrido;

no recurso de apelação
- a vertente factual e de direito da sentença;

no agravo do despacho de fls. 714 e sgs.
- a perda do benefício do apoio judiciário.

A embargada contra-alegou nos recursos de agravo do despacho de fls. 458 e sgs. e no recurso de apelação, pugnando pela manutenção dos respectivos julgados.

O sr. Juiz manteve as decisões agravadas.

Foram os seguintes os factos apurados na instância recorrida:
1 - Por contrato celebrado em 16 de Junho de 1997, o Banco exequente concedeu aos executados um empréstimo pelo montante de Esc. 17.000.000500, destinado à regularização de dívidas anteriormente contraídas perante ele e pela sociedade "M, Lda" [al. A) da matéria assente];
2 - Ficou convencionado que o empréstimo funcionaria através de uma conta aberta em nome dos executados, à qual veio a ser atribuído o n° 2… [al. B) da matéria assente];
3 - Ficou convencionado que o capital seria reembolsado em 36 prestações, mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 31-07-97 e que os juros seriam pagos mensalmente e postecipadamente [al. C) da matéria assente];
4 - O pagamento das prestações de amortização do capital e o pagamento dos juros seriam efectuados por débito da conta de Depósitos à Ordem dos executados, com o n°2…, tendo-se os mesmos obrigado a mantê-la devidamente provisionada para o efeito [al. D) da matéria assente];
5 - O empréstimo vencia juros à taxa de 10%, os quais seriam acrescidos da sobretaxa de 4% em caso de mora [al. E) da matéria assente];
6 - Em 31-07-98, a conta de Depósitos a Ordem identificada na a l. d) não tinha saldo suficiente para suportar o pagamento da prestação de amortização de capital e de pagamento de juros que se vencia nessa data [al. F) da matéria assente];
7 - Em 31-07-98, a Conta empréstimo identificada na al. b) apresentava um saldo devedor de Esc. 11.333.000$00, correspondente ao capital em dívida [al. G) da matéria assente];
8 - A exequente embargada incorporou, por fusão, o Banco [al. H) da matéria assente];
9 - Essa fusão encontra-se registada na competente Conservatória do Registo Comercial [al.I) da matéria assente];
10 - Em 28-01-00, a embargante juntou aos autos de execução o requerimento que se encontra a fls. 35 informando da existência de um contrato de arrendamento rural a seu favor e da existência de promessa de contrato de arrendamento rural e comercial [al. J) da matéria assente];
11 - Juntamente com o requerimento referido na alínea anterior a embargante juntou o escrito que se encontra a fls. 38 e 39, intitulado contrato de arrendamento, datado de 24-04-98 e registado na Repartição de Finanças de Alenquer em 08-0598 [al. K) da matéria assente];
12 - A embargante procedeu à reparação dos telhados nos edifícios pré-existentes à data do início do arrendamento, com substituição de parte do madeiramento, substituição de telhas, reparação dos guarda-fogo e fumeiros [resposta ao art. 3° da base instrutória];
13 - A embargante procedeu à reparação dos rebocos exteriores e interiores dos edifícios pré-existentes à data do início do arrendamento e sua pintura [resposta ao art. 4° da base instrutória];
14 - As reparações referidas nos arts. 3° e 4° têm actualmente o valor de €19.098,42 [resposta ao art. 6° da base instrutória];
15 - Os quatro edifícios pré-existentes apresentavam-se degradados, designadamente tinham problemas de chuva no interior e problemas de humidades nas paredes [resposta ao art. 7° da base instrutória];
16 - Os problemas de humidade piorariam não fora a intervenção da embargante [resposta ao art. 8° da base instrutória];
17 - A embargante procedeu a pavimentação exterior, arranjo e construção de muros o jardim [resposta ao art. 9° da base instrutória];
18 - Foram pavimentados pelo menos 200 m2 [resposta ao art. 10° da base instrutória];
19 - A pavimentação exterior actualmente existente tem um custo médio de € 23,50 por m2 [resposta ao art. 12° da base instrutória];
20 - A embargante procedeu à construção de muros de suporte de canteiros e de muros de isolamento exteriores [resposta ao art. 13° da base instrutória];
