| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa:
1. N intentou contra “G, LDA” os presentes autos de acção declarativa com processo comum e forma sumária que foram tramitados, sob o n.º 382/04, pela 1ª secção do 7º Juízo Cível do Tribunal da comarca de Lisboa e nos quais foram proferidas as seguintes decisões:
a) despacho de fls 146 (corrigindo-se um evidente lapso de escrita, a seguir devidamente assinalado):
“A A. veio requerer a fls 99 a notificação da R. para proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da acção e da indemnização devida.
A R. respondeu que, por recusa do recebimento pela A. do montante das rendas no local habitual para o seu pagamento, desde Fevereiro de 2004 que as rendas estão a ser depositadas na CGD.
A A. já inicialmente tinha apresentado pedido de pagamento das rendas vencidas e vincendas, apesar de não ser a falta do respectivo pagamento o fundamento para a acção.
Uma vez que a R. não alegou na contestação a ocorrência de tal pagamento, tais factos não serão considerados na decisão a proferir nestes autos (art.º 489º do Código de Processo Civil.
No entanto, para efeito do incidente previsto no art.º 14º, nºs 3 e 4, do NRAU, consideram-se depositadas as rendas de acordo com os documentos que a R. juntou de fls 106 a 141, e cuja junção foi notificada à A., pelo que estando demonstrado o pagamento das rendas vencidas desde o início desta acção até Fevereiro de 2007 (sendo a data da apresentação do requerimento pela R. de Janeiro de 2007), não deve proceder-se à notificação a que se reporta o n.º 4 do art.º 14º do NRAU.
Pelo exposto, não determino que se proceda à notificação a que se reporta o n.º 4 do art.º 14º do NRAU.
Custas do incidente pela A. – cfr. art.º 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.” (sic);
b) saneador/sentença de fls 147 a 155:
“...Pelo exposto:
- absolvo a R. do pedido de resolução do contrato de arrendamento;
- condeno a R. a pagar à A. as rendas vencidas desde a data da apresentação da petição inicial, a 26.01.2004, e vincendas até ao trânsito em julgado desta sentença, no montante mensal de 132,50 €.
Custas pela A. e pela R. na proporção do respectivo decaimento (art.º 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil)...” (sic – fls 154 e 155).
Inconformada quanto a ambas, a Autora deduziu recursos contra as mesmas, os quais foram recebidos o primeiro como agravo e o segundo como apelação (fls 167), sendo certo que, o que se sublinha, a recorrente referiu expressamente que «no caso de a apelação ser julgada procedente, o provimento já não ter interesse para a agravante (art.º 710º, n.º 3, do CPC» (sic – fls 172).
Nas suas alegações, pede a recorrente o seguinte:
i) quanto ao agravo, que “...deve dar-se provimento ao recurso, revogando-se o despacho de fls 146, e ordenando-se a notificação da R., com as legais consequências...”, formulando para tanto as seis conclusões que se encontram a fls 172, invocando que a decisão “...violou o art.º 14º, n.º 3 do NRAU (anteriormente art.º 58º do RAU)” (sic);
ii) quanto à apelação, que “...a sentença deve ser revogada, declarando-se a resolução do contrato sub judice – por a cessão ser inoponível à senhoria – e decretando-se o despejo da R., como se pediu....”, formulando para tanto as oito conclusões que se encontram a fls 196 a 197, nas quais, em síntese, invoca que:
“…
4) A comunicação ao locador da cessão de exploração pelo locatário, é obrigatória, nos termos do art.º 1038º g) do CC, e tinha de ser feita no prazo de 15 dias a contar da respectiva escritura (…);
7) Não tendo sido feita a comunicação no prazo legal ao senhorio, a cessão é ineficaz em relação a este e constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento;
8) A sentença recorrida violou os artºs 1038º g) do CC e 64º n.º 1 f) do RAU, em vigor à data da cessão do estabelecimento.” (sic).
Devidamente notificada, a Ré apresentou contra-alegações (fls 202 a 209), pugnando pela total improcedência da apelação.
