| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. F, SA, demandou J, O e R, pedindo:
a) declarar-se que o prédio identificado, correspondente ao artigo matricial rústico n.º 70, é propriedade da A.
b) serem os RR condenados a restituírem à A. a parte do prédio que ocupam;
c) serem os RR condenados a demolirem os barracos e retirarem as vedações que fizeram no terreno, deixando-o limpo e livre de coisas, tal como o receberam;
d) serem os RR condenados a pagar à A., com início em 7 de Dezembro de 2005, a quantia de 1.000€ por mês (ou outra que, mediante o prudente arbítrio do Tribunal se venha a apurar como mais acertada) actualizável anualmente pela aplicação do coeficiente fixado para os arrendamentos rurais, e até efectiva restituição do terreno.
f) fixar-se uma sanção pecuniária compulsória no valor de 50€ diários, por cada dia de atraso na restituição do dito terreno à A.
2. Alega para tanto que adquiriu por contrato de compra e venda dois prédios, um constituído por 4.120m2 de terra, inscrito na respectiva matriz sob o art.º 69, e um por 4.220m2 de terreno de laranjeiras, inscrito sob o art.º 70, devolutos e desembaraçados de pessoas e coisas, sendo os RR informados que teriam de abandonar o espaço que ocupavam no segundo prédio por mera tolerância dos anteriores proprietários, sem o pagamento de qualquer contrapartida.
3. Citados, vieram os RR contestar, alegando essencialmente que ocupam o terreno ao abrigo de um contrato de arrendamento que celebraram com os anteriores proprietários em meados de 1995, permitindo que explorassem cerca de um alqueire, nele guardando os seus cavalos e alimentando-os, autorizando ainda aqueles proprietários que lá construíssem todas as estruturas de apoio, nomeadamente um picadeiro, diversas boxes, armazéns, baias e diversos pavimentos e passeios, tudo mediante o pagamento de contraprestação.
Deduzem os RR reconvenção pedindo:
a) reconhecer os RR como titulares do contrato de arrendamento;
b) respeitar e reconhecer, definitivamente, a posse que do mesmo contrato resulta para os RR;
c) a pagar aos RR, findo o contrato, a quantia de 81.575,00€, valor correspondente às benfeitorias por eles efectuadas no prédio reivindicado ou, caso se entenda não se existe qualquer contrato, a pagar-lhes as aludidas benfeitorias, declarando-se que os RR gozam do direito de retenção sobre a parcela de um alqueire que ocupam, nos termos do art.º 754, do CC, enquanto não forem pagos do valor dessas benfeitorias.
4. A A. veio responder.
5. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR do pedido, e a reconvenção procedente, condenando a A. a reconhecer os RR como legítimos detentores do prédio reivindicado por força do contrato de arrendamento que vincula aquela.
6. Inconformada veio a A. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
· A Autora é proprietária do prédio no qual os Réus ocupam parte – cerca de um alqueire -, estando essa propriedade registada definitivamente a seu favor (cfr. facto provado 3.).
· Na presente acção de reivindicação, os Réus, depois de reconhecerem o direito de propriedade da Autora, contestam a sua obrigação de entrega da coisa com base num contrato (verbal) de arrendamento.
· “O contrato de arrendamento rural deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito” (artº 5º, nº 1 da Lei do Arrendamento Rural dos Açores - LARA).
· Como sanção para a falta de forma, prevê o artº 5º-A da LARA:
1 – No caso de não cumprimento do disposto no nº 1 do artigo anterior, os contraentes não poderão requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato, a menos que aleguem, e venham a provar, que a falta é imputável ao outro contraente.
2 – Presume-se que a falta é imputável ao contraente que, tendo sido notificado para assinar o contrato, no prazo máximo de 30 dias injustificadamente se tenha recusado a isso.”
· Os Réus não fizeram prova de que a falta de forma escrita é imputável ao anterior proprietário nem à actual proprietária (Autora).
· Não ficou provado que os Réus interpelaram o senhorio por escrito (“notificado”), solicitando a redução a escrito do contrato, e que o senhorio se recusou.
· Nada, na prova produzida e assente, evidencia que haja culpa da Autora na não recepção das cartas a que se refere o facto provado 23.
· A Autora não recusou a recepção das cartas enviadas pelos Réus, não havia qualquer convenção de domicílio entre Autora e Réus, não sabe a Autora porque foram as cartas devolvidas com a indicação de “desconhecido” (menção da exclusiva lavra dos serviços dos CTT).
· Até porque a Autora tinha naquela morada – Rua …. - contratado com os CTT o reenvio de correspondência para nova morada, o que assegurava que toda a correspondência seria reencaminhada para a Autora.
· A eficácia da comunicação dos Réus dependia do conhecimento pela Autora. Não tendo havido efectiva recepção da comunicação – enviada em carta registada -, esta só poderia ter sido considerada eficaz se demonstrasse (e isso não aconteceu) que só por culpa da Autora não foi por ela oportunamente recebida.
· Nenhuma culpa teve a Autora naquele facto, nem a prova sustenta a existência dessa culpa.
· Isto porque se essa culpa pela não recepção foi dos próprios Réus, de terceiro, de caso fortuito ou de força maior (em rigor não se provou de quê ou de quem foi a culpa, nem se provou que foi da Autora), então está afastada a aplicabilidade do nº 2 do artº 224º do Código Civil.
