| Decisão Texto Integral: | 1. R. Santos intentou acção declarativa de condenação com processo ordinário contra J. Lima e H. Lima, pedindo que os Réus sejam condenados a pagar-lhe todas as despesas necessárias à reparação do andar que lhes adquiriu, bem como a quota correspondente pela reparação do próprio edifício; por ter adquirido aos Réus o 1º andar dto. do prédio urbano sito --- , Odivelas, apresentando o edifício que integra defeitos estruturais que provocaram assentamentos das fundações e no andar fendas e vários empenamentos, que bem conheciam, ocultando-os com obras.
Na contestação os Réus impugnaram os factos peticionados e excepcionaram a caducidade do direito do A. por não lhes ter comunicado qualquer deficiência.
Procedeu-se a julgamento em que se julgou a acção procedente e se condenou os Réus a pagar ao Autor as despesas de reparação da fracção dos autos, acrescidas da respectiva quota nas despesas de reparação do edifício, nos termos pedidos, a liquidar em execução de sentença.
Inconformados os Réus apelaram desta decisão, assim concluindo a sua alegação:
– Os RR. venderam ao A. a fracção dos autos por 6.000.000$00, valor correspondente ao da avaliação feita pelo credor hipotecário Montepio Geral, sendo certo que estas instituições avaliam sempre os bens “por baixo” e sendo também certo que o A. se não dispôs a pagar mais porque certamente observou as características do prédio, então já “velho” de 26 anos.
– Não eram conhecidas dos RR. (não são decerto ainda hoje) ainda as responsabilidades decorrentes do assentamento das fundações do prédio, sendo certo que o condomínio tinha até pedido parecer jurídico a advogado sobre o assunto e não era (não é ainda hoje) ainda clara a solução para o problema.
– Os RR. encarregaram uma agência da transacção, não tendo contactado sobre tal transacção directamente com o A. e este facto não pode deixar de considerar-se relevante para efeitos de saber se agiram ou não com dolo.
– Os RR. deixaram o A. ir morar para a fracção em princípios de 1994, quase dois meses antes da data da escritura de compra e venda, que só foi outorgada em Março.
– Se os RR. queriam levar o A. ao engano, não se compreende que permitissem ao A. a posse da fracção antes da escritura, correndo o risco de o A. a não outorgar, depois de conhecedor dos defeitos do prédio.
– As deficiências constatadas no prédio atingiam sobretudo as fracções do lado esquerdo do imóvel, sendo certo que a fracção em causa se situa no lado direito do mesmo.
– O A. foi claramente negligente relativamente à obtenção de informação sobre o prédio, negligência que menos se compreende do que porventura alguma negligência dos RR. no que tange a qualquer dever de adicional informação ao A., de-ver que dificilmente se equaciona, aliás, no quadro duma venda mediada por agência imobiliária.
– Os RR. não agiram, como decorre do exposto, com dolo e por isso o A. tinha que denunciar-lhes os defeitos da fracção e do imóvel no prazo de um ano contado do seu conhecimento, como flui do disposto no artigo 916º nº 3 do Código Civil, denúncia que não fizeram.
– Sendo assim certo que caducou o direito que o A. pretendia fazer valer.
– Ao decidir como decidiu, o M.mo Juiz “a quo” violou designadamente o disposto nos artigos 916º nº 3 e 253º, ambos do Código Civil.
A final pede a revogação da sentença recorrida julgando-se caducado o direito do A., com a consequente absolvição do pedido dos Réus.
Houve contra-alegações.
