| Decisão Texto Integral: | Acordam na Relação de Lisboa
I. Pedido do A.: condenação da R. no pagamento aos AA. da quantia de € 292.460,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar do dia 24 de Abril de 2006 e até integral pagamento.
Alega-se na p.i., em síntese, que: o A., como senhorio e a R., como inquilina, celebraram, em três de Agosto de 1993, um contrato de arrendamento, cujo objecto era parte do prédio rústico, então propriedade do A., situado no P, freguesia , concelho de , inscrito na matriz cadastral respectiva sob o art.º da secção "; nesse contrato ficou convencionado, além do mais, que, na eventualidade da área arrendada vir a ser objecto de expropriação ou negociada com entidades oficiais, o senhorio teria direito a metade do valor devido a título de indemnização; por contrato celebrado em 24 de Abril de 2006, no qual foi parte a sociedade V, S.A., com fins de interesse público, o ora A. e a R. declararam extinguir, por mútuo acordo, o contrato de arrendamento, a fim de possibilitar aquisição por esta, do prédio do A. parcialmente arrendado à R.; como contrapartida pela extinção do direito ao arrendamento a ora R., no dia 24 de Abril de 2006, recebeu da V, a quantia de € 584.920,00. Tal estipulação foi não apenas essencial para a celebração do negócio entre as partes mas também para a fixação do montante da renda. Considera a A. ter direito a metade do referenciado valor (292.460,00€), dado o assinalado pagamento, em razão da extinção do arrendamento. E foi essa quantia que reclamou junto da R. mas que ela, recusando a recepção da missiva que então lhe enviou (em Maio de 2006), manifestou o propósito de lhe não pagar. São ainda devidos juros de mora à taxa legal, a contar de 24 de Abril de 2006, até integral pagamento.
A R. contestou, alegando, em síntese, que: a pretensão dos AA. é atentatória do fim económico e social do direito que deseja prosseguir, exercendo, assim, abusivamente o seu direito, visando um enriquecimento sem causa; a R. não tinha alternativas ao terreno dos AA., pelo que foi forçada a efectuar uma doação sobre uma eventual indemnização decorrente de um eventual processo expropriativo; o A. agiu de má-fé na celebração do contrato de arrendamento, uma vez que tinha informação privilegiada de que o terreno arrendado iria ser expropriado, ocultando tal informação da R.; o contrato de arrendamento caducou com a expropriação em 02.12.2005, pelo que a cláusula "imprevistos” já não é exigível;
O A. replicou, alegando que, não houve qualquer coacção ou abuso de direito, uma vez que as partes apenas negociaram no âmbito do princípio da liberdade contratual, tendo a R. aceite as condições por este propostas, pelo que deverá decidir-se conforme peticionado.
Foi proferida sentença, que julgou a acção procedente, por provada, condenando a R. a pagar aos AA. a quantia de € 292.460,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar do dia 24 de Abril de 2006 e até integral pagamento.
Inconformada com tal decisão, vem a R. apelar, formulando as seguintes conclusões:
1. A sentença sub Judice não se pronunciou sobre diversas questões que devia ter apreciado, o que a torna nula ex vi da al. d) do art.º 668.º CPC.
2. A exigência da cláusula sine qua non sob a epígrafe “imperativos” por parte do recorrido submete tal dispositivo contratual à previsão do art.º 227.º CC.
3. Tanto mais que a referida cláusula se deverá ter como aberrante e ilegal atento o desrespeito do previsto nos art.º 110.º e 8.º/1/2 RAU, aplicável ao caso e que é aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro.
4. Estando provado que a recorrente não beneficiou no contrato de nenhum desconto especial, o recorrido visou o locupletamento à custa alheia com a exigência da cláusula “imprevistos”, ex vi do art.º 473.º CC.
5. A cláusula é abusiva e ilegal, violadora do estatuído no art.º 334.º CC.
6. A indemnização expropriativa recebida pela E foi calculada no respeito do disposto no art.º 30.º do C. Expropriações e, assim, de acordo com a previsão do art.º 62.º CRP.
7. O recorrido não sofreu qualquer prejuízo ou suportou custo extraordinário ou indevido, quer durante a vigência do contrato – por via de um hipotético e alegado desconto no preço do arrendamento – quer no cálculo e pagamento das indemnizações expropriativas ao locador e proprietário e à locatária E.