· Isto posto, não se aceita a decisão do Tribunal a quo quando conclui que “parece que a culpa pela não redução a escrito do contrato será de imputar culposamente à autora, na medida em que negligenciou o fornecimento aos réus de morada contactável, após os ter interpelado indicando morada onde deixou de ser conhecida. Com isso impedindo os réus de a notificarem para a redução a escrito do contrato. […] Alias, tal disciplina decorreria já do princípio geral consagrado no artigo 224º, nº 2 do Código Civil (…)”
· A exigência de forma escrita do contrato de arrendamento rural tem por finalidade proteger os intervenientes no contrato, mas também salvaguardar interesses do Estado.
· “O demandante (aqui, os Réus reconvintes) tem de alegar na petição inicial que notificou a contraparte para reduzir a escrito o contrato verbal de arrendamento, descrevendo as cláusulas contratuais, e que o demandado recusou a sua solicitação. Se o demandante não provar nem uma coisa nem outra e se a contraparte rejeitar a existência do contrato a acção (aqui, reconvenção) improcede.” (Jorge Aragão Seia, Manuel da Costa Galvão e Cristina Aragão Seia, Arrendamento Rural, Almedina, 3ª ed., p. 34).
· Enquanto a forma exigida por lei se mantiver ausente do contrato, este não pode ser invocado em juízo para, com base nele, algum dos contraentes impor ao outro poderes ou direitos consagrados no clausulado contratual (Acórdão do TRL de 18.12.1997, CJ, tomo V, p. 128; no mesmo sentido, cfr. Acórdão do TRL de 06.07.2005, CJ, tomo IV, p. 71).
· Na contestação os RR. invocaram um contrato verbal de arrendamento, mas não supriram a sua falta através da imputação dela à A. ou aos seus antecessores.
· Um contrato verbal não produz efeitos.
· Ter-se-ia de concluir pela improcedência do pedido de reconhecimento dos RR. como titulares do contrato de arrendamento indicado na contestação, com todas as consequências daí decorrentes.
· O contrato não reduzido a escrito é nulo (artº 220º CC), o que seria igual razão bastante para afastar, desde logo, a existência do próprio contrato escrito.
· Face ao exposto, entende a Autora que o Tribunal a quo não fez a melhor aplicação do direito aos factos e errou ao julgar que “tendo-se provado que os réus têm título legítimo para a sua detenção, a acção deverá improceder”.
· Os Réus fazem também um pedido relativo ao que chamam “benfeitorias”.
· Os Réus referem-se às mesmas como sendo “diversas construções imprescindíveis para a exploração daquele prédio por parte dos RR.” (artº 87º contestação-reconvenção).
· Ficou provado que as construções a que os Réus aludem só lhe aumentam o valor se utilizadas para o destino que ora lhes dão (facto assente 29).
· Dito de outra forma, por referência ao que se pretendia ver esclarecido no artº 32º da base instrutória, fora daquela circunstância as construções a que os Réus aludem não permitem conservar o prédio, não lhe aumentaram o valor e até o impedem para outras utilizações.
· Tendo presente o artº 216º do Código Civil, conclui-se que as construções que os Réus dizem ter feito são apenas despesas necessárias à sua actividade, não são benfeitorias.
· Acresce que os Réus não conseguiram provar que de facto pagaram essas construções.
· Sendo seu o ónus da prova, tinha que ser decidido contra si.
· Pelas razões referidas, teria igualmente que improceder o seu pedido reconvencional nesta parte.
· Naufragando este pedido, será logicamente improcedente o pedido de reconhecimento do direito de retenção formulado pelos RR..
· A decisão aqui impugnada é errada e, consequentemente, injusta, pois resulta duma inapropriada valoração das provas, da fixação imprecisa dos factos relevantes e da referência inexacta dos factos ao Direito, uma vez que os fundamentos referidos conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido diferente. O Meritíssimo Tribunal a quo violou a lei, nomeadamente os artigos 5º e 5º-A da LARA, artigos 342º e 346º do Código Civil e feriu a sentença de nulidade (668º, nº 1, al. b) e c) do CPC). Impõe-se a revogação da sentença ora recorrida e a sua substituição por outra que julgue procedente o pedido da Autora.
