| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Na acção declarativa de condenação, com processo ordinário, que B... intentou contra C..., pediu aquela que a ré fosse condenada a restituir o sinal em dobro, ou ao menos em singelo, e ainda a pagar uma indemnização de 2.500 euros por danos não patrimoniais, tudo acrescido de juros de mora desde a notificação judicial avulsa em que pediu a restituição do sinal.
Fundamentando a sua pretensão, alega a autora, no essencial, que celebrou com a ré um contrato - promessa de trespasse, como promitente - trespassária, entregando o sinal de 15.000 euros, vindo a constatar, depois, que o estabelecimento comercial está instalado em local com obras ilegais e não licenciadas, numa fracção destinada a habitação, sem alvará de licença de utilização, o que lhe provocou danos não patrimoniais e determina a nulidade do contrato por erro sobre os motivos e erro na declaração.
A ré contestou, afirmando, no essencial, que a autora sabia da situação do estabelecimento e das fracções onde está instalado, o qual tinha e tem alvará válido, pelo que não existe nulidade do contrato nem por erro nem por vício formal.
Proferido saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, procedeu-se à audiência de julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto e proferida a sentença, sendo julgados improcedentes os pedidos da autora e, em consequência, absolvida a ré de todos eles.
Inconformada, recorreu a autora, finalizando a alegação, com as seguintes conclusões:
1ª – Os Factos 8º e 9º da sentença estão em clara contradição com o depoimento prestado por D..., testemunha arrolada pela autora, que referiu haver sido realizada uma única visita às instalações do café e ao seu interior. Que foi perguntado à D. C... (ora ré) se seria possível realizar algumas alterações, ao que a mesma remeteu a resposta para o proprietário, depois de se concretizar o negócio.
2ª – Por outro lado, também se deu como provado no “Facto 8º” da sentença que terá a ré tomado a iniciativa de prestar informações à autora, exibindo-lhe os documentos em seu poder.
Ora, como resulta claro do depoimento prestado por D..., testemunha arrolada pela autora, apenas foi exibido um alvará datado do ano de 1991, no dia em que o próprio se deslocou à Câmara Municipal do Seixal, acompanhado do marido da ré, E..., situação confirmada pelo depoimento prestado pelo próprio, quando refere que chegou a deslocar-se à Câmara Municipal do Seixal, acompanhado pelo filho da autora, onde foi informado de que o estabelecimento se encontrava ilegal. Mais referiu que levou os documentos que, em seu enter, permitiam o funcionamento legal do estabelecimento, mas que a funcionária da Câmara afirmou encontrarem-se ilegais.
3ª – Relativamente á factualidade provada nos Factos 10º e 11º da sentença, retira-se da sua leitura a ideia que, quem teria poderes para autorizar que a fracção C funcionasse como apoio à fracção A (loja), melhor especificado no Facto 6º, seria o senhorio. E foi essa a mensagem que sempre foi transmitida pela ré à autora e que a conduziram à assinatura do contrato promessa sem primeiro averiguar junto da entidade, essa sim competente, que seria a Câmara Municipal do Seixal. Tal facto revelava-se essencial na formação da vontade da autora, atendendo a que esta pretendia a extensão da actividade de comércio à fracção C.
O próprio depoimento da testemunha arrolada pela ré, F... (senhorio) foi esclarecedor no que diz respeito à ilegalidade do estabelecimento, porquanto foi referido pelo próprio que tentou várias vezes legalizar as obras, mas que tal não tem sido fácil, não se encontrando ainda as mesmas legalizadas.
4ª – Ora, o facto de ter sido transferida pela ré para a autora, no contrato promessa de trespasse, a responsabilidade por quaisquer prejuízos que adviessem do funcionamento ilegal do estabelecimento, fez com que a autora diligenciasse no sentido de contactar as diversas entidades, como se provou que fez, no Facto 12º.
5ª - Também ficou provado no Facto 13º da sentença que a autora contactou a ré no sentido de lhe comunicar os factos referidos, mostrando esta total indiferença perante a situação.
6ª - Surpreendentemente também se deu como provado no Facto 15º que, quando a autora mencionou à ré o facto de o estabelecimento não estar legal, foi-lhe reiterado tudo o que antes lhe fora dito, aditando a informação de que o estabelecimento, por ter alvarás, funcionava com a devida e legal autorização.
7ª - Também neste caso é bom de ver que existe contradição entre o Facto 13º e o Facto 15º da sentença, porquanto no Facto 13º deu-se corno provado a total indiferença da ré perante a situação da ilegalidade do estabelecimento, informação que lhe foi transmitida pela autora, como depois se dá como provado, agora no Facto 15º que, quando a autora mencionou à ré o facto de o estabelecimento não estar legal, a mesma ter-lhe-á reiterado tudo o que antes dissera, aditando a informação de que o estabelecimento, por ter alvarás, funcionava com a devida e legal autorização.
