| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Henrique ---, nos autos de expropriação por utilidade pública que lhe move EP – Estradas de Portugal E.P.E., recorreu da decisão arbitral que fixou a indemnização devida quanto à parcela identificada com o n.º 15 em € 53 147,00 pretendendo que fosse fixado o valor de € 611 654,40. A expropriante respondeu, procedeu-se à avaliação, sendo elaborado o laudo de fls. 212 e sgs. E o expropriado apresentou alegações. Proferiu-se despacho saneador em que se ficaram os factos assentes e se fixou a indemnização a pagar ao expropriado em € 140 223,00. Desta sentença, vêm os presentes recursos de apelação, interpostos por Expropriante e Expropriado.
A Expropriante alega, em resumo:
- Na peritagem, as características do solo foram mescladas atribuindo-se a classificação de “solo apto para construção” a toda a parcela ao contrário do que consta do acórdão arbitral em que a parcela é dividida em duas partes distintas;
- De acordo com o PDM, a realidade é a não edificabilidade da parcela pois estes solos estão classificados como “espaço agrícola de nível 1” e “espaços de protecção e enquadramento”;
- O próprio relatório pericial refere que “o terreno objecto da presente avaliação não reúne condições para ser classificado legalmente como solo para construção.”;
- Não podia ser aplicado o disposto no n.º 12 do artigo 26º do Código das Expropriações;
- Assim, o ponto 6 dos factos assentes deve passar a dizer “a parcela dos autos, para efeitos de estabelecer a indemnização a atribuir, deve ser considerada como solo para outros fins”;
- A sentença segue o relatório pericial mas este enferma de erros pois não aplica o artigo 27º do Código das expropriações como devia fazer dado tratar-se de solo para outros fins;
- O rendimento fundiário da parcela será de € 2 400,00 pelo que, aplicando uma taxa de capitalização de 4%, o valor do m2 será de € 7,00 o que dá um valor de € 9 324,00 ao terreno;
- Confinando a parcela em pequena parte com a via pública tem de se considerar que tem potencial para fim alternativo ao agrícola como a instalação de estaleiro ou estância de jardinagem;
- Daqui decorre a potencialidade dum rendimento anual de € 2,70 por m2, o que dá, aplicada uma taxa de capitalização de 8%, um valor por m2 de € 33,78 e um valor global de € 44 995,00;
- Assim, o valor total da indemnização deverá corresponder à soma daquelas duas parcelas, ou seja, um total de € 53 146,80.
O expropriado alega em resumo:
- Ao fixar o valor da indemnização, a sentença limita-se a aderir ao parecer dos peritos nada acrescentando em seu abono;
- A parcela deve ser classificada como solo apto para a construção por possuir todas as infra-estruturas necessárias e, designadamente, acesso rodoviário, rede de abastecimento de água, rede de energia eléctrica e rede de saneamento;
- Para além do mais, o terreno está integrado em núcleo urbano;
- É, por isso, irrelevante a classificação constante do PDM;
- O expropriado adquiriu a parcela em 1992, antes da aprovação do PDM pelo que deve ser aplicado o que consta do n.º 12 do artigo 26º do Código das Expropriações;
- Mesmo que a parcela esteja integrada em espaço afecto a outro fim, de acordo com o PDM, deve ser avaliada tendo em conta o valor das construções existentes no perímetro de 300 metros;
- Não se mostra explicada a razão porque se considerou que 30% da parcela tem capacidade edificativa nula;
- E a área de enquadramento onde, segundo os peritos não se podia construir, constitui apenas 0,2% do terreno e não os 30% indicados pelos peritos;
- Não especificam os peritos a limitação de 80% imposta devido à existência de áreas significativas de terrenos com idênticas características na zona pelo que o mercado não os absorveria num curto prazo à data da DUP;
- Exceptuando a limitação da área indemnizável a 70% e a aplicação do factor correctivo de 80%, o expropriando concorda com os critérios utilizados pelos peritos para calcular a indemnização;
- Por isso, o valor da indemnização, retiradas aquelas limitações, deverá ser de € 250 416,00;
- O valor indemnizatório deve ser actualizado à data da DUP e não à data da avaliação e deve ser feita ano a ano;
- O expropriando não pode ser o único responsável pelas custas porque obteve parcial vencimento da sua pretensão ao ver aumentado o valor da indemnização.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Foram considerados relevantes para a decisão da causa os seguintes factos:
- Encontra-se inscrita na …ª Conservatória do Registo Predial de C..., mediante apresentação n.º 8, datada de 6 de Novembro de 1992, a aquisição, por partilha, a favor do expropriado, do prédio rústico sito na ..., sítio do ..., com a área de 3.560 m2, inscrito na matriz sob o artigo ..., secção ... da freguesia de ..., concelho de C... e descrito naquela Conservatória sob o n.º .../...;
- A parcela expropriada é a seguinte: parcela de terreno identificada com o n.º 15, com a área de 1.332 m2, a destacar do prédio inscrito na matriz sob o artigo ..., secção ... da freguesia de ..., concelho de C... e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de C... sob o n.º .../..., confrontando a norte com Maria --- e outros, a sul com caminho público, a nascente com Henrique --- (restante prédio) e a poente com caminho público;
