| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório:
Identificação das partes e indicação do objeto do litígio
BB e CC instauraram a presente acção de despejo contra DD e AA, pedindo que seja «declarado resolvido, por falta de pagamento das rendas devidas, relativas aos meses de Novembro de 2021 em diante até à renda relativa ao mês de Janeiro de 2023, o contrato de arrendamento celebrado entre AA. e a 1ª Ré, plasmado no documento nº 7 desta peça e, em consequência, ser a 1ª Ré condenada a restituir aos AA. o local arrendado livre e devoluto, bem como devem ser ambas as Rés condenadas a pagar, solidariamente, aos AA. a quantia de 3.754,50€ a título de rendas já vencidas e não pagas, e ainda todas as rendas que se vencerem até efectiva entrega do local arrendado, acrescidas de juros legais.»
Para tanto alegaram, em síntese, que adquiriram, por sucessão hereditária, a propriedade de um prédio urbano que havia sido dado de arrendamento à 1ª ré; que a 2ª ré se obrigou como fiadora e principal pagadora da 1ª ré, relativamente a todas as obrigações pecuniárias emergentes desse contrato de arrendamento; que a 1ª Ré não pagou a renda relativa ao mês de Novembro do ano de 2021, nem pagou qualquer outra até à presente data, bem como também não o fez a 2ª Ré.
Citadas as rés, ambas contestaram, pedindo a absolvição do pedido
A primeira ré alega que pagou as rendas que se venceram entre Janeiro a Dezembro de 2022 e Janeiro de 2023.
A segunda ré, ora recorrente, alegou em suma que o contrato de arrendamento prevê que caso o contrato se transmitisse por força da lei deveria nesse caso ser realizado um aditamento ao contrato, pelo que tendo o contrato sido transmitido aos autores, já não subsiste a fiança.
O tribunal a quo dispensou a audiência prévia, proferindo despacho saneador por escrito.
Após a realização de audiência final, foi proferida SENTENÇA em que, a final, se decidiu:
“Pelo exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente e decido declarar cessado o contrato de arrendamento, por resolução, celebrado entre Autores, BB e CC, e a 1ª Ré, DD, na qualidade de arrendatária, e com a 2.ª Ré, AA, na qualidade de fiadora, por falta de pagamento das rendas devidas relativas aos meses de novembro de 2021, de julho a dezembro de 2022 e janeiro de 2023 e, em consequência, decido condenar a 1.ª Ré a restituir aos Autores o local arrendado livre e devoluto de pessoas e bens.
Mais decido, condenar as Rés a pagar aos Autores, solidariamente, a quantia de € 2.252,70 (dois mil duzentos e cinquenta e dois euros e setenta cêntimos), a título de rendas já vencidas e não pagas, e ainda todas as rendas que se vencerem até ao transito em julgado da presente sentença e o equivalente ao valor da renda por cada mês até efetiva entrega do local arrendado, acrescidas de juros legais calculados à taxa de 4% ao ano vencidos desde a data do vencimento de cada uma das rendas em atraso até efetivo e integral pagamento.
No mais, vão as Rés absolvidas.
Custas a cargo das Partes, na proporção do decaimento – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2 do CPC.
O valor da ação: 11.263,50 euros (onze mil duzentos e sessenta e três euros e cinquenta cêntimos) – artigo 296.º, n.º 1, 297.º, n.º 1, 298.º, n.º 1 e 306.º, n.º 1 e 2 do CPC..”
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Não se conformando com a sentença, dela veio a segunda ré, AA, recorrer, apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
«43º. A Recorrente não se conforma com a decisão recorrida por entender que a mesma encontra-se prejudicada por erro de aplicação do direito, designadamente, ao não aplicar a cláusula 17.ª do contrato no sentido em que a mesma sujeita o contrato a aditamento caso o arrendamento se transmita nos termos da lei.
d) A Recorrente não se conforma com a decisão recorrida por entender que a mesma encontra-se prejudicada por erro de aplicação do direito, designadamente, ao condenar a fiadora por rendas devidas relativas aos meses de novembro de 2021, de julho a dezembro de 2022, ao abrigo da vigência do art. 1041.º, n.º 6 CC, sem que se verificasse qualquer notificação à Recorrente que não fosse a citação em 27/2/2023 aos presentes autos.