· Pelo exposto, a Recorrente roga a Vossas Excelências Venerandas que na procedência da Apelação, se dignem declarar nula a sentença, modificar o julgamento da matéria de facto nos termos propostos, e revogar a sentença recorrida, julgando a acção procedente conforme pedido formulado na petição inicial, com o que, como sempre, farão JUSTIÇA
7. Nas contra-alegações os RR. formularam as seguintes conclusões:
ü Perante a matéria de facto que resultou provada, a presente acção teria sempre que improceder, assim como o presente recurso, pois não assiste qualquer razão à recorrente;
ü Na verdade, resultou provado que os RR. ocupam o imóvel propriedade da A. aqui recorrente ao abrigo de um acordo celebrado com os anteriores proprietários, onde lhes foi permitido que explorassem cerca de um alqueire daquele prédio, nele guardando os seus cavalos, onde os alimentavam, pastavam e onde eram ensinados e tratados, permitindo ainda que os RR. construíssem e utilizassem diversas estruturas de apoio, tudo mediante o pagamento periódico de determinadas quantias monetárias;
ü Ora, perante esta matéria, dúvidas não restam que os RR. aqui recorridos ocupam aquele prédio ao abrigo de um contrato de arrendamento, ainda que o mesmo não se encontre reduzido a escrito;
ü Contudo, entende a recorrente que, pelo facto de aquele contrato, que agora já admite a sua existência, não estar reduzido a escrito, tal impede que os RR. o possam invocar para legitimar a ocupação daquele prédio;
ü Ora, não tem razão a A.. Isto porque, ao contrário do que afirma a A., nos presentes autos foi peticionada a reivindicação daquele prédio, alegando a recorrente que os RR. não tinham nenhum título que legitimasse a posse que vinham exercendo;
ü Ora, tendo sido invocado pelos RR., nesta acção de reivindicação, que os mesmos são titulares de um contrato de arrendamento, podem os RR. fazerem prova deste contrato de arrendamento por qualquer meio de prova admissível;
ü Veja-se, a este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 21/06/2007, in www.dgsi.pt,onde se afirma: "1 - Em sede de contestação a uma acção de reivindicação, pode o réu invocar que se encontra a ocupar o imóvel ao abrigo de um contrato de arrendamento rural não escrito, cuja existência poderá provar por qualquer meio; II - A defesa por excepção - traduzido na invocação da existência de um arrendamento que legitima a ocupação do imóvel - não equivale a "procedimento judicial relativo ao contrato", para os efeitos do art. 5°-A do Dec. Legislativo Regional 11/77 - A, de 20.05." (veja-se, no mesmo sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18/12/1997);
ü Aliás, fácil é de ver que toda a doutrina e jurisprudência que é citada pela recorrente nas suas alegações, fazem referência apenas e tão só a acção possessórias e não de reivindicação, como é a dos presentes autos;
ü Deste modo, tendo os RR./recorridos feito prova da existência daquele contrato, ainda que o mesmo não esteja reduzido a escrito, a presente acção de reivindicação teria que improceder, assim como o presente recurso;
ü Sem prescindir, e independentemente de se entender que não era necessário os recorridos fazerem prova que a falta de redução a escrito daquele contrato verbal ser imputável à recorrente, a verdade é que os RR., ora recorridos, fizeram aquela prova, ou seja, que a não redução a escrito daquele contrato de arrendamento deve-se a culpa exclusiva desta;
ü Na verdade, resultaram provados na audiência de julgamento os quesitos 26°, 27° e 28° da base instrutória, de onde resulta que os RR. recorridos enviaram à A., aqui recorrente, por três vezes, carta a interpelá-la para a redução a escrito do contrato de arrendamento e indicação do local de pagamento das rendas;
ü Assim sendo, apenas por culpa imputável à recorrente, não foi aquele contrato reduzido a escrito, nos termos do art.5 a n°2 da LARA;
ü E não vale vir agora a recorrente juntar documentos que nada dizem sobre as razões pelas quais esta é desconhecida, por três vezes, na morada que a própria indicou como sendo a sua;
ü Na verdade, aqueles documentos, supostamente dos CTT, não contêm qualquer comprovativo da sua entrega e, portanto, não têm o valor probatório que a recorrente pretende;
ü Acresce que a sua junção, após o encerramento da discussão em primeira instância é inadmissível, pelo que deverão ser desentranhados, tudo nos termos do art.523° n°2 do Código de Processo Civil;
ü Por tudo isto, também por aqui, aquele contrato de arrendamento pode ser invocado pelos RR. para legitimar a posse daquele prédio, improcedendo assim o presente recurso;
ü Relativamente à questão das benfeitorias, em primeiro lugar, cumpre afirmar que é assente que a não prova de um quesito signifique a prova do seu contrário;
ü Perante isto, é falso que as benfeitorias levadas a efeito pelos recorridos não aumentam o valor do prédio reivindicado;
ü Pelo contrário, resultou provado que aquelas benfeitorias aumentam o valor do prédio, se utilizado para o destino que os recorridos lhe dão, pelo que, dúvidas não restam que se tratam de benfeitorias úteis, pois a sua classificação não pode estar dependente da alegada alteração da utilização do prédio reivindicado;
ü Quanto ao custo das mesmas, este encontra-se quantificado, não tendo a recorrente colocado em causa o seu valor;
ü Ora, se resultou provado que foram os RR., aqui recorridos, quem construíram aquelas benfeitorias, caberia à recorrente alegar e provar que as mesmas não tiveram qualquer custo para estes, seja por terem sido oferecidas por alguém ou, até mesmo, por milagre, terem surgido do nada, no prédio reivindicado...
ü Termos em que deverá ser improcedente a presente apelação, por assim ser de JUSTIÇA!
8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial anónima, que desenvolve a sua actividade principal no âmbito da promoção imobiliária, realizando investimentos imobiliários com o objectivo de criação de lucro.
2. No exercício da sua actividade, a Autora adquiriu ao casal D e L, por contrato de compra e venda, celebrado por escritura pública em 26.09.2005 os seguintes dois prédios rústicos, sitos à C…:
1 - O prédio constituído por 4.120 m de terra, descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o n° …., a que corresponde actualmente a descrição predial n°…., inscrito na respectiva matriz cadastral sob o artigo …;
2 - O prédio constituído por 4.220 m de terreno de laranjeiras, descrito na Conservatória do Registo Predial de …. sob o n° …., a que corresponde actualmente a descrição predial n° ….., inscrito na respectiva matriz cadastral sob o artigo …..
