| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
(A) demandou, no Tribunal Judicial do Montijo, o Grupo Desportivo Alcochetense, pedindo que o Tribunal declare em vigor o contrato de arrendamento entre o réu, na qualidade de senhorio, e a autora, na qualidade de arrendatária da fracção do prédio urbano, loja B, destinada a café e cervejaria, sito na Alameda do Grupo Alcochetense, em Alcochete, titulado pela escritura de trespasse de 9/6/1 995 entre a autora e o anterior arrendatário, (P), declarando ainda que a renda mensal é de 83.600$00 (€ 417,00), e condene o réu a restituir de imediato à autora a fracção em causa.
Alega, em síntese, ter comprado, por via de um contrato de trespasse celebrado em 9/06/1995, o estabelecimento de café e cervejaria sito na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, letra B. Posteriormente, em 1/08/1996, por acordo verbal, a autora prometeu trespassar a (G) o referido estabelecimento pelo preço de 7.400.000$00.
Logo aí, o (G) começou a explorar de facto o estabelecimento
Porque entretanto a autora deixara de pagar atempadamente ao réu as rendas devidas pelo arrendamento da fracção onde o estabelecimento está situado, por acordo entre esta, o réu e o referido (G), em Julho de 1996, ficou decidido que o (G) pagaria ao réu as rendas em atraso, referentes aos meses de Marco a Julho de 1996, sendo preocupação da autora conseguir que o réu autorizasse a exploração do imóvel pelo dito Pinto ainda antes da celebração da escritura.
Mas sucedeu que, a partir de Julho de 1996, o réu começou a emitir recibos da renda em nome do dito promitente trespassário, contra a vontade da autora, acabando mesmo por celebrar com este um contrato de arrendamento da referida fracção.
Na sequência desse contrato, o (G) recusou-se a outorgar a escritura de trespasse com a autora.
Esta intentou então contra eles acção judicial em 18/02/1997, no Tribunal de Círculo do Barreiro, pedindo o reconhecimento do seu direito sobre o dito estabelecimento, a declaração de nulidade do contrato promessa celebrado com o (G), a condenação dos réus (G) e mulher a restituírem à autora o referido estabelecimento com todos os seus pertences, bem como o local onde o mesmo está instalado, e ainda a condenação dos réus(G) e mulher a pagarem-lhe uma indemnização.
Tal acção terminou com uma sentença que, julgando a acção procedente, declarou nulo o dito contrato promessa e condenou os réus(G) e mulher a restituir de imediato o mesmo à autora. O réu GDA não foi condenado a proceder a essa mesma restituição porque tal não foi pedido.
E é esse o objectivo que a autora pretende, com a presente acção, ou seja, reaver o locado livre e desocupado, mantendo-se o contrato de arrendamento com a renda em vigor em Julho de 1996, data em que o réu reconheceu o (G) como arrendatário e lhe passou o recibo em seu nome.
O réu contestou, excepcionando a existência de caso julgado, acrescentando que a autora já não é arrendatária do imóvel, por ter voluntariamente entregue as chaves do mesmo ao (G), com a contrapartida deste pagar as rendas em atraso.
No saneador, foi julgada improcedente a excepção dilatória suscitada pelo réu e procedeu-se à fixação dos factos assentes e organização da base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, sendo proferida decisão sobre a matéria de facto e, em seguida, a sentença que, julgando a acção procedente, declara que se mantém em vigor o contrato de arrendamento entre o réu, na qualidade de senhorio, e a autora, na de arrendatária da fracção do prédio urbano, Loja B, destinada a café e cervejaria, sito na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, em Alcochete, sendo a renda mensal no montante de € 417 e condena o réu a restituir de imediato à autora a fracção autónoma em causa.
Inconformado, recorreu o réu, formulando as seguintes conclusões:
1ª – Contrariamente à tese expendida na sentença recorrida, a lei, designadamente o artigo 115º do RAU, não consagra um princípio de inerência, ou de automaticidade, da transmissão da posição de arrendatário, ocorrendo trespasse.
2ª – Como quer que seja, não tendo havido trespasse no caso vertente e tendo o promitente – trespassário passado a explorar o estabelecimento por sua conta e risco, tal situação consubstancia um verdadeiro contrato de subarrendamento, a que o ora recorrente, na sua qualidade de senhorio, deu o necessário assentimento.
3ª – Assim sendo, não é admissível que a sublocadora, ora recorrente, venha peticionar que o senhorio, ora recorrido, seja condenado a entregar-lhe o dito estabelecimento.
4ª – Tratando-se de um subarrendamento total, sempre estaria facultado ao senhorio substituir-se à sublocadora, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando-se o subarrendatário a arrendatário directo.
5ª – Na sua essência, foi dessa faculdade que o recorrente lançou mão ao celebrar um novo arrendamento com o subarrendatário (G).
