| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção CÍVEL do Tribunal da Relação de LISBOA
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1. - Relatório
A, residente em Alcabideche, intentou acção declarativa sob a forma comum contra B, residente em Cascais, pedindo a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de € 100.000,00, a título de remuneração devida por contrato de prestação de serviços celebrado entre as partes, acrescida de juros de mora à taxa legal contados desde a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, outorgada em 30-11-2022, até efectivo e integral pagamento.
1.1. - Para tanto alegou/aduziu a autora, em síntese, que :
- Em Junho de 2021, pretendendo a Ré vender o seu imóvel, correspondente à fracção autónoma individualizada pela letra “M”, do 1.º andar direito do prédio sito na Rua …, n.º YY, no Concelho de Cascais, contactou a autora tendo em vista saber se esta conhecia alguém interessado na sua aquisição;
- Informada pela Ré dos elementos necessários para a venda, logo a autora iniciou contactos com pessoas e empresas do seu conhecimento, vindo a 5 de Junho de 2021 a comunicar à Ré que tinha identificado um terceiro interessado na aquisição do imóvel , indagando-a se aceitava pagar um “referral fee” de 5% pela actividade desenvolvida pela Autora, ao que a Ré afirmativamente, mas que propunha uma redução para 4% do valor do “referral fee” de 5% ;
- Tendo a interessada na aquisição da fracção apresentado uma proposta de 2,1 milhões de euros, a liquidar em três prestações mensais, veio a ré a recusá-la, por ser inferior ao valor de 2,8 milhões pretendido e não aceitar o pagamento faseado, tendo de seguida a interessada apresentado uma nova proposta de 2,2, milhões, tendo a ré contraposto o valor de 2,6 milhões;
- Tendo a Janela Real,S.A. – a interessada na aquisição - e a Ré continuado a negociar o preço do imóvel, vieram ambas a chegar a acordo em Fevereiro de 2022 para compra e venda do imóvel pelo preço de 2.500.000 € , tendo o sinal sido efectuado em 18 de Fevereiro de 2022 e, o contrato definitivo de compra e venda sido celebrado em 30/11/2022, pelo preço de € 2.500.000,00 ;
- Ocorre que, apesar de ter a autora contribuído e diligenciado na obtenção de interessado na aquisição de imóvel da ré e , não obstante a ter interpelado para o efeito, considera a Ré que não está obrigada perante a autora no pagamento de qualquer comissão ;
- Porém, ainda que se entenda que o contrato acordado entre a autora e ré seja nulo , por não cumprir as formalidades legais, certo é que sempre seria devido o valor da remuneração acordada atento o efeito retroativo da nulidade o determinar, não havendo possibilidade de restituir a sua prestação em espécie.
1.2 – Pessoal e regularmente citada, veio a Ré B apresentar Contestação, no âmbito da qual deduziu no essencial defesa por impugnação motivada [ invocando que não outorgou qualquer contrato com a autora e que tenha esta última contribuído para a venda da fracção de que era proprietária , a que acresce que ainda que existisse uma mediação imobiliária ocasional, sempre seria a mesma nula, sem lugar a qualquer restituição por nada ter sido prestado pela autora , desde logo, por inexistir], pugnando a final pela improcedência da acção e condenação da autora como litigante de má-fé em multa e em indemnização em valor não inferior a € 10.000,00, nos termos do art. 452.º, n.º 2, als. a) e d), do CPC, por ter apresentado uma pretensão cuja falta de fundamento não ignora e fazer um uso manifestamente reprovável do processo, por deturpar os factos com vista à obtenção de um enriquecimento a que não tem direito.
1.3. – Após resposta da autora e prosseguindo os autos, veio a ser dispensada a audiência prévia e, em 19/2/2022 foi proferido DESPACHO/SANEADOR, tabelar, tendo-se ainda fixado à ação o valor de € 100.000,00 (cfr. art. 306.º, n.º 2, do CPC), definido o Objeto do Litígio e enunciados os temas da prova [ tudo sem reclamações ], e , de imediato designou-se também a data para a realização da audiência de discussão e julgamento.
1.4. - Por fim, realizada que foi a audiência de julgamento [ iniciada a 5/05/2025 e concluída a 21/5/2025 ] com a observância das pertinentes formalidades legais, e conclusos os autos para o efeito, foi de seguida proferida a competente SENTENÇA, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor :
“(…)
IV. Decisão
Pelo exposto, julgo a presente acção intentada por A contra B, parcialmente procedente e, consequentemente, condeno a ré a pagar à autora a quantia de € 100.000,00, acrescida de juros de mora civis contados desde o dia 01-04-2023 e até integral e efectivo pagamento.
No mais, absolvo a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé contra si deduzido.
Custas pela autora e pela ré na proporção do respectivo decaimento.
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Comunique a presente sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário (cfr. factos provados n.º 26 e 27).
Notifique e registe..
Cascais, data e assinatura certificadas digitalmente”.
1.5. - Notificado da decisão/sentença referida em 1.4. , atravessou de seguida nos autos a Ré B instrumento de interposição da competente Apelação, acompanhado das devidas alegações, e deduzindo as seguintes conclusões :
A. Não se conforma a Ré com a sentença proferida pelo Tribunal a quo que declarou a ação procedente e, em consequência, condenou a Ré no pagamento à Autora da quantia de € 100.000,00 acrescida de juros de mora civis contados desde o dia 1 de abril de 2023 e até integral e efetivo pagamento, absolvendo ainda a Autora do pedido de condenação como litigante de má-fé.
B. O presente recurso tem como objeto o erro no julgamento na aplicação do direito aos factos, a impugnação da decisão sobre matéria de facto com recurso à prova gravada e ainda erro de julgamento dos pressupostos de facto.
C. Constituindo as razões da discordância:
i. Não existe relação de mediação imobiliária entre Autora e Ré, desde logo porque a considerar-se a existência de qualquer contrato o mesmo sempre seria nulo, ou ainda assim, resolvido e/ou caducado;
ii. Não foi fixado entre ambas qualquer preço, por falta de quanto ao estabelecido neste ponto nem quanto à designação atribuída a referral fee, nem quanto à abrangência das obrigações decorrentes do dito contrato –em ambos os casos, condições essenciais de qualquer contrato;
iii. Não existe qualquer nexo causal entre a interação da Autora e o negócio concretizado;
iv. O tribunal a quo ajuizou mal a matéria de facto quer por incompreensivelmente ter desvalorizado ou interpretado erradamente depoimentos essenciais como o da testemunha AA, quer por ter considerado quase como única prova atendível o depoimento da testemunha BB, não obstante a convicção do tribunal a quo de este ter sido “marcadamente favorável à Autora e à tese que esta defende, tendo o próprio BB reconhecido ser amigo pessoal da parte”.
v. Nulidade da sentença por considerar provados factos relevantes na decisão sobre a desconsideração da personalidade jurídica, que conduziu à conclusão pela concretização do negócio visado entre a R. e a pessoa putativamente indicada pela A.
vi. Aplicação do direito pelo Tribunal a quo induz fraude à lei;
vii. Não foi devidamente analisada a litigância de má-fé da Autora.
D. Relativamente à (não) existência de contrato de mediação imobiliária e da sua (in)validade, o tribunal a quo consubstanciou a celebração de um contrato de prestação de serviços com as características de um contrato atípico de mediação imobiliária, com direito a retribuição à Autora.
E. As declarações negociais são divergentes, como o próprio Tribunal a quo verificou e expôs na sua fundamentação, pelo que errou o Tribunal a quo na aplicação do disposto nos artigos 236.º e seguintes, 232.º e 217.º e seguintes do Código Civil na interpretação que faz.
F. Dos factos provados n.º 6 e 8 são apenas e tão só quanto ao teor dos emails trocados pelas partes, e não pode ser extraída a conclusão retirada pelo Tribunal a quo, quanto ao sentido da expressão “referral fee”, pois cada uma das partes tinha um entendimento distinto do que significava, não tendo havido consenso quanto ao teor da declaração negocial, em dois elementos essenciais – fixação do preço e obrigações inerentes à prestação de facto.
G. Se para a A. bastaria a mera indicação de um potencial comprador para ter direito a uma comissão pela realização de negócio, para a Ré, o direito à remuneração carecia da prestação de serviços de mediação, o que não aconteceu no caso dos autos.
H. Sendo divergentes as declarações negociais, e tendo essa divergência sido tão exposta e clara para o Tribunal a quo, considera a Recorrente que esteve mal o Tribunal a quo na interpretação que faz, mediante a aplicação do disposto nos artigos 236.º e ss 232.º e 217.º e ss do Código Civil.
I. Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237.º, do Código Civil).
Acontece que tendo o Tribunal a quo acompanhado a alegação por parte da A. e a sua causa de pedir, deixou de fazer a análise que se impunha sobre o equilíbrio das prestações, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 237.º do Código Civil.
J. Perante a divergência nas declarações negociais, com implicação direta na determinação do preço (elemento essencial do contrato oneroso) e na determinação das obrigações que impenderiam sobre a A. ( outro elemento essencial do contrato de prestação de serviços), a análise do caso concreto imporia concluir que entre A. e R. não foi celebrado nenhum contrato.
K. Desde logo porque, nos termos do artigo 232.º, do Código Civil, nenhum contrato fica concluído enquanto as partes não tiverem acordado em todas as cláusulas: nem preço, nem obrigações, não constando também qualquer menção ao prazo.
L. No tocante à forma do contrato de mediação imobiliária e/ou do contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, entende a Recorrente que deve aplicar-se a essa relação negocial aquilo que a lei prescreve quanto à mediação imobiliária, cfr. refere Fernando Baptista de Oliveira, a propósito do RJAMI:
“a lei atualmente vigente regula o contrato com pormenor e na perspetiva da proteção do incumbente, designadamente as condições de remuneração, as modalidades do pagamento, a inscrição no contrato do valor do IVA, e sobretudo, impondo a forma escrita sob pena de nulidade como decorre dos artigos 16.º, n.º 2, c) e n.º 5.”
M. Por sua vez, Higina Castelo, in Contrato de Mediação considera que “O RJAMI, porém, apesar de expressar que a não redução a escrito determina a nulidade do contrato, afastou o regime geral da nulidade, atribuindo à proscrição da forma escrita no contrato de mediação imobiliária uma consequência específica: nulidade (assim lhe chamou) não invocável pela empresa de mediação. (…) Tem-se reconhecido que a nulidade prevista no RJAMI é atípica ou sui generis, ou seja, que não lhe corresponde o regime geral ditado pelo Código Civil para o negócio jurídico nulo.”
N. O Tribunal a quo extrapola para a conclusão de que como esta nulidade é sui generis, não podendo ser invocada pela mediadora, então não poderá aplicar-se toda a norma do artigo 16.º do RJAMI, no caso presente na medida em que a A. (mediadora) não é uma empresa, mas sim uma mediadora (singular) ocasional, aplicando-se apenas algumas normas do RJAMI.
O. Isto conduz-nos a uma situação de difícil compreensão e até de aplicação e interpretação aleatória deste regime, que não se aceita.
P. Ora, a Recorrente entende que a invalidade do putativo contrato decorre da falta de forma escrita, e bem assim da falta de menção de todos os elementos previstos no n .º 2 do artigo 16.º do RJAMI., pelo que o Tribunal a quo erra na aplicação das normas ao caso concreto, porquanto, e sem fundamentação, entende que o RJAMI se aplica em alguns pontos da prestação se serviços que entende existir entre as partes, não aplicando outras. Vejamos,
Q. Entende o Tribunal a quo, como acima demonstramos, que não está vedado a quem não exerce a atividade de mediação imobiliária, a possibilidade de o fazerem, justificando-se a aplicação do RJAMI por analogia no caso de preenchimento de lacunas, argumento que nos parece em clara oposição com o entendimento que ( não obstante a A. ser igualmente pessoa individual com atuação ocasional ) é aplicável pelo Tribunal a quo quanto à norma do artigo 19.º do mesmo diploma relativa ao momento em que é devida a remuneração.
R. Note-se que a epígrafe do artigo 19.º do referido regime jurídico é “remuneração da empresa” e a epígrafe do artigo 16.º é “contrato de mediação imobiliária”, contendo em sim algumas normas com referência e empresa de mediação imobiliária.
S. Aquilo que o Tribunal a quo disse foi que para a determinação do momento da remuneração, não faz diferença se a R. é ou não uma empresa de mediação imobiliária, devendo aplicar-se o RJAMI, mas quanto às formalidades exigidas ao contrato de mediação imobiliária (formalidade ad substantiam, imposta, como vimos, pela lei para proteção do incumbente), já é relevante saber se a A. é uma empresa que desenvolva a atividade de mediação imobiliária, sustentando esta posição num Acórdão de 1971, com desconsideração pelas alterações legislativas ocorridas ao longo dos últimos cinquenta anos.
T. O Tribunal a quo no caso concreto sem fundamentação que o sustente seleciona as normas do RJAMI que devem ser acolhidas, e as outras que não.
U. Entende a Recorrente que entre A. e R. não se concluiu a celebração de qualquer contrato, na medida em que não existiu acordo quanto às suas cláusulas como acima se demonstrou. E ainda que se considerasse ter existido declarações negociais claras, a verdade é que as mesmas, correspondendo a um contrato de mediação imobiliária que não cumpriu a formalidade imposta pelo artigo 16.º do RJAMI.
V. Por outro lado, o Tribunal a quo também errou na interpretação feita quando considerou que o putativo contrato entre A. e R. não foi resolvido, não caducou nem cessou por qualquer outra forma, a não ser pela outorga da escritura de compra e pública de compra e venda do imóvel da R.
W. Com efeito, ainda que se considerasse a existência de um vínculo contratual válido entre A. e R. a verdade é que ambas puseram termo a qualquer relacionamento que tinham, tendo por isso o Tribunal a quo errado quando concluiu que as partes não puseram termo ao contrato não tendo cessado a relação contratual ou os deveres que impenderiam sobre cada uma,
a. E o tribunal a quo concluiu desta forma, não obstante considerar que desde julho de 2021 não ter havido novos contactos entre A. e R., não existir qualquer prova de a A. ter continuado a exercer a sua atividade de mediação imobiliária ao abrigo do contrato de prestação de serviços que o Tribunal a quo considera celebrado entre A. e R.
X. A interpretação feita pelo Tribunal a quo de que não cessou em julho de 2021 a relação contratual entre as partes, extrapola aquilo que é ou deveria ser a interpretação normal daquela que foi a atuação (ainda que tácita ou por omissão) de cada uma das partes em relação à outra.
Y. A partir do dia 28 de julho de 2021, nem a R. colocou questões, deu instruções, prestou novas informações, nem a A. informou a R. de qualquer alteração de vontade do contacto BB, ou qualquer outro, que pudesse conduzir à celebração do negócio, com eventual redução ou não do preço, contactando novamente as partes apenas dois anos depois, no dia 13 de março de 2023.
Z. Em nenhum outro momento, a A. que, nos termos do putativo contrato de prestação de serviços, estaria a desenvolver os atos próprios da atividade de mediação imobiliária tendo em vista a promoção do imóvel da R., prestou mais informações à R. de tal forma que esta assumiu que a A. não desenvolveu uma efetiva atividade de mediação imobiliária.
AA. Ao analisar a conduta das partes após o dia 28 de julho de 2021, provada e considerada pelo Tribunal a quo, em particular a da A. que nada mais dizendo à R., verifica-se que, para um declaratário normal, a ausência de contactos, de prestação de informações, e de iniciativa em promover uma negociação que teria iniciado, traduziria inequivocamente, a intenção de não prosseguir com qualquer vínculo contratual.
BB. Acresce ainda o facto de que a partir de fevereiro de 2022, foram iniciados contactos diretos entre a entidade que veio a adquirir o imóvel e a Ré, por intermédio de outra pessoa, sem qualquer referência, menção ou intervenção à A, tendo sido nesses contactos discutidos os elementos essenciais do negócio e no seu seguimento concretizado o mesmo., em particular o preço de venda.
CC. Não houve da parte da A., qualquer ato inequívoco que permitisse a um destinatário normal (nem à R.) concluir pela subsistência da putativa relação, reforçando assim o entendimento de que o contrato se extinguiu, por via da ausência de manifestação negocial relevante por parte da A. após o dia 28 de julho de 2021.
DD. Exceção que foi invocada pela R. quanto à revogação do contrato, mas ainda assim nada obstaria a que, adquiridos os factos correspondentes, o tribunal deles retirasse o efeito jurídico pertinente, visto não se tratar de excepção peremptória legalmente dependente da manifestação de vontade do interessado (art.º 579 do CPC).
EE. Ainda que assim não se entenda, e socorrendo-nos do entendimento do Tribunal a quo no que respeita à aplicação analógica do RJAMI, havia que considerar a aplicação do disposto no n.º 3 do artigo 16.º na medida em que prevê que na omissão de prazo de duração, o contrato considera-se celebrado pelo prazo de seis meses, caducando o mesmo no dia 14 de dezembro de 2021.
FF. A partir desta data, e caso se entenda que foi celebrado um qualquer contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, as partes deixaram de estar vinculadas uma à outra, tendo as negociações para a venda do imóvel entre a R. e a Janela Real, SA, iniciado em fevereiro de 2022, sido realizado o primeiro pagamento do preço no dia 18 de fevereiro de 2022, e a escritura de compra e venda sido outorgada no dia 30 de novembro de 2022.
GG. Ou seja, em datas posteriores à data da revogação tácita do contrato, e posterior também à data da caducidade do putativo contrato, pelo decurso do prazo, quando já não existia qualquer relação entre A. e R..
HH. Mais acresce que a sentença prossegue erradamente, na fundamentação da existência de nexo de causalidade entre a atuação da A. e a conclusão do negócio de venda do imóvel da R. à compradora Janela Real, SA.
