Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	351/09.9TVLSB.L1-8
Relator:	FERREIRA DE ALMEIDA
Descritores:	HIPOTECA ARRENDAMENTO VENDA JUDICIAL
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/14/2013
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE O RECURSO DA AUTORA; IMPROCEDENTE O RECURSO DO RÉU
Sumário:	Sendo a respectiva celebração posterior à constituição da hipoteca que incide sobre o imóvel, o arrendamento extingue-se, por caducidade, nos termos do artigo 824º, nº2, do Código Civil, como efeito da venda em processo de execução.
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa : 1. Caixa Económica (…) propôs, contra Álvaro, acção seguindo forma ordinária, distribuída à 1ª Vara Cível de Lisboa, pedindo a condenação do R. a, reconhecendo a sua propriedade sobre a mesma, entregar à A. fracção autónoma de prédio urbano, sito nesta cidade, e a pagar-lhe, a título de indemnização pela ocupação alegadamente indevida, a quantia de € 82.228,95, acrescida de € 4.256,95, por cada mês decorrido até à sua desocupação efectiva. Contestou o R., invocando a sua qualidade de locatário da aludida fracção - concluindo pela improcedência da acção. Efectuado julgamento, foi proferida sentença, na qual se considerou a acção parcialmente procedente, condenando-se o R. a entregar à A. a fracção em causa e absolvendo-o do demais peticionado. Inconformadas, vieram ambas as partes interpor recursos de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões : R. Álvaro - O contrato de locação de que é titular o recorrente, na qualidade de arrendatário, é oponível à recorrida, na qualidade de adquirente do imóvel, porquanto não ocorreu a caducidade do direito de arrendamento do recorrente por força da venda executiva do locado. - A venda na acção executiva não é legalmente identificada como causa de caducidade da locação, logo, do arrendamento (arts. 1051º, nº1, e 1079º, ambos do C.Civil e 66º, nº1, do RAU - vigente à data dos factos), pelo que a relação arrendatícia não caduca com a venda do imóvel arrendado na acção executiva. - Assim, deve entender-se que a regra emptio non tollit locatum estabelecida no art. 1057º do C.Civil à locação quanto registada ou constituída antes do registo da penhora, que é a situação dos autos. - Não pode haver aplicação analógica do dispositivo do nº2 do art. 824º do C.Civil ao arrendamento por não haver qualquer lacuna a integrar e por não ser permitida na óptica de uma interpretação sistemática do próprio Código Civil. - O adquirente do bem sucede nos direitos e obrigações do locador (cfr. art. 1057º CC) e passa a ter direito a receber a renda a qual constitui o preço pago pela limitação do direito de propriedade adquirido. - E a recorrida, na qualidade de credora hipotecária, não é terceiro para efeitos de registo predial, e por essa via não pode existir aquisição tabular pelo credor hipotecário. - O acórdão recorrido violou, assim, o disposto nos arts. 1051º, 1057º e 10º, todos do C.Civil e 5º, nº4, do C.Reg. Predial. - Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso e revogada a decisão recorrida, a qual deve ser substituída por outra que julgue que o contrato de arrendamento dos autos mantém a sua plena vigência. A. Caixa Económica (…) - Resulta dos autos que, pelo menos, desde 21/5/2007, o apelado tem conhecimento de que a apelante é a proprietária da referida fracção e que pretende a devolução da mesma devoluta de pessoas e bens. - O contrato de arrendamento caducou em virtude da aquisição da fracção pela apelante. - O apelado manteve-se na referida fracção desde 2007, sem pagar qualquer renda. - Bem sabendo que usa e frui da fracção sem qualquer título que o legitime, e portanto de que fá-lo de uma forma ilícita. - O apelado tem ainda conhecimento, desde a citação, que a apelante tem a intenção de vender a fracção em causa. - É precisamente através do apuramento, em abstracto, da conduta do apelado ao manter-se na referida fracção, sem procurar diligenciar sobre a manutenção ou não do seu contrato de arrendamento, sabendo que a apelante pretende a devolução da mesma livre de pessoas e bens, e ainda, desde a sua citação, que a apelante pretende proceder à venda da fracção, conforme art. 10° da petição inicial, se pode concluir que, segundo a diligência de um bom pai de família, a conduta do apelado é susceptível de censura. - Ora, o juízo de censura baseia-se no reconhecimento, perante as circunstâncias concretas do caso, de que o apelado devia e podia ter agido de outro modo. - A factualidade supra descrita cria na esfera do apelado a obrigação de indemnizar a apelante dos prejuízos decorrentes da ocupação abusiva e ilegítima, de acordo com o disposto nos arts. 562º, 563°, 564°, 566°, nº2, todos do CC. - Que compreende não só os danos emergentes, correspondentes à perda ou diminuição do património, como os lucros cessantes, referentes à quantia que o lesado deixou de obter ou o valor da vantagem patrimonial que perdeu, correspondendo nestes os danos futuros. - Danos esses que, atenta tal ocupação, deverão ser quantificados numa indemnização igual ao valor dos frutos civis que um proprietário diligente poderia obter e que, no caso, nunca se situariam, considerando o valor de avaliação da fracção autónoma, em montante inferior a € 4.040 /mês (2007), € 4.141 (2008) e € 4.256,95 (2009). - Prejuízos esses que, computados no período de 21/5/2007 até Janeiro de 2009, foram quantificados em € 82.228,95. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. 2. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual : 1. Pela ap. nº 30 de 20/4/1998 da ficha nº 878/19920317-AA da 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa acha-se registada a favor da A. "(...) HIPOTECA VOLUNTÁRIA (...) para "(...) Garantia de empréstimo sob a forma de abertura de crédito em conta corrente, concedido a Imolar - Sociedade Construtora de Habitações Limitada (...)" (certidão do registo predial de fls. 20 e ss.). 2. Em escrito datado de 1/1/2003 e encimado pela expressão "CONTRATO DE ARRENDAMENTO", Sociedade de Construções B, Lda, aí "(...) representada pela sócia gerente Valentina (…) (...)" e identificada como "Senhoria e Primeira Outorgante" e o R., aí identificado como "Inquilino e Segundo Outorgante", declararam "(...) é celebrado reciprocamente aceite e reduzido a escrito o presente contrato de arrendamento que se rege pelas cláusulas seguintes: PRIMEIRA A Primeira Outorgante é dona e legítima possuidora do décimo segundo andar esquerdo do lote B correspondente à fracção "AA", com o uso dos estacionamentos nºs 21 e 22 e arrecadações nºs 11 e 43 do prédio urbano sito na Quinta (…), descrito sob o n° (…) na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de S. Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1781 da freguesia de Nossa Senhora de Fátima, em Lisboa SEGUNDA Por este contrato a Primeira Outorgante dá de arrendamento para habitação ao Segundo Outorgante o andar referido na cláusula anterior. TERCEIRA Este contrato vigora pelo prazo de seis meses, com início no dia 1/01/2003, findo o qual se considera automaticamente renovado por iguais e sucessivos períodos e nas demais condições nos termos do art. 1095º C.C. QUARTA O contrato é celebrado no regime da renda livre. QUINTA A renda estipulada é de € 250 (duzentos e cinquenta euros) mensais e será actualizada anualmente de acordo com o coeficiente fixado em Portaria (...). SÉTIMA O local arrendado destina-se a habitação exclusiva do inquilino e seu agregado familiar que reconhece que o mesmo realiza cabalmente esse fim, não lhe podendo ser dado outro uso, nem sublocá-lo no todo ou em parte, sem prévia autorização da Primeira Outorgante (...)" (quesitos 7°, 9°, 10°, 11° e 12°). 3. O escrito reproduzido na resposta em 2. foi assinado em 1/1/2003 (quesito 8°). 4. A A. é titular do direito de propriedade sobre fracção autónoma designada pelas letras “AA", correspondente ao 12º andar esquerdo, com uso exclusivo dos estacionamentos nºs 21 e 22 e arrecadação com os nºs 11 e 43, do prédio urbano designado por lote S, sito na Quinta (…), concelho de Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, inscrito na matriz da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o art. 1781 (al. a) dos factos assentes). 5. Tal direito de propriedade veio à titularidade da A. por lhe ter sido adjudicado em 16/4/2007, através da venda judicial na modalidade de proposta em carta fechada, pelo valor de € 550.000, nos autos de execução ordinária nº 201/2002 que correram termos pela 8ª Vara Cível de Lisboa, 2ª Secção – doc. de fls. 109 e 114 (al. b) dos factos assentes). 6. O processo referido em 5. entrou em juízo em 19/12/2002 (certidão judicial de fls. 196 e ss.). 7. No âmbito deste processo, no acto de abertura de propostas, em 5/3/2007, foi proferido o seguinte despacho: "Vai aceite a proposta de maior preço, apresentada pela Caixa Económica (…) - Ao abrigo do disposto no art. 887º do CPC vai a proponente / exequente dispensada de depositar o preço, apenas lhe cabendo garantir o pagamento das custas (art. 455º do CPC). Deverá proceder ao respectivo pagamento no prazo de 15 dias (art. 897º do CPC), após notificação do cálculo prévio dos autos (...)" - cf. acta junta certificada a fls. 109 (al. c) dos factos assentes). 