| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa (7ª Secção):
M…., residente na Travessa X, em Lisboa, intentou o presente procedimento cautelar contra S. …, Lda, com sede em Lisboa, pedindo que se proceda ao arresto da fracção autónoma designada pela letra “..”, correspondente ao …, sita na Rua …, nº…, freguesia da …, Lisboa, inscrita na matriz predial urbana sob o art. …, e descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº … da referida freguesia.
Alega para tal e em síntese, ter um crédito de €100.000,00, correspondente ao dobro do sinal por si prestado no âmbito de um contrato-promessa que celebrou com a requerida em 18 de Março de 2010, por si resolvido sob invocação de incumprimento, definitivo e culposo, imputável à requerida, promitente vendedora.
Acrescenta ainda que tem receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito, em virtude de a requerida pretender vender o único bem de que pode dispor livremente, não lhe serem conhecidos outros bens, nem instalações ou escritórios e ir cessar a sua actividade.
Procedeu-se a julgamento, na sequência do que foi decretado o arresto requerido, após se ter julgado indiciariamente provada a seguinte factualidade:
1. Através do documento outorgado em 18 de Março de 2010, que consta de fls. 29 a 36, a requerida prometeu vender, e a requerente prometeu comprar, a Fracção autónoma designada pela letra “…”, correspondente ao r/c, sita na Rua …, freguesia da …, Lisboa, inscrita na matriz predial urbana sob o art. … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº … da referida freguesia.
2. Prometeu também a requerida ceder a posição contratual, da qual é titular no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária nº ..., celebrado em 2 de Maio de 2002, com a BCP Leasing, S.A. (LOCADORA), que a requerente prometeu tomar, referente à fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente à subcave, sita na Rua …, freguesia da …, Lisboa, inscrita na matriz predial urbana sob o art. … e descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº … da referida freguesia.
3. O preço acordado para o negócio definitivo das duas fracções foi de €350.000,00, a pagar nos termos expressos na cláusula 3ª do mesmo documento.
4. O preço acordado para o negócio da fracção “D” de €135.000,00.
5. No acto de outorga do referido documento, em 18 de Março de 2010, foi entregue à requerida, em cumprimento da alínea a) da cláusula 3ª, a quantia de €50.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento.
6. Acordaram ainda as partes que “a marcação da escritura pública de compra e venda e de cessão da posição contratual” ficava a cargo da requerente “devendo ser celebrada no prazo máximo de cinco meses” após a outorga daquele documento, devendo a requerida fornecer à requerente todos os documentos relativos às fracções autónomas objecto do contrato, que se mostrem necessários à celebração da escritura pública de compra e venda.
7. Os outorgantes do mesmo documento consideraram que “todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra são essenciais da vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento do todo o contrato”.
8. A requerida passado um mês sobre a outorga do documento referido em 1., em cumprimento do estipulado na cláusula 6ª do mesmo, entregou à requerente, com as respectivas chaves, devoluto de pessoas e bens, as duas supra identificadas fracções, que a requerente passou a utilizar.
9. A requerente levou às ditas fracções diversas pessoas, nomeadamente empreiteiros, aos quais solicitou orçamentos para as reparações e benfeitorias que entendia realizar nas fracções, tendo-lhe sido apresentados, em 2 e 28 de Junho do corrente ano, os orçamentos que constam de fls. 38 a 43 e 47 a 50.
10. Solicitou o fornecimento de energia eléctrica para as fracções, que paga por débito em conta.
11. A requerente levou para a fracção “D” vários móveis, cadeiras, mesas, sofás, carpetes, quadros e outros bens decorativos, a que atribui o valor de €48.510,00.
12. Após lhe terem sido entregues as fracções a requerente, com vista à realização das obras orçamentadas, que contemplam obras no terraço da sub-cave e fracção “A”, bem como na fracção do sótão, estabeleceu contacto com os condóminos do prédio.