8ª – E, no que diz respeito aos alvarás, não é verdade que o alvará apresentado (Facto 9º/a) esteja legal, permitindo o funcionamento regular do estabelecimento, porquanto é referido no dito alvará (48233) no ponto 2 referente ao seu funcionamento que o mesmo é concedido para o ano de 1997.
No alvará 2680/91 referente à abertura do estabelecimento (que também se encontra junto aos autos) é também referido, nos preceitos regulamentares que a exploração das actividades tituladas por este alvará obriga à obtenção de licença anual de funcionamento, o que não aconteceu in casu.
9ª – Logo, há uma análise errada da prova documental carreada para o processo (Facto 9º/a e Facto 9º/b) e consequentemente uma conclusão errada sobre o pretenso legal funcionamento do estabelecimento.
10ª – Quis a autora, por acordo com a ré, dar sem efeito o referido acordo denominado contrato – promessa, restituindo a ré o sinal recebido em singelo, o que esta recusou (Facto 14º) da sentença.
11ª – Declarou a autora que não queria fazer o trespasse, insistindo na ilegalidade da exploração, informando que não pagaria os 25.000 euros na data prevista nem o restante em dívida do preço ajustado (Facto 16º).
12ª – Ficou também provado no Facto 17º da sentença que a autora promoveu a notificação judicial avulsa da ré, no sentido de lhe comunicar a sua intenção de não cumprir com as demais cláusulas contratuais, nomeadamente de que não tomaria posse do estabelecimento e de que não procederia ao pagamento das demais prestações mensais, exigindo ainda que a ré restituísse o sinal em dobro, o que não se verificou.
13ª – No que diz respeito à responsabilidade civil por má fé na fase das negociações, há uma certa contradição entre o depoimento da testemunha E..., arrolado pela ré, e a fundamentação jurídica da sentença na parte respeitante à “responsabilidade civil por má fé na fase das negociações”, quando se refere que “não se provou que tivesse havido ocultação. Pelo contrário, o que ficou demonstrado foi que a autora conhecia o local e a ré a informou de tudo e mostrou-lhe os documentos que tinha, porquanto foi pela testemunha afirmado em audiência que não foram exibidos quaisquer documentos relativos às obras realizadas.
14ª – Não podemos concordar com a alegação de que a autora conhecia o local, pois poderia conhecê-lo como cliente o que é bem diferente de o conhecer como promitente – trespassária. E em audiência tal não foi provado. Há clara contradição entre a fundamentação jurídica da sentença, na parte respeitante à “responsabilidade civil por má fé na fase das negociações e o depoimento da testemunha arrolada pela ré G..., que afirmou que a autora há já vários anos que não frequenta o café.
15ª – Também houve pelos motivos atrás expostos uma incorrecta subsunção dos factos ao direito aplicável no caso em apreço.
16ª – A ré não fez constar “expressamente” no contrato – promessa de trespasse a existência de alvará de licença ou de autorização de utilização de acordo com o exigido pelo DL n.º 57/2002, de 11/03, facto que implica a nulidade do contrato, nos termos do artigo 286º, sendo os seus efeitos os previstos no artigo 289º e seguintes, todos do CC.
17ª – Relativamente à anulabilidade do contrato por erro na declaração, facilmente se conclui que a vontade declarada pela autora não correspondia à sua vontade real, até porque a ré conhecia a essencialidade para a autora do elemento sobre que incidiu o erro, sendo a declaração negociável anulável nos termos do artigo 247º do CC, sendo os seus efeitos previstos no artigo 289º e seguintes do CC.
18ª – Quanto à anulabilidade do contrato por erro sobre o objecto ou sobre os motivos da vontade, nos termos dos artigos 251º e 252º, ambos do CC, há que referir que a autora jamais outorgaria o contrato em causa, caso a ré a tivesse informado da ilegalidade do estabelecimento, ilegalidade essa que era do conhecimento da ré, que não deveria ignorar que um negócio, envolvendo valores tão elevados, não seria aceite pela autora, sem que todas as vertentes inerentes à actividade que iria encetar estivessem de acordo com a lei.
19ª – O erro acerca do objecto só é relevante para anular quando, pelo menos, o declarante ignora ou tem uma falsa representação sobre as qualidades, daquilo sobre que versa o negócio, essencial, porque atinge os motivos determinantes da vontade, de tal modo que se ele conhecesse a realidade não teria, em absoluto, querido concluir o negócio e o declaratário conhecia ou não devia ignorar a “essencialidade” para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro, o que aconteceu no caso em apreço.
20ª – A ré não cumpriu o contrato prometido e esteve sempre de má fé nas negociações, tendo ocultado informações essenciais à autora, tendo esta o direito de exigir o sinal em dobro à ré, precisamente por esta ter incumprido o contrato (cfr. artigo 442º, n.º 2 CC).
21ª – Quanto à má fé, a ré violou as regras da boa fé nos preliminares e na formação do contrato, traduzida na omissão intencional da informação sobre a situação ilegal do estabelecimento.