21 - A entrada no prédio era extremamente complicada em tempo de chuvas antes das obras de pavimentação e calcetamento [resposta ao art. 14° da base instrutória];
22 - Antes da realização das obras de pavimentação e calcetamento o acesso ao prédio na Primavera e Verão mostrava-se difícil em virtude das poeiras existentes no local [resposta ao art. 15° da base instrutória];
23 - A embargante procedeu à construção de uma fossa asséptica e de um canil [resposta ao art. 17° da base instrutória];
24 - A construção da fossa asséptica tem o custo actual de € 5.135 [resposta ao art. 19° da base instrutória];
25 - Os quatro edifícios existentes não tinham sistema de esgotos [resposta ao art. 20° da base instrutória];
26 - 0 local onde se situa o imóvel é isolado [resposta ao art° 21 ° da base instrutória];
27 - A embargante efectuou a construção de um telheiro [resposta ao art. 22° da base instrutória];
28 - A embargante procedeu à transformação de um telheiro em sala de recepção e bar, com colocação de caixilharia em alumínio, construção de uma parede e de duas divisões técnicas, pavimentação em tijoleira, construção de uma casa-de-banho para deficientes motores, pintura interior e exterior, canalização, instalação eléctrica e caldeira de aquecimento [resposta ao art. 26° da base instrutória];
29 - A sala em causa tem cerca de 60 m2 [resposta ao art. 27° da base instrutória];
30 - 0 custo actual dessa obra é pelo menos de € 15.125 [resposta ao art. 29° da base instrutória];
31 - A embargante procedeu à construção de um pavilhão em alvenaria, com dois pisos, tendo o 1° e 2° um total de pelo menos 362,5 m2 de área coberta [resposta ao art. 30° da base instrutória];
32 - Essa construção tem instalações de água, luz, som, aquecimento e condicionamento de ar [resposta ao art. 31° da base instrutória];
33 - 0 segundo piso é composto, pelo menos, por um grande salão de festas, casas-de-banho, cozinha e copa [resposta ao art. 32° da base instrutória];
34 - No primeiro piso existem dois WC, uma lavandaria, uma sala de catering, uma arrecadação e um escritório [resposta ao art. 33° da base instrutória];
35 - 0 custo actual dessa construção é de, pelo menos, € 420 m2 [resposta ao art. 35° da base instrutória];
36 - A embargante procedeu à construção de uma piscina, com cerca de 70 m2, e arranjo dos pavimentos e muros da zona envolvente [resposta ao art. 36° da base instrutória];
37 - 0 custo actual da construção da piscina é de € 17.640,53 [resposta ao art. 38° da base instrutória];
38 - A embargante procedeu à construção de sistemas de esgoto, água, gás e electricidade para todo o complexo, incluindo um gerador de emergência [resposta ao art. 39° da base instrutória];
39 - A construção dos sistemas de esgotos, água, gás e electricidade em todo o complexo tem o custo actual de pelo menos €18.000 [resposta ao art. 44° da base instrutória];
40 - Todas as obras referidas foram autorizadas pelo proprietário [resposta ao art. 45° da base instrutória];
41 - Para o aproveitamento que é feito do locado as obras referidas eram indispensáveis [resposta ao art. 47° da base instrutória];
42 - Todas as obras descritas supra são insusceptíveis de ser levantadas [resposta ao art. 49° da base instrutória].

Cumpre decidir, em respeito pela ordem estabelecida no art. 710º, 1 do CPC.

Como se disse, recorreu a embargante do despacho de fls. 458 e sgs., que lhe indeferiu a requerida ampliação do pedido de indemnização por benfeitorias.
Mas sem razão, porquanto essa decisão é correcta e está devidamente fundamentada de facto e de direito, devendo apenas dizer-se que não enferma dos vícios formais que a agravante lhe imputa, ainda que de forma meramente enunciativa.
Dispõe a al. b), do nº 1 do art. 668º do CPC que a sentença é nula quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Como se tem entendido, tal nulidade só se verifica quando haja falta absoluta de motivação e não quando ela seja incompleta.
Consoante se decidiu no acordão do S.T.J. de 1-3-90, no Bol. nº 395, pág. 479, a referida nulidade só ocorre quando haja falta absoluta de justificação do julgado, e não quando ela seja incompleta ou deficiente (no mesmo sentido, Rodrigues Bastos, Notas, vol. III, pág. 246).
