| Decisão Texto Integral: | TRIBUNAL DE ORIGEM: JUÍZO LOCAL CÍVEL DO TRIBUNAL DA COMARCA DE LISBOA
APELANTE (nesta decisão também recorrente ou autora): B…;
APELADA (nesta decisão também recorrida ou ré): C…SA.
Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
1–A autora/ora recorrente demandou a ré pedindo a condenação desta no pagamento das seguintes quantias:
-€7.841,25, correspondendo ao valor da comissão (IVA incluído) que a Autora tem ainda a receber da Ré, e que esta não lhe pagou;
-€2.500,00, correspondendo ao pagamento do tempo que a Autora teve de gastar para reclamar o cumprimento da obrigação que a Ré ilicitamente incumpriu;
-€159,40, por despesas efetuadas com a obtenção de documentos necessários à apresentação da ação, e as demais que, entretanto, venha a ter de suportar por causa da conduta ilícita da Ré;
-€7.841,25, correspondendo ao enriquecimento da Ré em consequência da sua conduta ilícita,
Perfazendo tudo a quantia total de €18.341,90, a que devem acrescer os juros que se venham a vencer até integral pagamento, e demais custas processuais previstas nos termos da lei.
2–Alegou, em síntese, que no exercício das funções de consultora imobiliária para a sociedade, M…Lda. angariou um cliente interessado em adquirir um imóvel cuja venda a ré promovia. Que, nessa sequência foi celebrado contrato de parceria com a ré, com vista à repartição do montante da comissão. Que, realizado o negócio, a ré não cumpriu o acordo relativo à repartição da comissão.
3–Que tal conduta da ré causou à ré prejuízos e que ao não entregar o montante devido, a ré se enriqueceu ilicitamente.
4–A ré contestou suscitando a sua ilegitimidade passiva. Quanto à ação, alegou que não incumpriu o contrato, na medida em que um dos adquirentes do imóvel já era seu cliente, razão pela qual a repartição da comissão refletiu essa realidade.
5–O tribunal de primeira instância julgou improcedente a exceção de ilegitimidade deduzida e realizado julgamento proferiu sentença julgando a ação improcedente e absolvendo a ré dos pedidos formulados.
6–A apelante, inconformada com a decisão do tribunal de primeira instância, recorreu. Concluiu as alegações, em suma, da seguinte forma:
CONCLUSÕES DA APELANTE
I.–A sentença recorrida fez uma errada aplicação do artigo 607.º, do Código de Processo Civil, ao ter desconsiderado os factos alegados, necessários às várias soluções plausíveis de direito, violando ainda os princípios da igualdade das partes, e da imparcialidade, que devem presidir à prolação de uma sentença.
II.–A sentença recorrida deve considerar como provados os factos constantes dos artigos 3.°, 4.°, 5.°, 7.° a 10.°, 16.°, 17.°, 30.°, 31.°, 33.°, 36.° a 40.°, e 53.° todos da petição inicial, por referência aos meios de prova e razões aduzidas para cada um desses factos, para os quais se remete por manifesta desnecessidade da sua repetição.
III.–A sentença recorrida decidiu erradamente, por considerar provados os factos constantes dos n° 18, 22, 23, e 24 dos factos provados na sentença, o que, por referência aos meios de prova e razões aduzidas para cada um desses factos, para os quais se remete por manifesta desnecessidade da sua repetição, deve ser alterado, devendo ser excluídos esses factos da sentença como factos provados.
IV.–A sentença recorrida ao não ter considerado que foi celebrado um acordo entre a Autora e a Ré para partilha da comissão do negócio a realizar, na proporção de 50/50, violou o enunciado no artigo 23.° da Lei n° 15/2013, de 8 de Fevereiro.
V.–A douta sentença recorrida ao ter considerado a essencialidade da exigência feita por parte da Ré, relativa à suposta obrigação da Autora em informar a Ré quanto ao nome do marido da compradora, fez uma errada aplicação do artigo 252.º e artigo 253.° do Código Civil e violou o disposto no artigo 397.º do mesmo diploma, porquanto o cumprimento daquela obrigação pressupunha a violação do RGPD.
VI.–O entendimento de que o direito à confiança por parte da Autora não é atendível, traduz uma errada interpretação do artigo 334.º do Código Civil, na medida em que a conduta da autora relativa à informação dos intervenientes do negócio foi lícita e justificada.
VII.–A Autora, tendo tido intervenção e colaboração direta, quase exclusiva, para a concretização do negócio realizado, tinha direito a ser paga pela ré nos termos antes acordados entre ambas, pelo que a douta sentença recorrida ao ter decidido pelo contrário violou o disposto no artigo 19.° da Lei n° 15/2013.
VIII.–A sentença errou ao ter considerado que foi celebrado um novo acordo para efeitos do pagamento parcial dos valores antes acordados pagar, em violação do disposto nos artigos 218.º do código civil, e os artigos 342.º, n.°2 e 346.º do mesmo diploma.
IX.–A Autora tem o direito de reclamar da ré os valores que aquela ilicitamente não lhe pagou, também em violação do disposto no artigo 19.° da Lei n° 15/2013, seja por um direito próprio com base no artigo 1180.° do Código Civil, ou artigo 794.° do mesmo diploma, ou subsidiariamente, se assim não se entendesse, por força do direito de indemnização previsto no artigo 483.° do código civil, face à ilicitude da conduta da Ré.
