| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentou A., S.A., com sede na Rua … n.º 12, …, procedimento cautelar comum contra C., ; M. , ; Mart. e J., .
Alegou, essencialmente, que :
Entre Requerente e Requeridos foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda do prédio urbano sito na Av. em …, pelo preço de € 600.000,00, livre de ónus ou encargos, tendo a Requerente pago até à data e para o efeito a quantia de € 450.000,00.
Na mesma ocasião foi ainda concedida autorização dos Requeridos para que a Requerente efectuasse obras no imóvel, o que alega ter sucedido, sendo o valor já investido nas mesmas pela Requerente no montante de 125.000,00.
A escritura de compra e venda ainda não se realizou por oposição dos Requeridos M., Mart. e J. .
A primeira Requerida tem outros bens, mas que os mesmos estão todos hipotecados à ordem de outras instituições bancárias, por quantias avultadas e que excedem o seu valor comercial, sendo que aos demais Requeridos não são conhecidos outros bens.
Conclui pedindo que se decrete a presente providência e que em consequência:
- Os Requeridos se abstenham de receber as rendas das lojas do rés-do-chão e dos inquilinos habitacionais dos 1.ºs, 2.º e 3.º andares do prédio, devendo as mesmas passar a ser depositadas, quer pelos inquilinos comerciais e quer pelos habitacionais, na Caixa Geral de Depósitos, à ordem deste tribunal e deste processo, mediante notificação aos mesmos;
- A Requerente seja autorizada a dar de arrendamento os dois novos espaços habitacionais do prédio, e os demais andares devolutos, devendo constar do respectivo contrato que a Requerente é mera possuidora e que os mesmos caducarão se o direito de propriedade não lhes vier a ser transmitido através da acção principal, recebendo as respectivas rendas ou caso assim não se entenda, devendo as mesmas ser depositadas à ordem deste processo.
Foi determinada a audição da parte contrária.
Os Requeridos Mart. , M. e J. vieram impugnar a integralidade do requerimento inicial, alegando para o efeito que, o que a Requerente efectivamente pretende é uma apreensão de bens, sendo a providência adequada para o efeito o arresto, pelo que consequentemente, o presente processo é impróprio e estando por isso ferido de nulidade.
Mais alegam que não podem autorizar o requerido arrendamento das demais fracções, porquanto tal não é possível sem a autorização da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo, sob pena de se vencer todo o empréstimo e de se executar a respectiva hipoteca.
As obras efectuadas no imóvel não foram autorizadas pela Câmara Municipal, não dispondo sequer de licença de utilização.
Ainda não receberam qualquer quantia da Requerente, motivo que os levou a não realizarem a escritura, sendo que a sua irmã e aqui Requerida, C., anteriormente administradora do edifício em causa, extravasou os seus poderes, vivendo, inclusivamente, maritalmente com um dos administradores da Requerente.
Procedeu-se à produção de prova, tendo sido proferida decisão que indeferiu o presente procedimento cautelar comum.
Apresentou a requerente recurso desta decisão, o qual foi admitido como apelação.
Juntas as competentes alegações, a fls. 257 a 272, formulou a apelante as seguintes conclusões:
1.– A Recorrente formulou dois pedidos cautelares, que o Tribunal a quo julgou improcedentes escorando-se em 3 fundamentos:
- a inexistência de periculum in mora;
- o primeiro pedido seria um arresto e, por incompatibilidade de tramitação processual com o segundo, não é viável a aplicação do princípio da adequação;
- a impossibilidade jurídica do segundo pedido cautelar por o tribunal não se poder substituir aos particulares.
2.– Qualquer destes argumentos deve soçobrar.
3.– Quanto ao primeiro, toda a factualidade provada, extensa e elucidativa, deve claramente conduzir à simples e óbvia conclusão de que existe fundado receio de a Recorrente não vir a receber as rendas do prédio promitendo desde Junho de 2009 até ao trânsito da sentença declarativa, atento o facto de os requeridos (que estão a perceber mensalmente essas rendas) terem todos os seus bens hipotecados por valores superiores aos de mercado – confr. os factos, todos provados, dos arts. 25, 35, 36, 37, 41 a 58, todos do requerimento inicial.