22ª – Se a ré estivesse ciente de que o estabelecimento estava em condições legais de funcionar, teria aposto o parágrafo terceiro da cláusula no contrato promessa?
23ª – O princípio da boa fé contratual obriga a que as partes actuem com boa fé mesmo nos preliminares dos negócios, nos termos do artigo 227º do CC, encarando-se a boa fé no sentido ético, não psicológico, portanto assumindo uma conduta honesta, leal, correcta e digna de confiança. Quando alguma das partes viola este dever, age de má fé (artigo 456º, n.º 2 CC), como aconteceu no caso.
24ª – Violou assim a sentença recorrida o DL n.º 57/2002, porquanto não consta do contrato – promessa a referência ao alvará de licença ou de autorização de utilização, implicando tal a nulidade do contrato, nos termos do artigo 286º, sendo os seus efeitos previstos no artigo 289º e seguintes todos do CC.
25ª – Também foram violados vários normativos do CC, tais como o artigo 247º (erro na declaração), o artigo 251º (erro sobre o objecto), o artigo 252º (erro sobre os motivos da vontade), n.º 2 do artigo 442º (sinal), 227º (culpa na formação dos contratos) e o artigo 456º, n.º 2 CPC.
Não houve contra – alegações.
Cumpre decidir.
2. É pelas conclusões das alegações do recurso que se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo (artigos 684º, n.º 3 e 690º CPC), exceptuando-se as questões que sejam de conhecimento oficioso (artigo 660º CPC).
O vocábulo “questões” não abrange os argumentos, os motivos ou as razões jurídicas invocadas pelas partes, antes se reportando às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, as concretas controvérsias centrais a dirimir.
Embora as conclusões não primem pela clareza, quer-nos parecer que a recorrente suscita as seguintes questões:
a) – Erro na apreciação da matéria de facto, pretendendo a sua alteração.
b) – Contradição entre factos considerados provados.
c) – Nulidade da sentença.
d) – Nulidade do contrato por não mencionar a existência de licença de utilização.
e) – Nulidade do contrato por o local ter sido objecto de obras não licenciadas e numa parte estar destinado a habitação.
f) – Anulabilidade do contrato por erro na declaração.
g) – Anulabilidade do contrato por erro sobre o objecto do negócio ou sobre os motivos da vontade.
h) – Incumprimento do contrato promessa pela ré.
i) – Responsabilidade civil imputável à ré por má fé na fase das negociações.
3. A primeira questão, a ser decidida, reporta-se à impugnação da matéria de facto.
Entende o recorrente que o Tribunal a quo não apreciou correctamente a prova produzida em audiência de discussão e julgamento, e, em particular, aquela que foi produzida pelas testemunha D... e E..., respeitante aos Factos 8º e 9º da sentença.
Como é sabido, nos termos do artigo 712º, alínea a), CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A do CPC, a decisão com base neles proferida.
E, de acordo com o n.º 2 do mesmo artigo, no caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
O artigo 690º-A do CPC, estabelece os ónus que impendem sobre o impugnante, sob pena de rejeição desse recurso:
a) – Especificar os concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados (n.º 1, alínea a);
b) – Especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (n.º 1, alínea b);
c) – Indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos (n.º 2).
Tendo, in casu, ocorrido gravação dos depoimentos prestados e tendo sido impugnada a matéria de facto pela recorrente, importa, pois, em primeiro lugar, verificar se a mesma deu cumprimento aos ónus que sobre si impendiam.
Na redacção anterior à reforma do CPC de 1995/1996, estabelecia o artigo 511º, n.º 7 que, quando a especificação e o questionário fossem organizados no todo ou em parte, através de remissão, a secretaria deveria juntar ao processo, dentro do prazo do despacho saneador, cópia integral da especificação e do questionário em que se reproduzissem os artigos dos articulados para os quais fossem feitas remissões.
Permitia-se, portanto, que a especificação e o questionário fossem organizados no todo ou em parte, através de remissão. Nesse caso, devia a secretaria juntar cópia integral da especificação e do questionário em que se reproduzissem os artigos dos articulados para os quais fossem feitas as remissões.
Com a reforma de 95/96, a redacção do artigo 511º foi alterada, eliminando-se, inter alia, o n.º 7 desse preceito.
Não obstante, em 28/11/2006, foi elaborado o despacho saneador e organizada a matéria assente e os factos controvertidos, mas por remissão para os artigos dos articulados, ou seja, não se tomou em conta que o artigo 511º do CPC havia sido alterado.
Tal irregularidade não constitui, porém, nulidade pois que a mesma não influiu no exame ou decisão da causa (artigo 201º, n.º 1 CPC). Ainda que assim se não entendesse, a mesma não foi invocada pela interessada, pelo que sempre se encontraria sanada (artigos 203º, n.º 1 e 205º, n.º 1 CPC).