3. A propriedade dos dois prédios foi adquirida pela Autora por via da aludida compra e venda, encontrando-se registada definitivamente no respectivo registo predial pela inscrição …..
4. Na escritura pública foi declarado a linhas 22, da 2 página, que a compra foi feita livre de ónus ou encargos.
5. Após a celebração da escritura pública aludida em 2) o vendedor marido D., por carta enviada em 02.12.2005 e recebida pelo réu J que representava os demais co-réus, em 07.12.2005, informou os réus da venda e de que teriam de abandonar a parte do prédio identificado em 2)/2), correspondente ao artigo matricial n.° ...
6. Em 10.02.2006, a Autora enviou ao Sr. J uma carta datada de 09.02.2006, recebida por este em 15.02.2006, a informar da compra dos terrenos do G…., fazendo referência a que D já havia dado conhecimento dessa venda ao réu, e solicitando a este a desocupação de parte do terreno que vinha utilizando, no prazo de 30 dias após a recepção da carta.
7. Os réus, por intermédio do seu advogado, Dr. …., enviaram à autora uma carta datada de 17.02.2006, na qual informam a autora que ocupam o terreno na qualidade de rendeiros e que nunca foram notificados para exercerem o direito de preferência daquela venda, e que não tinham conhecimento da data em que a mesma foi realizada, nem do valor da referida compra.
8. A Autora respondeu por carta de 06.03.2006, na qual declara que D a informou de que o réu J ocupava um alqueire de terreno de favor e solicita, se isto não corresponder à verdade, para análise, comprovativos da situação do Sr. J, como seja contrato de arrendamento e/ou recibos.
9. Em meados do ano de 1995, os RR. e D e L, à data proprietários do prédio rústico identificado em 2)/2, acordaram, sem estipular prazo, em permitir que os RR. explorassem cerca de um alqueire daquele prédio, nele guardando os seus cavalos, onde os alimentavam, onde estes pastavam, onde eram ensinados e tratados.
10. D e L autorizaram ainda aqueles que os RR. lá construíssem todas as estruturas de apoio, nomeadamente um picadeiro, diversas boxes para guardar os cavalos, armazéns, baias e diversos pavimentos e passeios, com as seguintes áreas:
Descrição
Área
Armazéns e Boxes frente
118,00 m2
Boxes traseiras
102,00 m2
Pavimentos/passeios
175,00 m2
Armazém/baias
40,00 m2
Armazém
36,00 m2
Picadeiro
720,00 m2
11. As quais foram efectuadas com blocos de betão rebocado e pintados, cobertura em telha de zinco assente em estrutura de madeira, caixilharias em ferro e madeira e pavimentos em betão, sendo que todos os edifícios contemplam rede de águas, esgotos e electricidade.
12. Tudo mediante o pagamento pelos réus de € 897,84 anuais (Esc. 180.000$00), pagos em duas prestações de € 448,92 (Esc.90.000,00), no início de cada semestre.
13. A partir do ano de 1997, aquele pagamento passou a ser de € 927,76 anuais (Esc.186.000$O0), também pagos, no início de cada semestre, em prestações de € 463,88 (Esc.93.000$00), os quais eram pagos na residência daqueles, quer em cheques, quer em numerário.
14. No final de Dezembro de 2001, quando os RR. iam proceder ao pagamento correspondente ao primeiro semestre de 2002, a D e L, estes informaram os RR. que o prédio estava perto de ser vendido, existindo já uma promessa de venda.
15. No circunstancialismo mencionado em 14, D e L solicitaram aos RR. que não procedessem àquele pagamento e aos restantes, enquanto não se concretizasse a venda, para entrar em linha de conta, na indemnização que lhes seria devida, no caso da venda e desocupação pelos RR. do prédio.
16. Ficou acordado que, caso não se concretizasse a venda, aquele pediria as rendas em atraso.
17. Passado algum tempo, sucederam-se negociações entre os RR., com os potenciais compradores do prédio e os seus proprietários, tendo as mesmas terminado com o acordo de indemnizarem os RR. na quantia de € 75.000,00 pela desocupação daquele prédio e pelas obras que nele realizaram, descritas em 10.
18. A indemnização mencionada em 17 seria comparticipada em € 30.000,00 (trinta mil euros), por D e L e o restante por aqueles compradores, entre os quais, o Sr. Eng° R.
19. Destes € 75.000,00, os RR. chegaram a receber daqueles, o montante de € 5.000,00.
20. O remanescente seria pago com a celebração de um contrato escrito entre todos e com a saída dos RR. do terreno, o que deveria acontecer com a aprovação pela Câmara Municipal do projecto imobiliário que aqueles compradores pretendiam levar a cabo naqueles prédios.
21. Os compradores pediram ao réu J a devolução dos € 5.000,00, em virtude de a venda se não ter concretizado.
22. Após o referido em 21, mas antes da carta mencionada em 3, os RR. entraram em contacto com o Sr. D, para saber o que se passava, assim como para proceder ao pagamento das rendas vencidas, tendo este, mais uma vez, pedido aos RR. para não procederem ao pagamento daquelas rendas, de modo a que entrassem em linha de conta com a indemnização que lhes seria devida pela desocupação do prédio, situação esta que iria ser tratada brevemente.