13. Na sequência desses contactos, foi-lhe dito, por familiares do antigo proprietário do prédio, que o terraço da sub-cave – fracção “A” –, não era comum, mas que era de acesso e uso exclusivo da cave;
14. E que não se podia proceder à abertura da porta de acesso à fracção “D” do r/c, através do n.º 17, que se encontrava fechada, porquanto se tinha efectuado documento com os anteriores proprietários no sentido de não se proceder àquela abertura, como consta do documento de fls. 63 a 70.
15. As fracções “A” e “D” encontram-se ligadas pelo interior através de uma escada, sendo o acesso às mesmas efectuado directamente pelo n.º 15.
16. Após os referidos contactos a requerente tomou conhecimento que existiram obras posteriores a 7 de Agosto de 1951, de alteração quer na sub-cave quer no r/c em causa nos presentes autos.
17. A requerida, antes da outorga do documento referido em 1., transmitiu à requerente que as referidas fracções estavam isentas de Licença de Utilização porquanto estavam inscritas antes de 7 de Agosto de 1951, fornecendo-lhe cópia das cadernetas prediais, nas quais consta que os prédios estão inscritos antes daquela data.
18. A requerente deslocou-se por diversas ocasiões à Câmara Municipal de Lisboa no sentido de encontrar quaisquer registos e plantas das alterações efectuadas nas fracções.
19. Após várias deslocações à Câmara Municipal de Lisboa a requerente não encontrou qualquer projecto de licenciamento das obras de alteração.
20. Nessa sequência, e atendendo a que em anteriores e várias solicitações a requerida não apresentou qualquer licença de Utilização ou Alvará de Utilização, nem resolveu as questões que lhe foram colocadas quanto à fruição do terraço da fracção “A” e à abertura da porta da fracção “D” para o Hall do prédio, a requerente enviou, em 25 de Julho de 2010, à requerida, a carta registada com AR, que consta de fls. 81 a 84, a expor tais condicionalismos.
21. Nessa carta, conclui a requerente do seguinte modo:
“(…)
Aguardo, assim, que esclareça e fundamente documentalmente tais questões, designadamente através de documento escrito entre si e as referidas condóminas, no que respeita às duas primeiras questões.
No que diz respeito à terceira questão, aguardo que me indique se existe licença de utilização e, na afirmativa, cópia do Alvará de Utilização emitido pela CM Lisboa.
O negócio definitivo está dependente do cabal esclarecimento e fundamentação documental das referidas questões, sem os quais estou impedida, por motivo que não me é imputável, de celebrar o negócio definitivo, e, nessa sequência, de proceder à marcação da escritura definitiva, da qual já tenho o financiamento aprovado e todas as condições reunidas para o cumprir.
Caso não consiga obter qualquer documento que salvaguarde as referidas questões, deve a escritura definitiva ficar condicionada às referidas questões, fixando-se uma clausula penal na quantia diária de €200,00, a assumir solidariamente pelo administrador único da “S. - S.A.”, para o pontual e efectivo cumprimento pela ora vendedora das referidas questões.
Caso se entenda não proceder como supra referido, porque se tratam de questões essenciais à formação da vontade no negócio acordado, e porque as mesmas impedem definitiva e objectivamente, por motivo que vos é expressamente imputável, a concretização do negócio definitivo, dá-se o mesmo por resolvido, devendo, nessa sequência, ser-me devolvido o dobro do valor do sinal prestado na quantia de €100.000,00.”
22. Respondeu a requerida, em 2 Agosto de 2010, através da carta registada, que consta de fls. 85.
23. A requerente – para se certificar da existência ou não de obras posteriores a 1951, até mesmo atendendo à placa afixada na Sub-Cave que relatava obras em 1989 - novamente insistiu na Câmara Municipal de Lisboa no sentido de encontrar qualquer processo de obras.
24. Tendo conseguido encontrar o processo para “Legalização” das obras no prédio, nomeadamente, ao nível da sub-cave e do r/c, a que foi atribuído o nº 5046/OB/89.