Assim, a matéria de facto foi decidida, tendo em conta os pontos da matéria de facto, articulados por remissão, sendo que, na sentença, o Exc. mo Juiz reuniu, por vezes, num só facto, vários pontos da matéria de facto, isto é, condensou a matéria dos “quesitos” provados, sem qualquer referência ao que se encontra especificado e ao quesitado, o que tudo junto dificulta a apreciação do recurso, nesta parte.
In casu, os artigos 6º, 7º e 8º da contestação correspondem aos “quesitos” 2º, 3º e 4º e integram o Facto 8º da sentença; o Facto 9º corresponde ao quesito 5º que consubstancia o artigo 9º da contestação.
Assim, quando a recorrente diz que o Tribunal a quo fez uma errada apreciação da matéria de facto dever-se-ia reportar, e não reportou, aos factos “quesitados” e não aos factos elencados na sentença.
Isto significa que, in casu, a recorrente não identifica os pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, por referência aos artigos da decisão sobre essa matéria.
Limita-se a indicar os meios probatórios (depoimentos de duas testemunhas) em que se funda a sua pretensão mas sem referência a qualquer dos pontos da matéria de facto que integram os factos 8º e 9º da sentença. Convém esclarecer que os factos elencados no quesito 5º, alíneas a) e b) (facto 9º da sentença), correspondem aos documentos 1 e 2 juntos com a contestação, que não foram impugnados, pelo que, neste quesito, controvertido é apenas o facto de saber se a ré havia ou não exibido estes documentos à autora, pelo que, ao contrário do alegado, não houve uma errada análise da prova documental, na fundamentação da matéria de facto.
Relativamente ao ónus previsto no n.º 2 do artigo em causa, a recorrente não faz qualquer referência.
Assim, atendendo ao disposto no n.º 1 artigo 690º-A do CPC, rejeita-se o recurso, nesta parte.
Ainda que tivesse satisfeito, e não satisfez, os ónus que sobre si impendiam, não lhe assistiria, ainda assim, razão, pois que aos quesitos 2º, 3º, 4º e 5º não foram apenas ouvidas as testemunhas mencionadas pela recorrente mas todas as demais mencionadas na acta, relevando os depoimentos das testemunhas E..., marido da ré, que descreveu todas as negociações com a autora e os diversos contactos que ela teve com os documentos e o estabelecimento e até o conhecimento que tinha dele. F..., dono das fracções, descreveu as obras aqui realizadas e deu nota das tentativas de obtenção de licença e das conversas que teve com a autora. G..., cliente do café desde 1972, descreveu a evolução do estabelecimento e o conhecimento da autora como cliente dele.
Tal como já se havia referido no despacho da decisão da matéria de facto, os depoimentos das testemunhas geram a convicção de que a alegação da autora para não pretender avançar com o negócio do trespasse, supostamente por causa da falta de licenciamento, não corresponde ao verdadeiro motivo. O que se passou foi diferente. A autora achou o negócio caro, arrependeu-se e procurou um pretexto para desistir.
4.Alega seguidamente contradição entre os factos 13º e 15 da sentença.
Refira-se que o facto 13º corresponde ao quesito 12º que reproduz o artigo 16º da petição inicial, enquanto o facto 15º corresponde ao quesito 19º que reproduz o artigo 33º da contestação.
Dispõe o n.º 4 do artigo 712º que, “se não constarem do processo todos os elementos probatórios que, nos termos da alínea a) do n.º 1, permitam a reapreciação da matéria de facto, pode a Relação anular, mesmo oficiosamente, a decisão proferida na 1ª instância, quando repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto”.
Porque do processo constam todos os elementos probatórios, não se poderá pretender a anulação da decisão com base na alegada contradição entre as respostas aos quesitos 12º e 19º.
Acresce que, ao contrário do preconizado pela recorrente, não se verifica qualquer contradição entre as respostas dadas aos dois quesitos.
Com efeito, quando a autora mencionou à ré as diligências encetadas junto da Câmara Municipal do Seixal, da Repartição de Finanças e da Conservatória do Registo Predial, esta mostrou total indiferença perante a situação (quesito 12º), acrescentando-se que, quando a autora mencionou à ré o facto do estabelecimento não estar legal, foi-lhe reiterado tudo o que antes lhe fora dito, aditando a ré a informação de que o estabelecimento por ter alvarás, funcionava com a devida e legal autorização.
Não se vê, pois, onde esteja a contradição.