II. O valor inicial indicado pela R. para a venda do imóvel foi de 2,8M (discutível),conforme decorre do facto provado n.º 10, podendo ser discutido para o mínimo de 2,6M depois de obras feitas – facto n.º 20. E estes foram os valores indicados pela R. à A. no período entre junho e julho de 2021, e que correspondeu como acima se demonstrou aos únicos momentos e contactos entre ambas as Partes.
JJ. Foram estas as declarações negociais que o Tribunal a quo considerou relevantes para a conformação e constituição das obrigações entre A. e R., qualificando-a como um verdadeiro contrato de prestação de serviços com o objeto de mediação imobiliária.
KK. Ora, o interessado EA fez uma proposta de 2,2M para aquisição do imóvel da R. – facto provado n.º 19, e depois desta comunicação, nada mais. Nem uma tentativa por parte da A. de aproximação das partes com vista à concretização do negócio.
LL. O Tribunal a quo erradamente decidiu que a escritura de compra e venda outorgada no dia 20 de novembro de 2022, sobre o imóvel pertencente à R., celebrada com a entidade Janela Real, SA pelo preço de 2,5M teve como origem e causa a atividade desenvolvida pela A., recorrendo ao instituto da desconsideração da personalidade jurídica da Janela Real S.A., e considerando que a proposta de 2,5M era continuação da proposta de 2,2M do sr. EA, colocando a R. na posição agravada de ter de percecionar na atuação da A., com quem não comunicava desde 28 de julho de 2021, e na atuação da Janela Real,SA, sem qualquer referência ou intervenção da A., e que aborda a R., autonomamente 7 meses depois, através de um outro interveniente, atuando por si e sem qualquer menção à A., como sendo uma continuidade de um contrato de prestação de serviços que teria tido início e fim nos meses de junho e julho de 2021.
MM. Errou assim o Tribunal a quo ao julgar verificado o nexo causal, bem como ao ter apenas em atenção as declarações do próprio EA, mesmo sem qualquer prova adicional sobre a detenção ou controlo da sociedade Janela Real, S.A., e desconsiderando os depoimentos das testemunhas, nomeadamente de CC (administrador da sociedade) e AA.
NN. A sentença dá como suficiente a ligação entre o suposto interessado (EA) e a sociedade adquirente (Janela Real S.A.) para, por si, provar o nexo causal, e desconsiderar a personalidade da sociedade, com recurso à aplicação de um instituto absolutamente excecional, baseado numa construção jurisprudencial e doutrinaria assente em princípios como o abuso de direito (art. 334.º CC), boa-fé e finalidade das normas, em que se verifica uma conduta censurável: abuso da personalidade coletiva, fraude à lei ou violação da boa-fé, com intenção de subverter o regime de responsabilidade limitada.
OO. Sendo o objetivo da desconsideração da personalidade jurídica, impedir que a forma societária seja usada como “escudo” para práticas abusivas, reconstituindo a justiça material do caso, alcançando a derrogação pontual do princípio da separação de patrimónios para responsabilizar quem atuou abusivamente (sócios/gerentes) ou para estender efeitos à sociedade.
PP. Para se analisar a eventual aplicação deste instituto, tinha de ser dado como provado nos autos que a Ré, EA e Janela Real atuaram em conjunto dolosamente com o intuito de prejudicar a Autora, abusando da boa-fé, e da utilização indevida da sociedade para a aquisição da fração vendida pela Ré.
QQ. Sem prova de que a sociedade foi mero instrumento artificial para evitar a comissão, não é admissível imputar automaticamente o negócio ao suposto interessado angariado. Mais, não há qualquer prova nos autos, para além das declarações da testemunha EA, que indiciem que a sociedade Janela Real é detida e controlada pela testemunha, que o mesmo é o seu beneficiário efetivo, nem tão pouco que é administrador de facto da sociedade, invertendo a sentença o ónus da prova e presumindo abuso da forma societária sem base factual, nem preenchimento dos pressupostos da desconsideração da personalidade jurídica.
RR. Pelo que, ao - a sentença recorrida - dar como provados estes factos, incorre em nulidade por excesso de pronuncia, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
SS. A verificação do nexo causal e a remuneração da Autora por mediação imobiliária não podem, assim, ser supridas via desconsideração da personalidade jurídica, sem a verificação dos pressupostos de abuso de direito e má-fé, nomeadamente por parte da Ré.
TT. No tocante à matéria de facto, foi dado como provado pelo Tribunal a quo o Facto 5 - A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais, tem diversos conhecimentos e contactos, ocorrendo, por vezes, oferecerem-lhe comissões por fazer a ligação entre interessados em vender bens – que não imóveis – ou prestar serviços e as pessoas que conhece, nomeadamente estrangeiros, por causa da sua actividade.
UU. Com base nas declarações da Autora e na falta de outros elementos que demonstrassem o contrário. Tal entendimento é no entender da Ré errado pois contraria as declarações da testemunha EA - minutos 12:30 e ss do ficheiro “Diligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-21_09-55-20”-, bem como as declarações da própria Autora - a partir do minuto 4:45 do ficheiro áudioDiligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-05_14-21-19.
VV. Termos em que aquilo que deveria ter ficado provado seria tão só: Facto 5: “A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais, tem diversos conhecimentos e contactos, ocorrendo, por vezes, oferecerem-lhe comissões por fazer a ligação entre interessados em vender bens, incluindo imóveis, ou prestar serviços e as pessoas que conhece, nomeadamente estrangeiros, por causa da sua atividade.”
WW. Foi dado também como provado, erradamente, o Facto 12: A troca de emails, entre a autora e a ré, referida em 7 a 11., referia-se a uma proposta recebida pela autora de aquisição do imóvel apresentada por um casal, de nacionalidade holandesa, que era cliente da agência da autora, não tendo estes dado seguimento a qualquer nova diligência no que se refere à aquisição do imóvel.
XX. Este facto não deveria ser considerado como provado, desde logo porque o mesmo não decorre da prova documental nos autos, nem tão pouco se encontra alegado pela Autora. Esta referência surge unicamente nas declarações de parte da Autora, sem que tal facto possa fazer parte da instrução da causa por falta de alegação. Devendo assim, ser o Facto 12 ser eliminado, e passando a constar como facto não provado.
YY. Por sua vez, o Tribunal a quo considerou como não provado o Facto J: A ré foi abordada por AA, em representação da Janela Real, S.A., na medida em que esta teve conhecimento do imóvel estar à venda por ter sido informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condóminos pela mãe da ré e usufrutuária do imóvel.
ZZ. O que contraria a prova produzida em audiência, nomeadamente as declarações da testemunha AA - Ficheiro “Diligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-05_15-59-33”, minutos 2:56 – 5:04.
AAA. Não obstante a alegada relação de dependência funcional das testemunhas AA e CC, relativamente a EA, tal facto só por si não é suficiente para desconsiderar os depoimentos destas testemunhas. Nem o Tribunal a quo colocou em causa a credibilidade das testemunhas, ao contrário do que considerou quanto ao depoimento do senhor EA, que, nas palavras do tribunal a quo “marcadamente favorável à autora e à tese que esta defende, tendo o próprio EA reconhecido ser amigo pessoal da parte”.
BBB. Devendo assim, ser aditado aos factos provados, o Facto n.º 32: A R. foi abordada pela senhora AA, na medida em que esta teve conhecimento de que a fração M estava à venda, por ter sido informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condomínio pela senhora usufrutuária.
CCC. O Tribunal a quo também não se considerou provado o Facto K: “A Janela Real, S.A. contactou a ré por ser sua política a aquisição do maior número de fracções naquele condomínio, estando, por isso, activamente a estabelecer contacto com os proprietários, inserindo-se tal na actividade de prospecção e angariação de imóveis”
DDD. No entanto, decorre dos depoimentos das testemunhas, designadamente do próprio EA - a partir do minuto 7:09 do ficheiro áudio diligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-21_09-55-20 -, da senhora AA - a partir do minuto 3:40 do ficheiro áudio Diligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-05_15-59-33 - e da própria A. - a partir do minuto 14:22 do ficheiro áudio Diligencia_1769-23.0T8CSC_2025-05-05_14-21-19-, que o senhor EA estava ativamente à procura de apartamentos para comprar.
EEE. Termos em que se entende, salvo melhor opinião que ficou demonstrado, devendo o facto ter-se como provado e ser aditado aos factos provados como Facto n.º 33:
“A Janela Real, SA contactou a R. por sua política, e do senhor EA a aquisição do maior número de fracções naquele condomínio, estando, por isso, activamente a estabelecer contacto com os proprietários, inserindo-se tal na actividade de prospecção e angariação de imóveis.”
FFF. Da alteração à matéria de facto, nos termos supra referidos, torna-se claro que o contacto inicial da A. constante do email datado de 28 de julho de 2021, foram totalmente irrelevante porquanto as negociações quanto à fração da R. foram iniciadas após o momento relatado e dado como provado no Facto n.º 21, tendo a R. acordado na redução do preço conforme se demonstrou nos Factos 23 e 24.
GGG. Tanto em face destes factos provados, nos termos como devem ser considerados, bem como nos termos dos fundamentos já acima expostos, deveria o Tribunal a quo ter concluído:
a. Pela ausência de celebração de um qualquer contrato entre A. e R. na medida em que não ficaram concluídas e expostas de forma clara as suas vontades;
b. Ainda que se considerasse a existência de uma relação negocial de mediação imobiliária, a mesma decorria de uma atividade que a A. desenvolve com vários clientes seus;
c. Devendo nessa medida ser aplicado o RJAMI em todas as suas normas legais, desde logo quanto à não verificação dos requisitos legais de forma, e demais obrigações legais que impenderiam sobre as partes, em particular sobre a mediadora;
d. Pugnando-se pela nulidade do contrato por falta de forma, ou e ainda que assim não fosse
e. pela total ausência de nexo de causalidade de uma qualquer atuação por parte da A. e a conclusão da venda do imóvel da R, desde logo porque:
f. O contrato foi revogado no dia 28 de julho de 2021, não tendo as partes voltado a comunicar depois disso;
g. Não se aceitando a revogação, o mesmo caducou no mês de dezembro de 2021, por aplicação da norma supletiva prevista no n.º 5 do artigo 16.º do RJAMI
h. A escritura de compra e venda foi celebrada em novembro de 2022, e por isso em data muito posterior às indicadas;
i. Tendo decorrido de forma direta do trabalho de prospeção de mercado levada a cabo pela entidade adquirente, em particular a partir de fevereiro de 2021, iniciado com a senhora AA;
j. O facto de a testemunha EA ser considerada “o dono” da Janela Real, entidade adquirente não pode resultar provado dos elementos disponíveis nos autos, não podendo resultar provada a forte ligação, a existir, entre a testemunha e a empresa adquirente, e esse facto ser usado em desfavor da R. que não teria como saber com a certeza que lhe impusesse comportamento diferente daquele que teve;
k. Muito menos podendo ser utilizada a figura da desconsideração da personalidade jurídica, desde logo por falta de alegação, mas também de prova quanto à intenção dolosa e de abuso de qualquer uma das partes intervenientes;
HHH. A que acresce ainda o facto, abusivo, no entendimento da Recorrente quanto à comunicação da sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário, em total oposição às razões de ser das alterações sucessivas do RJAMI que têm em primeira linha de conta a proteção do comitente.
III. O Tribunal a quo fez um juízo totalmente favorável mas enviesado da posição da A., aceitando que a mesma seja considerada como uma mediadora ocasional, aplicando algumas mas não todas as normas do RJAMI, designadamente as previstas no artigo 19.º, mas recusando a aplicação das normas não cumpridas, designadamente o artigo 16.º, cuja existência tem como objetivo atribuir validade à relação negocial da mediação imobiliária, aplicando o disposto no artigo 40.º da RJAMI quanto às obrigações impostas ao comitente, sendo certo que seria sempre impossível de dar cumprimento à norma, desde logo pela falta número de licença ou registo junto do IMPIC, que caberia à medidora indicada.
JJJ. Por outro lado, concluiu o Tribunal a quo, por ausência de prova em contrário, que a A. não desenvolve a atividade de mediação imobiliária, sendo possível que um mediador ocasional possa celebrar contratos, a que chama de prestação de serviços atípico com o objeto de mediação imobiliária, aplicando analogicamente algumas normas RJAMI, que possam ser benéficas ao mediador, e desconsiderando as demais.
KKK. A interpretação patente na sentença aqui em crise é uma boa forma de fraude à lei, na medida em que permite o desenvolvimento de uma atividade regulada e licenciada, com mecanismos de proteção dos seus intervenientes, por quem, não querendo cumprir os requisitos aqui impostos, pagar a licença, contratar seguro, elaborar contratos, cumprir obrigações de prevenção ao branquEAmento de capitais, obtém os ganhos inerentes à mesma, sem qualquer consequência pela violação do RJAMI, e com todos os riscos inerentes para a sociedade. Situação injusta, ilegal e desproporcionada que cabe aos Tribunais acautelar.
LLL. Pelo que não se pode aceitar tal posição do Tribunal a quo por violação da aplicação do RJAMI, e pela nulidade imposta nos termos do artigo 294.º do CC.
MMM. Finalmente, no que se refere ao pedido de condenação da A. como litigante de má-fé, andou mal a sentença ao considerar totalmente improcedente este pedido, violando assim o disposto no artigo 542.º do CPC.
NNN. Os factos invocados neste pedido ficaram integralmente demonstrados, tendo as declarações da própria A. exposto de forma ainda mais clara, a ficção pretendida.
OOO. Resulta dos emails constantes dos factos provados n.º 9 a 11, que os mesmos se referiam a um casal dos Países Baixos, quando tal facto não foi sequer alegado em sede de petição inicial, contrariamente ao invocado pela A. na sua petição inicial que “ No dia seguinte [i.e. 16 de junho de 2021], a empresa interessada (Janela Real, SA) apresentou uma proposta de aquisição no valor de € 2.100.000, a pagar em três prestações: a primeira prestação de € 500.000,00 ade imediato; a segunda prestação apagar 7 meses depois; e os restantes € 1.100.000,00 a pagar no ano seguinte.”
PPP. Tendo das suas declarações de parte resultado facto completamente diverso, o que foi de resto notado pelo Tribunal a quo. Não só pela menção a um casal dos Países Baixos (nunca alegado), como ainda a necessidade de escrever na alegação a referência à Janela Real (e nas declarações proferidas referir-se apenas ao Senhor EA).
QQQ. Para além de que é sobre a A. que recai a obrigação de alegar e provar o direito a que se arroga, e, no entanto, é a A. que alega factos que sabe que não aconteceram, ou que terão acontecido de outra forma e com outros intervenientes, fazendo-o por entender que a alegação daquela forma seria mais benéfica para o desfecho da sua pretensão.
RRR. Atuação que cabe, no entendimento da R., ao Tribunal sindicar, nos termos que aqui se reiteram.
Pelo exposto, e pelo muito que V. Exas. doutamente suprirão , deve o presente recurso ser julgado procedente, por provado, e , em consequência, ser a douta sentença recorrida revogada, absolvendo-se a Ré do pedido.
1.6.- Com referência à apelação identificada em 1.5., veio a apelada B apresentar contra-alegações, pugnando pela improcedência da apelação, e deduzindo as seguintes conclusões :
A) DA INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA E DA SUA INVALIDADE
i. Das declarações negociais
1. O Tribunal a quo considerou provado que, ao abrigo do princípio da autonomia privada, foi “acordado com a ré a prestação de serviços correspondentes à mediação imobiliária mediante o pagamento de uma contraprestação monetária, no caso de encontrar um interessado na aquisição do imóvel da ré que esta pretendia vender”, com fundamento nos factos provados n.ºs 6 a 8.
2. Isto resulta da interpretação das declarações negociais emitidas nos emails trocados entre a Autora (aqui Recorrida) e a Ré (aqui Recorrente), juntos com a Petição Inicial (Doc. n.º 3), e dos quais não resultam dúvidas de que as Partes celebraram um contrato de prestação de serviços atípico, cujo objecto é idêntico ao da mediação imobiliária.
3. Porém, a Ré alega que (i) o entendimento das Partes sobre o significado da expressão “referral fee” não converge, e, por isso, (ii) as “obrigações expectáveis” eram diferentes.
4. Ré bem sabe que não existiu qualquer divergência no entendimento da expressão “referral fee”, nem uma qualquer divergência implicaria a inexistência de um contrato entre as Partes.
5. É verdade que o Tribunal a quo referiu na Douta Sentença que não conseguiu apurar a vontade Real das Partes, tendo considerado que a Autora e a Ré tiveram entendimentos diferentes, no âmbito das suas declarações de parte, sobre o significado da expressão “referral fee”.
6. Mas essa afirmação foi efectuada pelo Tribunal a quo com o mero intuito de fundamentar a decisão de valorar o conteúdo dos emails – conjuntamente com o contexto prestado em sede de Audiência de Julgamento – para apurar o Real sentido das declarações negociais.
7. Para além disso, ficou demonstrado de forma absolutamente clara das próprias Declarações de Parte da Ré, que a Ré sabia o que estava acordado com a Autora (minuto 15:40 a 16:55).
8. Ou seja, a Ré sabia (e sabe) perfeitamente a que é que se vinculou quando aceitou o referral fee: a comissão acordada (referral fee) seria devida à Autora, se a Autora conseguisse angariar um comprador para o imóvel da Ré – o que efectivamente veio a suceder.
9. Na verdade, a Ré numa tentativa – indigna, diga-se – de subverter o significado da expressão “referral fee”, referiu que o referral fee pressupunha que a comissão só seria devida se o interessado tivesse adquirido o imóvel pelo valor “que tinham em mente”, ou seja, pelo valor inicial de venda do imóvel.
