| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I-Relatório
1- Shelter -Consultadoria, Gestão e Ambiente-Unipessoal, Lda., instaurou ação declarativa contra A…, pedindo que seja declarada a execução específica do contrato promessa de compra e venda outorgado entre as partes em 23.11.2023, sendo proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial do réu promitente faltoso, alegando, em suma, que as partes celebraram contrato promessa pelo qual o réu se obrigou a vender à autora a fração autónoma letra H, do prédio sito na Rua .. n.º17, em Lisboa; a autora comunicou ao réu a data e local para realização da escritura, mas o réu não compareceu e desde essa data (1.2.2024) a autora não mais o conseguiu contactar.
2- O réu não contestou e por despacho proferido nos autos foram considerados confessados os factos alegados pela autora.
3-Após foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e absolveu o réu do pedido.
*
4 -É desta sentença que vem interposto o presente recurso, pela autora, que termina com as seguintes conclusões:
1. Não se conformando com o teor da decisão proferida pelo Tribunal a quo, vem a Recorrente, por via do presente recurso, contestar tal decisão.
2. O Tribunal a quo mal andou ao julgar esta ação improcedente, e, consequentemente, ao absolver o Recorrido do pedido formulado pela Recorrente em Petição Inicial.
3. Resultou como provado, no âmbito dos presentes autos, que as Partes, no passado dia 23.11.2023, celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda do imóvel em apreço nestes autos.
4. Foi, igualmente, dado como provado, que o Recorrido faltou, injustificadamente, à outorga da escritura pública agendada para o dia para o dia 01.02.2024, mesmo tendo previamente acordado com tal marcação.
5. Desde então, a Recorrente, não mais logrou contactar com o Recorrido, que, de forma culposa, consciente e voluntária, tem-se esquivado de cumprir a obrigação a que se encontra adstrito.
6. Ora, nos termos do art.830.º/1 do CPC, o promitente comprador, na hipótese de incumprimento do contrato promessa por facto imputável ao promitente vendedor, tem a faculdade de recorrer à execução especifica, com vista a obter uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta.
7. É entendimento pacífico da doutrina e jurisprudência, de que, para efeitos de admissibilidade da execução específica, é suficiente a mora no cumprimento da obrigação.
8. Efectivamente, o Recorrido constituiu-se em mora quando faltou à outorga da escritura pública de compra e venda, da qual tinha pleno conhecimento, sem qualquer fundamento para tanto.
9. Assim, encontram-se preenchidos todos pressupostos necessários para que seja declarada, in casu, a execução específica do contrato promessa em apreço.
10. Não obstante, o Tribunal a quo, em manifesta violação do art 830.º do CC, acabou por julgar a presente ação improcedente, o que, por sua vez, reflecte um notório erro de julgamento, nomeadamente, um erro na subsunção dos factos ao direito.
11. Nestes termos, deverá a Sentença sub judice ser revogada, e consequentemente, ser substituída por outra que produza os efeitos da declaração negocial do promitente vendedor faltoso, aqui Recorrido.
*
5- Não houve contra-alegações.
*
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir
*
Objeto do recurso/questões a decidir:
Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões apresentadas, nos termos conjugados dos arts.635.º n.º4 e 639.º n.º1 do CPC, sem prejuízo das questões de que o tribunal possa conhecer oficiosamente (art.608.º, n.º 2, in fine, em conjugação com o art. 663.º, n.º 2, parte final, ambos do CPC), prefiguram-se no presente caso as seguintes questões a decidir:
-mérito da decisão quanto aos pressupostos da execução específica do contrato-promessa.
II- Fundamentação
2.1- Fundamentação de facto:
2.1.1- Na sentença objeto de recurso constam como provados os seguintes factos:
1. No dia 21 de Novembro de 2023, pelas nove horas, na sua sede social, sita na Rua …., 34,…, reuniu a assembleia geral universal da Autora, tendo, então, deliberado a “[c]ompra da fracção autónoma designada pela letra “H”, com a área bruta privativa de 155m2 e a área bruta dependente de 22m2, correspondente a uma habitação no terceiro andar lado esquerdo (nascente), do prédio constituído sob o regime da propriedade horizontal sito na Rua …, 17, …Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …-“H”, freguesia de …, concelho de Lisboa, e inscrita na respectiva matriz sob o artigo …, da freguesia de …, concelho de Lisboa, pelo valor de Euros 210.000,00, a A… (NIF ….), conferindo à gerente da sociedade (…) os necessários poderes para validamente representar a sociedade, praticando todos os actos conducentes ao mencionado fim e assinando tudo quanto for necessário ao seu cumprimento.”
2. Em 23.11.2023, a autora e o réu celebraram entre si, um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual, o segundo prometeu vender e a primeira prometeu comprar, livre de ónus e encargos, a fração, pelo preço de €210.000,00, com alvará de autorização de utilização.
3. As partes acordaram que o preço devido pela aquisição da referida fração seria pago da seguinte forma: - A título de sinal e como princípio de pagamento, a quantia de Euros 130.000,00, pagos por meio de compensação de créditos que a Autora detinha sobre o Réu; - A quantia de Euros 90.000,00, correspondente ao remanescente do preço, a pagar com a outorga da escritura pública ou documento particular autenticado que titulará a prometida transmissão da fração em apreço.