- Foi declarada a utilidade pública urgente da expropriação desta parcela de terreno por despacho publicado no DR n.º 123, II série, de 29/07/2005;
- A referida parcela de terreno foi expropriada com vista à execução da Variante à EN9 na ... – C...;
- Conforme auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, efectuado no dia 25 de Julho de 2005, a parcela 15 tem uma área de 1.332 m2; trata-se duma parcela de terreno de topografia aproximadamente plana e com forma regular; está sobre elevado em relação ao caminho confinante e sem ocupação definida; actualmente, encontra-se coberto de vegetação espontânea; situa-se nas imediações de aglomerado urbano de habitações unifamiliares de r/c e 1º andar e multifamiliares de 2 e 3 pisos; a zona onde a parcela se localiza beneficia de diversas carreiras de transportes públicos que circulam na Avenida de Sintra (EN9); não existem benfeitorias na parcela; a parcela confina com caminho em terra batida onde estão disponíveis redes de abastecimento de água, esgotos pluviais e domésticos, electricidade, telefones e iluminação pública; de acordo com o PDM de C..., a parcela insere-se em Espaço Agrícola Nível 1, Espaços de Protecção e Enquadramento;
- De acordo com o relatório pericial e seus esclarecimentos, a parcela dos autos, para efeitos de estabelecer a indemnização a atribuir, deve ser considerada como solo apto para construção.
O âmbito do recurso define-se pelas conclusões do apelante (artigos 684º e 685-A do Código de Processo Civil). No presente recurso há que decidir as seguintes questões:
- classificação do solo;
- montante da indemnização;
- responsabilidade pelas custas.
A primeira questão suscitada pela expropriante, relativa ao teor do n.º 6 dos factos assentes não merece ser apreciada em separado. Por um lado, a redacção daquele ponto e a alteração que o expropriante pretende ver introduzida liga-se directamente com a principal questão a decidir neste recurso – a de saber qual a classificação a atribuir ao solo. Por outro lado, o que se diz naquele ponto é apenas que os peritos entenderam que o solo deve ser classificado como apto para construção e, segundo o parecer dos peritos de livre apreciação pelo tribunal, fazer essa afirmação em nada vincula este colectivo quanto àquela questão de classificação do solo.
A classificação dos solos para efeito de fixação de indemnização vem regulada no artigo 25º do Código das Expropriações:
“Classificação dos solos
1 - Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em:
a) Solo apto para a construção;
b) Solo para outros fins.
2 - Considera-se solo apto para a construção:
a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º
3 - Considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior.”
Entenderam os peritos que a parcela deve ser considerada como solo apto para construção. Vejamos se a mesma obedece aos requisitos do n.º 2 deste artigo para apreciar da boa ou má classificação feita pelos peritos. Antes de mais, convém referir que estes requisitos não são cumulativos, bastando que se verifique um deles para que a parcela assim possa ser classificada. De facto, resulta da leitura do dispositivo que o solo apto para construção é o referido na alínea a), ou seja, o que “dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir”. A alínea b) é claramente alternativa prevendo que mesmo que a parcela não obedeça a todos aqueles requisitos ainda possa ser classificado como solo apto para construção se está integrada em núcleo urbano existente.
De acordo com a vistoria ad perpetuam rei memoriam, a parcela dispões de diversas carreiras de transportes públicos e confina com caminho em terra batida onde estão disponíveis redes de abastecimento de água, esgotos pluviais e domésticos, electricidade, telefones e iluminação pública. Preenche, por isso, todos os requisitos da alínea a) do citado n.º 2 do artigo 25º do Código das expropriações: acesso rodoviário e rede de abastecimento de água, electricidade e saneamento. Mesmo que se entendesse que a parcela não dispõe destas infra-estruturas por as mesmas se encontrarem fora da parcela, sempre se teria de a classificar como solo apto para construção por recurso à alínea b) – estar integrada num núcleo urbano existente.
A conclusão seria a de concordar de imediato com a classificação dos peritos se não existisse um PDM que classifica a parcela como “espaço agrícola” e, dessa forma, limita a possibilidade de, nela, vir a ser efectuada qualquer construção. Curiosamente aquele preceito legal só faz uma referência a intervenção de autoridades administrativas quando prevê que o terreno será considerado como apto para construção se, não preenchendo os requisitos da alínea a), já esteja a correr um processo de loteamento ou de construção. Quer isto dizer que a classificação como solo apto para construção só fica condicionado à classificação da autoridade administrativa, neste caso a Câmara Municipal, se for para ultrapassar a falta de requisitos. A classificação como solo apto para construção não é afectada pelo que possa constar do PDM.