X.–Para além do valor que sempre seria devido à Autora pelo cumprimento do acordado entre Autora e ré, deve esta também ser condenada a pagar-lhe o valor que não entregou também à M…Lda, sob pena de se verificar o enriquecimento sem causa da ré, pelo que ao decidir de forma oposta a douta sentença recorrida fez errada aplicação do artigo 473.° do código civil.
7–A apelada respondeu ao recurso, pugnando pela manutenção da decisão.
OBJETO DO RECURSO
8–O objeto do recurso é delimitado pelo requerimento recursivo, podendo ser restringido, expressa ou tacitamente pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC). O tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC).
9–À luz do exposto, o objeto deste recurso consubstancia-se em analisar e decidir o seguinte:
1.- Questão relativa à impugnação da matéria de facto;
2.- Erros de julgamento do Direito:
2.1.- Direito da recorrente de reclamar da ré os valores que a ré não lhe pagou;
2.2.- Regime jurídico da atividade de mediação imobiliária;
2.3.- Mandato sem representação;
2.4.- Commodum de representação;
2.5.- Responsabilidade Civil;
2.6.- Enriquecimento sem causa.
10–Os fundamentos fáctico-processuais a considerar para a decisão do presente recurso são as descritas no relatório desta decisão, a que acrescem os seguintes factos, que o tribunal decidiu julgar provados.
FUNDAMENTOS DE FACTO
FACTOS JULGADOS PROVADOS PELO TRIBUNAL A QUO
1)-A Autora exerce as funções de técnica de mediação imobiliária na empresa, M…Lda., que opera sob a marca “R…”.
2)-A Ré exerce a sua atividade em Portugal, enquanto empresa de mediação imobiliária, sob a marca “J...”, aceitando e propondo acordos de parceria com outras empresas, tendo um departamento exclusivamente dedicado ao registo e aprovação de parcerias, departamento jurídico, departamento financeiro.
3)-Em 14 de Abril de 2020, Ré e M…Lda. acordaram, por documento escrito denominado “Acordo de Parceria” o estabelecimento de um acordo de parceria, com vista à apresentação de potenciais interessados na compra e no arrendamento de imóveis angariados no âmbito de acordos de mediação que a outra haja celebrado com terceiros.
4)-Do aludido acordo constam, entre outras, as seguintes cláusulas:
2.–Registo de Cliente
Para efeitos do disposto no número anterior, deverá ser efetuado um registo entre as partes de eventuais clientes interessados, respetivamente, em qualquer dos negócios acima descritos, por forma a assegurar que os clientes apresentados por qualquer uma das partes não constam já da base de dados da outra. Para tanto, ambas as partes deverão comunicar à outra para os endereços eletrónicos indicados por escrito para o efeito. Primeiro e último nome do potencial cliente; nacionalidade; 5 primeiros caracteres do email do cliente; Indicativo de País + 5 primeiros dígitos do telefone do cliente; data pretendida para a visita e Imóveis selecionados.
As Partes obrigam-se a responder, pela mesma via e no prazo de 24 horas úteis, transmitindo à outra se o cliente apresentado já consta ou não da sua base de dados. Se o estiver, a visita não poderá ser efetuada pela outra Parte.
Caso o registo for confirmado o mesmo tornar-se-á efetivo e as partes terão direito à paternidade do cliente, durante um período de 60 dias, caso se efetue uma visita no prazo de 7 (sete) dias a contar da comunicação do nome do cliente.
O prazo de 60 dias acima referido poderá ser prorrogado por períodos de 30 dias, nos casos em que comprovadamente se demonstre o interesse do cliente em que o Parceiro mantenha o acompanhamento do cliente.
Fica expressamente entendido que a presente parceria apenas se aplica a clientes novos e ou que não sejam já clientes da outra parte ou não constem da respetiva base de dados.
3.–Remuneração
A Parceira que tiver indicado o cliente, terá direito a uma remuneração da outra, no caso de se concretizar uma venda ou arrendamento com o cliente por si indicado que tenha sido previamente registado e aceite nos termos do número anterior, calculada nos seguintes termos:
Quando acompanha o seu cliente, a remuneração de cada Parceira será de 50% (cinquenta por cento) da comissão efetivamente recebida pela outra do proprietário/promotor do imóvel.
Quando não existe acompanhamento do seu cliente, a remuneração da Parceira será de 30% (trinta por cento) da comissão efetivamente recebida pela outra do proprietário/promotor do imóvel. (...)
5)-A Autora entrou em contacto com Joana … interessada na aquisição de um andar com determinadas características, tendo subsequentemente aquela primeira procedido ao levantamento de imóveis que se encontravam à venda e se enquadravam no pretendido.
6)-Em 3 de Março de 2021, no seguimento de pesquisas efetuadas, a Autora deu a conhecer a J… a existência de uma fração sita na Praça de A____, …, para o qual já tinha marcado visita para o dia seguinte.
7)-A venda do imóvel em apreço encontrava-se a ser promovido por diversas mediadoras imobiliárias, entre as quais, a Ré.