2. Considerando as conclusões das alegações da recorrente (as quais são aquelas que delimitam o objecto do recurso – n.º 3 do art.º 668º do CPC e artºs 671º a 673º, 677º, 678º e 684º, maxime nºs 3 e 4 deste último normativo, e 661º n.º 1, todos do mesmo Código) as questões a decidir nesta instância de recurso são as seguintes:
- Nas circunstâncias do caso, tinha ou não que ser ordenada a notificação da Ré para, em 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da acção, acrescidas da legal indemnização?
- O inquilino está ou não obrigado a notificar ao senhorio a cessão de exploração do locado, no prazo de 15 dias contados a partir da data da celebração desse contrato?
E sendo estas as questões que compete dirimir, tal se fará de imediato, por nada obstar a esse conhecimento e por terem sido cumpridas as formalidades legalmente prescritas (artºs 749º e 700º a 720º do CPC), tendo já sido colhidos os Vistos dos Ex.mos Desembargadores Adjuntos.
3. A decisão de fls 146 (agravada) está totalmente transcrita no ponto 1 do presente acórdão.
Quanto ao saneador/sentença, tendo em conta os exactos termos das alegações de recurso, forçoso se torna concluir que a Autora não pôs em causa a decisão do Tribunal de 1ª instância relativa à indicação da matéria de facto declarada provada e não provada no presente processo, o que, ao abrigo do disposto no n.º 6 do art.º 713º do CPC, dispensa esta Relação de aqui reproduzir essa parte desse despacho recorrido (“III. Factos assentes” – fls 149 a 150), para a qual se remete.
4. Discussão jurídica da causa.
4.1. Nas circunstâncias do caso, tinha ou não que ser ordenada a notificação da Ré para, em 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da acção, acrescidas da legal indemnização?
4.1.1. Antes de apreciar a questão jurídica suscitada pela aqui agravante, importa verificar se esta Relação tem mesmo que conhecer desse recurso ou se pode (deve) abster-se de o fazer.
Como referido a fls 146, na sua petição inicial, não obstante o fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento não ser a falta de pagamento de rendas, a Autora já havia requerido que a Ré fosse condenada a pagar-lhe as rendas vencidas e as vincendas até à entrega do locado (fls 4).
Confrontada com a pretensão da Autora, a Ré, para o que neste momento releva, nada referiu.
Todavia, quando lhe foi notificado o teor do requerimento de fls 99 (que deu origem à decisão agravada), essa demandada e ora agravada retorquiu invocando que «a A. bem sabe que, por recusa do seu recebimento no local habitual para o seu pagamento, as rendas a partir da que se venceu em Fevereiro de 2004 e meses seguintes passaram a ser depositadas na Caixa Geral de Depósitos sob o depósito n.º 0698033383950» (fls 104). E, para além de juntar as guias de depósito (pelo valor mensal de € 112,62 entre Abril de 2004 e Abril de 2005 – inclusive – € 127,00 entre Maio de 2005 e Março de 2006 – idem – e € 130,00 entre Abril de 2006 e Fevereiro de 2007), arrolou prova testemunhal.
A Autora nada respondeu – e no seu requerimento de fls 99, no qual denunciava o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, nenhum meio de prova foi arrolado.
4.1.2. Nesta conformidade, por falta de impugnação especificada, é possível declarar que está provado, por confissão, que a Ré passou a depositar as rendas na CGD porque a Autora se recusou recebê-las nos termos em que antes o fazia.
De igual modo, perante o teor da petição inicial e, novamente, por falta de impugnação especificada (agora por parte da Ré), tem que considerar-se assente por acordo das partes que, pelo menos em 26 de Janeiro de 2004, a renda devida como contrapartida pela ocupação do arrendado era de € 132,50 por mês.
O que significa que, apesar de a mora pertencer inicialmente à Autora (recusa injustificada do recebimento da renda a ser paga em Abril de 2004), a Ré acabou por não cumprir a sua obrigação já que não depositou a renda devida, mas sim um valor inferior.
Em síntese: os depósitos realizados não são liberatórios.
E isso tem que ficar devidamente assinalado.
