| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
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1.Relatório.
A ( BANCO ….. S.A ) , veio intentar providência cautelar de entrega judicial e imediata de imóvel ( nos termos do artº 21º, do DL nº 149/95, de 24/6 ) , contra,
B , residente em ….., requerendo a entrega judicial da fracção autónoma designada pela letra “R”, correspondente ao 5º andar letra …, do prédio urbano sito na ……., Concelho de Sintra.
Como fundamento, alegou, em síntese, que :
- No exercício da sua actividade, celebrou com o requerido, em 10 de Fevereiro de 2006 , um contrato-promessa de locação financeira , nos termos do qual prometeu locar ao requerido, em locação financeira imobiliária, a fracção autónoma designada pela letra“R”, correspondente ao 5º andar letra …, para habitação, do prédio urbano, sujeito ao regime de propriedade horizontal, sito na ….. , freguesia de Agualva-Cacém, concelho de Sintra;
- Sucede que, no interregno entre a assinatura do referido contrato-promessa de locação financeira e a outorga do contrato prometido , ficou estabelecido que o Requerido pagaria à Requerente uma remuneração mensal e postecipada, a título de função financeira, calculado sobre o montante de € 85.000,00 ,à Taxa Euribor a 30 (Trinta) dias acrescida de um spread de 2,50% arredondada para o oitavo de ponto percentual superior ;
- Porém, porque o Requerido não efectuou o pagamento convencionado no referido contrato-promessa, a título de “função financeira”, interpelou-o para efectuar o pagamento das rendas vencidas, em 30 dias, sob pena de considerar definitivamente incumprida a obrigação, caso em que então procederia à resolução do contrato, o que sucedeu ;
- Consequentemente, o contrato-promessa de locação financeira foi resolvido e o contrato de locação financeira prometido não chegou a ser celebrados, sendo que, até à presente data, o imóvel não foi devolvido, encontrando-se ocupado pelo Requerido o que impossibilita a Requerente de tomar a posse efectiva de um imóvel que legitimamente lhe pertence, dele não podendo tirar qualquer proveito económico ,nomeadamente proceder ao seu arrendamento ou venda , o que lhe permitiria minimizar os prejuízos avultados que já teve e ainda tem com os negócios e empréstimos que celebrou com o Requerido.
Produzida a prova indicada, gravada (em audiência final), veio a ser proferida decisão que indeferiu a providência requerida.
Notificada da referida decisão e , com ela não concordando, de imediato atravessou nos autos a requerente a competente apelação, impetrando a sua revogação e o deferimento da providência, concluindo nos seguintes termos :
- Primeira: A Recorrente intentou acção de procedimento cautelar para entrega de imóvel contra B , tendo por base a celebração de um contrato-promessa de locação financeira de imóvel.
- Segunda: Ficando o Recorrido com a posse do Imóvel propriedade da Recorrente.
- Terceiro: Interpelado para proceder ao pagamento das quantias em atraso, o Recorrido não o fez, vindo o Recorrente a pôr fim ao contrato, sem que o Requerido tivesse entregue o imóvel propriedade da Recorrente.
- Quarta: Entendeu o Tribunal a quo que, estando perante uma promessa de contrato e não de um contrato definitivo de locação financeira imobiliária, não poderiam ser aplicados ao regime do primeiro as regras do segundo.
- Quinta: Decisão essa que a Recorrente discorda em absoluto, pois sendo a restituição do bem locado um efeito possível da resolução por incumprimento do contrato de locação financeira imobiliária, não assistem razões para afastar a mesma consequência face à promessa de contrato que lhe antecede.
-Sexta: Isto porque, na base do incumprimento estão os mesmos pressupostos que servem de base à resolução do contrato definitivo, nomeadamente, o facto de o bem estar na posse do promitente locatário, a existência de motivo para a resolução desse contrato promessa e a titulação de um direito do promitente locador que lhe permite dispor dele.
- Sétima: A consequência da restituição ao locador do bem é aplicável aos casos de promessa de contrato, face à verificação do seu incumprimento.
- Oitava: Ambos os contratos são definidos pelas partes, gozam de eficácia obrigacional, vigorando neste caso, o princípio da equiparação decorrente do artigo 410º, nº1 do Código Civil.
- Nona: Neste sentido a Jurisprudência tem entendido que para tal “basta que se encontrem preenchidos os dois requisitos de que depende a aplicação da presente providência, ou seja a extinção do contrato de locação financeira e que o locatário não tenha procedido à sua restituição ao locador” conforme Acórdão da Relação do Porto de 18 de Outubro de 2001.