10. Evidentemente, no âmbito de uma mediação imobiliária – ou, no caso sub judice, numa relação equiparada à mediação imobiliária – a concretização de um negócio imobiliário por valor diferente daquele que era inicialmente pedido não afasta o direito da mediadora em ser remunerada.
11. Por absurdo, mas é disso que trata o presente Recurso, bastaria à vendedora (aqui Ré) fazer um desconto de € 1,00 (um euro) no preço, e já não seria devida qualquer comissão à Autora.
12. É inegável que a Ré sabia o que era o referral fee aquando da troca de emails em Junho e Julho de 2021, tendo inclusivamente negociado a percentagem da comissão devida à Autora, por ser o valor que também tinha “acordado com os outros contactos dentro do mercado imobiliário” (facto provado n.ºs 7 e 8).
13. Acresce que a Ré confessa, no âmbito das suas Declarações de Parte, que se o imóvel tivesse sido vendido ao primeiro contacto angariado pela Autora, a comissão seria devida à Autora (minutos 52:38 a 52:55).
14. Isto é particularmente relevante uma vez que todo o processo de angariação do casal, de nacionalidade holandesa, foi homólogo ao processo de angariação do efectivo comprador do imóvel: a Autora facultou aos potenciais compradores as informações relevantes para a concretização do negócio e transmitiu à Ré a proposta de aquisição.
15. Pelo que, não colhe, de todo, o alegado pela Ré quanto a este capítulo.
ii. Da forma do contrato de mediação imobiliária e/ou do contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária
16. Prossegue ainda a Ré, alegando que, entendendo-se estar presente um contrato de prestação de serviços de mediação imobiliária, o contrato deve ser nulo pela “falta de forma escrita, e bem assim da falta de menção de todos os elementos previstos non.º 2 do artigo 16.º do RJAMI”.
17. Esclarece-se, nesta oportunidade, que, de acordo com os factos provados n.ºs7 a 8 da Douta Sentença recorrida – e sobre os quais a Ré não ofereceu dúvidas – o contrato de prestação de serviços atípico foi celebrado entre a Autora e a Ré através de uma troca de e-mails.
18. Logo, embora o contrato não tenha assumido a forma de um documento físico, típico nas relações entre empresas de mediação imobiliária e particulares – o que parece ser o que a Ré entende por “forma escrita” –, a verdade é que o contrato foi, efetivamente, celebrado por escrito.
19. Não obstante este breve esclarecimento e que, por si só, determinaria o cumprimento da forma exigida, salvo o devido respeito, não só o Tribunal a quo andou bem na aplicação do direito, como cumpriu escrupulosamente o dever de fundamentação que se lhe impunha, tendo citado Doutrina aplicável a casos análogos, e ainda recorrido a jurisprudência unânime e consolidada.
20. Evidentemente, a aplicação do RJAMI às situações de mediação imobiliária ocasional não pode ser integral, sob pena de se esvaziar completamente a possibilidade de outorga destes contratos ao abrigo do princípio da liberdade contratual.
21. Conforme é apontado pela Prof. Dra. Higina Orvalho Castelo, na obra citada na Douta Sentença, as normas do RJAMI que implicam que a actividade (empresarial) seja exercida por empresas, “ destinam-se a caracterizar as relações a que se aplica o regime do diploma e não a proibir a celebração de contratos idênticos aos de mediação imobiliária”.
22. O legislador quis, pois, sujeitar as empresas que têm como actividade a mediação imobiliária a determinados requisitos formais e substanciais, próprios de uma actividade profissionalizada.
23. Contudo, tal regime não pode, obviamente, aplicar-se integralmente a quem não se qualifica como empresa nem tem como actividade principal a mediação imobiliária, devendo o RJAMI ser apenas aplicado por analogia, com as devidas adaptações.
24. Com efeito, não colhem também os argumentos tecidos pela Ré quanto à alegada nulidade do contrato de prestação de serviços atípico celebrado entre a Autora e a Ré.
B) DO DIREITO À REMUNERAÇÃO PELA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
25. Alega a Ré (curiosamente só agora, em sede de recurso) que o contrato de prestação de serviços celebrado entre as Partes, deveria ter caducado porque, por um lado, a Autora e a Ré não mantiveram contacto durante a Realização do negócio e, por outro lado, porque aplicando-se analogicamente o n.º 3 do art.º 16.º do RJAMI, na falta de estipulação de prazo do contrato, deve considerar-se um prazo supletivo de 6 (seis)meses.
26. E alega ainda que a Douta Sentença recorrida é nula por excesso de pronúncia ,uma vez que apurou concretamente quem era o Beneficiário Efectivo da Sociedade Janela Real S.A..
27. Uma vez mais, é necessário começar por esclarecer que ao contrário do que refere a Ré, não ficou provada a inexistência de intervenção da Autora, nem que a Autora não contactou a Ré.
28. Pelo contrário, o que ficou provado foi que a Autora contactou o Senhor EA e que na sequência desse contacto, o Senhor EA apresentou uma proposta de aquisição do imóvel, através da Autora, conforme os factos dados como provados n.ºs 13, 18, 19 e 20.
29. Feito este esclarecimento, importa agora apreciar os argumentos da Ré.
30. Primeiramente, a Ré invoca um facto novo – relativo à caducidade do contrato celebrado entre as Partes – que não foi alegado nos autos, não tendo a Autora tido qualquer oportunidade de sobre ele se pronunciar.
31. Naturalmente, a Ré não pode introduzir factos novos em sede de recurso, tanto mais quando tais factos deveriam ter sido apresentados nos articulados ou, eventualmente, em sede de Audiência de Julgamento.
32. Em qualquer caso, tal como foi explanado na Petição Inicial, e justamente acolhido pelo Tribunal a quo, o RJAMI deve ser adaptado à Realidade de uma mediação imobiliária ocasional, só se podendo aplicar aquilo que pode ser entendido como substantivamente essencial à celebração do contrato.
33. Não sendo o prazo um elemento essencial deste tipo de contratos, o legislador no RJAMI definiu um prazo supletivo para proteger a eficácia da cláusula de exclusividade e, com isso, prevenir práticas abusivas de revogação antecipada apenas para afastar a remuneração devida.
34. Com efeito, in casu, por um lado, não se encontra justificação para a aplicação subsidiária deste prazo porquanto, não sendo o contrato celebrado entre a Autora e a Ré um contrato típico de mediação imobiliária, não existe necessidade de protecção da cessação antecipada por parte da Ré (note-se que não existe sequer a possibilidade de exclusividade).
35. Por outro lado, não tendo as partes acordado num prazo, nem tão pouco denunciado o referido contrato de prestação de serviços, este manteve-se válido desde o momento da sua celebração até à outorga da Escritura de Compra e Venda do imóvel da Ré (momento em que o contrato caducou pelo seu cumprimento).
36. Sendo certo que sempre seria irrelevante a eventual caducidade do contrato de prestação de serviços, bem como o simples decurso de um hiato de tempo entre a angariação do comprador e a efectiva concretização do negócio.
37. Evidentemente, o que releva para a determinação do nexo causal é o resultado do trabalho desenvolvido pela mediadora que, in casu, como mediadora do negócio, se traduziu na identificação de um interessado na aquisição do imóvel que veio efectivamente a adquirir o referido imóvel.
38. Atente-se, a este respeito, ao Douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido em 6 de Outubro de 2009, no âmbito do Processo n.º 7586/06.4TBMAI.P1, já citado na Petição Inicial, e o Douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em 13 de Fevereiro de 2020, no âmbito do Processo n.º 849/18.8T8BGC.G1(ambos acessíveis em www.dgsi.pt).
39. E o mesmo se diga quanto à alegação da Ré de que o preço foi negociado e que o negócio foi concluído por um preço diferente do inicialmente proposto.
40. É totalmente irrelevante a diferença do preço pedido pela Ré inicialmente e o valor de venda efectivo, sendo certo que, pelas circunstâncias próprias do caso sub judice, não existem dúvidas de que o negócio só se concretizou pela intervenção da Autora (factos dados como provados n.ºs 13, 15, 17, 18, 23, 24, 25 e 26).
41. Finalmente, a Ré refere que “ não há qualquer prova nos autos, para além das declarações da testemunha EA, que indiciem que a sociedade Janela Real S.A. é detida e controlada pela testemunha, que o mesmo é o seu beneficiário e detentor efetivo (...).”.
42. Para que não restem dúvidas à Ré (nem ao Tribunal a quem quanto à fiabilidade das alegações de recurso), identificam-se de seguida todas as vezes que foi referido pelas Testemunhas, e pela própria Ré nas suas declarações de parte, que o Senhor EA é o efectivo proprietário e o Beneficiário Efectivo da Sociedade Janela Real S.A.:
i) Declarações de Parte da Ré (minuto 27:51 a 28:00);
ii) Declarações de Parte da Ré (minuto 53:33 a 54:22);
iii) CC, Testemunha (minuto 1:20 a 2:00);
iv) CC, Testemunha (minuto 14:30 a 14:54);
v) CC, Testemunha (minuto 20:28 a 20:52);
vi) AA, Testemunha (minuto 01:40 a 02:05);
vii) AA, Testemunha (minuto 13:19 a 14:30);
viii) DD, Testemunha (minuto 02:58 a 03:20).
43. Resulta, pois, de forma unânime dos depoimentos das Testemunhas e das declarações de parte da própria Ré, que não existem dúvidas de que o Beneficiário Efectivo e acionista único da Sociedade Janela Real S.A. é o Senhor EA.
44. Pelo que, uma vez mais, a decisão do Tribunal a quo não merece qualquer censura, tendo sido feita uma apreciação objectivo e factual da prova produzida em sede de Audiência de Julgamento e correctamente aplicado o direito.
45. Como se não bastasse a fragilidade dos seus argumentos anteriores, a Ré vem ainda alegar que a Douta Sentença recorrida é nula por excesso de pronúncia, por ter procedido ao levantamento da personalidade jurídica – argumento que, para além de infundado, revela total incompreensão dos poderes de cognição do Tribunal.
46. O excesso de pronúncia só se verifica quando o Tribunal conhece de matéria fora das questões centrais, integrantes do thema decidendum, o qual é constituído pelos pedidos e pelas causas de pedir.
47. Atendendo ao caso dos presentes autos, é indubitável que o levantamento da personalidade jurídica, a ser aplicado, sempre seria justificado pelos factos alegados pela própria Ré, que alega na sua Contestação (e até nas suas Alegações de recurso) que não existe nexo causal porque não há relação entre o Senhor EA (contacto angariado pela Autora) e a Sociedade Janela Real S.A. (que comprou o imóvel).
48. Ainda assim, a verdade é que a Douta Sentença recorrida não deixa quaisquer dúvidas sobre este tema: caso se entendesse que não há nexo causal pela ligação indissociável entre a Sociedade Janela Real S.A. e o Senhor EA, que resulta indiscutivelmente provada da prova testemunhal e das declarações de parte, sempre caberia a aplicação do levantamento da personalidade jurídica, uma vez que a recusa de pagamento da comissão, no caso em apreço, seria susceptível de configurar uma situação de abuso de direito ultrapassável pela mencionada forma de desconsideração.
49. Ou seja, a Douta Sentença não assentou a sua fundamentação quanto ao nexo causal no levantamento da personalidade jurídica, mas, pelo contrário, considerou a aplicação subsidiária desse regime ao caso sub judice em caso de se mostrar insuficiente a prova produzida pelos depoimentos das Testemunhas.
50. E andou bem o Tribunal a quo quando considerou este instituto, uma vez que admitir a construção fantasiosa da Ré implicaria aceitar que um cliente poderia furtar-se ao pagamento da comissão devida à mediadora imobiliária mediante expedientes meramente formais, como a constituição de uma sociedade para adquirir o imóvel – ou, inversamente, negociar os termos da compra de determinado imóvel através da sociedade para depois adquirir em nome individual.
51. Tal pretensão é manifestamente absurda, pois que o que releva para efeitos de remuneração é o nexo causal entre a actividade desenvolvida e a concretização do negócio, independentemente do angariado actuar pessoalmente, por interposta pessoa ou através de sociedade de que seja sócio ou acionista.
52. Revertendo ao caso em apreço, evidentemente, não fosse a intervenção da Autora para que o Senhor EA tivesse conhecimento da possibilidade de celebrar o contrato que veio a ser celebrado, e a Sociedade Janela Real S.A. – como um verdadeiro veículo da vontade deste – não teria adquirido o imóvel (factos dados como provados n.ºs 17, 18, 25 e 26).
53. Com efeito, não colhe também o alegado pela Ré quanto a este capítulo, em particular a nulidade da Sentença por excesso de pronúncia.
C) DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
i. Dos factos erradamente dados como provados
a) O facto provado n.º 5
54. Começa a Ré por referir que o facto n.º 5 dado como provado não ficou devidamente provado em sede de Audiência de Julgamento, uma vez que tal como resulta, supostamente, das declarações do Senhor EA e das declarações de parte da Autora, a Autora faz (ou fez) vários negócios de mediação imobiliária.
55. Contudo, tal como resulta das transcrições das declarações de Parte da Autora– e que a Ré bem tentou distorcer –, foi reiterado várias vezes que a Autora não faz mediação imobiliária, mas antes que os clientes estrangeiros com quem normalmente trabalha lhe perguntam se conhece alguém que tenha casas à venda.
56. Aliás, quando confrontada com a questão “já tinha recebido comissões por mediação de imóveis?”, a Autora respondeu perentoriamente que não, apenas com decoradoras, com chefes e com eventos.
57. O exercício da actividade de mediação imobiliária pressupõe uma prática reiterada, profissionalizada, da actividade de procura de interessados para a compra ou venda de imóveis, mediante o pagamento de uma remuneração.
58. Atendendo às declarações da Autora, é claro e cristalino que não é isso que sucede.
59. E mesmo que das declarações da Autora não resulte se a Autora chega, ou não, a proceder à localização de tais imóveis, é certo que nunca recebeu qualquer remuneração por essa actividade.
60. Pelo que, a alteração do facto n.º 5 dado como provado não pode ser atendida.
b) O facto provado n.º 12
61. Prossegue a Ré quanto ao facto n.º 12 dado como provado, alegando que este facto não podia ter sido dado como provado porque não decorre de documento escrito e que apenas foi referido pela Autora.
62. Ora, o facto n.º 12 dado como provado não só foi referido pela Autora nas suas declarações de Parte, como foi confessado pela própria Ré nas suas declarações de Parte (minuto 20:10 a 20:42).
63. Naturalmente, o requerido pela Ré não encontra qualquer respaldo na prova que foi produzida em sede de Audiência de Julgamento, pelo que tem forçosamente de ser desatendido.
ii. Dos factos erradamente dados como provados
a) O facto não provado J
64. Continua a Ré, agora sobre os factos dados como não provados, atacando o facto J dado como não provado pelo Tribunal a quo, referindo que resulta provado que a Senhora AA apenas contactou a Ré porque teve conhecimento da vendado imóvel através do porteiro.
65. Todavia, o facto J correctamente dado como não provado pelo Tribunal a quo refere-se ao facto de a Senhora AA não ter abordado as Rés somente porque teve conhecimento de o imóvel estar à venda através dos porteiros.
66. Não resulta da prova produzida que a Ré foi abordada pela Janela Real S.A., representada pela Senhora AA, por força da tomada de conhecimento desta de que o imóvel estava à venda.
67. Pelo contrário, ainda que se pudesse admitir que a Senhora AA teve conhecimento de que o imóvel estava a venda através do porteiro do Condomínio (oque se admite como mera hipótese), o que resultou da prova vastamente produzida em sede de Audiência de Julgamento, foi que a Senhora AA contactou as Rés por instrução do Senhor EA.
68. Aliás, o Senhor EA foi peremptório em referir que só tomou conhecimento da venda do imóvel da Ré através da Autora (minuto 09:57 a 10:14).
69. E ainda no depoimento do Senhor EA (minuto 14:38 a 16:43).
70. E, por fim, no depoimento do Senhor EA (minuto 17:49 a 17:57).
71. Ou seja, a Senhora AA, após ter tomado conhecimento que o imóvel da Ré estava à venda, apenas contactou o Senhor EA para lhe dar conhecimento desse facto, desconhecendo se este já tinha conhecimento disso ou não.
72. O contacto estabelecido entre a Senhora AA e a Ré foi uma instrução directa do Senhor EA que aproveitou o facto de estar a ser feito por uma pessoa diferente da Autora para alterar as condições inicialmente propostas (minuto 16:45 a 17:53 do depoimento do Senhor EA).
73. Nem podia ser de outra forma, uma vez que segundo o Senhor EA, a Senhora AA não tinha autonomia para fazer contactos para a aquisição de imóveis sem a instrução directa deste (minuto 18:40 a 19:08 do depoimento do Senhor EA).
74. Ora, em face disto, o facto que a Ré pretende ver aditado aos factos dados como provados é manifestamente falso, não tem qualquer fundamento, nem tão pouco foi alegado por qualquer das Testemunhas, incluindo a Senhora AA.
b) O facto não provado K)
75. De seguida, refere a Ré que o facto K dado como não provado pelo Tribunal a quo deveria ter sido dado como provado, uma vez que “ decorre dos depoimentos das testemunhas, designadamente do próprio EA, da senhora AA e da própria A. que o senhor EA estava ativamente à procura de apartamentos para comprar.”
76. Uma vez mais, e sob pena de nos repetirmos, é importante assinalar que a Ré ou não consegue interpretar os factos dados como não provados ou simplesmente prefere ignorá-los e construir uma narrativa totalmente desconforme com a Realidade, com a vã esperança de, com isso, ludibriar o Tribunal a quem… ou então atrasar os efeitos da Douta Sentença recorrida.
77. O Tribunal a quo não podia ter interpretado os factos e as provas de outro modo, uma vez que, pese embora tenha sido referido pelo próprio EA que tinha interesse na aquisição de bens imóveis naquele Condomínio, em momento algum resulta da prova produzida que este estivesse “activamente a estabelecer contacto com os proprietários”.