A solução compreende-se se atentarmos que o artigo em causa começa por dizer que “para efeitos de cálculo de indemnização por expropriação” o solo se classifica como apto para construção ou para outros fins. O que o legislador pretendeu foi estabelecer um critério de fixação do valor da indemnização e não determinar se no terreno a expropriar é possível efectuar qualquer construção. Essa questão fica para a entidade pública respectiva – Câmara Municipal – que através do PDM define onde se pode ou não construir. Significa isto que o facto de, para efeitos de indemnização para expropriação, o terreno ser considerado solo apto para construção, não permite que no mesmo seja efectuada qualquer construção. Esta possibilidade depende da CM e do PDM por esta aprovado. No caso dos autos, o terreno expropriado, apesar de nele se não poder efectuar qualquer construção por a tal obsta o PDM, para efeitos de indemnização tem de ser classificado como solo apto para construção.
As regras para calcular o valor do solo apto para construção encontram-se no artigo 26º do citado Código das Expropriações:
“1 - O valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 23.º
2 - O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.
3 - Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores.
4 - Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.
5 - Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
6 - Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
7 - A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:
a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%;
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%;
c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%;
d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%;
e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1%;
f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%;
g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela - 2%;
h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%;
i) Rede telefónica junto da parcela - 1%.
8 - Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno.
9 - Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.º 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.
10 - O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos n.º 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação.
11 - No cálculo do valor do solo apto para a construção em áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, legalmente fixadas, ter-se-á em conta que o volume e o tipo de construção possível não deve exceder os da média das construções existentes do lado do traçado do arruamento em que se situe, compreendido entre duas vias consecutivas.
12 - Sendo necessário expropriar solos classificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infra-estruturas e equipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz, cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada.”
Há duas questões suscitadas pelo expropriado relativamente ao parecer dos peritos que devem ser analisadas neste momento: o índice de construção de 70% adoptado e o factor correctivo de 80% aplicado. Quanto ao primeiro, os peritos referem, nas suas explicações, que “é uma densidade média, aplicada somente a 70% da propriedade, por se considerar de salvaguardar uma faixa, como reserva marginante de duas vias”. Neste ponto, concordamos com a posição do expropriado uma vez que não encontramos qualquer fundamento para a introdução desta limitação a 70% do terreno. E a explicação dos peritos não é de molde a esclarecer as razões de aplicação de tal limitação. Dizer que “consideraram de salvaguardar” é uma mera declaração de opção sem qualquer justificação ou fundamento.
No que respeita ao factor correctivo de 80%, os peritos referem, nas suas explicações que “conduz o valor calculado matematicamente para aquele que a experiência acumulada pelos 5 peritos indica corresponder ao valor de mercado em termos correntes”. Se atentarmos que, como se diz no artigo 23º do Código das Expropriações, a justa indemnização será o valor “correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”, e considerarmos que os peritos, pela sua experiência, estão bem colocados para encontrar o valor real do terreno, somos levados a aceitar a aplicação deste factor correctivo. Essa aceitação impõe-se ainda mais se considerarmos que houve unanimidade dos peritos em adoptar tal factor.
O índice de incidência fundiária calculado pelos peritos não nos merece qualquer crítica pois resulta da aplicação estrita do que consta dos números 6 e 7 do artigo 26º, atrás citado. Bem como se aceita o custo de construção naquele local seja de € 800,00 por m2. Assim, o valor por m2 será de € 188,00/m2 (€ 800,00 x 23,5%). Aplicando este valor à totalidade do terreno com a introdução do factor correctivo de 80%, temos um valor de € 200 332,80 (1332 x € 188,00 x 0,8).
Finalmente, uma palavra sobre as custas. É evidente que o expropriado tem razão porque obteve vencimento parcial no seu recurso para o tribunal de comarca e, por isso, não pode ser responsabilizado pelo pagamento integral das custas. A decisão quanto a custas teria de ser a de “custas por expropriante e expropriado na proporção do vencimento”. Esta, aliás, será a decisão quanto a custas neste mesmo acórdão.
Termos em que acordam julgar parcialmente procedente o recurso, revogando a sentença recorrida que se substitui por outra que fixa o valor da indemnização em € 200 332,80 e se reforma a sentença quanto a custas por forma a imputar o seu pagamento a expropriante e expropriado na proporção do vencimento.
Custas por expropriante e expropriado, na proporção do vencimento.
Lisboa, 13 de Janeiro de 2011
José Albino Caetano Duarte
António Pedro Ferreira de Almeida
Fernando António Silva Santos |
