| Decisão Texto Integral: | 1.
[J. F.], usufrutuário de metade da fracção B do prédio urbano em regime de propriedade horizontal correspondente ao r/c (armazém) dos n. os 25 a 25B, sito na Rua Vale Formoso, em Lisboa, veio requerer a declaração de resolução do contrato de arrendamento da dita fracção de que a Ré, é arrendatária e a condenação desta no seu despejo imediato e no pagamento das rendas vencidas e não pagas.
Fundamentou a sua pretensão na falta de pagamento de rendas por parte da Ré.
O Autor requereu a intervenção do co–proprietário [J. B.] e cônjuge [M. P.], tendo o incidente sido admitido com a citação do co-proprietário e esposa, que aderiram ao articulado inicial.
A Ré excepcionou a ilegitimidade do Autor por estar desacompanhado do outro co – proprietário e suscitou a irregularidade do mandato do Advogado subscritor da petição.
Impugnou, ainda, os factos alegados, dizendo que sempre pagou as rendas e que, por ter sido confrontada com a recusa dos senhorios em efectuar obras de reparação no locado, procedeu aos depósitos na CGD, atitude que não mereceu qualquer oposição por parte do Autor, uma vez que nunca impugnou os depósitos, pelo que deve o mesmo ser condenado como litigante de má fé em indemnização cujo montante deixa ao critério do tribunal.
O Autor replicou, refutando as questões suscitadas na contestação e pediu ainda o despejo imediato por, em seu entender, não se mostrarem devidamente comprovados os depósitos das rendas em questão.
E veio posteriormente (Fls. 143) reiterar o requerimento de despejo imediato, alegando que a Ré não depositou regularmente as rendas vencidas no decurso da acção.
A Ré contestou o incidente, alegando, em síntese, que comunicou ao Autor [J. F.], em 14/05/1995, que as rendas passariam a ser depositadas na CGD, situação que jamais mereceu qualquer iniciativa de impugnação no prazo estatuído para o efeito, nem foi interposta qualquer acção de despejo, no prazo de 14 dias contados daquela notificação, pelo que os depósitos efectuados pela Ré são liberatórios. Acrescenta que a situação se mantém inalterada até hoje, pois a Ré tem procedido atempadamente ao depósito da renda na CGD, conformando-se pontualmente com as actualizações das rendas comunicadas pelo senhorio.
Posteriormente foram habilitados os sucessores do falecido [J. B.] e foi deduzido incidente autónomo de despejo imediato cujo indeferimento foi objecto de recurso (Fls. 231).
Inconformado, recorreu, com efeito, o Autor [J. F.], concluindo, em síntese, que a Ré não pagou nem depositou a indemnização relativa ao doc. de fls. 90 como durante todo o ano de 1997, em cada mês, depositou um valor de renda inferior em 38.850$00 por mês ao efectivamente devido a esse título, pelo que existe, deste modo, fundamento para ser decretado o despejo imediato, tendo o despacho agravado, ao indeferi-lo, aplicado erradamente o disposto no citado artigo 58º do RAU.
Não houve contra – alegações.
O Exc. mo Juiz sustentou tabelarmente o despacho recorrido.
Entretanto, dispensada a audiência preliminar, foi proferido saneador – sentença, tendo-se julgado procedente a acção e, em consequência, decidiu-se:
a) – Declarar resolvido o contrato de arrendamento que tem por objecto a fracção “B” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, correspondente ao armazém, na Rua Vale Formoso, em Lisboa;
b) – Condenar a Ré no seu despejo imediato e entregá-lo à Autora livre e devoluto;
c) – Condenar a Ré ao pagamento da quantia de € 5.031,67 (Esc. 1.008.760$00);
d) – Condenar a Ré a pagar o que se liquidar em execução de sentença a título de rendas vencidas até ao trânsito em julgado da decisão.
Inconformada, recorreu a Ré, finalizando com as seguintes conclusões:
1ª – A sentença apenas refere que o depósito não é liberatório, não tendo explicado qual o suporte legal para esse entendimento, qual o fundamento de direito (artigo 668º CPC), logo é nula.
2ª – A norma referida pelo Tribunal a quo – artigo 1047 CC – e que serviria de fundamento jurídico da decisão, não tem cabimento, devendo antes ser aplicado o artigo 24º do RAU.
3ª – A junção dos duplicados das guias de depósito à contestação de uma acção de despejo que se baseia na falta de pagamento de rendas equivale à notificação desse depósito ao senhorio (artigo 24º, n.º 2 RAU). Facto não valorado pelo tribunal a quo.
Os Autores contra – alegaram, defendendo a bondade da decisão.
2.
Na 1ª instância consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Os Autores são respectivamente usufrutuário e proprietários da fracção" B" do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, correspondendo ao armazém, n. os 25 a 25B da Rua Vale Formoso em Lisboa (Fls. 4 a 7 e 24 e 25).
2º - Por escritura pública lavrada no 4º Cartório Notarial de Lisboa, em 06-09-83, o Autor [J. F.] e cônjuge e o falecido [J. B.] e cônjuge declararam dar de arrendamento a [Estabelecimentos Comerciais V. R.] o r/c a que se reportam os autos (Fls. 20 a 25).
3º - Nos termos do clausulado em 2 a renda seria paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito e em casa dos senhorios ou no domicílio de quem legalmente os representasse em Lisboa (Fls. 22 e 23).
4º - Por escritura pública lavrada no 4° Cartório Notarial de Lisboa, em 21/06/88, o armazém instalado no r/c a que se reportam os autos foi cedido à Ré pelo preço de Esc. 2.500.000$00 (Fls. 27 a 31).
5º - Com data de 05/12/89 a Ré enviou ao Autor [J. F.] carta em que solicitava a realização de obras no locado (Fls. 87).
6º - Com data de 23/04/90 a Ré enviou ao Autor [J. B.] carta referindo a anterior e solicitando deste uma resposta (Fls. 86).
7º - Com data de 4/12/95 a Ré enviou carta ao Autor [J. F.] declarando que irá depositar as rendas do locado na Caixa Geral de Depósitos em nome deste, em virtude de não terem sido efectuadas, até àquela data, as obras de reparação que vinha solicitando desde há muito.
8º - A Ré procedeu ao depósito na CGD, à ordem do Autor [J. F.], das quantias no valor individual de 214.368$00, entre Fevereiro de 1996 a Novembro de 1996 (Fls. 116 a 125).
9º - No depósito de Fls. 90 que se mostra repetido a Fls. 117 está aposta a data de 11/03/1996 e o valor é de 214.368$00.
10º – O Autor enviou à Ré carta datada de 21/11/1996 comunicando o aumento da renda do locado para 258.999$00, a partir de Fevereiro de 1997 (Fls. 145).
11º - A carta foi recebida pela Ré em 25/11/1996 (Fls. 144).
12º - A Ré depositou a quantia de 214.362$00 em Dezembro de 1996 (Fls. 126).
13º - A Ré depositou a quantia mensal de 220.149$00 entre Janeiro de 1997 e Novembro de 1997 (Fls. 127 a 134 e 173 a 176).
14º - o Autor enviou à Ré carta datada de 23/11/1997, comunicando o aumento da renda do locado para 264.956$00, a partir de Fevereiro de 1998 (Fls. 147).
15º - A carta foi recebida em 26/11/1997 (Fls. 146).
16º - A Ré depositou a quantia de 220.149$00 em Dezembro de 1997 (Fls. 177 e 178).
17º - A Ré depositou a quantia de 44.807$00 e 264.956$00 em Janeiro de 1998.
18º - A Ré depositou a quantia de 264.956$00 entre Fevereiro e Novembro de 1998 (Fls. 183 a 197).
19º - O Autor enviou à Ré carta datada de 19/11/1998 comunicando o aumento da renda do locado para 271.050$00, a partir de Fevereiro de 1999 (Fls. 149).
20º - A carta foi recebida pela Ré em 19/11/1998 (Fls. 148).
21º - A Ré depositou a quantia de 264.960$00 em Dezembro de 1998 (Fls. 198).
22º - A Ré depositou a quantia de 271.050$00 entre Janeiro e Novembro de 1999 (Fls. 199 a 217).
23º - O Autor enviou à Ré carta datada de 26/11/1999 comunicando o aumento da renda do locado para 278.639$00 a partir de Fevereiro de 2000 (Fls. 151).
24º - A Ré recebeu a carta em 26/11/1999 (Fls. 150).
25º - A Ré depositou a quantia de 271.050$00 em Janeiro de2000 (Fls. 210 e 220).
26º - A Ré depositou a quantia de 278.639$00 (Fls. 221 e 222).