78. Nem tão pouco resulta da prova produzida que a Janela Real S.A. contactou a Ré somente por ser sua política a aquisição de imóveis naquele Condomínio.
79. Pelo contrário, é evidente do depoimento do Senhor EA que este só teve conhecimento da venda do imóvel da Ré através do contacto da Autora.
D) DA DECISÃO DE COMUNICAÇÃO DA SENTENÇA AO MINISTÉRIO PÚBLICO
80. Face ao tudo o quanto se expôs, é até caricato imaginar que a comunicação da Douta Sentença ao Ministério Público para abertura de inquérito por violação do disposto no art.º 348.º-A do Código Penal configure um “facto abusivo”, como alega a Ré.
81. Esse facto é objectivo, e do mesmo não resultam quaisquer possíveis dúvidas.
E) DA FRAUDE À LEI
82. Uma vez mais, a Ré a labora no pressuposto errado de que aquele que celebra um contrato de prestação de serviços atípico cujo objecto é a mediação imobiliária está a exercer uma actividade equiparável às empresas de mediação imobiliária – o que não é, nem pode ser, o caso.
83. Como foi explanado e fundamentado pelo Tribunal a quo, a Autora não exerce nem desenvolve qualquer actividade de mediação imobiliária, mas antes prestou um serviço ocasional equiparado à mediação imobiliária.
84. A Doutrina e a jurisprudência, de forma unânime, reiteram que, ao abrigo do princípio da liberdade contratual (e porque assim resulta da prática social e da experiência comum), dois particulares podem celebrar um contrato de prestação de serviços equiparado, naquilo que lhes pode ser aplicável, ao contrato de mediação imobiliária.
F) DA DECISÃO SOBRE O PEDIDO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
85. Como se não bastassem as Alegações da Ré revelarem um conjunto de especulações e erros conceptuais, a Ré veio ainda defender que a Autora deveria ter sido condenada por litigância de má-fé, embora agora com fundamentos distintos dos invocados na sua Contestação.
86. Alega agora a Ré que tal condenação resultaria do facto de a Autora ter confundido o potencial comprador mencionado na comunicação de 16 de Junho de 2021 ( Doc. n.º 4 junto com a Petição Inicial) com o Senhor EA referido no email de 28 de Julho de 2021 (Doc. n.º 5 junto com a Petição Inicial).
87. Sucede, porém, que esse ponto não teve qualquer relevância para a decisão proferida, não servindo de base à fundamentação da sentença nem influenciando a determinação do nexo causal ou a apreciação de qualquer dos pedidos formulados pela Autora.
88. Nem estaria em causa um facto relacionado com a litigância da Autora, mas sim com a sua eventual conduta na relação extrajudicial com a Ré.
89. Revertendo ao presente caso, a confusão entre quem fez a primeira proposta para a aquisição do imóvel objecto do negócio não preenche os pressupostos da litigância de má-fé, nem assim o poderia ser, uma vez que esse facto foi, inclusivamente, rectificado pela própria Autora em sede de declarações de parte.
90. Em qualquer caso, aproveita-se esta oportunidade para esclarecer a Ré que a condenação por litigância de má-fé exige, cumulativamente, o preenchimento do elemento subjetivo de culpa qualificada (dolo ou negligência grave) e da verificação de, pelo menos, uma modalidade objectiva tipificada, nomeadamente que a Parte que litiga de má-fé alegue factos (i) falsos, sem que os pudesse ignorar, ou (ii) alterados, ou (iii)que omitida factos importantes para a descoberta da verdade material ou ainda (iv) que utilize, de forma manifestamente reprovável, os meios processuais para entorpecer ou dificultar a apreciação da causa.
91. Face a tudo o exposto, não colhem os argumentos esgrimidos pela Ré quanto à violação do dever de fundamentação da Sentença ou da incorrecta aplicação do Direito, não merecendo a Douta Sentença recorrida qualquer censura.
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser negado provimento ao Recurso interposto pela Ré, mantendo-se a decisão recorrida quanto à matéria de facto e direito nele suscitadas, assim se fazendo a costumada.
*
Thema decidendum
2. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que, estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões [ daí que as questões de mérito julgadas que não sejam levadas às conclusões da alegação da instância recursória, delas não constando, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal ad quem ] das alegações dos recorrentes ( cfr. artºs. 635º, nº 3 e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ), e sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, as questões a apreciar e a resolver na apelação de B resumem-se às seguintes [ e pela ordem de prejudicialidade ] :
I - Da invocada Nulidade da sentença por considerar provados factos relevantes na decisão e relacionados com a desconsideração da personalidade jurídica , o que consubstancia vício de excesso de pronúncia, violando a al. d), segunda parte, do nº1, do artº 615.º, do CPC;
II - Aferir se importa alterar a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, designadamente :
a) Conferir ao ponto de facto com o nº 3.5. uma diversa redacção ;
b) Considerar o ponto de facto com o nº 3.12 como NÃO PROVADO;
c) Considerar o ponto de facto com o nº 3.41.(J) como PROVADO;
d) Considerar o ponto de facto com o nº 3.42.(K) como PROVADO;
III - Aferir se a decisão de mérito incorre em error in judicando, merecendo ser REVOGADA, e isto porque ;
a) Em face da factualidade provada, e não provada, vedado estava ao tribunal a quo considerar como provada a existência de uma relação de mediação imobiliária entre Autora e Ré, e , na afirmativa, sempre seria a mesma nula, ou ainda assim, resolvida e/ou caducada;
b) Ademais, não existe qualquer nexo causal entre a interação da Autora e o negócio concretizado;
IV - Não foi devidamente analisada a questão da litigância de má-fé da Autora.
V - Mostra-se abusiva a comunicação da sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário;
*
3. – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal a quo, em sede de observância do disposto no artº 607º, nº4, primeira parte, do CPC, fixou a seguinte factualidade ;
A)PROVADA
3.1. - Em Junho de 2021, a ré B era proprietária da fracção autónoma designada pela letra “M”, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 8794/…107, da freguesia de Cascais, e pretendia vender o seu imóvel, do qual a sua mãe tinha o direito de usufruto.
3.2. - Tal fracção corresponde ao 1.º andar direito sito na Rua …, n.º YY, em Cascais, e integra o denominado condomínio “S… M…”.
3.3. - A autora EE era vizinha da ré, habitando no andar de baixo ao da ré, sendo conhecidas uma da outra por, nessa altura, ambas viverem no mesmo condomínio.
3.4. - A autora é empresária há cerca de 17 anos e dedicava-se à actividade de colocação de “baby-sitters” ou “amas” para crianças, e de outros profissionais como empregadas domésticas, motoristas e “chefs”, nomeadamente em favor de clientes estrangeiros que se estabelecem em Portugal.
3.5. - A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais, tem diversos conhecimentos e contactos, ocorrendo, por vezes, oferecerem-lhe comissões por fazer a ligação entre interessados em vender bens – que não imóveis – ou prestar serviços e as pessoas que conhece, nomeadamente estrangeiros, por causa da sua actividade.
3.6. - No dia 14-06-2021, às 14:34 horas, a ré enviou um email à autora, remetendo um link com fotografias do imóvel referido em 3.1., condomínio e garagens, bem como informação sobre, nomEAdamente, se tratar de um apartamento T4 + 1 Duplex, com a árEA total de 334,5 m2.
3.7. - No dia 15-06-2021, às 18:30 horas, a autora enviou à ré, com o seguinte conteúdo:
“Olá B,
Obrigada já passei isto ai meu conhecido.
Gostava de saber se fazem referral fee? Por norma e de 5%.
Eles estão bastante interessados.
Ele ia mostrar à mulher e amanhã faz uma proposta.”
3.8. - A autora respondeu à ré, por email desse mesmo dia 15-06-2021, às 22:21 horas, da seguinte forma:
“Boa noite A,
Fazemos referral fee sim, mas a 4% que é o valor que também temos acordado com os outros contactos dentro do mercado imobiliário.
Perfeito, ficamos então a aguardar a proposta (…)”
3.9. - No dia 16-06-2021, às 14:55 horas, a autora enviou à ré um email com o seguinte conteúdo:
“Olá B,
Temos uma primeira oferta da parte deles pois vão ter que fazer obras completas na casa.
Oferecem 2.1M da seguinte forma:
500 Mil pagos já, outros 500 Mil Fevereiro O restante em 2022.
Estão abertos a o outras formas de pagamento.
Obrigada,”
3.10. - A ré respondeu à autora, por email desse mesmo dia 16-06-2021, às 16:14 horas, da seguinte forma:
“Boa tarde A,
Antes de mais, agradeço-vos a vossa proposta. No entanto, essa redução significativa de valor impossibilita-nos sequer de vos fazer uma contra proposta.
O valor inicial, discutível, é de 2.8M. O pagamento faseado não é uma opção para nós.
Beijinhos,”
3.11. - A autora, por sua vez, respondeu à ré, por email de 16-07-2021, às 16:55 horas, com o seguinte conteúdo:
“Olá B,
Vou dizer a eles para ver o que dizem.
Obrigada”
3.12. - A troca de emails, entre a autora e a ré, referida em 3.7. a 3.11., referia-se a uma proposta recebida pela autora de aquisição do imóvel apresentada por um casal, de nacionalidade holandesa, que era cliente da agência da autora, não tendo estes dado seguimento a qualquer nova diligência no que se refere à aquisição do imóvel.
3.13. - Entretanto, no âmbito dos contactos com pessoas do seu conhecimento pessoal e profissional, a autora contactou EA, a quem prestava serviços de gestão de empregadas domésticas em relação a diversos imóveis, e com quem havia estabelecido uma relação de amizade.
3.14. - O referido EA, é um empresário angolano, com diversos interesses empresariais, nomEAdamente, em Angola e em Portugal, incluindo negócios imobiliários.
3.15. - O mencionado EA detém, directa, ou indirectamente, através de empresas que controla, incluindo a sociedade Janela Real,S.A., cerca de metade das 31 fracções que constituem o denominado condomínio “S… M…”, e tem uma habitação própria no condomínio.
3.16. - As pessoas que habitam no denominado condomínio “S… M…”, incluindo a autora e a sua mãe que, até à respectiva venda, residiam no imóvel referido em 3.1., tinham conhecimento que EA era considerado, pela generalidade dos condóminos, como o “dono” dessas fracções, independentemente destas serem propriedade do próprio ou de empresas detidas por este, incluindo a Janela Real, S.A. que, à data já era titular de cerca de oito fracções no condomínio.
3.17. - A sociedade Janela Real, S.A. dedica-se, nomEAdamente, à compra e venda e arrendamento de imóveis, sendo seu representante legal CC, e funcionária AA, respondendo estes perante EA que é quem toma as decisões relativas à aquisição e gestão dos imóveis.
3.18. - O mencionado EA, no seguimento do contacto estabelecido pela autora, apresentou uma proposta de aquisição do imóvel pelo valor de 2,2 milhões de euros, que a autora transmitiu à ré por email de 28-07-2021.
3.19. - Consta do referido email remetido pela autora à ré em 28-07-2021, às 09:33 horas, o seguinte:
“Bom dia B,
Espero que estejam bem.
Eu já tive oportunidade de falar com o EA. Ele está bastante interessado no vosso apartamento mas acha o valor muito elevando pois como sabem ele tem vindo a comprar vários apartamentos no Santa Monica e outros em Cascais e no Estoril. Oferta dele são 2.2m.
Ele diz que se um dia aceitarem baixar que ele gostava de ser o primeiro a ser contactado para falarem comigo. Fica aqui está informação mesmo sabendo que não é o valor que querem mas eu tinha de vos passar a conversa para terem essa informação do vosso lado.
Quero aproveitar para vos dizer que vou sair do S… M… final deste mês. Gostava de me despedir. Gostei muito de vos ter como vizinhas (…)”.
3.20. - Em resposta, a ré enviou à autora um email desse mesmo dia 28-07-2021, às 18:22 horas, com o seguinte conteúdo:
“Boa tarde A,
Já sabemos da sua saída! Ficamos tristes, mas faz parte (…) qualquer coisa que precise no futuro cá estaremos.
Com relação ao EA, obrigado pela informação. Realmente nós não queremos baixar isso tudo A, o apartamento tem áreas fantásticas que já não se encontram em Cascais de raiz (…)
De qualquer forma (…) a minha mãe irá arranjar por conta própria uma das paredes exteriores do apartamento (…), aproveitando para reparar igualmente algumas pequenas infiltrações que estão a querer aparecer.
Desta forma e após termos tido avaliação de 2 imobiliárias esse preço está ainda abaixo do valor dado ao imóvel. De qualquer forma baixámos para 2.700.000,00 a discutir no mínimo para 2.600.000,00.
Antes de se ir embora convidamos-a para vir cá a casa, assim conhece o nosso novo membro da família e aproveita para também ter uma ideia do espaço. Que lhe parece?”
3.21. - Em data anterior a Fevereiro de 2022, a ré foi contactada por AA, em representação da Janela Real, S.A., tendo em vista a aquisição do imóvel.
3.22. - No decurso dessas negociações, a mencionada AA visitou o imóvel, que não conhecia e que lhe foi mostrado pela ré e pela sua mãe que aí habitavam, tendo-se seguido negociações a respeito do respectivo preço.
3.23. - Foi apresentada à ré uma proposta de aquisição do imóvel por AA, em representação da Janela Real, S.A., pelo valor de 2,5 milhões de euros.
3.24. - A ré acordou em diminuir o valor de venda de 2,7 milhões de euros que se encontrava a pedir, para o valor de 2,5 milhões de euros, por não ter que despender qualquer valor a título de comissão, na medida em que a compra seria Realizada directamente pela Janela Real,S.A..
3.25. - Entre a Janela Real, S.A. e a autora foi acordada a transmissão do imóvel pelo referido valor, tendo o preço sido liquidado, antecipadamente e por sucessivas transferências de fundos Realizadas a partir de 18-02-2022, por a adquirente ter tido dificuldades na disponibilização desses fundos nos prazos acordados.
3.26. - Por escritura pública de compra e venda Realizada no dia 30-11-2022, após a extinção do usufruto que incidia sobre o imóvel ocorrida nesse próprio dia, a ré declarou transmitir à Janela Real, S.A. o imóvel referido em 3.1., pelo preço de € 2.500.000,00, que o representante desta sociedade declarou aceitar, declarando que o preço tinha sido já recebido.
3.27. - Mais declararam os outorgantes nessa escritura que no negócio jurídico em causa “não houve intervenção de mediador imobiliário”, e sido advertidos das consequências penais aplicáveis, no caso se terem prestado falsas declarações.
3.28. - A autora, tendo tomado conhecimento da Realização da referida escritura remeteu à ré e à mãe desta, através dos seus advogados, uma carta datada de 13-03-2023, a informar que iria intentar uma acção judicial para cobrança da quantia de €100.000,00, acrescida de juros de mora, como consequência da intermediação relativa ao imóvel referido em 1., convidando a ré a proceder a esse pagamento voluntário até ao dia 31-03-2023.
3.29. - A ré, apesar de ter recebido essa carta, através da sua mãe, que assinou o aviso de recepção, em data anterior à indicada para pagamento voluntário, não respondeu à missiva nem procedeu a qualquer pagamento.
3.30. - A autora não procedeu a qualquer visita do imóvel acompanhada de algum interessado, nem voltou a contactar com a ré após os emails trocados em 28-07-2021, referidos em 3.19. e 3.20.
3.31. - A ré transmitiu a terceiros a sua intenção de vender o imóvel, sendo tal do conhecimento geral das pessoas que residiam no condomínio e dos respectivos porteiros, tendo empresas de mediação imobiliária, sem formalizarem qualquer contrato com a ré, chegado a divulgar a sua venda.
B) NÃO PROVADA
3.32. (A) - A ré foi quem contactou a autora em virtude dos diversos conhecimentos que a autora havia estabelecido com empresas de compra e venda de imoveis, para saber se conhecia alguém interessado na respectiva aquisição.
3.33. (B) - No seguimento de contactos feitos pela autora, a empresa Janela Real, S.A., por intermédio de EA, demonstrou interesse na aquisição do imóvel .
3.34. (C) - A informação prestada pela autora à ré através do email datado de 16-06-2021, referido em 3.9., referia-se a uma proposta de aquisição apresentada pela Janela Real, S.A..
3.35. (D) - No seguimento do recebimento pela autora da resposta da ré através do email de 16-06-2021, referido em 10., a autora informou a Janela Real, S.A. que a proposta tinha sido recusada pelo facto do valor ser inferior ao pretendido pela ré.
3.36. (E) - EA era já perfeitamente conhecedor das características e condições do imóvel.
3.37. (F) - A proposta apresentada à ré por EA, através da autora, era uma proposta da Janela Real, S.A..
3.38. (G) - A autora ao indicar à ré que o interessado na aquisição era EA, informou a ré do interesse da Janela Real, S.A.
3.39. (H) - Após o email da ré de 28-07-2021, referido em 3.20., a Janela Real, S.A. e a autora continuaram a negociar o preço do imóvel.
3.40. (i) - A mãe da ré, e usufrutuária do imóvel, manifestou o propósito da ré vender o imóvel nas reuniões de condomínio nas quais participava assiduamente.
3.41. (J) - A ré foi abordada por AA, em representação da Janela Real, S.A., na medida em que esta teve conhecimento do imóvel estar à venda por ter sido informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condóminos pela mãe da ré e usufrutuária do imóvel.
3.42. (K) - A Janela Real, S.A. contactou a ré por ser sua política a aquisição do maior número de fracções naquele condomínio, estando, por isso, activamente a estabelecer contacto com os proprietários, inserindo-se tal na actividade de prospecção e angariação de imóveis.