8. Também por esta via a pretensão do A. e ora recorrido é abusiva e ilegal, claramente violando o estatuído nos art.º 334.º e 473.º CC e, reflexamente, o estatuído nos art.º 30.º C. Expropriações e 62.º CRP.
9. Ao momento da celebração do contrato de arrendamento, a E não era titular do direito que declarou dispor, uma vez que o direito à justa indemnização só surge com a declaração de utilidade pública, que se verificou 13 anos mais tarde.
10. A cláusula “imprevistos” corresponde a uma doação de créditos futuros, que é ilegal, por ser proibida pelo art.º 942.º/1 CC.
11. A cláusula “imprevistos” é contrária à lei e, por isso, tida como inválida e não escrita, ex vi da aplicação conjugada dos art.º 227.º, 334.º, 473.ºº e 942.º/1 (cfr. Ainda art.º 211.º), CC e, por desrespeitar o previsto nos art.º 30.º C. Expropriações e 62.º CRP.
12. A sentença sub Judice, ao decidir como o fez, é nula por violação da al. d) do n.º1 art.º 668.º CPC e ilegal por violação expressa do disposto nos art.º 227.º, 334.º, 473.º e 942.º CC, por desrespeito dos art.º 110.º e 8.º/1/2 RAU e art.º 30.º C. Expropriações, aprovado pela Lei 168/99, de 18 de Setembro e pelo art.º 62.º CRP.
A A. apresentou contra-alegações, formulando as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida está devidamente fundamentada nas disposições legais e princípios jurídicos aplicáveis nela referidos.
2. O julgador não estava vinculado a pronunciar-se sobre todos os argumentos invocados pela apelante.
3. A sentença recorrida não padece do vício de omissão de pronúncia, ou outro que a torne nula ou ilegal.
4. O apelado agiu com total boa-fé, ao negociar com a apelante.
5. A cláusula de “imprevistos” é legal.
6. A atribuição ao apelado, o direito a metade do valor que viesse a ser pago à apelante, em contrapartida da extinção do arrendamento, no caso de expropriação, não teve a natureza de liberdade, mas sim, revestiu carácter comunicativo.
7. Tal disposição também não revestiu a natureza de doação de direito a bens futuros.
8. Tal direito revestiu a natureza de uma contrapartida contratual, de valor incerto.
II.1. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir se a sentença é nula por omissão de pronúncia, por ter deixado de se pronunciar quanto às seguintes questões: (i) a cláusula “imperativos” é ilegal por desrespeito do art.º 110.º e 8º/1/2 RAU; (ii) a cláusula “imprevistos” constitui abuso de direito, por a pretensão do A, ser abusiva e ilegal com fundamento em o recorrido não tem tido qualquer custo extraordinário ou indevido, quer durante vigência do contrato quer, no cálculo das indemnizações expropriativas; (iii) a R. não era, à data, titular do direito que declarou dispor; (iv) a cláusula “imprevistos” é nula em virtude de corresponder a uma doação de créditos futuros?
II.1.1. Estão assentes os seguintes factos:
1. Entre o A., como senhorio e a R., como inquilina, foi celebrado, no dia três de Agosto de 1993, um contrato de arrendamento, cujo objecto era parte do prédio rústico, então propriedade do A., situado no P, freguesia do , concelho de , inscrito na matriz cadastral respectiva, sob o art.º da secção "" – doc. a fls. 12 a 15 (alínea A. dos factos assentes);
2. Nesse contrato ficou convencionado, além do mais que, na eventualidade da área arrendada vir a ser objecto de expropriação ou negociada com entidades oficiais, o senhorio teria direito a metade do valor devido a título de indemnização pelo direito de arrendamento (alínea B. dos factos assentes);
3. A estipulação contratual a que se alude em 2.2. foi essencial na celebração do contrato por parte do ora A., pois o mesmo só aceitou arrendar à ora R. a parte do prédio em causa porque a R. concordou em entregar-lhe metade do valor que a ela viesse a ser atribuído a título de indemnização ou compensação pela eventual expropriação ou acordo de cessação do arrendamento, por utilidade pública (alínea C. dos factos assentes);
4. O processo expropriativo do terreno foi desencadeado pela Resolução n°1664/2005 do Governo Regional da Madeira (alínea D. dos factos assentes).