Não é o que sucede, manifestamente, no caso dos autos.
O despacho sindicando está fundamentado de facto e de direito, escapando ao vício apontado a bondade ou não do seu mérito.
A oposição apontada na alínea c), do nº 1 do normativo adjectivo em referência é a que, como observa Rodrigues Bastos, “se verifica no processo lógico, que das premissas de facto e de direito que o julgador tem por apuradas, este extrai a decisão a proferir. Não é, por isso, relevante, para esse efeito, a contradição que se diga existir entre os factos que a sentença dá como provados e outros já apurados no processo, designadamente por haverem sido incluídos na especificação. Poderá haver nesse caso erro de julgamento, mas não nulidade da decisão.” (ob. e loc. citados).
Por outras palavras, para que exista esta nulidade é necessário que a fundamentação da decisão aponte num sentido e que esta siga caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente (cfr. Ac. do S.T.J. de 19-2-91, AJ, 15º/16º, pág. 31).
Tal não aconteceu no despacho posto em crise em que, tomando-se como ponto de partida a ausência nos autos de elementos suportadores da admissibilidade da requerida ampliação se concluiu pelo indeferimento desta.
Igualmente, não ocorre a nulidade da al. d), do nº 1, do mesmo normativo, que está, como é sabido, directamente relacionada com o comando que se contém no nº 2, do art. 660º do mesmo Código, servindo de cominação ao seu desrespeito (Rodrigues Bastos, ob. e loc. citados).
Dispõe este último normativo que o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Não deve, porém, confundir-se "questões" a decidir com considerações, argumentos ou juízos de valor produzidos pelas partes. As questões sobre o mérito a que se refere aquele comando adjectivo são apenas as que suscitam a apreciação da causa de pedir invocada e do pedido formulado (Rodrigues Bastos, ob. cit., pág. 228).
Ou ainda, na observação de Alberto dos Reis, "são, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão" (in CPC Anotado, vol. V, pág. 143).
No despacho censurando conheceu-se da questão colocada: admissibilidade, à luz da lei adjectiva, da ampliação do pedido requerida.
Se a irregularidade adjectiva em referência respeita, como parece significar-se, à valoração de determinada documentação, aliás, invocada pela própria agravante (cfr. requerimento de fls. 446), está a confundir-se “questões” com “argumentos” e, como vimos, a nulidade invocada respeita tão só às “questões” a decidir e nisso o despacho agravado respeitou estritamente o comando contido no citado nº 2 do art. 660º do CPC.
Não é, assim, de censurar esta decisão e, por isso, se confirma a mesma, remetendo-se, ao abrigo dos arts. 713º, nº 5 - na redacção dada pelo DL nº 329-A/95, de 12712 - e 749º do CPC, para os respectivos fundamentos.

O recurso de apelação começa por reportar à decisão sobre a matéria de facto.
A recorrente questiona as respostas aos quesitos 1º e 2º, onde se verteu a factualidade por si alegada e relacionada com a data do arrendamento rural em que suporta a sua oposição à execução.
Já em 10-01-97, data adiantada para a outorga do alegado anterior contrato de arrendamento, os arrendamentos rurais, como é o caso, tinham de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito - art. 3º do DL nº 385/88, de 25/10 -, prescrição formal que se estendia à cessão das respectivas posições contratuais - art. 425º do CC -, pelo que, na ausência do documento escrito exigido, não pode a declaração negocial provar-se por testemunhas - arts. 393º, 1 e 364º, 1 do CC.
Se a declaração negocial tinha de ser obrigatoriamente reduzida a escrito e tal não aconteceu, a mesma é nula - art. 220º do CC, sobrando, por isso, a irrelevância de qualquer espécie de prova, nomeadamente a prova testemunhal, pois se a lei exige apenas a prova documental da declaração é de ter como afastada a prova testemunhal, aliás, em consonância com o direito adjectivo, pois devem ter-se por não escritas as respostas do julgador de facto sobre factos que só possam provar-se por documento - art. 646º, 4 do CPC.
Não obstante, sempre se dirá que, não fosse de afastar a produção da prova testemunhal nos termos sobreditos, as respostas integralmente negativas que os quesitos em referência receberam não podem ter-se como abaladas em função do depoimento da testemunha Nuno, em que a recorrente se louva, adiantando, apenas e sinopticamente, que esta depôs no sentido “de que o contrato existente provinha de contrato anterior de 10-01-97”.