e) A Recorrente não se conforma com a decisão recorrida por entender que a mesma encontra-se prejudicada por erro de aplicação do direito, designadamente, ao condenar a fiadora a pagar indemnização pelo atraso da 1ª Ré na restituição do imóvel por alegada cessação do arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda sem que a resolução tivesse observado o art. 1084.º, n.º 2 CC.
f) Deve entender-se que a Recorrente tenha prestado fiança em atenção ás partes efetivas do contrato, interpretando-as inclusivamente em conformidade ao texto expresso da cláusula 17.ª do contrato que assinava no que às partes diz respeito.
g) A fiança é um negócio de demasiado risco para a posição do fiador para que se entenda restritivamente os seus direitos e garantias que resultam das disposições contratuais.
h) Acresce ainda que andou mal a decisão recorrida ao fundamentar que não se verificava qualquer transmissão da posição de senhorio no contrato de arrendamento, após a morte de EE.
i) Há efetiva sucessão legal que deve ser entendida nos termos do contrato de arrendamento entre as partes nos autos como “caso em que o arrendamento se transmita nos termos da lei”.
j) A decisão recorrida violou por isso a expressa garantia que resulta da cláusula 17.ª do contrato de necessidade de expresso aditamento em caso de transmissão do arrendamento por força de sucessão legal.
k) O art. 1041.º CC, com a Lei 13/2019 passou a exigir que caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora, o senhorio deve notificar o fiador da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes, apenas podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar tal notificação.
l) Dos autos não resulta provado nem sequer alegada qualquer notificação á Recorrente da mora e das quantias em dívida por parte da devedora, que não seja, com a citação.
m) Nos termos legais a Recorrente só pode, ou deveria, ser condenada a pagar rendas em mora por parte da devedora, que se venceram até ao nonagésimo dia anterior ao conhecimento da mora da devedora das rendas e quantias em dívida, ou seja, rendas ou quantias devidas depois de 29/11/2022.
n) É em violação do art. 1041.º, n.º 5 e 6 que a decisão recorrida condena a Recorrente ao pagamento das rendas vencidas antes de 29/11/2022.
o) O art. 1084.º, n.º 2 CC permite ao senhorio resolver o contrato por meio de comunicação à contraparte por onde fundadamente se invoque a obrigação incumprida.
p) O n.º 2 do citado art. 1084.º obriga o senhorio a resolver o contrato com aquele fundamento apenas por aquele meio.
q) Não deve ser o tribunal a decretar nos termos da lei de processo a resolução, mas o senhorio com validade e eficácia se observado o procedimento exigido.
r) Não compete ao tribunal, atendo ao dever de cumprir o direito à habitação de decretar a resolução, mas de eventualmente declará-la, no exercício do seu dever de juiz, se tal questão constituir objeto da discussão nos autos.
s) Viola o art. 65.º, n.º 1 da CRP a decisão recorrida ao decretar a resolução com fundamento em rendas vencidas por liquidar perante o qual o senhorio não procedeu a tal. Quer dizer, viola a constituição a decisão recorrida ao constituir a resolução do arrendamento para habitação com fundamento em rendas vencidas por liquidar; ou seja, viola a constituição a decisão recorrida ao ser o ponto cronológico de referência da cessação do contrato de arrendamento para habitação; viola a constituição a decisão recorrida que decreta a resolução de arrendamento para habitação perante a inexistência nos autos de resolução por parte do senhorio com esse fundamento.
t) Nos autos, os Recorridos pedem ao tribunal para declarar a resolução sem em algum momento alegar ou provar terem resolvido o contrato.
u) A decisão recorrida viola o art. 1084.º, n.º 2 do código civil e o art. 65.º, n.º 1 da CRP ao decretar a resolução de arrendamento para fins habitacionais, não constando dos autos sequer alegação ou prova de que o senhorio com esse fundamento procedera à resolução do contrato de arrendamento – o que só por si não se entende aqui constituir também excesso de pronuncia a que se refere o art. 615.º, n.º 1, al. d) CPC por da petição constar o pedido de que seja decretada a resolução do contrato com fundamento em mais de três rendas vencidas por liquidar.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento do recurso.