4.– Não decretando as providências por alegada inexistência de periculum in mora, o Tribunal a quo não aplicou como devia, violando-a, a norma do nº 1 do art. 381º do C. P. Civil, e, relativamente ao primeiro pedido cautelar, se este vier a ser considerado um arresto, a do nº 1 do art. 406º do mesmo código.
5. – Quanto à segunda causa da improcedência: a decisão recorrida sustenta que o primeiro dos pedidos cautelares é um arresto e recusou-se a decretá-lo por alegada incompatibilidade processual com o segundo pedido cautelar (não audição versus audição da parte requerida).
6.– A este respeito, dir-se-á desde logo que o primeiro pedido cautelar não é um arresto: por considerarem que as rendas do prédio promitendo lhes pertencem desde a data acordada para a escritura definitiva de compra e venda, a Recorrente pediu que os Requeridos se abstenham de as receberem, devendo as mesmas ser depositadas pelos inquilinos à ordem do Tribunal até que este, na acção principal, venha a decidir definitivamente a quem as mesmas pertencem.
7.– Este pedido não é um arresto, porque não se pede a apreensão de bens dos requeridos para satisfação ou garantia de um crédito da Recorrente, antes se considera que as rendas não são dos Requeridos, mas sim desta.
8.– Considerando tratar-se de um arresto, a decisão recorrida aplicou indevidamente a norma do art. 406º do C.P.Civil, violando-a, e não aplicou, como devia, a regra do art. 381º, nº 1, do mesmo compêndio adjectivo, violando-a também.
9.– Mas, mesmo que se considere tratar-se de um arresto, ainda assim a decisão recorrida merece censura por não o ter decretado quando se encontram preenchidos os respectivos requisitos legais.
10. – Alega para tanto o Tribunal a quo que existe incompatibilidade de tramitação processual entre o arresto (que tem por regra a não audição da parte requerida) e o segundo pedido cautelar (cuja regra é a audiência da mesma).
11. – Acontece, porém, que o Tribunal não pode sustentar a sua decisão de não decretar o arresto por neste não se dever ouvir previamente a parte requerida, quando foi ele próprio, ao mandar citar os requeridos, que ordenou a sua audição.
12. – Ou seja, no despacho de notificação, o Tribunal, conhecedor da existência de dois pedidos cautelares, adaptou a sua tramitação mandando ouvir os requeridos – e bem, diga-se, para que estejam assegurados todos os meios de defesa (já que, como é evidente, a sua audição é-lhe mais favorável do que o regime contrário).
13. – No fundo, portanto, deu cumprimento ao nº 3 do art. 31º do C.P.Civil, de harmonia com o preceituado na parte final do nº 3 do art. 392º do mesmo código: aceitou a cumulação e adaptou a tramitação processual.
14. – Por isso, não pode agora o Tribunal recusar-se a decretar o arresto alegando incompatibilidade processual entre os dois pedidos cautelares, quando foi ele próprio que adaptou e unificou a tramitação para os dois pedidos.
15. – Como assim, mesmo na hipótese de se considerar como arresto o primeiro pedido cautelar, esse arresto devia ter sido decretado. Não o fazendo, a decisão recorrida não aplicou, devendo fazê-lo, as normas dos arts. 392º, nº 3, art. 31º, nº 2 e 3, e art. 406º, todas do C.P.Civil, violando-as.
16. – Quanto à improcedência do segundo pedido cautelar: o Tribunal a quo recusou-se a autorizar a Recorrente a dar de arrendamento os espaços locatícios do prédio promitendo que estão na posse desta, alegando que a disponibilidade da contratação de arrendamentos encontra-se na esfera particular, não podendo o Tribunal substituir-se, por isso, aos particulares nessa seara.
17. – Ora, salvo o devido respeito, o argumento é inaceitável e não tem qualquer suporte legal. Bem pelo contrário: dir-se-á muito simplesmente que os tribunais servem precisamente para isso, para se substituírem aos particulares quando estes voluntariamente não querem praticar actos e quando para tanto haja base legal.