5. O contrato de 24 de Abril de 2006 foi celebrado entre a ora A., a R. e a Sociedade "V, S.A.", com o teor do documento junto a fls.16 (alínea E. dos factos assentes).
6. Por contrato celebrado em 24 de Abril de 2006, no qual foi parte a sociedade "V, S.A.", o ora A. e a R. declararam extinguir, por mútuo acordo, o contrato de arrendamento referido em 2.1. (resposta ao art.° 2° da Base Instrutória).
7. O contrato referido em 2.6. ocorreu por a isso terem conduzido as negociações entre a A. e a R. e a referida "V", a fim de possibilitar aquisição por esta, do prédio do A. parcialmente arrendado à R., através de uma expropriação amigável (resposta ao art.º 3° da Base Instrutória).
8. Aquisição essa que se revelava fundamental à prossecução dos fins de interesse público de que a "V" fora incumbida nos termos do Decreto Legislativo Regional n° 28/2004/M, de 24 de Agosto e nomeadamente o de promover a concepção e assegurar a construção de infra-estruturas necessárias à transferência, triagem, tratamento e valorização de resíduos sólidos (resposta ao art.º 4° da Base Instrutória).
9. Pretendendo a "V" proceder à aquisição do prédio em causa, livre de pessoas, de bens e de quaisquer (resposta ao art.º 5° da Base Instrutória).
10. Como contrapartida pela extinção do direito ao arrendamento que a ora R. detinha no identificado prédio do A., a R., no dia 24 de Abril de 2006, recebeu da "V", a quantia de €584.920,00 (quinhentos e oitenta e quatro mil novecentos e vinte euros) (resposta ao art.º 6.° da Base Instrutória).
11. Valor esse que fora determinado de acordo com o relatório pericial elaborado nos termos do art. 30° do Código das Expropriações (resposta ao art.º 7° da Base Instrutória).
12. A R. é uma empresa que se dedica à engenharia de construção civil, nomeadamente à realização de obras em empreitadas públicas e particulares (resposta ao art.º 8° da Base Instrutória).
13. E, pelo menos, desde 1974 que exerce a sua actividade, de forma regular e continuada na Região Autónoma da Madeira (resposta ao art.° 9° da Base Instrutória).
14. A R. tem delegação permanente, desde 1982, na Região Autónoma, e desde 1992, possui escritórios na Rua (resposta ao art.º 10° da Base Instrutória).
15. A quantidade e complexidade de obras e o ritmo de investimentos públicos, exigiram à ora R. a instalação de um estaleiro permanente, também com oficinas próprias onde pudesse guardar, manter e movimentar o seu equipamento, em especial o designado equipamento pesado (resposta ao art.º 11° da Base Instrutória).
16. Em princípios de 1990, a necessidade de um estaleiro era urgente e constituía um imperativo para permitir de modo estruturado, consolidado e duradouro a actividade da R. na Região (resposta ao art.º 12° da Base Instrutória).
17. Na Madeira escasseiam terrenos com apetência e estabilidade para o fim em vista – constituição de estaleiro permanente – além de também rarearem áreas com a extensão e características de superfície plana indispensáveis à implantação e desenvolvimento do estaleiro com características de superfície plana, indispensáveis à implantação e desenvolvimento do estaleiro com características de plena funcionalidade (resposta ao art.º 13° da Base Instrutória).
18. A R. encontrou no terreno em causa a resposta às suas necessidades de implantação e crescimento e desenvolvimento empresarial (resposta ao art.º 14° da Base Instrutória).
19. O terreno em causa, além do descrito, apresentava uma localização vantajosa para a realização de várias obras que a R. tinha em carteira, tanto mais que se situava junto da orla marítima e numa das principais vias de circulação da Região Autónoma (resposta ao art.° 15° da Base Instrutória).
20. O terreno apresentava-se sem qualquer espécie de infra-estrutura, a mato, e necessitando da intervenção da R. para o tornar minimamente adaptado à função (resposta ao art.º 16° da Base Instrutória).