- Décima: Também o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12 de Novembro de 2008: “Conclui-se, assim, pela aplicação do regime do contrato de locação financeira, mormente no que diz respeito aos requisitos que se torna necessário invocar para obter a procedência do procedimento cautelar.”
- Décima Primeira: Relativamente à consideração do Tribunal a quo que entendeu que a Recorrente “não alegou outros factos relevantes para permitir considerar verificado o periculum in mora”, recorde-se o Acórdão do STJ de 07-02-2008, Nº do Documento:SJ200802070046222, in www.dgsi.pt, no qual se refere que “não se exige a alegação e prova de periculum in mora, este fluindo implícito da natureza do contrato de locação financeira e do expectável degradamento do bem locado na pendência da acção definitiva.”
- Décima Segunda: Concluindo-se no mesmo que “No procedimento cautelar de entrega judicial de imóvel objecto de locação financeira ou de contrato-promessa de locação financeira é dispensável a alegação e prova do periculum in mora”, razão pela qual a Recorrente se limitou a fazer referência à existência de periculum in mora, sem mais.
- Décima Terceira: Deste modo, deverá ser aplicado ao contrato-promessa de locação financeira o procedimento cautelar definido no artigo 21º n.1 do Decreto-Lei n.149/95, de 24 de Junho - entrega judicial, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 30/2008.
- Décima Quarta: Pelo que, deverá ser, sempre com o mui douto suprimento de V. Exas., o presente Recurso considerado procedente e, em consequência revogada a decisão.
- Nestes termos e nos melhores de Direito, e sempre com o mui douto suprimento de V.Exas. Deverá o presente recurso ser considerado procedente e, em consequência revogada a decisão recorrida.
Só assim se fazendo Justiça.
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1.1. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes (cfr. artºs. 684º nº 3 e 685º-A, nº 1, ambos do Código de Processo Civil ), a questão a apreciar e a decidir reside tão só em saber se:
- Na sequência da factualidade indiciariamente provada, não se impunha ao tribunal a quo ter decidido pela entrega do imóvel, objecto mediato do contrato-promessa de locação financeira, celebrado entre Requerente e Requerido, ao abrigo do disposto no artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 149/95 de 24/06, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Lei n.ºs 265/97 de 2/10, 285/2001 de 3/11 e 30/2008, de 25/02.
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2.- Motivação de Facto.
Na decisão da primeira instância que decretou a providência requerida foram considerados indiciariamente provados os seguintes factos:
2.1.- No âmbito da sua actividade, a Requerente celebrou com o Requerido, em 10 de Fevereiro de 2006, o contrato-promessa de locação financeira, consubstanciado no documento cuja cópia consta de fls. 16-21, aqui se dando por reproduzido o seu teor ;
2.2.- No mesmo contrato ficou estabelecido, na sua primeira cláusula, que a Requerente prometia locar, em locação financeira imobiliária, a fracção autónoma designada pela letra …, correspondente ao 5º andar letra …, para habitação, do prédio urbano, sujeito ao regime de propriedade horizontal, sito na …….., freguesia de Agualva-Cacém, concelho de Sintra, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo …. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva Cacém sob a ficha………….. da aludida freguesia de Agualva Cacém;
2.3.- Na terceira cláusula do mesmo contrato ficou estabelecido que o contrato definitivo deveria ser celebrado logo que a Requerente adquirisse o imóvel, bem como presumindo-se que a sua obtenção ocorrerá no prazo máximo de 180 dias a contar da assinatura do contrato em apreço ;
2.4.- Ficou na mesma cláusula ressalvada a eventual prorrogação do prazo de 180 dias em função de diligências necessárias à aquisição da fracção pela Requerente ;
2.5.- O Requerido comprometeu-se a colaborar activamente em todas essas diligências, pela simples interpelação da Requerente ;
2.6.- Mais ficou estabelecido que, no interregno entre a assinatura do presente contrato-promessa de locação financeira e a outorga do contrato prometido de locação financeira, o Requerido pagaria à Requerente uma remuneração mensal e postecipada, a título de função financeira, calculado sobre o montante de 85.000,00 € (Oitenta e Cinco Mil Euros), à Taxa Euribor a 30 (Trinta) dias acrescida de um spread de 2,50% arredondada para o oitavo de ponto percentual superior;