4.1.3. Não obstante esta evidente constatação, à luz do estatuído no art.º 710º do CPC e também no n.º 1 do art.º 661º e no n.º 2 do art.º 684º, ambos do mesmo Código, porque a Autora em momento algum pediu a condenação da Ré no pagamento das rendas devidas como contrapartida pela ocupação do locado acrescidas da legal indemnização e, o que é mais importante, apenas recorre da decisão do Tribunal de 1ª instância que absolveu a aqui agravada do pedido de resolução do contrato de arrendamento e não também daquela que condenou a Ré a pagar, em singelo, as rendas que se venceram desde 26 de Janeiro de 2004 até ao trânsito em julgado da sentença, não pode, nem deve, esta Relação conhecer de mérito quanto ao agravo interposto.
Efectivamente, mesmo que se concedesse provimento ao agravo e se ordenasse a notificação requerida – e, recorde-se, só isso foi pedido (a notificação) e não que se decretasse o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, porque em 10 de Janeiro de 2007 (fls 99) já não se encontrava em vigor o art.º 58º n.º 2 do RAU, o diploma vigente no dia em que a p.i. deu entrada em Juízo – o que é inquestionável é que, mal ou bem, se formou já caso julgado material quanto à parte condenatória da sentença apelada, o que significa que, com força obrigatória e vinculativa entre as partes (artºs 671º e 673º do CPC), está já definitivamente determinado que a Autora, no que respeita às rendas que se venceram entre 2004/01/26 e 2007/05/07 (a sentença recorrida foi notificada às partes por carta remetida a 23 de Abril desse mesmo ano - art.º 685º do CPC), apenas tem a receber da Ré o valor de € 132,50 por mês e não esse montante, em singelo, acrescido da indemnização legal, como resultaria do cumprimento do disposto no n.º 4 do art.º 14º do NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
A Autora poderia ter recorrido também dessa parte da sentença, que a prejudica, e não o fez.
Ou seja, exerceu livre, esclarecida e voluntariamente um seu direito, que é disponível, e tem que conformar-se com as consequências dos seus actos.
4.1.4. Nestas condições, independentemente de a aqui agravante N ter clarificado que, caso fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento e, subsequentemente, fosse decretado o despejo do locado, deixaria de ter interesse no recurso que aqui se sindica, pelas razões supra expostas, não toma esta Relação conhecimento do agravo interposto a fls 160 contra a decisão de fls 146 do presente processo.
O que, sem necessidade de uma mais profunda argumentação justificativa, aqui se declara e decreta.
4.2. O inquilino está ou não obrigado a notificar ao senhorio a cessão de exploração do locado, no prazo de 15 dias contados a partir da data da celebração desse contrato?
4.2.1. A questão que aqui cumpre dirimir – e que se consubstancia na interpretação do estatuído na alínea g) do art.º 1038º do Código Civil (“São obrigações do locatário: …. comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada” – sendo esses “títulos” os enunciados na alínea f) desse mesmo normativo) – originou Jurisprudência e Doutrina não só diversa mas diametralmente oposta.
O que será, talvez, pouco agradável tendo em conta a previsão do n.º 3 do art.º 8º do Código Civil e a necessidade de garantir à Comunidade a segurança e certeza jurídicas pelas quais esta tanto anseia.
Porém, a verdade é que os princípios interpretativos estabelecidos pelo Legislador nos três números do art.º 9º do aludido Código permitem essas divergências desde que a interpretação proposta tenha na letra da Lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expressa (n.º 2).
Ainda assim, esse não é o único critério a atender, pois o Julgador terá sempre que ter em conta as condições específicas do tempo em que a norma jurídica está a ser aplicada (n.º 1) e que presumir que o Legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (n.º 3, cabendo acrescentar que por soluções acertadas se deve entender aquelas que são eticamente conformes à Hierarquia de Valores que estrutura e dá consistência ao tecido social comunitário, ou, mais simplesmente, as que cabem nos limites da boa fé, dos bons costumes e do fim económico e social do direito – art.º 334º do Código Civil).
Mas, repete-se, essas regras não são entendidas de um modo uniforme e, por isso, são tão diversamente aplicadas - daí a necessidade dos Acórdãos para Uniformização de Jurisprudência (artºs 732ºA e 732ºB do CPC).