***
4. – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1.- Da invocada Nulidade da sentença por considerar provados factos relevantes na decisão e relacionados com a desconsideração da personalidade jurídica , o que consubstancia vício de excesso de pronúncia, violando a al. d), segunda parte, do nº1, do artº 615.º, do CPC.
No âmbito da apelação vem a Ré/apelante suscitar a questão da NULIDADE da sentença recorrida, apontando-lhe o vício de excesso de pronúncia, porque violador da al. d), segunda parte, do nº 1, do artº 615.º, do CPC.
Para tanto, considera a apelante que o tribunal a quo, ao julgar como provados [ ainda que também erradamente, ao ter apenas em atenção as declarações do próprio EA, e desconsiderando os depoimentos das testemunhas, nomeadamente de CC (administrador da sociedade) e AA ] factos pretensamente relacionados com o controlo de facto sobre a sociedade Janela Real, SA, para a partir dos mesmos presumir o abuso da forma societária para efeitos de desconsideração da personalidade jurídica, incorreu em excesso de pronuncia, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
Apreciando
Analisando em termos substanciais o vício adjectivo de NULIDADE que a apelante dirige à sentença recorrida, vemos que se relaciona ele com uma crítica se mostra dirigida à decisão de facto proferida pelo tribunal a quo .
Ou seja, em rigor, subjacente ao invocado vício de Nulidade da sentença apelada está uma discordância da apelante com o julgamento de facto, considerando a apelante que a factualidade julgada provada e da qual se serve o Primeiro Grau para tecer considerações a propósito do instituto do abuso da forma societária para efeitos de desconsideração da personalidade jurídica, não justificava ter sido reconduzida ao elenco dos factos provados.
Ora, porque como é entendimento pacífico ,consensual e há muito consolidado, quer na jurisprudência, quer na doutrina, as nulidades da decisão, previstas no artigo 615º do CPC “ são vícios intrínsecos da própria decisão, deficiências da estrutura da sentença que não podem confundir-se com o erro de julgamento” (1) , seja de facto, seja de direito, ou ambos , é manifesto que a arguição da NULIDADE acima apontada peca, no mínimo, por revelar-se imponderada e irreflectida.
Desde logo, e para além do referido, porque em caso algum a simples discordância quanto ao decidido [ seja de direito, seja de facto ] integra fundamento de nulidade, destinando-se antes o regime das nulidades apenas a remover aspetos de ordem formal que inquinem a decisão, não sendo de todo adequado para manifestar discordância e pugnar pela alteração do decidido . (2)
Mais exactamente, e porque tendo por desiderato remover aspectos de ordem formal que, eventualmente, inquinem a decisão, não é a arguição das mesmas adequada/correcta para manifestar discordância e pugnar pela alteração do decidido, designadamente no que se reporta aos factos provados e não provados. (3)
Em suma, e como assim e bem já o decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra (4) “Apesar de actualmente o julgamento da matéria de facto se conter na sentença final, há que fazer um distinguo entre os vícios da decisão da matéria de facto e os vícios da sentença, distinção de que decorre esta consequência : os vícios da decisão da matéria de facto não constituem, em caso algum, causa de nulidade da sentença, considerado além do mais o carácter taxativo da enumeração das situações de nulidade deste último acto decisório”.
Alinhando por semelhante entendimento [ aquele para o qual aponta com segurança a lei existente e a aplicável ], também em Acórdão de 23-03-2017 veio já o Supremo Tribunal de Justiça (6), a decidir que “O não atendimento de um facto que se encontre provado ou a consideração de algum facto que não devesse ser atendido nos termos do artigo 5.º, n.º 1 e 2, do CPC, não se traduzem em vícios de omissão ou de excesso de pronúncia , dado que tais factos não constituem, por si, uma questão a resolver nos termos do artigo 608.º, n.º 2, do CPC ”, antes tais patologias “ reconduzem-se antes a erros de julgamento passíveis de ser superados nos termos do artigo 607.º, n.º 4, 2.ª parte, aplicável aos acórdãos dos tribunais superiores por via dos artigos 663.º, n.º 2, e 679.º do CPC”
Aqui chegados, e em face do alegado, inevitável é portanto a improcedência da apelação no que concerne ao invocado vício de NULIDADE , maxime porque relacionado este último e em rigor com pretenso erro de julgamento de facto, sendo que, como é entendimento pacífico e por todos há muito reconhecido , os vícios comtemplados no artº 615º do CPC são meros vícios formais - “error in procedendo .
Ao exposto acresce ainda que, para nós , as questões a que alude a alínea d), do nº1, do artº 615º, do CPC, mais não são do que as que alude o nº2, do artº 607º, e artº 608º, ambos do CPC, e que ao Tribunal cumpre solucionar, delimitando-se e emergindo as mesmas da análise da causa de pedir apresentada pelo demandante e do seu confronto/articulação com o pedido que na acção é formulado.
Ou seja, e dito de um outro modo, não se confundindo é certo as questões a resolver pelo juiz em sede de sentença com quaisquer argumentos e razões que amparem concreta decisão, o correcto/adequado será em rigor considerar-se que o vocábulo “questões” a que alude a alínea d), do nº1, do artº 615º, do CPC, mostra-se empregado na lei adjectiva com o sentido equivalente a “questões jurídicas” carecidas de resolução, impondo-se que no âmbito das mesmas seja dada prioridade às questões de natureza processual que ainda estejam por resolver (nulidades, excepções dilatórias ainda por apreciar ou outras questões de natureza processual que interfiram no resultado.
Ora, porque em rigor se limitou o Julgador – em sede de julgamento de mérito - a ater-se à resolução da questão do DIREITO – ou não – da apelada a uma comissão pela intermediação/facilitação de venda de propriedade pela Ré/apelante outorgada, tanto basta para se concluir também que em sede de julgamento não exorbitou o Primeiro Grau o âmbito das questões que se lhe impunha resolver/decidir.
Improcede, consequentemente, a questão recursória relacionada com pretenso vício de excesso de pronúncia da sentença apelada .
*
4.2. – Da reclamada alteração da decisão de facto proferida pelo tribunal a quo.
Analisadas as alegações e conclusões da apelante B, e no que à decisão relativa à matéria de facto proferida pelo tribunal a quo diz respeito, inquestionável é que impugna a recorrente diversas respostas/julgamentos da primeira instância no tocante a vários/concretos pontos de facto integrantes da referida decisão, considerando para tanto terem sido todos eles incorrectamente julgados .
Por outra banda, tendo presente o conteúdo das apontadas peças recursórias, impõe-se reconhecer, observou e cumpriu a B todas as regras/ónus processuais a que alude o artº 640º, nº1, do CPC, quer indicando os concretos pontos de facto que considera como tendo sido incorrectamente julgados, quer precisando quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo de gravação nele Realizada, que impunham uma decisão diversa da recorrida, quer, finalmente, indicando também quais as diferentes respostas que deveria o tribunal a quo ter proferido.
E, ademais, porque gravados os depoimentos – de partes e testemunhas - pela apelante indicados/invocados – como fundamento do erro na apreciação da prova - , procedeu a mesma, outrossim, à indicação, com exactidão, das passagens da gravação efectuada e nas quais ancora a ratio da impugnação deduzida.
Destarte, na sequência do exposto, nada obsta, portanto, a que proceda este Tribunal da Relação à análise do “mérito” da solicitada/impetrada alteração das respostas aos pontos de facto impugnados pela recorrente B.
4.2.1. – Do ponto de facto nº 3.5
Provado que “A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais, tem diversos conhecimentos e contactos, ocorrendo, por vezes, oferecerem-lhe comissões por fazer a ligação entre interessados em vender bens – que não imóveis – ou prestar serviços e as pessoas que conhece, nomeadamente estrangeiros, por causa da sua actividade ”, reclama a apelante que [ em face das declarações da própria autor e de outros depoimentos de testemunhas ] deve a aludida resposta passar a dispor de uma diversa redacção – de “A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais, tem diversos conhecimentos e contactos, ocorrendo, por vezes, oferecerem-lhe comissões por fazer a ligação entre interessados em vender bens, incluindo imóveis, ou prestar serviços e as pessoas que conhece, nomeadamente estrangeiros, por causa da sua atividade.”
Já o tribunal a quo, no âmbito do despacho/decisão a que alude o nº 4, do artº 607º, do CPC, discorreu/justificou nos seguintes termos :
“
Com base no que vinha alegado na contestação, e essencialmente com base nas declarações da própria autora acerca da sua actividade profissional, que se afiguraram credíveis, deu o tribunal como provados os factos instrumentais que constam da matéria dada como provada, e que serviram para compreender e contextualizar a proveniência dos contactos estabelecidos por esta com vista a encontrar interessados na aquisição do imóvel (cfr. facto provado n.º 4).
Considerou, assim, o tribunal demonstrado que a autora mantém uma actividade profissional que implica contactar com clientes estrangeiros, tendo a própria declarado que, por vezes, sucede oferecerem-lhe comissões por colocar em contacto esses seus clientes com pessoas que querem vender produtos ou prestar serviços, afirmando, contudo, não o fazer em relação a imóveis, pelo que o tribunal, desde logo na falta de outros elementos que demonstrassem o contrário, considerou não se dedicar a autora habitualmente à actividade de mediação imobiliária (cfr. facto provado n.º 5).”
Ora, tendo este tribunal apreciado a prova produzida nos autos e pela recorrente indicada, sem dúvida que declarou a autora não se dedicar à actividade de mediação imobiliária , mas, ainda assim, reconheceu a mesma que por conhecer e contactar com diversos clientes estrangeiros no âmbito da sua actividade empresarial regular e normal, não raro era questionada por clientes que lhe perguntam se conhecia pessoas que tinham imóveis para vender.
Também a testemunha EA no âmbito do seu depoimento referiu ter falado algumas vezes com a autora a propósito do conhecimento de pessoas que estivessem interessados em vender imóveis, ainda que, com segurança, foi com o imóvel dos autos que a conversa foi mais especifica e pormenorizada, porque concretizada em termos de condições.
Ou seja, se é verdade que a actividade profissional da autora não se relacione habitualmente com a actividade de mediação imobiliária, longe disso, certo é que admitiu a autora que, a existir uma chance ou ocasião em que tal se venha a proporcionar, nada obsta e a impede de vir a participar e a desenvolver a actividade de mediação/aproximação entre interessados na concretização de um especifico negócio de imóvel.
Perante o referido, temos assim por adequado conferir à decisão de facto ora em sindicância e atinente ao ponto de facto com o nº 3.5 a seguinte redacção , porque mais consentânEA com a prova produzida :
“A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais e usuais e à circunstância de no âmbito das mesmas contactar habitualmente com cidadãos estrangeiros, de quando em vez acontece ser questionada sobre o conhecimento que tem sobre a existência de interessados na venda de imóveis, caso em que, a dispor de informações concretas, está em principio disponível para colaborar na concretização de um negócio e a obter vantagens com a sua contribuição ”.
4.2.2. – Do ponto de facto nº 3.12
Provado que “ A troca de emails, entre a autora e a ré, referida em 3.7. a 3.11., referia-se a uma proposta recebida pela autora de aquisição do imóvel apresentada por um casal, de nacionalidade holandesa, que era cliente da agência da autora, não tendo estes dado seguimento a qualquer nova diligência no que se refere à aquisição do imóvel ”, considera a apelante que nada justificava que tal ponto de facto tivesse sido considerado como provado, desde logo porque o mesmo não decorre de documento/s escrito/s.
Ademais, argumenta ainda a Ré/apelante que de facto se trata que não se encontra alegado, nem na petição inicial, nem do articulado posterior apresentado pela Autora, antes se trata de uma referência que surge pela primeira vez nas declarações de parte da Autora, não podendo assim fazer parte da instrução da causa por falta de alegação.
Já o tribunal a quo, no âmbito do despacho/decisão a que alude o nº 4, do artº 607º, do CPC, discorreu/justificou – a propósito do ponto de facto ora em apreciação - nos seguintes termos :
“ Nesse sentido, consignou o tribunal, nomEAdamente, o que resulta da referida troca de correspondência a respeito do “referral fee”, não tendo as partes nas respectivas declarações de parte coincidido no sentido a atribuir a essa menção em língua inglesa, entendendo a autora que corresponderia, e bastaria, a mera indicação de um interessado, enquanto a ré defendeu que implicaria uma efectiva actividade de mediação imobiliária, que considerou não ter ocorrido, não se tendo, por conseguinte, apurado a vontade Real das partes a este respeito, pelo que se inscreveu o teor das declarações emitidas e que constam dos emails de 15-06-2021.
A respeito da correspondência trocada pronunciaram-se a autora e a ré nas respectivas declarações de parte, negando a ré ter sido sua a iniciativa de contactar a autora, e não se lembrando a autora em concreto como tal ocorreu, pelo que, não sendo os emails esclarecedores a esse respeito, considerou-se tal alegação como não provada (cfr. facto não provado A), aproveitando-se por distinguir os emails trocados entre as partes em Junho, relativos a um casal holandês interessado ( cfr. factos provados n.º 9 a 11), dos emails trocados em Julho tendo por referência o contacto estabelecido pela autora com EA (cfr. factos provados n.º 19 e 20), que foi ouvido como testemunha na segunda sessão da audiência de julgamento.
Com efeito, ainda que tal não resultasse claro do alegado na p.i., e tivesse justificado os termos em que a ré se referiu a tal matéria na contestação, resultou da prova produzida em audiência de julgamento e consensualmente admitida em sede de declarações de parte, esta distinção entre os diferentes interessados, pelo que tal foi objecto de expressa referência na matéria de facto através da menção da primeira proposta ter sido apresentada por uns interessados que não voltaram a ter qualquer intervenção na venda.
Assim, considerou o tribunal provado que os emails trocados inicialmente, e a oferta de 2,1 milhões de euros, com pagamento em prestações, transmitida pela autora à ré, correspondia à proposta apresentada pelo mencionado casal proveniente dos Países Baixos que, em face da ré não ter baixado o preço, se desinteressou do negócio, o qual lhe havia chegado ao conhecimento através da actuação da autora que esclareceu as circunstâncias em que tal sucedeu, acrescentando que, pelo valor envolvido e pela necessidade de ainda ser necessária a Realização de obras, o mencionado casal não subiu a oferta (cfr. facto provado n.º 12).
Conhecidas razões subjacentes à recondução ao elenco dos factos provados do ponto de faco com o nº 3.12 – as declarações da autora - e, considerando que nada obsta a que sejam as mesmas valoradas pelo julgador nos temos do artº 466º,nº3, do CPC , isto por um lado e, por outro, porque relativamente aos factos a que alude o artº 5º,nº2, do CPC, podem eles ser considerados pelo Juiz, ainda que não articulados pelas partes, manifesto é que não pode proceder a impugnação nesta parte .
Acresce que, efectivamente, das declarações de parte da autora , decorre a explicação circunstanciada e credível a propósito da troca de emails, entre a autora e a ré, referida em 3.7. a 3.11.
Improcede, portanto, a impugnação nesta parte .
4.2.3. – Do ponto de facto nº 3.41.(J).
Julgou o Primeiro Grau – com o que não concorda a Ré/apelante, reclamando que deve o ponto de facto em causa ser julgado como “ PROVADO” - como “Não Provado” que “A ré foi abordada por AA, em representação da Janela Real, S.A., na medida em que esta teve conhecimento do imóvel estar à venda por ter sido informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condóminos pela mãe da ré e usufrutuária do imóvel ”.
A amparar a alteração do julgamento de facto ora em análise, alude a impugnante ao depoimento testemunhal prestado por AA , considerando a apelante que merece o mesmo ser devidamente valorado porque concludente e credível.
O primeiro Grau, todavia, não se sentiu seduzido/convencido pelo depoimento de AA, para tando discorrendo nos seguintes termos :
“ (…)
Na verdade, a versão apresentada por AA a respeito da forma como chegou ao contacto da ré e se interessou pelo imóvel, e secundada pela ré, afirmando que se teria apercebido do imóvel estar à venda numa das ocasiões em que se deslocou ao condomínio, não se mostrou coincidente com o relato que a testemunha EA fez do circunstancialismo em causa, não se provando que o interesse manifestado pela Janela Real, S.A., através da mencionada funcionária, tivesse origem na divulgação ou conhecimento existente a respeito da intenção da ré proceder à venda do imóvel.
Assim, apesar de se ter provado que AA visitou e negociou o preço do imóvel ( cfr. factos provados n.º 22 a 25), persuadindo a ré a baixar o preço, de 2,7 milhões para 2,5 milhões de euros, por não ter o custo da liquidação de qualquer comissão – que a ré não soube explicar mas que se entendeu corresponder à vantagem da compra ser feita directamente por esta sociedade, sem intervenção de intermediários –, não ficou o tribunal convencido que tal não tivesse qualquer ligação com a proposta anteriormente apresentada à ré por EA, através da autora.
Com efeito, segundo este referiu no seu depoimento, tal abordagem por parte de AA teve origem no conhecimento que dispunha, através da autora, do imóvel se encontrar à venda e, inclusive, que teria deixado passar alguns meses por forma a que a ré baixasse o preço, até pelo contexto que então se vivia (v.g. covid), para fazer nova proposta, declarando, expressamente, que o negócio não se teria Realizado se não fosse a intervenção da autora.
Ora, sem prejuízo de se ter entendido que o referido depoimento foi marcadamente favorável à autora e à tese que esta defende, tendo o próprio EA reconhecido ser amigo pessoal da parte e, inclusive, telefonado, mais tarde, à ré para tentar uma conciliação das partes, a verdade é que a circunstância de ter ficado provado que, tanto a referida AA como CC, seguem, essencialmente, ordens do referido EA, levou a que o tribunal ficasse com reservas acerca da proposta feita pela Janela Real, S.A. ser autónoma dos contactos anteriores.