8)-Na aludida data, a Autora, por ter tomado conhecimento do andar através da publicitação da Ré, contactou-a, sendo que o departamento de parcerias da Ré remeteu àquela e-mail contendo o template para registo - em parceria - do cliente da M…Lda, com as seguintes menções:
Primeiro e último nome do(s) potencial(s) cliente(s):
Nacionalidade:
5 primeiros caracteres do email do(s) cliente(s):
Indicativo de País + 5 primeiros dígitos do telefone do(s) cliente(s):
Data pretendida para a visita:
Imóveis selecionados ou características pretendidas:
Pedimos para que sejam sempre enviados os dados acima para todos os intervenientes no processo de procura de imóvel, nomeadamente nos casos de marido e mulher.
9)-Em resposta, a Autora, por e-mail, remeteu as informações de identificação da cliente J….
10)-A Ré confirmou o registo de cliente em Parceria indicando a consultora responsável, mais tendo referido, por e-mail, que
“Reiteramos que para garantir a manutenção do acompanhamento do Cliente é fundamental que tenham sido registados todos os intervenientes no processo de procura de imóvel, nomeadamente nos casos de marido e mulher.”
11)-V…, cônjuge de J…, tinha sido acompanhado anteriormente pela Ré, com vista à procura e aquisição de imóvel, sendo que, em momento anterior à visita agendada contactou consultora imobiliária da Ré, declarando que tinha voltado a ter interesse na procura e aquisição de imóvel.
12)-Depois de visitar o imóvel, V… e J…, por contacto eletrónico, manifestaram a intenção de adquirir o imóvel, apresentando proposta para a aquisição do andar, sendo que a Autora os aconselhou a aumentar o valor da proposta de compra de um milhão de euros para um milhão e vinte mil euros, na convicção que assim a proposta seria aceite pelos vendedores, o que, efetivamente, veio a acontecer.
13)-Em 8 de Março de 2021, a Autora remeteu à Ré os elementos identificativos de quem ia ser interveniente na compra, com vista à elaboração e celebração de contrato promessa de compra e venda, tendo a Ré, por intermédio do respetivo departamento jurídico e subsequentemente através da sua consultora, em 10 de Março de 2021, lhe remetido a minuta do contrato promessa de compra e venda.
14)-Na sequência da remessa da minuta do contrato, a Autora efetuou variadas diligências com vista a ir esclarecendo as dúvidas suscitadas por V… e J…; diligenciou para que se obtivesse uma declaração de inexistência de dívidas ao condomínio e auxiliou-os no âmbito do pedido de empréstimo com vista à aquisição do imóvel.
15)-Em 17 de Março de 2021 foi assinado o contrato promessa de compra e venda, e, nessa data, a Autora informou a Ré da assinatura do contrato promessa de compra e venda e solicitou os elementos necessários para a emissão da fatura referente à partilha do valor da comissão, bem como o departamento financeiro da M…Lda. entrou diretamente em contacto com o departamento de parcerias da Ré.
16)-Em 19 de Março de 2021, o departamento financeiro da M…Lda. emitiu e enviou à Ré fatura no valor de 15.682,50 € (12.750,00 € + IVA), com o descritivo “Partilha do negócio imobiliário no âmbito da venda do imóvel sito na Praça de A____, ….. (50% CPCV)".
17)-Em 22 de Março de 2021, a Ré declarou junto da Autora que:
No seguimento do seu mail, contactámos o departamento financeiro para validar se já estamos em fase de pedir a emissão de fatura e deparámo-nos com o facto de um dos intervenientes no processo, concretamente o marido, já estar registado na JLL e a ser acompanhado ativamente desde Maio de 2020, razão pela qual não podemos aceitar o seu registo.
Por duas vezes alertámos para a necessidade de serem registados todos os intervenientes do negócio. Recordando:
Dia 3 de Março - envio do template para registo do Cliente, é dito expressamente "Pedimos para que sejam sempre enviados os dados acima para todos os intervenientes no processo de procura de imóvel, nomeadamente nos casos de marido e mulher"
No mesmo dia, depois de recebermos o registo apenas com a indicação de um Cliente, voltámos a reforçar que "Reiteramos que para garantir a manutenção do acompanhamento do Cliente é fundamental que tenham sido registados todos os intervenientes no processo de procura de imóvel, nomeadamente nos casos de marido e mulher."
Pelas razões acima mencionadas não haverá lugar à partilha de comissão.
18)-M…Lda. e a Ré acordaram na realização de reunião com vista a resolver a questão suscitada, tendo a mesma sido realizada em 25 de Março de 2021, ficando a Ré a aguardar resposta por parte daquela primeira quanto à proposta de entrega parcial do valor indicado.
19)-Em 8 de Junho de 2021, no Cartório Notarial GM..., foi outorgada escritura pública de compra e venda do aludido imóvel aos aludidos compradores.
20)-Mais declararam que o negócio foi objeto de intervenção dos mediadores imobiliários, M…Lda., e C…SA (ré).
21)-Os aludidos vendedores procederam à entrega à Ré da quantia de 51.000,00 €, acrescido de IVA, num total de 62.730,00 €.
22)-Na sequência dos contactos estabelecidos, M…Lda. e a Ré acordaram na entrega por parte da Ré de uma quantia equivalente a 25% do total da comissão recebida (entregue por parte dos vendedores).
23)-Em 19 de Julho de 2021, a Ré enviou à M…Lda os elementos necessários com vista à emissão de fatura, nos termos acordados, solicitando a remessa de nota de crédito.
