| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO.
No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, A e B, instauraram a presente acção declarativa, com processo especial, contra C pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a ré e se decrete o despejo e a consequente entrega aos autores de um prédio sito na Cova da Piedade, em Almada.
Alegaram, em síntese, que são donos daquele imóvel, o qual, por acordo verbal celebrado em 14-07-1963, foi dado de arrendamento à ré, para restaurante, mas é um terceiro que está a explorar o estabelecimento em causa, sendo que a cessão do local arrendado constitui fundamento para a resolução por parte do senhorio, nos termos do disposto no art. 1083°. n° 2. alínea e), do Código Civil.
Na contestação, a ré invocou a excepção de caducidade do direito dos autores e aceitou os factos alegados, acrescentando, no entanto, que, em 14-11-1996, enviou aos autores uma carta a comunicando-lhes que não podia continuar a explorar o estabelecimento em causa e que iria transferir a sua exploração, não tendo estes respondido, o que a levou a entender que existia aceitação e consentimento na cessão; nos termos da lei, a cessão não tem que ser consentida, devendo apenas ser comunicada.
Na resposta à matéria da excepção os autores reconheceram o envio e recebimento da carta referida pela ré, mas discordaram dos efeitos jurídicos que a ré lhe atribui.
Prosseguindo os autos os seus trâmites, foi proferido despacho saneador-sentença, julgando a acção improcedente e absolvendo a ré do pedido.
Inconformados com a decisão, vieram os AA. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, com as seguintes CONCLUSÕES:
1.ª - A matéria de facto provada (em especial os Pontos 5, 6 e 7) apenas permite concluir que não é a inquilina, ora Apelada, quem ocupa o locado, mas antes uma sociedade D, constituída em 2003, a qual, no restaurante que ali funciona, fornece as refeições, cobra o respectivo preço e emite as facturas aos clientes que as solicitam;
2.ª - A mesma matéria de facto não permite, porém, determinar qual o título a que tal ocupação se processa;
3.ª - Mais concretamente e ao contrário do que entendeu a sentença recorrida, nada permite qualificar a situação existente nos autos como de cessão de exploração de um estabelecimento comercial;
4.ª - A circunstância de, em 1996, ou seja, 7 anos antes da constituição da sociedade D, a ora Apelada ter escrito uma carta à ora Apelante comunicando-lhe a intenção de proceder, por período determinado, a uma cessão de exploração do seu estabelecimento comercial, é obviamente insuficiente para alicerçar a convicção da sentença recorrida de que a ocupação do locado, por parte da D, se filia no conteúdo de tal carta;
5.ª - Acresce que, estando, à época, a cessão de exploração de estabelecimento comercial sujeita a forma escrita (n°. 3 do artigo 111°. do RAU, na redacção de 2000), nunca poderia considerar-se como existente um tal contrato sem a junção aos autos do respectivo documento;
6.ª - A matéria de facto provada apenas permite concluir, com segurança, que, no locado, ocorreu uma situação violadora da obrigação do locatário de "não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato ..." (alínea f) do artigo 1038°. do Código Civil) e, consequentemente, integradora do fundamento para despejo previsto na alínea e) do n.º 2 do artigo 1083°. do mesmo diploma;
7.ª - Admitindo, porém, sem conceder, que a situação em causa nos autos é, conforme entendeu a sentença recorrida, de cessão de exploração de estabelecimento comercial, sempre a mesma seria ineficaz perante o senhorio por lhe não ter sido comunicada; na verdade, e contrariamente ao que entendeu a sentença recorrida,
8.ª - O facto de os Apelantes não terem respondido à carta da Apelada de 14.11.1996 (Ponto 8. da matéria de facto provada) não envolve qualquer renúncia ao direito que legalmente lhes assiste de virem a receber a comunicação da cessão de exploração e, por essa forma, conhecerem a identidade do cessionário; com efeito,
9.ª - Por força do disposto no artigo 218° do Código Civil, o silêncio só vale como declaração negociai quando "esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção", o que não é o caso dos autos; acresce que
10.ª - Na referida carta de 14.11.1996, a Apelada pedia autorização à Apelante para a prática de um acto futuro - uma projectada cessão temporária de exploração de estabelecimento comercial - que a lei lhe permitia fazer sem necessidade de tal autorização;
11.ª - Uma resposta, positiva ou negativa, dos Apelantes à carta da Apelada seria, pois, face ao enquadramento legal aplicável, ou redundante ou ineficaz - em qualquer dos casos, inútil;
12.ª - Não estava, porém, a Apelada dispensada de comunicar tempestivamente aos Apelantes a efectivação da cessão de exploração de estabelecimento comercial, apenas anunciada na sua carta de 14.11.1996, e de lhe dar a conhecer a identidade do cessionário;
13.ª - E mesmo que, por absurdo, se entenda que a Apelada estava dispensada de comunicar aos Apelantes a concretização da cessão de exploração imediatamente resultante da intenção anunciada na sua carta de 1996, já igual raciocínio se não poderá fazer para uma cessão ocorrida, pelo menos, 7 anos depois, ou seja, em 2003 (ano da constituição da sociedade unipessoal D) ou posteriormente;
14°. - Nenhum abuso de direito existe no facto de os Apelantes invocarem a ineficácia de uma eventual cessão de exploração do estabelecimento comercial da Apelada decorrente da ausência da respectiva comunicação.