23. Após a carta mencionada em 8, os RR. fizeram três tentativas de envio de cartas para a sede da A., cuja morada era indicada na folha timbrada da A., nomeadamente rua …., fornecendo os elementos solicitados pela A., nomeadamente comprovativos da existência de um contrato de arrendamento, e solicitando, caso a autora não quisesse negociar, a redução a escrito do contrato e a indicação do local de pagamento de rendas.
24. Aquelas cartas vieram todas devolvidas pelos CTT, com o motivo de “desconhecido”.
25. Os RR. também tentaram contactar a A., via telefone, o que resultou sempre infrutífero.
26. Os réus procederam ao depósito das rendas já vencidas e devidas à A., na Caixa Geral de Depósitos e à ordem desta, no montante de € 4.174,93.
27. As construções mencionadas em 10 não podem ser retiradas sem a sua destruição ou deterioração.
28. Os RR. gastaram naquelas construções a quantia de € 81.575,00 (oitenta e um mil, quinhentos e setenta e cinco euros).
29. As construções a que os réus aludem só lhe aumentam o valor se utilizadas para o destino que ora lhes dão.
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III – O Direito
Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas[2], artigos 684.º, n.º 3, 660.º, nº 2, e 713º, todos do CPC, pelo que nessa consideração a apreciar está saber se como pretende a Apelante, deveria se ter concluído na sentença sob recurso pela improcedência do pedido de reconhecimento dos Recorridos como titulares do contrato de arrendamento, bem como o deduzido quanto a benfeitorias que os mesmos invocam ter realizado, e decorrentemente, sem acolhimento o reconhecimento do direito de retenção, e ainda se a sentença enferma de nulidade.
Da nulidade.
Alega a Recorrente que em relação a factos essenciais julgados provados ficou por conhecer o iter decidendi e a respectiva fundamentação, causa de nulidade de sentença nos termos do art.º 668, n.º1, b), do CPC, considerando que, mesmo a entender-se que existe tal fundamentação, embora deficiente, sempre estaríamos perante um erro de julgamento, mais invocando que a construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido diferente, existindo, deste modo, uma outra causa de nulidade, agora prevista na alínea c), também do n.º1, do art.º 668, do CPC.
Apreciando.
Relativamente à nulidade prevista na alínea b), respeita a mesma à omissão de fundamentação de facto ou de direito, resultando da inobservância do dever de fundamentar, previsto genericamente no art.º 158, do CPC, mas com reporte ao princípio constitucionalmente previsto no n.º 1 do art.º 205, da CRP, prendendo-se, assim com a exigência legal da sentença conter a discriminação dos factos tidos por apurados, indicando, interpretando e aplicando as normas jurídicas à situação fáctica enunciada.
Compreende-se a imposição de tal dever, pois só indicando as premissas que levaram à conclusão consubstanciada na decisão proferida, poderá a mesma ser entendida em toda a sua extensão, permitindo, nomeadamente à parte que decaiu, apresentar as razões da sua discordância que possibilitem a sua apreciação em sede de recurso, salientando-se, contudo, o entendimento, que se crê ainda consensual, que apenas a falta absoluta de fundamentação, é susceptível de determinar a nulidade, e não apenas a sua tenuidade ou mesmo inadequação à decisão proferida.
Por sua vez, no concerne à nulidade prevista na já mencionada alínea c), esta existe quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam, logicamente, conduzir a resultado oposto ao que vem a ser expresso na sentença, evidenciando-se um manifesto e real vício de raciocínio do julgador, não se podendo confundir uma verdadeira desconformidade lógica entre as razões de facto e de direito que fundamentaram a decisão proferida, e esta última, com a discordância que a parte possa ter quanto às mesmas.
Com efeito, não pode ser esquecido que as nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, devem ser apreciados em função do texto e discurso lógico nela desenvolvida, não se confundindo com os erros na apreciação da matéria de facto, e possíveis ilações dela retirada, ou com a errada aplicação das normas jurídica aos factos dados como apurados, que constituem erros de julgamento, a sindicar noutro âmbito.
Reportando-nos aos presentes autos, verifica-se que na sentença sob recurso, depois de identificada a pretensão da Recorrente no concerne ao pedido de reconhecimento do seu direito de propriedade, consequente restituição do que lhe pertence, e admissão do direito por parte dos Recorridos, menciona-se que os mesmos contrapuseram, todavia, ao pedido de devolução, um título de detenção decorrente de factos que caracterizam a vinculação da Apelante em termos de arrendamento rural, não sendo impeditiva da sua invocação, por via de excepção, o facto de não estar reduzido a escrito.
Mais se faz constar, na procedência do pedido reconvencional, no concerne ao reconhecimento de tal contrato, que a culpa pela não redução a escrito seria de imputar culposamente à Apelante, no atendimento do factualismo apurado, nascendo o direito à indemnização pelas benfeitorias e o conexo direito de retenção na esfera jurídica dos Apelados, após a cessação do contrato.
