| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A, id. a fls. 2, intenta a presente acção, sob a forma ordinária, contra M, S.A., com sede na Av. da República, 9, em Lisboa, pedindo:
a) seja a ré condenada a pagar-lhe a quantia de 13.800,00 euros, montante da estimativa orçamental, para a reparação de todos os vícios e deficiências de que padece o apartamento, incluindo as causas daqueles vícios, de acordo com o relatório junto aos autos como doc. 7 que deverá servir de caderno de encargos, actualizada aquela estimativa pelos índices de depreciação monetária, a que acresce o custo dos trabalhos a mais que se vierem a revelar necessários no decorrer das obras, e ainda todas as responsabilidades fiscais que incidirem sobre os referidos trabalhos;
Em alternativa:
b) seja a ré condenada a proceder à reparação de todas as deficiências encontradas na fracção que vendeu ao autora e que vem melhor descriminadas no relatório técnico junto aos autos como doc. 7, empregando nessas reparações todos os seus esforços, conhecimentos técnicos e materiais adequados a um nível de construção superior;
Em ambas as situações:
c) que seja a ré condenada a pagar o preço da instalação do autor durante o período pelo qual se estenderem as obras de reparação, também a liquidar em execução de sentença;
d) seja a ré condenada em juros moratórios calculados à taxa legal sobre as quantias em que venha a ser condenada, desde as datas de vencimento até integral pagamento.
Para o efeito, e em síntese, alegou ter adquirido à ré a fracção autónoma que identifica no art. 1º da petição, tendo acordado com a ré, ainda na fase de acabamentos, um conjunto de acabamentos especiais a incluir em algumas das divisões.
O autor em Fevereiro de 2001 tomou posse da fracção prometida vender e aí passou a habitar, tendo então constatado que existiam inúmeras deficiências e inacabamentos vários que afectavam a utilização da fracção e a desfeavam.
Destes deu conhecimento à ré, verbalmente e por escrito, tendo este, em face da denúncia apresentada procedido à reparação de algumas dessas deficiências.
O autor comunicou à ré em 28/06/2001 a existência de deficiências que não haviam sido reparadas, nomeadamente as relativas ao soalho.
Mais alegou ter encomendado um exaustivo e credenciado relatório técnico sobre os vícios da fracção e solicitou uma estimativa orçamental para completa e correcta reparação daqueles vícios.
Pretende seja a ré condenada a pagar essas reparações, ou proceder ela própria às mesmas e, ainda, a pagar os danos que para si resultem da impossibilidade de dispor da fracção durante o tempo necessário às reparações.
Em sede de contestação, a ré, muito sinteticamente, veio alegar que entregou a fracção ao autor em perfeitas condições de construção, acabamentos e conservação, impugnado a existência das alegadas deficiências e, bem assim, que a ter de realizar aquelas reparações as mesma não atingiriam os valores indicados.
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A final foi proferida a seguinte decisão:
“Por tudo quanto exposto fica, decide-se julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, absolver a ré, M, S.A., dos pedidos contra si formulados.”
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É esta decisão que o A impugna formulando as seguintes conclusões:
A - A e R, ora Recorrente e Recorrida, celebraram entre si um contrato de compra e venda de fracção autónoma destinada à habitação do A e construída e vendida pela R.
B _ Ainda antes de consumado o prometido contrato de compra e venda, as partes acordaram que a fracção deveria possuir determinado nível de acabamentos que se acham detalhados num denominado "Mapa de Acabamentos".
C - Ainda dentro do prazo de garantia, o A verificou a existência de vícios e deles fez a competente e oportuna denúncia.
D - A R aceitou reparar alguns dos vícios mas recusou-se quanto aos demais.
E - O que constrangeu o A a recorrer às vias judiciais para fazer valer os seus direitos.
F - Culminando a apreciação judicial, o Tribunal "a quo" preferiu sentença em que julga improcedentes todos os pedidos formulados pela A.