Termos em que,
Deve a sentença recorrida ser revogada, julgando-se a acção procedente e provada e, em consequência, decretado o despejo imediato da R., ora Apelada, e esta condenada a entregar o locado aos AA, ora Apelantes, livre e devoluto de pessoas e bens.
A R. contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento do mesmo, cumpre decidir.
A questão a resolver é a de saber se existe fundamento para o despejo imediato da Ré, ora Apelada.
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II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:
1. Os autores são donos do prédio urbano sito na Rua …. freguesia da Cova da Piedade, concelho de Almada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n° …., a fls. 172 do Livro B- 14, onde a aquisição a seu favor se encontra registada pela inscrição n° …..
2. A ré é uma sociedade por quotas, que tem por objecto o comércio de vinhos e seus derivados e tem o capital social de € 5.000,00 dividido em duas quotas de €2.500 cada, pertencentes, cada uma delas, a …., os quais são também seus gerentes.
3. Por acordo verbal, celebrado em 14 de Julho de 1963, o anterior dono do prédio, deu de arrendamento à ré o rés-do-chão do prédio descrito no ponto 1, supra, pela renda mensal de 400$00, que actualmente é de €5.
4. O local dado de arrendamento à ré destina-se a restaurante.
5. A entidade que no rés-do-chão em causa e por acordo com a ré explora o restaurante em causa é a sociedade D.
6. A referida sociedade D, constituída em 2003, está matriculada na Conservatória do Registo comercial de Almada sob o n° …. e tem o capital social de € 5 000,00, representado por uma quota de igual valor pertencente a …..
7. É essa sociedade unipessoal que, no restaurante denominado ….., sito no locado, fornece as refeições, cobra o respectivo preço e emite as facturas aos clientes que as solicitam.
8. Em 14-11-1996, a ré enviou aos autores uma carta, que estes receberam, com o seguinte teor relevante:
«Serve a presente carta, para informar V. Exa. que na minha legal qualidade de sócio gerente da firma (...), a qual possui um contrato de arrendamento com V. Exa., que se irá proceder por período determinado a uma cessão de exploração do referido estabelecimento, continuando esta, a exercer a actividade para qual está devidamente licenciado pelo Governo Civil de Setúbal.
Devido a uma situação do foro oncológico (cancro na bexiga), que se encontra em fase de tratamento, estou temporariamente impossibilitado de explorar pessoalmente o referido estabelecimento (...).
Espero de V. Exa. uma resposta por escrito no prazo de oito dias, para a morada supra, entendendo que o seu silêncio prescrito este prazo após a recepção desta carta, seja a aceitação e consentimento para o assunto descrito.».
9. Os autores não responderam à carta referida no ponto antecedente, nem se pronunciaram sobre esse assunto até à interposição da presente acção.
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III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
Nos termos do art. 1038º do CC, são obrigações do locatário, entre outras, as de:
f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.
A cessão da posição contratual, em termos gerais, pode efectuar-se livremente por qualquer dos contraentes, desde que o outro, antes ou depois de celebrado o contrato, consinta na transmissão (art. 424º/1 do CC).
Também o locatário pode ceder a sua posição contratual se o locador lhe conceder autorização (art.s 1059º/2 e 434º/1 do CC). Porém, fora dessa situação, não é permitido ao locatário transmitir livremente a outrem a posição que detém no contrato, tendo de promover uma transmissão lícita, válida e eficaz.
Em concordância com este princípio estabelecia-se no art. 64º/1/f) do RAU que constituía fundamento para resolução do contrato por parte do senhorio o facto de o inquilino “subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do Código civil”.
E estabelece presentemente o art. 1083º/1/e) do CC que o locador pode resolver o contrato, entre outras situações, se se verificar “a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio”.
De qualquer dos normativos decorre a regra de que o senhorio tem direito a resolver o contrato de arrendamento quando o inquilino proporcionar a terceiro o gozo do arrendado, por qualquer forma e medida, desde que a cessão seja: ou ilícita (v.g. para fim diverso do arrendado), ou inválida (v.g. por falta de forma) ou ineficaz (v.g. por não comunicada ao senhorio).