Ora, da análise da sentença, como ressalta do em termos breves enunciado, na contraposição, aliás marcadamente genérica, com o alegado pelo Recorrente, se por um lado não se evidencia quaisquer desconformidades lógicas entre as premissas e a conclusão achada, também o decidido se configura, de modo cabal, fundamentado, permitindo a sua compreensão à Apelante, que contra o mesmo vem reagir no presente recurso, formulando a sua discordância, a apreciar, assim, em sede diversa, afastadas ficando, as nulidades arguidas.
Do contrato de arrendamento.
Alega a Recorrente que o contrato de arrendamento rural deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito, não tendo os Apelados feito a prova que a falta de forma escrita é imputável ao anterior proprietário nem à actual proprietária, nada evidenciando que haja culpa, por sua parte, na não recepção das cartas, não produzindo efeitos um contrato verbal, sendo nulo, concluindo assim pela improcedência do pedido de reconhecimento dos Recorridos como titulares do contrato de arrendamento.
Apreciando.
No atendimento dos factos em causa nos autos, maxime no concerne à sua vigência temporal, nos termos do art.º 38 do DL 385/88, de 25 de Outubro – regime geral do arrendamento urbano, a legislação sobre arrendamento rural aprovada pela Assembleia Regional dos Açores mantém-se em vigor nessa região autónoma, importando, deste modo ater ao regime do DL Regional 11/77/A de 20 de Maio (LARA)[3].
Conforme resulta do art.º 5, n.º 1, deste diploma legal, o contrato de arrendamento rural[4] deve ser obrigatoriamente reduzido a escrito, dispondo o art.º 5 –A, que no caso de não cumprimento de tal determinação, os contraentes não poderão requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato, a menos que aleguem, e venham a provar, que a falta é imputável ao outro contraente, n.º 1, mais se consignando que se presume que a falta é imputável ao contraente, que tendo sido notificado para assinar o contrato, no prazo máximo de 30 dias injustificadamente se tenha recusado a isso.
Verificando-se na contraposição com o regime vertido na lei do regime de arrendamento rural vigente no Continente, a omissão expressa da referência à nulidade do contrato[5], releva sobretudo para a devida compreensão do normativo o que deverá entender-se por procedimento judicial, pois este poderá revestir-se de uma acepção ampla, que abranja qualquer situação na qual se invoca o contrato, com a consideração de qualquer meio de prova, e uma outra mais restrita, respeitando, tão só, os casos em que se visa a apreciação do próprio contrato, casos para os quais a exigência da lei açorina se reportará[6].
Na verdade, não deverá ser esquecido que a redução a escrito do contrato, visa, sobretudo, facilitar a prova, sendo que em termos de economia do contrato pretende salvaguardar os interesses do rendeiro, tido como a parte mais fraca, permitindo que a consignação do acordado resulte, normalmente, de uma maior ponderação, e equilíbrio, dos interesses em jogo.
Reportando-nos aos presentes autos, inquestionado resulta o reconhecimento do direito de propriedade da Apelante sobre os prédios em referência, estando sim em causa a obrigação de entrega da coisa, face à invocada existência de um contrato de arrendamento rural, na prova por parte dos Recorridos de uma detenção legítima e oponível da coisa, conforme o disposto no art.º 1311, n.º2, do CC.
Do atendimento do factualismo provado, resultam suficientemente demonstrados os elementos constitutivos de um contrato de arrendamento rural, como locação de prédio rústico, no acolhimento da noção normativa dada, art.º 2 do LARA, o que aliás não surge questionado, pretendendo sim a Recorrente, que a falta de redução a escrito, que não lhe pode ser imputada, impede que os Recorridos possam invocar o contrato em juízo, não produzindo assim tal contrato qualquer efeito, sendo que o contrato não reduzido a escrito é nulo.
Ora, conforme se salientou, se a intervenção processual não se prende com uma tomada de posição sobre o próprio contrato, não se configura que esteja vedada à parte que pretende invocar o contrato, fazê-lo, ainda que o mesmo não esteja reduzido escrito, provando a respectiva existência, por qualquer meio, maxime, por prova testemunhal, como quando o realiza em defesa por excepção oposta a uma acção de reivindicação, como no caso dos autos, pois não está a requerer qualquer procedimento judicial relativo ao contrato.
Na situação sob análise, para além da defesa por excepção, os Recorridos formularam pedido reconvencional, pedindo o reconhecimento do contrato, na declaração da sua existência e validade, legitimando a ocupação do arrendado, invocando que a redução a escrito se deveu a culpa exclusiva dos proprietários, os quais recusaram a celebração por escrito do acordo verbalmente celebrado.
Entende a Recorrente, no acolhimento da pretensão dos Apelados, que na prova produzida e assente, nada evidencia que haja culpa daquela na não recepção das cartas referenciadas nos autos, pois não recusou tais cartas, sendo que não havia qualquer convenção de domicílio entre si e os Recorridos, desconhecendo porque foram devolvidas as cartas com a indicação de desconhecido, da exclusiva lavra dos serviços dos CTT, até porque tinha naquela morada contratado com tais serviços o reenvio da correspondência para nova morada, o que assegurava que toda a correspondência lhe seria reencaminhada.