25. Deste processo constam algumas fotografias do estado das fracções anteriormente às obras, designadamente as fotografias juntas a fls. 91 a 93.
26. Bem como as plantas de fls. 90 e 94, das quais resultam as obras que se pretendem “legalizar”.
27. Tais obras, posteriores a 7 de Agosto de 1951, incluíam alteração de áreas cobertas e de fachada.
28. Este processo foi indeferido por despacho datado de 7 de Novembro de 1991, não tendo sido por isso emitida Licença de Utilização total ou parcial, para o prédio ou qualquer fracção.
29. Constatando tal facto, a requerente remeteu à requerida, sob registo e com AR, a carta, que consta de fls. 95 a 97, comunicando-lhe a resolução do contrato e pedindo a restituição do sinal em dobro.
30. Nesta carta lê-se, designadamente, o seguinte:
“(…)
Quanto à dispensa ou não da licença de utilização, sem maiores considerações, remeto-o para o Proc. Nº5046/OB/1989 (que já me dei, entretanto, ao trabalho de consultar) de “LEGALIZAÇÂO” quer da fracção “A” quer da fracção “D”, bem como de todo o prédio, a correr termos na Câmara Municipal de Lisboa e no qual não existe Licença de Utilização.
A “Legalização” não se compagina com qualquer dispensa de licença de utilização. Além de que para a dispensa de licença de utilização não basta a anterioridade a 7 Agosto 1951; o imóvel não pode ter sofrido após essa data qualquer alteração na área coberta. Confronte a Caderneta Predial da fracção “A” e veja se a descrição corresponde com a edificação existente e sempre ocupou. Não corresponde.(…)
Conhecedor que é das disposições do Código Civil, certamente conhecerá também as do Notariado.
O que se passou é simples: transmitiu-me uma coisa e a realidade é outra bem diferente e impeditiva de contratar, da qual tomei conhecimento após a outorga do CPCPCCV.
Acresce que, não foi, também, posto na minha disponibilidade acta da “S. - SA”, convocada para o efeito, na qual expressamente me cede a posição contratual do Leasing Imobiliário.
Congratulo-me, todavia, com o simples facto de na sua missiva - que agradeço – não ter negado aquilo que me transmitiu e informou antes da outorga do CPCPCCV e que lhe referi na minha anterior carta, reveladora do seu generoso carácter.
Por outro lado, como nada me informou sobre o proposto no sentido de ultrapassar os impedimentos comunicados, reitero na íntegra o teor da minha anterior carta, e
Nessa sequência, peremptoriamente o informo que não vou agendar qualquer escritura definitiva pelos motivos expresso na minha anterior carta.
Assim, porque se tratam de questões essenciais à formação da vontade no negócio acordado, e porque as mesmas impedem definitiva e objectivamente, por motivo que vos é expressamente imputável, a concretização do negócio definitivo, dá-se o mesmo por resolvido, devendo, nessa sequência, ser-me devolvido o dobro do valor do sinal prestado na quantia de €100.000,00, através de cheque visado, sem contabilizar, por ora, indemnização por todos os inconvenientes e prejuízos causados.”
31. No passado dia 17 de Setembro de 2010, a requerente deslocou-se às referidas fracções, e constatou que a fechadura da porta tinha sido mudada, impedindo-a de aceder às fracções.
32. E que tinha sido colocado na fachada do prédio um placar para venda através de uma agência imobiliária.
33. A venda das fracções encontra-se também anunciada no site da Internet da Mediadora Imobiliária.
34. A requerida tem registado a seu favor a aquisição da fracção “D” do prédio identificado no ponto 1 da matéria de facto.
35. A requerida tem registado a seu favor a “Locação Financeira” da fracção “A” identificada no ponto 2 da matéria de facto.
36. A requerente pretende vender a fracção “D” o mais rápido possível.
37. Não se conhecem outros bens à requerida.
38. A requerida tem algumas dívidas pendentes.
39. E não lhe são conhecidas quaisquer instalações ou escritórios, além do uso que fazia das fracções em causa nos autos.