II – Questões a decidir:
Considerando que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, sem prejuízo da apreciação por parte do tribunal ad quem de eventuais questões que se coloquem de conhecimento oficioso, bem como da não sujeição do tribunal à alegação das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (cf. artigos 5.º, n.º 3, 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código do Processo Civil), a questões a tratar são as seguintes:
1. Manutenção da fiança após a “transmissão” dos autores na posição de senhorios – a cláusula 17ª do contrato;
2. Verificação dos pressupostos do direito à resolução do contrato de arrendamento;
3. Violação de preceitos constitucionais por parte da sentença recorrida.
III – Fundamentação:
O Tribunal a quo considerou a seguinte factualidade como provada
1. No dia quinze de outubro de 2015 faleceu FF, sucedendo-lhe como únicos herdeiros o seu marido, EE e os seus filhos, os AA., BB e CC;
2. No dia 7 de junho de 2018 faleceu o referido EE, sucedendo-lhe como únicos herdeiros os AA., seus filhos, BB e CC;
3. A herança aberta por óbito do EE ainda não foi partilhada e tem o n.º …340 de contribuinte;
4. O cabeça de casal de tal herança é o herdeiro BB;
5. A fração designada pela letra “G”, correspondente ao 3º andar direito, do Bloco A, n.º 6, do prédio destinado à habitação e em que as frações que o compõem não têm saída autónoma para a rua, sito na Avenida 1, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 1494, da União das Freguesias de Barreiro e Lavradio, descrito na Conservatória do Registo Predial do Barreiro, com o número .../19890612 – G, faz parte dos bens da herança aberta por óbito do dito EE;
6. Entre EE, enquanto cabeça de casal da herança aberta por óbito da sua falecida esposa, FF, e a 1ª Ré, DD, foi celebrado um acordo escrito através do qual foi cedido o gozo temporário com contrapartida monetária mensal, para fins habitacionais, datado de 01 de abril de 2017, então senhorio da fração designada pela letra “G”, correspondente ao 3º andar direito, do Bloco A, n.º 6, do prédio urbano destinado à habitação e constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida 1, exclusivamente para a habitação permanente daquela;
7. A herança aberta por óbito do EE sucedeu como senhoria à herança aberta por óbito da FF, passando, após a morte do EE, os AA. a emitir os recibos das mencionadas contrapartidas monetárias mensais que a 1ª Ré ia pagando em nome daquela herança com o contribuinte n.º …340;
8. O referido acordo escrito foi celebrado pelo prazo de 1 ano, renovável por períodos de 1 ano;
9. A contrapartida mensal é de 250,30 euros por mês, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, devendo ser paga na residência do senhorio ou local por ele indicado;
10. No referido acordo escrito originariamente celebrado, a 2ª Ré, AA, constituiu-se fiadora das obrigações assumidas pela 1ª Ré, assumindo como principal devedora e ao mesmo nível que DD o cumprimento de todas as obrigações do acordo escrito em apreço, nomeadamente a que se refere ao pagamento da renda mensal;
11. Na execução do referido acordo escrito a 1ª Ré pagou as contrapartidas monetárias mensais devidas até à relativa ao mês de outubro de 2021;
12. A Ré pagou as rendas de janeiro a junho de 2022;
13. GG sempre apresentou às Rés como gestor do imóvel, porque o proprietário morava no Algarve;
14. Nos meses de novembro e dezembro de 2021, atenta a sua situação de desemprego e a pandemia que se havia instalado mundialmente, a 1.ª Ré não teve condições económicas para efetuar o pagamento das respetivas rendas;
15. No referido acordo escrito, mencionado no facto provado 6., prevê-se que caso o mesmo se transmita por força da lei deveria nesse caso ser realizado um aditamento.
Subsunção jurídica
1. Manutenção da fiança após a “transmissão” dos autores na posição de senhorios – a cláusula 17ª do contrato:
Os artigos 1022º, 1023º e 1064º do Código Civil definem o conceito de contrato de arrendamento urbano como aquele contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.
No acordo referido supra, para além destes elementos essenciais, revelados, respectivamente, na obrigação assumida pela senhoria de conceder o gozo da habitação, no estabelecimento de um prazo de duração do arrendamento e ainda na obrigação assumida pelas RR. do pagamento de uma renda mensal.