2. A) Estão assentes os seguintes factos:
Por instrumento de 09.03.94, o Autor adquiriu aos Réus, para habitação, a fracção autónoma, designada pela letra D, que constitui o primeiro andar direito, do prédio urbano sito ---, em Odivelas, inscrita na respectiva matriz sob o artº 3115, conforme certidão de fls. 10 a 23 (A);
Este prédio é um edifício de betão, composto de rés-do-chão e quatro pisos elevados, com três fogos por piso, ocupando a posição central de um conjunto de três edifícios da mesma época de construção (B);
No prédio existem fracções de duas, três e quatro assoalhadas (C);
O construtor obteve adequada licença camarária de habitação, conforme documento de fls. 68 (D);
As fundações do prédio têm vindo a sofrer assentamentos significativos, gradualmente e desde há vários anos, que ainda não mostram sinais de estabilização, e que acarretam riscos estruturais para o edifício, conforme documentos de fls. 24 a 38 (E);
Os Réus conheciam estes problemas da fundação do edifício (F);
O andar em causa tinha apenas duas divisões assoalhadas, cozinha e casa de banho (G);
Os Réus adquiriram o mesmo em 8 de Julho de 1988, conforme certidão de fls. 70 a 78 (H);
Os Réus tinham então dois filhos, nascidos em 10 de Novembro de 1979 e 18 de Junho de 1983, conforme certidão de fls. 79 e 80 (I);
Quando o A. adquiriu o andar este foi avaliado pelo Montepio Geral no valor de aquisição de 6.000.000$00 (J);
Aquando da sua aquisição pelo Autor, o andar apresentava algumas frestas junto às aduelas das portas, em algumas paredes e nos azulejos da casas de banho (1º);
Deficiências que os Réus já conheciam (11º);
O Autor nunca teria comprado o andar se conhecesse que o prédio sofria dos defeitos aludidos na especificação (20º);
O documento de fls. 36 a 38 respeita a um relatório de um projecto de reforço de fundações do prédio em causa pedido pela Administração à TRIEDE – Empresa de Consultoria e Projectos de Engenharia Civil, Lda., onde se aponta “indícios importantes de assentamentos” do prédio e se enumeram os danos provocados devendo realizar-se obras de reforço das fundações e de alguns elementos estruturais de ligação às fundações, e posteriormente reparados os danos ocorridos em cada andar; projecto de reforço que deverá ser antecedido de estudos e passos iniciais ali identificados; os documentos de fls. 39 a 49 respeitam a actas de reunião do condomínio do prédio dos autos de 10.10.1993 e de 13.03.1994, em que esteve presente na 1ª o Réu marido (fls.39) onde se relata que os condóminos tiveram conhecimento da correspondência e do auto de vistoria da C. M. de Loures (de 05.07.1993) e do relatório da situação do prédio efectuado pelo Departamento de Administração Urbanística da C. M. de Loures, e da análise conjunta do estado de degradação do prédio (estar em situação de risco bem como os seus moradores) foi aprovado por unanimidade haver necessidade urgente de reforçar as fundações do prédio; e na segunda esteve presente o Autor (fls.45) em que foi comentado o relatório da TRIEDE e o montante das despesas para obras de reforço das fundações estimadas em (e 3.500.000$00 de honorários) 30.000.000$00 e se discutiu a possibilidade alternativa da construção de um novo edifício (22º);
Os Autores encarregaram uma agência de transacção (27º);
Não tendo contactado sobre tal transacção directamente com o Autor (28º);
O Autor passou a habitar o andar em princípios de 1994 (31º);
O Autor nunca referiu aos Réus a existência de qualquer deficiência no andar (32º).
B) O Direito
Estamos perante uma venda de coisa defeituosa, que se rege pelo regime traçado nos artigos 913º e ss. do C.Civil, uma vez que o vendedor entregou ao comprador o andar realmente devido, segundo a lex contractus, mas que sofre de um defeito (as fundações do prédio não são adequadas para suportar o peso do mesmo – cfr. al. E) da especificação e resposta ao quesito 22º – docs. de fls. 24 a 38) uma vez que há um desvio em relação à qualidade material do bem vendido.
E o defeito é oculto [algumas frestas junto às aduelas das portas, em algumas paredes e nos azulejos da casa de banho (resposta ao quesito 1º) que se verificavam no momento da aceitação não são elucidativos dos defeitos da fundação do prédio – cfr. Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, pags. 202 e 223].
O que significa que “para além do desgaste normal, a coisa pode ter um vício oculto”, e o facto de se tratar de venda de coisa usada não deixa de estar sujeito ao regime da venda de coisas defeituosas (A. e ob. cit., pag 235).
Os vendedores estavam obrigados por contrato a entregar ao comprador uma coisa isenta de defeitos (ou de certos defeitos).
E seguro é que houve por parte dos Réus a violação dos deveres acessórios de conduta – os deveres de informação – os deveres de esclarecer, de aconselhar e de advertir.
A obrigação de informação pode ter a sua fonte em lei geral – cfr. artºs 227º, nº1 e 762º, nº2, do C.Civil.
O dever de informação é, quase sempre, de exercício pré-contratual, pois deve ser prestado antes da celebração do acordo, principalmente quando as indicações fornecidas podem influenciar a vontade negocial do informado (A. e ob. cit., pag. 254), caso dos autos, em que ficou provado que o Autor nunca teria comprado o andar se conhecesse que o prédio sofria dos defeitos aludidos na especificação – E – (e resposta ao quesito 20º) – as fundações do prédio têm vindo a sofrer assentamentos significativos, gradualmente e desde há vários anos, que ainda não mostram sinais de estabilização, e que acarretam riscos estruturais par o edifício conforme documentos de fls. 24 a 38.