40. Nem quaisquer clientes ou créditos.
41. Consta também que a requerida vai cessar a actividade.
***
Notificada a requerida nos termos legais, veio então deduzir oposição alegando, em síntese, que a requerente resolveu o contrato promessa sem que tivesse fundamento para tal, não lhe assistindo por isso o direito de crédito que se arroga ter.
Por outro lado, alega ainda ser injustificado o receio da requerente, dado que lhe foi concedida a restituição provisória da posse das fracções, noutra providência cautelar por ela requerida e que correu termos pela 3ª secção da 9ª vara cível do mesmo tribunal, além de que não é verdade que esteja a desfazer-se dos seus bens, ou que apenas seja dona da fracção arrestada, negando igualmente ser devedora de largas quantias e que tencione cessar a sua actividade.
Conclusos os autos, considerou o Senhor Juiz, titular da acção definitiva a que os autos foram entretanto apensados, que na oposição a requerida não alegou factos novos que permitam alterar a decisão tomada, tendo por isso dispensado a inquirição das testemunhas arroladas (cinco), na sequência do que julgou a oposição improcedente e manteve o arresto anteriormente decretado.
Inconformada, recorre a requerida para pugnar pela revogação da sentença, louvando-se nas seguintes razões com que remata a alegação oferecida:
1. O tribunal a quo fez tábua rasa dos factos expostos pela ora recorrente na oposição ao arresto, não lhes atribuindo qualquer relevância.
2. Também não providenciou pela produção da prova apresentada pela recorrida.
3. Não estão preenchidos os requisitos para o decretamento da providência cautelar de arresto.
4. A inexistência da licença de utilização não determinava uma impossibilidade absoluta e definitiva de realização da escritura de compra e venda, pois seria sempre possível diligenciar no sentido da sua obtenção, através da legalização de eventuais obras que tivessem sido realizadas.
5. A Recorrida não ponderou a legalização das referidas eventuais obras, nem estipulou qualquer prazo para a obtenção da referida licença. Limitou-se a resolver de imediato o contrato-promessa, não procedendo à marcação da escritura pública de aquisição e cessão de posição contratual.
6. O referido contrato-promessa de compra e venda e de cessão de posição contratual era uno e indivisível, pelo que a não realização de um implicaria, necessariamente, a impossibilidade da realização do outro.
7. A Recorrida incumpriu o contrato-promessa ao qual se vinculou porque não entregou à locadora os elementos necessários à instrução do processo de cedência da posição contratual e porque resolveu o contrato de forma unilateral e sem justificação válida.
8. Não há assim qualquer direito de crédito da recorrida.
9. A restituição provisória de posse a que está sujeita a fracção arrestada, bem como a fracção D objecto do contrato-promessa impossibilita por sí só em termos práticos a faculdade de alienação do imóvel pela Recorrente, pelo que inexiste perigo de perda de qualquer garantia.
10. A Recorrente está a adquirir dois imóveis, pelo que a sua situação patrimonial não é de risco para a Recorrida.
11. Tem apenas uma dívida às Finanças de diminuto valor e mantém a sua actividade.
12. Pelo que nada faz prever uma diminuição patrimonial da Recorrente, por forma a por em perigo a perda de qualquer garantia creditícia.
13. Termos em que deverá ser considerado como procedente o presente recurso e revogada a douta sentença recorrida.
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Âmbito do recurso:
Sopesado o teor das conclusões acima transcritas onde a recorrente baliza o objecto do recurso, cabe-nos conferir e decidir sobre as seguintes questões:
A) Havia ou não justificação para o tribunal recorrido prescindir da audição da prova testemunhal oferecida pela requerida;
B) Estava ou não indiciariamente comprovada a verosimilhança do crédito da requerente;
C) É ou não justificado o receio invocado pela requerente de ver frustrado o seu crédito, em face dos factos elencados na decisão.