Na verdade, não tendo qualquer das referidas testemunhas, ou mesmo a sociedade em nome do qual actuaram, verdadeira autonomia e não se distinguindo da vontade de EA, conforme ficou evidenciado da prova produzida, entendeu o tribunal não ser verosímil que tal proposta se enquadrasse na actividade comum da adquirente e que fosse feita à revelia ou sem o conhecimento de quem verdadeiramente tomaria as decisões e que correspondia à testemunha EA.
Não ficou, assim, o tribunal convencido que a abordagem e a proposta apresentada pela Janela Real, S.A. através da actuação de AA, se tenha devido a ter conhecimento do imóvel estar à venda através dos porteiros do condomínio, ou por via da sua intervenção nas assembleias de condóminos – até por não se ter provado que tal tenha sido aí abordado – nem que tal correspondesse a uma vontade própria da sociedade em adquirir novos imóveis (cfr. factos não provados I, J e L), porquanto ainda que a testemunha em causa e a ré se tenham referido a diversas formas de divulgação do imóvel, nomEAdamente, a existirem empresas de mediação imobiliária a divulgarem o imóvel, sem qualquer contrato, conforme referiu a ré (cfr. facto provado n.º 31), pelas circunstâncias anteriormente referidas e por não poder ser ignorado o papel decisivo que EA tinha nas decisões relativas à aquisição de imóveis, não se considerou como provado que essa tenha sido a origem do contacto estabelecido.
De resto, resultou do próprio depoimento da testemunha AA que, apesar de estar em causa uma aquisição pela Janela Real, S.A., esta, no início, limitou-se a dizer ter um interessado na compra e, apesar de afirmar não ter conhecimento se o mencionado EA teria sabido do negócio através da autora, foi impressiva em referir que toda a negociação e processo foi feito com o conhecimento e de acordo com instruções do referido EA, sendo certo ter a própria ré reconhecido saber da intervenção deste, até por este lhe ter telefonado e falado consigo a propósito dos atrasos no pagamento que sobrevieram, limitando-se a dizer que não achou que fosse necessário convocar a autora por o preço inicialmente oferecido ser inferior ao que veio a ser oferecido.
Entendeu, assim, o tribunal dar apenas como provado o que consta da matéria de facto, por ser o que, com segurança e, em termos de preenchimento do ónus da prova (cfr. art. 342.º do CC), resultou da prova produzida, ficando os factos em causa de ser subsumidos ao direito, nomEAdamente, no que se refere ao que se vier a entender como necessário para se concluir pelo preenchimento do nexo de causalidade entre a actuação da autora e o negócio, considerando-se, em todo o caso, como não provada a versão contrária sustentada na contestação, pelo menos, no que se refere à forma como a Janela Real, S.A. teve conhecimento do negócio e a respeito da respectiva motivação.”.
Aqui chegados, conhecidas as discordâncias da apelante em relação à convicção pelo Primeiro Grau formada a partir designadamente do depoimento testemunhal prestado por AA e, sendo pacífico que em sede de aferição da pertinência de se modificar a decisão de facto proferida pelo tribunal de primeira instância, nada impede o Tribunal da Relação de sindicar a razoabilidade da convicção em que assentou o “julgamento” do tribunal a quo [ razão porque não está vedado ao impugnante “atacar” a convicção que o julgador formou sobre a globalidade da prova produzida, dizendo não ter sido ela a mais correcta e a adequada ], impondo-se inclusive ao tribunal de recurso formar a sua própria convicção (6), o que deve fazer outrossim no gozo pleno do princípio da livre apreciação da prova ( cfr. artº 607º,nº5, do CPC ), a verdade é que estamos em crer que nada justifica enveredar por uma diversa convicção.
Desde logo porque não incumbe de todo ao tribunal de segunda instância Realizar um segundo ou um novo julgamento, sendo antes a sua competência residual [ porque os respectivos poderes circunscrevem-se à rEApreciação de concretos meios probatórios relativamente a determinados pontos de facto impugnados (7), e porque a impugnação da decisão de facto do tribunal a quo não transforma “o tribunal de segunda instância em tribunal de substituição total e pleno, anulando, de forma plena e absoluta, o julgamento que foi Realizado por um tribunal a quem cabe, em primeira e decisiva linha, fazer uma aproximação, imediata e próxima, das provas que lhe são presentes” ], cabendo-lhe tão só “proceder ao julgamento da decisão de facto por forma a corrigir erros de julgamento patentes nos tribunais de 1.ª instância, mas dentro de limites que não podem exacerbar ou expandir-se para além do que a lei comina.” (8)
Depois, porque aquando da aferição da pertinência de se enveredar por uma “nova” convicção pelo ad quem, importante é não esquecer que, se é certo que o princípio da imediação não pode constituir obstáculo à efectivação do recurso da matéria de facto, a pretexto de, na respectiva decisão, intervirem elementos não racionalmente explicáveis (9), a verdade é que [ o que ninguém ousa questionar ] muito do apreendido pelo Julgador da primeira instância nunca chega - porque não é gravado ou registado - ao ad quem, sempre existindo inúmeros factores difíceis de concretizar ou verbalizar e que são importantes e decisivos em sede de formação da convicção, e ,compreensivelmente, no âmbito do julgamento da impugnação da decisão de facto, espera-se que a Relação evite a introdução de alterações quando não lhe seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência efectiva de um erro do tribunal a quo no âmbito da apreciação da prova no tocante aos concretos pontos de facto impugnados. (10)
Ora, analisado o depoimento testemunhal prestado por AA, em representação da Janela Real, S.A., e ,considerando designadamente a factualidade provada inserta em 3.13 a 3.15 , a verdade é que nada justifica considerar como verosímil a versão de que a aludida pessoa colectiva apenas teve conhecimento do imóvel estar à venda por ter sido a AA informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condóminos pela mãe da ré e usufrutuária do imóvel.
É que, e em rigor, é a própria AA que no seu depoimento não é sequer capaz de precisar se quando conversou com EA a propósito do imóvel da Ré , já sabia ele – o EA - , ou não, que era intenção da Ré em vender a fracção dos autos.
Por outra banda, é também a própria testemunha EA que no seu depoimento vem dizer que conversou com a autora, informando-a então que tinha interesse em comprar apartamentos no condomínio da fracção dos autos, e que, a determinada altura, a EE lhe ligou dizendo-lhe que o apartamento da Ré estava à venda .
Sem necessidade de mais considerandos, é assim nosso entendimento de que não existem motivos para alterar o julgamento [ para “ PROVADO ” ] direccinado para o ponto de facto com 3.41. (J) .
4.2.4. – Do ponto de facto nº 3.42. (K).
Julgando como “NÃO PROVADO” que “A Janela Real,S.A. contactou a ré por ser sua política a aquisição do maior número de fracções naquele condomínio, estando, por isso, activamente a estabelecer contacto com os proprietários, inserindo-se tal na actividade de prospecção e angariação de imóveis”, vem a apelante reclamar que seja o referido ponto de facto reconduzido ao elenco dos factos provados.
A alicerçar a aludida pretensão, invoca os depoimentos e declarações prestadas nos autos em audiência por EA, por AA e pela própria A.
Tendo este tribunal ouvido os depoimentos pela apelante invocados a amparar a impugnação dirigida para o ponto de facto com o nº facto nº 3.42. (K), a verdade é de deles não decorre de todo que fosse politica da pessoa colectiva [ que não se confunde como a testemunha EA ] a Janela Real,S.A. a aquisição do maior número de fracções do condomínio “S… M…”, isto por um lado e, por outro, que estivesse a mesma sociedade, activamente, a estabelecer contacto/s com os proprietários de fracções do aludido condomínio.
De igual modo, não decorre igualmente do depoimento prestado por EA e outrossim das declarações prestadas pela própria Autora que nos contactos havidos entre ambos tivesse ficado assente/ "subentendido" entre os dois que o interesse na aquisição de fracções do condomínio “S… M…” emanava de concreta politica comercial da pessoa colectiva a Janela Real,S.A .
Destarte, é nossa convicção que nada justifica alterar o julgamento dirigido para o ponto de facto com o nº facto nº 3.42, não se descortinando que ao brindá-lo com uma resposta negativa tenha o Primeiro Grau incorrido em claro erro na apreciação da prova.
Improcede, consequentemente, a impugnação da apelante direcionada para o ponto de facto com o nº facto nº 3.42.
Em conclusão, da impugnação dirigida pela apelante para a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, apenas decorre como “ganho” obtido pela impugnante a alteração da redacção do ponto de facto com o nº 3.5 , permanecendo no mais a decisão de facto exatamente nos termos cristalizados pelo Primeiro Grau [ sendo que, das conclusões recursórias, e que balizam o objecto recursório, apenas decorre a indicação – nos termos do artº 640º,nº1,alínea a), do CPC - dos pontos de faco com os nºs nº 3.5. , 3.12 , 3.41.(J) e 3.42.(K) como sendo aqueles que são impugnados ] .
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5. – Motivação de Direito
5.1. - Se a Sentença incorre em error in judicando, merecendo ser REVOGADA, e isto porque : a) Em face da factualidade provada, e não provada, vedado estava ao tribunal a quo considerar como demonstrada – pela autora - a existência de uma relação de mediação imobiliária entre Autora e Ré.
A alicerçar a decisão de procedência da acção e no toante à existência dos factos constitutivos do direito pela autora invocado na ação, considerou o tribunal a quo, no essencial, que :
i) Em face da factualidade provada, inevitável era concluir que entre autora e Ré foi outorgado, ao abrigo do princípio da autonomia privada, um contrato “ocasional” de prestação de serviços correspondentes à mediação imobiliária , mediante o pagamento de uma contraprestação monetária [ a titulo de “referral fee”, que foi fixado em 4% ] , no caso de encontrar um interessado na aquisição do imóvel da ré que esta pretendia vender ;
ii) Em face dos factos vertidos na decisão de facto da sentença recorrida, pertinente era portanto concluir que a autora se obrigou perante a ré a prestar serviços que podem ser considerados como equiparados aos previstos no art. 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, ou seja, a procurar, em nome da ré, destinatários para a Realização de um negócio que visasse a constituição de direitos REAis sobre o imóvel da ré ;
iii) O aludido contrato, porque ocasional para a autora e não se encontrar esta última licenciada para a actividade de mediação imobiliária, importava ainda assim considerar-se como válido – qual contrato atípico de mediação imobiliária -, porque não sujeito às exigência plasmadas na Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro [ diploma que Estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária ].
Dissentindo a Ré/apelante do entendimento acabado de expor, considera ao invés que não apenas não permite a factualidade provada concluir pela outorga entre autora e ré de um qualquer vínculo contratual, como, a admitir-se que foi ele verbalmente formalizado, sempre será inevitavelmente NULO por falta de forma escrita, e bem assim por falta de menção de todos os elementos previstos no n.º 2 do artigo 16.º do RJAMI [ Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro ], assim errando o Tribunal a quo na aplicação das normas ao caso concreto.
Quid júris ?
Adiantando de imediato o nosso veredicto e, no que à efectiva outorga de vínculo contratual – entre autora e ré – diz respeito, estamos em crer que é a factualidade provada suficientemente elucidativa para se enveredar por uma resposta afirmativa – tal como assim o considerou a primeira Instância.
Vejamos.
Como FERNANDO BAPTISTA OLIVEIRA (11) o considera, o Contrato de Mediação é aquele “ pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.
Destarte, para FERNANDO BAPTISTA OLIVEIRA , e para que exista tal mediação, “ tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio. Ou seja, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respectivas partes, devendo a conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro ser consequência da actividade do mediador/intermediário”.
Socorrendo-se de LACERDA BARATA (12) , conclui FERNANDO BAPTISTA OLIVEIRA (13) que “ O contrato de mediação pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição ”.
Isto dito, e descendo à factualidade provada, maxime à vertida nos itens de facto com os nºs 3.6. a 3.11 [ para os quais se remete ] , difícil não é considerar-se que entre autora e Ré existiu uma efectiva troca de declarações negociais [ cfr. artºs 224º e segs. do CC ] que conduziram à formalização/conclusão entre ambas de um efectivo contrato de mediação e nos termos do qual a autora se obrigou perante a Ré a promover a venda a terceiro da fracção autónoma – propriedade da Ré - designada pela letra “M”, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 8794/…107, da freguesia de Cascais, e mediante a retribuição - referral fee – de 4%.
Não decorrendo da aludida factualidade, com segurança, ter a Ré “respondido” de forma expressa à contraproposta da Ré identificada em 3.8. e no que ao valor da retribuição concerne, certo é que a factualidade descrita em 3.9. a 3.11 não pode deixar de corresponder no mínimo a uma declaração tácita de aceitação [ nos termos dos artºs 217º e 234º, ambos do CC ], porque o comportamento da autora ao dar inicio às diligências com vista à venda a terceiro da fracção autónoma equivale em rigor a uma conduta que revela a clara intenção de aceitar a contraproposta da Ré.
Com segurança, portanto, a 16-06-2021 [ em face da factualidade assente em 3.9. ] deve ter-se como concluído [ cfr. artºs 233º e 234º, ambos do CC ] entre autora e ré um contrato de mediação, e isto porque nos termos do artº 234º, do CC, “Quando a proposta, a própria natureza ou circunstâncias do negócio, ou os usos tornem dispensável a declaração de aceitação, tem-se o contrato por concluído logo que a conduta da outra parte mostre a intenção de aceitar a proposta ”.
Em suma, estamos em crer que bem andou a Primeira Instância em considerar que permite efectivamente a factualidade provada enveredar pela conclusão que entre Autora e Ré existiu a formalização de um encontro de vontades, acordando [ e prima facie formalizado online, através de troca de comunicações enviadas via internet e através de aplicativos acessíveis para o efeito, sendo que, como assinala HIGINA CASTELO (14) ] ambas pela outorga de um verdadeiro contrato de mediação imobiliária, qual contrato bilateral e oneroso, e nos termos do qual se obrigou a autora a procurar interessado e a aproximá-lo da comitente/Ré com vista à Realização de negócio no sector imobiliário, e obrigando-se esta última a remunerar a primeira pelo serviço prestado . (15)
Ainda que não reduzido a escrito, em obediência portanto ao disposto no artº 16º,nº1, do RJAMI, não padece porém o contrato do vício de NULIDADE [ cfr. artºs 219º e 220º, ambos do CC ], e isto porque para todos os efeitos não é a autora uma “ empresa de mediação imobiliária” , ou seja, “ pessoa singular ou coletiva cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado do Espaço Económico Europeu e, sendo pessoa coletiva, tenha sido constituída ao abrigo da lei de qualquer desses Estados e se dedique à atividade de mediação imobiliária ”, logo, nada justifica que o contrato ocasional entre autora e ré outorgado seja regulado pelo RJAMI.
Neste conspecto, sufraga-se o entendimento de FERNANDO BAPTISTA OLIVEIRA (16), o qual de resto veio a ser seguido pelo Tribunal da Relação do Porto em Acórdão de 14/1/2021 (17), e no sentido de que “ atendendo, de facto, à definição de actividade de mediação que o artº 2º da Lei nº 15/2013 nos dá (... consiste na procura, por parte das empresas...), a um contrato celebrado por quem não seja... empresa sempre faltaria um elemento essencial à qualificação do contrato”, e , consequentemente, o contrato entre as partes outorgado consubstancia então “ um contrato atípico de mediação imobiliária, mas válido por (livremente) celebrado no âmbito da liberdade contratual (ut artº 405º CCiv), a que se aplicaria, por analogia, o regime previsto para a mediação imobiliária “em tudo quanto tenha a ver com a semelhança em termos de conteúdo”.
Ou seja, porque a qualificação de um dos sujeitos do contrato de mediação imobiliária como uma “empresa” é um elemento caracterizador do tipo legal do contrato de mediação imobiliária, sendo para este tipo de contratos que foi criado o RJAMI, então o contrato dos autos ( porque celebrado por pessoa que não é empresa, sendo necessariamente ocasional ) deve ter-se como legalmente atípico (dado que não está previsto (tipificados...) na lei), mas não deixa de ser válido (não é nulo, portanto) atenta a liberdade contratual ínsita no artº 405º do CC, aplicando-se-lhes as regras do RJAMI, por analogia com as situações para estes pensadas. (18)
No mesmo sentido “alinha” ainda HIGINA CASTELO (19), concluindo nos seguintes termos :
“ Em síntese: a qualidade de um dos sujeitos como pessoa, singular ou coletiva, qualificável como empresa é, no âmbito do RJAMI, um elemento conformador do tipo legal de contrato de mediação imobiliária. O RJAMI visa regular a atividade de mediação imobiliária exercida empresarialmente e contém um a conjunto de regras que regulam os contratos que suportam essa atividade, mas não proíbe a celebração de contratos, necessariamente excecionais e ocasionais, nos quais as prestações das partes são idênticas às dos contratos que regula, quando praticados por pessoas que não são empresas. Tais contratos são legalmente atípicos, podendo justificar-se a aplicação aos mesmos de regras do RJAMI, fundamentada num juízo de analogia entre o caso concreto e o caso genérico para o qual foi ditada a regra do RJAMI que se pense aplicar-lhe”.
Aqui chegados, improcede assim a questão recursória atinente à invocada inexistência – não prova - de uma relação de mediação imobiliária entre Autora e Ré, importando ao invés “confirmar” a sentença recorrida na parte em que reconheceu, em face da factualidade provada, que entre autora e Ré foi outorgado, ao abrigo do princípio da autonomia privada, um contrato “ocasional” de prestação de serviços correspondentes à mediação imobiliária, mediante o pagamento de uma contraprestação monetária [ a titulo de “referral fee”, que foi fixado em 4% ] , no caso de encontrar um interessado na aquisição do imóvel da ré que esta pretendia vender, sendo que, porque ocasional para a autora e não se encontrar esta última licenciada para a actividade de mediação imobiliária, importava considerá-lo como válido – qual contrato atípico de mediação imobiliária -, porque não sujeito às exigência plasmadas na Lei n.º 15/2013 de 8 de fevereiro [ diploma que Estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária ].