Para além destes elementos, encontram-se ainda no dito acordo estipulações naturais a esta espécie contratual, como o tempo e o lugar de pagamento das rendas e estipulações acessórias, como a fiança.
Nada mais se torna, assim relevante dizer, para que se possa qualificar o acordo celebrado entre “EE, Residente (…) Cabeça de casal de Herança de FF com o NIF …” e as rés como contrato de arrendamento urbano.
A primeira questão controvertida é a de saber se a fiança se extinguiu por ter ocorrido sucessão dos autores na posição contratual de senhorios.
No caso dos autos, e ao abrigo do princípio da liberdade contratual, o contrato em apreço foi garantido com fiança prestada pela recorrente.
A fiança consiste no facto de um terceiro garantir com o seu património, o cumprimento da obrigação, constituindo desta maneira uma obrigação acessória da contraída pelo devedor - art. 627º, nºs 1 e 2, do Código Civil.
Funciona, pois, como uma garantia das obrigações, pela qual um terceiro assegura a satisfação dum direito de crédito. Ela tem carácter de obrigação acessória, resultando da vontade do fiador e constitui-se, sempre, por negócio jurídico - Pires de Lima e Antunes Varela, Noções Fundamentais de Direito Civil, 4ª edição, 1º-342.
Tal como em qualquer outro negócio jurídico, o objecto da fiança deverá obedecer aos requisitos legais de validade.
No caso dos autos, a este propósito, as partes estabeleceram, no contrato em apreço:
«CLÁUSULA 15ª O Fiador acima identificado, renunciando ao beneficio da excussão prévia, assume solidariamente com o 2º Outorgante o comprimento da todas as cláusulas deste contrato, seus aditamentos e renovações até a efectiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens, pelo que declara que a fiança subsistirá ainda que hajam alterações da renda agora fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de dois anos a que alude o n° 2 do art. 655 ° do Código Civil, pelo que a sua garantia só caduca quando cessar o contrato.
CLÁUSULA 16ª (…)
CLÁUSULA 17ª Caso o arrendamento se transmita nos termos da lei, deverá igualmente ser celebrado um aditamento ao contrato, no qual mencione esse facto e a identificação daquele para quem o arrendamento se transmite, passando os recibos a ser emitidos em nome deste, com a indicação expressa após o nome de Transmissário.»
Como bem se aponta na sentença sob recurso, não existiu qualquer transmissão do contrato de arrendamento, para efeitos desta cláusula nº 17º.
Efectivamente, como resulta da factualidade provada, EE assinou o contrato de arrendamento somente na qualidade de cabeça de casal de uma herança que já era também dos Autores, os atuais únicos senhorios. É o que consta expressamente do contrato - “EE, Residente (…) Cabeça de casal de Herança de FF com o NIF …” – e do facto nº 1: “No dia quinze de outubro de 2015 faleceu FF, sucedendo-lhe como únicos herdeiros o seu marido, EE e os seus filhos, os AA., BB e CC”.
A transmissão para os autores ocorreu antes sequer de o contrato de arrendamento existir, com o falecimento de sua mãe, a proprietária do imóvel. Mas não foi a transmissão do arrendamento, porque esse ainda não existia, foi a transmissão da propriedade do imóvel e, com ela a legitimidade para dar de arrendamento.
Tem legitimidade negocial para dar de arrendamento todo aquele que puder dispor do uso da fruição da coisa: o proprietário (art.1605º do Código Civil), o fiduciário (art.2299 nº1 do Código Civil) e o usufrutuário (art.1446º do Código Civil).
Por seu turno, a norma do art.1204º nº1 do Código Civil contem ainda outro princípio sobre a legitimidade para prestar arrendamento até 6 anos, quem for administrador do bem a arrendar.
Nesta medida, podem dar de arrendamento, entre outros, o cabeça de casal da herança (art.s 2079º e 2087º), os pais relativamente a bens dos filhos que estejam sob a sua administração (arts.1878º nº1, 1899º nº1 e 1897º), o curador provisório ou definitivo dos bens do ausente (arts. 94º nº1, 110º e 1159º nº1), o tutor (arts.1935º nº1, 1878º nº1, 1889º nº1, a contrário, e 1897º), o mandatário (art.1159º nº1).