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I) Sobre a não audição das testemunhas:
Tendo sido decretado o arresto com base nos factos acima inventariados, veio a requerida deduzir oposição, juntando 10 documentos e arrolando cinco testemunhas.
Conclusos os autos – que entretanto haviam sido apensados à acção em harmonia com o disposto no nº2 do artigo 383º do CPC – foi proferido o seguinte despacho:
“Compulsada a oposição, constata-se que a requerida não alega factos novos que, uma vez provados, permitam alterar a decisão tomada.
Uma vez que estão reunidas as condições para ser proferida decisão final, dispensa-se a inquirição das testemunhas arroladas pela requerida”.
Vejamos o acerto do decidido.
A decisão que decretou o arresto considerou ter ficado indiciariamente provado o crédito da requerente emergente de um contrato promessa celebrado com a requerida em 18/3/2010, relativo a uma fracção autónoma desta última (doravante identificada como fracção D) e à posição contratual de locatária num contrato de locação referente a outra fracção do mesmo prédio (adiante identificada como fracção A).
Assinala-se que a requerente resolveu o contrato promessa por, alegadamente, o seu objecto ser legalmente impossível, dado que, embora o prédio tivesse sido construído antes da entrada em vigor do RGEU, foram nele efectuadas obras em data posterior que obrigam a licenciamento administrativo, o qual, por não pedido nem concedido, inviabilizará a emissão de alvará de utilização e, consequentemente, impossibilita a celebração dos contratos prometidos.
Do teor da carta mencionada no artigo 30 dos factos provados, colhe-se que a marcação da escritura foi no contrato deferida à requerente, assumindo ela, todavia, que não iria proceder a tal marcação por razões que se prendem com vícios na formação da vontade que presidiu à celebração do contrato promessa e não por impossibilidade legal do objecto deste.
A acrescer a tal situação – alegou a requerente - a requerida “tem vindo a desfazer-se dos seus bens” (artigo 98º), “apenas possuindo um único bem” (a fracção D, objecto da promessa de venda), de que está a tentar “desfazer-se o mais depressa possível”, “encontrando-se à venda”.
Acrescenta ainda que “ a requerida é devedora de largas quantias de milhares de euros”, “não lhe são conhecidas quaisquer instalações ou escritórios, nem quaisquer clientes ou créditos”, radicando em tais factos o receio de ver frustrado o seu crédito.
A decisão que decretou o arresto deu como verificado o crédito, sufragando a licitude da resolução levada a efeito pela promitente compradora, dando por adquirido que “ocorre causa que tornou impossível a celebração do contrato definitivo, imputável à requerida, que confere à requerente o direito à resolução do contrato, nos termos do artigo 801º, nº1 do Código Civil e de exigir da requerida a restituição do sinal em dobro” (cfr, fls 72 deste apenso).
Por outro lado, embora não se tivesse dado como provado nem o propósito de a requerida se desfazer dos seus bens nem que seja devedora de largos milhares de euros (cfr. fls 65), ainda assim considerou-se justificado o receio porque “a requerida pretende alienar o único bem que se lhe conhece e de que pode dispor livremente, não se lhe conhecem outras instalações ou escritórios, nem clientes nem créditos e consta que vai cessar a actividade”.
Na oposição deduzida pela requerida procurava infirmar os fundamentos da decisão alegando que:
- Nunca efectuou qualquer obra de alteração nas fracções desde que entrou na posse das mesmas, em Maio de 2002, a coberto do contrato de locação financeira (artº15º);
- A anterior proprietária (…) foi dispensada da apresentação da licença de utilização, na escritura de compra e venda outorgada em 20/10/1993, dado que o prédio foi construído antes de 1951 (artº14º)
- Quando ela própria adquiriu a fracção …por escritura de 25/6/2010, foi também dispensada a respectiva licença de utilização porque o prédio fora inscrito na matriz antes de 1951 (artº17º);
- Colocou efectivamente a fracção … à venda mas apenas depois de ter recebido a carta da requerente a comunicar-lhe de forma inequívoca, que não estava interessada na aquisição das fracções, tendo cessado as diligências tendentes à venda logo que foi surpreendida pela notificação procedente de uma providência cautelar de restituição provisória de posse, promovida pela requerente;
- Não é verdade que a requerida apenas seja dona da fracção …, pois está ainda a adquirir a fracção A e é locatária de um prédio urbano, em Sesimbra;
- A requerida mantém a sua actividade (artigo 56º).