24)-Em 21 de Julho de 2021, o departamento financeiro da M…Lda. enviou à Ré a fatura e a nota de crédito (n.° 21/11 datada de 20/07/2021) solicitadas, pedindo o pagamento da fatura e a devolução da nota de crédito carimbada e assinada.
25)-Em 29 de Julho de 2021, a Ré remeteu ao departamento financeiro da M…Lda. a nota de crédito carimbada e liquidou a fatura emitida.
26)-M…Lda. entregou à Autora o montante de 6.375,00 €.
27)-A Autora despendeu 159,40 € na obtenção de certidões de registo comercial e da escritura realizada.
QUANTO À MATÉRIA DE FACTO, DECIDIU AINDA O TRIBUNAL A QUO
Não se lograram provar quaisquer outros factos, não foram considerados as circunstâncias conclusivas alegadas, as alegações de direito, e as circunstâncias fácticas irrelevantes para o presente juízo jurisdicional.
CONHECIMENTO DO OBJETO DO RECURSO
Enquadramento legal
Artigo 19.º, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro (regime jurídico da atividade de mediação imobiliária)
1-A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2-É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3-Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4-O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5-O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Artigo 23.º, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro
São designados por técnicos de mediação imobiliária os colaboradores das empresas de mediação imobiliária que desempenham, em nome destas, as funções de mediação imobiliária referidas nos n.ºs 1, 2 e 4 do artigo 2.º.
Artigo 473.º, do Código Civil
1.-Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.
2.-A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou.
Artigo 474.º, do Código Civil
Não há lugar à restituição por enriquecimento, quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído, negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento.
Artigo 794.º - («Commodum» de representação)
Se por virtude do facto que tornou impossível a prestação, o devedor adquirir algum direito sobre certa coisa, ou contra terceiro, em substituição do objeto da prestação, pode o credor exigir a prestação dessa coisa, ou substituir-se ao devedor na titularidade do direito que este tiver adquirido contra terceiro.
Artigo 1157.º do Código Civil
Mandato é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta de outrem.
Artigo 1180.º do Código Civil
O mandatário, se agir em nome próprio, adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes dos atos que celebra, embora o mandato seja conhecido dos terceiros que participem nos atos ou sejam destinatários destes.
Artigo 130.º, do Código de Processo Civil:
Não é lícito realizar no processo atos inúteis.
Artigo 527º, nº 1 do Código de Processo Civil
A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito.
1.– Impugnação da matéria de facto
11-A recorrente impugnou a matéria de facto relativamente ao que entende serem factos da petição inicial que o tribunal de primeira instância omitiu – alegados nos artigos 3.°, 4.°, 5.°, 7.° a 10.°, 16.°, 17.°, 30.°, 31.°, 33.°, 36.° a 40.°, e 53 - e em relação aos factos provados n.ºs 18, 22, 23, e 24.
12-O conhecimento da impugnação da matéria de facto seria prévio ao conhecimento das questões de direito.
13-Porém, as questões suscitadas pela recorrente relativamente à matéria de facto assumem relativamente ao mérito do litígio, caráter instrumental.
14-O que significa que devem ser apreciadas sim, mas apenas nas circunstâncias em que a matéria em causa assuma relevância jurídica para a decisão final, face às soluções plausíveis de direito.
15-Quando as questões suscitadas em sede de impugnação de factos, ainda que decididas a contento do impugnante, não alterem o resultado final quanto ao mérito da decisão, ou seja, não relevem, determinam os princípios da utilidade (artigo 130.º, do Código de Processo Civil), economia e celeridade processuais (artigos 2.º, n.º 1 e 6.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), que este tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente – neste sentido cf. Ac. do S.T.J. de 17.05.2017, Proc. nº 4111/13.4TBBRG; Ac. da R.C. de 27.5.2014, Proc. nº. 104/12.0T2AVR.C1; desta Secção, de 24/9/2023, 17639-20.0T8PRT.L1, de que a signatária foi adjunta; e Carlota Spínola em O segundo grau de jurisdição em matéria de facto no processo civil português, AAFDL Editora, Lisboa, 2022, pp. 44-45.
16-No presente caso, conforme se verá, as questões de facto suscitadas pela apelante em sede de impugnação da matéria de facto são irrelevantes para a decisão da causa e do recurso, isto é, não assumem relevância jurídica ou influência na decisão do caso, qualquer que seja a solução de direito que se equacione, ainda que fossem decididas a contento e de acordo com o pretendido pela apelante.
17-Em conclusão, e pelos fundamentos expostos, decide este tribunal ad quem não conhecer da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
2.– Erros de direito
2.1.– Direito da recorrente de reclamar da ré os valores que a ré não lhe pagou
18-A recorrente invoca que a decisão do tribunal de primeira instância foi errada quanto ao direito, entendendo que lhe assiste o direito de reclamar da ré os valores que aquela ilicitamente não lhe pagou, em violação do disposto no artigo 19.° da Lei n° 15/2013, seja por um direito próprio com base no artigo 1180.° do Código Civil, ou artigo 794.° do mesmo diploma, ou subsidiariamente, se assim não se entendesse, por força do direito de indemnização previsto no artigo 483.° do código civil, face à ilicitude da conduta da Ré.