21. Para celebrar o contrato de arrendamento o A. exigiu metade do valor indemnizatório de uma eventual expropriação (resposta ao art.° 17° e 21° da Base Instrutória).
22. O terreno e a sua localização eram adequados à prossecução da actividade e dos trabalhos da R. na Região Autónoma (resposta ao art.º 19° da Base Instrutória).
23. O preço do arrendamento em 1993 era de 97.000$00 (noventa e sete mil escudos) mês, o que corresponde ao preço unitário anual por metro quadrado de Esc. 194$00 (97.000$00/mês x 12 meses: 6.000 m2), que era o preço de mercado, sem nenhum desconto especial, tanto mais que o terreno se apresentava em estado natural, coberto de mato, não alisado, nem compactado, e sem infra-estrutura de apoio ao seu serviço (resposta ao art.º 22° da Base Instrutória).
24. Foi a R. que, com as suas máquinas e os seus trabalhadores e a expensas suas, tornou o terreno prestável para o fim em vista (resposta ao art.º 23° da Base Instrutória).
25. Foi a R. que trabalhou o terreno, dotando-o de ligação à rede de águas, de ligação à rede eléctrica e da construção de esgotos através de fossa séptica; foi ainda a R. quem construiu instalações sanitárias, uma estação de tratamento separador de hidrocarbonetos, bem como vedou todo o terreno e lhe colocou dois portões (resposta ao art.º 24° da Base Instrutória).
26. Em 12 de Agosto de 1993 o Governo Regional resolveu autorizar a abertura de concurso público para a execução da empreitada "Construção do Molhe – Cais do Porto Novo" (resposta ao art.º 26° da Base Instrutória).
27. A partir do processo expropriativo, A. e R. negociaram as indemnizações com a sociedade V (resposta ao art.º 28° da Base Instrutória).
28. E negociaram também a cessação do arrendamento, após o que reduziram o acordo a escrito (resposta ao art.° 29° da Base Instrutória).
29. As obras que a R. realizou seriam por elas levantadas no fim do arrendamento (resposta ao art.º 30° da Base Instrutória).
II.2. Apreciando:
O aspecto jurídico da causa reconduz-se a saber se a sentença é nula por omissão de pronúncia, em virtude de não terem sido resolvidos os problemas que a seguir se elencam:
A R., ora recorrente, levanta a questão da nulidade da sentença com fundamento em omissão de pronúncia, em virtude de nada ser dito quanto à validade da cláusula imprevistos e sua adequação à lei, quando, essa questão foi colocada em 1ª instância, mas não foi sujeita a apreciação pelo Tribunal.
Ora, de facto, a sentença recorrida referiu sobre o assunto que se trata de ”…cláusula contratual acordada livremente pelas partes, como retribuição a acrescer à renda mensal já fixada, devida pela cedência do gozo de parte do prédio rústico do A., não viola nenhuma norma imperativa do RAU, nem nenhuma outra norma legal”.
Assim, em face de ter sido levantada a questão da legalidade, em concreto, de tal cláusula, não deve considerar-se que o problema foi completamente enfrentado nessa dimensão pela sentença recorrida mas, apenas, do ponto de vista abstracto. Ora, apesar disso não servir completamente ao propósito da lide: não foi identificada a questão na sua totalidade e, por isso mesmo, a solução dada carece de motivação que esclareça o recorrente no âmbito e alcance do argumento que viu contrariado, a verdade é que também, do nosso ponto de vista, não se poderá falar propriamente em nulidade, mas em insuficiência de fundamentação.
Deste modo, entende-se que não se verifica o vício de omissão de pronúncia, nos termos do art.º 668.º/1/d) CPC.
De qualquer modo, sempre poderia uma tal nulidade ser suprida na via do recurso, interposto e que está a ser apreciado, nos termos do art.º 684.º-A CPC.
Com efeito, defende Teixeira de Sousa[1]: …se o fundamento invocado pela parte em 1ª instância, não tiver chegado a ser apreciado, o Tribunal de recurso não deixará de o conhecer, sem necessidade de requerimento de ampliação…
II.2.1. A cláusula “imprevistos” é ilegal por desrespeito dos art.ºs 110.º e 8º/1/2 RAU?