6ª - Mostram-se, assim, violados os artigos 115º e 46º, ambos do RAU e o artigo 1060º do CC, pelo que deve a sentença recorrida ser revogada.
A autora contra – alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
2.
Na 1ª Instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Por escritura pública de 15/02/1995, o réu declarou dar de arrendamento a (P) a fracção autónoma designada pela letra B, destinada a Café e Cervejaria, sita na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, em Alcochete, inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia, sob o artigo 4288-A (al. A).
2º - Por escritura pública de 9/06/1995, o referido (P) declarou trespassar à autora o estabelecimento identificado em 1 pela quantia de 4.450.000$00 (al. B).
3º - Em 1/08/1996, o marido da autora, (N), em representação daquela, declarou oralmente prometer trespassar a (G) o estabelecimento identificado em 1 pela quantia de 7.400.000$00, na sequência do que o referido (G) passou a explorar o aludido espaço (al. C).
4º - Por carta datada de 13/08/1996, a autora deu conhecimento ao réu que pretendia trespassar o estabelecimento aludido em 1 (al. D).
5º - O réu enviou à autora uma carta nos termos da qual este consentia na realização do trespasse a favor de (G), devendo no entanto a autora pagar as rendas devidas pela fracção (identificada em 1) ainda em dívida (al. E).
6º - Em reunião realizada em Julho de 1996, o marido da autora, em representação desta, os representantes do réu, e o (G) acordaram que este pagasse as rendas em atraso dos meses de Março a Julho de 1996 (al. F).
7º - A partir de Julho de 1996, o réu passou a emitir recibos de pagamento da renda relativa à fracção identificada em 1 em nome de (G), no valor de 83.600$00 (al. G).
8º - Por escritura pública de 21/05/1997, o réu declarou dar de arrendamento a (G) a fracção identificada em 1 (al. H).
9º - O (G) recusou-se a celebrar com a autora a escritura pública relativa ao trespasse do estabelecimento instalado na fracção identificada em 1 (al. I).
10º - Por sentença proferida no âmbito do processo n. º 279/99, que correu termos no Tribunal de Círculo do Barreiro, foi o referido (G) condenado a restituir o referido estabelecimento, com todos os seus pertences, bem como a fracção identificada em 1, onde o mesmo se encontra instalado (al. J).
11º - Na reunião referida em 6, a autora declarou apenas que queria que o (G) pudesse imediatamente explorar o estabelecimento ate à realização da escritura pública de trespasse (quesito 1º).
12º - A autora não quis que o (G) fosse reconhecido pelo réu como arrendatário da fracção identificada em 1 (quesito 2º).
13º - A autora foi notificada pelo réu para pagar as rendas em atraso, sob pena de lhe ser movida uma acção judicial (quesito 3º).
14º - A reunião referida em 6 e 11 foi solicitada pela autora porque a mesma não tinha possibilidades económicas de liquidar as rendas em atraso (quesito 4º).
3.
Os recursos visam o reexame da matéria apreciada pela decisão recorrida e não o julgamento de questões novas, pelo que, em recurso, o tribunal não pode conhecer de questões não submetidas à apreciação do tribunal recorrido, que não sejam de conhecimento oficioso.
Para além desta delimitação, o âmbito do recurso restringe-se às conclusões do recorrente (artigos 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 CPC), só abrangendo as questões que nelas se contêm, ainda que outras tenham sido afloradas nas alegações propriamente ditas, salvo tratando-se de questões que o Tribunal deva conhecer oficiosamente (artigo 660º, n.º 2, ex vi artigo 713º, n.º 1 CPC).
Assim, tendo em conta estas delimitações, coloca-se à apreciação deste Tribunal a seguinte questão:
a) – Mantém-se ou não em vigor o contrato de arrendamento entre o réu, na qualidade de senhorio, e a autora, na de arrendatária da fracção do prédio urbano, Loja B, destinada a café e cervejaria, sito na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, em Alcochete.
4.
Por escritura pública de 15/12/95, o Grupo Desportivo Alcochetense, ora réu, deu de arrendamento a (P) a fracção autónoma designada pela letra “B” do prédio sito na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, destinando-se o local arrendado ao comércio de Café e Cervejaria.
Trata-se, pois, de um arrendamento urbano, com fim comercial, validamente celebrado (cfr. artigos 1º, 3º, n.º 1, 7º, n. os 1 e 2, al. b) e 8º do RAU, na redacção então vigente).
Na sequência do aludido contrato, o (P) veio a instalar naquele local um estabelecimento de Café e Cervejaria.