19-E que, para além do valor que sempre seria devido à autora pelo cumprimento do acordado entre autora e ré, deve esta também ser condenada a pagar-lhe o valor que não entregou também à M…Lda, sob pena de se verificar o enriquecimento sem causa da ré, pelo que ao decidir de forma oposta a douta sentença recorrida fez errada aplicação do artigo 473.° do código civil.
20-Os pedidos da autora fundam-se, como alega, nos artigos 19.º e 23.º, da Lei n.º 15/2013 – seja por direito próprio –, que funda nos artigos 1180.º, do Código Civil ou 794.º, do Código Civil –, seja a título subsidiário, por força do direito de indemnização previsto no artigo 483.º, do Código Civil.
21-Fundam-se ainda em enriquecimento sem causa.
22-Os valores peticionados pela autora foram os seguintes, por referência aos fundamentos invocados:
“- €7.841,25, correspondendo ao valor da comissão (IVA incluído) que a Autora tem ainda a receber da Ré, e que esta não lhe pagou;
- €2.500,00, correspondendo ao pagamento do tempo que a Autora teve de gastar para reclamar o cumprimento da obrigação que a Ré ilicitamente incumpriu;
- €159,40, por despesas efetuadas com a obtenção de documentos necessários à apresentação da ação, e as demais que, entretanto, venha a ter de suportar por causa da conduta ilícita da Ré;
-€7.841,25, correspondendo ao enriquecimento da Ré em consequência da sua conduta ilícita.”
2.2.–Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária
23-A apelante considera que foram violados os artigos 19.º e 23.º da Lei 15/2013, de 8/2.
24-O diploma em causa regula o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária e a norma do artigo 19.º, a remuneração das empresas ou pessoas que exercem a atividade de mediação (cf. ainda artigo 2.º, n.º 3 da mesma lei).
25-Esta remuneração é devida no âmbito de um contrato de mediação imobiliária celebrado nos termos do artigo 16.º da mesma Lei.
26-Quem se obriga a remunerar o mediador imobiliário é o cliente – cf. ainda o artigo 2.º, n.º 6 da mesma Lei – isto é, quem celebrou com o mediador imobiliário nos termos daquela lei um contrato visando a prestação de serviços de mediação imobiliária.
27-Neste caso, a apelante apenas alude às normas que considera violadas, sem justificar em que medida é que a matéria provada, ou mesmo alegada, fundamenta a sua aplicação.
28-A configuração do litígio, conforme resultou alegado e provado pela autora não convoca a aplicação destas normas, que se destina a regular as relações entre empresas imobiliárias e clientes. Em nenhum momento invocou a autora ser essa a natureza do litígio em causa.
29-O que a autora invoca é o incumprimento de uma parceria entre duas empresas imobiliárias, relação que está fora do âmbito deste regime jurídico.
2.3–Mandato sem representação
30-Na ação, a autora invocou a sua legitimidade com base em contrato de mandato, artigo 1180.º do Código Civil.
31-Disse a autora no artigo 73 da petição inicial:
“A autora, enquanto credora da M…Lda., por sua vez credora da Ré, e também nos termos do artigo 1180.º, do Código Civil, tem legitimidade para demandar e exigir o pagamento que lhe é devido, diretamente à Ré”.
32-A autora invocou assim a legitimidade para interpor esta ação no regime do mandato sem representação – invocando o artigo 1180.º, do Código Civil.
33-A decisão do tribunal de primeira instância afastou a figura do mandato sem representação nos seguintes termos:
“Nem se afigura equacionável o recurso à figura do mandato sem representação, que a Autora tenha atuado enquanto mandatária em nome próprio (artigo 1180.° do Código Civil), porquanto a Autora atuou em ordem e em função do acordo de parceria celebrado entre a M…Lda. e a Ré e enquanto técnica / consulta daquela primeira empresa. Eis que, em verdade, em termos contratuais releva, aqui, o acordo de parceria entre as duas empresas de mediação imobiliária.”
34-Na sua argumentação, o tribunal de primeira instância, pese embora afastando a verificação da figura do mandato sem representação, entendeu a alusão a tal figura pela autora como a justificação para sua intervenção em todos os factos que deram origem aos presentes autos.
35-Não se afigura que seja essa a ratio da alegação respeitante ao mandato sem representação. A apelante convocou-o para legitimar a sua atuação com vista ao recebimento das quantias a que entende ter direito, intervindo diretamente junto da ré, designadamente através da interposição desta ação, não obstante a ré ter contratado com entidade diversa da autora.
36-É esse “direito” de reclamar quantias que a apelante entende que lhe assiste com fundamento no mandato sem representação.
37-Vejamos se com razão.
38-Pelo contrato de mandato uma das partes obriga-se a praticar um ou mais atos jurídicos por conta de outrem.
39-O contrato de mandato, sendo uma forma ampla de prestação de serviços, distancia-se da prestação de serviços em sentido estrito, a qual pode ter por objeto atividade material ou simplesmente intelectual. O mandato implica a prática de atos jurídicos, ou seja, atos ou factos da vida real juridicamente relevantes. Na prática de atos jurídicos devem incluir-se os atos materiais que estejam com os jurídicos em relação de acessoriedade.
40-É elemento essencial do contrato de mandato que o mandatário atue por conta do mandante.
41-É um contrato consensual e não está sujeito a forma legalmente determinada – artigo 219.º, do Código Civil.
42-O mandato pode ser com ou sem representação.
43-No mandato sem representação, o mandatário – agindo em nome próprio - adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes dos atos que celebra.
44-No mandato sem representação, figura em que a recorrente ancora a sua legitimidade, deve existir previamente uma relação contratual de mandato, mas o mandatário age em nome próprio.
45-Nas palavras de Pessoa Jorge, mandato sem representação é aquele pelo qual uma pessoa — mandante — confia a outra — mandatário — a realização em nome desta, mas no interesse e por conta daquela, de um ato jurídico relativo a interesses pertencentes à primeira, assumindo a segunda a obrigação de praticar esse ato; ou, dada a noção de interposição de pessoa, como o contrato pelo qual alguém se obriga a intervir, como interposta pessoa, na realização de um ato jurídico que a esta respeita - O Contrato sem Representação, p. 411. No mesmo sentido, ver Castro Mendes, Teoria Geral, 1967, 3.º, p. 399.
46-Isto é, o mandato sem representação continua a exigir um contrato consensual de mandato, mas, neste caso, o mandatário é contratado para agir em nome próprio e por conta e interesse do mandante.
47-É esse contrato que tem que resultar da alegação da recorrente, de forma a legitimar a sua ação de cobrança.
48-Neste caso, a autora/recorrente alegou, em suma, o seguinte:
- Que é consultora imobiliária;
- Que celebrou contrato com M…Lda no âmbito do qual recebe 50% da comissão relativa aos negócios de imobiliário que angariar como agente imobiliária daquela;
- Que angariou clientes para compra de casa cuja venda a ré estava a promover;
- Que a M…Lda e a ré fizeram acordo de parceria para a venda do imóvel cuja promoção a recorrente realizou.
-Que a autora desenvolveu todos os atos necessários à concretização do negócio.
- Que a ré não pagou os 50% da comissão à M…Lda, mas apenas 25%.
- Que, por sua vez, a M…Lda, também pagou à autora, apenas na proporção do que recebeu.
- Que a autora fez saber à M…Lda que não aceitava que a Ré não pagasse a totalidade do valor da comissão que lhe era devido, tal como anteriormente combinado.
- Que a M…Lda, informou a A. de que, por razões de estratégia comercial, não ia exigir à Ré o cumprimento do anteriormente acordado, mas que, se a A. quisesse, ela “que fosse em frente”.
49-Este contexto, com todo o respeito, não configura qualquer mandato sem representação. A M…Lda não mandatou a autora para nada. Pelo contrário, comunicou que não ia reclamar os seus direitos, mas que a autora, se quisesse, poderia reclamasse os seus (da autora) direitos.
50-Ora, no mandato sem representação, reiteramos, o mandatário age em seu próprio nome, mas por conta do mandante. Exige uma relação de mandato. Um contrato de mandato consensualmente celebrado.
51-De acordo com o que a autora alega, entre a autora e M…Lda não se estabeleceu qualquer relação de mandato.
52-A M…Lda decidiu não exigir o cumprimento do contrato à ré mas que a autora, se quisesse que fosse em frente.
53-Esta declaração não configura qualquer relação contratual de mandato e, menos ainda de representação.
54-Da declaração emitida não se retira que as partes tenham pretendido que a apelante agisse por conta da M…Lda. Aliás, a M…Lda não queria mesmo avançar na cobrança.
55-E, verdadeiramente, os pedidos que a autora formulou demonstram o contrário do invocado mandato sem representação.
56-A autora pediu a condenação da ré no pagamento à autora dos seguintes montantes:
- €7.841,25, correspondendo ao valor da comissão (IVA incluído) que a autora tem ainda a receber da Ré, e que esta não lhe pagou.
- Enuncia-se neste pedido a assunção de um direito próprio da apelante relativamente à sua quota parte do valor da comissão não paga.
- €2.500,00, correspondendo ao pagamento do tempo que a autora teve de gastar para reclamar o cumprimento da obrigação que a ré ilicitamente incumpriu, pedindo que a autora fundamentou em responsabilidade civil;
- €159,40, por despesas efetuadas com a obtenção de documentos necessários à apresentação da ação, e as demais que, entretanto, venha a ter de suportar por causa da conduta ilícita da ré pedindo que a autora fundamentou em responsabilidade civil.
- Também no pedido destes montantes, solicitados a título de responsabilidade civil, a apelante invoca um direito próprio.
- €7.841,25, correspondendo ao enriquecimento da ré em consequência da sua conduta ilícita.
- Para fundar este pedido, invoca a apelante que a ré deve pagar à autora por se ter enriquecido injustamente.
57-Todos os pedidos formulados foram-no pela autora e no seu interesse, invocando a autora a violação de direitos próprios. A autora não demandou a ré por conta e interesse do mandante (que neste caso, como já vimos, nem existe).
58-Em nenhum momento se divisa na alegação da apelante uma atuação por conta e interesse da M…Lda, nem tal atuação se reflete nos pedidos formulados.
59-A apelante age em nome próprio e por sua conta pessoal e interesse. Não em atuação por conta e interesse da M…Lda.
60-Em conclusão, inexiste, pois, relação de mandato sem representação alegada e, menos ainda, demonstrada.
2.4.–Commodum de representação.
61-A recorrente invoca ainda que tem o direito de reclamar da ré os valores que aquela ilicitamente não lhe pagou com base no artigo 794.° do Código Civil, ao abrigo do instituto do commodum de representação.
62-Com todo o respeito, não se divisa o âmbito de aplicação deste instituto no caso dos presentes autos, nem a recorrente o justifica. Apenas o menciona na sua motivação e conclusões de recurso.
63-O commodum de representação visa garantir ao credor ressarcimento em situações de impossibilidade do cumprimento da obrigação.
64-Tem os seguintes pressupostos de aplicação:
- impossibilidade do cumprimento da obrigação;
- por virtude do facto que gerou essa impossibilidade o devedor adquirir direito sobre certa coisa em substituição do objeto da prestação, pode o credor exigir a prestação dessa coisa, ou substituir-se ao devedor na titularidade do direito que o devedor tiver adquirido contra terceiro.
65-Nos presentes autos nada foi alegado ou ficou demonstrado que permita acionar o funcionamento deste instituto a que no Código Civil anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, Coimbra Editora, 3ª ed., vol. 2, p. 48, também é apelidado de commodum de sub-rogação e onde se considera que a sua aplicação não é isenta de criticas e tem um âmbito de aplicação limitado às circunstâncias específicas em que outros institutos não permitam tutelar a posição do credor.
66-Desde logo, não alegou, nem demonstrou a apelante ser credora da ré, e que esta, em contraponto, seja sua devedora, pressuposto básico de funcionamento do instituto, posto que apenas de aplica nas relações entre devedor e credor
67-Não foi ainda alegada ou demonstrada a impossibilidade da prestação.
68-Não se mostra alegado ou demonstrado que a devedora tenha, em virtude do facto que tornou impossível a prestação (que já vimos também não está presente) adquirido qualquer direito sobre coisa, em substituição do objeto da prestação.
69-Em conclusão, inexiste seja nos factos provados, seja mesmo na alegação que a apelante fez na petição inicial, qualquer pressuposto que permita fazer funcionar o instituto invocado.
70-Termos em que não assiste razão à recorrente neste fundamento de recurso.
2.5.–Responsabilidade civil
71-A título subsidiário, a apelante invoca um direito a ser indemnizada pela recorrida no artigo 483.° do código civil, face à ilicitude da conduta da Ré.
72-À luz, quer da alegação que a apelante fez na petição inicial, quer dos factos que vieram a dar-se como provados, nunca poderia a recorrente obter o seu desiderato com este fundamento legal.
73-A responsabilidade civil invocada, extracontratual, visa reparar danos sofridos por alguém, em virtude da violação de um direito seu.
74-Os pressupostos genericamente enunciados no artigo 483.º, n.º 1, do Código Civil são de intransponível alegação e prova.
75-Os pressupostos de responsabilidade civil são o facto, a ilicitude, o dolo ou mera culpa, os prejuízos ou danos e a relação causal entre o facto ilícito e culposo e os prejuízos ou danos.
76-O facto reporta-se ao acontecimento concreto ocorrido em determinado momento histórico.
77-A ilicitude traduz a desconformidade desse acontecimento com o direito.
78-O dolo ou a culpa traduzem a imputação do facto ilícito ao agente infrator, em termos de consciência e/ou vontade.
79-O dano traduz-se no prejuízo sofrido pela referida ação ilícita e culposa.
80-O nexo causal versa a relação direta verificada entre a ação ilícita e culposa e o dano.
81-Para aferir da relação causal, importa considerar o critério de causalidade acolhido no artigo 563.º do Código Civil, segundo o qual, “a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão”.
82-Assim, cabe ao autor provar a verificação destes pressupostos.
83-Neste caso, a apelante invoca que teve danos por força da conduta da ré.
84-No entanto, a matéria de facto nada permite concluir nesse sentido.
85-A autora reclamou a título de responsabilidade civil, o pagamento das seguintes quantias:
- €2.500,00, correspondendo ao pagamento do tempo que a Autora teve de gastar para reclamar o cumprimento da obrigação;
- €159,40, por despesas efetuadas com a obtenção de documentos necessários à apresentação da ação.
86-De acordo com os factos provados, apenas ficou demonstrado que a autora despendeu 159,40 € na obtenção de certidões de registo comercial e da escritura realizada.
87-Nenhum outro facto ficou provado que permita considerar que a apelante deva ser ressarcida porque a apelada violou um direito seu, que causou os alegados prejuízos.
88-Nota-se que a decisão seria a mesma, ainda que a impugnação da matéria de facto tivesse sido conhecida, porquanto os fundamentos de impugnação aduzidos pela apelante em nada se relacionaram com esta matéria.
89-Termos em que este fundamento de recurso não pode proceder.
2.6.–Enriquecimento sem causa
90-A recorrente invocou ainda o enriquecimento sem causa – artigo 473.º, e ss. do Código Civil.
91-O enriquecimento sem causa tem caráter residual, permitindo o ressarcimento do empobrecido apenas quando nenhum outro instituto o garanta (artigo 474.º, do Código de Processo Civil).
92-Para aplicar este regime, há que divisar no encadeamento de factos um enriquecimento da apelada, à custa do empobrecimento da apelante, sem que qualquer causa o justifique (seja porque nunca existiu, seja porque desapareceu, seja ainda porque o efeito não se verificou) – requisitos do artigo 473.º, do Código Civil.
93-Entre o enriquecimento e o empobrecimento patrimonial deve existir uma correlação - a vantagem de caráter patrimonial do enriquecido deve ter sido obtida à custa do património do empobrecido.
94-Como requisito fundamental, deve verificar-se ainda a falta de causa justificativa.
95-Relevante para aferir da ausência de causa é a análise da situação concreta que lhe serve de base e que deve ter relação direta com o enriquecimento. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, em anotação ao artigo 473.º, referem que “a causa do enriquecimento varia consoante a natureza jurídica do ato que lhe serve de fonte”, porém, deve entender-se sempre como diretriz que o “enriquecimento carece de causa justificativa porque, segundo a própria lei, deve pertencer a outra pessoa”, que será o empobrecido.
96-Cabe a quem pretende beneficiar da aplicação do instituto alegar e demonstrar um enriquecimento de outrem à custa de um empobrecimento seu – isto é, a correlação entre ambos.
97-Como se diz na obra citada: “é necessário que o enriquecimento tenha sido obtido imediatamente à custa daquele que se arroga o direito à restituição – que não haja de permeio, entre o ato gerador do prejuízo dele e a vantagem alcançada pelo enriquecido, um outro ato jurídico”.
98-Pelo que é inquestionável que era à apelante que cabia o ónus probatório de demonstrar todos factos constitutivos do enriquecimento sem causa. Que existiu enriquecimento da apelada à custa de um empobrecimento seu – isto é, que o enriquecimento deveria pertencer a si e não à apelante, por existir entre ambos uma correlação.
99-Dos factos alegados ou provados, nada resulta que permita considerar verificado um enriquecimento da apelada à custa do empobrecimento da apelante.
100-Segundo a apelante alegou na ação, existiu uma relação entre a apelante a e M…Lda e entre esta e a apelada. A apelante imputa o seu empobrecimento ao incumprimento da apelada do contrato com a M…Lda. Isto é, de acordo com a alegação da própria apelante na ação, não existe uma correlação direta e imediata entre o enriquecimento da apelante e o seu empobrecimento. Existiu de permeio um contrato que não terá sido honrado, em que entidade terceira às partes interveio.
101-Importa, pois, considerar que a apelante não alegou, nem demonstrou, uma relação direta entre o enriquecimento da apelante e o seu empobrecimento.
102-Sem prejuízo, a apelante também não alegou ou demonstrou a ausência de causa.
103-Na obra citada também se refere que “a falta de causa terá que ser não só alegada como provada, de harmonia com o princípio geral estabelecido no artigo 342.º, por quem pede a restituição. Não bastará para esse efeito, segundo as regras gerais do ónus probandi, que não se prove a existência de uma causa da atribuição. É preciso convencer o tribunal da falta de causa”.
104-Como também já se decidiu no Ac. TRE, de 28/6/2012, no processo 2777/10.6TBPTM.E1, “o enriquecimento sem causa não é um remédio para quem não prova a causa do direito que pretende fazer valer, sendo essencial a alegação e prova da falta de causa de enriquecimento”.
105-Neste caso, a autora também não demonstrou essa falta de causa, pelo que, igualmente por este fundamento, a sua pretensão a este título não poderia proceder.
3.–Conclusão
106-De acordo com a matéria de facto provada, a autora nunca estabeleceu qualquer relação contratual com a ré.
107-A relação contratual que a apelante invocou como incumprida nestes autos foi estabelecida entre a ré e a empresa M…Lda, o que a própria autora reconheceu na sua petição inicial:
-Foi esta empresa que acordou com a ré o acordo de parceria incumprido. Foi com esta empresa que foi estabelecida a proporção de repartição da comissão, em 50%.
-Foi esta empresa que solicitou à apelada o pagamento da comissão, na proporção de 50%.
-Foi a esta empresa que a apelada respondeu que apenas pagaria 25% da comissão acordada, em virtude de um dos compradores ser já seu cliente.
-Foi esta empresa que foi mencionada na escritura de compra e venda, como sendo uma das entidades mediadoras.
108-A apelante teve intervenção direta neste negócio, tendo desenvolvido toda a atividade necessária à realização do negócio, sempre e enquanto mediadora imobiliária da M…Lda e ao serviço da M…Lda.
109-A relação da apelante era com a empresa M…Lda. Os acordos que estabeleceu, foram a M…Lda.
110-Em conclusão, a apelante não demonstrou ter qualquer título que a legitime a reclamar da apelada os montantes que reclama, razão pela qual a sua pretensão não pode proceder.
111-Pelo exposto, não se tomará conhecimento, porque inútil (artigo 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), dos fundamentos de recurso respeitantes à decisão do tribunal de primeira instância na parte em que julgou não verificada a situação de incumprimento por parte da ré.
112-Ainda que um tal incumprimento fosse reconhecido, a apelante continuava a não ter demonstrado ter direito a ser ressarcida por força desse incumprimento.
Custas
113-Nos termos do artigo 527.º, do Código Civil, a apelante deverá suportar as custas, porque vencida.
114- Na verdade, face à total improcedência da presente apelação, é inegável que a apelante decaiu, devendo por isso suportar as custas do presente recurso (na modalidade de custas de parte).
DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o presente recurso, confirmando a decisão impugnada.
Custas pela apelante.
O presente acórdão mostra-se assinado e certificado eletronicamente.
Lisboa, 9 de janeiro de 2024
Rute Lopes
Ana Rodrigues da Silva
Luís Filipe Sousa
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