8. E nesse processo, datado de 16/4/2007, foi despachado: "Atento o pagamento das custas pela exequente proponente (fls. 165), que está isenta de pagamento do preço conforme despacho de fls. 151 e 152 dado assumir também a qualidade de reclamante, vai adjudicada à proponente Caixa Económica (…), que está isenta de pagamento de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (art. 8º nº1 do IMT), a fracção autónoma designadas pelas letras AA correspondente a habitação do 12° andar esquerdo, com uso exclusivo dos estacionamentos 21 e 22 e arrecadação com os n.s 11 e 43 do prédio urbano designado por Lote B sito na Quinta (…) concelho de Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) da mesma freguesia e inscrito na matriz da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o art. 1781 (art. 900° nº1 do CPC). // Passe o respectivo título de transmissão (art. 900° nº2 do CPC). // Ordeno o cancelamento dos registos C1 ap.9 de 1989112112, C1 ap.13 de 1990105128, C1 ap.13 de 1994111114, C1 ap.30 de 1998104120 e F2 ap.40 de 2003111113 que incidem sobre a fracção autónoma designada pelas letras AA correspondente a habitação do 12° andar esquerdo, com uso exclusivo dos estacionamentos 21 e 22 e arrecadação com os nºs 11 e 43 do prédio urbano designado por Lote B sito na Quinta (…), concelho de Lisboa, descrito na 8. Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) da mesma freguesia e inscrito na matriz da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o art. 1781 (arts. 888° do CPC e 824° do CC). (...)" (als. d) e e) dos factos assentes). 9. A A. registou a aludida aquisição a seu favor, pela inscrição G - Ap.19 de 11/6/2007 - doc. 2 e fls. 114 (al. f) dos factos assentes). 10. A A. adquiriu o imóvel em causa para ser paga do crédito que tinha sobre os executados (al. h) dos factos assentes e quesitos 4° e 5°). 11. A A. ao adquirir o imóvel mencionado em 1. e 2., além de pagar o seu crédito, pretendia proceder à sua venda (quesito 1°). 12. Este descrito prédio encontra-se ocupado pelo R., conforme a A. veio posteriormente a constatar (al. g) dos factos assentes e quesitos 4° a 12°). 13. A A. ainda não logrou fazer a venda devido à ocupação que o R. vem fazendo (quesitos 2°, 4° e 5°). 14. A A. não aufere qualquer contrapartida pela ocupação pelo R. e não pode realizar capital através da venda (quesitos 3º, 4º e 5º). 15. A A. não pode investir capital proveniente da venda (quesitos 4° e 5°). 16. A A. dirigiu, à I(...), Sociedade Construtora de Habitação, Lda, para a Av. (…) -Lisboa, datada de Algés, 21 Maio 2007, uma carta dizendo, entre o mais: "A Caixa Económica (…) adquiriu, através de venda judicial, livre de quaisquer ónus ou encargos, o imóvel sito na (…) LISBOA. // Dado que se tem conhecimento de que V. Exa. ocupa o referido imóvel, sem que para tal possua título que legitime tal ocupação, solicita-se que, num prazo máximo de 30 dias, a contar da presente data, nos devolva o imóvel mencionado totalmente devoluto de pessoas e bens, devendo as chaves ser entregues nesta Direcção Imobiliária - Edifício Infante D. Henrique, Rua João Chagas, 53, 4° Esqº -1495 - 072 Algés ou no nosso Balcão em MOSCAVIDE, AV. DE MOSCAVIDE, 30 A. // Caso não sejam, por V. Exa., cumpridos os procedimentos acima referidos, até ao limite do prazo estabelecido, ver-nos-emos forçados e sem mais aviso a desencadear medidas judiciais por forma à tomada de posse efectiva do imóvel com o consequente ressarcimento, pela Caixa Económica (…), dos danos emergentes e lucros cessantes causados desde 22-06-2007 ao dia em que se concretizar a efectiva e total desocupação do imóvel" - doc. 3 junto com a petição (al. i) dos factos assentes e quesito 6º). 17. O R. enviou à A. a carta, datada de 4/6/2007, dizendo, no essencial :"Veio pelo correio uma destinada à I(…), LDA, mas sou a informar que sou inquilino do respectivo andar, conforme o contrato que junto. // Necessito saber onde faço o depósito referente à renda do mês de JULHO, valor 250,00 Euros. / Aguardando que me informem (...)" - doc. 4 junto pela A. (al. j) dos factos assentes e quesitos 6º e 7º). 3. Nos termos dos arts. 684º, nº3, e 685º-A, nº1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente. A questão a decidir centra-se, assim, primacialmente, na apreciação da subsistência do arrendamento invocado pelo R. apelante, após a venda, em acção executiva, da fracção locada. Pese embora a existência de decisões divergentes, em sentido negativo se tem vindo, quanto a tal questão, a pronunciar a mais recente jurisprudência do STJ : "Mesmo considerando, na esteira da largamente maioritária jurisprudência portuguesa, que o arrendamento se reveste de natureza obrigacional, a verdade é que, como nota Romano Martinez, “importa reconhecer que a finalidade conseguida por este contrato pode ser atingida mediante o recurso a direitos reais menores”, em primeiro lugar e, em segundo lugar, que “retira-se (do art. 1022º do C.Civil) que a locação é uma forma de proporcionar o