G - Sucede que, não obstante ter ficado demonstrada a existência de vícios no soalho e de a prova produzida indiciar que os mesmos se devem à execução dos trabalhos de assentamento, o Tribunal decidiu absolver a R invocando que o A não demonstrou que aqueles mesmos vícios são imputáveis à R.
H - Cometendo desta forma erro na aplicação do direito, porquanto aquela responsabilidade se presume e não foi elidida pela R.
I-Acresce que, apesar de ter ficado demonstrado o incumprimento contratual, pela R, quanto a determinados acabamentos, o Tribunal decidiu absolvê-la do pedido, considerando que aqueles incumprimentos não afectam a validade do negócio.
J - Ora, nunca o A pôs em crise a validade do negocio, apenas reclamando que os acabamentos contratualmente previstos, fossem colocados.
L - Ao decidir no sobredito sentido o Tribunal preferiu sentença que padece do vício insanável de contradição entre a matéria de facto provada e a decisão.
M - Por ultimo, apesar de ter considerada provada matéria alegada pelo A e que respeitava às condições de reparação dos defeitos, o Tribunal não apreciou criticamente essa matéria, assim praticando omissão de pronúncia.
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Os factos
2 – Fundamentação de Facto
A) O autor é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “AH” que corresponde ao 6º andar esquerdo do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na descrito na Conservatória do Registo Predial da freguesia de e inscrita na matriz predial urbana da freguesia de , sob o artigo .
B) A propriedade da referida fracção autónoma foi adquirida pelo A por compra à R e mediante escritura pública que ambos outorgaram em 30/07/03 no Cartório Notarial .
C) Ainda durante a fase de acabamentos da fracção, os ora autor e ré acordaram um conjunto de acabamentos especiais, a incluir em algumas das divisões e que fizeram constar de um “Mapa de Acabamentos”, que rubricaram .
D) Em Fevereiro de 2001, o autor passou a habitar a fracção id. em A).
E) A ré M, S.A., tem por objecto a “indústria de construção civil, obras públicas, empreitadas gerais, urbanizações, exploração e administração de prédios rústicos ou urbanos que venha a adquirir, construir ou tomar de arrendamento, de acções ou quotas de capital de sociedades comerciais, de empreendimentos turísticos, próprios ou alheios e, bem assim, o exercício de quaisquer cargos sociais em sociedades em que seja interessada, podendo ainda revender os prédios que adquirir e vender os que construir”.
F) Na sala e no corredor o soalho em madeira de riga apresenta encurvamentos transversais e fendas.
G) A sala não dispõe de varanda, tendo a parede da sala para o exterior uma porta que não dá acesso directo a nenhum espaço.
H) Na casa de banho da suite principal o chuveiro está equipado com duas torneiras de passagem.
I) A madeira utilizada no soalho da sala e do corredor foi escolhida, adquirida e fornecida pelo autor.
J) Logo que começou a habitar a fracção o autor apercebeu-se que na sala o ar condicionado não arrefecia.
L) E que os interruptores de electricidade se encontravam desalinhados e desfasados.
M) Na suite principal, os interruptores colocados junto da cama não exerciam a função comutadora dos demais pontos de luz.
N) E o ar condicionado não arrefecia.
O) E na casa de banho desta divisão, o ralo automático do chuveiro não respondia.
P) E o autoclismo funcionava deficientemente.
Q) Na outra suite também o chuveiro e a misturadora não eram da linha e referência definidas no “Mapa de Acabamentos”.
R) No WC social, também o chuveiro e a misturadora não eram da marca e com a qualidade definidas no “Mapa de Acabamentos”.
S) E que o ar condicionado não funcionava.
T) O Sr. C esteve no local e procedeu-se à reparação de algumas das deficiências.
U) A ré procedeu à reparação de algumas deficiências, nomeadamente, troca de torneiras, excepto no duche da suite principal e reparou o ar condicionado.
V) As deficiências que ainda subsistem na casa de banho da suite principal implicam a aquisição e montagem de uma misturadora de marca e modelo do restante material existente.
X) O que orça em Euros 680,00.