2.7.- Procedendo-se à sua cobrança mensalmente até à data de celebração do contrato prometido, o que corresponderia, enquanto aquela taxa se mantivesse inalterada, a mensalidade (com inclusão de IVA) de € 250,00 (Duzentos e Cinquenta Euros) ;
2.8.- E que a primeira mensalidade relativa a esta função teria o seu vencimento em igual dia do mês seguinte ;
2.9.- Ficou ainda estabelecido que o contrato prometido seria celebrado pelo prazo de 24 (Vinte e Quatro) anos, contados a partir da data da celebração do contrato-promessa ;
2.10- E que o valor do contrato prometido seria de 85.000,00€ ;
2.11- Mais ficou estipulado que o pagamento seria efectuado em 288 (Duzentos e Oitenta e Oito) rendas mensais, com vencimento aos dias dez de cada mês, sendo essas rendas, sem prejuízo de eventuais alterações em função da modificação da taxa: nas primeiras 24 (Vinte e Quatro) rendas de 250,00€, da 25.ª à 48.ª de 350,00€, da 49ª à 72ª de 450,00€ e de 557,05€ quanto às restantes 252 (Duzentos e Cinquenta e Duas) rendas ;
2.12.- Em 17 de Julho de 2007, no Cartório Notarial de ….., foi celebrada a escritura pública de dação em cumprimento (cuja cópia consta de fls. 22-26, aqui se dando por reproduzido o seu teor), tendo comparecido como outorgantes os procuradores de ambas as partes, do Requerido e da Requerente ;
2.13.- Para efeitos de dação em cumprimento, foi atribuído ao imóvel o valor de 85.000,00 € ;
2.14.- A dada altura, o Requerido não pagou a remuneração mensal referida em 6. ;
2.15.- A Requerente enviou ao Requerida a carta, datada de 15 de Dezembro de 2009 (cuja cópia consta de fls. 27), registada e com aviso de recepção, interpelando-o para que, “ nos termos do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil”, efectuasse o pagamento das “rendas vencidas e em dívida, no montante de 1.582,93€ ”, no prazo de 30 (Trinta) dias a contar da recepção da presente carta, sob pena de a Requerente considerar definitivamente incumprida a obrigação e resolver o contrato-promessa de locação financeira ;
2.16. - A mesma missiva veio devolvida;
2.17.-O contrato de locação financeira prometido não chegou a ser celebrado ;
2.18.- Até à presente data, o imóvel não foi devolvido, encontrando-se ocupado ;
2.19.- A Requerente enviou ainda ao Requerido a carta cuja cópia consta de fls. 29-30, datada de 18 de Janeiro de 2010, interpelando-o para entrega do imóvel ;
2.20.- A Requerente ainda não tomou posse efectiva do imóvel, não podendo tirar qualquer proveito económico da referida fracção, nomeadamente proceder ao arrendamento ou venda da mesma ;
2.21.- A actividade da Requerente nem sequer é o sector imobiliário, mas sim a concessão de empréstimos ;
2.22.-A Requerente está impedida de promover contactos com interessados na futura aquisição de tal bem, bem como dispor do mesmo dando-lhe um fim adequado ;
2.23. - A Requerente não sabe em que estado é que se encontra o interior do imóvel ;
2.24.- A propriedade do imóvel em causa encontra-se registada a favor da ora Requerente, não existindo apresentações pendentes, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de ….. constante de fls. 32-37 ;
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3.Motivação de Direito.
3.1.- Da possibilidade de se lançar mão da Providência cautelar de entrega judicial a que alude o artº 21º, do Dec.Lei, nº 149/95, de 24/6, quando na presença de mero contrato-promessa de locação financeira.
No âmbito da decisão apelada, considerou-se que in casu não se justificava que pudesse a requerente apelada lançar mão do disposto no artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 149/95 de 24/06 [ dispondo ele que, “ Se findo o contrato por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra, o locatário não proceder à restituição do bem ao locador, pode este requerer ao tribunal providência cautelar consistente na sua entrega imediata ao requerente e no cancelamento do respectivo registo de locação financeira, caso se trate de bem sujeito a registo ” ] ,com as alterações introduzidas pelos Decretos-Lei n.ºs 265/97 de 2/10 e 285/2001 de 3/11 , pois que , em causa estava tão somente um mero contrato-promessa de locação financeira, que não um contrato definitivo de locação financeira.