5.Improcedendo a impugnação da matéria de facto, e não havendo lugar a qualquer alteração da mesma, consideram-se definitivamente assentes os factos que na 1ª instância se consideraram provados, quais sejam:
1º - Autora e ré celebraram entre si um acordo escrito, denominado “contrato - promessa de compra de trespasse e recibo de sinal”, em 3/01/2003, relativo ao estabelecimento comercial de “similar de hotelaria com a actividade de café, cervejaria e sala com jogos lícitos, sito na Avenida ..., em Torre da Marinha, Arrentela, Seixal;
2º - O preço acordado foi de 74.819 euros, sendo que com a assinatura do acordo a autora entregou à ré a quantia de 15.000 euros, ficando o remanescente de ser pago, em 30/04/2003, com a entrega de 25.000 euros, e durante trinta e cinco meses em prestações mensais de 1.000 euros, sendo a última de 819 euros;
3º - Com o pagamento previsto para o dia 30/04/2003, no montante de 25.000 euros, o estabelecimento deveria ser entregue pela ré à autora, e o contrato - prometido deveria ser celebrado até 30/11/2005, com o pagamento integral do preço;
4º - A ré não fez constar expressamente no referido acordo a existência de alvará de licença ou de autorização de utilização;
5º - Foram efectuadas obras nas fracções A e C, correspondentes ao local onde funciona o estabelecimento, que não foram objecto de licenciamento municipal e a fracção C está descrita no título de constituição de propriedade horizontal como destinada a habitação;
6º - O estabelecimento é constituído por loja, fracção A, onde está instalada a sala do café com um balcão, e, no acrescento a esta fracção, uma outra sala; na loja existe uma porta de acesso à casa do lado, fracção C, que é constituída por uma cozinha e duas salas, uma das quais foi, em tempos, casa de banho, e que é utilizada para arrumos, sendo a outra sala e cozinha utilizada pela ré e sua família; na cozinha são confeccionadas as refeições de família e, por vezes, petiscos que são servidos no estabelecimento; quer o acrescento quer a porta foram obras assumidas pelo senhorio;
7º - Foi o senhorio quem iniciou a utilização, desta forma, da loja e da casa ao lado, pernoitando nesta;
8º - Antes da assinatura do contrato – promessa, a autora constatou a situação descrita no ponto 6º, visitou todo o estabelecimento e a casa ao lado e solicitou esclarecimentos acerca da concreta situação do estabelecimento que lhe foram reiteradamente prestados, tendo a ré tomado a iniciativa de lhe prestar informação acerca do historial do estabelecimento, exibindo-lhe os documentos em seu poder;
9º - Exibiu-lhe, nomeadamente, os seguintes documentos:
a) - Alvará emitido pelo Governo Civil de Setúbal, em 21/03/97, com o nº ...., em nome da ré, onde se faz referência ao alvará de abertura concedido para o estabelecimento em causa, com o nº ...;
b) - Alvará de abertura do estabelecimento, emitido pelo Governo Civil, em 18/01/91, com o nº ..., averbado em nome da ré desde 28/01/97;
c) - Escritura de trespasse, de 21/10/96, do ... Cartório Notarial ..., pelo qual a ré adquiriu o estabelecimento;
d) - Recibo de renda paga pelo gozo do imóvel do estabelecimento, emitido pelo senhorio;
e) - Fotocópia de diversos documentos relativos às obras levadas a efeito no imóvel do estabelecimento (criação de uma copa e mudança e remodelação das casas de banho);
10º - Em complemento, a ré informou a autora que o senhorio tinha total e perfeito conhecimento da situação e que a autorizava, bem assim como ao trespasse;
11º - No que respeita à utilização da fracção C, como casa de habitação, tal foi reiteradamente autorizado e foi igualmente autorizado que como trespasse a autora passasse a ocupar no arrendamento da casa ao lado a posição de inquilina;
12º - Foi a obrigação imputada à autora de garantir a legalidade do funcionamento do estabelecimento perante a ré, que o possuía há muito e o pretendia transmitir, que levou a primeira a contactar algumas entidades públicas com responsabilidades no âmbito do funcionamento de estabelecimentos comerciais, tendo procurado conhecer, junto da Câmara Municipal de Seixal, da Repartição de Finanças e da Conservatória do Registo Predial, a real situação de instalação e funcionamento do estabelecimento;
13º - A autora contactou a ré no sentido de lhe comunicar os factos referidos, mostrando esta total indiferença perante a situação;
14º - Primeiro, a autora quis, por acordo com a ré, dar sem efeito o referido acordo denominado contrato - promessa, restituindo a segunda o sinal recebido em singelo, o que esta recusou.
15º - Quando a autora mencionou à ré o facto de o estabelecimento não estar legal, foi-lhe reiterado tudo o que antes lhe fora dito, aditando a informação de que o estabelecimento, por ter alvarás, funcionava com a devida e legal autorização;
16º - Não obstante tal informação, a autora declarou que não queria fazer o trespasse, insistindo na ilegalidade da exploração, informando que não pagaria os 25.000 euros na data prevista, nem o restante em dívida do preço ajustado;
17º - Depois, em 16/04/2003, a autora promoveu a notificação judicial da ré, no sentido de lhe comunicar a sua intenção de não cumprir com as demais cláusulas contratuais, nomeadamente de que não tomaria posse do estabelecimento e de que não procederia ao pagamento das demais prestações mensais, exigindo ainda que a ré lhe restituísse o sinal em dobro, o que não se verificou;
6.Tendo sido apreciadas as duas primeiras questões suscitadas pela recorrente, importa apreciar agora as demais, atrás referidas.