Z) A reparação do soalho na sala e no corredor implica o levantamento de todo o pavimento e respectivo ripado e a colocação de novo ripado (aparafusado) e um novo soalho e os respectivos acabamentos que se traduzem no polimento, betumagem e envernizamento.
AA) O que orça em euros 12.800,00.
BB) Este trabalho tem como consequência a danificação nos rodapés e guarnições das portas da sala e das dos demais compartimentos que dão para o corredor obrigando à realização de retoques e/ou pinturas.
CC) Por virtude dos trabalhos nos pavimentos e com os retoques nas madeiras, será necessário proceder a uma pintura geral das paredes.
DD) Os trabalhos de levantamento de todo o pavimento da sala principal e corredor e respectivo ripado e a colocação de novo ripado (aparafusado) e um novo soalho e os respectivos acabamentos obrigam ao esvaziamento da sala e corredor, deles devendo ser retirados os móveis, bibelots, louças, tapetes, quadros e cortinados.
EE) A realização dos trabalhos de reparação do soalho da sala e do corredor, a repintura dos rodapés e das guarnições de todas as portas da sala e do corredor, vão prolongar-se por não menos de 2 meses.
FF) Durante este período, o autor não poderá habitar a fracção.
GG) O autor teve conhecimento das torneiras aplicadas na casa de banho da suite principal antes de lhe ser entregue a fracção referida nos autos.
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Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 e 690 n.º1 e 3 do CPC), importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPC
O objecto do recurso prende-se com a prova, por parte do apelante, do cumprimento defeituoso
O raciocínio do Exmº Juiz é o seguinte :
“No caso presente resulta apurado que o autor adquiriu à ré a fracção autónoma id. nos autos e que esta, no momento, apresenta dois defeitos: soalho na sala e corredor, em madeira de riga, apresenta encurvamentos transversais e fendas, e na casa de banho da suite principal o chuveiro está equipado com duas torneiras de passagem, quando devia ter uma misturadora com a linha e referências definidas no mapa de acabamentos….
O que se determinou foi a existência de encurvamentos transversais e fendas no soalho da sala e corredor, não se apurando em concreto a razão de ser daquela situação…”
…..Como resulta do que acima se deixa exposto, o soalho da sala e corredor apresenta defeitos,
que se desconhece se existiam já à data da venda (o relatório que dá conta deles foi elaborado 3 anos depois de o autor começar a habitar a casa), ou se são posteriores, e desconhece-se, igualmente, a causa daqueles defeitos, nomeadamente se são imputáveis à ré.
Na verdade, são aventadas várias causas para os defeitos constatados, sendo que nem os peritos se mostraram capazes de indicar, em concreto, a causa dos mesmos, mormente se advêm de erros de execução ou se da madeira utilizada, sendo que esta foi fornecida pelo autor.
Ignorando-se a causa das apuradas deficiências, não pode concluir-se que resultam do cumprimento defeituoso.
Cabe ao autor a prova de que o defeito existe e de que é imputável à ré, com o que demonstraria a violação do contrato e a ilicitude que tal violação encerra….”
“--O autor não o fez, pelo que, e nesta parte, tem a acção que ser julgada improcedente.
Quanto às torneiras da casa de banho: em vez de uma misturadora o chuveiro da casa de banho da suite principal está equipado com duas torneiras de passagem.
Como se referiu supra, só pode falar-se de venda de coisa defeituosa se a coisa sofrer de vícios ou carecer de qualidades enunciadas no art. 913º do C. Civil.
No caso em análise existe na verdade uma desconformidade entre o acordado e o executado. Mas até que ponto é que essa desconformidade desvaloriza a coisa vendida ou impede a realização do fim a que se destina?
Não foi alegado que da troca verificada resultasse defeito no funcionamento do chuveiro, ou qualquer outro problema que afectasse o uso da casa de banho.
A desconformidade existente não tem, por isso, relevância em termos de afectar o negócio.
Quanto aos restantes defeitos enunciados no supra referido doc. nº 7, ou já foram reparados pela ré, ou nem sequer constituíam defeito, como é o caso da baia separadora: não existe, mas também não ficou provado que devesse existir, isto é, que a ré devesse tê-la instalado. Tal significa que também nesse caso não há porque obrigar a ré a fazê-lo agora…..”
Vejamos
De acordo com o art. 913, n. 1 do CC - há venda de coisa defeituosa quando a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou que impeça a realização do fim a que é destinada ,ou quando não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, remetendo a lei para o regime próprio da venda de bens onerados.
A sua autonomização como espécie jurídica envolve a criação de um regime especial face ao do cumprimento defeituoso, ao qual a lei apenas se refere, em termos gerais, no art. 799, n. 1 - onde o faz equivaler à falta de cumprimento para efeitos de presunção de culpa - e ao qual se faz corresponder, nos termos gerais da responsabilidade contratual, a obrigação de indemnizar os prejuízos dele decorrentes - cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 7ª edição, pgs. 126-131.
“…É todavia ,ao credor que incumbe a prova do facto ilícito do não cumprimento .Se, em lugar do não cumprimento da obrigação ,houver cumprimento defeituoso ,ao credor competirá fazer prova do defeito verificado como elemento constitutivo do seu direito à indemnização ,ou de qualquer dos outros meios de reacção contra a falta registada …”cf obra citada, 2ª ed. pag 98,vol 2º .
Assim, caberá ao credor o ónus de provar a desconformidade entre a prestação feita e aquilo a que o contrato obrigava o devedor - desconformidade que é o facto constitutivo do seu direito a ser indemnizado - funcionando a partir daí a já mencionada presunção de culpa.
Concluindo o que está em causa é a prova do cumprimento defeituoso, o que é totalmente diverso da presunção da culpa ,à luz do artº 799 CC .
Em relação ao soalho na sala e corredor, em madeira de riga, apura-se que este apresenta encurvamentos transversais e fendas
A este respeito –prova do cumprimento defeituoso –o Exmº Juiz escreve ;---- que se desconhece se existiam já à data da venda (o relatório que dá conta deles foi elaborado 3 anos depois de o autor começar a habitar a casa), ou se são posteriores, e desconhece-se, igualmente, a causa daqueles defeitos, nomeadamente se são imputáveis à ré.
Na verdade, são aventadas várias causas para os defeitos constatados, sendo que nem os peritos se mostraram capazes de indicar, em concreto, a causa dos mesmos, mormente se advêm de erros de execução ou se da madeira utilizada, sendo que esta foi fornecida pelo autor.
Ignorando-se a causa das apuradas deficiências, não pode concluir-se que resultam do cumprimento defeituoso.”
Não podemos estar mais de acordo, porquanto desconhece-se qual a intervenção técnica ( o emprego devido do saber técnico e diligência )da R, para que esse resultado ocorresse.,a fim de concluirmos pelo cumprimento defeituoso ,ou seja , pelo facto ilícito
O apelante entende :”…- Sucede que, não obstante ter ficado demonstrada a existência de vícios no soalho e de a prova produzida indiciar que os mesmos se devem à execução dos trabalhos de assentamento, o Tribunal decidiu absolver a R invocando que o A não demonstrou que aqueles mesmos vícios são imputáveis à R.--- “
O que o apelante entende é que a prova do cumprimento defeituoso se baseia em indícios. Ora, como bem deverá saber, não estamos no domínio dos indícios, mas das certezas e essas, como bem fundamentou o Exmº Juiz, não existem.
O que o apelante deveria ter accionado era o meio processual que lhe permitia impugnar a decisão sobre a matéria de facto, nos termos do art. 712 do CPC. Não o tendo feito, não pode vir, neste momento, alegar indícios; razão pela qual se julga improcedente esta conclusão, sem qualquer outro comentário, por absolutamente desnecessário
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B) Quanto às torneiras da casa de banho: em vez de uma misturadora o chuveiro da casa de banho da suite principal está equipado com duas torneiras de passagem.
Como observa Calvão da Silva (Responsabilidade Civil do Produtor, 1990, pág. 186), na definição de coisa defeituosa, há que destacar, por um lado, a sujeição do vício e falta das qualidades ao mesmo regime e, por outro, o carácter funcional das quatro categorias de vícios previstos no citado preceito, a saber:
a) -vício que desvalorize a coisa;
b) - vício que impeça a realização do fim a que se destina;
c) - falta de qualidades asseguradas pelo vendedor;
d) - falta de qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina
Para proteger o comprador de coisa defeituosa, o referido art. 913, nº1, do C.C., manda observar, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios de direito ( arts 905 e segs )
Daí resulta que a lei concede ao comprador os seguintes direitos::
1- Anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados os respectivos requisitos de relevância exigidos pelo art. 251 (erro sobre o objecto do negócio) e pelo art. 254( dolo ) ;
2- Redução do preço, quando as circunstâncias do contrato mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior (art. 911);
3 - Indemnização do interesse contratual negativo, traduzido no prejuízo que o comprador sofreu pelo facto de ter celebrado o contrato, cumulável com a anulação do contrato e com a redução ou minoração do preço ( arts 908, 909 e 911, por força do art. 913) ;
4 - Reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a sua substituição (art. 914, nº1,1ª parte), independentemente de culpa do devedor, se este estiver obrigado a garantir ao bom funcionamento da coisa vendida, quer por convenção das partes, quer por força dos usos ( art. 921, nº1) .
Mas o comprador também pode escolher e exercer, autonomamente, o direito de indemnização pelo interesse contratual positivo, decorrente das regras gerais do direito de responsabilidade civil, baseado no cumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor, nos termos dos arts 798, 799 e 801, nº1, do C.C. ( Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, págs. 72, 77 e segs, 94 e 106 )
Com efeito, o vendedor está obrigado juridicamente a entregar ao comprador a coisa vendida, isenta de defeitos, em conformidade com o contratado. Tal significa considerar a isenção de vícios (materiais ou jurídicos da coisa) como conteúdo do dever de prestação conferindo ao comprador o direito ao cumprimento exacto e pontual, ou seja, à entrega da coisa sem defeitos .
É o ponto de vista da chamada teoria do cumprimento ou teoria do dever de prestação
No nosso caso concreto as deficiências que ainda subsistem na casa de banho da suite principal implicam a aquisição e montagem de uma misturadora de marca e modelo de restante material, o que orça em € 680
Por isso, nesta parte terá que proceder a acção nesta parte
Os juros vencer-se-ão nos termos do artº 805 CC
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Concluindo:
- Caberá ao credor o ónus de provar a desconformidade entre a prestação feita e aquilo a que o contrato obrigava o devedor - desconformidade que é o facto constitutivo do seu direito a ser indemnizado - funcionando a partir daí a mencionada presunção de culpa prevista no artº 799 do CC
-Para proteger o comprador de coisa defeituosa, o referido art. 913, nº1, do C.C., manda observar, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios de direito ( arts 905 e segs )
Mas o comprador também pode escolher e exercer, autonomamente, o direito de indemnização pelo interesse contratual positivo, decorrente das regras gerais do direito de responsabilidade civil, baseado no cumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor, nos termos dos arts 798, 799 e 801, nº1, do C.C. ( Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, págs. 72, 77 e Seg., 94 e 106 )
Com efeito, o vendedor está obrigado juridicamente a entregar ao comprador a coisa vendida, isenta de defeitos, em conformidade com o contratado. Tal significa considerar a isenção de vícios ( materiais ou jurídicos da coisa ) como conteúdo do dever de prestação conferindo ao comprador o direito ao cumprimento exacto e pontual, ou seja, à entrega da coisa sem defeitos
É o ponto de vista da chamada teoria do cumprimento ou teoria do dever de prestação
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Pelo exposto acordam em conceder parcial provimento à apelação, pelo que vai a apelada condenada a pagar ao apelante a quantia de € 680 euros, desde a data da citação até efectivo e integral cumprimento
Custas pelas partes na proporção do vencimento
Lisboa, 19 de Novembro de 2009
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
Octávia Viegas |