Não obstante, no entender do Banco apelante, e invocando em abono da sua posição pelo menos duas decisões do Tribunal da Relação do Porto (1), nada impede que, ainda que titular de mero contrato-promessa de locação financeira, possa o “ locador “ servir-se da providência cautelar de entrega judicial a que alude o supra citado artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 149/95 de 24/06 .
Recordando alguns dos fundamentos da decisão apelada [ a qual , em rigor, adere a entendimento já sufragado por este mesmo Tribunal da Relação de Lisboa (2) ] , no que à inaplicabilidade in casu da providência a que alude o artº 21º citado concerne, nela considerou-se, designadamente, que :
“ (…) afigura-se que a aplicação do referido art. 21.º, quando apenas foi celebrado um contrato-promessa de locação imobiliária, mantendo-se o promitente-locatário a ocupar a fracção autónoma de que antes era proprietário e que foi objecto de dação em cumprimento ao Banco promitente locador, apenas seria possível por via da analogia.
Porém, considero que não existe aqui uma lacuna carecida de integração analógica, pois se é certo que ao contrato-promessa são aplicáveis as regras do contrato definitivo (cfr. art.410.º, n.º 1, do CC), não se pode olvidar que o princípio da equiparação encontra excepções relativas à forma e às disposições que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Assim acontece quanto ao disposto no art. 21.º, atenta a especificidade desta providência, em conjugação com o princípio da legalidade a que obedecem os procedimentos cautelares.
Veja-se que, contrariamente ao que ocorre no contrato de locação financeira, em que é obrigação do locador “entregar” o imóvel locado, ou seja, ceder ao locatário o gozo temporário de uma coisa (cfr. art. 1.º do DL n.º 149/95), o promitente-locador não está obrigado, por força do contrato-promessa, a entregar a fracção. Se a entrega tem lugar, isto é, se existe tradição da coisa, tal resultará de uma convenção ou acordo paralelo ao contrato-promessa que não pode merecer a mesma protecção.
Aliás, no caso vertente, a tradição tem contornos muito específicos, pois o Requerido era proprietário da fracção, que foi objecto de dação em cumprimento ao Requerente. Perante a dívida relativa ao contrato de mútuo com hipoteca, optou-se pela dação em cumprimento precedida de contrato-promessa de locação financeira, no qual se estipulou que o Requerido poderia ocupar a fracção mediante o pagamento de uma contrapartida pecuniária, que foi denominada de “função financeira”.
Assim, não é o incumprimento da obrigação principal emergente do contrato-promessa que está aqui em causa (a obrigação de celebrar o contrato-prometido), mas sim o incumprimento de uma obrigação acessória estabelecida no contrato-promessa, não parecendo adequado transpor o regime do contrato de locação financeira, previsto para o incumprimento da obrigação principal do locatário.
De salientar que a providência prevista no referido art. 21.º se basta com a verificação de requisitos cuja alegação e prova indiciária se mostra de grande simplicidade, designadamente perante a resolução do contrato de locação financeira, por falta de pagamento de rendas, o tribunal ordena a entrega judicial da fracção locada. E, como em regra nada mais há a discutir na acção principal, o tribunal até antecipa o juízo sobre essa causa.
No caso dos autos, nada disso ocorre, não tendo sido sequer requerida essa antecipação do juízo sobre a causa principal, não estando obviamente em causa o incumprimento definitivo da obrigação principal emergente do contrato-promessa, ou seja, a obrigação de celebrar o contrato prometido, mas a mora (e eventual incumprimento definitivo) de obrigação acessória. “
Percebido, em traços largos ,o que separa a apelante da decisão do tribunal a quo, é tempo de descer à concreta factualidade .
Ora, manifesto é que, da factualidade inserta nos itens 2.1 a 2.5 do presente acórdão, resulta que apelante e apelado outorgaram a 10/2/2006 um mero contrato-promessa de locação financeira imobiliária (o que resulta, quer do respectivo clausulado, quer ainda do próprio e respectivo nomem júris ), pois que, com a sua celebração, qualquer das partes, prima facie, apenas logrou vincular a contraparte à realização do contrato prometido, no caso, o contrato a que alude o artigo 1º, do DL nº 149/95, de 24 de Junho (3), sendo que, para todos os efeitos, o contrato promessa é um contrato autónomo e distinto do contrato definitivo.(4)
É que, como refere Mário Júlio de Almeida Costa (5), “no contrato-promessa a prestação devida consiste na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a realizar o contrato prometido” ( cfr. artº 410º,nº1, do Código Civil ) .