Do depoimento desta testemunha, singularmente o executado e anterior proprietário do prédio adjudicado à embargada, pese embora a referência à um anterior contrato outorgado com um sócio da embargante, apenas resulta de seguro que o contrato de arrendamento rural junto aos autos foi celebrado ex novo com a embargante, o que, até pela ponderação da posição processual desta testemunha na instância executiva, nunca seria suficiente para atender a pretendida alteração factual.
Em conclusão, sobra como factualidade aqui relevante apenas o que consta da alínea K) da matéria assente, seja, a outorga, em 24-4-98, de um contrato de arrendamento rural , que tem como objecto o prédio adjudicado à embargante e em que esta figura como arrendatária.
Posto isto, vejamos o direito.
A primeira questão que vem colocada neste segmento do recurso é a de saber se a venda judicial do prédio ajuizado e onerado com hipoteca constituída a favor da embargada faz caducar o arrendamento posterior ao registo dessa hipoteca, nos termos do art. 824º, 2 do CC.
A esta questão respondeu-se afirmativamente na instância recorrida, onde, louvando-se na jurisprudência citada, se entendeu que no nº 2 do citado art. 824º do CC se deve incluir, por analogia, o arrendamento.
De tal dissente a apelante, colocando o acento tónico da sua posição na natureza obrigacional do direito do arrendatário.
A doutrina e a jurisprudência encontram-se divididas quanto à natureza real ou obrigacional do contrato de arrendamento, se bem que a característica da sua transitoriedade tenha levado, tradicional e maioritariamente, a pensar o arrendamento como mera relação obrigacional, como parece, de resto, querer o legislador, quando faz assentar o direito do arrendatário na obrigação do locador de lhe proporcionar o gozo temporário da coisa (art. 1022º do CC) e inserindo a sua disciplina legal no Direito das Obrigações (Livro II do Código Civil).
Não obstante a sua natureza obrigacional, ninguém parece contestar que há no arrendamento nítidas manifestações realísticas.
Desde logo, a tutela possessória consentida ao arrendatário pelo nº 2 do art. 1037º do CC.
Por isso, escreve Henrique Mesquita que, “depois de ingressar na detenção da coisa, o locatário passa a dispor sobre ela de um poder directo e imediato de uso e fruição oponível erga omnes em relação ao locador, em relação a um subadquirente da coisa locada e em relação a qualquer outro terceiro” (in Obrigações Reais e Ónus Reais, colecção Teses, Almedina, 1990, pág. 160).
A oponibilidade da locação ao adquirente da coisa locada, consagrada no art. 1057º do CC, que a doutrina costuma enunciar como emptio non tollit locatum e que para os defensores da tese realista se traduz num verdadeiro ius in re, dotando o direito do locatário de uma espécie do direito de sequela característico dos direitos reais, a merecer, todavia, em face dos interesses em colisão, uma leitura algo redutora e não tão abrangente como a que, à primeira vista, parece resultar da letra da lei, como entende Henrique Mesquita que, a este propósito, observa:
“Nos termos em que se encontra redigida, a regra do art. 1057º do Código Civil português confere uma protecção excessiva ao locatário e, por outro lado, não acautela devidamente os interesses do subadquirente da coisa locada.
A subsistência da locação, com efeito, só se justifica verdadeiramente, em atenção aos interesses do locatário, quando, à data da alienação da coisa, ele tenha iniciado já o gozo desta. O escopo do princípio emptio non tollit locatum não pode ser outro senão o de assegurar estabilidade à relação de uso ou fruição originada pelo contrato locativo. Se esta relação não chega a efectivar-se, porque, por exemplo, o locador, em vez de cumprir o contrato locativo, aliena o seu direito sobre a coisa, os danos daí resultantes para o locatário podem ser perfeitamente reparados através de uma indemnização, sem necessidade de afectar a posição jurídica do terceiro adquirente.
Por outro lado, no respeitante aos subadquirentes da coisa, também só é razoável impor-lhes o respeito da relação locativa quando eles, à data da celebração do negócio aquisitivo, tenham possibilidade de conhecer a sua existência, precisamente através da relação de gozo que a exterioriza ou lhe confere publicidade.