4. A Autora e o Réu acordaram, ainda, que “[a] compra e venda será outorgada, por escritura pública ou documento particular autenticado, no prazo máximo de 2 (dois) anos após a presente data, em data, hora e local a designar pela Promitente Compradora, obrigando-se esta a comunicar tal data por escrito ao Promitente Vendedor com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.”
5. Por comunicação eletrónica (mensagem WhatsApp) remetida no passado dia 10 de Janeiro de 2024, a legal representante da Autora comunicou ao Réu o agendamento da escritura para o dia 01 de Fevereiro de 2024, pelas 11:00 horas, no cartório notarial do Notário Dr. L…, sito na …, em F….
6. Na sequência da comunicação do agendamento da escritura, o Eng. Q.., marido da legal representante da Autora, manteve videoconferência com o Réu no dia 12 de Janeiro.
7. Ficou, deste modo, aceite, por ambas as partes, a outorga da escritura pública de compra e venda da fração em apreço no aludido dia 01 de Fevereiro de 2024, pelas 11h00, no identificado cartório notarial.
8. Pese embora o Réu tenha prestado o seu consentimento para o referido agendamento, o certo é que não compareceu, no dia e hora agendados, no aludido ato.
9. A gerente da Autora, Engª T…, tentou, sem sucesso, de imediato, contactar telefonicamente o Réu.
10. Desde essa data (01.02.2024), até à propositura desta ação, a gerente da Autora não mais logrou contactar diretamente o Réu.
11. Face ao silêncio do Réu, a gerente da Autora tentou, sem sucesso, estabelecer contacto com aquele das mais diversas formas.
12. Diligenciou pelo contacto telefónico, para o telemóvel pessoal do Réu, o qual, ou se encontrava desligado, ou tocava sem que ninguém atendesse a chamada.
13. Deslocou-se, por diversas vezes, à residência do Réu, numa tentativa de contacto pessoal, encontrando-a sempre vazia.
14. Numa das deslocações à residência do Réu, a gerente da Autora apercebeu-se que a caixa de correio, correspondente àquela morada, se encontrava cheia.
15. Na sequência do supra exposto, diligenciou, ainda, a gerente da Autora pelo contacto junto de familiares do Réu, os quais lhe transmitiram que este se encontrava quase sempre ausente do território nacional, pois exerce um cargo na direção de uma entidade sedeada na Suíça.
16. A Autora mantém interesse no cumprimento do contrato promessa de compra e venda da fração em análise.
17. A autora obteve certificado de desempenho energético e da qualidade do ar relativo à fração, conforme previsto no contrato promessa, na cláusula cf. 1.3., nos termos do disposto no artigo 3.º, n.º 4, do DecretoLei n.º 118/2013, de 20 de agosto, cf. fls. 70-74. E declaração a que se refere o artigo 1424.º-A, do Código Civil, na redação conferida pela Lei 32/2012, de 14 de Agosto, de fls. 66-69 verso.
18. A propriedade da fração H está registada a favor do réu, sendo a aquisição por usucapião, pela apresentação …, de ...12.2018 cf. certidão de fls. 82 verso.
19. A autora registou a promessa de alienação da fração do réu para a autora, conforme apresentação n.º …, de 24.11.2023, cf. certidão de fls. 83.
20. Pela apresentação n.º…, de ...12.2023, terceiro registou sentença proferida em ação de execução específica proferida no processo n.º …/21.1T8…, Juízo Central Cível de …, Juiz …, cf. certidão de fls. 83.
21. Esta ação foi instaurada em 19.7.2024.
*
Na sentença objeto de recurso não constam factos não provados.
*
2.2-Fundamentação de direito:
A questão que se impõe resolver no recurso é a de saber, como já se identificou, se na situação concreta a autora pode obter a execução específica do contrato promessa tal como pedido, o que passa por avaliar se estão reunidos os requisitos legais de que depende tal execução.
Dos factos provados resulta que entre a recorrente e o recorrido foi celebrado, em 23.11.2023, um contrato em que o segundo se obrigava a vender e a primeira se obrigava a comprar a fração autónoma identificada nesse contrato. As partes acordaram que “[a] compra e venda será outorgada, por escritura pública ou documento particular autenticado, no prazo máximo de 2 (dois) anos após a presente data, em data, hora e local a designar pela Promitente Compradora, obrigando-se esta a comunicar tal data por escrito ao Promitente Vendedor com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias.”, como consta do facto provado n.º4. Donde, o contrato definitivo devia ser celebrado até 23.11.2025, cabendo à autora marcar a escritura. A autora antes de decorridos esses dois anos marcou a escritura e disso notificou o réu, constando dos factos provados que “7. Ficou, deste modo, aceite, por ambas as partes, a outorga da escritura pública de compra e venda da fração em apreço no aludido dia 01 de Fevereiro de 2024, pelas 11h00, no identificado cartório notarial. 8. Pese embora o Réu tenha prestado o seu consentimento para o referido agendamento, o certo é que não compareceu, no dia e hora agendados, no aludido ato.”