Mais decorre da apontada factualidade e, bem assim, da inserta no item 2.12 da motivação de facto do presente acórdão, que in casu o contrato definitivo prometido celebrar dizia respeito a uma modalidade de locação financeira típica, a saber, a locação financeira restitutiva ( sale and lease back ), pois que, era o devedor (o ora apelado) que incumbido ficava de transferir para o credor ( a ora apelante ) a propriedade de um bem a título de garantia do crédito obtido (o que veio a verificar-se ) .
Caracterizando melhor tal tipo de contrato definitivo, explica Miguel Pestana de Vasconcelos (6) que “ Na locação financeira restitutiva, o locatário vende ao locador financeiro um bem seu que este de imediato lhe dá em locação financeira “, não existindo assim, como na modalidade mais vulgar de locação financeira, “ (…) a compra de um bem a um terceiro, mas sim à contraparte do locador no contrato de locação financeira “.
E mais adiante, conclui Miguel Pestana de Vasconcelos (7) que “ O fim visado pela celebração conjunta e articulada destes dois contratos, ainda de uma forma mais acentuada do que na locação financeira em que a coisa é adquirida a um terceiro, é o financiamento do devedor, que se consubstancia no preço acordado para a compra do bem que este último continuará a usar, mas agora como locatário . A propriedade do bem, transmitida ao locatário/creditante através da venda, funciona como garantia.”.
Não tendo, é certo, sido celebrado o contrato definitivo ( cfr. item 2.17, da motivação de facto, e não obstante da cláusula terceira, nº4, do contrato-promessa, resultar que acordado ficou, desde logo, que à ora apelante eram atribuídos os necessários poderes para, em substituição do apelado e em seu nome, outorgar o contrato definitivo), a verdade é que, em resultado da mera outorga/assinatura do contrato-promessa, obrigou-se desde logo o devedor e ora apelado a , doravante ( e até a data da outorga do contrato prometido) , pagar à ora apelante , ainda que a titulo de função financeira , uma remuneração mensal e postecipada de € 250,00.
Resulta ainda da factualidade assente que ( cfr. itens 2.14. a 2.16 , todos da motivação de facto do presente Acórdão), tendo o ora apelado deixado de pagar as remunerações mensais postecipadas, foi ele interpelado (a 15 de Dezembro de 2009 ) para , em 30 dias , efectuar o pagamento das “rendas vencidas” e em dívida, no montante de 1.582,93€, sob pena de a apelante considerar definitivamente incumprida a obrigação e desencadear a resolução do contrato-promessa de locação financeira .
Não se olvidando que a carta referida ( de 15/12/2009 ) acabou por ser devolvida ( logo não foi pelo apelado recebida) , porque em todo o caso remetida ( cfr. expediente/documento junto aos autos e para o qual remete a factualidade provada ) para a morada do apelado ( a indicada no contrato-promessa e coincidente com a da fracção autónoma que seria objecto do contrato definitivo de locação financeira imobiliária ), importa considerar a respectiva interpelação como validamente efectuada e eficaz, por força do disposto no art.º 224º, nº2, do Código Civil.
Finalmente, resulta ainda da factualidade indiciariamente provada que, a 18 de Janeiro de 2010, na sequência da interpelação anterior da ora apelante de 15/12/2009, e não tendo o agora apelado liquidado as remunerações mensais postecipadas em divida, comunicou-lhe então a ora apelante a resolução do contrato-promessa de locação financeira imobiliária, razão porque lhe exigiu outrossim a imediata entrega/devolução da fracção autónoma que vinha ocupando.
Da factualidade acabada de apontar em último lugar, como que resulta, em rigor, que agiu a ora apelante em absoluta conformidade com o disposto nos artºs 432º e 808º,nº1 ( tal como estava obrigada ), ambos do CC, fixando ao apelado B um prazo peremptório e razoável ( considerando estar-se na presença de cumprimento de obrigação pecuniária, de montante - de € 1.582,93 - não elevado ) para o cumprimento , e sob a cominação de , findo ele, considerar a obrigação, para todos os efeitos, como não cumprida , sendo que, seguidamente, desencadearia ( como de resto o veio a fazer ) a resolução do contrato-promessa ( temos pois a verificação em termos de factos de uma interpelação admonitória, com fixação de prazo peremptório para o cumprimento ).