18. – No caso sub judice, os requeridos não querem celebrar os arrendamentos; a Recorrente está na posse dos espaços locatícios; pelo contrato-promessa, está passado o prazo para a transmissão da propriedade do prédio a favor da Promitente-Compradora, a Recorrente: a Recorrente, se fosse cumprindo o contrato-promessa, já seria proprietária dos espaços locatícios e teria todo o direito de os dar de arrendamento e perceber as respectivas rendas; não o pode fazer porque os requeridos se recusaram a outorgar a prometida escritura de compra e venda; já pagou € 450.000,00 do preço e gastou € 125.000,00 em obras, pretendendo rentabilizar o capital investido, mas não o podendo fazer por oposição dos requeridos; está, por isso, a sofrer prejuízos pecuniários que representam uma lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito; os requeridos não têm bens onde seja possível mais tarde executar a indemnização devida por esses prejuízos.
19. – Perante esta factualidade (toda provada, como se pode verificar nos factos dados como provados na decisão recorrida ), o segundo pedido cautelar devia ter sido julgado procedente.
20. – Não o decretando, o Tribunal a quo violou o disposto no nº 1 do art. 381º do C.P.Civil.
Responderam os requeridos, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
Em 2 de Maio de 2008, A. , S.A., celebrou com C., M., Mart., e J., um acordo escrito, mediante o qual estes lhe prometeram vender e ela lhes prometeu comprar o seguinte prédio urbano : urbano, sito na Avenida, em …, freguesia de S. Pedro, inscrito…
O preço acordado foi de € 600.000,00 ( seiscentos mil euros ), a pagar da seguinte forma :
€ 150.000,00, como sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato ;
€ 150.000,00 até final de Setembro de 2008 ;
€ 150.000,00 até final de Janeiro de 2009 ;
€ 150.000,00 no acto da escritura, a realizar até final de Maio de 2009.
Ficou também acordado que o imóvel objecto da promessa de compra e venda seria transmitido livre de ónus ou encargos.
Ficou igualmente prevista e autorizada a realização de obras de alterações do prédio por parte da sociedade promitente compradora mediante a aprovação do competente projecto de alterações na Câmara Municipal de …, com todas as despesas desse projecto e das obras a cargo dessa mesma promitente compradora.
Após a aprovação desse projecto, a A. S.A., realizou no prédio profundas alterações através de obras de grande vulto, à vista de toda a gente.
Essas obras consistiram no seguinte :
- construção de dois apartamentos no antigo sótão do prédio, com prévia elevação da estrutura do telhado, nos quais se fez casas-de-banho, cozinha, paredes divisórias, pavimentação, electrificação, canalizações de água e gás, portas, tectos falsos, acabamentos e pinturas ;
- colocação de um elevador no prédio e construção da respectiva caixa, o que obrigou a mudança total da coluna da electricidade do prédio ;
- remodelação do apartamento do 3º andar esquerdo, com a colocação de novos equipamentos de cozinha e de casa de banho, bem como pintura total do apartamento ;
- reparação da coluna de água do prédio e transferência dos contadores para o exterior do prédio, junto à escada de serviço ;
- pintura exterior do prédio na fachada posterior.
Em todas estas obras gastou a A., S.A., uma importância de € 125.000,00.
As obras encontram-se incorporadas no prédio e aumentam o valor deste em € 125.000,00.
Entretanto, A. S.A., entregou a C., que as recebeu as seguinte quantias :
- € 150.000,00 aquando da assinatura do contrato promessa.
- € 150.000,00 em 25 de Agosto de 2008.
- € 150.000,00 em 10 de Fevereiro de 2009.
Entretanto, passou-se a data prevista para a celebração da escritura de compra e venda ( 31 de Maio de 2009 ), sem que os requeridos se revelassem disponíveis para assiná-la.
A A. S.A., insistia com os requeridos para a marcação da escritura, mas em vão.
Chegou a estar marcada essa escritura para o dia 10 de Novembro de 2009, mas não se pode realizar devido à falta de comparência de M. e J..
Por isso, a A. S.A., decidiu interpelar os requeridos para nova data, o que fez através de carta registada com aviso de recepção que aqueles receberam.
Nesta carta, a A. S.A., notificou os requeridos para comparecerem à escritura marcada para 15 de Dezembro de 2009, no Cartório Notarial da Drª …, em …, e nela outorgarem a venda, sob pena de incumprimento.
M. e J. responderam a A. S.A. através das cartas de 3 de Dezembro de 2009.
Ao que A. S.A. lhes respondeu com as cartas juntas como documentos nºs 12 e 13.
No dia 15 de Dezembro de 2009, à hora marcada, estiveram presentes no referido Cartório Notarial, além dos dois administradores representantes de A. S.A., C., M., Mart., bem como uma procuradora de J. , M., a fim de ser celebrada a escritura de compra e venda do prédio urbano sito na Avenida …em …, freguesia de S. Pedro, inscrito…
Porém, a escritura não foi realizada por recusa dos vendedores M. e J. que “ declararam não terem recebido o valor que lhes corresponde “.
As partes contratantes acordaram submeter a promessa de compra e venda ao regime da execução específica.
C., M., Mart. e J. continuam a receber as rendas dos inquilinos do prédio, as quais ascendem a um valor mensal de € 2.515,15.
C. sempre se apresentou perante A. S.A. como representante de todos os promitentes vendedores.
Os quatro requeridos são irmãos.
C. é a irmã mais velha e dois dos outros requeridos encontravam-se a residir fora de Torres Vedras, M. no Funchal e J. em Paço d´Arcos.
C. era administradora do prédio por acordo com seus irmãos e comportava-se publicamente como tal, recebendo as rendas e tratando de todos os assuntos a ele atinentes.
A. S.A. não tinha razão para duvidar da qualidade de representante de seus irmãos por parte da requerida C..
Sempre ela negociou e tratou os assuntos relativos a este contrato promessa nessa qualidade.
Por isso lhe entregou os cheques correspondentes ao pagamento do sinal e dois reforços do mesmo.
Os cheques foram pagos pelo banco, tendo consequentemente saído os respectivos montantes da conta bancária da A. S.A..
A. S.A. instaurou contra os requeridos acção declarativa em que peticiona : a execução específica do contrato promessa de compra e venda ; a condenação dos ali RR. no pagamento do valor das rendas que estão ilicitamente a perceber, no montante mensal de € 2.515,15 desde Junho de 2009, inclusive, até à concretização da execução específica.
No princípio deste ano de 2010, a A. S.A. tentou que os inquilinos do prédio lhe pagassem as rendas, mas logo os requeridos contactaram esses inquilinos, que continuaram, como continuam, a pagar-lhe tais rendas.
Os requeridos não têm valores que permitam a satisfação, por via da execução, dos montantes que a requerente peticiona na acção principal relativamente ao valor das rendas desde Junho de 2009 - caso venham a ser condenados a fazê-lo.
O prédio referido está hipotecado à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de …, a qual exige, para o cancelamento dessa hipoteca, o pagamento da quantia de € 150.000,00, ou seja, o restante preço que falta liquidar para a compra.
Além deste prédio, os requeridos M., Mart. e J. eram proprietários de um prédio misto composto de terra de cultura arvense, casa abarracada para habitação, dependência para arrecadação, pátio e quintal, denominado, concelho de Torres Vedras.
Para pagamento da dívida hipotecária que haviam contraído junto do Banco Popular Português, esses três requeridos já transmitiram para este Banco tal direito de propriedade sob a forma de dação em pagamento.
A requerida C. é proprietária de um prédio urbano composto de casa de habitação no 1º andar e por baixo loja, adega e abegoaria, sito no Largo de …, freguesia de …, em ….
Esse prédio encontra-se hipotecado para garantia de dívida à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de …, com o montante máximo de € 1.267.940,00.
O valor de mercado desse prédio, já muito velho e situado na zona histórica da cidade, não ultrapassa os € 400.000,00.
A requerida C. é também proprietária de uma fracção autónoma designada pela letra “ C “, correspondente ao rés-do-chão direito, para habitação, do Bloco 2 do Edifício …, sito.., concelho de Torres Vedras.