- A restituição provisória da posse impossibilita, na prática, a venda da fracção, dissipando qualquer perigo de frustração do direito invocado pela requerente.
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Do enunciado da oposição resulta que a impossibilidade legal do objecto do contrato promessa não é propriamente uma evidência, pois as fracções foram objecto de transmissão sem necessidade de exibição de licença de utilização, dado que o prédio foi inscrito na matriz antes da entrada em vigor do RGEU.
Importa dizer que o arresto não foi decretado – nem poderia sê-lo – para assegurar o cumprimento do contrato promessa, mas antes para obviar à frustração do crédito nascido com a resolução do mesmo contrato, sob invocação da impossibilidade legal do seu objecto.
Por conseguinte, subjacente à decisão existe um juízo sobre a verosimilhança dessa mesma impossibilidade que operou a convolação da obrigação de celebrar o contrato prometido na obrigação de restituir o dobro do sinal.
Mas à dificuldade em surpreender a fonte de tal impossibilidade (desmentida pela realidade) e sobretudo do seu carácter absoluto e definitivo, soma-se a imprecisão do fundamento do receio representado na decisão que decretou o arresto.
Recuperamos aqui o que recentemente decidimos sobre situação similar (Proc. nº1770/10):
“Não basta, porém, a verosimilhança do crédito para que deva ser decretado o arresto dos bens do devedor: impõe-se ainda que se comprove que é justificado o receio do credor de vir a perder a garantia patrimonial do seu crédito.
Em tese, qualquer credor tem ou pode ter receio de ver frustrado o seu crédito por inexistência de bens no património do credor, mas, como é óbvio, esse receio subjectivo não legitima o decretamento da medida cautelar de arresto, sob pena de se considerar redundante a alusão feita no texto legal a este requisito.
Com efeito, ensinava o Prof. Alberto dos Reis (CPC, vol. II, pág 191): “não basta qualquer receio; é necessário que seja justo”, impondo-se por isso que “o requerente alegue e prove factos positivos que, apreciados no seu verdadeiro valor, façam admitir a razoável ameaça de insolvência próxima”.
Como refere o Conselheiro Rodrigues Bastos (Notas ao CPC, II, pág. 268) “a jurisprudência tem vindo a afirmar constantemente que esse receio, por parte do credor, para ser considerado justo (ou justificado) há-de assentar em factos concretos, que o revelem à luz de uma prudente apreciação; não basta o receio subjectivo porventura exagerado do credor, de ver insatisfeita a prestação a que tem direito”.
Não basta, portanto, a invocação de simples receio, nem a singela alegação de que o requerido não possui bens suficientes para pagamento do crédito”.
(…)
É inquestionável que para o decretamento da medida cautelar requerida não basta o simples cotejo entre o activo e o passivo do devedor, sob pena de por esta via se asfixiarem entes económicos perfeitamente viáveis, mas que por qualquer razão conjuntural ou vicissitude da sua actividade, sofreram perdas relevantes nos seus activos.
Por isso, alguma jurisprudência e doutrina implicam nesta avaliação sobre a justificação do receio outros elementos que não apenas os de natureza contabilística, nomeadamente “aqueles que caracterizam a própria personalidade do devedor”, defendendo que “há-de demonstrar-se que o requerido é pessoa de má reputação ou sem meios para solver os seus compromissos e se encontra no saliente propósito de ocultar ou dissipar os seus bens” (Ac. STJ, de 20/10/53).
Ou seja, não basta uma situação financeira periclitante, impõe-se ainda uma actuação do devedor, visando a ocultação ou dissipação dos seus bens.