A tal não obsta o disposto no artigo 1024º, n.º 2 do Código Civil, uma vez que este preceito “visa apenas a indivisão de prédios (por compropriedade) que não o caso de património autónomo constituído pela universalidade da herança indivisa, em que a normal fruição da herança impõe a figura do cabeça de casal”1.
Assim, tendo em conta o prazo do arrendamento em causa nos autos, o cabeça de casal podia celebrar, por si só, o contrato, mas não era ele o senhorio. O senhorio era e continuou a ser sempre, a universalidade da herança indivisa de FF, administrada pelo respectivo cabeça-de-casal.
Não é pelo facto de também aquele EE ter deixado de ser cabeça-de-casal, no caso por ter falecido, deixando apenas como herdeiros os ora autores, que ocorre qualquer tipo de transmissão de posição contratual.
Os senhorios sempre foram os mesmos: os herdeiros de FF, falecida proprietária do imóvel. Simplesmente mudou o cabeça-de-casal, porque EE faleceu, mas os ora autores já eram e continuam a ser senhorios.
Atendendo aos princípios norteadores da interpretação das declarações negociais previstas nos art.s 236º a 238º do Código Civil, nomeadamente que o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante, mas tendo em conta o conjunto do negócio, a ambiência em que ele foi celebrado e vai ser executado, as regras supletivas que ele veio afastar e o regime que dele decorra e sempre com um mínimo de correspondência com a letra das estipulações, nos negócios formais, como é o caso dos autos, lido o teor da aludida cláusula nº 17º, acresce que – mesmo que assim não fosse – a mesma não parece destinar-se a prever o caso de sucessão mortis causa do senhorio – que não existe – mas antes as situações que efectivamente se referem à transmissão da posição do arrendatário, nomeadamente as previstas nos artigos 1112º e 1113º do Código Civil.
No entanto, é estéril sequer considerar tal questão, na medida em que, como já exposto, não ocorreu qualquer transmissão, razão pela qual a referida cláusula 17º não tem aqui aplicação.
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2. Verificação dos pressupostos do direito à resolução do contrato de arrendamento:
A este propósito, alega a recorrente que dos autos não resulta provado nem sequer alegada qualquer notificação à Recorrente da mora e das quantias em dívida por parte da devedora, que não seja, com a citação pelo que a Recorrente só pode, ser condenada a pagar rendas em mora por parte da devedora, que se venceram até ao nonagésimo dia anterior ao conhecimento da mora da devedora das rendas e quantias em dívida, ou seja, rendas ou quantias devidas depois de 29/11/2022.
Efectivamente, não resulta da factualidade provada que tenha existido qualquer comunicação da mora do locatário à fiadora, ora recorrente.
O art. 1041º, do Código Civil dispõe que:
1 - Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
2. Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos.
4. A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.
5 - Caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora nos termos do n.º 2, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
6 - O senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior.
7 - Em contratos sujeitos ao regime de arrendamento apoiado, o senhorio pode, no âmbito de acordo de regularização de dívida, reduzir ou dispensar a indemnização prevista no n.º 1, sem prejuízo do direito à resolução do contrato e à cobrança de juros de mora, em caso de incumprimento do acordo.
É sabido que o fiador relativamente ao qual foi afastado o benefício da excussão prévia responde perante o credor em termos solidários com o devedor. A responsabilidade deste é a medida da responsabilidade daquele (art.º 640.º do Código Civil).
Nos presentes autos, a recorrente foi condenada a pagar a quantia de €2.252,70, a título de rendas já vencidas e não pagas correspondentes aos meses de novembro a dezembro de 2021 e seis rendas vencidas no ano de 2022 e janeiro de 2023, num total de 9 meses e ainda as rendas vencidas e não pagas de 2023, 2024 e 2025) até à resolução do contrato de arrendamento.
A citação da recorrente ocorreu no dia 27/02/2023.