No concreto provou-se que os Réus já sabiam à data da venda do andar dos autos ao Autor que o edifício sofria de graves problemas estruturais – pelo menos desde 10.10.93 (assembleia de condóminos realizada nessa data em que o Réu marido esteve presente – fls. 39 e ss. – onde foi discutida aprofundadamente a situação das fundações do prédio) de que não deram conhecimento ao Autor [cfr. al. F) e resposta ao quesito 32º].
Este só teve conhecimento na assembleia de condóminos de 13.03.94 (fls.45).
Na certeza, porém, que o comprador tem que fazer prova da existência do vício ou da falta de qualidade da coisa, cabendo ao vendedor a prova de que o comprador teve conhecimento dos vícios ou defeitos da coisa no momento do contrato (cfr. Batista Machado, in “Acordo Negocial e Erro, BFD, vol. XLVI, pags. 95 e ss.).
No caso vertente a atitude dos Réus foi dolosa. Impendia sobre eles o dever de elucidar o Autor dos defeitos estruturais do edifício onde se integrava o andar dos autos, o que não fizeram, agindo com dolo (ilícito) omissivo negativo ou de consciência (cfr. artº 253º, nº2, do C.Civil) – antes má fé ou reticência – cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito, pag. 398 e Notas sobre Alguns Temas da Doutrina Geral do Negócio Jurídico, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, pag.148, e Castro Mendes, Lições de Direito Civil, vol. 3º, pag. 146.
Dolo que faz surgir para a parte que esteja de má fé – comportamento dos Réus desconforme com a boa fé intersubjectiva (entrega do andar inserido num edifício com problemas estruturais graves sem ter havido esclarecimento acerca dessa situação) – a obrigação de ressarcimento do dano, que se liga casualmente ao incumprimento do dever pré-contratual nos termos do artigo 227º do C.Civil – cfr. Ana Prata, in “Notas Sobre Responsabilidade Pré-Contratual”, pags. 29 e 180.
Os réus para afastar o dolo obliteram que só tiveram um “conhecimento longínquo” dos defeitos estruturais do prédio (que atingem sobretudo as fracções do lado esquerdo do imóvel) já que a venda foi mediada por agência imobiliária e que caducou o direito do Autor, por denúncia intempestiva dos defeitos.
Mas curam de razão.
Na acta de 10.10.1993 referente à assembleia de condóminos do prédio dos autos, em que o Réu marido consta como presente, regista-se que “após vistoria, quer das empresas, quer da Câmara, ter havido unanimidade em apontar estar em situação de risco o prédio bem como os moradores” e que da análise conjunta da correspondência entre a Administração e a Câmara Municipal de Loures, dos relatórios desta, do auto de vistoria de Julho de 1993 e da situação do prédio efectuado pelo Departamento de Administração Urbanística foi “aprovado por unanimidade haver necessidade urgente de reforçar as fundações do prédio”, execuções de obras a envolver “encargos na ordem de dezenas de milhares de contos (superior a trinta mil contos)”.
É evidência mesmo que os Réus continuam a persistir numa atitude contrária à boa fé tal a gravidade da situação do prédio de que inequivocamente tinham perfeito conhecimento desde pelo menos em 10.10.93.
No que respeita à mediação do negócio, tal apresenta-se irrelevante.
Com efeito, a intervenção de terceiro limita-se a procurar pôr em contacto possíveis contraentes, aproximá-los, colaborar na fase preliminar das obrigações; uma vez, porém, obtido o acordo, ele não participa na celebração do contrato, que é feito directamente pelos interessados.
O intermediário não intervém na realização do negócio jurídico, não é parte deste; limita-se a prepará-lo, pondo em contacto os interessados, auxiliando-os nas discussões e negociações preliminares – mediação, se chama a esta actividade e mediador, aquele que a desenvolve (apud, Pessoa Jorge, Mandato Sem Representação, pags. 231/2).
Sem sombra de dúvidas que os Réus agiram dolosamente na celebração do contrato ajuizado.
Por último, o direito do Autor não caducou, porquanto para o exercício dos direitos de reparação (artigo 914º do C.Civil) não estabelece a lei, no caso de dolo, qualquer prazo (cfr. A. Varela, C.C.Anot., vol. II, 4ª ed., pag. 211).
Improcedem, pois, todas as conclusões da alegação dos Réus.
3. Termos em que se nega provimento à apelação, confirmando-se a decisão recorrida com custas pelos Réus (levando em conta o apoio judiciário concedido).
Lisboa, 18 de Março de 2003
Proença Fouto
Vasconcelos Rodrigues
Roque Nogueira |