Cabe esclarecer, antes de mais, que o contrato de arrendamento data de 1993, pelo que se aplica o RAU, aprovado pelo DL. 321-B/90, de 15.10.
Alega a recorrente que, tendo sido dado como provado que o A., senhorio, apenas arrendou o locado sob a cláusula “imprevistos”, então, ela R., arrendatária, pela necessidade de aí instalar o seu estaleiro principal, foi forçada a aceitar a exigência do A.
Mais alega que, a A. agiu, por isso mesmo, com dolo na formação do contrato, ou, quando menos agiu de forma contrária à boa fé.
Importa, por isso, analisar a cláusula sob crítica que dispõe: “na eventualidade da área arrendada vir a ser objecto de expropriação ou negociada com entidades oficiais, o senhorio terá direito a metade do valor devido a título de indemnização pelo direito do arrendamento”.
O art.º 8.º RAU, aqui em evidência, que diz respeito ao conteúdo essencial do contrato de arrendamento, estatui que: “quaisquer outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão, devem ser anexadas ao contrato”.
No entanto, “a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos n.º 1 e n.º2… não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos”.
Ora, no caso em apreço, a cláusula não necessita de ser anexada, uma vez que integra o próprio conteúdo do contrato.
A respeito do conteúdo lícito ou ilícito da cláusula, o art.º 270.º CC, permite às partes subordinarem a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução.
No primeiro caso, será uma condição suspensiva, no segundo, uma condição resolutiva.
Tais cláusulas são admissíveis, desde que dentro dos limites da lei, ordem pública e bons costumes, como consta do art.º 271.º CC.
Devem as partes, durante a pendência da condição, isto é, enquanto ela não se verificar, agir de boa-fé, segundo o art.º 272.º CC.
Assim como, estatui o art.º 405.º CC: “dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver”.
Por conseguinte, perante as normas legais citadas e perante a factualidade descrita e a análise da cláusula em apreço, deve entender-se que não é ilícita se, e só se, estiver dentro dos limites da lei, ordem pública e bons costumes.
Isto porque, o art.º 8.º RAU apenas se refere ao conteúdo essencial do contrato de arrendamento, sobre aspectos considerados fundamentais, sendo os restantes aspectos deixados ao critério das partes, desde que respeitem as regras de direito acima explicitadas.
No caso em apreço, para o senhorio constituía um aspecto determinante da celebração do contrato de arrendamento que, em caso de expropriação, lhe fosse atribuída uma parte da indemnização.
Ora, este desiderato, livremente exposto, não supõe que o R. tenha sido forçado ou coagido a aceitar tal cláusula, pois, podê-la-ia não ter aceite e não ter celebrado o negócio.
Contudo, insiste-se, foi fundamental para o senhorio que o arrendatário aceitasse essa condição, para conclusão do negócio (nº 3 dos factos). E, não resultou demonstrado qualquer acto de coacção sobre o R. para celebrar o contrato de arrendamento nesses precisos termos.
Por conseguinte, não se detecta que o senhorio tenha agido com dolo, no âmbito e alcance da formação do contrato e, no limite, de má-fé.
Contudo, a referida cláusula pode não ser legal nem legítima, não obstante ter sido acordada de livre e esclarecida vontade (o conservador do registo civil leu e explicou o conteúdo do contrato às partes), pois pode ser contrária à ordem pública.
Parecer-nos-ia, nada mais natural que, o proprietário do imóvel, ao ser expropriado, fosse não só indemnizado pela perda da coisa, como pudesse comparticipar na perda da materialidade da utilização através do arrendamento.
E, nesta perspectiva a cláusula em apreço teria sido acordada sem ferir regras de direito, para, por fim, nos termos do art.º 406.º CC, dever o contrato ser pontualmente cumprido.
Voltaremos a abordar o tema a propósito dos restantes argumentos do recorrente.
II.2.2. Constitui a cláusula “imprevistos” abuso de direito, no sentido de a pretensão do A, ser abusiva e ilegal, com fundamento em não ter o recorrido suportado qualquer custo extraordinário ou indevido, quer durante vigência do contrato, nem que tivesse contribuído para o cálculo das indemnizações expropriativas?
