| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:I. RELATÓRIO
C., instaurou, em 25 de Janeiro de 2001, no 8.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra M. e mulher, S., acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que se declarasse a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto o 3.º andar direito do prédio urbano, sito na . Brandoa, concelho da Amadora, e se condenassem os Réus a restitui-lo livre e desocupado, bem como a pagar-lhe as rendas vencidas, no montante de 53 520$00, acrescidas da respectiva indemnização, e vincendas até à entrega efectiva.
Para tanto, alegou, em síntese, ter celebrado com o R., em 1969, tal contrato, mediante a renda mensal de 850$00, a qual foi alterada para o valor de 5 686$50, por efeito da correcção extraordinária feita de acordo com a Portaria n.º 982-B/99, de 30 de Outubro, a partir do mês de Abril de 2000, deixando desde essa altura de ser paga. Por outro lado, os RR. fizeram obras no prédio, alterando a sua estrutura externa e disposição interna, sem o seu consentimento escrito.
Contestaram os RR., com o benefício do apoio judiciário, em 26 de Fevereiro de 2001, alegando que a A. não podia ter alterado o montante da renda nos termos em que o fez, mas que, por cautela, procederam ao depósito das rendas vencidas até Fevereiro de 2001, acrescidas ainda da indemnização legal, e que as obras foram autorizadas pela A., concluindo pela improcedência da acção.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, com gravação, foi proferida a sentença, julgando-se a acção totalmente improcedente.
Não se conformando com a mesma, a Autora interpôs recurso de apelação e, tendo alegado, formulou no essencial as seguintes conclusões:
a) As obras alteraram substancialmente a fachada externa do imóvel, pelo que, não tendo sido autorizadas pela A. e pela Câmara Municipal, são causa de resolução do contrato de arrendamento.
b) A A. nunca se recusou a receber as rendas, os RR. é que não aceitaram a correcção extraordinária e depositaram as quantias que entendem ser a renda.
c) Nos termos das als. a) e d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, deveria ter sido decretada a resolução do contrato.
Pretende, com o seu provimento, a revogação da sentença e a condenação dos RR. nos precisos termos da petição inicial.
Contra-alegaram os RR., no sentido de ser negado provimento ao recurso.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Neste recurso, discute-se a resolução do contrato de arrendamento urbano, com fundamento nas causas previstas nas als. a) e d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU.
II. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Foram dados como provados os seguintes factos:
1. Por contrato de 1 de Abril de 1969, a A. deu de arrendamento ao R. o 3.º andar direito do prédio urbano, sito na … Brandoa, concelho da Amadora, pela renda mensal de 850$00, a ser paga em casa do senhorio ou de quem o representar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita.
2. Até 31 de Março de 2000, a renda não sofreu qualquer alteração.
3. Em 21 de Fevereiro de 2000, a A. enviou, ao R., a carta constante de fls. 13, comunicando-lhe ir proceder à correcção extraordinária da renda, pelo que, a partir da renda a vencer em Abril de 2000, a mesma deveria ser de 5 686$50, por mês (850$00 X 6,69).
4. Face ao conteúdo dessa carta, o R., através do seu advogado, enviou à A., em 1 de Março de 2000, a carta constante de fls. 15, informando-a de que o aumento não era aquele.
5. A A., recebendo essa carta, enviou ao mandatário do Réu nova carta, constante de fls. 17, mantendo a posição inicial.
6. O prédio é de construção clandestina.
7. O andar arrendado é composto por duas assoalhadas, cozinha, casa de banho, hall, despensa e uma varanda com 80 cm de largura.
8. Essa varanda era aberta, tendo sido fechada, há mais de vinte anos, pelos Réus, com uma estrutura de alumínio e vidro, fazendo-se naquele espaço uma marquise, para além de terem posto também estores externos para retirar a luz.
9. Fizeram-no com a autorização da A., veiculada pelo então seu sócio e gerente, Acácio ….
10. A marquise e os estores são amovíveis, podendo ser retirados sem danificar o que quer que seja, tendo os estores já sido retirados.
11. Pelo menos, metade dos residentes do referido prédio transformou as varandas em marquises.
12. Até 21 de Fevereiro de 2001, R. fez condicionalmente na Caixa Geral de Depósitos os depósitos constantes de fls. 37 a 49, no valor global de 93 830$00, sem que antes as rendas tivessem sido oferecidas à A.
2.2. Delimitada a matéria de facto dada como provada, importa agora conhecer do objecto do recurso, circunscrito pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já posta em destaque.
Embora nas alegações a apelante tivesse impugnado a decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente quanto à autorização para a realização das obras, o certo é que nas conclusões formuladas omitiu qualquer referência a essa parte das alegações.
Como se aludiu, o objecto do recurso é definido pelas respectivas conclusões, como decorre do disposto nos art.º s 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil (CPC).
Assim, todas as questões que não estejam contempladas nas conclusões estão excluídas do âmbito do objecto do recurso, não obrigando à sua pronúncia.
Neste contexto, como a impugnação da decisão sobre a matéria de facto não integra o objecto do recurso, não se conhece da mesma, mantendo-se inalterável a matéria de facto dada como provada.