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5.2 – Se, em razão do contrato com a ré outorgado , assiste à autora o Direito a reclamar da primeira a retribuição acordada, existindo um nexo causal entre a interação da Autora e o negócio concretizado entre a Ré e terceiro e tendo por objecto um imóvel .
À questão ora em análise “respondeu” o tribunal a quo afirmativamente, para tanto partindo das seguintes premissas – de facto e de direito :
Primus - Que decorre da factualidade provada que no seguimento do acordado com a ré, actuou a autora no sentido da localização e angariação de potenciais interessados na aquisição do imóvel, fazendo uso dos seus contactos e conhecimentos e transmitindo à ré as ofertas que ia recolhendo ;
Secundus – Que não obstante após finais de Julho de 2021 não resultar como provada a existência de contactos entre a autora e a ré e relacionados com o contrato, tal não obrigava a concluir que puseram as partes termo ao contrato de prestação de serviços, sendo portanto injustificado considerar-se que após a referida data não mais vigorou a relação contratual que existia entre autora e ré, tendo a mesma cessado ;
Tertius - Que tendo-se provado que posteriormente veio o imóvel a ser vendido à sociedade Janela Real, S.A., pelo valor de 2,5 milhões de euros, por escritura celebrada em 30-11-2022, permitia outrossim a factualidade provada considerar/concluir que a concretização do referido negócio se deveu à actuação da autora, estando demonstrada factualmente a existência de um nexo de causalidade entre o serviço prestado e o negócio de transmissão do imóvel ;
Quartus – Que apontava decisivamente a factualidade provada para a existência de um fio condutor que levava à conclusão de que o negócio teve início na actuação da autora, que prestou os seus serviços e cumpriu a obrigação de meios a que estava obrigada, traduzida na identificação de um interessado na aquisição do imóvel e na aproximação das partes, seguindo-se depois a negociação do valor do imóvel mantida através de uma sociedade detida pelo mencionado interessado EA angariado pela autora, nomEAdamente, através de pessoas que actuam sob as suas instruções e indicações, e a sua conclusão que culminou com a compra e venda visada, sendo o imóvel adquirido pela sociedade Janela Real, S.A. que constitui uma de várias sociedades dominadas pele identificado EA ;
Quintus – Que a conclusão antecedente mostrava-se amparada em jurisprudência aplicável ao caso sub judice [ cfr. artº 8º,nº3, do CC ] , ou seja, apesar de, em princípio, não existir direito à remuneração se o negócio pretendido pelo cliente vier a ser concluído com alguém que não foi “angariado” pelo mediador, deve entender-se que tal direito subsiste no caso de o contrato pretendido ser celebrado com alguém especial e indissociavelmente ligado - nomeadamente através de representantes legais comuns e de negócios tendentes ao mesmo fim - ao terceiro relativamente ao qual a mediadora exerceu a sua actividade ;
Sextus – Que uma vez que resulta da factualidade assente que o negócio celebrado apenas o foi em virtude da actividade desenvolvida pela autora que angariou o interessado EA, e que, efectivamente, e ainda que através de uma sociedade comercial por si detida, veio a celebrar o negócio, forçoso era concluir que foi a actividade pela autora desenvolvida que deu causa ao negócio pela Ré de venda do imóvel, razão porque à autora era devida a comissão reclamada, assim devendo a Ré ser condenada a liquidar à autora o valor da comissão correspondente à taxa de 4% acordada (“referral fee”), com respeito ao valor de venda do imóvel declarado na escritura, o qual correspondeu a € 2.500.000,00, o que perfaz o valor de € 100.000,00.
Dissentindo a apelante/Ré dos “julgamentos” acabados de revelar, considerando-os impróprios e desadequados em face da factualidade provada, é todavia convicção deste tribunal de recurso que todos aqueles - “julgamentos” – se mostram suportados em criteriosa , ponderada e bem ajuizada análise [ no âmbito da subsunção dos factos provados às normas jurídicas aplicáveis ] efectuada pelo Primeiro Grau em face do Thema decidenduum , não se justificando, de todo, enveredar por diverso veredicto.
Na verdade, e sendo pacífico que em face do disposto no artº 19º, nº1, do RJAMI [ aplicável in casu por analogia e dispondo ele que “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra ” ] a conclusão do contrato visado “ não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo, mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para a mediadora o direito à remuneração” (20), estando “em causa mais do que a mera exigibilidade”, sendo “da própria constituição do direito que se trata” (21), certo é que in casu veio a ocorrer/concretizar-se o negócio pela Ré/apelante desejado [ cfr. factualidade assente em 3.26 ].
O acabado de expor consubstancia, de resto, entendimento jurisprudencial largamente consensual , tendo v.g. o STJ, em douto Acórdão de 11/7/2019 (22) concluído que “o direito da autora à remuneração contratual não é contrapartida do cumprimento dessa obrigação nem sequer da verificação do resultado de obtenção de efectivos interessados na aquisição do imóvel (cfr. art. 19º, nº 1, da Lei nº 15/2013, de 08.02)”, antes “ só existe se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, desde que verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade”.
Depois, indiscutível é também, para nós [ em face da conjugação da factualidade assente em 3.13 a 3.20 ] que temerário/ousado não é - longe disso – considerar que existe entre o contrato final de compra e venda pela Ré celebrado e a actividade de “mediação” da autora um inteligível e inequívoco nexo de causalidade, sendo que, nesta matéria e como bem assinala – suportada por inúmera jurisprudência que indica - HIGINA CASTELO (23), “a contribuição da mediadora não tem de ter sido única, sendo suficiente ter-se limitado a dar o nome ou a ter posto em contacto (desde que isso tenha influído de algum modo no negócio) ”.
Com efeito, aponta a factualidade provada para que tenha sido em resultado dos conhecimentos e actividade da autora que a Ré vem a contactar com EA [ por sua vez a pessoa que , no âmbito da actividade desenvolvida pela sociedade Janela Real, S.A, é quem toma as decisões relativas à aquisição e gestão dos imóveis ] e a outorgar a escritura de compra e venda, não sendo de conferir de todo à factualidade assente em 3.21 a 3.27 qualquer relevância e importância para efeitos de se considerar interrompido o nexo de causalidade e quebrada a ligação necessária que existe entre a actividade da autora e o resultado/escritura de compra e venda pela Ré outorgado - tornando a escritura não atribuível à mediação da autora .
Neste conspecto, porque perfeitamente harmonizável com a situação de facto dos presentes autos, sufragamos in totum a conclusão a que chegou este mesmo tribunal da Relação de Lisboa, em Acórdão de 12/9/2023 (24), e no sentido de que “Apesar de, em princípio, não existir direito à remuneração se o negócio pretendido pelo cliente vier a ser concluído com alguém não foi “angariado” pelo mediador, deve entender-se que tal direito subsiste no caso de o contrato pretendido ser celebrado com alguém especial e indissociavelmente ligado - nomeadamente através de representantes legais comuns e de negócios tendentes ao mesmo fim - ao terceiro relativamente ao qual a mediadora exerceu a sua actividade ”.
Tal equivale a dizer que, em rigor, o direito à remuneração não pressupõe necessariamente que exista uma exacta coincidência entre o interveniente final no contrato de compra e venda [ proprietário/vendedor e/ou comprador ] e a pessoa que o mediador “apresentou/aproximou” do cliente, bastando que “a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio» (25), isto é, que seja relevante e contributiva .
Tudo visto e ponderado, é assim nosso entendimento que não obstante in casu não existir exacta coincidência entre o interveniente final no contrato de compra e venda [ a pessoa colectiva Janela Real,S.A , e na qualidade de compradora ] e a pessoa [ o EA ] que a Autora/mediadora “angariou/apresentou/aproximou” da cliente/Ré, tal não deve obstar à conclusão da verificação do nexo causal entre a actividade do mediador e outorga da escritura de compra e venda e para efeitos de constituição do direito à remuneração da mediadora/Autora.
Sem necessidade de mais considerados, bem andou assim a primeira instância em considerar que foi em resultado e contribuição da actividade de mediação da autora/apelada que outorgou a Ré a escritura de compra e venda com a sociedade Janela Real,S.A, existindo consequentemente o necessário nexo causal exigido legalmente para efeitos de atribuição à Autora do direito à competente e acordada retribuição.
Por último, nenhum reparo se justifica fazer à sentença recorrida ao nela se considerar que, não obstante não decorrer da factualidade provada que após Julho de 2021 tenham existido novos contactos entre a autora e a ré, nem prova – através de factos concretos – de ter a autora continuado a exercer a sua actividade de mediação imobiliária ao abrigo do contrato de prestação de serviços celebrado com a ré, tal não permite de todo conjecturar/presumir que terão as partes posto termo ao contrato na referida data, tendo cessado a respectiva relação contratual ou os deveres que para cada uma decorriam do contrato celebrado.
Desde logo, importa atentar que a circunstância de não existir prova que após Julho de 2021 tenham existido efectivos novos contactos entre a autora e a ré, tal não justifica a considerar-se como provado o contrário, ou seja, que tais contactos não existiram de todo, sendo a ausência de comunicações uma Realidade.
Depois, ainda que efectivamente se tivesse provado em termos assertivos e confirmativos que após 28-07-2021 não mais autora e Ré voltaram a contactar a propósito do estado, situação e resultados da “mediação” da autora, sempre tal ausência de comunicações estaria longe de configurar com segurança um facto concludente presuntivo que, com alta probabilidade e basEAndo-se nos usos sociais e regras da experiência [ nos termos do artº 349º, do CC ], devesse equivaler a um comportamento tácito das partes de porem termo a vínculo jurídico, tendo o mesmo cessado.
Bem a propósito da questão que vimos analisando, recorda-se que para designadamente para MARIA DE FÁTIMA RIBEIRO (26), e para efeitos de apurar e identificar a existência do nexo causal exigido para suportar o direito à retribuição do mediador, o critério “determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador ”.
Ao exposto, acresce que consubstanciando em rigor um facto impeditivo/extintivo do Direito invocado pela autora, sempre incumbia [ cfr. artº 342º, nº2, do CC ] à ré a alegação e prova de que, à data da outorga do contrato de compra e venda da sua fracção, há muito que já havia cessado [ v.g. por caducidade, denúncia ou resolução ] o vínculo de mediação imobiliária com a autora outorgado, ónus de alegação e prova que a Ré não logrou fazer e, ademais, não se nos afigura pertinente e adequado a subsunção do caso do vínculo dos autos ao prazo supletivo do artº 16, n.º 3, do RJAMI [ o qual determina que, quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses ], maxime em razão na natureza imperativa desta norma e à natureza/qualificação da autora, para todos os efeitos insusceptível de ser considerada empresa de mediação imobiliária .
Impondo-se concluir, improcede assim a apelação na parte em que considera a Ré/recorrente não assistir à autora o Direito à reclamada RETRIBUIÇÃO, importando ao invés reconhecê-lo tal como assim e BEM o considerou a primeira instância.
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5.3 – Se foi, ou não, devidamente analisada a questão da litigância de má-fé da Autora.
Discorda a apelante da decisão da 1ª Instância e com referência à não condenação da apelada como litigante de má fé, e tendo aquela explanado, sobre a questão – em parte e em termos sucintos - o seguinte :
“(…)
Ora, a respeito dos pressupostos da condenação da autora como litigante de má-fé, assentou o pedido em causa na violação do disposto no art. 542.º, n.º 2, als. a) e d), do CPC, com fundamento na circunstância da autora ter, alegadamente, deduzido uma pretensão cuja falta de fundamento não ignorava e fazer um uso manifestamente reprovável do processo, por deturpar os factos com vista à obtenção de um enriquecimento a que não tem direito.
Simplesmente, e para além de se ter concluído pela quase integral procedência da acção principal, precisamente por a autora ter logrado demonstrar os fundamentos de facto e de direito da sua pretensão, não se descortina nos autos qualquer violação pela autora dos deveres de litigância lEAl e sincera a que se encontrava obrigada, inexistindo qualquer evidência de ter alterado a verdade dos factos com vista a obter um resultado a que não teria direito, conforme sustentado pela ré.
Inexiste, assim, qualquer fundamento para a pretensa condenação da autora como litigante de má fé, nos termos dos arts. 542.º, n.º 2, als. a) e d), ou mesmo da al. b), e 543.º do CPC, pelo que deve esta ser absolvida deste pedido.”.
Discordando a apelante da aludida decisão, insiste a mesma pela condenação da autora como litigante de má fé, maxime porque em face da factualidade julgada provada em 3.8. a 3.12. da decisão de facto resulta que o alegado pela autora nos artºs 8º e 9º, da petição inicial não são verídicos, ou seja, a alegada proposta não foi apresentada pela empresa (Janela Real S.A.), mas antes por um “casal de nacionalidade holandesa”.
Adiantando de imediato a nossa decisão, inevitável é também a improcedência da apelação nessa parte.
Na verdade, dispondo as alíneas a) e b), do nº2. do artº 542º, do CPC, respectivamente, que “Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave (a) tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar ou (b) tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa”, é óbvio que não basta uma qualquer desconformidade – em termos de alegação e prova – entre a alegação de um facto isolado e não essencial/decisivo para o mérito da causa para, de imediato, se considerar verificada a previsão do instituto de litigância de má fé nos termos e para efeitos de se justificar a responsabilidade/condenação da parte alegadamente prevaricadora.
Na verdade, para o referido efeito - para a responsabilização de uma parte como litigante da má-fé - , não apenas se exige a verificação de um comportamento processual que preencha a tipicidade prevista numa das alíneas do nº 2 do art. 542º (elementos objectivos), como, ademais, necessário é que se demonstre – com base em factos também provados - que a parte agiu com dolo ou com negligência grave (elementos subjectivos), o que equivale a dizer que meras desconformidades em factos não essenciais não servem de fundamento para a condenação da parte como litigante de má fé.
Em rigor, portanto – e para efeitos de responsabilização da parte -, não basta uma simples desconformidade [ v.g. decorrente de alguma deslembrança ou desmemória ] da versão da parte com a Realidade, tornando-se necessário que a parte litigue sabendo e querendo prevalecer-se de algo – que é relevante - que sabe ser falso.
Ora, porque parte da alegação da apelada vertida nos artºs 8º e 9º, da petição, não apenas se provou como se mostra amparada em pertinente documento junto, como, a não provados, não incide de todo sobre factualidade relevante e decisiva para a decisão da causa, tudo indicando tratar-se [ a factualidade “não provada”] de mero lapso alusivo à efectiva/Real “autoria/proveniência” da proposta de compra alegada, e ,de qualquer forma, diversa outra factualidade [ essa sim, relevante, sendo que , a alteração da verdade dos factos apenas é censurável nos termos do artº 542º,nº2, do CPC, quando o comportamento da parte puder influenciar a decisão por determinação da decisão de facto (27) ] pela autora alegada veio a provar-se a ponto de justificar a conclusão de que a pretensão que deduziu tinha fundamento, tanto basta para não se reverta/altere o julgamento do Primeiro Grau.
Neste conspecto, recorda-se que entendimento existe da parte do STJ [ por PAULA COSTA E SILVA (28) indicada ] que considera não bastar “ para que a parte seja imediatamente considerada como litigante de má fé uma qualquer divergência entre os factos, tal com descritos pela parte e tal como vêm ulteriormente a ser dados como provados e qualificados pelo tribunal ”.
Por último, pacífico é também que o processado nos autos se mostra em absoluto omisso de actos processuais pela apelada praticados que justifiquem considerar que incorreu a mesma em comportamento manifestamente reprovável, e com o fim de conseguir um objetivo ilegal.
Sem necessidade de mais considerações, improcede portanto a apelação com vista a alterar a decisão do Primeiro Grau na parte em que absolveu “a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé contra si deduzido ”.
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5.4 – Se é “abusiva” a determinada comunicação da sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário.
Por último, manifesta a apelante a sua discordância em relação à decisão de comunicação da sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário (cfr. factos provados n.º 26 e 27), considerando-a abusiva – o que equivale a dizer que, implicitamente, almeja a apelante a revogação da sentença da referida parte.
Mas, também quanto a tal pretensão, não tem a apelante razão.
Na verdade a admitir-se ser a aludida determinação passível de impugnação recursória [ o que não é claro, pois que de despacho se trata que não interfere no conflito de interesses entre as partes - o Juiz não ordena a instauração de inquérito crime, cabendo ao MP , e só ao MP como titular da acção Penal – cfr. artº 48º do CPP e 219º,nº1, da CRP - , decidir o que fazer com a informação , logo, tratando-se de despacho de mero expediente, não é ele passível de recurso – cfr. artºs 152º,nº 4 e 630º,nº1, ambos do CPC ], pacífico é que se limita o Exmº juiz a quo a agir de acordo com o principio da legalidade , em obediência portanto à Lei, cfr. artº 8º, do CC e artº 4º do EMJ.
É que, sobre a questão é o artº 242º, do CPC, claro em determinar que “ A denúncia é obrigatória, ainda que os agentes do crime não sejam conhecidos: (…) b) Para os funcionários, na acepção do artigo 386.º do Código Penal, quanto a crimes de que tomarem conhecimento no exercício das suas funções e por causa delas”, sendo que, e nos termos do artº 386º, nº1, alínea d), do CP, “ Para efeito da lei penal, a expressão funcionário abrange “ Os juízes do Tribunal Constitucional, os juízes do Tribunal de Contas, os magistrados judiciais, os magistrados do Ministério Público, o Procurador-Geral da República, o Provedor de Justiça, os membros do Conselho Superior da Magistratura, os membros do Conselho Superior dos Tribunais Administrativos e Fiscais e os membros do Conselho Superior do Ministério Público”.