Porém, o art. 1049º do CC salvaguarda, compreensivelmente, as situações de o locador ter “reconhecido o beneficiário da cedência como tal” e, quanto à falta de comunicação pelo locatário, de o aludido beneficiário da cedência lhe ter feito a mesma comunicação.
Estas normas possuem toda a razão de ser.
Com efeito, a primeira obrigação do inquilino no caso de proporcionar a terceiro o gozo do arrendado é de comunicar ao senhorio tal facto, identificando o beneficiário da cedência, pois que para aquele (senhorio) não pode ser indiferente a pessoa que passou a estar na posição do inquilino, quiçá se um novo e duradouro relacionamento contratual se estabeleceu.
A segunda é a de lhe comunicar o instrumento jurídico utilizado (tipo de negócio), porque não pode deixar de ser um direito do locador o de saber em que termos, lícitos ou ilícitos, válidos ou não, se operou a cedência do gozo do locado, já que só desse modo pode ficar habilitado a conhecer da legalidade do contrato e de poder reagir contra uma eventual violação dos direitos que lhe assistam.
Vejamos se no caso dos autos existe fundamento para resolução do contrato por parte do senhorio.
Vem provado que em 14-11-1996 a locatária (ora ré/apelada) enviou aos senhorios (ora autores/apelantes) uma carta, que estes receberam, na parte que interessa, com o seguinte teor relevante:
«Serve a presente carta, para informar V. Exa. que na minha legal qualidade de sócio gerente da firma (...), a qual possui um contrato de arrendamento com V. Exa., que se irá proceder por período determinado a uma cessão de exploração do referido estabelecimento, continuando esta, a exercer a actividade para qual está devidamente licenciado pelo Governo Civil de Setúbal».
Mais vem provado que a entidade que por acordo com a ré explora o restaurante em causa é a sociedade D, constituída em 2003, matriculada na Conservatória do Registo comercial de Almada sob o n° …. e com o capital social de € 5 000,00, representado por uma quota de igual valor pertencente a …., sendo essa sociedade unipessoal que, no restaurante denominado D, sito no locado, fornece as refeições, cobra o respectivo preço e emite as facturas aos clientes que as solicitam.
Como bem salientam os apelantes, a matéria de facto provada não permite determinar a que título a sociedade D ocupa o locado, apenas permite concluir que não é a inquilina, ora apelada, que o faz. Nem permite saber em que data se operou a transmissão do gozo do locado para esta sociedade.
Assim, nada faculta qualificar a situação existente nos autos como de cessão de exploração de um estabelecimento comercial, como se entendeu na sentença recorrida, ou qualquer outra, pois que a circunstância de, em 1996, ou seja, 7 anos antes da constituição da sociedade D, a ora apelada ter escrito uma carta à ora apelante comunicando-lhe a intenção de proceder, por período determinado, a uma cessão de exploração do seu estabelecimento comercial, é claramente insuficiente para alicerçar a convicção da sentença recorrida de que a ocupação do locado, por parte da D, se filia no conteúdo de tal carta.
Porém, não é decisivo para o destino da acção saber em que termos se operou a transmissão do locado, pois que resta em causa a inexistência de uma comunicação, que devia ser efectuada nos termos que acima se deixaram exarados e não o foi e que tem as consequências que já se deixaram antever.
Ou seja, qualquer que tenha sido o negócio jurídico pelo qual a apelada permitiu à sociedade acima identificada entrar no gozo do local arrendado, mesmo que lícito e válido, sempre o mesmo foi ineficaz perante o senhorio por lhe não ter sido comunicado o evento, obviamente com as suas circunstâncias.
Note-se que o facto de os apelantes não terem respondido à carta da apelada de 14.11.1996 não envolve qualquer renúncia ao direito que legalmente lhes assistia de virem a receber a comunicação da cessão de exploração ou de qualquer outra forma de permissão do gozo do locado. Isto porque o que a lei exige é que o locatário comunique ao locador a cedência efectiva que tenha feito do locado em termos de o segundo poder avaliar da sua legalidade e de poder conhecer da identidade do novo usufruidor do arrendado, pelo que será irrelevante para o efeito se o locatário se limitar a comunicar ao locador a intenção de ir proceder, por exemplo, a uma cessão da exploração do estabelecimento. É que em face de tal intenção, diversificadas situações poderão vir a ter lugar sem que, necessariamente, tenha de se concretizar a intenção manifestada, tanto mais se o decurso do tempo entretanto verificado for de tal modo longo que deixe suficiente espaço para todas as vicissitudes contratuais.