Assim, cabendo à autora, promitente compradora agendar a escritura e disso dar conhecimento ao réu para efeitos da respetiva celebração, dizem os factos que a autora cumpriu a obrigação prévia de agendamento do acto e interpelou – deu-lhe conhecimento do dia, hora e local para o efeito - o réu para a celebração do contrato definitivo, provando-se ainda que este anuiu na data mas não compareceu, pelo que, a escritura não foi realizada. Após, a autora não mais conseguiu contactar o réu.
O tribunal recorrido entendeu, no que releva, “Nos termos do disposto no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, “1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.” A credora não perdeu interesse na prestação. Todavia, a autora/credora não logrou interpelar o réu para realizar a prestação em prazo razoável. A este propósito, importa referir o seguinte: A autora/credora tentou contactar o réu, incluindo junto de familiares. Todavia, a autora não requereu a notificação judicial avulsa do réu, nem diligenciou obter informações relativamente ao cargo que o réu exercerá na Suíça. Pelo exposto, não se julga cumprido o ónus da autora de notificar o réu para realizar a prestação em prazo razoável. Assim, não se pode considerar não cumprida a obrigação pelo réu, para os efeitos do disposto no artigo 808.º e 801.º, n.º 2, do Código Civil. Em consequência, não se pode concluir que o réu não cumpriu a promessa, para os efeitos previstos no n.º 1, do artigo 830.º do Código Civil.”. Quer isto dizer, se bem compreendemos, que o tribunal a quo, considerando que não havia incumprimento definitivo do contrato, ou que não havia sido feita a interpelação nos termos do art.808.º do C.C., não era possível a sua execução especifica. A autora vem pugnar no recurso que a execução específica é possível em caso de simples mora.
Vejamos:
O acordo celebrado consubstancia não já o contrato definitivo de compra e venda, mas um acordo em que as partes se obrigam a celebrar esse contrato no futuro, situação que se enquadra na figura jurídica do contrato promessa de compra e venda do imóvel em causa atendo o disposto no art.410.º do Código Civil. A presente ação visa a execução específica do contrato em causa, sendo pedido que o Tribunal se substitua ao réu na declaração negocial que o mesmo não produziu de forma a transferir a titularidade sobre o imóvel.
A execução específica do contrato está prevista no art.830º do Código Civil, onde se dispõe:
“1- Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2- Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3- O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do artigo 410º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
4- Tratando-se de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721º, a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso a extinção de tal garantia não preceda a mencionada transmissão ou constituição, ou não coincida com esta, requerer, para efeito da expurgação, que a sentença referida no nº 1 condene também o promitente faltoso a entregar-lhe o montante do débito garantido, ou o valor nele correspondente à fracção do edifício ou do direito objecto do contrato e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, até pagamento integral.
5- No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.”.
Desta feita como se retira de tal normativo, celebrado o contrato promessa a parte que incumpriu (em sentido lato) pode ser demandada pelo outro contraente tendo em vista obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso desde que se verifique uma situação de mora no cumprimento – ou seja a obrigação ainda possível não foi cumprida no prazo devido, nos termos do art.804.º n.º2 do C.C.. Efetivamente, para a obtenção em juízo, por via da execução especifica, de sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, apesar do n.º1 do art.830.º do C.C. fazer depender a execução especifica do contrato do facto da pessoa obrigada não cumprir, este não cumprimento não corresponde necessariamente ao incumprimento definitivo da prestação, o qual já seria de exigir para v.g. a parte não faltosa resolver o contrato. A execução específica pressupõe naturalmente que aquele que pretende obter em juízo sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, está interessado na transmissão da propriedade da coisa para si, ou seja, mantém interesse no cumprimento do contrato, que é situação distinta daquela em que lhe pretende por fim com fundamento no incumprimento da contraparte. E se assim é, não pode ser pressuposto essencial para obtenção da execução específica do contrato, a exigência de interpelação admonitória nos termos do art.808.º do C.C., em cujo n.º1 se dispõe “1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”, norma que, como é sabido, visa conferir ao credor, que não pretende protelar no tempo a situação moratória da outra parte, interpelar a mesma (que, note-se, já está em mora, como ressalta do seguinte trecho da norma “em consequência da mora”), para cumprir em prazo adicional sob pena de se ter a obrigação não cumprida; definitivamente não cumprida porque não satisfeita a obrigação já vencida e em atraso, (mora) no derradeiro prazo que foi concedido para cumprimento. A interpelação prevista no art.808.º do C.C., é exigida para efeitos de provocar o incumprimento definitivo do contrato quando esse incumprimento definito não resulta da perda objetiva do interesse do credor no cumprimento da prestação, ou não ocorreu antes, por exemplo, em decorrência de convenção das partes. Desta feita, tal interpelação tem subjacente a intenção do credor em definir a situação de incumprimento do contrato pela contraparte, permitindo-lhe pôr-lhe termo, o que não logra validamente fazer em situação em que o devedor apenas se encontra em mora no cumprimento. Em conformidade com o acabado de expor, vem sendo entendido que para efeitos de execução específica do contrato-promessa, basta uma situação de incumprimento (em sentido lato) consubstanciada no retardamento da prestação (mora) do devedor, mantendo o credor interesse no cumprimento. Como escreve Ana Prata, “O Contrato Promessa e seu Regime Civil”, Almedina, (2.ª reimpressão da edição de 1994), pag.920 “Em qualquer caso, como decorre dos princípios gerais e já foi sobejamente salientado, ainda que se considere que o não cumprimento é pressuposto do recurso ao instrumento de execução específica, sempre esse não cumprimento é apenas aquele que for temporário, pois que, se já existir definito inadimplemento – qualificado ou não por impossibilidade -, a execução específica encontra-se então precludida.”. De igual modo, como se expõe no Ac. STJ de 7.5.2009 (rel. Nuno Cameira) acessível em https://juris.stj.pt/, com interesse sobre esta questão, “Na hipótese dos autos está em causa a execução específica da obrigação de contratar, que o artº830º, nº 1, faz depender, entre outros requisitos que não vêm ao caso, do não cumprimento da promessa por parte de quem se obrigou a realizar o contrato prometido. Como observa o Prof. Meneses Leitão (1), a referência legal a não cumprimento deve ser entendida em sentido amplo; isto porque para efeitos de execução específica é suficiente (mas imprescindível, acrescentamos nós) a simples mora, já que o credor mantém então o interesse na prestação; se não mantivesse, naturalmente que não exerceria o seu direito a ela. Aliás, a execução específica deixa de ser possível, acrescenta este autor, a partir do momento em que se verifique uma impossibilidade definitiva de cumprimento, como sucede no caso de o bem prometido vender já ter sido alienado a um terceiro. Nessa hipótese, com efeito, a sentença judicial não poderia produzir os efeitos de um contrato definitivo válido, mas antes os de uma venda de bens alheios nula (artºs 892º e segs), o que não é admissível (2). O Prof. Almeida Costa é também claro ao defender que a via da execução específica corresponde a uma situação de simples mora, enquanto que a da exigência do sinal (singelo ou dobrado), bem como a da indemnização actualizada do valor da coisa ou do direito corresponde a uma situação de incumprimento definitivo (3). Esta mesma doutrina é ainda vigorosamente defendida pelo Prof. Calvão da Silva, que escreveu o seguinte: “A fim de “por ordem” onde parece reinar alguma confusão, importa reter que o pressuposto da chamada execução específica do contrato promessa é a mora e não o incumprimento definitivo”, acrescentando mais adiante que “...pressuposto da execução específica é a mora ou atraso no cumprimento da obrigação de contratar, ainda que não imputável ao devedor faltoso (4). Ana Prata defende idêntica posição: “Em qualquer caso – escreve – como decorre dos princípios gerais e já foi sobejamente salientado, ainda que se considere que o não cumprimento é pressuposto de recurso ao instrumento da execução específica, sempre esse não cumprimento é apenas aquele que for temporário, pois que, se já existir definitivo inadimplemento – qualificado ou não por impossibilidade – a execução específica encontra-se então precludida” (5). De igual modo, a jurisprudência do Supremo Tribunal tem-se pronunciado dominantemente neste sentido, insistindo com frequência, por um lado, na doutrina de que a norma do artº442º, nº 2, na parte em que refere que “se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou”, deve ser interpretada no sentido de que estes efeitos só se produzem em caso de incumprimento definitivo do contrato promessa (6), e, por outro, na tese de que a execução específica tem lugar quando não há incumprimento definitivo.”. Em igual sentido colhe a seguinte citação, em rodapé, constante do Ac. TRC de 21.6.2011 (rel. Teles Pereira) “Atenta a necessidade de pressupostos de funcionamento da acção de cumprimento e da execução específica, uma conclusão se impõe: o contraente fiel pode pedir a execução específica do contrato-promessa enquanto mantiver interesse na prestação. Tal não significa […] que a execução específica só se compatibiliza com a mora. Certo é que é no estado e na pendência da mora que a execução específica – tal qual a acção de cumprimento – encontra o seu habitat normal, por ser característica desse estado a subsistência do interesse do credor na realização da prestação. Demonstrada, porém, a eventualidade da subsistência do interesse do credor, após o incumprimento definitivo, demonstrada fica também a compatibilização da execução específica com os casos de incumprimento definitivo em que essa subsistência tenha lugar” (Manuel Januário da Costa Gomes, Em Tema de Contrato-Promessa, Lisboa, 2005, p. 59).” (acessível em www.dgsi.pt). Também no Ac. TRL de 11.1.2024 (rel. Carlos Castelo Branco), se fez constar do respetivo sumário, na parte que aqui releva: “V) A execução específica de contrato-promessa depende da concorrência de várias circunstâncias, quais sejam: 1) Que se verifique o não cumprimento (em sentido lato, bastando a situação de mora do devedor ou, em situações que seriam típicas de incumprimento definitivo, em que o interesse do credor no cumprimento do contrato se mantenha) de um contrato-promessa por parte do demandado; 2) Que não exista convenção em contrário ou se trate das promessas a que alude o n.º 3 do artigo 410.º do Código Civil; e 3) Que a natureza da obrigação assumida não seja incompatível com essa forma de execução. VI) A execução específica basta-se com a mora no cumprimento de obrigação pelo promitente faltoso, mas poderá ainda ter lugar em típicas situações que seriam de incumprimento definitivo, desde que o promitente não incumpridor mantenha o interesse na realização da prestação.”, e, em cujo texto consta, também com importância para o caso que nos ocupa, com apelo à doutrina, e de forma desenvolvida, o seguinte: “No âmbito dos pressupostos substantivos da execução específica encontra-se, desde logo, a existência de uma situação de não cumprimento das obrigações emergentes do contrato-promessa, bastando a ocorrência de uma situação de mora. De facto, a situação de mora – imputável a um dos promitentes – permite ao contraente não faltoso o recurso à execução específica, discutindo-se, na doutrina e na jurisprudência, se a execução específica é passível de ter lugar no caso de inadimplemento definitivo. Assim, Calvão da Silva (Sinal e Contrato-Promessa, 12.ª ed., Coimbra, 2007, p. 154) pronuncia-se no sentido de que, com a execução específica o credor procura obter a prestação devida, sendo a execução específica “no plano funcional, a mesma coisa que a acção de cumprimento: apenas esta se dirige à condenação do devedor no adimplemento da prestação, enquanto aquela produz imediatamente os efeitos da declaração negocia do faltoso (sentença constitutiva)”. Menezes Leitão (Direito das Obrigações, vol. I, 6.ª ed., 2007, p. 227) considera que “é suficiente a simples mora”, deixando a execução específica “de ser possível, a partir do momento em que se verifique uma impossibilidade definitiva de cumprimento”.
Por seu turno, Januário Gomes (Em tema de contrato-promessa, Lisboa, 1990, p. 17) refere que “o interesse do credor pode sobreviver, pode subsistir para além do incumprimento definitivo (…). Se o credor mantiver interesse na prestação, não parece haver justificação plausível que obste ao recurso à execução específica, já que o incumprimento definitivo não determina, por si só, a resolução do contrato” (cfr., no mesmo sentido, Antunes Varela, in RLJ, Ano 128.º, p. 119, nota 1, referindo que, “se o credor pode realmente obter o efeito pretendido para a interpelação admonitória fracassada, sem ameaçar o devedor interpelado com a resolução do contrato, quer isso dizer que a falta definitiva de cumprimento prevista no artigo 808.º, n.º 1, do Código civil, não fecha de nenhum modo para o credor as portas da realização coactiva da prestação (nomeadamente da execução específica do contrato-promessa a que se refere o art. 830.º do mesmo Código), sempre que a prestação em falta, não obstante a contumácia do devedor, continue a ter interesse para o credor”).
Em semelhante linha, Menezes Cordeiro (“O novíssimo regime do contrato-promessa”, in Estudos de Direito Civil, Vol. I, 1994, p. 85) sustenta que o incumprimento definitivo “é um passo que abre as portas à execução específica ou à indemnização”.
Ora, afigura-se-nos que não existe motivo que, à partida, justifique a exclusão do regime da execução específica no caso de a situação factual do devedor corresponder a uma situação de incumprimento definitivo, como sucede, por exemplo, quando o mesmo recusa o cumprimento, ou seja, manifesta a inequívoca vontade de não cumprir a promessa (sendo que, se tem entendido, sem dissídio, que a vontade séria, categórica e inequívoca de não outorgar o contrato prometido equivale ao não cumprimento definitivo – assim, os Acs. do STJ de 26-01-1999, CJ, tomo I, p. 61 e de 05-12-2006, Pº 06A3914, rel. SEBASTIÃO PÓVOAS; na doutrina, entre outros, vd. Antunes Varela; Das Obrigações em Geral; Vol. II, p. 92; Vaz Serra; “Impossibilidade superveniente. Desaparecimento do interesse do credor. Casos de não cumprimento da obrigação”, in Separata do Boletim do Ministério da Justiça nº s 46, 47 e 48, 1955, p. 192; Carlos Ferreira de Almeida; “Recusa de cumprimento declarada antes do vencimento (Estudo de direito comparado e de direito civil português)”, in Estudos em memória do Professor Doutor João de Castro Mendes, Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Lex, Lisboa, pp. 314 e 315; Rute Teixeira Pedro; “Contrato-promessa”, in Estudos em comemoração dos 5 anos (1995-2000) da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Coimbra Editora, 2001, pp. 1066-1067; e José Carlos Brandão Proença; “A hipótese da declaração (lato sensu) antecipada de incumprimento por parte do devedor”, in Estudos de Homenagem ao Professor Doutor Jorge Ribeiro de Faria; Coimbra Editora, 2003, p. 369).
Conforme salienta, a este propósito, Ana Afonso (em anotação ao artigo 830.º do CC, no Comentário ao Código Civil; Direito das Obrigações. Das Obrigações em Geral; Universidade Católica Editora, 2018, p. 1241), “[s]endo certo que a mora constituirá o campo privilegiado do recurso à execução específica, atendendo a que a delimitação da situação de incumprimento definitivo assenta na perda do interesse do credor, não vemos razão para excluir a admissibilidade do recurso à execução específica nas hipóteses em que na sequência do insucesso da interpelação cominatória o credor continua interessado no cumprimento da prestação. A execução específica poderá também ser desencadeada em caso de recusa categórica de cumprimento ou na hipótese de resolução infundada do contrato (cfr., para a primeira, o Ac. STJ 07.05.2009 (350/09), in www.colectaneadejurisprudencia.com e, para a última, o Ac. STJ 08.06.2017 – 7461/14.9T8SNT.L1.S1)”. Ou seja, conforme explica Almeida Costa (Direito das Obrigações, 5.ª ed., Almedina, 1991, p. 346), na perspetiva do credor: “a parte inocente, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no n.º 1 do art. 808.º”.
Conforme, com clareza refere José Diogo Falcão (“Súmula sobre o incumprimento do contrato-promessa”, in Revista da Ordem dos Advogados, Lisboa, ano 74, nºs. 3-4 (jul.-dez. 2014), pp. 903-904): “Da nossa parte cremos que a mora é pressuposto da execução específica não sendo, em princípio, possível recorrer a esta se o promitente faltoso se encontrar numa situação de incumprimento definitivo. Com efeito se, em face do inadimplemento do promitente faltoso, o promitente fiel recorre à execução específica é porque mantém interesse na prestação devida. Destarte, o recurso à execução específica significa que o promitente fiel considera como um simples atraso a violação do contrato por parte do promitente faltoso, mantendo interesse na realização da prestação em dívida. De outra forma, se o promitente fiel não mais tivesse interesse fundado na prestação debitória, consideraria o contrato-promessa definitivamente incumprido e declararia a sua resolução. Descortinamos, no entanto, uma situação em que encontrando-se o promitente faltoso em incumprimento definitivo julgamos ser possível o recurso à execução específica por banda do promitente fiel. Referimo-nos à declaração antecipada, firme e categórica, do promitente faltoso de que não irá ou não poderá cumprir o contrato-promessa. Esta recusa de cumprir, que não carece de ser reduzida a escrito ou ser expressa, podendo ser tácita (art.217.º), tem sido equiparada ao incumprimento definitivo imputável ao devedor, não sendo necessário que este se encontre em mora ou, caso se verifique esta, que haja lugar a uma interpelação admonitória do devedor visando o cumprimento, dada a sua inutilidade prática (art.808.º). Na verdade, no caso desta declaração de não querer ou não poder cumprir se revelar pela sua natureza certa, séria e segura, configura uma situação de incumprimento definitivo, sendo desnecessário e até inútil forçar o promitente fiel a recorrer à interpelação admonitória para converter a mora em incumprimento definitivo. Nesta hipótese, e apesar do promitente faltoso se encontrar numa situação de incumprimento definitivo, poderá ainda o promitente fiel ter interesse na realização da prestação debitória, pelo que não vislumbramos que interesses juridicamente relevantes poderão obstaculizar o recurso à execução específica, desde que esta seja possível, por parte daquele promitente. Assistirá, assim, ao promitente fiel o direito de recorrer à execução específica ou, em alternativa, optar pela resolução do contrato, assim se desvinculando do contrato, sem ter que recorrer previamente ao estatuído no art. 808.º (…)”.
Dito de outro modo: “se…na hipótese de um dos promitentes não cumprir pontualmente, nos termos devidos, o contrato, a outra parte intenta a acção de execução específica, é óbvio que através desta acção manifesta a vontade de ainda obter a prestação devida. Equivale a dizer, portanto, que o credor considera como simples atraso a violação do contrato por parte do devedor, e por isso insiste no cumprimento retardado. Se, inversamente, o credor não tivesse, fundadamente, mais interessa na prestação, consideraria a violação do contrato como incumprimento definitivo e optaria pela resolução do mesmo” (assim, Calvão da Silva; Sinal e Contrato-Promessa; p. 140). Assim, subscreve-se a conclusão de que, “a execução específica do contrato promessa pode ter lugar, não só em caso de mora, mas também em situações de incumprimento definitivo, desde que o credor não tenha perdido o interesse na prestação” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20-01-2005, Pº 0437000, rel. FERNANDO BAPTISTA). A execução específica basta-se com a mora no cumprimento de obrigação pelo promitente faltoso, mas poderá ainda ter lugar em típicas situações que seriam de incumprimento definitivo, desde que o promitente não incumpridor mantenha o interesse na realização da prestação.”. Pode, ainda, citar-se, entre outros, no sentido de que a execução específica se basta com uma situação moratória o Ac. TRL de 27.10.2022 (rel. Nuno Lopes Ribeiro), acórdãos acessíveis em www.dgsi.pt).
Em face do que se deixa exposto, assentemos que a execução específica não tem como pressuposto uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, nem exige esse incumprimento definitivo, bastando que exista uma situação de mora, sendo certo que o que vem sendo debatido na jurisprudência é, ao invés, se a execução específica pode ter lugar quando há incumprimento definitivo do contrato.
Coisa distinta é a de saber quando é que há mora para efeitos de se puder recorrer à execução específica do contrato, questão a ser resolvida nos limites do art.805.º do C.C., como já antes se aflorou. E, por conseguinte, devemos também distinguir a necessidade de interpelação do devedor para efeitos da constituição em mora (art.805.º do C.C.), da interpelação admonitória do art.808.º para efeitos de conversão da mora em incumprimento definitivo. E a interpelação judicial ou extrajudicial para cumprir, nos termos do art.805.º do C.C. é necessária para fazer iniciar a mora nos casos em que a obrigação não tem prazo certo. Pode ainda ocorrer a necessidade de alguma interpelação quando, por exemplo, o cumprimento da obrigação ou o início de prazo de cumprimento depende do cumprimento prévio de alguma prestação do credor que o desencadeie. Em conformidade, não havendo prazo essencial para cumprimento da obrigação (v.g. data certa em que a obrigação deve ser cumprida) ou sendo a obrigação a cumprir dentro de certo prazo, é mister que o credor interpele o devedor para cumprir, caso em que, não ocorrendo o cumprimento, o devedor cairá em mora. Importa, então, no caso dos autos, saber se o réu estava em mora para com a autora e não já, como parece ter sido entendido pelo tribunal a quo, saber se houve interpelação nos termos do art.808.º n.º1 do C.C.
No caso o contrato promessa não estabelecia uma data certa para realização do contrato prometido, estabelecendo um prazo de dois anos dentro do qual havia de ser realizada a escritura, pelo que, se impunha a interpelação para cumprimento (art.805.º do C.C.). Já antes se viu que no caso dos autos cabia à autora promitente vendedora marcar a escritura o que esta fez e isso comunicou ao réu que até anuiu na data indicada, disso ficando conhecedor. A prestação que resulta do contrato promessa para o réu é a outorga do contrato definitivo, pelo que, com a marcação da escritura o mesmo foi extrajudicialmente interpelado para cumprir e, não comparecendo, não realizando a prestação na data prevista, caiu em mora, situação que se mantém face à manutenção do interesse da autora, não se verificando nenhuma interpelação que tenha convertido a mora em incumprimento definitivo (art.808.º). Tal situação permite à autora requerer a execução específica do contrato promessa. Por outro lado, a execução específica não pode ser afastada nas promessas a que se refere o art.410.º n.º3 do CC, ou seja, as relativas à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o que é o caso do contrato em causa nos autos. Estão, assim, reunidos os pressupostos para a execução específica do contrato. Contudo, não resulta dos autos que a autora tenha feito o depósito do preço remanescente ou para tal tenha sido notificada pelo tribunal. O art.830.º n.º5 do C.C. estabelece “No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.”, o que, segundo uma leitura mais literal, levaria à conclusão que o depósito tem sempre que estar efetuado antes da decisão que substitui a declaração negocial do faltoso, sem o que ação improcede. Trata-se de questão que não é unânime na doutrina e jurisprudência, afigurando-se ir esta última mais recentemente no sentido de considerar possível – o que pressupõe que tal depósito prévio não seja erigido como condição de procedência da ação, mas encarado como condição de eficácia da decisão, ficando os efeitos da decisão condicionados ao depósito posterior – e admitir que a notificação para realização do depósito possa ser feita na decisão final. Sobre tal questão, analisando-a exaustivamente o já antes mencionado Ac. TRL de 11.1.2024 (rel. Carlos Castelo Branco), que sobre a mesma sintetizou no respetivo sumário: “VIII) A obrigação de consignação em depósito, a que se refere o n.º 5 do artigo 830.º do CC, existirá sempre que o cumprimento da obrigação do requerente da execução específica haja de ser realizado previamente ao cumprimento da obrigação do demandado, ou contemporaneamente com ela. IX) De todo o modo, a exigência do depósito do preço não se aplica unicamente aos casos em que o réu, promitente-adquirente, se defenda invocando a exceção de não cumprimento do contrato, sendo que, o n.º 5 do artigo 830.º do CC, apenas alude à exigência de depósito para todas as situações em que seja lícito invocar a exceção de não cumprimento do contrato, não dependendo assim da concreta invocação de uma tal exceção pelo demandado. X) A fixação do prazo para o mencionado depósito pode ser realizada oficiosamente pelo tribunal de 1.ª instância ou até conhecida pelo tribunal de recurso. XI) A notificação para a consignação em depósito prevista no nº 5 do artigo 830.º do CC deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado. XII) Do mesmo modo, na sentença que constitui a execução específica deverá ser fixado prazo para a comprovação do cumprimento das obrigações tributárias inerentes à transmissão, com reporte à data do trânsito em julgado de tal decisão.”. Neste acórdão, detalharam-se as duas posições que nisto divergem, nos seguintes termos, que agora reproduzimos, com algum resumo: “Assim, para uma orientação, se não tiver sido depositado “previamente o preço no prazo determinado, o juiz declara improcedente a acção por esse facto, dispensando da apreciação do mérito da causa, do mérito do pedido, da execução específica, e da prolação de sentença eventualmente inútil” (assim, Calvão da Silva; Sinal e Contrato-Promessa, 12.ª ed., 2002, p. 173), daqui decorrendo que, para os defensores desta orientação, o prazo a fixar pelo tribunal, deve decorrer até ao momento em que venha a ser proferida sentença. Esta orientação atende, essencialmente, à letra da lei, considerando que a fixação de prazo e a subsequente consignação em depósito constituem um pressuposto de procedência da ação de execução específica, ainda que não signifique um julgamento prévio favorável ao requerente, ficando o julgador inteiramente livre de decidir quanto ao mérito da causa. E, sendo um pressuposto de procedência, terá de, em termos lógicos, preceder a sentença. É esta a posição defendida, entre outros, na doutrina, por Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1986, pág. 109, dizendo que “o tribunal não pode lavrar sentença da venda, sem que o promitente-comprador deposite o preço no prazo que lhe for fixado, para não acontecer que o promitente-vendedor fique despojado da coisa sem o recebimento simultâneo do preço”), por Galvão Telles (Direito das Obrigações, 6ª edição, p. 120), por Ana Prata (O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil; Almedina, 1995, pp. 973-974), por Calvão da Silva (ob. e loc. cits.), Menezes Leitão (Direito das Obrigações, vol. I, 7.