É este elemento subjectivo, implícito na previsão legal, que justifica a excepcional preterição do princípio do contraditório, imposta pelo nº1 do artigo 408º do CPC: uma vez que o devedor está “no saliente propósito de ocultar ou dissipar os seus bens” seria incongruente ouvi-lo antes do decretamento da medida cautelar, pois tal audição iria alertá-lo e tornaria ainda mais problemática a satisfação do crédito”
Considerou o tribunal estar também verificado “o justo receio”, uma vez que “ficou indiciariamente provado que a requerida pretende alienar o único bem que se lhe conhece e de que pode dispor livremente, não se lhe conhecem outras instalações ou escritórios, nem clientes ou créditos, e consta que vai cessar a actividade”.
Será defensável que, resolvido o contrato promessa por iniciativa da requerente, se imponha à requerida – cujo objecto social é a administração e investimentos imobiliários – que não procure colocar no mercado o seu “produto”?
Será igualmente expectável que, tendo a requerente sido investida na posse da fracção, o propósito da requerida tivesse ficado inviabilizado e, como corolário, tivesse feito cessar as diligências para a venda do bem.
Manifestamente, não era exacta a alegação de que o único bem conhecido à requerida é a fracção D pois ela é também titular do direito emergente ao contrato de locação financeira atinente à fracção A, direito que a requerente se propunha adquirir por €200.000,00 (a fazer fé na factualidade constante da decisão, já que o contrato não consta do apenso).
Alegou a requerida ser também locatária financeira de uma moradia no empreendimento do ..., em Sesimbra, tendo sido dado como provado o registo de tal locação, lavrado em 21/4/2003, pelo prazo de 15 anos.
Tanto bastaria para que o tribunal a quo não tivesse prescindido da audição das testemunhas arroladas pela requerida, pois a oposição punha claramente em crise os factos que o tribunal dera como indiciariamente provados sob os nºs 37 e 41, para além da existência do próprio direito de crédito invocado.
Para além disso, ignorando o tribunal sobre que factos as testemunhas iriam ser inquiridas, nada o habilitava a prescindir da sua audição, pois a requerida podia, pura e simplesmente, pretender fazer a contra-prova dos factos indiciariamente provados, ouvindo-as apenas sobre os factos constantes do requerimento inicial.
Foi assim cometida nulidade de que importaria agora conhecer, caso a mesma fosse susceptível de influir na decisão da causa.
Ora a avaliação sobre a eficácia da nulidade cometida obriga-nos a conferir se a factualidade adquirida tem, só por si, a virtualidade de justificar o decretamento do arresto, pois se considerarmos que não tem, será rigorosamente vicioso ouvir as testemunhas indicadas pela requerida.
***
II) Sobre a verosimilhança do direito da requerente:
Como se referiu já, a verosimilhança do direito da requerente – traduzido na possibilidade de exigir o sinal em dobro – tem como pressuposto a impossibilidade definitiva de celebração dos contratos prometidos, impossibilidade que como se disse também, não é uma evidência, pois tanto a locadora … (fls 98) como a própria requerida (fls 104) adquiriram as fracções sem que tivesse sido exigida às vendedoras a apresentação da licença de utilização.
Naturalmente, tal impossibilidade nada tem a ver com eventuais vícios da vontade que presidiu à formação do contrato promessa e que transparecem na carta mencionada no ponto 30 dos factos provados e mais explicitamente dos factos inventariados na decisão proferida no âmbito da providência cautelar de restituição provisória de posse (cfr fls 118).
Seja como for, a requerente tomou como certa a impossibilidade e resolveu o contrato sem sequer ter verificado se a licença de utilização era ou não exigível no caso concreto e, sendo-o, consignar prazo para a promitente vendedora a obter.
Ora, se para firmar a sua convicção acerca da impossibilidade definitiva do contrato prometido o tribunal recorrido se louvou no depoimento de duas testemunhas (fls 67, último parágrafo), seria razoável que, apresentadas testemunhas pela requerida, não se tivesse dispensado a sua inquirição, pois poderia eventualmente tal convicção resultar abalada, se não na sua dimensão normativa, ao menos pela extensão das obras realizadas pelos anteriores donos.