Deve, pois, fazer-se uma interpretação restritiva do art. 1057º, limitando a aplicação da regra que nele se contém, aos casos em que, à data da alienação do direito do locador sobre a coisa locada, o locatário tenha iniciado já o gozo desta. De resto, na resolução de um problema paralelo – o da defesa da relação locativa contra actos de terceiro -, o art. 1037º, nº 1, só permite que o locatário actue autonomamente (isto é, sem necessidade de intervenção do locador) quando se encontre já no uso ou fruição da coisa locada.
A interpretação que defendemos, além de ser a que proporciona a solução mais equilibrada para os interesses em conflito, afasta ainda o perigo do alienante de uma coisa, já depois da alienação, celebrar um contrato locativo antedatado, por forma a possibilitar a sua eficácia em relação ao novo proprietário. Este perigo encontrava-se prevenido no Código de Seabra, em cujo art.1619º se estatuía que só o contrato de arrendamento cuja data fosse declarada em documento autêntico ou autenticado subsistia em caso de transmissão do prédio” (in ob. cit., pág. 141).
Daqui que, se o arrendatário entrou no gozo da coisa locada antes da constituição da garantia real que a onera, pode defender o seu direito contra quem quer que seja, ainda que exequente ou adquirente em venda judicial, porque a entrada no gozo da coisa confere ao seu direito uma vertente real que passa a acompanhar a coisa locada; se, pelo contrário, entrou no gozo desta posteriormente à constituição da garantia, já não se justifica privilegiar o seu direito em confronto com o anterior direito de garantia, sob pena de uma despropositada desvalorização deste, com claro prejuízo para o comércio jurídico, adivinhando-se como naturais garantias cada vez mais pesadas e onerosas.
É, assim, que para Miguel Teixeira de Sousa, se a locação tiver de ser registada, extingue-se se tiver registo posterior ao da garantia e se, pelo contrário, não dever ser registada, então releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após a garantia (in Acção Executiva Singular, 1998, pág. 390).
Neste sentido, o Ac. do STJ, de 31-10-2006 (Relator Urbano Dias), onde, partindo da excepção do direito registral à regra emptio non tollit locatum, consagrada no art. 1057º do CC, não se encontra razão para o tratamento privilegiado dos arrendamentos não sujeitos a registo versus arrendamentos registáveis e não registados, escrevendo-se, nomeadamente, que “seguir por caminho diferente daria azo a graves injustiças, pois estaríamos a criar um regime de favorecimento em relação a estas situações não registadas: nestes casos, os arrendatários veriam a sua situação perfeitamente segura, apesar da venda executiva do imóvel e quiçá com arresto ou hipoteca prévios. E a injustiça sairia até reforçada nos casos do contrato de arrendamento não estar registado apesar da sua obrigatoriedade. Nestes casos, valeria bem a pena não registar o contrato. É que registando-o, mais dia, menos dia, havendo registo prévio de penhora, arresto ou hipoteca, a sua situação ficaria definida com a venda executiva do imóvel e no sentido da caducidade do arrendamento.
Mas já o caso mudaria radicalmente de figura se o arrendamento não estivesse registado ou não fosse registável.
O Direito, sob pena de se negar, não pode aceitar esta dualidade de critérios: há que considerar que o arrendamento surge aqui e agora como um verdadeiro ónus quer esteja sujeito a registo quer não. Assim, no caso de não estar o arrendamento sujeito a registo ou, estando-o, não ter sido registado, há que, no caso de venda executiva com penhora, hipoteca ou outro direito real registados, julgar o mesmo caduco” (in http://www.dgsi.pt).
Impõe-se, pois, um equilíbrio entre os interesses do credor, exequente e adquirente, por um lado, e do locatário, por outro, o que só se consegue se não se considerar o arrendamento, pese embora o seu carácter pessoal, excluído da previsão do nº 2 do art. 824º do CC, como defendem Oliveira Ascensão (in ROA, ano 45, págs. 345 e sgs.) e Henrique Mesquita, afirmando este último que “o art. 1057º é também inaplicável à venda da coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída na regra nº 2 do art. 824º, sendo, portanto, inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior, na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não haja sido feito)” (in ob. cit., pág. 140).