Alega, o recorrente, que o valor da indemnização seguiu os termos do art.º 30.º C. Expropriações e que foi aceite pela R., expropriada. Acrescenta que do mesmo artigo resulta, desde logo, “que a indemnização do locatário não se deduz à indemnização do proprietário”.
Assim, defende que o senhorio em nada saiu prejudicado, em face do quantum indemnizatório que lhe foi atribuído.
No entanto, estipula o art.º 9.º C. Expropriações: “consideram-se interessados, além do expropriado, os titulares de qualquer direito real ou ónus sobre o bem a expropriar e os arrendatários de prédios rústicos ou urbanos”.
Entende-se, pois, que são interessados na indemnização expropriativa, quer o arrendatário, quer o proprietário, ou o titular de direito real sobre o imóvel.
Na sequência, estatui o art.º 30.º do mesmo diploma: na fixação da indemnização a que se refere o número anterior atende-se ao valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as rendas pagas por este e as praticadas no mercado.
Portanto, não resulta da lei que a indemnização do locatário não se deduz à indemnização do proprietário.
Neste seguimento, a cláusula crítica do contrato de arrendamento, posto que acordada de livre e esclarecida vontade, não poderá ser considerada inválida, como pretende a recorrente.
Na verdade, o recorrido, mesmo não tendo tido quaisquer custos extraordinários ou indevidos, durante a vigência do contrato, imputáveis ao cálculo indemnizatório, poderia muito bem ter estipulado que, a verificar-se um determinado cenário futuro e incerto, co-participaria com o arrendatário no montante da indemnização desde que o recorrente concordasse, como aconteceu.
Por conseguinte, não pode ser considerada formulada com abuso de direito a pretensão do A., pois foi expropriado e extinta a propriedade que detinha sobre o prédio, pondo-se, assim, fim à possibilidade jurídica de arrendar e perceber as rendas.
Nos termos do art.º 334.º CC não é aqui ilegítimo o exercício de um direito, pois, o titular não excedeu manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Não se verifica, pois, aqui um uso abusivo do direito reclamado ou manifestamente contrário à boa-fé, por via de contrato, ou que o mesmo tenha sido exercido de forma contrária aos bons costumes ou atentatória do fim social e económico para que foi instituído.
Recapitulemos: a cláusula em questão foi acordada por ambas as partes, de livre vontade, aceite pelo arrendatário, ora R., pelo que não colhe a pretensão de que a mesma cláusula que acordou seja abusiva ou contrária ao direito, pelo simples facto de a expropriação e a indemnização expropriativa terem vindo a acontecer.
II.2.3. A cláusula é inválida porque a R., à data, não era titular do direito de que dispôs?
Efectivamente, à data em que foi celebrado o contrato de arrendamento, o R. não era ainda titular do direito do qual declarava dispor.
Todavia, como atrás se referiu, é permitido às partes, nos termos do art.º 270.º CC, submeter o contrato ou aquisição de direitos a uma condição suspensiva ou resolutiva.
Condição é a verificação de um facto futuro e incerto que, a verificar-se, ou dá origem a um direito (suspensiva), ou lhe põe termo (resolutiva).
Só é nulo o negócio no qual tenha sido aposta uma condição contrária à lei, ordem pública ou ofensiva dos bons costumes.
Como atrás se verificou, a cláusula sob crítica pode ser legítima, não é contrária aos bons costumes, mas não abordamos ainda o problema da contrariedade à ordem pública, que reservamos para o final.
E nesse âmbito, não resulta da cláusula a imposição de um facto física ou legalmente impossível.
O que ocorreu foi que as partes submeteram o contrato a uma cláusula decorrente de uma possível expropriação futura, a qual, verificando-se, atribuiria ao A. o direito de receber metade do montante indemnizatório pelo ressarcimento do arrendatário.
E, com efeito, tanto o arrendatário como o proprietário do imóvel arrendado são interessados na indemnização, com fundamento expropriativo.
O proprietário, porque além de ver extinto o seu direito real de propriedade sobre o imóvel, vê, naturalmente, arredadas todas as faculdades inerentes, e o arrendatário, porque vê cessar a cedência a favor dele do gozo sobre o bem que lhe foi dado de arrendamento.