Não se olvida que, no âmbito e na génese da resolução do contrato-promessa dos autos, não está o inadimplemento da obrigação principal que dele emerge ( a de celebrar o contrato definitivo/prometido), antes está ela relacionada com o inadimplemento de uma sua obrigação secundária, a saber, a não liquidação de algumas remunerações mensais postecipadas vencidas, sendo que, como refere Ana Prata (8), “Para determinar os efeitos de um qualquer incumprimento, questão essencial é, desde logo , qualificar a obrigação secundária não cumprida em função da obrigação principal, isto é, determinar a autonomia ou instrumentalidade dessa obrigação relativamente à obrigação de contratar que constitui o cerne da eficácia do contrato-promessa “.
Daí que, como adianta ainda Ana Prata (9) “ Se a obrigação não cumprida (…) revestir completa independência relativamente á obrigação principal, de tal modo que o seu não cumprimento pontual, mesmo que irremediável, seja insusceptível de se reflectir na viabilidade e funcionalidade jurídicas ou económicas do negócio principal, esse inadimplemento gerará os efeitos próprios de qualquer incumprimento do seu tipo, mas não da obrigação principal” .
Sucede que, resultando in casu da celebração do negócio definitivo, outrossim, a obrigação do pagamento pelo incumpridor e ora apelado de uma retribuição mensal, em resultado da cedência do gozo de coisa imóvel, não se descortina como não admitir ( dada a manifesta ligação da respectiva natureza funcional, jurídica e económica ) que o incumprimento da supra identificada obrigação secundária ( ou acessória, como se refere na decisão apelada ), desencadeia desde logo a susceptibilidade de afectar o interesse creditório a cuja satisfação se dirige também a obrigação principal ( a celebração do contrato de locação financeira restitutiva ).
Em consequência do acabado de expor/concluir, não há como reconhecer que à apelante era lícito, na sequência do incumprimento pelo apelado da obrigação a que aludem os itens 2.6. a 2.8, todos da motivação de facto, e convertendo uma situação de incumprimento temporário ( rectius, mora) numa mora qualificada ( em incumprimento definitivo), como necessário pressuposto resolutivo, lançar mão do direito potestativo de resolução do contrato-promessa dos autos ( cfr. artºs 432º, 804º , 805º e 808º,nº1, todos do Código Civil ).
Chegados aqui, resta agora debruçarmo-nos sobre a questão essencial que leva a apelante a divergir da decisão do tribunal a quo, e a qual se prende com a possibilidade de, ainda que na presença de mero contrato-promessa de locação financeira, quando resolvido ele pela entidade financiadora ( uma instituição financeira e aquela que após a celebração do contrato definitivo, assumiria a posição de locadora ), poder esta última lançar mão da providência cautelar de entrega judicial a que alude o artº 21º, do Dec.Lei, nº 149/95, de 24/6, requerendo a imediata entrega do bem/imóvel na posse do outro contraente.
Ora, como vimos já, com a celebração do contrato-promessa as partes apenas logram vincular a contraparte à realização do contrato prometido, razão porque, prima facie e no que ao cumprimento/incumprimento do contrato-promessa diz respeito, devem valer antes de mais as normas próprias deste contrato, designadamente as disposições dos arts. 442º e 830º, do Código Civil.
Porém, reza também o art. 410º ,nº 1, do Código Civil, que ao contrato-promessa são ainda aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (9), estabelecendo o artº 410º, nº1, do Cód.Civil ,o princípio da equiparação do contrato-promessa ao contrato prometido, tal conduz a que “ (…) em regra , aos requisitos e aos efeitos daquele contrato são aplicáveis as disposições relativas a este último. Assim deverá suceder, por exemplo, em matéria de capacidade, vícios da vontade, requisitos do objecto do contrato, resolução, excepção do não cumprimento, etc. “.
Duas excepções se abrem, no entanto, acrescentam Pires de Lima e Antunes Varela (10), ao princípio da equiparação : a primeira , relativa à forma ; a segunda, referente às disposições que, pela sua razão de ser, se não podem considerar extensivas ao contrato-promessa, sendo que neste âmbito são de relevar, segundo ainda os mesmos e ilustres autores, as disposições que regulam em especial os efeitos do contrato, pois que muitas existem no âmbito da regulação do contrato prometido que, pelo seu fundamento, não são extensíveis à simples promessa .
Para a solução do caso ora em apreço, interessa-nos sobremaneira a segunda excepção apontada, a qual , porque em rigor e no nosso entendimento não se verifica - desde logo porque não estamos perante uma simples e mera promessa - , e em face do supra indicado princípio da equiparação, impõe e justifica assim a aplicação in casu do direito a que alude o artº 21º, do Dec.Lei, nº 149/95, de 24/6, ainda que, é certo, na presença de um contrato-promessa de locação financeira imobiliária.
Senão vejamos.
Como vimos supra, in casu as partes celebraram um contrato-promessa de outorga de contrato de locação financeira restitutiva ( sale and lease back ), pois que, era ao devedor (o ora apelado) que incumbia transferir para o credor ( a ora apelante ) a propriedade de um bem imóvel a título de garantia do crédito obtido.
Porque, para todos os efeitos, à data da outorga do contrato-promessa, o imóvel que a apelante prometia locar em locação financeira imobiliária, já se encontrava na posse do ora apelado , compreende-se assim que, em razão apenas da assinatura do primeiro contrato, logo se tenha convencionado a obrigação do futuro locatário de, doravante, pagar ao futuro locador, ainda que a titulo de função financeira , uma remuneração mensal e postecipada de € 250,00.
Temos assim que, no essencial, apesar de efectivamente apenas terem as partes outorgado um contrato-promessa de locação financeira imobiliária, como que desde logo antecipam em grande medida os efeitos do próprio contrato final, quer concedendo uma delas ( a ora apelante ) o gozo do imóvel à outra ( o ora apelado ) , quer suportando esta última o pagamento de rendas ( como se de efectivo locatário já se tratasse ).
Ora, se como refere Ana Prata (12), não se justifica de todo considerar como incompatível com a função da promessa - preparar o contrato final, definir os termos do equilíbrio económico-jurídico respectivo e salvaguardar a possibilidade de verificação da conformidade da disciplina prevista com as circunstâncias em que ela vai ser actuada - a convenção de antecipação de cumprimento das obrigações cuja fonte é o contrato prometido, não sendo tais convenções incompatíveis com a causa própria do contrato-promessa ( sendo o alargamento de efeitos jurídicos desencadeado pela convenção de antecipação ainda compatível com a função da promessa ) , a fortiori é também de considerar que justificam elas ( tais convenções) a aplicação das disposições legais relativas ao contrato prometido ( cfr. artº 410º,nº1, do CC ).
Dito de uma outra forma (13) , dir-se-á que, “ Atenta a natureza que reveste o contrato de locação financeira e os fundamentos que podem conduzir à sua resolução por incumprimento e os efeitos que daí podem resultar, sendo um deles a restituição do bem locado, não vemos motivos bastantes para afastar a mesma consequência – restituição do bem prometido locar – no caso de estarmos perante um contrato promessa de locação financeira, pressupondo que o bem está em poder do promitente locatário, que existe motivação para a resolução desse contrato promessa e que o bem é já pertença do promitente locador ou é titular de um direito que lhe permite dispor do mesmo.”
Em consequência, no seguimento ainda do entendimento sufragado no Ac. do TRP referido (13-A) , porque a resolução do contrato de locação financeira pode ser declarada, por mora no pagamento das rendas (art. 16); nos termos gerais, com fundamento no incumprimento das obrigações assumidas (art. 17) e ainda por dissolução ou liquidação da sociedade locatária ou por verificação dos fundamentos para ser declarada a falência do locatário, com a inerente consequência de restituição do bem ou bens objecto do contrato de locação financeira, não se justifica que seja o contrato-promessa de locação financeira arredado/afastado do principio da equiparação a que alude o artº 410º,nº1, do Código Civil .
Desta arte, nada obsta, portanto, considerando a especificidade concreta do acordado em sede do contrato-promessa de locação financeira dos autos, maxime a estipulação nele de uma remuneração mensal e postecipada, a aquisição pelo futuro locador de imóvel do futuro locatário, e a concessão pelo primeiro ao segundo do gozo do referido imóvel , que in casu se permita à apelante lançar mão do regime substantivo e processual definido no art. 21, do citado DL nº 149/95 ( solicitar, no âmbito de providência cautelar, a imediata restituição de imóvel que foi objecto de contrato- promessa de locação financeira, uma vez resolvido ele por um outorgante e na sequência de incumprimento - pela outra parte - definitivo de obrigação nele acordada ).
E, sendo assim como é (14), mostrando a factualidade indiciariamente provada que o contrato-promessa de locação financeira cessou por resolução e, não obstante tal ter sido exigido , não procedeu o promitente locatário ( e actual ocupante ) à restituição do bem ao promitente locador e seu actual proprietário, impõe-se a revogação da decisão apelada, deferindo-se a requerida entrega imediata ao requerente do imóvel.