Este apartamento encontra-se hipotecado para garantia de dívida à Caixa Geral de Depósitos, com o montante máximo assegurado de € 126.664,20.
Tal prédio não tem hoje um valor de mercado superior a € 70.000,00.
A requerida C. é também proprietária de uma casa de habitação e quintal, com a área total de 500 m2, no lugar de …, freguesia de …a, concelho de V….
Este prédio encontra-se hipotecado à Caixa Geral de Depósitos para garantia de uma dívida no montante máximo assegurado de € 150.350,00.
Esta casa não tem um valor superior ao da hipoteca.
A requerida C. é ainda proprietária de um prédio rústico composto de pinhal e mato com a área de 8.000 m2, denominado “ Prezas “, sito na..
Este prédio encontra-se hipotecado à Fazenda Nacional para garantia da quantia de € 27.950,53.
Este prédio não tem actualmente um valor de mercado superior ao valor da hipoteca que sobre ele impende.
A posse sobre o prédio objecto da promessa de compra e venda encontra-se dividida: a requerente tem a chave da porta principal do prédio, bem como dos andares não arrendados, concretamente 1º esquerdo, 1º direito e 3º esquerdo, encontrando-se na posse de todas as partes principais do edifício ( fachadas exteriores, patamares, hall central e escadas, onde realizou obras de vulto ) e ainda de dois espaços habitacionais que construiu no antigo sótão.
É a requerente que está a pagar a electricidade geral do edifício, mediante contrato de fornecimento eléctrico com a EDP-
A posse sobre os restantes apartamentos e lojas do rés-do-chão encontra-se ainda com os requeridos, que continuam a receber as respectivas rendas.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar:
Procedimento cautelar não especificado. Considerações gerais. Inviabilidade jurídica do pedido.
Passemos à sua análise :
Estabelece o artº 381º, nº 1, do Cod. Proc. Civil :
“ Sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem causa lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, pode requerer a providência, conservatória ou antecipatória, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado. “.
Acrescenta o nº 1, do artº 387, do mesmo diploma legal:
“ A providência é decretada desde que haja probabilidade séria da existência do direito e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão. “.
Cumpre, desde logo, notar que,
Atenta a sua especial natureza, o procedimento cautelar justificar-se-á apenas em situações pontuais.
Com efeito,
É na acção declarativa principal, rodeada de todas as garantias quanto à produção completa da prova e ao exercício pleno dos direitos de defesa, que devem ser definidos os direitos e deveres que assistem, no plano substantivo, aos litigantes, sem que se justifique, na maior parte dos casos, a apressada antecipação das respectivas consequências práticas.
Deverá, portanto, o recurso à providência cautelar constituir a única alternativa processual que resta ao requerente, em situações limite, no sentido de obstar aos prejuízos que lhe são irreversivelmente provocados.
O que legitima o recurso ao procedimento cautelar - instrumental relativamente à acção declarativa principal, transportando em si uma situação apriorística de desfavor para quem inicia ou se mantém na lide constrangido na sua liberdade de disposição patrimonial ou de actuação pessoal - é a prova de que a pretensão a tutelar não suscita dúvidas, sendo consistente do ponto de vista jurídico, e ainda de que o devedor se colocou numa situação particular de deficit ou esvaziamento patrimonial, cuja consequência - segura e imediata - se traduz na eminência da inutilidade prática do seu direito subjectivo[1].
Tendo presente tais princípio gerais, debrucemo-nos sobre a situação sub judice:
Tudo se passa, essencialmente, em torno da recusa de cumprimento, por parte de alguns dos requeridos, do contrato promessa realizado com a ora requerente, alegadamente pelo facto dos montantes pagos a título de sinal terem sido entregues apenas à requerida C., que viveria maritalmente com o administrador da requerente.
Nesta sequência,
Encontra-se pendente a respectiva acção principal, na qual a promitente compradora pede, a título principal, a execução específica do dito contrato promessa.
De qualquer forma,
A questão jurídica nuclear subjacente ao presente procedimento cautelar tem especificamente a ver com a perda patrimonial que a requerente antevê pelo facto da promessa não haver sido cumprida no prazo estipulado e, nessa medida, não ter passado a assumir, na data prevista, a qualidade jurídica de locadora das fracções que se encontram arrendadas, perdendo ainda, por outro lado, a oportunidade negocial de rentabilizar, de imediato, as que se encontram devolutas, amortizando por essa via o seu avultado investimento.
Concretamente,
O que a requerente pretende assegurar através deste procedimento cautelar é o ressarcimento dos prejuízos que se prendem com a falta de recebimento das rendas dos actuais inquilinos e a impossibilidade de arrendar os dois novos espaços habitacionais que gerou com as obras por si executadas no imóvel (cfr. artº 38º, do requerimento inicial).
Mais acrescenta que: “ Estes prejuízos são avultados se atentarmos no montante do capital investido pela requerente, € 450.000,00, e na natural expectativa de retorno deste investimento, que deveria ter-se começado a verificar-se em Junho de 2009, pois a data limite da escritura era Maio. “.
Relembre-se que as pretensões da requerente consubstanciam-se em que :
“- Os Requeridos se abstenham de receber as rendas das lojas do rés-do-chão e dos inquilinos habitacionais dos 1.ºs, 2.º e 3.º andares do prédio, devendo as mesmas passar a ser depositadas, quer pelos inquilinos comerciais e quer pelos habitacionais, na Caixa Geral de Depósitos, à ordem deste tribunal e deste processo, mediante notificação aos mesmos;
- A Requerente seja autorizada a dar de arrendamento os dois novos espaços habitacionais do prédio, e os demais andares devolutos, devendo constar do respectivo contrato que a Requerente é mera possuidora e que os mesmos caducarão se o direito de propriedade não lhes vier a ser transmitido através da acção principal, recebendo as respectivas rendas ou caso assim não se entenda, devendo as mesmas ser depositadas à ordem deste processo. “.
Encontramo-nos, por conseguinte, no âmbito da tutela dum direito de natureza indemnizatória que tem origem na recusa da outorga do contrato prometido, abrangendo as respectivas consequências danosas.
Vejamos:
O direito ao recebimento das rendas por parte da promitente compradora tornar-se-á efectivo com a eventual transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel em apreço, só então assumindo a qualidade jurídica de locadora, nos termos gerais do artº 1057º, do Código Civil.
Até esse momento, o direito ao recebimento das rendas em causa assiste indiscutivelmente aos actuais locadores - in casu, os ora requeridos -, não se vislumbrando fundamento legal que permita ao tribunal suspendê-lo ou confiscá-lo, ordenando-lhes que não recebam as contrapartidas monetárias que lhes são contratualmente devidas.
De resto,
Consta a este propósito da cláusula 7ª do contrato promessa sub judice: “ Até à realização da escritura os primeiros outorgantes ( os requeridos ) continuarão a receber as rendas das diversas partes do imóvel ( lojas e andares de habitação [2]), sendo que, na eventualidade de novos arrendamentos, estes só poderão ser feitos com autorização por escrito da segunda outorgante ( a requerente ), mantendo-se, no entanto, o recebimento destas novas rendas pelos primeiros outorgantes até à data da realização da escritura. “.[3]
Ainda que se tentasse perspectivar o sentido deste cativar dos montantes relativos às rendas recebidas como garantia patrimonial tendente a salvaguardar os previsíveis prejuízos derivados do incumprimento do contrato promessa, o procedimento apresentado não poderia, mesmo assim, proceder.
Com efeito,
A transcrita clausula 7ª é absolutamente inequívoca no sentido de fixar o momento a partir do qual os promitentes vendedores deixam de ter direito ao recebimento das rendas em causa, reportando-o à data (efectiva e não apenas a prevista) da realização da escritura de transferência da propriedade.
Em sentido oposto,
Poderiam os contraentes ter fixado livremente outras cláusulas contratuais através das quais prevenissem atempadamente o receio de qualquer atraso ou recusa no cumprimento da promessa, neste particular aspecto referente à rentabilização do imóvel.
Não o fizeram.