6.1.Como questão prévia, interessa saber qual o contrato que as partes celebraram.
Autora e ré celebraram entre si um contrato, consubstanciado no documento de fls. 9 a 11 dos autos e que denominaram “contrato – promessa de compra de trespasse e recibo de sinal”.
A promessa de contrato futuro ou contrato promessa, como a própria lei define, consiste na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (artigo 410º, n.º 1 CC). Diz-se contrato prometido ou definitivo aquele cuja realização se pretende.
Como ensina Januário Gomes[1], trespasse de estabelecimento por antonomásia é a venda do estabelecimento. Mas, mais genericamente, haverá trespasse sempre que ocorrer uma transferência definitiva e unitária do estabelecimento comercial.
Trespasse é, portanto, o contrato pelo qual se transmite definitiva, e em princípio onerosamente, para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado[2].
Ora, analisando as diversas cláusulas do contrato, não restam dúvidas que estamos na presença de um contrato - promessa de trespasse de estabelecimento comercial. É essa a qualificação jurídica, correcta e não discutida entre as partes, do acordo escrito que celebraram.
6.1.Nulidade por falta de menção da existência de licença de utilização:
Pretende a autora que o contrato - promessa é nulo por não mencionar a existência de licença de utilização.
Como é sabido, na versão primitiva do Código Civil, existia uma disciplina unitária do contrato promessa. Todavia, o legislador, em 1980, ao lado de um regime geral, estabeleceu um regime com aspectos particulares para o contrato promessa de compra e venda de prédio urbano, ou de sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir (artigo 410º, n.º 3). Exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes. Além disso, deve constar dele a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização do edifício (caso se encontre já construído) ou da respectiva construção (se esta ainda não terminou ou nem mesmo se iniciou). O contraente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a omissão de tais requisitos, salvo se a contraparte a causou culposamente (artigo 410º, n.º 3).
Assim, como a promessa de trespasse não envolve transmissão ou constituição de direito real sobre edifício mas tão só direitos obrigacionais, é - lhe manifestamente inaplicável o regime referido.
A autora incorre, pois, em confusão com o regime dos contratos - promessa previstos no artigo 410º nº 3 do Código Civil, ao considerar que o contrato é nulo por falta de menção de licença de utilização.
A promessa de trespasse, de harmonia com o disposto no nº 2 do artigo 410º referido, devia revestir a forma escrita, visto que o trespasse precisava, à data da celebração do contrato, de ser feito por escritura pública. Essa forma foi observada pelas partes.
Por isso é improcedente esta causa de nulidade do contrato.
6.2. Nulidade do contrato por o local ter sido objecto de obras não licenciadas e numa parte estar destinado a habitação:
Invoca, seguidamente, a autora a nulidade do contrato por o estabelecimento funcionar em local que foi objecto de obras não licenciadas e parcialmente em fracção habitacional.
Mas não tem razão.
Como se considerou na sentença, a questão da regularidade administrativa das obras nas fracções onde funciona o estabelecimento é uma questão que pode envolver responsabilidade do respectivo proprietário mas que não inquina necessariamente a validade do trespasse.
Desde que seja possível a normal fruição do estabelecimento e que este tenha o necessário licenciamento para funcionar com regularidade, a questão de saber se do ponto de vista urbanístico cumpre as regras aplicáveis não diz respeito ao trespassário porque em nada prejudica o seu direito.
É verdade que se provou que no local foram feitas obras sem licenciamento municipal (facto 5). Simplesmente, também se provou que o estabelecimento tem alvará para funcionar (facto 9).
Este alvará não é aquele que a lei hoje exige mas à data do contrato - promessa era perfeitamente válido, dado que o artigo 2º do Capítulo II do DL nº 57/2002, de 11 de Março, e artigo 49º, n.º 2 do mesmo diploma, prorrogaram até 12/03/2004 a validade das licenças de funcionamento anteriores às novas exigências introduzidas pelos artigos 10º e seguintes do DL nº 168/97, de 4 de Julho.
Por outro lado, também se provou que a fracção C é de habitação (facto 5). Porém, muito embora a promessa de trespasse refira o estabelecimento como estando a funcionar nas duas fracções, é evidente da leitura da descrição das suas características (facto 6) que o estabelecimento comercial se situa predominantemente na fracção comercial e que a outra, a habitacional, tem ainda essa função, que acumula, ocasional e instrumentalmente, com a função de apoio ao estabelecimento.
Na verdade, apenas lá existe uma sala de arrumos, que nem se sabe se serve o estabelecimento ou a zona de habitação, e uma cozinha, que ocasionalmente é usada para fazer petiscos que são servidos no café.
Ora, não provou a autora que este facto torne inviável a exploração do estabelecimento comercial que, recorde-se, está devidamente licenciado para funcionar.