Acresce que, e neste aspecto divergências doutrinais e jurisprudenciais não se descobrem , no âmbito da presente providencia, não se exige, sequer, a prova de que a manutenção da situação ( ou seja a não restituição do bem ) seja causa de lesão ou de perigo de lesão grave e dificilmente reparável (15).
Em suma, em face de todo o exposto, a apelação merece, forçosamente procedência.
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Sumário
I - Nada obsta à utilização da Providência cautelar de entrega judicial de imóvel a que alude o artº 21º, do Dec.Lei, nº 149/95, de 24/6, ainda que o requerente seja tão só titular de mero contrato-promessa de locação financeira.
II - Para tanto, basta que, no âmbito do apontado contrato-promessa, tenham as partes como que antecipado o cumprimento das obrigações cuja fonte é por regra o contrato prometido, quer ficando o imóvel desde logo em poder do promitente locatário ( pagando de imediato ao promitente-locador uma determinada remuneração mensal ) , quer procedendo este último à transferência da titularidade do mesmo imóvel para o promitente-locador ( o que ocorre em sede de contrato de locação financeira restitutiva - sale and lease back).
III- Destarte, findo o contrato-promessa de locação financeira restitutiva por resolução e sendo o promitente locador titular de um direito que lhe permite dispor do imóvel, pode ele e através de providência cautelar exigir a entrega imediata do imóvel, sendo o artº 21º, do Dec.Lei, nº 149/95, de 24/6 ,aplicável por força do artº 410º,nº1, do CC ).
IV- Acresce que ,no âmbito da providencia cautelar a que alude o nº1, do artº 21º do DL nº 149/95, de 24/6 , não se exige a prova de que a manutenção da situação ( ou seja a não restituição do bem ) seja causa de lesão ou de perigo de lesão grave e dificilmente reparável ;
V - Na verdade, para que sela tal providência decretada, basta que o tribunal se considere suficientemente convencido da verificação dos pressupostos de ordem substantiva , maxime ter o locador comunicado a resolução do contrato e não proceder o promitente-locatário à restituição do bem.
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5.Decisão.
Pelo exposto acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa , em, concedendo provimento à apelação da requerente :
5.1.- Revogar a decisão do tribunal a quo, e , em sua substituição, deferir a providência requerida pela apelante, decretando a entrega imediata do imóvel ( fracção autónoma ) identificado no item 2.2. do presente acórdão.
Custas em ambas as instâncias a cargo da apelante ( cfr. artºs 446º e 453º ambos do cpc ) .
Notifique.
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(1) De 18/10/2001 e de 12/11/2008, ambos disponíveis in www.dgsi.pt .
(2) Cfr. Ac. de 12/6/2008, disponível in www.dgsi.pt .
(3) “ contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por m preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados “ .
(4) Cfr. Calvão da Silva, in “ Sinal e Contrato-Promessa” , 1988, pág. 178
(5) In Obrigações, 3ªedição, pág. 287.
(6) In Direito Das Garantias, Almedina, 2010, págs. 443 e segs.
(7) Ibidem, pág. 445.
(8) In O Contrato-Promessa e o Seu Regime civil, 1995, Almedina, pág. 656.
(9) Ibidem , pág. 656.
(10) In Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 335.
(11) Ibidem, pág. 337.
(12) Ibidem, pág.182
(13) cfr. o decidido pelo Tribunal da Relação do Porto, em sede de acórdão de 18/10/2001, acima indicado .
(13-A) No sentido de que se justifica a aplicação do artº 21º do DL nº 149/95,ainda que no âmbito de mero contrato-promessa de locação financeira , ainda que pela via da interpretação extensiva, vide Fernando de Gravato Morais, in Manual de Locação Financeira, pág. 245, nota 602.
(14) Em sentido contrário vide o Ac. deste Tribunal da Relação de 12/6/2008, supra citado.
(15) cfr. António Santos Abrantes Geraldes, in Temas da Reforma do Processo Civil , Vol. IV, pág. 346, e ainda o Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, de 8/6/2010, disponível in www.dgsi.pt .
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Lisboa, 4 de Outubro de 2011
António Santos (Relator)
Eurico José Marques dos Reis ( 1º Adjunto)
Ana Maria Fernandes Grácio ( 2º Adjunto) |