Revertendo ao caso dos autos temos que pela referida carta de 14.11.1996, a apelada pedia autorização aos apelantes para a prática de uma planeada cessão temporária de exploração de estabelecimento comercial, sendo que aqueles não responderam à carta referida, nem se pronunciaram sobre esse assunto até à interposição da presente acção.
E não o tendo feito, não se pode do facto retirar quaisquer consequências, por as mesmas não decorrerem da lei, não podendo o seu silêncio valer nomeadamente como autorização para a cessão da exploração, cujos termos e processo o senhorio não podia deixar de ignorar, nem como renúncia à comunicação que na sequência dessa cessão devia ser efectuada.
Por isso, não estava a apelada dispensada de comunicar tempestivamente aos apelantes a efectivação da cessão de exploração de estabelecimento comercial, anunciada na sua carta de 14.11.1996, se foi esse o caso, e de lhes dar a conhecer a identidade do cessionário.
Tal exigência de comunicação era até mais premente caso tenha tido lugar apenas depois da constituição da sociedade unipessoal D, verificada em 2003, como parece ter acontecido, pois que então estavam volvidos pelo menos cerca de 7 anos, o que é tempo excessivo para que se considerasse ainda actual a comunicação da carta de 14.11.1996. Em todo o caso, se reafirma a sua irrelevância em relação aos aspectos supramencionados.
Do que se conclui que a apelada não comunicou aos apelantes a cedência do gozo do arrendado e não estava dispensada de o fazer, por força de qualquer consentimento tácito, que não se considera verificado, pelo que não tendo cumprido aquela obrigação, a cedência aludida foi ineficaz em relação aos apelantes e conferiu-lhes direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento.
Resta referir, na óptica da apreciação feita da conduta dos apelantes, que nenhum abuso de direito se considera verificar pelo facto de os apelantes terem vindo a intentar a presente acção com fundamento na não comunicação da cessão da exploração, no contexto de não terem dado qualquer resposta à carta da apelada de 14-11.1996, e invocando a ineficácia de uma eventual cessão de exploração do estabelecimento comercial da apelada decorrente da ausência da respectiva comunicação. Se esta comunicação, apesar da existência da aludida carta, era obrigação que a apelada tinha de satisfazer, sob pena de ineficácia da cedência do locado, não pode constituir exercício abusivo do direito a instauração da presente acção com os fundamentos invocados pelos apelantes.
Em sumário:
I. A primeira obrigação do inquilino no caso de proporcionar a terceiro o gozo do arrendado é de comunicar ao senhorio tal facto, identificando o beneficiário da cedência, pois que para o senhorio não pode ser indiferente a pessoa que passou a estar na posição do inquilino, quiçá se um novo e duradouro relacionamento contratual se estabeleceu.
II. A segunda é a de lhe comunicar o instrumento jurídico utilizado (tipo de negócio), porque não pode deixar de ser um direito do locador o de saber em que termos, lícitos ou ilícitos, válidos ou não, se operou a cedência do gozo do locado, já que só desse modo pode ficar habilitado a conhecer da legalidade do contrato e de poder reagir contra uma eventual violação dos direitos que lhe assistam.
III. Assim, o senhorio tem direito a resolver o contrato de arrendamento quando o inquilino proporcionar a terceiro o gozo do arrendado, por qualquer forma e medida, desde que a cessão seja: ou ilícita (v.g. para fim diverso do arrendado), ou inválida (v.g. por falta de forma) ou ineficaz (v.g. por não comunicada ao senhorio).
IV. Por isso, qualquer que tenha sido o negócio jurídico pelo qual o inquilino permitiu ao cessionário entrar no gozo do local arrendado, mesmo que lícito e válido, sempre o mesmo será ineficaz perante o senhorio por lhe não ter sido comunicado o evento, pelo que será irrelevante para o efeito se o locatário se limitar a comunicar ao locador a intenção de ir proceder, por exemplo, a uma cessão da exploração do estabelecimento.
V. É que em face de tal intenção, diversificadas situações poderão vir a ter lugar sem que, necessariamente, tenha de se concretizar a intenção manifestada, tanto mais se o decurso do tempo entretanto verificado for de tal modo longo que deixe suficiente espaço para todas as vicissitudes contratuais.
Procedem, por isso, as conclusões do recurso, sendo de revogar a decisão recorrida e de decretar o despejo do locado.
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IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, concede-se provimento à apelação e revoga-se a decisão recorrida, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a ré e decretando-se o despejo e a consequente entrega aos autores, livre de pessoas e de bens, do rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua …. da freguesia da Cova da Piedade, em Almada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º …., a fls. 172 do livro B-14.
Custas nas instâncias pela apelada.
Lisboa, 18 de Junho de 2009.
FERNANDO PEREIRA RODRIGUES
MARIA MANUELA GOMES
OLINDO SANTOS GERALDES |