Não vemos, portanto, como é que as características do local onde está instalado o estabelecimento, que respeitam às relações administrativas entre o proprietário e o município, inquinem a validade do contrato - promessa de trespasse, na medida em que o estabelecimento tinha licenciamento administrativo para funcionar.
Concluímos, assim, que também não se verifica esta alegada causa de nulidade.
6.3. Anulabilidade por erro na declaração:
Uma divergência entre declaração e vontade conduz tendencialmente à nulidade ou mesmo à não produção de quaisquer efeitos negociais, exceptuando-se o caso da reserva mental desconhecida do declaratário, onde a declaração é válida, e o caso de erro na declaração em que o negócio é anulável.
A autora apontou exactamente como causa de anulabilidade do contrato o erro entre a vontade real e a vontade declarada, previsto no artigo 247º do Código Civil.
Referindo-se ao erro na declaração, a lei determina, no artigo 247º, que, “quando, em virtude de erro, a vontade (objectivamente) declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro”. Neste caso, o erro produz uma declaração não conforme com a vontade e, assim, verifica-se uma divergência entre esta e a declaração.
“Para haver um erro na declaração é necessário que o declarante diga (i) uma coisa diferente daquilo que realmente queria dizer ou (ii) aquilo que realmente queria dizer, atribuindo embora às palavras que emprega um significado ou sentido diferente dos que elas objectiva e efectivamente têm”[3].
Em todo o caso, o próprio facto da divergência entre a vontade real e a declaração pode ser constatado, sempre e apenas, depois do recurso às regras sobre a interpretação e integração da declaração negocial. O disposto no artigo 247º só se aplica quando a divergência se mantém, mesmo depois da interpretação.
Consequência do erro na declaração é que a declaração negocial se torna anulável para o declarante (artigo 247º, 1ª parte). Mas a anulação deste só procede, contanto que existam também do lado do declaratário os pressupostos necessários para o efeito, ou seja, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que recaiu o erro (artigo 247º, 2ª parte). O elemento é essencial quando é decisivo para o declarante.
Reportando-nos ao caso sub judice, não se provaram quaisquer factos donde se pudesse concluir a existência de qualquer divergência entre a vontade e a declaração.
A autora quis celebrar o contrato - promessa de trespasse e exactamente foi isso que declarou no documento.
Improcede, pois, esta alegada anulabilidade do contrato.
6.4. Anulabilidade do contrato por erro sobre o objecto ou sobre os motivos da vontade:
Alega a autora que incorreu em erro sobre o objecto ou sobre os motivos da vontade, pois jamais outorgaria o contrato em causa, caso a ré a tivesse informado da ilegalidade do estabelecimento. Ilegalidade essa que era do conhecimento da ré, que não deveria ignorar que um negócio, envolvendo valores tão elevados, não seria aceite pela autora, sem que todas as vertentes inerentes á actividade que iria encetar estivessem de acordo com a lei.
Refere, então, a autora que incorreu em erro sobre os motivos do negócio (vício previsto no artigo 252º) mas fundamentou-se na norma do artigo 251º, que prevê o erro sobre a pessoa do declaratário ou sobre o objecto de negócio.
Como vimos, quando um erro recai sobre a declaração (o elemento externo) ou, numa acepção mais geral, quando afecta o comportamento declarativo, produz uma divergência entre a declaração e a vontade Trata-se de erro na declaração (antigamente designado por erro – obstáculo) que diz respeito ao processo declarativo, ao processo de formulação ou da manifestação da vontade (sendo a vontade não viciada ou deformada).
Quando o erro recai só sobre a vontade (o elemento interno), não produz uma divergência entre a vontade e a declaração. A declaração está em perfeita conformidade com a vontade; no entanto, é esta que está viciada. Trata-se de erro sobre os motivos (ainda designado por erro – vício). A vontade, por ser mal esclarecida ou por não ser livre, está viciada, convergindo com ela a respectiva declaração.
O erro sobre os motivos e as consequências que este tipo de erro acarreta encontra o seu regime geral no artigo 252º.
“Motivos, neste sentido, são as circunstâncias cuja representação intelectual determina a decisão de querer a conclusão do negócio jurídico. O erro sobre os motivos é, por conseguinte, uma ideia inexacta, uma representação inexacta, sobre a existência, subsistência ou verificação de uma circunstância presente ou actual que era determinante para a declaração negocial, ideia inexacta sem a qual a declaração negocial não teria sido emitida ou não teria sido emitida nos precisos moldes em que o foi[4].
Há, deste modo, uma continuidade ou uma convergência entre a vontade real e a declaração. Só acontece que a própria vontade, em consequência do erro, se formou mal, divergindo assim da vontade hipotética que o declarante teria tido sem o erro, de maneira que a vontade ficou viciada. Este erro, ocorrido no âmbito dos motivos, deve ser encarado sob o aspecto subjectivo do declarante que está em erro.
Em consequência desta representação subjectiva, por um lado, e em defesa da segurança do tráfico jurídico negocial, por outro, o erro sobre os motivos em princípio não pode ser considerado.