Salientando-se, desde logo, que a relevância da comunicação para efeitos da assinatura do contrato se reporta à Recorrente, proprietária relativamente à qual os Apelados, e reconvintes, pretendem fazer valer o seu direito, temos apurados os seguintes factos:
Os Recorridos, por intermédio do seu advogado, enviaram à Recorrente uma carta datada de 17.02.2006, na qual a informaram que ocupavam o terreno na qualidade de rendeiros e que não tinham conhecimento da data em que fora realizada a venda. A Apelante respondeu por carta de 06.03.2006, na qual declara que Duarte Oliveira a informou de que o Recorrido J ocupava um alqueire de terreno de favor e solicitava, se isto não correspondesse à verdade, para análise, comprovativos da situação do Sr. J, como seja contrato de arrendamento e/ou recibos.
Após essa carta os Recorridos fizeram três tentativas de envio de cartas para a sede da Apelante cuja morada era indicada na folha timbrada da mesma, nomeadamente, rua ….. fornecendo os elementos solicitados, nomeadamente comprovativos da existência de um contrato de arrendamento, e solicitando, caso a Recorrida não quisesse negociar, a redução a escrito do contrato e a indicação do local de pagamento de rendas. As cartas vieram todas devolvidas pelos CTT, com o motivo de “desconhecido”. Os Recorridos também tentaram contactar a Apelante, via telefone, o que resultou sempre infrutífero.
Da matéria de facto elencada resulta que a remessa das comunicações foi efectuada para a sede da Recorrente, indicada como tal no papel timbrado[7], sabendo-se que sendo esta uma sociedade comercial, não é irrelevante a indicação que a mesma possa fazer da designação da sua sede, que como se sabe, nos termos do art.º 12, n.º 3, do CSC, constitui o seu domicílio, consubstanciando-se, até como um dos elementos que deve, obrigatoriamente constar do contrato de sociedade, conforme o art.º 9, e sujeito à decorrente publicidade, art.º 18, ambos do mesmo diploma legal, necessário à efectiva percepção da realidade que se configura no tráfego comercial e jurídico, na prossecução dos objectivos para que foi criada.
Assim sendo, se para a situação sob análise são despiciendas quaisquer convenções que a Recorrente possa ter celebrado com os CTT com vista ao reenvio da sua correspondência para outra morada que não a apontada como a sendo a sua sede, e para a qual os Recorridos enviaram a correspondência, desenvolvendo toda a conduta que lhes era exigível com vista a obter a redução a escrito do contrato, certo é, também, que sobre a Apelante incidia um especial dever de cuidado no concerne à correspondência percebida, se já não localizada no sítio apontado como sua sede.
Desta forma, e na concordância com o decidido, a culpa pela não redução a escrito do contrato será de imputar à Recorrente, na medida em que esta negligenciou a indicação aos Recorridos de um local onde aquela fosse contactável, após os ter interpelado, indicando uma morada onde deixou de ser recebida a sua correspondência, impedindo aqueles de a notificarem para redução a escrito do contrato, o que fizeram por três vezes.
Improcedem, assim, e nesta parte, as conclusões formuladas pela Apelante.
Das benfeitorias
Diz a Recorrente que as construções que os Recorridos dizem ter feito são apenas despesas necessárias à sua actividade, e não benfeitorias, pois fora daquela circunstância não permitem conservar o prédio, não lhe aumentaram o valor e até o impedem para outras utilizações, sendo que não conseguiram provar que de facto pagaram essas construções.
Apreciando.
Em sede de pedido reconvencional, os Apelantes peticionaram, que findo o contrato, satisfizesse a Recorrida a quantia de 81.575,00€, valor correspondente a benfeitorias realizadas no prédio, direito esse reconhecido, assim como o correspondente direito de retenção, após a cessação do contrato, na sentença sob recurso.
Referenciando-se no art.º 12, n.º1, da LARA, a realização de benfeitorias úteis pelo arrendatário, com o consentimento do senhorio, resulta do art.º 26, do mesmo diploma, que no concerne à indemnização devida pela realização de benfeitorias, tal matéria deve ser regulada pela lei geral, com apelo, assim, ao disposto nos artigos 216 e 1273, ambos do CC, para o que agora nos interessa.
Consubstanciando-se as benfeitorias num melhoramento feito numa coisa, por alguém, à mesma ligada por virtude de uma relação ou vínculo jurídico, definição que encontra assento no art.º 216, do CC, também nesta disposição legal se faz a distinção entre as três espécies, a saber, necessárias, úteis e voluptuárias, e que se caracterizam, respectivamente, como as que tem por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, as que não sendo indispensáveis para a sua conservação lhe aumentam, contudo o valor, e por fim as que servem apenas para recreio do benfeitorizante.
No concerne às benfeitorias úteis, porque importam um efectivo aumento objectivo do valor do prédio, compreende-se que para contrariar um evidente locupletamento, quem as realizou, ainda que seja possuidor de má fé, as possa levantar, desde que tal levantamento possa ser feito sem prejudicar a coisa na qual foram implantadas, sendo que quando para evitar a deterioração da coisa não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, deverá o titular do direito satisfazer ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Apurado ficou nos autos que os então proprietários do prédio rústico acordaram com os Recorridos que estes explorassem cerca de um alqueire daquele prédio, nele guardando os seus cavalos, onde os alimentavam, pastavam, sendo ensinados e tratados, autorizaram ainda que lá construíssem todas as estruturas de apoio, nomeadamente um picadeiro, diversas boxes para guardar os cavalos, armazéns, baias e diversos pavimentos e passeios[8], as quais foram efectuadas com blocos de betão rebocado e pintados, cobertura em telha de zinco assente em estrutura de madeira, caixilharias em ferro e madeira e pavimentos em betão, sendo que todos os edifícios contemplam rede de águas, esgotos e electricidade, mais se apurando que tais construções não podem ser retiradas sem a sua destruição ou deterioração, tendo os Recorridos gasto nas mesmas a quantia de € 81.575,00 (oitenta e um mil, quinhentos e setenta e cinco euros), provando-se ainda que as construções a que os Recorridos aludem só lhe aumentam o valor se utilizadas para o destino que ora lhes dão.