4.2.2. Só que, a tudo isto acresce que, como avisava Marco Túlio Cícero no século I AC, o tempora o mores, e, sopesando bem todas as consequências sociais que resultaram da predominância dada, durante décadas, aos interesses dos inquilinos sobre os dos senhorios, a Comunidade começou a inverter esse seu entendimento e essa sua prática – e, em boa verdade, esse predomínio, no caso dos arrendamentos para fins comerciais e industriais, dada a concreta natureza dos interesses em colisão, não é nem ética nem sociologicamente sustentável (v. artºs 334º e 335º do Código Civil, especialmente este último).
O NRAU – que consubstancia o mais recente (actual) pensamento legislativo – e, em particular, a nova redacção dada ao n.º 2 do art.º 1109º do Código Civil, é disso um sinal evidente, um sinal que o Julgador não pode ignorar, nomeadamente porque tem como função social e institucional administrar a Justiça em nome do Povo (n.º 1 do art.º 202º da Constituição da República).
Em termos puros e simples, quando estão em causa arrendamentos para fins comerciais e industriais, passou a considerar-se que não podem suscitar-se dúvidas quanto à existência de um efectivo dever de informação do inquilino ao senhorio quanto às exactas condições em que o espaço locado está a ser usado (isto exactamente porque o cedente não perde a qualidade de arrendatário, ao contrário do que acontece com o trespassante).
4.2.3. Não se ignora, portanto, a opinião jurídica do falecido Conselheiro Aragão Seia – ou a jurisprudência do Tribunal Constitucional igualmente citada na sentença que agora se sindica – mas é igualmente inequívoco que os Acórdãos do STJ mais recentes (inter alia, todos in www.dgsi.pt/jstj., Acórdãos de 2006/10/09 – relator Faria Antunes e de 2007/07/10 – relator Salvador da Costa) propõem já a solução jurídica que veio a ser consagrada nesse novo art.º 1109º do Código Civil, a saber: que nos casos de celebração, pelos arrendatários, de contratos de cessão de exploração, é obrigatória a comunicação de tais acordos aos senhorios, no prazo de 15 dias, sob pena de permitir a estes últimos peticionar em Juízo a resolução dos contratos de arrendamento firmados com tais inquilinos – que como tal permanecem não obstante o novo contrato – e o consequente despejo desses locados.
E o supra transcrito texto do art.º 1038º, que é o aplicável à situação sub judice (art.º 12º do Código Civil), permitia e permite essa interpretação, totalmente conforme às regras enunciadas no art.º 9º daquela Código.
4.2.4. E porque assim é, não pode manter-se a decisão recorrida, antes havendo que julgar procedentes as conclusões das alegações do recurso intentado pela ora apelante, e, por essa razão, com o que se revoga a sentença proferida pelo Tribunal de 1ª instância, declarar resolvido o contrato de arrendamento relativo à loja do prédio urbano sito na Rua … em Lisboa, inscrito na matriz da freguesia de Penha de França, e condenar a Ré a entregar imediatamente essa loja à Autora, livre de pessoas e bens, bem como a pagar a esta demandante a quantia de € 132,50 por cada mês que decorrer até à entrega efectiva do locado.
O que, sem necessidade de uma mais profunda argumentação justificativa, aqui se declara e decreta.
*
5. Pelo exposto e em conclusão, delibera-se:
a) não tomar conhecimento do agravo interposto a fls 160 contra a decisão de fls 146;
b) julgar procedentes as conclusões da apelação apresentada pela Autora e, consequentemente, revogar a decisão recorrida na parte posta em causa através desse recurso e, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento dos autos, condenar a Ré a entregar imediatamente àquela demandante, livre de pessoas e bens, a loja do prédio urbano sito na Rua …, em Lisboa, inscrito na matriz da freguesia de Penha de França, e a pagar à mesma ora apelante a quantia de € 132,50 por cada mês que decorrer até à entrega efectiva do locado.
Custas do agravo pela Autora N, ficando as da apelação a cargo da Ré “G, LDA” (mas sempre apenas quanto à parte que constitui o objecto desse recurso).
Lisboa, 2008/04/22
(Eurico José Marques dos Reis)
(Ana Maria Fernandes Grácio)
(Paulo Jorge Rijo Ferreira) |