Relativamente aos efeitos da citação na ação em que é pedido o pagamento das rendas, perfilam-se essencialmente duas correntes jurisprudenciais:
Uma que entende que a citação não vale como notificação para esses efeitos e que a sua falta impede o senhorio de exigir a rendas ao fiador, por entender que aquela é uma condição de procedibilidade; outra que sustenta que a citação vale como notificação, as apenas quanto aos 90 dias que a antecederam – vide o acórdão da Relação do Porto de 23-10-2025, proc. 970/25.6T8AVR.P12
Outra sustenta que a citação vale como notificação para aquele efeito, apenas quanto às rendas dos 90 dias anteriores: Neste sentido se pronunciaram o Tribunal da Relação de Guimarães de 2024-12-183, proc. 10/24.2T8MNC.G1, e da Relação do Porto de 8-5-2023, Proc. nº 1242/22.3T8PRT.P14, disponíveis em www.dgsi.pt
Aderimos a esta segunda interpretação, na medida em que o desiderato da norma é acrescentar um patamar adicional de tutela ao fiador, assegurando-se que, desde que observado o prazo legalmente previsto para a sua notificação da mora e das quantias em dívida, à data dessa comunicação não se encontrem vencidas rendas correspondentes a período superior ao máximo de 90 dias.
Pretende-se, deste modo, obstar a que o fiador apenas venha a tomar conhecimento da existência da dívida num momento excessivamente tardio, quando o montante já atingiu expressão significativa. Ao invés, o regime visa garantir que tal conhecimento ocorra em tempo útil, permitindo-lhe, se assim o entender, diligenciar pelo pagamento das quantias em falta e, desse modo, prevenir o agravamento da obrigação.
Do referido preceito que decorre que o exercício do direito do senhorio junto do fiador está sujeito a prazo certo. São-lhe, por isso, aplicáveis as regras da caducidade, nos termos do disposto no art.º 298.º, nº 2 do Código Civil.
Por conseguinte, a notificação, enquanto meio de comunicação de um facto, tem por finalidade primordial a salvaguarda do fiador, que deve permanecer protegido face aos riscos inerentes a um negócio a que é em grande medida estranho. Ao mesmo tempo, delimita, de forma clara, o momento a partir do qual se iniciam e até onde se estendem, as suas obrigações.
A citação, entendida como o acto através do qual se dá conhecimento a alguém de que foi proposta contra si determinada acção, com a correspondente comunicação do respectivo conteúdo, possui igualmente, à semelhança da notificação extrajudicial, a virtualidade de tornar cognoscível um facto: no caso, a data da mora e o montante das rendas em dívida (art. 227.º do Código de Processo Civil).
Nessa medida, desempenha função substancialmente idêntica.
No entanto, como refere a recorrente, caducou o direito dos autores a exigirem, da fiadora, a totalidade das rendas em dívida.
Apenas podem ser exigidas as rendas que se venceram a partir do nonagésimo dia anterior à citação, em 27/2/2023, que foi o dia 29/11/2022.
Como as rendas se venciam ao dia 1 de cada mês, são devidas as rendas que se venceram desde 01/12/2022, à razão de 250,30 euros por mês (ou seja, até à data da propositura da acção apenas uma renda).
Procede, nesta parte, o recurso.
3. Violação de preceitos constitucionais por parte da sentença recorrida.
Sobre este assunto, postula a recorrente que:
Viola o art. 65.º, n.º 1 da CRP a decisão recorrida ao decretar a resolução com fundamento em rendas vencidas por liquidar perante o qual o senhorio não procedeu a tal. Quer dizer, viola a constituição a decisão recorrida ao constituir a resolução do arrendamento para habitação com fundamento em rendas vencidas por liquidar; ou seja, viola a constituição a decisão recorrida ao ser o ponto cronológico de referência da cessação do contrato de arrendamento para habitação; viola a constituição a decisão recorrida que decreta a resolução de arrendamento para habitação perante a inexistência nos autos de resolução por parte do senhorio com esse fundamento.
Sobre este assunto são relevantes os artigos 1083º e 1084º do Código Civil, que dispõem:
Artigo 1083.º
Fundamento da resolução
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.
4 - É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
5 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
6 - No caso previsto no n.º 4, o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos.
Artigo 1084.º
Modo de operar
1 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.
2 - A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.
3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.
4 - O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.
5 - Fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de 60 dias, cessar essa oposição.