gozo temporário de uma coisa” (Romano Martinez, Contratos em Especial, Universidade Católica Editora, 1996, pg. 158), características essas que, para além da notória semelhança funcional e sócio-económica, têm por denominador comum, a repercussão no valor económico dos bens onerados com um arrendamento ou com outros ónus reais que sobre eles incidam, sendo certo que como ainda refere ainda Romano Martinez, “a transitoriedade, sendo uma característica do contrato de locação, muitas das vezes, pode perdurar por vários anos” (ibidem). Daí que a semelhança das situações, jurídica e sócio-económica, justifique e exija o recurso à aplicação analógica do preceituado no falado nº2 do art. 824º do C.Civil, quanto à caducidade dos contratos de arrendamento nos sobreditos termos" (ac. STJ, de 27/5/2010). "Qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente. A caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da constituição e registo da hipoteca e da penhora, por efeito da venda executiva, acarreta também a caducidade de todos os demais contratos celebrados e que tinham na génese daquele a sua razão de ser (por ex., a locação de estabelecimento)" (ac. STJ, de 5/2/2009). "A venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, não registado, celebrado após a constituição e registo da hipoteca, por na expressão “direitos reais”, a que se reporta o art. 824º do CC haver que incluir, por analogia, o aludido arrendamento" (ac. STJ, de 15/11/2007). "À luz do art. 824º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio. Daí que, vendido o prédio em sede executiva, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e da penhora caduque automaticamente" (ac. STJ, de 31/10/2006, in www.dgsi.pt). Aderindo à orientação supra enunciada, entende-se, como decidido que, sendo a respectiva celebração posterior à constituição da hipoteca que sobre a mesma incide, se extinguiu, por caducidade, nos termos do art. 824º, nº2, do C.Civil, como efeito da venda em processo de execução, o arrendamento relativo à fracção reivindicada - improcedendo, em consequência, as atinentes alegações do R. apelante. No tocante à reclamada indemnização pela ocupação indevida, decidiu-se, relativamente a situação similar, no citado acórdão do STJ, de 5/2/2009 : “Desde que a violação do direito de propriedade e a decorrente privação do uso derivem da prática de um acto ilícito, à parte do pedido de reivindicação (art. 1311º do CC) pode ser formulado o pedido de indemnização, como forma de repor a situação anterior e reparar os prejuízos decorrentes da privação, como ocorre quando esta atinge bens imóveis. Provando-se que a indisponibilidade foi causa directa de prejuízos resultantes da redução ou perda de receitas, da perda de oportunidades de negócio ou da desvalorização do bem, não se questiona o direito de indemnização atinente aos lucros cessantes. Mas mesmo que nada se prove a respeito da utilização ou do destino que seria dado ao bem, o lesado deve ser compensado monetariamente pelo período correspondente ao impedimento dos poderes de fruição ou de dispo- sição: a simples falta de prova (ou de alegação) desses danos concretos não conduz necessariamente à denegação da pretensão indemnizatória. Considerando que a autora, credora hipotecária do imóvel arrendado que entretanto adquiriu judicialmente, exercia uma actividade lucrativa e pretendia alienar o prédio em causa, tarefa esta dificultada pela ocupação não consentida do mesmo, não pode a privação do uso de tal bem, por um período de tempo prolongado (Maio de 1999 a Maio de 2007), deixar de ser compensada através da atribuição de uma indemnização, cuja quantificação, em último caso, deve ser feita com recurso a regras da equidade". Perfilhando-se, igualmente nesta parte, a argumentação exposta, não poderá deixar de, perante a factualidade provada, se reconhecer, no caso, à A. o direito a ver-se ressarcida dos prejuízos resultantes da privação da fracção em causa. E relegando-se embora, na falta dos necessários elementos fácticos (art. 661º, nº2, C.P.Civil), para ulterior liquidação, a determinação do quantum indemnizatório, haverão, assim de, em tal medida, proceder as alegações respectivas. 4. Pelo exposto, se acorda em, negando provimento ao recurso interposto pelo R. e concedendo provimento ao interposto pela A., alterar a decisão recorrida, condenando-se o R. a entregar à A. a aludida fracção e a pagar-lhe, a título de indemnização, a quantia, a liquidar, correspondente aos danos decorrentes da sua privação. Custas, em ambas as instâncias, na proporção do decaimento - suportando-as provisoriamente, na totalidade, o R. apelante. Lisboa, 14 de Março de 2013 (Ferreira de Almeida - relator) (Silva Santos - 1º adjunto) (Catarina Manso - 2ª adjunta)