2.3. Nos termos do art.º 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário realizar no prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
O fundamento dessa norma prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art.º s 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2.ª ed., pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª ed., pág. 413), e, por outro lado, tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade (Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133).
A lei, no entanto, não definiu um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial, deixando ao intérprete a sua formulação, quando confrontado com o caso concreto.
Nesse âmbito, não se pode olvidar que o arrendatário tem apenas o gozo do prédio, pertencendo ao proprietário o direito de transformação, sem prejuízo, contudo, de se entender que o proprietário autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 25 de Março de 1999, Colectânea de Jurisprudência (STJ), Ano VII, t. 2, pág. 38, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pág. 415, e Henrique Mesquita, Revista de Legislação de Jurisprudência, Ano 126.º, pág. 279.
Assim, as obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões, bem como aquelas que neles causem deterioração considerável não podem ser livremente realizadas pelo arrendatário.
Para o arrendatário as poder realizar, de forma lícita, é necessário que obtenha o consentimento escrito do senhorio. Atingindo tais obras a substância do prédio, em diferentes perspectivas, é natural que a sua concretização fique dependente da disposição do respectivo proprietário, que a exercerá como lhe aprouver, no âmbito dos limites do direito de propriedade de que está investido.
Como já se aludiu, o consentimento ou autorização do senhorio deve ser formalizado por escrito.
A inobservância da forma legalmente prescrita acarreta a nulidade, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei - art.º 220.º do Código Civil (CC).
A forma escrita para o consentimento do senhorio corresponde apenas a uma exigência de prova da declaração, para protecção do arrendatário. Nem de outra maneira poderia ser, pois, sendo admissível o suprimento da falta de documento escrito do contrato de arrendamento, não faria sentido que para aquela declaração negocial, emitida no âmbito daquele contrato, fosse exigível, para a sua validade, a observância da forma escrita.
Trata-se, pois, daquilo que se denomina como sendo uma formalidade ad probationem, contemplada no n.º 2 do art.º 364.º do CC.
Nestes casos, a declaração não é nula, podendo provar-se através de outros meios, embora se reconheça que a “dificuldade em suprir por outro ou outros meios de prova uma formalidade probatória, a sua omissão vem a ficar muito próxima, quanto ao seu efeito, da falta de uma forma substancial” (Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, II, pág. 155).
No caso vertente, embora tivesse ficado provado que a apelante, pelo gerente de então, dera a autorização à realização das obras pelo arrendatário, não ficou, todavia, demonstrado que tal tivesse sido manifestado por escrito, nem tal foi suprido, em conformidade com o disposto no n.º 2 do art.º 364.º do CC.
De qualquer modo, a inobservância da forma escrita do consentimento não releva juridicamente, como, aliás, se referiu na sentença recorrida. Com efeito, a pretensão da resolução do contrato de arrendamento, com tal fundamento, constitui um caso de abuso do direito, tornando ilegítimo o exercício do direito, nos termos do art.º 334.º do CC.
Esta solução era já apontada por Vaz Serra, ao referir que, “quando a forma seja exigida para uma finalidade compatível com a eficácia da declaração sem a forma legal e houver abuso do direito por quem a invoca, não se atende esta alegação” (Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, II, pág. 152).
Ora, no caso dos autos, estando provado que a apelante deu a sua autorização às obras realizadas, era lícito ao arrendatário confiar que, face à conduta da senhoria, esta não iria exercer o direito de resolução do contrato, por falta de consentimento escrito para as obras.
O princípio da boa fé na execução dos contratos, o interesse protegido com a referida exigência formal e os bons costumes seriam, manifestamente, postos em crise, frustrando-se, ilegitimamente, a expectativa e a confiança sedimentadas na esfera jurídica do arrendatário, se agora, porventura, fosse atendido o direito invocado pela senhoria, exclusivamente pela falta de forma escrita do consentimento.
Essa invocação insere-se, claramente, no instituto do abuso do direito, na variante venire contra factum proprium.
Assim, não assiste à apelante, por ilegitimidade substantiva, o direito de invocar a resolução do contrato de arrendamento, por omissão da forma escrita do consentimento dado à realização das obras.
Neste contexto, ainda que, porventura, fosse possível qualificar as obras como de alteração substancial da estrutura externa do prédio, era ilegítimo, por abuso do direito, a invocação da resolução do contrato de arrendamento, por omissão da forma escrito do consentimento dado pela senhoria para a realização das obras.
Por outro lado, é obrigação do arrendatário pagar a renda, como decorre disposto na al. a) do art.º 1038.º do CC, sendo certo que, se aquele a não pagar no tempo e lugar próprios nem fizer o depósito liberatório, faculta ao senhorio a possibilidade de resolver o contrato, nos termos da al. a) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU.
Na sentença recorrida, reconheceu-se que o arrendatário faltou ao pagamento das rendas no lugar e tempo próprios, não existindo fundamento para o depósito liberatório. Todavia, depois de entender que a renda exigida pela senhoria era lícita, considerou caducado o respectivo direito à resolução, nos termos dos art.º s 1048.º e 1041.º, n.º 1, do CC.