Advoga a recorrente que da conjugação do nº 4 do art. 1083º com o nº 2 do art. 1084º resulta que a resolução com fundamento na falta de pagamento de rendas só pode operar por comunicação do senhorio, ou seja, que o Tribunal está impedido de declarar a resolução do contrato.
Não se pode concordar com tal interpretação.
Esta foi uma questão suscitada em 2006, aquando da entrada em vigor do NRAU mas, entretanto. há muito pacificada.
Entendemos, tal como ALBERTINA PEDROSO5, que mesmos nos casos em que a resolução possa operar por mera comunicação do senhorio “o senhorio poderá optar pela via extrajudicial ou judicial, consoante lhe for mais conveniente, já que certamente todos estão de acordo em que o NRAU não pretendeu tornar mais difícil ao senhorio a resolução do contrato, antes quis facilitá-la. Por isso, permite ao senhorio resolver o contrato por comunicação extrajudicial, mas não impede que o possa fazer interpondo a competente acção declarativa. Assim, deverá o senhorio ponderar e decidir, sopesando as vantagens e inconvenientes de cada uma das opções.”
Efectivamente, mesmo na perspectiva constitucional, da preservação do direito à habitação (que nem sequer é relevante para a recorrente, pois o seu direito à habitação não está em causa), a que alude o art. 65º da Constituição da República Portuguesa, a sua interpretação não pode colher, pois permitiria que o senhorio, com uma mera comunicação, pusesse fim ao contrato de arrendamento, mas que o Tribunal, ao fim de um processo justo e equitativo, com muito mais garantias, não o pudesse fazer.
Tanto assim é que em relação a vários fundamentos de resolução do arrendamento, esta apenas pode ser obtida por via judicial, precisamente por força do art. 1084º, nº 1 do Código Civil.
Esta questão é pacifica na jurisprudência desde o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06-05-2010, revista excepcional com base na oposição de dois acórdãos sobre este assunto, decidindo que o meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas é optativo.
Não se verifica, pois, qualquer inconstitucionalidade na interpretação que o Tribunal a quo fez das normas que aplicou.
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As custas são a cargo de ambas as partes, atento o vencimento parcial (art. 527º do Código de Processo Civil), na proporção do decaimento.
IV – Dispositivo:
Pelo exposto julga-se a apelação parcialmente procedente e consequentemente:
a) Revoga-se a sentença recorrida na parte em que condenou a recorrente a pagar solidariamente, a quantia de € 2.252,70, a título de rendas já vencidas e não pagas até propositura da acção;
b) Condena-se a recorrente a pagar a quantia de 250,30 euros a título de rendas já vencidas e não pagas até propositura da acção;
c) No remanescente, confirma-se a sentença recorrida.
As custas da apelação são a cargo de ambas as partes, na proporção do decaimento.
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Notifique.
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Lisboa, 12 de março de 2026
Isabel Maria C. Teixeira
Cláudia Barata
Nuno Gonçalves
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1. Rabindranath Capelo de Sousa, Lições de Direito das Sucessões, Vol. II, 3.ª Edição Renovada/Reimpressão, pág. 55, nota 145
2. Assim sumariado: I - Para o senhorio pedir o pagamento judicial de rendas em dívida ao fiador, em ação declarativa, tem de o notificar previamente, nos termos do artigo 1041.º, n.º 5, do C. C.. II - A citação efetuada na ação judicial em que se pede o pagamento de rendas não equivale à efetivação prévia daquela notificação.
3. Onde se lê: “A citação do fiador na acção intentada pelo senhorio para cobrança das rendas em dívida, satisfaz o dever de notificação e interpelação ao pagamento exigidos pelos nºs 5 e 6 do art.º 1041º, do CC, dado que transmite todos os elementos a tanto necessários, como inclui a própria interpelação ao pagamento.»
4. Em que se lê: “Tem-se como certo, tal como a recorrente o invoca, que a citação para os presentes autos, atento o pedido formulado, satisfaz o dever de notificação e interpelação ao pagamento exigidos pelos nºs 5 e 6 citados, porquanto não só transmite todos os elementos a tanto necessários, como inclui a própria interpelação ao pagamento.”
5. In “A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo e Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano”, JULGAR - N.° 19 – 2013. |