Daí a regra fundamental estabelecida no n.º 1 do artigo 252º: “o erro que recaia nos motivos determinantes da vontade... não é causa de anulação...”, ou seja, o erro sobre os motivos em termos jurídicos não releva.
Mas esta regra fundamental admite três excepções, sendo que a mais importante, na medida em que o erro não é causa de anulação, constitui-a o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio (artigo 252º, 1ª parte). Este erro torna o negócio anulável nos termos do artigo 247º (artigo 251º).
“Anulabilidade nos termos do artigo 247º significa que os pressupostos do erro vêm do artigo 251º, enquanto os requisitos da anulação, com base neste erro, resultam da 2ª parte do artigo 247º. Quer dizer, o declarante pode anular a sua declaração, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, da pessoa ou do objecto sobre que incidiu o erro determinante da vontade[5]”.
No âmbito do artigo 251, uma das situações nele previstas, é a que diz respeito ao erro sobre o objecto que recai ou sobre a identidade do objecto ou sobre a sua substância ou sobre as suas qualidades essenciais. Neste sentido está em causa apenas aquilo que for directamente o objecto do negócio, de modo que o artigo 251º já não abrange um erro sobre os efeitos produzidos pela declaração negocial a respeito de certo objecto.
“Qualidades de um objecto são todos os factores determinantes do valor ou da utilização pretendida, mas não o próprio preço ou o valor em si nem a propriedade do objecto. Uma qualidade é essencial quando é decisiva para o negócio conforme finalidade económica ou jurídica deste. A essencialidade é determinada nos termos do artigo 247º. Isto significa que a qualidade é essencial, não quando o tráfico jurídico em geral lhe confere este atributo, mas quando o declarante o faz”[6].
Desde logo, e no que ao caso interessa, o erro sobre os motivos que se refira ao objecto do negócio pode ser causa de anulação, nos termos enunciados.
Comprovam os factos que a autora conhecia as características do local onde estava instalado o estabelecimento e teve acesso à documentação pertinente. O estabelecimento podia funcionar pois estava devidamente licenciado. O problema que poderia existir, relativo ao cumprimento das regras urbanísticas pelo proprietário, não afectaria o seu direito à normal exploração do estabelecimento.
Por isso, não vemos como pudesse a autora ignorar ou ter uma falsa representação sobre as qualidades daquilo sobre que versa o negócio.
Não há efectivamente qualquer alteração entre as razões que determinaram a sua vontade de contratar, a possibilidade de explorar um estabelecimento comercial licenciado para o efeito e com normalidade, e aquelas que veio depois a constatar existir, que são precisamente as mesmas.
Improcede, pois, a alegada anulabilidade do contrato.
6.5. Incumprimento do contrato - promessa pela ré:
Ao pretender a restituição do sinal em dobro, com fundamento no artigo 442º nº 2 do Código Civil (o que é contraditório com a pretendida nulidade ou anulabilidade) a autora invoca incumprimento do contrato pela ré.
Mas sem razão.
A sanção prevista no referido preceito, de restituição do sinal em dobro, está prevista para os casos de resolução da promessa por incumprimento definitivo e culposo imputável ao promitente - trespassante.
Nada disso se provou.
A ré não deixou de cumprir as obrigações a que estava vinculada pelo contrato.
6.6. Responsabilidade civil por má fé na fase das negociações:
A autora pediu também uma indemnização por danos não patrimoniais. A razão invocada foi a violação, pela ré, das regras da boa fé nos preliminares e na formação do contrato, traduzida na omissão intencional da informação sobre a situação ilegal do estabelecimento.
De facto, no processo que conduz à conclusão do contrato, exige-se das partes que actuem com lisura e correcção, dando-se a conhecer à outra parte os elementos tidos como necessários à formação adequada da sua vontade, com base nas expectativas que saiba ou deva saber serem as habituais atendendo às circunstâncias do negócio em questão e sem esquecer aquelas que se souberem ser as preocupações concretas dela.
Se tivermos em conta os factos provados, a autora não logrou provar que tivesse havido ocultação de qualquer informação por parte da ré.
Pelo contrário, o que ficou demonstrado foi que a autora conhecia o local e a ré a informou de tudo e mostrou-lhe os documentos que tinha.
Não existe assim responsabilidade civil da ré.
7. Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 18 de Março de 2010.
Manuel F. Granja da Fonseca
Jorge Roque Nogueira
António Abrantes Geraldes
[1] Arrendamentos Comerciais, 2ª edição, 162.
[2] Antunes Varela, RLJ, 115º, 253.
[3] HEINRICH EWALD HÖRSTER, Teoria Geral do Direito Civil, 560.
[4] HEINRICH EWALD HÖRSTER, Teoria Geral do Direito Civil, 570.
[5] HEINRICH EWALD HÖRSTER, Teoria Geral do Direito Civil, 572.
[6] Autor e obra citada, 574.
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