Na verdade, ao decretamento das providências cautelares basta a séria probabilidade da existência do direito e o justificado receio de que a natural demora na resolução definitiva do litígio cause prejuízo irreparável ou de difícil reparação, não se exigindo uma convicção absoluta de que a pretensão do requerente irá obter provimento na acção definitiva.
Mas, como ensina Abrantes Geraldes, o juiz deve, “de acordo com as circunstâncias do caso concreto, assentar a sua convicção em juízos de verosimilhança, depois de produzida a prova apresentada pelas partes e de se esgotar o dever de inquisitoriedade perante a situação de facto submetida à sua apreciação”.
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Sobre o justificado receio:
Já acima se referiu que o tribunal deu por verificado o requisito em título, por ter considerado que a requerida “pretende alienar o único bem que se lhe conhece e de que pode dispor livremente” e porque “consta que vai cessar a actividade”.
É exacto que a requerida colocou à venda a fracção …, mas não é exacto que esse fosse o seu único bem, porquanto é também titular do direito decorrente dos contratos de locação financeira relativos à fracção A e à moradia do …, em …, o primeiro dos quais prometera ceder à requerida por €200.000,00, como já se referiu.
Alega a requerida que apenas colocou a fracção à venda depois de a promitente compradora lhe ter comunicado o seu desinteresse na celebração do contrato prometido e até ter sido notificada do decretamento da restituição provisória de posse, em 25/10/2010.
A venda das fracções, à míngua de qualquer outra justificação, inscreve-se no exercício normal da actividade comercial da requerida, não sendo legítimo inferir dela a intenção de dissipar ou ocultar o património.
Ou seja, a venda da fracção só justificaria o receio se, associada a outros indícios, se pudesse surpreender a intenção deliberada de ocultar ou dissipar o património.
É certo que foi ainda dado como indiciariamente provado – e, apesar de impugnado, assim se manteve em face do despacho a prescindir da inquirição das testemunhas - que “consta que a requerida vai cessar a actividade”, mas, em vez de justificar o receio da requerente, justificará quando muito a própria venda.
Claro que a venda de um imóvel do devedor comporta sempre algum risco para os seus credores, já que permite a ocultação ou dissipação de património, mas como se referiu já, citando Rodrigues Bastos “não basta o receio subjectivo porventura exagerado do credor, de ver insatisfeita a prestação a que tem direito”.
Ora, basta atentar nos artigos 109º e 110º do requerimento inicial, para se concluir que o receio da requerente tem apenas essa vertente subjectiva, pois que, além da natural controvérsia sobre o incumprimento que lhe atribui, nada se alega que sugira que “o requerido é pessoa de má reputação ou sem meios para solver os seus compromissos e se encontra no saliente propósito de ocultar ou dissipar os seus bens”, como se dizia no acórdão do STJ acima citado.
A acrescer ao que fica dito, verifica-se que na pendência da providência cautelar foi decretada a restituição da posse das fracções à requerente, por se considerar assistir-lhe direito de retenção sobre elas, nos termos do artigo 755º, alínea f) do Código Civil, facto que retira justificação ao receio invocado pela requerente e que deve ser valorado nos presentes autos em harmonia com o disposto no artigo 663º, nº1 do CPC.
Tal como a recorrente assinala, a restituição de posse decretada “impossibilita, por si só, em termos práticos, a faculdade de alienação do imóvel, pelo que inexiste perigo de perda de qualquer garantia”.
Em suma, procedem todas as conclusões formuladas pela recorrente e, consequentemente, procede também a apelação.
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Decisão:
Em face do exposto, concede-se provimento ao recurso e ordena-se o levantamento do arresto decretado.
Custas pela requerente.
Lisboa, 15 de Fevereiro de 2011
Gouveia Barros
Maria João Areias
Luís Lameiras |