Justificando a subsunção, por analogia, da aplicação do nº 2 do art. 824º do CC à relação locatícia, escreve-se no Ac. do STJ, de 3-12-98 (Relator Ferreira de Almeida) que, “apesar de um manifesto intuito de proteger o bem da estabilidade da habitação, não pode entender-se que o legislador houvesse querido deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatícia, pelo que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o adquirente novo proprietário livres e desembaraçados do ónus locatício, nos termos e para os efeitos do nº 2 do artigo 824º do Código Civil vigente” (in BMJ, 482-219).
Só assim se obviará a que a oneração de um prédio com a celebração de um contrato de arrendamento que o tenha como objecto impossibilite ou, minime, dificulte o ressarcimento completo do credor com garantia real anterior a esse contrato.
É, de resto, esta a jurisprudência, cremos, maioritária do nosso mais alto tribunal, como se dá conta no Ac. de 20-11-2003 ( Relator Moitinho de Almeida), onde se concluiu que “na expressão «direitos reais» (gozo) sujeitos a caducarem mercê da venda executiva...encontram-se...abrangidos os contratos de arrendamento, quer naturalmente os sujeitos a registo quer mesmo os não registados, pois que relativamente a estes últimos não se descortinam razões para diversa forma de tratamento, no que respeita à sua oponibilidade a terceiros e à caducidade. (O Código Civil italiano, no respectivo art. 2923, estabelece expressamente a inoponibilidade - ao adquirente executivo - do contrato de locação celebrado posteriormente à penhora). A subsunção da relação locatícia na formula legal “demais direitos reais” constante do nº 2 do art. 824º do CCIV 66 é de fazer por recurso à analogia, por se presumir, que relativamente a tal hipótese, procedem as razões justificativas da regulamentação expressa adoptada para os direitos reais de gozo em geral contemplada no mesmo preceito de lei - conf. Art. 10 do mesmo corpo normativo” (in http://www.dgsi.pt), o que sairá até reforçado se se considerar que o art. 1051º do CC não exclui outras causas de caducidade do contrato de locação, tendo carácter meramente exemplificativo e não taxativo a enumeração das causas de caducidade que nele se faz (cfr. Cunha e Sá, Caducidade do Contrato de Arrendamento, págs. 90/91 e Oliveira Ascensão, ob. cit., pág. 335).
Posto isto e revertendo para o concreto dos autos, temos que sobre o imóvel penhorado e adjudicado na execução à exequente foi constituída hipoteca a favor desta com data de registo anterior à data do contrato de arrendamento em que a recorrente se louva para paralisar o direito da recorrida.
Mas, sendo assim, isto é, sendo tal arrendamento posterior à hipoteca, é de considerar o mesmo caduco com a venda na execução da coisa locada, sendo, portanto, inoponível à exequente/embargada, compradora desta, por, no entendimento sobredito, ser de incluir na expressão “demais direitos reais” do art. 824º do CC, por analogia, a locação.
Quanto às benfeitorias reclamadas, a sem razão da recorrente é por demais manifesta.
A exequente adquiriu o bem penhorado pelo valor que ele tinha à data da adjudicação, onde se levou em conta o que a esse valor foi acrescentado pelas benfeitorias no mesmo bem operadas pela recorrente.
Seja, se alguém beneficiou com tais benfeitorias não foi o comprador do prédio, mas o seu anterior proprietário, justamente o executado, que viu, por força dessas benfeitorias, vendido o seu prédio por um preço superior àquele por que teria sido vendido não fossem as benfeitorias.
Do executado deve a recorrente reclamar os seus eventuais direitos a este título, já que a exequente/embargada é aqui res inter alia acta e, por isso, também não lhe pode ser oposto qualquer direito de retenção.

Recorreu ainda a embargante do despacho de fls. 714 e sgs., que lhe retirou o benefício do apoio judiciário, anteriormente concedido.
Todavia sem razão, porque a esta decisão é correcta e está devidamente fundamentada.
Por isso, remetendo-se integralmente para os seus fundamentos, ao abrigo do disposto nos arts. 713º, nº 5 - na redacção introduzida pelo DL nº 329-A/95, de 12/12 - e 749º do CPC, se mantém a mesma.

Pelo exposto, acorda-se:
- em negar provimento aos agravos interpostos a fls. 476 e 742;
- em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença.
Custas nos agravos e na apelação pela recorrente.
Lisboa, 22-02-2007
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues