Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

87/19.2T8STB.L1-6

Relator: ANABELA CALAFATE

Descritores: CONDOMÍNIO
ASSEMBLEIA
CONVOCAÇÃO
REGULAMENTO
TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 05/12/2022

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: I– O que se pretende com o formalismo da convocação para a assembleia é garantir que todos os condóminos foram avisados para comparecer e que foram informados sobre os assuntos que iriam ser tratados.

II– Não é obrigatório que o regulamento do condomínio faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal; só se fizer parte do título constitutivo é que tem de constar no registo predial a menção à sua existência.
(Sumário elaborado pela Relatora)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.

I–Relatório:

H, advogado em causa própria, instaurou acção declarativa comum contra Condomínio do Prédio sito na Rua E..... ....., letra... , que também usa chamar-se por Condomínio Edifício ....., e Condóminos (que identifica na petição inicial) do Edifício ....., representado por C… S..., pedindo:
«a)-Deve ser reconhecido que o ponto 3. da ordem de trabalhos não foi submetido a qualquer votação no decurso da assembleia de condomínio ocorrida no dia 07 de julho de 2018 e que, consequentemente, o Autor não tinha que pagar a quantia de € 4.562,00 a título de comparticipação extraordinária pela execução das obras, com as devidas consequências legais;
b)-Deve ser declarada nula ou ser anulada a deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de novembro de 2018 na parte que diz respeito aos pontos 2., 2.1., 2.2. e 2.3 da ordem de trabalhos e na parte aplicável ao Autor, com as devidas consequências legais;
c)-Como consequência da procedência do pedido efetuado em b), deverá o Condomínio e os Condóminos, na proporção das suas responsabilidades, ser condenados a restituir ao Autor a quantia no montante € 4.562,00 que pagou a título de comparticipação extraordinária, acrescidos dos juros legais vincendos desde a data da citação até integral e efetivo pagamento;
d)-Deverá o Condomínio e os Condóminos, na proporção das suas responsabilidades, ser condenados a restituir ao Autor uma quantia não inferior ao montante € 489,09 pagos em excesso a título de quotas de condomínio, acrescidos dos juros legais vincendos desde a data da citação até integral e efetivo pagamento;
e)-Subsidiariamente ao pedido formulado em c) e d), deverá o Condomínio e os Condóminos, na proporção das suas responsabilidades, ser condenados a restituir ao Autor uma quantia não inferior ao montante € 667,07 pagos em excesso a título de quotas de condomínio, acrescidos dos juros legais vincendos desde a data da citação até integral e efetivo pagamento.».
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Os réus contestaram, concluindo:

«(…) deve ser declarada:
a)-A exceção dilatória de ilegitimidade passiva dos Réu Condomínio do Prédio Sito no E..... ....., Remate Nascente, lote nº..... e consequentemente a absolvição do mesmo da instância;
b)-A exceção perentória de caducidade do direito de ação por parte do A. e consequentemente a absolvição dos Réus;
c)-Em qualquer caso, deve a presente ação ser declarada totalmente improcedente por não provada com as legais consequências, nomeadamente absolvendo os Réus de todos os pedidos formulados.».
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O autor apresentou resposta.
*

Em 08/12/2021 foi proferido saneador-sentença em que se decidiu:
-fixar à causa o valor de 35.051,10 €;
-julgar improcedente a excepção de ilegitimidade passiva invocada pelo administrador do condomínio;
-julgar improcedente a excepção de caducidade do direito de acção invocada pelos réus;
- e julgar a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido.
*

Inconformado, apelou o autor, dizendo que recorre da sentença «na parte em julgou improcedente os pedidos vertidos na al. a) a c) da petição inicial» e «do despacho interlocutório de 08 de dezembro que fixou o valor da causa», terminando a alegação com estas conclusões:
1.ª-O Tribunal a quo, para fixar o valor da causa, decidiu sem submeter a contraditório das partes, que “Nesta acção vem o Autor apresentar, em cumulação, vários pedidos. Os primeiros destinam-se a fazer declarar a inexistência de deliberação relativamente ao ponto 3 da ordem de trabalhos da Assembleia de 07/07/2018 e a nulidade ou anulabilidade da deliberação quanto ao ponto 2 da Assembleia de 03/11/2018. Os segundos são pedidos de restituição de quantias alegadamente pagas a mais pelo Autor ao condomínio. Aos primeiros pedidos aplica-se o critério previsto no art. 303º, nº1, segunda parte CPC. Aos segundos, o critério geral previsto no art. 297º, nº1 CPC. Tratando-se de pedidos cumulados, o valor da acção há-de corresponder à soma de todos eles – art. 297º, nº 2 primeira parte CPC. Assim, à presente acção deverá corresponder o valor de 35.051,10 euros”.
2.ª-As ações sobre interesses imateriais, a que se refere o n.º 1, segunda parte, do artigo 303.º do Código de Processo Civil são aquelas cujo objeto não tem valor pecuniário, isto é, que se destinam à declaração ou efectivação dum direito extrapatrimonial, incluindo, nomeadamente, a inibição do poder paternal ou de funções tutelares, as providências relativas a filhos e cônjuges, o processo para a deliberação do conselho de família e de tutela, a verificação da gravidez e as relativas a propriedade industrial, literária, científica ou artística.
3.ª-Como resulta da petição inicial os pedidos de declaração da “a inexistência de deliberação relativamente ao ponto 3 da ordem de trabalhos da Assembleia de 07/07/2018” e de declaração “a nulidade ou anulabilidade da deliberação quanto ao ponto 2 da Assembleia de 03/11/2018” tem um valor pecuniário que emerge desses pedidos e que, aliás, é sempre o mesmo: € 4.562,00.
4.ª-Na cumulação real de pedidos «o autor pretende utilidades económicas diversas», enquanto que na cumulação aparente de pedidos o autor, «embora tenha de formular várias pretensões correspondentes a vários estádios jurídicos da tutela do seu interesse, a utilidade económica imediata derivada da procedência do pedido é uma só.
5.ª-A utilidade económica imediata dos pedidos vertidos nas als. a), b) e c) da petição inicial, em função do efeito jurídico que o autor pretende com ela obter, e que constitui o benefício, expresso em dinheiro, que corresponde à sua pretensão, simultaneamente ao pedido e à causa de pedir (arts. 296º, nº 1 e 297º, nº 1, ambos do C.P.C.) é sempre igual e o mesmo, pois da procedência de tais pedidos o Autor não logrará obter qualquer outra quantia que não o valor de € 4.562,00.
6.ª-A apreciação da “inexistência de deliberação relativamente ao ponto 3 da ordem de trabalhos da Assembleia de 07/07/2018” e da declaração “a nulidade ou anulabilidade da deliberação quanto ao ponto 2 da Assembleia de 03/11/2018” constituem operações instrumentais de verificação e declaração judicial de uma situação jurídica anteriormente existente que o tribunal terá de desenvolver para atingir o fim último da ação: a condenação da contraparte no pagamento de 4.562,00 (a «utilidade económica imediata do pedido»).
7.ª-Dos pedidos formulados na petição inicial, só existe de facto uma “cumulação real” com um diferente «utilidade económica imediata» quanto aos pedidos formulados na als. a), b) e c) por um lado - € 4.562,00 – e quanto aos pedido vertido na al. d) - € 489,09 – como indicado na petição inicial (€ 4.562,00 + € 489.09 = € 5.051,09), sendo que quanto ao pedido subsidiário referido na al. e) do petitório só se atende ao pedido formulado em primeiro lugar (artigo 297.º, n.º 3, segunda parte, do CPC).
8.ª-O Tribunal a quo, para fixar o valor da causa em “35.051,10 euros”, sem contraditória das partes, além de ter violado o princípio do contraditório consagrado no artigo 3.º, n.º 3 do CPC, efetuou de forma manifesta uma errada interpretação dos artigos 296.º, n.º 1, 297.º, n.º 1 e 303.º, n.º 1, segunda parte, do CPC violando grosseiramente estas disposições legais.
9.ª-Como resulta do ponto 6. da matéria de facto provado não foi submetido a deliberação dos condóminos um plano de pagamentos que obrigava o autor a desembolsar em três meses sucessivos, sem apelo nem agravo, a título de quotas extraordinárias, a quantia elevada de € 4.562,00, e também não foi sujeita a votação (neste caso, tratava-se de condição favorável ao autor) a condição de ser determinada a “avaliação durante o mês de Setembro da liquidez da conta corrente do condomínio e do pagamento por parte de alguns condóminos das quotas em atraso.
Caso se verifique haver condições financeiras, poderá a 3ª prestação ser de valor inferior ao agora aprovado”.
10.ª-Como resulta do teor da respetiva acta: após ter sido “apresentado para votação o valor das quotas extraordinária necessários à realização do ponto 2”, tal ponto da ordem de trabalhos não foi submetido a qualquer votação no decurso da assembleia de condomínio ocorrida no dia 07 de julho de 2018 e quanto ao ponto 3. da ordem de trabalhos denominado “apresentação para votação do valor das quotas extraordinárias” apenas foi efetivamente “apresentado a todos os condóminos o valor e a calendarização” “proposta” “para pagamento da quota”, como narra a respetiva acta, sem que tal ponto da ordem de trabalhos tivesse sido submetido a votação por parte dos condóminos na referida assembleia.
11.ª-Se o ponto 3. da ordem de trabalhos tivesse sido submetido a votação, o autor não deixaria de votar contra o “valor das quotas extraordinária necessários à realização do ponto 2” pois previa-se o pagamento pelo autor da quantia exorbitante de € 4.562,00, muito superior à dos demais condóminos, em três simples prestações mensais e sucessivas, cuja primeira prestação deveria ser paga até ao final do mês no qual foi realizada a assembleia e ainda antes de facultada a acta e decorridos os prazos legais para requerer a suspensão ou a impugnação das deliberações tomadas em assembleia.
12.ª-Se o ponto 3. da ordem de trabalhos tivesse sido submetido a votação e o autor tivesse ficado vencido, este último não deixaria impugnar tal deliberação, como fez no passado e o faz agora, porque, além de outras ilegalidades aqui alegadas, previa-se o pagamento pelo autor da quantia exorbitante de € 4.562,00, muito superior à dos demais condóminos, em três simples prestações mensais e sucessivas, cuja primeira deveria ser realizada até ao final do mês no qual foi realizada a assembleia e ainda antes de facultada a acta e decorridos os prazos legais para requerer a suspensão ou a impugnação das deliberações tomadas em assembleia.
13.ª-Assim, em 03 de Novembro de 2018 não existia qualquer montante em dívida a título de quota extraordinária aprovada em assembleia de 07 de julho 2018 porque na assembleia em causa não se deliberou aprovar o pagamento de qualquer quota extraordinária, tendo tal pagamento só acorrido, sob ameaça de cobrança coerciva e sob reserva de vir a ser solicitado a sua restituição, pelos motivos que constam exarados na declaração de voto de 03 de Novembro de 2018.
14.ª-A sentença de 08 de Dezembro de 2021 ao recusar reconhecer que o ponto 3. da ordem de trabalhos não foi submetido a qualquer votação no decurso da assembleia de condomínio ocorrida no dia 07 de Julho de 2018 e que, consequentemente, o autor não tinha que pagar a quantia de € 4.562,00 a título de comparticipação extraordinária pela execução das obras, apesar de não constar provado nos autos que o plano de pagamento de quotas extraordinárias contempladas neste ponto 3. tenham sido objeto de qualquer deliberação dos condóminos, enferma de manifesto erro sobre os pressupostos de facto e de erro grosseiro de julgamento na seleção da matéria relevante para a decisão da causa e na apreciação e interpretação dos documentos juntos aos autos, tendo o tribunal a quo violado os artigos 5.º, 410.º, 411.º e os n.ºs 4 e 5 do artigo 607.º
do CPC.
15.ª-Conforme invocado na petição inicial, para que o regulamento do condomínio tenha ou produza efeitos em relação a terceiros adquirentes das frações (eficácia “erga omnes” ou eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas), necessário se torna que o regulamento esteja contido no título constitutivo da propriedade horizontal ou, pelo menos, que esteja averbado a sua existência no registo predial (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial).
16.ª-Defendeu-se na petição inicial que, além de ser discutível que o referido regulamento tenha sido efetivamente aprovado de acordo as normas legais imperativas aplicáveis, considerando que, em qualquer caso, (i)- a existência do referido regulamento não consta registado na Conservatória do Registo Predial competente; (ii)- o autor não era então, à data da alegada aprovação, o proprietário de qualquer fração no prédio; e (iii)- o autor não esteve presente e nem aprovou, por qualquer modo ou forma, tal regulamento de condomínio, tal regulamento não é eficaz (não produz efeitos) em relação ao autor, o qual não está vinculado a respeitar as suas regras e obrigações, nomeadamente, aquelas que impõe o pagamento da referida “penalidade - 25%”.
17.ª-Além disso, defendeu-se que a referida penalidade é nula por violar o n.º 3 do artigo 811.º do Código Civil ou, na pior das hipóteses, o seu valor teria de ser reduzido equitativamente nos termos do art. 812.º do Código Civil, sendo ainda a sua aplicação no caso concreto discriminatória e violadora do princípio da igualdade e do disposto nos artigos 13.º e 18.º da Constituição.
18.ª-Alegou-se ainda que a deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de novembro de 2018 na parte em que aplicou ao autor a “penalidade - 25%” violou o disposto no artigo 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial, o artigo 811.º, n.º 3 do Código Civil e o disposto nos artigos 13.º e 18.º da Constituição.
19.ª-A título subsidiário à argumentação da invalidade da penalização aplicada invocou-se que “caso se considere que as deliberações de condomínio têm efeitos erga omnes independente da maioria da sua aprovação ou de serem (ou não) registadas, o que se admite subsidiariamente e sem conceder, então há que concluir que o valor das “mensalidades” identificadas na deliberação de 03 de Novembro de 2018 não respeitam o que foi deliberado pela assembleia de condóminos em 09/02/2008 onde, quanto “ao quarto e último ponto da ordem de trabalhos” foi “deliberado pela unanimidade dos condóminos presentes que enquanto não se proceder à alteração da escritura da propriedade horizontal e uma vez que as permilagens não se encontram corretamente atribuídas no respetivo título, as frações que detêm uso exclusivo de terraços e que são as fracções “R”, “A” e “J, pagarão em acréscimo à sua mensalidade, mais 20%” (confrontar a acta n.º 3, folha 13 e 14, doc. n.º 7) e, nessa conformidade, invocou-se que deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de Novembro de 2018 na parte em que declarou o autor devedor de valores a título de mensalidades de condomínio desconformes com o que foi deliberado pela assembleia de condóminos em 09/02/2008 violou o decidido em tal deliberação.
20.ª-O tribunal a quo, ao que tudo indica, pelo menos implicitamente, terá aceitado a argumentação vertida nas conclusões anteriores, mas apenas declarou que a deliberação de 09 de Fevereiro de 2008 não observada contraria o disposto no art. 1424º, nº1 CC, já referido, mas de forma contraditória, recusou-se dar razão ao autor considerando improcedente o pedido de declaração de nulidade ou de anulação da deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de Novembro de 2018.
21.ª-Porém, o tribunal a quo, nem sequer se pronunciou sobre a causa de invalidade da penalidade no valor de 25% que foi aplicada por deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de novembro de 2018 por violação do disposto no artigo 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial, o artigo 811.º, n.º 3 do Código Civil e o disposto nos artigos 13.º e 18.º da Constituição, pelo que, enferma nesta parte de omissão de pronúncia, contém fundamentos em oposição com a decisão ou é ininteligível nos termos das als. c) e d) do n.º 1 do CPC.
22.ª-Como ficou provado (ponto 4. da matéria de facto considerada provada), o autor compareceu sob reserva e para se opor à sua realização, exarando declaração de voto no qual referiu, nomeadamente, “a deliberação tomada em 03/11/2018 quanto ao ponto 2. da ordem de trabalhos é ainda ilegal porque não foi enviada qualquer convocação por carta registada com 10 dias de antecedência em relação à data de realização da assembleia de condóminos nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 1432.º do Código Civil”.
23.ª-Ainda que se defenda, como invocou o tribunal a quo, o que não sucede, a aplicação analógica do n.º 4 do artigo 174.º do Código Civil, “a comparência de todos os associados sanciona quaisquer irregularidades da convocação, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia”.
24.ª-Acresce que, nem o artigo 174.º, nem o artigo 287.º do Código Civil são aplicáveis ao caso sub judice, por tal matéria estar regulada por norma especial prevista no n.º 1 do artigo 1433.º do Código Civil no qual se dispõe que “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
25.ª-O tribunal a quo ao não ter declarado nula ou anulada a deliberação tomada com data de 03 de Novembro de 2018 quanto aos pontos 2., 2.1., 2.2. e 2.3 da ordem de trabalhos por alegada ilegitimidade do autor violou grosseiramente o n.º 1 do artigo 1433.º do Código Civil, os n.ºs 1 e 2 do artigo 1432.º do Código Civil e os artigos 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial, o artigo 811.º, n.º 3 do Código Civil e o disposto nos artigos 13.º e 18.º da Constituição, bem como, o disposto nos artigos 174.º, n.º 4, e o artigo 287.º, n.º 1, do Código Civil.
Nestes termos e nos demais de direito aplicáveis deverão o despacho que fixou o valor da ação e a sentença, ambos com data de 08 de Dezembro de 2021, ser reformados por lapso manifesto nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 616.º do Código de Processo Civil, ou caso o Tribunal a quo assim não o entenda, deve o presente recurso ser admitido, sendo-lhe dado provimento pelo tribunal ad quem e, em consequência, sendo declaradas nulas, revogadas ou anuladas as decisões recorridas na parte impugnada, julgando procedente a ação como é de elementar justiça.
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Não há contra-alegação.
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A 1ª instância proferiu o seguinte despacho:
«Tendo o Autor invocado a nulidade da sentença por omissão de pronuncia, cabe ao Tribunal sobre a mesma pronunciar-se dizendo ter considerado prejudicada a questão em virtude do pagamento pelo Autor das contribuições devidas ao condomínio, em data anterior à da Assembleia em que foram tomadas as deliberações impugnadas, pelo que não padecerá a sentença de qualquer nulidade.
Porém, V. Exas, Venerandos Desembargadores, farão melhor justiça».
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II–Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do apelante, sem prejuízo de questões de conhecimento oficioso, pelo que as questões a decidir são:
- se há erro na fixação do valor da causa
- se a sentença recorrida é nula
- se há erro na decisão sobre a matéria de facto
- se deve ser declarada nula ou ser anulada a deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de novembro de 2018 na parte que diz respeito aos pontos 2., 2.1., 2.2. e 2.3 da ordem de trabalhos na parte aplicável ao autor
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III–Fundamentação

A)–Na sentença recorrida vem dado como provado:
1.–A assembleia de condomínio ocorrida no dia 03 de Novembro de 2018 foi convocada por mensagem de correio eletrónico enviado em 23 de Outubro de 2018.
2.–A ordem de trabalhos expressa na mensagem de correio eletrónico datada de 23 de Outubro de 2018 referia quanto aos respetivos pontos 2., 2.1., 2.2. e 2.3 a seguinte “ordem de trabalhos prevista:
“2.–Pagamento das quotas extraordinárias aprovadas em assembleia de 07/07/2018. 2.1.- Valores pagos. 2.2.- Valores em dívida. 2.3.- Votação de procedimentos a adotar para recuperação dos valores em dívida das quotas ordinárias e extraordinárias”.
3.–Na sequência da realização da referida Assembleia foi elaborado o documento intitulado Acta número vinte e quatro, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo sido consignado, além do mais, o seguinte: “Aos três dias do mês de Novembro de 2019, pelas onze horas (em segunda convocatória) teve lugar a Assembleia Extraordinária do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua do E..... ....., Remate Nascente, lote nº ....., sito em A____, freguesia de S_____, S_____, concelho de S______, (…) para deliberar sobre os assuntos constantes da seguinte ordem de trabalhos: (…)2. Pagamento das quotas extraordinárias aprovadas em assembleia de 07/07/2018. 2.1.-Valores pagos. 2.2.- Valores em dívida.
2.3.-Votação de procedimentos a adotar para recuperação dos valores em dívida das quotas ordinárias e extraordinárias. (…) Até às 18.00 horas do dia 2/11/2019, véspera do dia desta Assembleia dos 35.171,00 euros, valor total da obra, já foi liquidado, por parte dos condóminos, o valor de 21.777,99 euros, faltando liquidar o valor de 13.157,69 euros. Relativamente ao ponto 2 na sua alínea 2.3 da ordem de trabalhos a Assembleia deliberou por unanimidade o seguinte: (…) e) que o condómino do 1º e 2º Esq., o Sr H… proprietário da fracção C representando 129,70 de permilagem do capital total do edifício, deve as quotas do ano 2018 de Maio a Outubro, no montante de 583,47 euros, a penalização de 25% prevista no regulamento no valor de 48,62 euros, referente às quotas vencidas de Maio e Junho de 2018 e ainda as quotas extraordinárias para pagar obras no condomínio de pintura e impermeabilização no valor de 4.561,50 euros. Assim, o valor total em dívida ao condomínio totaliza 5.193,59 euros.(…) Mais foi deliberado por maioria que considerando o valor em dívida da fracção A, C, H, D, O e fracção R, a administradora é desde já mandatada para proceder à cobrança dos valores em dívida por via judicial, devendo instaurar para o efeito a competente acção judicial a cada um dos condóminos em falta. Deverá ainda ser aplicada a penalização de 25% sobre os valores em dívida, como estabelecido no regulamento do condomínio no seu art. 10º, ponto 5º. Nesta deliberação o condómino da fracção C, Sr H.. votou contra com o fundamento que o valor da sua dívida não se encontrava correcto uma vez que havia feito uma transferência para a conta do condomínio e notificado a Administradora via e-mail tendo o comprovativo de leitura pela mesma do seu e-mail. A Administradora informou os condóminos que todos e quaisquer movimentos na conta bancária do condomínio a partir das 18.00 horas não foram verificados uma vez que o expediente laboral do gabinete encerra àquela hora. Mesmo tendo visto e e- mail pelo telemóvel a Administradora já se encontrava fora do seu local de trabalho. Os trabalhos para apresentar na Assembleia estavam encerrados e não havia como corrigir quaisquer extractos de conta corrente. Resultado da votação deste ponto da ordem de trabalhos: Votos a favor de se proceder à cobrança dos valores em falta por via judicial: 516,55. Votos contra: 129,70.”
4.–O autor esteve presente na Assembleia de Condóminos ocorrida no dia 3 de Novembro de 2018 e emitiu uma declaração de voto com o seguinte teor: «Declaração de Voto do Condómino H, na qualidade de proprietário da fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote nº....., A____, quanto à votação efetuada na assembleia de condóminos realizada em 03 de novembro de 2018.
Declaro que votei contra a quantificação dos valores pagos, dos valores em dívida e quanto ao procedimento a adotar para recuperação dos valores em dívida das quotas ordinárias e extraordinárias que foram objeto de deliberação proferida ao abrigo do ponto 2. da ordem de trabalhos prevista, nos termos e com os seguintes fundamentos:
1.1.-O valor das quotas ordinárias fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote Nº....., A_____, não está correto uma vez que se encontram pagos as quotas ordinárias da referida fração, alegadamente em dívida, nos termos do comprovativo da transferência enviada à Senhora C por SMS e por email remetido pelo Novo Banco e por e-mail remetido pelo proprietário da fração “C” em 02 de novembro de 2018, pela 21:05, com recibo de leitura emitido pela 2...........@gmail.com em 02 de novembro de 2018, pela 21:35;
2.1.-Não existe qualquer montante em dívida a título de quota extraordinária aprovada em assembleia de 07/07/2018 porque na assembleia em causa apenas foram submetidos a votação o ponto 2. Da ordem de trabalhos denominado “apresentação para análise e votação dos orçamentos para a impermeabilização e repintura do edifício”, num primeiro momento, quanto não inclusão na votação do orçamento apresentado pelo proprietário da fração “C” e, num segundo momento, quanto à aprovação do orçamento da empresa “REMOD”;
2.2.-Quanto ao ponto 3. da ordem de trabalhos denominado “apresentação para votação do valor das quotas extraordinárias” apenas foi efetivamente “apresentado a todos os condóminos o valor e a calendarização para pagamento da quota”, como narra a respetiva ata, sem que tal ponto da ordem de trabalhos tivesse sido submetido a qualquer tipo de votação por parte dos condóminos na referida assembleia.
2.3.-Aliás, se o ponto 3. da ordem de trabalhos denominado “apresentação para votação do valor das quotas extraordinárias” tivesse sido submetido a votação, o proprietário da fração “C” teria inequivocamente votado contra atento à desproporcionalidade do que era pretendido, o pagamento pelo condómino titular da fração “C” da quantia de € 4.562,00 em três prestações mensais e sucessivas, além de tais mensalidades terem sido contabilizadas de acordo com permilagens que não se encontram corretamente atribuídas no respetivo título (conforme reconhecido na ata n.º 3, folha 13 e 14);
2.4.-Após analisar a informação facultada no passado dia 20/07/2018 e a obtida através dos serviços de finanças competentes, concluo ter pagado quantias em excesso desde que adquiri a propriedade da fração autónoma em causa (isto é, paguei quantias a título de quotas de condomínio muito além daquelas que seriam legalmente devidas de acordo com a legislação e os critérios legais aplicáveis);
2.5.-Esclareço, em todo o caso, que se vier a efetuar o pagamento das quotas extraordinárias para não colocar a Condomínio numa situação de incumprimento em relação ao pagamento das obras em curso, o mesmo será sempre efetuado sob reserva de vir a ser solicitado a restituição judicial (total ou parcial) do montante que vier a ser pago;
3.1.-Quanto à “penalização - 25%” prevista no Regulamento do Condomínio, alegadamente, aprovado, cumpre esclarecer que, de acordo com a documentação ao qual me foi autorizado a consulta no passado dia 20/07/2018, o referido regulamento terá sido, alegadamente, aprovado, por maioria, em assembleia de condóminos com data muito anterior aquela em que me tornei proprietário da fração autónoma em causa e a sua existência não foi até à presente data objeto de registo na competente Conservatória do Registo Predial;
3.2.-Assim, salvo melhor opinião, para que o regulamento do condomínio tenha ou produza efeitos em relação a terceiros adquirentes das frações (eficácia “erga omnes” ou eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas), necessário se torna que o regulamento esteja contido no título constitutivo da propriedade horizontal ou, pelo menos, que esteja averbado a sua existência no registo predial (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial);
3.3.-Portanto, além de ser discutível que o referido regulamento tenha sido efetivamente aprovado de acordo as normas legais imperativas aplicáveis, esclareço que - considerando que, em qualquer caso, (i)- a existência do referido regulamento não consta registado na Conservatória do Registo Predial competente; (ii)- não era então, à data da alegada aprovação, o proprietário de qualquer fração no prédio; e (iii)- não estive presente e nem aprovei, por qualquer modo ou forma, tal regulamento de condomínio - declaro que tal regulamento não é eficaz (não produz efeitos) em relação a mim e que não estou vinculado a respeitar as suas regras e obrigações, nomeadamente, aquelas que impõe o pagamento da referida “penalidade - 25%”;
3.4.-Em face do exposto, informo que não sou devedor da referida “penalidade” e que contestarei o seu pagamento judicialmente, se tal penalidade vier a ser peticionada judicialmente;
3.5.-Por outro lado, caso a Administração do Condomínio considere que as deliberações de condomínio têm efeitos erga omnes independente da maioria da sua aprovação ou de serem (ou não) registadas, o que se admite subsidiariamente e sem conceder, então há que concluir que as “mensalidades” “ “apresentadas” no âmbito do ponto 3. da ordem de trabalhos de assembleia de 07/07/2018 para pagamento das quotas extraordinária porque as “mensalidades” propostas não respeitam o que foi deliberado pela assembleia de condóminos em 09/02/2008 onde, quanto “ao quarto e último ponto da ordem de trabalhos” foi “deliberado pela unanimidade dos condóminos presentes que enquanto não se proceder à alteração da escritura da propriedade horizontal e uma vez que as permilagens não se encontram corretamente atribuídas no respetivo título, as frações que detêm uso exclusivo de terraços e que são as fracções “R”, “A” e “J, pagarão em acréscimo à sua mensalidade, mais 20 %” (confrontar a ata n.º 3, folha 13 e 14)
4.-A deliberação tomada em 03/11/2018 quanto ao ponto 2. da ordem de trabalhos é ainda ilegal porque não foi enviada qualquer convocação por carta registada com 10 dias de antecedência em relação à data de realização da assembleia de condóminos nos termos dos n.ºs 1 e 2 do artigo 1432.º do Código Civil.”
5.–Na sequência da realização da Assembleia de condomínio de 07 de Julho de 2018 foi elaborado o documento intitulado Ata número vinte e três, que se encontra junto aos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo sido consignado, além do mais, o seguinte: “Aos sete dias do mês de Julho de 2018, pelas onze horas (em segunda convocatória) teve lugar a Assembleia Extraordinária do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua do E..... ....., Remate Nascente, lote nº....., sito em A_____, freguesia de S_____, S_____, concelho de S_____, (…) para deliberar sobre os assuntos constantes da seguinte ordem de trabalhos: (…) 2. Apresentação para análise e votação dos orçamentos para impermeabilização e repintura do edifício. (…) A Administradora colocou assim à votação o orçamento com a seguinte redacção o ponto - 3. Poliacqua 36.208,80 euros com dedução de 5% para garantia dos trabalhos pelo prazo de cinco anos. Resultado da votação: Votos a favor da inclusão: 129,70. Votos contra a inclusão: 555,90. Abstenções: zero. O orçamento da empresa Poliacqua não vai ser incluído na votação. Colocados à votação os orçamentos 1. e 2. ficou aprovado por maioria dos votos o orçamento da empresa Remod – Remates Urbanos, Lda. Resultado da Votação: votos a favor: 555,90. Votos contra:
129,70. Abstenções: zero.”
6.–Quanto ao ponto 3. da ordem de trabalhos denominado “apresentação para votação do valor das quotas extraordinárias” foi exarado na acta o seguinte: “Aprovado que foi o orçamento da empresa Remod Remates Urbanos, Lda foi apresentado a todos os condóminos o valor e a calendarização para o pagamento da quota extraordinária necessária para a realização desta obra. Previsão para o início da obra: Setembro de 2018. Valor a suportar por cada condómino: R/C A: 1.407,00 euros; 1º Dto: 2.599,00 euros; 1º e 2º Esq.: 4.562,00 euros; 2º Dto: 1.646,00 euros; 2º Frente: 1.804,00 euros; 3º Dto: 1.730,00 euros; 3º Esq.: 3.211,00 euros; 4º Dto: 1.732,00 euros; 4º Esq.: 1.773,00 euros; 4º Frente: 2.752,00 euros; 1º Dto: 1.590,00 euros; 1º Esq.: 1.384,00 euros; 2º Dto: 1.590,00 euros; 2º Esq.: 1.384,00 euros; 3º Dto: 1.590,00 euros; 3º Esq.: 1.442,00 euros; 4º piso: 2.975,00 euros. Os valores totais agora aprovados vão ser pagos em três prestações de valor igual a liquidar até ao dia: 1ª prestação: 30/07/2018; 2ª prestação: 31/08/2018; 3ª prestação: 30/09/2018. Relativamente à 3ª prestação ficou decidido haver uma avaliação durante o mês de Setembro da liquidez da conta corrente do condomínio e do pagamento por parte de alguns condóminos das quotas em atraso. Caso se verifique haver condições financeiras, poderá a 3ª prestação ser de valor inferior ao agora aprovado.”
7.–O autor pagou, através de transferência bancária realizada no dia 02/11/2018, pelas 20:17 h, o valor das quotas ordinárias fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote nº....., A____, nos termos do comprovativo da transferência enviada à Senhora C____ por SMS para o número de telemóvel 96....... e por e-mail remetido pelo Novo Banco, bem como, por e-mail remetido pelo proprietário da fração “C” em 02 de novembro de 2018, pela 21:05, com recibo de leitura emitido pela 2...........@gmail.com em 02 de novembro de 2018, pela 21:35.
8.–O autor pagou, através de transferência bancária realizada no dia 13/11/2018, pelas 20:48 h, o valor das quotas extraordinárias no montante de € 4.562,00 com referência à fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote nº....., A____, nos termos do comprovativo da transferência enviada à Senhora CS____ por SMS para o número de telemóvel 96....... e por e-mail remetido pelo Novo Banco, bem como, por e-mail remetido pelo proprietário da fração “C” em 13 de novembro de 2018.
9.–Na sequência da assembleia de condomínio ocorrida no dia 24 de Fevereiro de 2007, foi elaborada a respectiva acta onde consta exarado, além do mais, o seguinte: “No que respeita ao segundo ponto da ordem de trabalhos, depois de lido e analisado o Regulamento para o Condomínio por permilagem, proposto pela MGTM, foi o mesmo aprovado por unanimidade.”
10.–O Regulamento do Condomínio não foi até à presente data objeto de registo na competente Conservatória do Registo Predial (cfr. doc. n.º 6).
11.–O autor foi proprietário da fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote nº....., A____, descrita na Conservatória do Registo Predial sobre o n.º ..... e inscrito na matriz sobre o artigo ......º entre 02 de Dezembro de 2009 e 30 de Novembro de 2018 (cfr. doc. n.º 6).
12.–A “penalização - 25%” prevista no Regulamento do Condomínio não tem sido aplicada pela Administração nos vários casos em que há mora por parte dos condóminos.
13.–Na sequência da assembleia de condomínio ocorrida no dia 09 de Fevereiro de 2008 foi elaborada a respectiva acta onde consta exarado, além do mais, o seguinte: “Foi igualmente deliberado por unanimidade dos condóminos presentes que enquanto não se proceder à alteração da escritura da propriedade horizontal e uma vez que as permilagens não se encontram corretamente atribuídas no respetivo título, as frações que detêm uso exclusivo de terraços e que são as fracções “R”, “A” e “J, pagarão em acréscimo à sua mensalidade, mais 20 %”.
14.–De acordo com o conteúdo do título constitutivo datado de 30 de Julho de 2002, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote N....., A____, descrita na Conservatória do Registo Predial sobre o n.º ..... e inscrito na matriz sobre o artigo ......º, é composto da seguinte forma:FRACÃO "A" - PISO ZERO, destinada a comércio, com a área de sessenta e três vírgula onze metros quadrados, (…..)
prédio;
São partes comuns as constantes do número um do artigo mil quatrocentos e vinte e um do Código Civil, bem como:
- Um terraço com a área de cento e vinte e oito metros quadrados para uso exclusivo da Fração “A”;
- Um terraço com a área de cinquenta metros quadrados para uso exclusive da Fração “J”;
- Um terraço na cobertura com a área de cento e trinta e três vírgula vinte metros quadrados para uso exclusivo da Fração “R”».
15.–De acordo com o conteúdo do título constitutivo do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E...... ....., Remate Nascente, lote nº....., A_____, descrita na Conservatória do Registo Predial sobre o n.º ..... e inscrito na matriz sobre o artigo ......º, actualizado em 2012, a descrição da fração “J” do prédio foi alterada da seguinte forma: «FRAÇÃO “J” – PISO MENOS QUATRO FRENTE, destinada a habitação, com a área de cento e vinte e três, virgula, vinte e três metros quadrados» mantendo-se inalterado tudo o demais que consta do título constitutivo original.
16.–O autor pagou, enquanto proprietário da fração “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua E..... ....., Remate Nascente, lote N....., A____, descrita na Conservatória do Registo Predial sobre o n.º ..... e inscrito na matriz sobre o artigo ......º entre 02 de Dezembro de 2009 e 30 de Novembro de 2018, uma quantia não inferior a € 17.098,67 (incluindo aqui a quantia a título de quotas extraordinárias no montante de € 4.562,00) a título de quotas de condomínio tendo por base uma permilagem de cento e vinte e nove vírgula sete por mil do valor total do prédio.
17.–A convocatória para a Assembleia de condóminos de 03/11/2018 foi enviada para todos os condóminos, incluindo o autor, por correio eletrónico no dia 23/10/2018.
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B)–Do valor da causa

Na petição inicial foi atribuído à causa o valor de 5.051,59 €, que não foi impugnando pelos réus.
Mas na sentença recorrida foi fixado o valor da causa em 35.051,10 € com esta fundamentação:
«Nesta acção vem o Autor apresentar, em cumulação, vários pedidos.
Os primeiros destinam-se a fazer declarar a inexistência de deliberação relativamente ao ponto 3 da ordem de trabalhos da Assembleia de 07/07/2018 e a nulidade ou anulabilidade da deliberação quanto ao ponto 2 da Assembleia de 03/11/2018.
Os segundos são pedidos de restituição de quantias alegadamente pagas a mais pelo Autor ao condomínio.
Aos primeiros pedidos aplica-se o critério previsto no art. 303º, nº1, segunda parte CPC.
Aos segundos, o critério geral previsto no art. 297º, nº1 CPC.
Tratando-se de pedidos cumulados, o valor da acção há-de corresponder à soma de todos eles – art. 297º, nº2 primeira parte CPC.
Assim, à presente acção deverá corresponder o valor de 35.051,10 euros.».

O art. 303º nº 1 do CPC (Código de Processo Civil) estabelece:
«As ações sobre o estado das pessoas ou interesses imateriais consideram-se sempre de valor equivalente à alçada da Relação e mais € 0,01.».
Ora, nesta acção não estão em causa interesses imateriais, ou seja, insusceptíveis de expressão pecuniária. Na verdade, pretende o autor a declaração de nulidade ou anulação de deliberações da assembleia de condóminos que o consideraram devedor de determinadas quantias e a consequente restituição dos valores que pagou nos termos dessas deliberações.
Portanto, o valor indicado na petição inicial, por ser o correspondente ao dano resultante de deliberações alegadamente inválidas, está correcto.
Procede, assim, o recurso quanto ao valor da causa, fixando-se este em 5.051,09 €.
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C)–Da alegada nulidade da sentença

Na conclusão 21ª diz o apelante:
«Porém, o tribunal a quo, nem sequer se pronunciou sobre a causa de invalidade da penalidade no valor de 25% que foi aplicada por deliberação da assembleia de condóminos com data de 03 de novembro de 2018 por violação do disposto no artigo 2.º, n.º 1, alínea b), artigo 5.º, n.º 1 e 95.º, n.º 1, al. r) do Código do Registo Predial, o artigo 811.º, n.º 3 do Código Civil e o disposto nos artigos 13.º e 18.º da Constituição, pelo que, enferma nesta parte de omissão de pronúncia, contém fundamentos em oposição com a decisão ou é ininteligível nos termos das als. c) e d) do n.º 1 do CPC.».
É evidente o lapso de escrita do apelante ao arguir nulidade da sentença «nos termos nos termos das als. c) e d) do n.º 1 do CPC.», percebendo-se que se reporta ao art. 615º do CPC, que estatui, na parte que ora interessa:
«1.-É nula a sentença quando:
(…)
c)-Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d)-O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)
(…)».
A 1ª instância indeferiu a arguição de nulidade, mas tem razão o apelante.
Na verdade, não foi apreciada a questão da invalidade da penalização de 25% em caso de mora prevista no Regulamento do Condomínio alegada na petição inicial e que é um dos fundamentos do pedido de declaração de nulidade ou de anulação das deliberações em causa.
Assim, face à omissão de pronúncia, a sentença é nula, pelo que aquela questão terá de ser conhecida questão neste acórdão, como impõe o art. 665º nº 1 do CPC.
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D)–Se há erro na decisão sobre a matéria de facto

Na conclusão 14ª diz o apelante:
«A sentença de 08 de Dezembro de 2021 ao recusar reconhecer que o ponto 3. da ordem de trabalhos não foi submetido a qualquer votação no decurso da assembleia de condomínio ocorrida no dia 07 de Julho de 2018 e que, consequentemente, o autor não tinha que pagar a quantia de € 4.562,00 a título de comparticipação extraordinária pela execução das obras, apesar de não constar provado nos autos que o plano de pagamento de quotas extraordinárias contempladas neste ponto 3. tenham sido objeto de qualquer deliberação dos condóminos, enferma de manifesto erro sobre os pressupostos de facto e de erro grosseiro de julgamento na seleção da matéria relevante para a decisão da causa e na apreciação e interpretação dos documentos juntos aos autos, tendo o tribunal a quo violado os artigos 5.º, 410.º, 411.º e os n.ºs 4 e 5 do artigo 607.º do CPC.».

Essas normas reportam-se ao julgamento da matéria de facto.
Sendo impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente proceder, sob pena de rejeição, como imposto pelo art. 640º do CPC, designadamente, especificando: os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Ora, o apelante não especifica quais os factos constantes dos 17 pontos da matéria de facto – que, note-se, maioritariamente reproduzem o teor de documentos - que considera estarem incorrectamente julgados nem especifica que decisão sobre a matéria de facto deve ser proferida. Por isso, se realmente pretendia impugnar a decisão sobre a matéria de facto, a impugnação teria de ser rejeitada.
Mas entendemos que o apelante não impugna a decisão sobre a matéria de facto e que a sua discordância incide sobre a interpretação dos factos que foram julgados provados e o enquadramento jurídico a que procedeu a 1ª instância.
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E)–Ao abrigo do disposto nos art. 663º nº 2 e 607º nº 4 do CPC julga-se também provado:

18–No dia 03/11/2018, pelas 21:05 o autor enviou à administradora do condomínio o email cuja cópia está anexa à petição inicial como documento 4, onde se lê, além do mais:
«Exma Senhora Administradora
Após análise da listagem dos montantes alegadamente em dívida com referência à fracção designada pela letra “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua do E..... ..... (…) que me foi enviada, cumpre expor e esclarecer o seguinte:
1.- Pagamento das quotas ordinárias:(…)
1.1.-Quanto às quotas ordinárias referentes aos meses de maio/2018, junho/2018, julho/2018, agosto/2018, setembro/2018, outubro/2018 e novembro/2018, junto anexo comprovativo de ter sido efetuada uma transferência para a conta do Condomínio no montante de (…);
1.2.-Esclareço, em todo o caso, que o pagamento é efetuado sob reserva de vir a ser solicitado a restituição judicial (total ou parcial) do montante agora pago porque após analisar a informação facultada no passado dia 20/07/2018 e a obtida através dos serviços de finanças competentes, concluo ter pago quantias em excesso desde que adquiri a propriedade da fração autónoma em causa (isto é, paguei quantias a título de quotas de condomínio muito além daquelas que seriam legalmente devidas de acordo com a legislação e os critérios aplicáveis;
1.3-Em face do exposto, solicita-se a emissão do respetivo recibo de pagamento (…);
2.-Pagamento da penalização:
2.1.-Quanto à “penalização – 25%” prevista no Regulamento do Condomínio, alegadamente, aprovado, cumpre esclarecer que, de acordo com a documentação que me entregou em mão no passado dia 20/07/2018, o referido regulamento terá sido, alegadamente, aprovado por maioria em assembleia de condóminos com data muito anterior àquele em que me tornei proprietário da fração autónoma em causa e a sua existência não foi até á presente data objeto de registo na competente Conservatória do Registo Predial;
2.2.-Assim, salvo melhor opinião, para que o regulamento do condomínio tenha ou produza efeitos em relação a terceiros adquirentes das frações (eficácia “erga omnes” ou eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas), necessário se torna que o regulamento esteja contido no título constitutivo da propriedade horizontal ou, pelo menos, que esteja averbada a sua existência no registo predial (cfr artigo 2º, nº 1, alínea b), artigo 5º, nº 1 e 95º nº 1, al. r) do Código do registo Predial);
2.3.-Assim sendo, além de ser discutível que o referido regulamento tenha sido efetivamente aprovado de acordo com as normas legais imperativas aplicáveis, esclareço que – considerando que, em qualquer caso, (i)- a existência do referido regulamento não consta registado na Conservatória do Registo Predial competente; (ii)- não era então, à data da alegada aprovação, o proprietário de qualquer fração no prédio; e (iii)- não estive presente e nem aprovei, por qualquer modo ou forma, tal regulamento de condomínio – considero que tal regulamento não é eficaz (não produz efeitos) em relação a mim e que não estou vinculado a respeitar as suas regras e obrigações, nomeadamente, aquelas que impõe o pagamento da referida “penalidade – 25%”;
2.4.-Em face do exposto, informo que não sou devedor da referida “penalidade” e que contestarei o seu pagamento judicialmente, se tal penalidade vier a ser peticionada judicialmente.
3.-Pagamento da quota extraordinária:
3.1.-Quanto à quota extraordinária no montante de 4.561,00 €, esclareço que por agora não me considero devedor da referida quantia conforme esclarecerei presencialmente na assembleia de condóminos agendada para o dia 03/11/2018.
4.-Solicitação de realização de testes de estanquicidade na fração da qual sou proprietário:
(…)
5.-Solicitação de informação sobre quem exerce o cargo de administração do Condomínio
(…)
Em face de todo o exposto, mais esclareço, face à constante e reiterada falta de resposta às minhas solicitações, que me reservo a faculdade de não voltar a promover o pagamento de qualquer outra quantia ao condomínio (a título de quota ordinária e extraordinária) enquanto não for dada uma resposta satisfatória em relação ao solicitado nos pontos 1.3., 4.2., 5.4. e 5. acima referidos
Ao dispor para qualquer esclarecimento adicional.
Com os melhores cumprimentos
HC_____».

19–Pela Ap. 54 de 2007/11/06 foi registada, como provisória por natureza e convertida em definitivo pela Ap. 3539 de 2009/12/02, aa aquisição por compra da fracção “C” pelo autor a J… casado com C….
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F)–Os factos e o direito

1.–Nas conclusões 9ª a 14ª afirma o apelante a sua discordância quanto à improcedência deste pedido: «a)-Deve ser reconhecido que o ponto 3. da ordem de trabalhos não foi submetido a qualquer votação no decurso da assembleia de condomínio ocorrida no dia 07 de julho de 2018 e que, consequentemente, o Autor não tinha que pagar a quantia de € 4.562,00 a título de comparticipação extraordinária pela execução das obras, com as devidas consequências legais».
As quotas extraordinárias estão referidas na acta nº 23 da assembleia de condóminos realizada em 07/07/2018 mencionada nos pontos 5 e 6 da matéria de facto.
Diz o apelante que o ponto 2 da ordem de trabalhos indicado na acta não foi submetido a votação.
Na sentença recorrida entendeu-se que não se pode dizer que inexiste deliberação que obrigue o apelante a pagar o valor que cabe à sua fracção, pois o orçamento para a realização da obra foi aprovado e os valores dos encargos decorrentes da obra para cada fracção foram aprovados, resultando de operação aritmética tendo em conta as permilagens constantes do título constitutivo.
Nessa acta estão enunciados os 7 pontos da ordem de trabalhos.
O ponto 1 refere-se à «Análise das obras efetuadas nos terraços».
O ponto 2 refere-se à «Apresentação para análise e votação dos orçamentos para a impermeabilização e repintura do edifício», resultando da acta:
- foi rejeitada a inclusão do orçamento da POLIACQUA enviado pelo apelante, especificando-se que o «Resultado da votação» foi: votos contra a inclusão: 555,90; votos a favor da inclusão; 129,70, abstenções: zero;
- foi aprovado pela maioria dos votos o orçamento da REMOD – Remates Urbanos Lda, especificando-se que o resultado a votação foi: votos a favor: 555,90; votos contra: 129,70; abstenções zero.
O ponto 3 refere-se à «Apresentação para votação do valor das quotas extraordinárias necessárias para a realização do ponto 2».
Neste ponto 3 não constam as especificações «Resultado da votação»,«Votos a favor»,«Votos contra» e «Abstenções»que estão no ponto 2.

Mas consta o seguinte:

«Aprovado que foi o orçamento da empresa Remod Remates Urbanos, Lda, foi apresentado a todos os condóminos o valor e a calendarização para o pagamento da quota extraordinária necessária para a realização desta obra.
Previsão para o início da obra: Setembro de 2018
Valor a suportar por cada condómino:
R/C A: 1.407,00 euros; - 1º Dto: 2.599,00 euros; -1º e 2º Esq.: 4.562,00 euros; - 2º Dto: 1.646,00 euros; - 2º Frente: 1.804,00 euros; - 3º Dto: 1.730,00 euros; - 3º Esq.: 3.211,00 euros; - 4º Dto: 1.732,00 euros; - 4º Esq.: 1.773,00 euros; - 4º Frente: 2.752,00 euros; - 1º Dto: 1.590,00 euros; - 1º Esq.: 1.384,00 euros;- 2º Dto: 1.590,00 euros; - 2º Esq.: 1.384,00 euros; - 3º Dto: 1.590,00 euros; - 3º Esq.: 1.442,00 euros; - 4º piso: 2.975,00 euros.
Os valores totais agora aprovados vão ser pagos em três prestações de valor igual a liquidar até ao dia:
1ª Prestação: 30/07/2018;
2ª Prestação: 31/08/2018;
3ª Prestação: 30/09/2018.
Relativamente à 3ª prestação ficou decidido haver uma avaliação durante o mês de Setembro da liquidez da conta corrente do condomínio e do pagamento por parte de alguns condóminos das quotas em atraso. Caso se verifique haver condições financeiras, poderá a 3ª prestação ser de valor inferior ao agora aprovado.».
No final da acta lê-se: «Não havendo mais assuntos a tratar, foram os trabalhos dados como encerrados pelas catorze horas, lavrando-se a presente ata que, depois de lida e aprovada, vai ser assinada pela administradora, elos de ligação da administração e demais condóminos e, posteriormente, enviada cópia aos condóminos ausentes.».

Por ser previsível que a obra teria início em Setembro, normal seria que nessa assembleia ficassem os condóminos a saber o valor da quota extraordinária de cada um. Por isso, estranho seria que os condóminos saíssem da assembleia sem que ficassem todos cientes dos valores das respectivas quotas. É certo que esses valores resultam de simples operação aritmética tendo em conta as permilagens das fracções. Mas não faz sentido que essa operação aritmética não fosse verificada na assembleia, a fim de evitar erros ou dúvidas.
O apelante não arguiu falsidade da acta, na parte em que estão escritos os valores a suportar pelos vários condóminos e que foram aprovados e que «vão ser pagos em três prestações de valor igual a liquidar até ao dia» nas datas ali indicadas e bem assim que ficou decidido relativamente à 3ª prestação haver uma avaliação durante o mês de Setembro da liquidez da conta corrente do condomínio e do pagamento por parte de alguns condóminos de quotas em atraso.
Ora, aprovar significa achar bem, anuir, concordar, votar favoravelmente, votar a favor. Portanto, da acta só não resulta se a aprovação/ votação favorável/ anuência/concordância/acordo foi unânime ou se algum condómino discordou.
Em suma, perante o que está escrito na acta, não pode ser reconhecido que o ponto 3 da ordem de trabalhos não foi submetido a votação.
Por quanto se disse, a sentença recorrida não violou o disposto nos art. 5º, 410º, 411º e os nºs 4 e 5 do art. 607º do CPC, improcedendo este fundamento do recurso.
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2.–Nas conclusões 22ª a 24ª manifesta o apelante a sua discordância por ter improcedido o pedido de declaração de nulidade ou anulação da deliberação da assembleia de condóminos de 03/11/2018 na parte respeitante aos pontos 2., 2.1, 2.2 e 2.3 da ordem de trabalhos na parte a si aplicável, que fundamentou no facto de não ter sido enviada convocação por carta registada nos termos dos nº 1 e 2 do art. 1432º do CC (Código Civil).
A 1ª instância entendeu que o apelante não tem legitimidade para invocar a irregularidade da convocatória pois esteve presente na assembleia.
Sustenta o apelante que, mesmo aplicando por analogia o nº 4 do art. 174º do CC à assembleia de condóminos, está provado que se opôs à realização da assembleia.
Resulta da matéria de facto que todos os condóminos foram convocados por correio electrónico com 10 dias de antecedência com indicação da ordem de trabalhos e que o apelante esteve presente na assembleia, tendo apresentado uma declaração de voto com 4 pontos, lendo-se no último: «4.- A deliberação tomada em 03/11/2018 quanto ao ponto 2. Da ordem de trabalhos é ainda ilegal porque não foi enviada qualquer convocação por carta registada com 10 dias de antecedência em relação à data de realização da assembleia de condóminos nos termos dos nºs 1 e 2 do artigo 1432º do Código Civil».
À data dos factos o art. 1432º do CC previa que «1.- A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.».

A convocação por correio electrónico só veio a estar prevista pela Lei 8/2022, de 10/01, passando esse artigo a dispor:
«1–A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2–A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
3–Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.
(…)».
O que se pretende com o formalismo da convocação para a assembleia é garantir que todos os condóminos foram avisados para comparecer e que foram informados sobre os assuntos que iriam ser tratados.
Ora, como se vê da sua extensa declaração de voto, o apelante teve até a oportunidade de expor fundamentadamente as razões da sua discordância quanto ao que foi deliberado.
Aliás, na véspera até já tinha enviado para a administradora do condomínio o email acima reproduzido em que não colocou qualquer questão quanto à forma como foi convocado e em que expôs questões quanto à quota extraordinária de 4.561 € que lhe caberia pagar e quanto à aplicação da penalização de 25% sobre valores em dívida, anunciando que «esclarecerei presencialmente na assembleia agendada para dia 03/11/2018».
Note-se ainda, que o apelante já na altura era jurista-advogado, como resulta do seu endereço electrónico constante do email de 02/11/2018.
Portanto, mostra-se correcta a afirmação da 1ª instância de que não dispõe o apelante de legitimidade para invocar a irregularidade quanto ao meio utilizado para a convocação, e que tem respaldo nos princípios consagrados no art. 334º do CC, designadamente o princípio da boa fé, que atravessa todo o nosso ordenamento jurídico inerente a um Estado de Direito.
Improcede, pois, este fundamento do recurso.
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3.–Nas conclusões 15ª, 16ª, 20ª e 21º invocou o apelante a nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto à questão da ineficácia do regulamento do condomínio, cabendo agora conhecer dessa questão, conforme se expôs em C).
Alega o apelante que não votou esse regulamento e nem era proprietário de qualquer fracção no prédio, que não consta no título constitutivo e que nem está averbada a sua existência no registo predial, invocando os art. 2º nº 1 al. b), 5º nº 1 e 95º nº 1 al. r) do Código do Registo Predial, pelo que não lhe pode ser imposta a penalidade de 25% prevista no regulamento.
Resulta dos factos provados que a aquisição da fracção “C” pelo apelante HC_____ foi registada em 06/11/2007 e que o regulamento para o condomínio foi aprovado na assembleia de condóminos de 24/02/2007, altura em que o registo de propriedade sobre essa fracção estava ainda em nome de «JG_____ casado com CC______».

As referidas normas do Código do Registo Predial estatuem:
Art. 2º
«1- Estão sujeitos a registo:
(…)
b)- Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;
(…)».
Art. 5º
«1-Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo.
(…)».
Art. 95º
«1- O extrato da inscrição deve ainda conter as seguintes menções especiais:
(…)
r)- Na de constituição de propriedade horizontal, o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, a existência de regulamento, caso este conste do título constitutivo, e os direitos dos condóminos neste título especialmente regulados e, na de alteração do título constitutivo, a descrição da alteração;
(…)».
E nos art. 1418º e 1429º-A do CC lê-se:
Art. 1418º
«1–No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2–Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a)-Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b)-Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c)-Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3–A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.».
Art. 1419º-A
«1–Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2–Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.».
Portanto, não é obrigatório que o regulamento do condomínio faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal; só se fizer parte do título constitutivo é que tem de constar no registo predial a menção à sua existência.
Assim, no caso concreto essa menção não tinha de constar no registo predial.
No que respeita ao alegado desconhecimento da existência do regulamento, diremos, ainda assim, que resulta da certidão do registo predial que os anteriores proprietários da fracção “C” - ao que parece, com relação de parentesco com o apelante -, tiveram o registo da aquisição por compra a seu favor através da Ap. 22 de 2006/01/30, portanto desde data anterior à assembleia de condóminos de 24/02/2007 em que, de acordo com a acta foi aprovado o regulamento, além de que sendo o apelante jurista, poderia ter indagado, aquando da aquisição da fracção, se existia regulamento.
Pelo exposto, improcede este fundamento do recurso.
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4.–Nas conclusões 17ª, 20ª e 21º invocou o apelante a nulidade da sentença por omissão de pronúncia quanto à questão da nulidade da penalidade de 25% aplicada com base no regulamento do condomínio, por violar o nº 3 do art. 811º do CC e, por na pior das hipóteses dever ser reduzida equitativamente nos termos do art. 812º do CC, e bem assim quanto à questão de ser uma aplicação discriminatória e violadora do princípio da igualdade e do disposto nos art. 13º e 18º da CRP (Constituição da República Portuguesa).
Cabe agora conhecer dessas questões, conforme se expôs em C).
4.1.-Está provado que a penalização de 25% pela mora no pagamento das quotas não tem sido aplicada nos vários casos.
Mas daí não resulta que, entretanto, os condóminos não possam decidir passar a cumprir o regulamento do condomínio, aplicando a penalização.
Além disso, como se vê das actas nº 23 e nº 24 a penalização foi considerada também quanto a outros condóminos nas assembleias de 07/07/2011 e de 03/11/2011.
Portanto, não se mostra que o apelante tenha sido discriminado e que tenha sido violado o disposto nos art. 13º e 18º da CRP, designadamente o principio da igualdade.
4.2.-Os art. 811º e 812º do CC estabelecem, respectivamente:
Art. 811º
«1-O credor não pode exigir cumulativamente, com base no contrato, o cumprimento da obrigação principal e o pagamento da cláusula penal, salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso da prestação; é nula qualquer estipulação em contrário.
2- O estabelecimento da cláusula penal obsta a que o credor exija indemnização pelo dano excedente, salvo se outra for a convenção das partes.
3-O credor não pode em caso algum exigir uma indemnização que exceda o valor do prejuízo resultante do incumprimento da obrigação principal.».
Art. 812º
«1-A cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; é nula qualquer estipulação em contrário.
2.-É admitida a redução nas mesmas circunstâncias, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.».
Ora, a penalização de 25% pela mora é, obviamente, muito inferior ao valor da prestação devida. Portanto, não tem mínimo fundamento a alegada violação dessas normas.
Note-se que nos art. 24º e 25º da petição inicial vem alegado:
«A “penalização – 25%” prevista no Regulamento do Condomínio não corresponde a qualquer prejuízo efetivo sofrido pelo Condomínio em razão da mora do Autor.».
«A “penalização – 25%” prevista no Regulamento do Condomínio é um valor manifestamente desproporcionado em relação aos juros legais normalmente devidos».
Porém, esta argumentação já não foi levada à alegação recursiva, o que se compreende, por não ter apoio nas referidas normas.
Concluindo, inexiste fundamento para julgar inválida a aplicação daquela penalização, improcedendo este fundamento do recurso.
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5.–Na conclusão 20ª manifesta o apelante a sua discordância por não ter sido atendida a sua argumentação invocada a título subsidiário de que o valor das “mensalidades” identificadas na deliberação de 03/11/2011 não respeita a deliberação da assembleia de 09/02/2008 nos termos da qual, enquanto se não proceder à alteração da escritura da propriedade horizontal e uma vez que as permilagens não estão correctamente atribuídas no título, as fracções que detém uso exclusivo de terraços – “R”, “A” e “J” - pagarão em acréscimo à sua mensalidade, mais 20%.

O art. 1424º na redacção dada pela Lei n.º 32/2012 de 14/08, em vigor à data da assembleia de 03/11/2018 estabelecia:
«1.-Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2.-Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3.-As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4.-Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5.-Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.».

Portanto, os condóminos podiam deliberar que o montante dos encargos fosse calculado sem respeitar a proporção do valor de cada fracção face ao título constitutivo.
Sucede que dos factos provados não resulta que as quotas referidas quanto às fracções “R”, “A” e “J” não tenham sido calculadas com o acréscimo de 20%.
Além disso, e fundamental para decidir esta questão, é que não foi na assembleia de 03/11/2018 que foram fixadas as quotas ordinárias e extraordinárias de cada condómino. Nessa assembleia só foi constatada a mora. Portanto, a discordância do apelante teria de ter sido manifestada em acção de anulação das deliberações que as fixaram.
Improcede, pois, este fundamento do recurso.
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IV–Decisão
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação, decidindo-se:
a)-revogar a decisão sobre o valor da causa e fixar o valor de 5.051,09 €;
b)-confirmar no demais a sentença recorrida.
Custas por apelante e apelados na proporção de vencido.

Lisboa, 12 de Maio de 2022

Anabela Calafate
António Manuel Fernandes dos Santos
Ana de Azeredo Coelho