27º - A Ré depositou a quantia de 278.639$00 entre Fevereiro e Maio de 2000 (Fls. 223 a 228).
28º - Sob a menção “motivo” a Ré indicou “desconhecimento actual do domicílio do senhorio” (mesmos documentos).
3.
Juntamente com a apelação subiu o agravo do despacho que indeferiu o incidente do despejo imediato por alegada falta de pagamento de rendas na pendência da acção.
O agravo foi interposto pelos autores/apelados, enquanto a apelação foi intentada pela ré/apelante.
Neste caso, ainda que o agravo interposto pelos apelados possa eventualmente interessar à decisão da causa, só será apreciado se a sentença não for confirmada (artigo 710º, n.º 1 CPC).
O âmbito do recurso delimita-se pelas conclusões da apelante, (artigos 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 CPC), razão por que interessa dirimir as seguintes questões suscitadas pela recorrente:
1ª – Nulidade da sentença.
2ª – O depósito bancário da quantia devida a título de renda, decidido pela inquilina, é liberatório.
3 – Aplicabilidade ao caso do artigo 24º do RAU.
3.1.
Diz a apelante, na conclusão constante da alínea a), que “a douta sentença apenas refere que o depósito não é liberatório, não tendo explicado qual o suporte legal para esse entendimento, qual o fundamento de direito (artigo 668º CPC). Logo é nula”.
O artigo 668º do CPC enumera as causas de nulidade da sentença, considerando como um deles a falta de motivação.
Ao juiz cabe especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão (artigo 688º, n.º 1, alínea b).
A fundamentação da sentença é, além do mais, indispensável em caso de recurso: na reapreciação da causa, a Relação tem de saber em que se fundou a sentença recorrida. Este vício da sentença tem como seu correspondente na petição inicial, a falta da causa de pedir (artigo 193º, alínea a).
Há nulidade quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão.
Na verdade, “a falta de motivação a que alude a alínea b) do n.º 1 do artigo 668º é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão; uma especificação dessa matéria apenas incompleta ou deficiente não afecta o valor legal da sentença Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, Vol. III, 3ª edição, 194.”.
Ora, a este propósito escreveu-se na sentença recorrida o seguinte:
“Nos termos do artigo 22º do RAU, o arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas. E quando ocorre o depósito o arrendatário pode ou não fazer notificar o senhorio (artigo 24º, n.º 1 do RAU).
Na ausência de notificação o senhorio não fica vinculado pelo depósito.
À notificação o senhorio pode remeter-se ao silêncio, impugnar o depósito, ou pretender resolver o contrato Aragão Seia, Regime do Arrendamento Urbano, 5ª edição, 224..
Mas no caso concreto, há que atender ao seguinte:
A notificação não existe.
A Ré decidiu unilateralmente proceder ao depósito das rendas após mera comunicação escrita efectuada em 4/12/1995, (em que anunciava a sua intenção de proceder ao depósito das rendas, acrescentando que tal iniciativa que prometia vir a tomar, se fundava na recusa que o senhorio mantinha de proceder a obras no locado).
O depósito só foi efectuado em Fevereiro do ano seguinte pelo que o senhorio, não tendo sido notificado judicialmente do mesmo, não pode sequer reagir por desconhecimento do mesmo.
A notificação carece de ser efectuada ao abrigo do artigo 261º e 262º e 1028º e seguintes do CPC e 841º a 846º do CC.
A defesa da Ré improcede, pois, no tocante à ausência de impugnação do depósito, não se podendo impugnar o que se desconhece.
Acresce que, no depósito, a Ré indicava como fundamento o desconhecimento do paradeiro do senhorio, sendo certo que, em momento algum dos autos, alegou tal facto.
Aliás o fundamento invocado na carta de 4/12/1995 (que não vale como comunicação pelo que já se disse) consiste no alegado desinteresse/recusa dos senhorios em realizar obras no locado.
Ora o depósito que seja efectuado com fundamento inexacto é irrelevante”.
Tanto basta para se poder concluir que a sentença se encontra fundamentada de facto e de direito.
Se, eventualmente, houve erro na configuração jurídica atribuída aos factos julgados provados é questão que desinteressa à verificação da invocada nulidade, podendo, sim, integrar um erro de julgamento.
Improcede, pois, a 1ª conclusão.
3.2.
A acção tem como fundamento a falta de pagamento de rendas. O litígio das partes circunscreve-se à questão de saber se o depósito efectuado pela Ré na CGD é liberatório.
O fundamento do depósito é a própria Ré que o explicita, ao declarar que decidiu proceder ao depósito na CGD, atento o silêncio de um dos senhorios e a recusa do outro em realizar obras no locado.* Partindo do pressuposto que havia fundamento para o depósito das rendas a que procedeu na CGD, conclui a Ré que tal depósito é liberatório e que a notificação ao senhorio desse depósito seria facultativa, acrescentando que a junção dos duplicados das guias de depósito à contestação da acção de despejo, porque baseada na falta de pagamento de renda, produz os efeitos da notificação (artigo 24º do RAU), pelo que, em seu entender, não teria havido falta de cumprimento por parte da locatária, susceptível de fundamentar a resolução do contrato.
Ora bem.
A primeira e mais elementar obrigação de todo o locatário, como tal enunciada na alínea a) do artigo 1038º CC, é a de pagar oportunamente a renda estipulada.
Compreende-se bem, portanto, que seja a violação deste dever primário que inicie a enumeração dos casos em que o senhorio poderá pedir ao tribunal a resolução do contrato de arrendamento urbano fundado no comportamento do arrendatário.
Semelhante violação tanto existirá quando pura e simplesmente se verifique o não pagamento, como quando o arrendatário tenha satisfeito apenas parte do montante que é efectivamente devido: em ambas as hipóteses haverá a falta de pagamento a que alude o artigo 64º, n.º 1 do RAU e o fundamento de resolução pelo senhorio é preenchido.
Diz-se nessa alínea a) do n.º 1 do artigo 64º que o senhorio pode resolver o contrato “se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
O tempo e lugar próprios do pagamento da renda são objecto da disciplina constante do artigo 1039º do Código Civil.
Se, nestas circunstâncias de tempo e de lugar, não for satisfeita a renda, terá o senhorio o direito de propor a respectiva acção de despejo, pedindo a resolução do contrato, se, além disso, o arrendatário não tiver feito depósito liberatório, como consta da parte final do preceito (artigo 64º, n.º 1 alínea a) do RAU), sendo, portanto, o depósito liberatório um meio de evitar a resolução do contrato.
Segundo o disposto no artigo 1048 CC, aplicável ex vi do preceituado no artigo 64º, n.º 1, alínea a) do RAU, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda extingue-se logo que o arrendatário pague ou deposite as somas devidas e a indemnização.
Será, então, indiferente pagar ou depositar?
Não o sendo, quando deve pagar e quando deve depositar?
A alínea a) do n.º 1 do artigo 64º do RAU dá ao senhorio fundamento para a resolução do contrato, se o arrendatário não pagar a renda “no tempo e lugar próprios”, em perfeita coordenação com o dever assinalado ao locatário no artigo 1039º, n.º 1 CC de pagamento tempestivo e no domicílio do locatário, “se as partes ou os usos não fixarem outro regime”.
O arrendatário tem, pois, primeiro, que pagar e pagar no tempo e lugar próprios, de tal sorte que não corresponde a cumprimento, se não for conciliatoriamente aceite pelo senhorio, oferecer o arrendatário a prestação em outro lugar, ou em outro tempo.
É isto, aliás, o que decorre já do princípio geral contido no artigo 762º, n.º 1 CC. Se o arrendatário estiver em mora, há-de oferecer ainda, além das rendas em atraso, uma indemnização correspondente a 50% das rendas devidas, nos termos do preceituado no artigo 1041º, n.º 1 CC.
O arrendatário não poderá, por conseguinte, depositar, sem previamente ter tentado em vão pagar, no tempo e lugar próprios, integralmente o montante exigível.
Se depositar fora deste condicionalismo, arrisca-se a ver impugnado o depósito e a ser declarado ineficaz como meio de extinção da obrigação, tendo de arcar com as custas e as despesas feitas com o depósito (artigo 1028º, n. º 2 CPC).
Se, porém, tiver oferecido o pagamento e este tiver sido recusado pelo senhorio, o arrendatário não será obrigado a depositar a renda recusada, mas terá geralmente vantagem em lançar mão da consignação em depósito. É que, com ela e só com ela, extingue a sua obrigação de pagamento (artigo 841º CC) e liberta-se, deste modo, de consequências prejudiciais que possam advir da circunstância de ainda não ter cumprido embora sem culpa sua ou por mora creditoris.
O artigo 22º do RAU enuncia as hipóteses em que é permitido ao arrendatário depositar a renda, começando desde logo por referir que tal pode acontecer quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, que são dois:
a) – Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) - Quando o credor estiver em mora.
Quem pretender a consignação em depósito requererá, no tribunal do lugar do cumprimento da obrigação, que seja depositada judicialmente a quantia ou coisa devida, declarando o motivo por que pede o depósito (artigo 1024º CPC).
Reportando-nos ao caso sub judicio, a ré, em momento algum da contestação, alegou ter recorrido à consignação em depósito por desconhecer o paradeiro do senhorio, razão por que, sendo um facto novo não alegado, nem provado, a sentença se não pronunciou sobre esta questão.
No entanto, foi esse o motivo que invocou na CGD para proceder ao depósito e ressuscita-o nas alegações.
Convirá, por isso, relembrar que os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais para obter o reexame da matéria apreciada pela decisão recorrida. Não constituem meios de renovação da causa, oferendo novos fundamentos de facto a sustentar o pedido, pelo que tal fundamento não poderá ser objecto de apreciação neste Tribunal.
De todo o modo, o depósito que seja efectuado com fundamento inexacto é irrelevante, como se salienta na sentença. Nem à apelante serviria vir agora alegar factos novos (artigo 659º, n.º 3 CPC).
Não havendo fundamento para o depósito liberatório, é óbvio que, in casu, se torna inaplicável o artigo 24º do RAU.
Como tal, mesmo que assistisse qualquer razão à apelante, (e não assiste), o meio adequado para extinguir a obrigação não seria a carta dirigida aos Autores, em que a Ré lhes anuncia, não o depósito, mas sim a intenção de vir a proceder ao depósito das rendas, (no momento que venha a encontrar como adequado), apresentando como fundamento, não qualquer dos motivos enunciados no artigo 841º CC, mas o desinteresse/recusa dos senhorios em efectuarem obras no locado.
Ora, como se referiu, o arrendatário não poderá depositar, sem previamente ter tentado em vão pagar, no tempo e lugar próprios, integralmente o montante exigível.
Por outro lado, é ao inquilino que incumbe provar a existência de qualquer dos casos em que lhe é permitido depositar as rendas, não dependendo o depósito do livre arbítrio do inquilino em escolher o fundamento. E a eventual recusa do senhorio em fazer obras no prédio locado, não constitui fundamento para o arrendatário não pagar as rendas nem para o determinar ao depósito das mesmas.
A arrendatária entendeu depositá-las, por sua conta e risco, sem qualquer fundamento que lho impusesse ou sequer permitisse.
Não pode, por isso, estranhar que o depósito tenha sido impugnado e declarado ineficaz como meio de extinção de obrigação.
Donde, o depósito bancário de quantia devida a título de renda, decidido pela inquilina, ora apelante, fora das condições legalmente previstas, não é liberatório da obrigação de pagamento da renda, devendo concluir-se, tal como se concluiu na sentença, que a ora apelante incumpriu o contrato de arrendamento, com fundamento na alínea a) do n.º 1 do artigo 64º do RAU.
3.3.
Finalmente, pretende a Recorrente que a junção dos duplicados das guias de depósito à contestação de uma acção de despejo que se baseia na falta de pagamento de rendas equivale à notificação desse depósito ao senhorio (artigo 24º, n.º 2 do RAU).
Como já se deixou exposto, não há, in casu, qualquer fundamento que permita à apelante invocar o artigo 24º do RAU: a questão não é de notificação mas sim a de falta de pressupostos legais para depositar.
Explicitando:
A notificação feita ao abrigo do artigo 24º do RAU pressupõe que o depósito tenha sido feito, nos casos legalmente previstos, devendo conjugar-se, por isso, com o artigo 22º do RAU, não sendo a notificação que vem tornar eficaz um depósito feito, sem qualquer fundamento legal.
4.
Com o incidente suscitado pelos apelados, de cuja decisão agravaram, a sua pretensão era a do despejo imediato do locado.
Esse seu desiderato foi conseguido com a sentença, onde foi ordenado o despejo imediato e entrega do locado aos senhorios.
Como tal, o agravo dos apelados não será apreciado (artigo 710º, n.º 1 CPC).
5.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 29 de Março de 2007
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira |
