| Decisão Texto Integral: | Acordam, na Segunda Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
Na Primeira Secção do Tribunal de Círculo de Sintra, sob a forma de processo comum ordinário, a autora Caixa Geral de Depósitos (CGD) veio propor contra os demandados (RR) (M) e mulher (C), com os mais sinais dos autos n. 258/94, acção de reivindicação, em que se pede seja a) declarado ineficaz, em relação à CGD, o contrato-promessa de compra e venda, mencionado no art. 5 da petição inicial (p.i.), "e, portanto, não pode(r) constituir título para a acopução da fracção pelos RR,", b) bem assim "declarar-se ser a A. legítima dona do referido prédio e ser a posse dos RR. insubsistente, ilegal e de má fé; ordenar-se o cancelamento de qualquer registo que, porventura, do mesmo prédio se tenha feito a favor dos RR; d) condenar-se os
RR. a reconhecer à A. aquele direito de propriedade e a restituir-lhe o prédio, sendo esta investida na sua posse efectiva; e) condenar os RR. ao pagamento de uma indemnização à A., por ocupação da fracção predial desde 1991/05/08 (data da compra por parte da Caixa) até ao dia em que se concretizar a efectiva e total desocupação da mesma fracção, a apurar em execução de sentença".
Citados, pessoal e regularmente, os RR. não contestaram, nem constituiram advogado depois de notificados do despacho que indeferiu o seu pedido de patrocínio judiciário (52).
Nos termos do art. 484, n. 1, do Código de Processo Civil (CPC), considerando-se confessados os factos articulados pela A (52V) que fez registar a acção.
Findos os articulados, o Tribunal a quo firmou a sua competência absoluta para a causa, verificou ser o processo o próprio e regular e não sofrer de nulidades que fosse de conhecimento oficioso, bem como terem as partes personalidade e capacidade judiciárias e serem legítimas, tudo em concordância com as regras dos arts. 510, n. 1, alínea a), e
288 CPC; finalmente, ao abrigo da regra da alínea c) do n. 1 daquele art. 510, conheceu logo do pedido: e, na Sentença, ficou decidido que "a
Autora é legítima dona da fracção autónoma designada pela letra "E", correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua" (X), do Cacém, inscrito no art. 5955 da matriz predial urbana da freguesia de Agualva-Cacém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n. 64340, estando a referida fracção registada aí a favor da Autora pela inscrição G-2 (Ap. 33/181091) e correspondente àquela descrição a ficha n. 01347/160586-E"; e, aí, se condena "os Réus a reconhecer à Autora o direito de propriedade dessa fracção autónoma", se ordena "o cancelamento de qualquer registo incompatível com o direito de propriedade da Autora que, em relação a essa fracção, porventura tenha sido feito a favor dos Réus e se julga "ineficaz em relação à Autora o contrato promessa referido na petição inicial", de
"o mais pedido absolv(end)o os Réus"; fixou as custas "pela A. e pelos RR., na proporção de 3/4 para aquela e de 1/4 para estes (art. 446, ns. 1 e 2, do CPC)".
Dessa decisão interpôs a CGD tempestivo recurso, admitido como apelação.
Nesta Instância, o Relator proferiu despacho liminar positivo cujos pressupostos subsistem; e fixou prazo para alegar.
A apelante apresentou alegação em cujas conclusões (cl) expõe (sic) que:
"a) A Caixa Geral de Depósitos SA. adquiriu em 1991/05/08, em venda judicial, mediante proposta em carta fechada, na execução fiscal n. 90/89 C.P., que correu termos pela Terceira Repartição de Finanças do Concelho de Sintra - Agualva Cacém, contra Moreira & Coelho Lda, a fracção autónoma "E", correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua (X) Cacém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob a ficha n. 01347/16.05.86 "b) A fracção encontra-se registada definitivamente a seu favor pela inscrição G-2 - ap. 33/18.10.91, inscrição a que não foi aposta qualquer condição. "e) Os bens vendidos em execução são transmitidos livres de direito de garantia que os onerarem, nomeadamente de eventual direito de retenção, nos termos do n. 2, do art. 824, do CC "d) Que, se existir, se transfere para o produto da venda do respectivo bem, nos termos do n. 3, da apontada disposição, "e) se, em tempo, o respectivo titular tiver reclamado o seu crédito na execução n. 90/89 C.P., antes referida, nos termos da alínea c) do art. 329 do
CP Tributário, 865 e 869 do CPC, ex vi alínea f) do art. 2 do CP Tributário. "f) O conhecido direito de retenção constante da recorrida sentença, para ser oposto deveria ter sido reconhecido judicialmente, em acção a intentar nos termos do apontado artigo
869 do CPC, o que não foi o caso. "g) Tal direito, emergindo na acção de reivindicação de propriedade, que a alegante oportunamente intentou e a que se referem os autos à margem foi indevidamente reconhecido, já que o processo não é o próprio.
"h) Violando a recorrida sentença os arts. 2, 3 e n. 1, 2 parte do art. 661, todos do CPC e art. 824 do CC e os demais que, V. Exa. não deixaram de, em alto critério, doutamente suprir. "Devendo, em consequência, ser reformada a parte da recorrida sentença que reconhece a existência de um direito de retenção e, em consequência absolve os RR. do pedido de que se declare que o contrato promessa celebrado entre Moreira & Coelho Lda. e (M) e mulher (C), é ineficaz em relação
à Autora e se profira outra que declare a inexistência de tal direito ou, a existir, não constitui título para a ocupação de fracção pelos
RR, condenando-os a restituírem a fracção ocupada, investindo a autora na sua posse efectiva".
Os apelados não contra-alegaram.
Tiveram lugar os vistos.
Cumpre apreciar a decidir:
As conclusões de recurso delimitam (arts. 684, n. 3,
690, n. 3, e 660, n. 2, CPC) o seu objecto que aqui se resolve com saber se os demandados gozam, afinal, de um direito de retenção sobre o andar mencionado no art. 1 p.i..
Vejamos, para o efeito, os factos confessados (art.
484, n. 1, CPC):
A) A CGD tem definitivamente registada a seu favor a aquisição da propriedade da fracção "E", correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua (X), no Cacém, freguesia de Agualva-Cacém, concelho de Sintra, inscrito na matriz predial urbano sob o art. 5955 dessa freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n. 64340, a fls. 65 do Livro B-170, a que corresponde agora o n. 01347/160586 (doc. n. 1);
B) a CGD adquiriu a fracção predial, em 1991/05/08, mediante venda judicial feita por meio de propostas em carta fechada, realizada no âmbito de processo de execução fiscal em que era executada a firma Moreira & Coelho, Lda, (doc. n. 2);
C) depois da aquisição, a CGD constatou que a fracção estava ocupada, não pelo ante proprietário mas sim pelos ora RR.;
D) os réus, convidados a apresentar documento que legitimasse a sua ocupação, ou, em alternativa, proceder a desocupação do andar, apresentaram, como suporte da sua ocupação, fotocópia de um contrato- -promessa de compra e venda da fracção predial em causa, assinado por um representante da firma ante proprietária, feito em documento particular exibido nos autos a fls. 13 (doc. n. 5);
E) o réu marido disse à CGD ir apresentar-lhe, em breve, uma proposta de aquisição daquela fracção predial;
F) e, na sequência desse contacto, a CGD enviou ao réu o ofício de 18/03/1992 (doc. n. 6) com aviso de recepção (doc. n. 7), a informá-lo que o contrato-promessa apresentado não lhe era oponível e ainda que, caso quisesse adquirir aquela fracção predial, deveria exibir proposta de valor não inferior a 8200 contos;
G) e, a isso, ele respondeu, por carta de 1992/05/25 (doc. n. 8) que, sendo ele e a mulher aposentados da Função Pública, não dispunham de capacidade económica para entregar à CGD os dez por cento do sinal e princípio de pagamento que esta exigia;
H) então, a CGD "(n)ão podendo" "aceitar proposta inferior à que sugerira, considerou que estavam esgotadas as hipóteses de solução pacífica do assunto e, por ofício de 1992/06/09, enviado com Aviso de Recepção, comunicou-o aos RR., informando-os simultaneamente de que, persistindo eles na situação de ocupação ilegal, naquela data o assunto transitou para o Contencioso da A. para obtenção judicial da desocupação bem como ressarcimento dos danos emergentes e lucros cessantes causados pela ocupação (docs. ns. 9 e 10).
Estes os factos confessados, qual deverá ser então a solução de direito, quid juris?
O documento n. 5 exibido pela CGD (13) refere-se a "Recibo de Sinal Contrato Promessa de Compra e Venda", feito, no Cacém, (em) 10 de Abril de 1985", e, devidamente assinado pelo representante da promitente-vendedora, a firma Moreira e Coelho, Lda. e pelo promitente-comprador, o réu (M).
Todavia, não fizeram ambos, notarialmente, o reconhecimento presencial das assinaturas, nem aí se consigna menção notarial atinente a existência da licença de utilização ou construção, como impõe o comando da regra do n. 3 (introduzida pelo art. 1 do DL n. 236/80), de 18 de Julho, na redacção) do art. 410 do Código Civil (CC).
Essa regra inovadora - em sede de co-vigência temporal de normas [como aqui sucede (vide a alteração do
DL 379/86, de 11.11)] - aplica-se aqui, por dispor sobre as condições de validade substancial ou formal do contrato-promessa de compra e venda (art. 12, n. 1, CC); eis - sob a epígrafe regime aplicável ao contrato-promessa - o seu teor:
"No caso de promessa relativa à celebração de contrato de compra e venda de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção"; mas, a "omissão destes requisitos não é, porém, invocável pelo promitente- -vendedor, salvo no caso de ter sido o promitente- -comprador que directamente lhe deu causa".
Digamos já que, no âmbito do contrato-promessa de compra e venda, a falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e da certificação pelo notário da existência de licença de utilização ou de construção gera anulabilidade, ainda que atípica (cf, acórdãos STJ, de 12/01/1993 e de 29/09/1993, in CJ I731 e III/31).
Como se trata de anulabilidade só têm legitimidade para arguí-la as pessoas em cujo interesse a lei a estebelece (art. 287, n. 1, CC), de modo que não pode ser arguida por terceiros, nem conhecida oficiosamente pelo Tribunal (acórdão, de 12/01/93, citado).
É o caso daqui, dado a CGD ser terceiro em relação àquele contrato-promessa.
A própria promessa de compra e venda de um andar para habitação (é esse o caso), desde que seguida da entrega da fracção predial atinente (traditio) ao promitente-comprador (que dá sinal como princípio de pagamento) pelo promitente-vendedor, opera, signanter como contrato real do número dos modificativos (cf., I. G. Telles, Manual dos Contratos em Geral, 3 ed., 42, seguintes), em que o transmitente passa a ser substituído na posse (arts. 1251, 1263, alínea b), CC) desse direito real de gozo pelo transmissário (cf., O Ascensão, Direitos Reais, 242, 249). De facto, a posse do promitente- -comprador - consagrada na regra do n. 3 (versão do
DL 236/80) do art. 442 CC - configura, a par da promessa real de aquisição, prevista no art. 413 CC, uma promessa real de gozo (cf., M. Cordeiro, O Novo Regime do Contrato-Promessa, BMJ 306/47), se bem que o facto gerador da posse seja, não a promessa, mas a entrega da coisa (traditio), objecto do contrato prometido, juridicamente relevante para o efeito de defesa da posse nomine alieno ou nomine proprio "através dos meios de tutela possessória facultados nos artigos 1276 a 1279 CC (cf., aresto do STJ, de 16/05/1989, BMJ 387/582).
Se não for feita, por causa imputável ao promitente- -vendedor, a outorga do contrato prometido postulada pelo contrato-promessa, então o promitente-comprador, a quem foi entregue a fracção predial autónoma, fica a ter sobre ela um direito de retenção - direito real de garantia (cf., O Ascensão, idem, 513) ou garantia especial da obrigação (cf., A. Varela, Das Obrigações em Geral, 137, s; M. J. A. Costa,
Direito das Obrigações, 383, ss) - de que goza, nos termos gerais, sendo por isso "legítima a sua posse, até ser convencido do seu incumprimento faltoso" (aresto STJ, de 16/05/89, idem, ibidem), posse que "funciona como uma espécie de penhora legal", exercendo o detentor "na coisa retida um direito próprio, exactamente como credor pignoratício, direito que só se extingue pelo pagamento da dívida"; como garantia real não está sujeito a registo e vale erga omnes e está acompanhado do direito de sequela sobre o objecto (cf., aresto do STJ, de 25/02/1986, BMJ 354/553).
De jure, dispõe o comando da regra do n. 3 (versão
DL 236/80) do art. 442: "No caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o promitente-comprador goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor" (normando nosso).
A locução em normando aponta a coisa (fracção autónoma), que é o objecto do contrato-prometido (compra e venda), como sendo mesmo o objecto do contrato-promessa quando este (sabido é) tem por objecto um facto positivo, um facere (cf., A. Varela,
CCan., 4 ed., I/420-3); esse lapso técnico [no legislador nada é por acaso (art. 9, n. 3, CC)] tem, contudo, a vantagem de chamar a atenção para a coisa como objecto de posse e retenção, na órbita do direito das coisas.
Essa regra do n. 3 desapareceu do texto do art. 442, com a alteração introzida pelo DL n. 379/86, de 11/11, mas subsiste (no seu conteúdo) na alínea f) do n. 1 do art. 755 CC - como garantia especial da obrigação -, assim:
"1 - Gozam ainda do direito de retenção...f) o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442".
Como se vê nada mudou, pois, no conteúdo do direito de retenção gerado pelo DL 236/80 (cf., P. Lima-A.
Varela, idem, 777-2).
Como o direito de retenção prevalece, nos termos do n. 2 do art. 759 CC, sobre qualquer hipoteca, ainda que registada anteriormente, logo a solução consagrada em 1980, subsiste ainda hoje, razoavelmente; de modo que, como direito real de garantia e garantis especial da obrigação, o direito de retenção não está sujeito a registo, vele erga omnes e o seu detentor "não pode ser expulso do local" (cf., aresto STJ, de 25/02/86, idem, ibidem; M. Cordeiro, idem, ibidem).
É essa a situação dos réus em relação ao andar que ocupam: perdem a sua posse, face a título melhor apresentada pela CGD, mas mantêm a residência no andar em virtude do exercício do seu direito de retenção.
Com efeito, a CGD adquiriu a propriedade e posse daquela fracção predial autónoma, mediante venda judicial, mercê da qual o andar vendido lhe foi transferido, em execução livre "dos direitos de garantia que o oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo" [normando nosso (art. 824, n. 2, CC)].
Como se verifica da ressalva em normando uma dessas excepções é (como vimos já) a do direito de retenção contemplado na regra da alínea f) do n. 1, art. 755,
CC, já que este prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente (n. 2 do art. 759 CC), acrescendo a sua particular eficácia real que se opõe mesmo ao terceiro de boa fé, como é o caso da CGD; "e, como verdadeiro direito absoluto, onera a coisa qualquer que seja o seu proprietário (cf., aresto do STJ, de 25/02/1986, citado).
Logo, a posse cabe à CGD, mas a operatividade do direito de retenção impede a entrega do andar enquanto aos réus não for liquidado o "crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor" [arts. 442, n. 3, e 755, n. 1 f), CC].
Assim como exclui a entrega o direito de retenção igualmente exclui a indemnização pretendida dos réus pela autora.
Claudica a pretensão da apelante e não merece censura a decisão recorrida.
Posto isto, mandam, nesta Relação, negar provimento ao recurso e, assim, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 16 de Janeiro de 1997. |