Na análise do factualismo apurado não pode deixar de se ter presente que nos reportamos à realização de construções realizadas no âmbito de um contrato de arrendamento rural, autorizadas pelos proprietários, e que como tal foram perspectivadas numa visão dinâmica, especialmente adequada aos fins tidos em vista por quem retirava as utilidades do arrendado, mas que era também conhecida pelo senhorio, que autorizou a efectivação dos trabalhos necessários para a concretização de tais construções, numa vertente das potencialidades económicas da coisa e correspondente produtividade.
Nessa medida, configura-se que os trabalhos levados a cabo se consubstanciam num efectivo aumento do valor do arrendado, no atendimento do destino que lhe é dado em função dos fins do contrato celebrado, traduzindo-se em benfeitorias úteis, cujo levantamento, no atendimento das potencialidades retiradas do arrendado, tendo em conta o objecto da actividade desenvolvida, prejudicaria de modo relevante a respectiva a produtividade, em termos de afectar o arrendado, causando-lhe desse modo danos, justificativos do não levantamento.
Por último, refira-se que provado ficando que os Recorridos “gastaram” nas construções o montante apontado, não tendo a respectiva decisão relativa a tal matéria de facto sido impugnada na observância do disposto no art.º 690-A, do CPC, mostra-se suficientemente demonstrado o dispendido com as referidas construções, por parte dos mesmos.
Falecem, também, e nesta parte as conclusões formuladas pela Apelante.
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Em conclusão:
1. Se a intervenção processual não se prende com uma tomada de posição sobre o próprio contrato de arrendamento rural, nos Açores, não se configura que esteja vedada à parte que pretende invocar o contrato, fazê-lo, ainda que o mesmo não esteja reduzido escrito, provando a respectiva existência, por qualquer meio, maxime, por prova testemunhal, como quando o realiza em defesa por excepção oposta a uma acção de reivindicação.
2. A culpa pela não redução a escrito do contrato será de imputar à senhoria na medida em que esta negligenciou a indicação aos arrendatários de um local onde aquela fosse contactável, após os ter interpelado, indicando uma morada onde deixou de ser recebida a sua correspondência, impedindo aqueles de a notificarem para redução a escrito do contrato, o que fizeram por três vezes.
3. Consubstanciando-se as benfeitorias num melhoramento feito numa coisa, por alguém, à mesma ligada por virtude de uma relação ou vínculo jurídico, no concerne às úteis, porque importam um efectivo aumento objectivo do valor do prédio, compreende-se que para contrariar um evidente locupletamento, quem as realizou, ainda que seja possuidor de má fé, as possa levantar, desde que tal levantamento possa ser feito sem prejudicar a coisa na qual foram implantadas, sendo que quando para evitar a deterioração da coisa não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, deverá o titular do direito satisfazer ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
4. As nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, devem ser apreciados em função do texto e discurso lógico nela desenvolvida, não se confundindo com os erros na apreciação da matéria de facto, e possíveis ilações dela retirada, ou com a errada aplicação das normas jurídica aos factos dados como apurados, que constituem erros de julgamento, a sindicar noutro âmbito.
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IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença sob recurso.
Custas pela Apelante.
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Lisboa, 17 de Maio de 2011
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras.
[3] Alterado pelo Decreto Regional 1/82/A de 28 de Janeiro e DL Regional 7/86/A, de 25 de Fevereiro, e pelo DL Regional 16/88/A, de 11 de Abril.
[4] Considerado como a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola e pecuária, nas condições de uma regular utilização, (…) presumindo-se rural o arrendamento que recaia sobre prédios rústicos e do contrato e respectivas circunstâncias não resulte destino diferente, art.º 2 do LARA, numa correspondências com o disposto no art.º1, do DL 385/88.
[5] Afastando a sanção continental da nulidade, cfr. Ac. STJ, de 28.4.2009, in www.dgsi.pt.
[6] Cfr. Ac. STJ de 28.4.2009, acima referenciado, e que aqui de perto se seguiu.
[7] E ao encontro do constante da indicada na certidão permanente apresentada pela Recorrente a fls. 19, sendo que o registo da deslocação da sede reporta-se a 2.10.2006, enquanto o registo das cartas devolvidas juntas aos autos a fls. 92 e segs, referem-se a Junho e Julho de 2006.
[8] Com áreas: Armazéns e Boxes frente: 118,00 m2; Boxes traseiras: 102,00 m2; Pavimentos/passeios:175,00 m2; Armazém/baias: 40,00 m2; Armazém:36,00 m2; Picadeiro: 720,00 m2. |