Logo,
não se compreende que, no âmbito dum direito de natureza indemnizatória ( que irá conflituar com o teor da cláusula 7ª do contrato promessa ), se imponha judicialmente aos requeridos, através dum mero procedimento cautelar - instrumental e dependente da prova, firme e completa, a produzir com a devida ponderação no processo principal - uma obrigação que praticamente esvazia o regime que as partes deixaram vertido no contrato promessa e que suspende drasticamente os efeitos típicos inerentes aos contratos de arrendamentos - que se encontram vigentes e cuja validade ninguém ousou questionar.
Isto é,
Não é juridicamente admissível que, sendo os contratos de arrendamento absolutamente válidos, o senhorio, não obstante continuar adstrito à obrigação de proporcionar - com todos os deveres inerentes[4] - o gozo da coisa locada, deixe subitamente de ter direito a receber dos inquilinos a contrapartida monetária correspondente, que ficaria à guarda dum terceiro completamente alheio à relação locatícia[5].
Outrossim não se existe base legal para o tribunal - intrometendo-se em relações jurídicas estritamente privadas - autorizar a celebração de novos contratos de arrendamento sobre um imóvel em favor de alguém ( a requerente ) que não é - até ao momento - seu proprietário, e que detém sobre o mesmo uma posse precária.
Em suma,
Enquanto se discute judicialmente a questão - controvertida - da transferência de propriedade sobre o imóvel prometido, não tem qualquer cabimento nem faz o menor sentido interferir judicialmente nas relações locatícias constituídas - e perfeitamente autónomas relativamente ao contrato promessa -, privando os actuais senhorios de receberem a prestação contratual típica que lhes está reservada até à data da realização da escritura.
Muito menos se justifica ainda o pretendido patrocínio judicial para a nova constituição de relações de arrendamento, à revelia e contra a vontade dos únicos donos do imóvel.
Com efeito,
Se não assiste legitimidade à promitente compradora para dar de arrendamento o imóvel que não lhe pertence, seria um perfeito contra-senso arrogar-se o órgão jurisdicional de competência para, actuando contra as regras básicas de direito substantivo vigentes nesta matéria, lhe atribuir a qualidade jurídica que notoriamente lhe falta, onerando abusivamente os seus exclusivos proprietários com um encargo que os mesmos rejeitam[6].
Tais razões impõem, por si só, a improcedência deste procedimento cautelar e da presente apelação.
Considera-se prejudicado, por inútil, o conhecimento das restantes questões jurídicas suscitadas neste recurso, sempre se referindo que, uma vez possibilitado o contraditório, sem qualquer objecção da parte da requerente - única interessada na ausência de audição da parte contrária - não existiram naturalmente razões para não decretar a providência de arresto, se a mesma fosse adequada[7] em termos de enquadramento jurídico para integrar o primeiro dos pedidos formulados pela requerente.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 5 de Abril de 2011.
Luís Espírito Santo
Gouveia Barros
Maria João Areias
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[1] Sobre as exigências legais que rodeiam a figura do periculum in mora, vide o muito esclarecedor acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19 de Agosto de 2009 ( relator Abrantes Geraldes ), publicado in www.dgsi.pt..
[2] Sublinhado nosso.
[3] Conforme cópia do contrato que os requeridos juntaram neste procedimento cautelar, não existindo razões para duvidar da respectiva autenticidade.
[4] Sendo plenamente concebível que, até ao trânsito em julgado da acção principal, possam vir a ser chamados a suportar diversos encargos, bem como a satisfazer obrigações típicas, inerentes à sua actual qualidade jurídica de locadores.
[5] Com consequências profundamente gravosas na hipótese dos requeridos dependerem desses recebimentos para sobreviver, a ser verdade que - conforme alegam - não terão embolsado as quantias devidas a título de sinal.
[6] Para além do evidente perigo criado para a subsistência e estabilidade da situação dos novos arrendatários, investidos nessa qualidade através duma decisão judicial meramente cautelar que poderia, como em muitos casos sucede, caducar ou vir a ser alterada - com todos os graves prejuízos que tal acarretaria ( vide artsº 387º, nº 3 e 389º, do Cod. Proc. Civil ).
[7] O que não acontece, inclusivamente pelas razões adiantadas pelo próprio recorrente. |