De qualquer modo, as condições, quer suspensivas, quer resolutivas, incidem sempre sobre um facto futuro, um facto ainda não existente à data da celebração do contrato, que poderá ou não verificar-se.
Verificando-se, como foi o caso, acciona automaticamente, então, e só então, a cláusula acordada: não pode dizer-se, pois, que, nessa altura, a recorrente tenha disposto tão simplesmente de um direito de que não era titular.
II.2.4. Cláusula “imprevistos” nula em virtude de corresponder a uma doação de créditos futuros?
A doação consiste no “contrato pelo qual uma pessoa, por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente de uma coisa ou de um direito, ou assume uma obrigação, em benefício do outro contraente”, nos termos do art.º 940.º CC.
Todavia, estipula o art.º 941.º CC, que a doação não pode abranger bens futuros, ou seja, bens que ainda não se encontram na titularidade do doador.
Acontece que, neste caso, não se trata de dispor de um direito, mas de organizar uma contra-prestação, acertada de determinada maneira, em face de um acontecimento futuro. O que as partes acordaram livre e esclarecidamente entre elas é que, como contrapartida da cedência do gozo do imóvel, o inquilino, em caso de cessação do contrato de arrendamento por expropriação, retribuiria o senhorio com metade da indemnização que lhe coubesse.
Não há aqui nenhuma doação mas, um assumir de uma obrigação contratual sem espírito de liberalidade.
Improcede, pois, o argumento da recorrente no sentido acima enunciado.
II.2.5. Chegamos ao fim do périplo pela argumentação da recorrente e é vez, agora, de enfrentarmos o problema que deixámos para trás: saber se a cláusula é inválida, por ofender a ordem pública.
A contrapartida de expropriação é um direito constitucional, de liberdade e garantia dos cidadãos.
E, certo é, que a propriedade também o é e, não obstante, pode ser transmitida.
Teríamos assim, a facilidade de transpor o raciocínio em favor da legitimidade da cláusula de repartição do montante indemnizatório por expropriação do arrendamento: seria transmissível, tanto como a propriedade o é.
Contudo, a transmissão da propriedade é ela, em si, um direito fundamental: direito fundamental é a propriedade e a transmissão desse direito, por expressa determinação da CRP.
No caso do montante da expropriação, porém, não refere, a CRP, que este seja negociável e apresenta-no-lo como indexado ao interesse singular do expropriado.
Enfim, a expropriação correspondente ao direito expropriado, é uma compensação paga pelo Estado, como ressarcimento do valor extinto na esfera patrimonial do titular.
Sendo assim, está subtraído, por razões de ordem pública, ao comércio jurídico, enquanto tal, o que não significa que após a integração no património do visado do montante da indemnização, não possa ele dispor livremente do acréscimo.
Mas, enquanto montante indemnizatório tem de ser percebido pelo expropriado e, só pelo expropriado.
Ora, o conteúdo da cláusula discutida poderia ser interpretada como versando directamente sobre o montante da expropriação, isto é, sobre o acerto do direito constitucional à contrapartida devida pelo Estado ao expropriado.
Contudo, como os contornos subjectivos da acção o demonstram o A. não pretendeu accionar a entidade expropriante mas tão só o arrendatário, dentro dos limites com ele acordados.
Ou seja, a pretensão do A. dirige-se à esfera jurídica do arrendatário, uma vez que se verificou a condição suspensiva a que as partes tinham submetido o negócio.
Nesta conformidade, a cláusula da crítica do recorrente não se afigura contrária à ordem pública e, por isso, não é ilegal e ilegítima.
Por conseguinte, considera-se válida a cláusula em apreço, pelo que vincula a parte que a aceitou como constituinte da obrigação cujo incumprimento deu origem ao pedido na acção.
III. Pelo exposto e decidindo, de harmonia com as disposições legais citadas, concede-se provimento ao recurso e, consequentemente, revogando a sentença recorrida, vai a R. condenada no pagamento aos AA. da quantia de € 292.460,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar do dia 24 de Abril de 2006 e até integral pagamento.
Custas pela R., em, ambas as instâncias.
Lisboa, 26 de Maio de 2009
Amélia Alves Ribeiro
Arnaldo Silva
Graça Amaral
______________________________________________________
[1] Apud Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, Coimbra Editora, 2003, p. 36. |