A partir da renda vencida no mês de Abril de 2000, a senhoria exigiu o pagamento da renda, no valor de 5 686$50, decorrente da sua correcção extraordinária, que não fora aceite pelo arrendatário.
Na verdade, à senhoria assistia o direito de proceder à correcção extraordinária da renda, nos termos dos art.º s 11.º e 12.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, cuja aplicação, ficou expressamente salvaguardada pelo art.º 9.º do DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, depois deste diploma ter revogado aquela Lei - al. i) do n.º 1 do art.º 3.º.
A essa correcção não obstava a falta de licença de construção ou de utilização do prédio, como se previa no art.º 45.º da Lei n.º 46/85, porquanto tal limitação não continuou contemplada no âmbito do RAU, sendo de considerar aquele artigo como revogado, por efeito da referida al. i) do n.º 1 do art.º 3.º do DL n.º 321-B/90.
Neste sentido, pronunciou-se a generalidade da jurisprudência, designadamente os acórdãos da Relação de Lisboa, de 14 de Janeiro de 1993, 21 de Janeiro de 1993, 30 de Setembro de 1993 e de 22 de Fevereiro de 1996, publicados, respectivamente, na Colectânea de Jurisprudência, Anos XVIII, t. 1, págs. 107 e 115, t. 4, pág. 123, e XXI, t. 1, pág. 129.
De resto, os apelados deixaram de insistir na questão, continuando apenas a sustentar a aplicação do disposto no n.º 2 do art.º 34.º do RAU.
No entanto, não têm razão, porquanto o art.º 34.º do RAU, que corresponde aos n.º s 1 e 5 do art.º 6.º da Lei n.º 46/85, refere-se apenas à actualização anual da renda, como a própria epígrafe do artigo (“anualidade”) sugere, designadamente dos contratos celebrados após a entrada em vigor do RAU, nada tendo a ver com a correcção extraordinária da renda prevista nos art.º s 11.º e 12.º da Lei n.º 46/85, nomeadamente dos contratos anteriores a 1980.
Deste modo, considerando estarmos em presença de um contrato de 1969, respeitante a um prédio sito no município da Amadora, com a renda de 850$00, desde o seu início, e ainda os factores de correcção previstos nas tabelas I e II da Portaria n.º 982-B/99, de 30 de Outubro, podia a senhoria exigir do arrendatário uma renda de 5 686$50.
Com efeito, pela aplicação da tabela I, a correcção extraordinária da renda, referida no art.º 11.º da Lei n.º 46/85, atingiria o valor de 6 902$00 (850$00 X 8,12). Todavia, no primeiro ano de correcção extraordinária, como era o caso dos autos, pela aplicação da tabela II, a renda não podia ir além do valor de 6 290$00 (850$00 X 7,40), nos termos do n.º 3 do art.º 12.º da Lei n.º 46/85.
Nos anos seguintes, porém, a correcção extraordinária da renda, a fazer-se anual e sucessivamente, processar-se-ia nos termos do n.º 4 do art.º 12.º da Lei n.º 46/85, até atingir o valor actualizado da tabela (I) a que se refere o art.º 11.º da Lei n.º 46/85, publicada anualmente.
Pela explicitação feita, verifica-se que a correcção extraordinária da renda foi fixada em valor inferior ao resultante da aplicação dos factores legais, pelo que o arrendatário, a partir do mês de Abril de 2000, estava obrigado a pagar a renda no montante de 5 686$50, que fora apenas a exigida pela senhoria.
Todavia, não obstante a mora do arrendatário, o direito da senhoria de resolver o contrato de arrendamento caducou, por, até à contestação, aquele ter feito o depósito das rendas vencidas, acrescido da indemnização de 50 %, nos termos dos art.º s 1048.º e 1041.º, n.º 1, do CC, e 22.º, n.º 1, do RAU.
Na verdade, até à contestação, o arrendatário depositou a quantia de 93 830$00, superior à soma das rendas vencidas, com o acréscimo da indemnização, que correspondia a 93 827$00.
Não estando em causa o efeito liberatório do depósito, já que a mora era do arrendatário, é irrelevante que este tenha efectuado depósitos diferenciados.
Independentemente da mora do arrendatário, feito o depósito das rendas vencidas e da respectiva indemnização, o direito à resolução do contrato, nos termos da al. a) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, extingue-se, por caducidade, por efeito expresso do disposto no art.º 1048.º do CC, ficando a senhoria, porém, com o direito a levantar o valor de tais rendas e indemnização.
Nestas condições, não há fundamento legal para declarar a resolução do contrato de arrendamento, motivo pelo qual se nega provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida, a qual não violou o disposto no art.º 64.º, n.º 1, alineas a) e d), do RAU.
2.4. A apelante, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade, consagrada no art.º 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC.
III. DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
2) Condenar a recorrente no pagamento das custas.
Lisboa, 27 de Abril de 2006
(Olindo dos Santos Geraldes)
(Ana Luísa de Passos Geraldes) (Fátima Galante) |