A determinação inserta na sentença nada tem, portanto, de abusiva, antes corresponde a mesma ao exclusivo cumprimento pelo Exmº Juiz a quo de um Dever Funcional, pois que , ao tomar conhecimento de factualidade susceptível de consubstanciar um crime público tem o juiz o dever de o comunicar à autoridade ( v.g. ao Ministério Público ), comunicação que em rigor tem apenas por desiderato permitir que o MP possa dar inicio [ se tal se justificar ] a investigação criminal , não interferindo de todo no processo judicial em curso.
Em suma, temos assim que a apelação interposta improcede inevitavelmente in totum, não se impondo a revogação da sentença recorrida.
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5.- Sumariando ( cfr. nº 7, do artº 663º, do CPC).
5.1. – O RJAMI [ Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, que Estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária ] visa regular a atividade de mediação imobiliária exercida empresarialmente e contém um a conjunto de regras que regulam os contratos que suportam essa atividade, mas não proíbe a celebração de contratos, necessariamente excecionais e ocasionais, nos quais as prestações das partes são idênticas às dos contratos que regula, quando praticados por pessoas que não são empresas.
5.2. - Porque é a qualificação de um dos sujeitos do contrato de mediação imobiliária como uma “empresa” um elemento caracterizador do tipo legal do contrato de mediação imobiliária, sendo para este tipo de contratos que foi criado o RJAMI, então o contrato dos autos ( porque celebrado por pessoa que não é empresa, sendo necessariamente ocasional ) deve ter-se como legalmente atípico (dado que não está previsto (tipificados...) na lei), mas não deixa de ser válido (não é nulo, portanto) atenta a liberdade contratual ínsita no artº 405º do CC, aplicando-se-lhes as regras do RJAMI, por analogia com as situações para estes pensadas.
5.3.- O direito da autora/mediadora à remuneração contratual acordada só existe se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, desde que verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade.
5.4. – O direito à remuneração não deve considerar-se excluído se, apesar de o negócio pretendido pelo cliente acabar por ser concluído com alguém que não foi “angariado” pelo mediador, foi ainda assim celebrado com alguém especial e indissociavelmente ligado ao sujeito por este último angariado e pessoa relativamente à qual a mediadora exerceu a sua actividade.
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6. - Decisão.
Em face de tudo o supra exposto,
acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em, julgando improcedente a apelação interposta pela Ré B:
6.1. – Confirmar a sentença recorrida.
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Custas pela recorrente/apelante.
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Lisboa, 12/2/2026
António Manuel Fernandes dos Santos
Isabel Maria C. Teixeira
Jorge Almeida Esteves (Y)
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(Y) Voto de vencido
Votei vencido pois entendo desde logo que o contrato celebrado é nulo. E, depois, mesmo que seja válido, considero que o negócio concretamente celebrado não pode ser imputado à atividade da autora.
Mesmo admitindo que o contrato possa ser celebrado por quem não exerce a atividade de mediação imobiliária, em todo o caso têm de se aplicar as regras de validade do contrato constantes da Lei nº 15/2013, de 08.02. Nos termos do artº 16º/7 dessa Lei, o contrato é nulo se for incumprido do disposto nos nºs 1, 2, 4 e 6 do preceito. Admitindo que as trocas de emails configuram o contrato sob a forma escrita, em todo o caso não constam do contrato todos os elementos referidos no nº 2, desde logo os referidos na al. a). Quanto às características do imóvel, nos mails que consubstanciam o contrato apenas foi referido que se tratava de um T4 +1 duplex com a área total de 334,5 m2, não se mencionando que se tratava da fração autónoma designada pela letra “M”, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 8794/…107, da freguesia de Cascais, nem se especificou se sobre o mesmo recaíam, ou não, ónus e encargos. E no caso até existiam, conforme resulta do facto 3.1 (usufruto). Basta essa omissão para a verificação da nulidade.
Admitindo a validade do contrato, considero que não existe relação de causalidade adequada entre a atividade da autora e o negócio concretamente celebrado.
Há desde já que referir que existem diferenças substanciais entre o que foi invocado pela autora para fundamentar a pretensão e aquilo que efetivamente se provou.
Foi alegado que (destacados meus):
- Tendo a interessada na aquisição da fração apresentado uma proposta de 2,1 milhões de euros, a liquidar em três prestações mensais, veio a ré a recusá-la, por ser inferior ao valor de 2,8 milhões pretendido e não aceitar o pagamento faseado, tendo de seguida a interessada apresentado uma nova proposta de 2,2, milhões, tendo a ré contraposto o valor de 2,6 milhões;
- Tendo a Janela Real S.A. – a interessada na aquisição - e a Ré continuado a negociar o preço do imóvel, vieram ambas a chegar a acordo em Fevereiro de 2022 para compra e venda do imóvel pelo preço de 2.500.000 € , tendo o sinal sido efetuado em 18 de Fevereiro de 2022 e, o contrato definitivo de compra e venda sido celebrado em 30/11/2022, pelo preço de € 2.500.000,00.
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Provou-se que (destacados meus)
“3.18. - O mencionado BB, no seguimento do contacto estabelecido pela autora, apresentou uma proposta de aquisição do imóvel pelo valor de 2,2 milhões de euros, que a autora transmitiu à ré por email de 28-07-2021.
3.19. - Consta do referido email remetido pela autora à ré em 28-07-2021, às 09:33 horas, o seguinte:
“Bom dia B,
Espero que estejam bem.
Eu já tive oportunidade de falar com o BB. Ele está bastante interessado no vosso apartamento mas acha o valor muito elevando pois como sabem ele tem vindo a comprar vários apartamentos no Santa Monica e outros em Cascais e no Estoril. Oferta dele são 2.2m.
Ele diz que se um dia aceitarem baixar que ele gostava de ser o primeiro a ser contactado para falarem comigo. Fica aqui está informação mesmo sabendo que não é o valor que querem mas eu tinha de vos passar a conversa para terem essa informação do vosso lado.
Quero aproveitar para vos dizer que vou sair do S… M… final deste mês. Gostava de me despedir. Gostei muito de vos ter como vizinhas (…)”.
3.20. - Em resposta, a ré enviou à autora um email desse mesmo dia 28-07-2021, às 18:22 horas, com o seguinte conteúdo:
“Boa tarde A,
Já sabemos da sua saída! Ficamos tristes, mas faz parte (…) qualquer coisa que precise no futuro cá estaremos.
Com relação ao EA, obrigado pela informação. Realmente nós não queremos baixar isso tudo A, o apartamento tem áreas fantásticas que já não se encontram em Cascais de raiz (…)
De qualquer forma (…) a minha mãe irá arranjar por conta própria uma das paredes exteriores do apartamento (…), aproveitando para reparar igualmente algumas pequenas infiltrações que estão a querer aparecer.
Desta forma e após termos tido avaliação de 2 imobiliárias esse preço está ainda abaixo do valor dado ao imóvel. De qualquer forma baixámos para 2.700.000,00 a discutir no mínimo para 2.600.000,00.
Antes de se ir embora convidamos-a para vir cá a casa, assim conhece o nosso novo membro da família e aproveita para também ter uma ideia do espaço. Que lhe parece?”
3.21. - Em data anterior a Fevereiro de 2022, a ré foi contactada por AA, em representação da Janela Real, S.A., tendo em vista a aquisição do imóvel.
3.22. - No decurso dessas negociações, a mencionada AA visitou o imóvel, que não conhecia e que lhe foi mostrado pela ré e pela sua mãe que aí habitavam, tendo-se seguido negociações a respeito do respectivo preço.
3.23. - Foi apresentada à ré uma proposta de aquisição do imóvel por AA, em representação da Janela Real, S.A., pelo valor de 2,5 milhões de euros.
3.24. - A ré acordou em diminuir o valor de venda de 2,7 milhões de euros que se encontrava a pedir, para o valor de 2,5 milhões de euros, por não ter que despender qualquer valor a título de comissão, na medida em que a compra seria realizada directamente pela Janela Real,S.A.”.
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E não se provou que:
3.35. (D) - No seguimento do recebimento pela autora da resposta da ré através do email de 16-06-2021, referido em 10., a autora informou a Janela Real, S.A. que a proposta tinha sido recusada pelo facto do valor ser inferior ao pretendido pela ré.
3.36. (E) - BB era já perfeitamente conhecedor das características e condições do imóvel.
3.37. (F) - A proposta apresentada à ré por BB, através da autora, era uma proposta da Janela Real, S.A..
3.38. (G) - A autora ao indicar à ré que o interessado na aquisição era BB, informou a ré do interesse da Janela Real, S.A.
3.39. (H) - Após o email da ré de 28-07-2021, referido em 3.20., a Janela Real, S.A. e a autora continuaram a negociar o preço do imóvel.
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Como resulta dos factos provados, ao contrário do alegado pela autora, a proposta de 2.2 milhões de euros foi rejeitada in limine pela ré no próprio dia em que foi recebida. E também ao contrário do alegado pela autora, as negociações havidas e que conduziram ao preço acordado não ocorreram na sequência do contacto efetuado pela autora, que após o mail de 28.07.2021 cessou qualquer tipo de atividade relacionada com o imóvel.
Considero que, em face dos factos provados, o negócio concretamente celebrado não pode ser tido como adequadamente causado pela atividade da autora.
Desde logo, porque o contacto da autora com BB foi muito superficial: nem sequer viu o imóvel, não se provando que fosse conhecedor das respetivas características, tendo o valor proposto sido definido em abstrato, não tendo a autora sequer tido o cuidado de tentar mostrar o apartamento para obter melhor proposta.
Depois, essa proposta superficial que foi comunicada pela autora - de 2.2 milhões - foi rejeitada logo à partida pela ré, não tendo havido qualquer outra negociação e nem sequer as partes foram apresentadas e entabularam negociações nessa sequência.
Quem mostrou o apartamento e fez toda a negociação foi a ré. E foi isso que conduziu à celebração do negócio pelo preço de 2.5 milhões, ou seja, mais 300.000€ do que o valor que a autora havia comunicado. É um valor muito relevante e que, ademais, só foi conseguido por via das negociações promovidas pela ré e exatamente porque esta tinha a convicção de que não estava envolvido qualquer pagamento de comissão pela mediação, conforme se provou no facto 3.24.
No acórdão do STJ de 13.01.2026 (Jorge Leal, proferido no processo nº 3729/22.9T8CSC.L1.S1, in juris.stj.pt), decidiu-se o seguinte, que consta do sumário:
“Não tem direito à remuneração a mediadora imobiliária que, pese embora tenha angariado interessados na compra de dois imóveis, por preço que foi acordado entre os interessados compradores e a vendedora, acabou por cessar a sua intervenção no negócio após os interessados compradores terem reduzido acentuadamente o valor proposto para a aquisição do imóvel, na sequência da constatação de que havia diferenças entre o construído e o legalizado, redução de preço essa que não foi aceite pelo cliente vendedor, o qual pôs fim à intervenção da A./mediadora na negociação. Tal direito à remuneração inexiste pese embora o facto de os interessados compradores terem acabado por adquirir os ditos imóveis pelo preço inicialmente acordado (mais elevado) aquando da intervenção da mediadora/A., se o negócio final foi efetuado mediante a intervenção de outra mediadora imobiliária, com quem os interessados compradores subsequentemente contactaram, sendo certo que o contrato de mediação imobiliária havia sido celebrado em regime de não exclusividade”.
Na fundamentação referiu-se o seguinte:
“O nexo de causalidade entre a atuação da mediadora e o negócio pressupõe que o negócio concretamente celebrado tenha sido adequadamente causado pela atividade do mediador.
Ora, revertendo ao caso dos autos, lembramos que, a partir de março de 2022, data em que a A. apresentou à R., como última proposta de compra, o pagamento imediato do preço de € 2 300 000,00, cessou a intervenção da A. no processo de venda dos imóveis objeto do contrato de mediação imobiliária.
É certo que em junho de 2022 os interessados compradores acabaram por adquirir os ditos imóveis à R., pelo preço que inicialmente havia sido acordado ainda com a intervenção da A., de € 3 520 000,00.
Porém, esse desfecho não contou com a intervenção da A.”.
Ora, se neste caso, em que houve uma intervenção ativa da mediadora nas negociações, se negou o direito à remuneração, entendo que no presente caso, por maioria de razão – até pela superficialidade do único contacto da autora – se tem de negar tal direito à autora. Consideraria, portanto, a apelação procedente e absolveria a ré do pedido.
Independentemente da questão de mérito quanto à remuneração, ainda que esta fosse devida, considero que na escritura não tinha de se mencionar que o negócio teve intervenção de imobiliária, pois a autora não é uma empresa de mediação, não se dedicando sequer profissionalmente a essa atividade. E ainda quanto a esse aspeto, partilhamos das considerações aduzidas na conclusão KKK, na qual a recorrente refere que estamos perante “o desenvolvimento de uma atividade regulada e licenciada, com mecanismos de proteção dos seus intervenientes, por quem, não querendo cumprir os requisitos aqui impostos, pagar a licença, contratar seguro, elaborar contratos, cumprir obrigações de prevenção ao branqueamento de capitais, obtém os ganhos inerentes à mesma, sem qualquer consequência pela violação do RJAMI, e com todos os riscos inerentes para a sociedade”.
***
(1) Cfr. de entre muitos outros o Ac. do STJ de 8/4/2021, proferido no Proc. nº 3340/16.3T8VIS-A.C1.S2, in www.dgsi.pt.
(2) Cfr., de entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 25.5.2021 [ Proferido no Processo nº 558/20.8T8GMR.G1.S1, sendo Relator FERNANDO SAMÕES ] e de 29.3.2022 [ Proferido no Processo número 19655/15.5T8PRT.P3.S1, sendo Relatora CLARA SOTTOMAYOR ], ambos em in www.dgsi.pt.
(3) Cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.11.2022 [ Proferido no Processo nº 2603/19.0T8PDL.L1.S1 ], sendo Relator FERNANDO BAPTISTA e em www.dgsi.pt.
(4) Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra e de 20.1.2015 [ Proferido no Processo nº 2996/12.0TBFIG.C1, sendo Relator HENRIQUE ANTUNES ] e em www.dgsi.pt.
(5) Proferido no Processo nº 7095/10.7TBMTS.P1.S1, sendo Relator TOMÉ GOMES e acessível em www.dgsi.pt.
(6) Cfr. de entre muitos outros, os Acs. do STJ de 2/12/2013 [ proferido no proc. nº 1420/06.2TVLSB.L1.S1 ], e de 24/1/2012 [ proferido no proc. nº 1156/2002.L1.S1 ] , ambos in www.dgsi.pt.
(7) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2010, 3ª Edição, pág. 309.
(8) Cfr. Acs. do STJ de 1/7/2014 [ proferido no Proc. nº 1825/09.7TBSTS.P1.S1 ], de 15/1/2015 [ proferido no Processo nº 219/11.9TVLSB.L1.S1 ] e de 21/6/2022 [ proferido no Processo nº 644/20.4T8LRA.C1.S1 ], todos eles em www.dgsi.pt.
(9) Cfr. Ac. do STJ de 8/6/2011, Proc. nº 350/98.4TAOLH.S1, in www.dgsi.pt.
(10) Cfr. ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, ibidem, pág. 318.
(11) Em o Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial, Centro de Estudos Judiciários , JURISDIÇÃO CIVIL ,OUTUBRO 2016, pág. 11 e acessível file:///C:/Users/MJ01343/Downloads/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf .
(12) Em o Contrato de Mediação, Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I , Julho de 2002, pág. 192.
(13) Ibidem, pág. 11
(14) Em Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, www.revistadedireitocomercial.com, 2020-07-05, pág. 1409, e acessível em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/5f022e6c04cf460c9abc7f88/1593978480039/2020-26+-+1401-1462.pdf.
(15) Cfr. Ac. do STJ, de 12/12/2013, proferido no Processo nº 135/11.4TVPRT.G1.S1, e disponível em www.dgsi.pt.
(16) Ibidem, pág. 35.
(17) Proferido no Processo nº 24401/18.9T8PRT.P1, e disponível em www.dgsi.pt.
(18) Cfr. FERNANDO BAPTISTA OLIVEIRA, ibidem, pág. 15
(19) Em Contrato de mediação ESTUDO DAS PRESTAÇÕES PRINCIPAIS - Dissertação de Doutoramento em Direito Privado Apresentada à Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa Orientador: Professor Doutor Rui Pinto Duarte Setembro de 2013, pág. 348, e acessível em file:///C:/Users/MJ01343/Downloads/content%20(3).pdf.
(20) Cfr. HIGINA CASTELO, em Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, www.revistadedireitocomercial.com, 2020-07-05, pág. 1415 .
(21) Cfr. LACERDA BARATA, ibidem, pág. 202/203.
(22) Proferido no Processo nº 28079/15.3T8LSB.L1.S1, e disponível em www.dgsi.pt
(23) Em Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, em www.revistadedireitocomercial.com , 2020-07-05, pág. 1425 .
(24) Cfr. Acórdão de 12/9/2023, Proferido no Processo nº 673/22.3T8CSC.L1-7, e disponível em www.dgsi.pt.
(25) Cfr. Acórdão de 30/6/2020, Proferido no Processo nº 2450/18.7T8TVD.L1-7, e disponível em www.dgsi.pt.
(26) Em O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, www.revistadedireitocomercial.com 2017-07-13, Págs. 243/244, e acessível em https://ciencia.ucp.pt/ws/files/126125631/51342641.pdf.
(27) Cfr. PAULA COSTA E SILVA , Em A Litigância de Má Fé, Coimbra Editora, 2008, pág. 354.
(28) Em A Litigância de Má Fé, Coimbra Editora, 2008, pág. 353. |