Como é sabido, o estabelecimento surge, no Código Comercial, em duas acepções:
Como armazém ou loja (cfr. artigos 95º, n.º 2 e 263º, § único do C. Comercial) ou, empregando a palavra na acepção mais lata, como o conjunto das coisas corpóreas e incorpóreas, de bens e serviços, devidamente organizado pelo comerciante com vista ao exercício da sua actividade mercantil[1].
Neste sentido lato, se entende, pois, o estabelecimento que o (P) instalou na dita fracção.
O estabelecimento comercial abrange elementos bastante variados. Em comum têm apenas o facto de se encontrarem interligados para a prática do comércio.
O ponto mais significativo do estabelecimento é a possibilidade da sua negociação unitária.
“A identidade jurídica do estabelecimento como, simultaneamente, universalidade de direito e bem móvel incorpóreo, fornece uma base conceptual adequada para a estruturação do regime jurídico dos negócios jurídicos que o tornam como um todo[2]”. O mais conhecido é o trespasse.
Diz-se trespasse todo e qualquer negócio jurídico pelo qual seja transmitido definitivamente e inter vivos um estabelecimento comercial, como unidade.
O trespasse traduz uma transmissão com carácter definitivo, é a transmissão da propriedade do estabelecimento[3].
O trespasse exige, pois, uma transmissão do estabelecimento no seu todo: é insuficiente aquela que incida apenas sobre apenas alguns dos seus elementos[4].
Isto significa que o trespasse do estabelecimento instalado em local arrendado integra, necessariamente, o direito ao respectivo arrendamento.
Logo, a transmissão da posição de arrendatário é a consequência normal, que ocorre independentemente de autorização do senhorio (cfr. artigo 115, n.º 1 do RAU).
Daí que, tendo o (P) trespassado validamente à autora o referido estabelecimento de Café e Cervejaria, esta passou a ser a nova titular daquele estabelecimento comercial e, por força do mesmo, assumiu a posição de arrendatária do local onde o estabelecimento está instalado.
Posteriormente, em 1/08/96, a autora, nessa qualidade, prometeu trespassar o estabelecimento ao (G), pelo preço de 7.400.000$00.
Nos termos acordados entre si, o (G) tomou de imediato conta do estabelecimento, recebendo as chaves do mesmo e passando, desde então, a explorá-lo, com consentimento do Grupo Desportivo, ora réu, que lhe permitiu que ocupasse o arrendado antes da escritura do trespasse.
Todavia a referida promessa de trespasse não foi reduzida a escrito e o (G) recusou-se a outorgar na escritura, assim como a pagar o preço que havia sido outorgado para o trespasse ou a deixar o estabelecimento.
Ora, conforme resultava do n.º 3 do artigo 115º do RAU, então vigente, o trespasse para ser válido devia ser celebrado por escritura pública.
Logo a promessa respeitante à celebração do trespasse só valia se constasse de documento assinado por ambas as partes (cfr. artigo 410º, n.º 2 CC).
Assim, o contrato promessa de trespasse celebrado entre a autora e o (G) é nulo por falta de forma.
A sanção para a inobservância daquela formalidade é a nulidade típica do artigo 220º CC pelo que, como consequência, deve ser restituído o recebido, nos termos do n.º 1 do artigo 289º CC.
Donde ficar o (G), por força da nulidade do contrato, obrigado a restituir o estabelecimento tal como o recebeu.
Sucede, porém, que o Grupo Desportivo, por escritura pública de 21/05/97, veio a dar de arrendamento ao referido (G) a aludida fracção.
O réu invoca, na contestação, duas razões para ter deixado de considerar a autora como sua arrendatária e, consequentemente, para a celebração do referido contrato de arrendamento com o (G).
A primeira teve a ver com o facto da autora ter deixado de pagar a renda do locado, a partir de Fevereiro de 1996. Na segunda, invoca a existência de renúncia do contrato por parte da autora.
Esta argumentação falece.
Com efeito, pela falta de pagamento de rendas, nunca a autora deixaria de ser arrendatária, sem que antes, em acção judicial própria, o tribunal declarasse a resolução do contrato de arrendamento e decretasse o correspondente despejo (cfr. artigos 63º, n.º 2 e 55º e seguintes do RAU).
Quanto à alegada renúncia, considera o réu que a autora, em reunião que solicitou, entregou as chaves do locado ao (G), com a contrapartida deste liquidar as rendas em atraso, acordo que teria sido aceite pelo réu.
Sucede, porém, que os factos provados não dão acolhimento a esta tese.
Antes resultou provado ter o réu conhecimento do acordo de trespasse celebrado entre a autora e o (G), acordo a que o réu deu o seu consentimento, permitindo que o promitente/trespassário ocupasse a fracção e explorasse o estabelecimento antes da celebração da escritura pública do trespasse. Sabia, assim, em que condições o (G) ocupava o imóvel e procedia ao pagamento das rendas.
Estes factos materializam, claramente, a intenção da recorrida continuar a ser considerada arrendatária, pelo menos, até que fosse possível outorgar na escritura de trespasse e receber o respectivo preço.
Aliás a renúncia ao direito ao arrendamento que, segundo o recorrente, teria ocorrido na reunião de Julho de 1996, está em contradição com a carta da recorrente (doc. 3 da petição), datada de 5/09/96, dirigida ao marido da autora/recorrida, (N), onde se pede o pagamento das rendas em dívida até Outubro de 1996. Por conseguinte, nessa data, considerava a recorrida titular do direito ao arrendamento.
Assim, não tendo havido renúncia do contrato por parte da autora, não podia o réu realizar, como realizou, o contrato de arrendamento com o (G).
Por último, veio o recorrente invocar, em sede de recurso, um terceiro fundamento que justificaria o contrato de arrendamento que celebrou com o (G).
Partindo do pressuposto que não teria havido trespasse e tendo o promitente – trespassário passado a explorar o estabelecimento por sua conta e risco, tal situação consubstanciaria um verdadeiro contrato de subarrendamento, a que o recorrente, na sua qualidade de senhorio, deu o assentimento.
Assim, tratando-se de um subarrendamento total, sempre estaria facultado ao senhorio substituir-se à sublocadora, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando-se o subarrendatário a arrendatário directo, pelo que não é admissível que a sublocadora venha peticionar que o senhorio seja condenado a entregar-lhe o dito estabelecimento.
Como se verifica, o recorrente vem invocar a tese do subarrendamento, um novo fundamento para justificar o contrato de arrendamento que celebrou com o (G).
Trata-se de uma questão não suscitada na contestação e aflorada, em sede de recurso, pela primeira vez. É, pois, uma questão nova.
Com efeito, não se trata de qualificar diversamente um contrato o que sempre seria possível ao Tribunal.
A questão é nova porque vem invocar, em sede de recurso, uma tese que não foi suscitada na contestação, por falta de alegação dos factos que consubstanciam o subarrendamento.
Ora, destinando-se o recurso a reapreciar as questões que foram debatidas no tribunal a quo, não pode este Tribunal apreciar, por tal razão, a questão ora suscitada.
De qualquer modo, ainda que assim não fosse, a tese da recorrente não poderia proceder.
Desde logo, é contraditória com o alegado na contestação.
Com efeito, “o contrato e o subcontrato não estão no mesmo plano, há entre eles uma hierarquia, uma diferenciação de planos, o primeiro é o principal e o segundo o subordinado, aquele constitui pressuposto deste, de tal modo que o subcontrato segue a sorte do contrato[5]”.
Ora, se o subarrendamento depende da existência do contrato de arrendamento, não é possível ter havido renúncia ao contrato de arrendamento, como o réu/recorrente defendia na contestação, e, simultaneamente, defender a existência do subarrendamento, nas alegações de recurso.
Por outro lado, o subarrendamento, a existir, é um acordo de vontades entre o arrendatário (promitente trespassante) e o (G) (promitente trespassário).
Ora não resulta provado que tivesse havido da parte da recorrida a vontade de dispor do direito ao arrendamento em causa.
Aliás, como se provou, a recorrida não quis que o (G) fosse reconhecido pelo recorrente como arrendatário. Apenas queria que o mesmo pudesse explorar o estabelecimento até realização da escritura pública de trespasse.
Mesmo que, por mera hipótese, se admitisse o acordo de vontades entre o arrendatário e o (G), o pretenso subarrendamento, a existir, seria nulo, por falta de forma legal, consentânea com o contrato de trespasse, realizado por escritura (cfr. artigo 7º, n.º 2, al. a), na redacção anterior do RAU).
Finalmente, para que esta tese pudesse ter acolhimento, exigir-se-ia, ainda, que o senhorio, por meio de notificação judicial, tivesse comunicado à recorrida a resolução do primitivo arrendamento, conforme dispõe o artigo 46º, n.º 1 do RAU, o que nem sequer foi alegado pelo réu, na contestação.
Concluindo:
Mantém-se em vigor o contrato de arrendamento entre o réu, na qualidade de senhorio, e a autora, na de arrendatária da fracção do prédio urbano, Loja B, destinada a Café e Cervejaria, sito na Alameda do Grupo Desportivo Alcochetense, em Alcochete, pelo que o réu terá de restituir à autora a referida fracção.
5.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 3 de Março de 2005
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
_____________________________________________________
[1] Fernando Olavo, Direito Comercial, Vol. I, 2ª edição, 262.
[2] Pupo Correia, Direito Comercial, 6ª edição, 269.
[3] Coutinho de Abreu, Curso de Direito Comercial, 4ª edição, I, 279.
[4] Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, I, 247.
[5] Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 376.
|