ª edição, p. 232) e Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil – Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, p. 433). Alinharam por esta orientação, exemplificativamente, as seguintes decisões judiciais (elencadas por ordem cronológica crescente): - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 06-12-1990 (Pº 0037672, rel. LOPES PINTO): (…) - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02-12-1992 (Pº 082322, rel. AMANCIO FERREIRA): (…) - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-07-2003 (Pº 03B1186, rel. LUIS FONSECA): (…) - Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 11-02-2004 (Pº 109/04-1, rel. VIEIRA E CUNHA): (…) Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18-09-2008 (Pº 4018/2008-8, rel. CAETANO DUARTE): (…) - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03-02-2009 (Pº 08A3949, rel. AZEVEDO RAMOS): (…) - Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23-04-2009 (Pº 2663/05.1 TBBCL.G1, rel. MARIA LUÍSA RAMOS): (…) - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22-10-2012 (Pº 1029/04.5TJVNF.P1, rel. ANA PAULA AMORIM): (…) - Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 24-09-2015 (Pº 398/12.8TBLGS.E1, rel. PAULO AMARAL): - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31-05-2016 (Pº 398/12.8TBLGS.E1.S1, rel. GABRIEL CATARINO): (…).- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10-05-2021 (Pº 18625/18.6T8PRT.P1, rel. JORGE SEABRA): (…). De acordo com outra orientação, o prazo para a consignação em depósito do preço em falta deve ser estabelecido pelo Tribunal apenas na sentença proferir, contando-se aquele prazo a partir do trânsito em julgado da respetiva sentença. Esta posição é defendida, na doutrina, por Almeida Costa (Direito das Obrigações, 11ª ed., pp. 421-422), Nuno Manuel Pinto de Oliveira (Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, 2011, pp. 285-287), Fernando de Gravato Morais (Contrato-Promessa em Geral. Contratos-Promessa em Especial; Almedina, 2009, p. 150) e Rute Teixeira Pedro (“Contrato-promessa”, in Estudos em comemoração dos 5 anos (1995-2000) da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Coimbra Editora, 2001, pp. 1072).
Na jurisprudência, acolheram esta posição, nomeadamente, os seguintes arestos:
- Acórdão do STJ de 25-09-1991 (Pº 080865, rel. MENERES PIMENTEL): (…);
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01-07-2004 (Pº 04B1774, rel. FERREIRA DE ALMEIDA): (…); - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-02-2006 (Pº 0536818, rel. ATAÍDE DAS NEVES): (…)- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23-05-2006 (Pº 904/2006-1, rel. ROSÁRIO GONÇALVES): (…)- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27-06-2006 (Pº 2514/2006-1, rel. CARLOS MOREIRA): (…) - Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 17-12-2008 (Pº 731/07.4TBALB.C1, rel. ARTUR DIAS): (…) -Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10-02-2015 (Pº 724/04.3TBSCR.L1-7, rel. LUÍS ESPÍRITO SANTO): “O disposto no artigo 830º, nº 5, do Código Civil, implica a prolação da sentença condenatória condicional quanto à eficácia da decisão que julgue – eventualmente - procedente o pedido de execução específica, tendo a notificação (para o depósito da parte do preço em falta) lugar após o trânsito da sentença que conhece do mérito”;
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 23-05-2017 (Pº 431/16.4T8LRA-A.C1, rel. MARIA JOÃO AREIAS): “A obrigação de consignação em depósito, prevista no art.830 nº5 CC, existe sempre que o cumprimento da obrigação do requerente da execução específica haja de ser realizado previamente ao cumprimento da obrigação do demandado, ou contemporaneamente com ela. A notificação para a consignação em depósito prevista no nº5 do artigo 830º do CC deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado (…)”;
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-05-2020 (Pº 3218/19.9T8LSB.L1-7, rel. ANA RODRIGUES DA SILVA): “A notificação para a consignação em depósito prevista no n.º 5 do artigo 830º do Código Civil deve ter lugar na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efectuar em prazo contado do seu trânsito em julgado”; - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26-04-2022 (Pº 10308/20.3T8LRS-A.L1-7, rel. CRISTINA COELHO): “A notificação para o requerente consignar em depósito a prestação devida deve ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado daquela”; e
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 30-11-2023 (Pº 1869/22.3T8BRG.G1, rel. ANA CRISTINA DUARTE): “A notificação para a consignação em depósito prevista no n.º 5 do artigo 830º do Código Civil deverá ocorrer somente na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização de tal depósito, a efetuar em prazo contado do seu trânsito em julgado”. Neste sentido, a consignação em depósito do preço não atua como um pressuposto para a apreciação do mérito da ação de execução específica (cfr., Almeida Costa; Contrato-Promessa. Uma síntese do regime vigente, 9.ª ed., Almedina, pp. 60-63).”.
Também no recente acórdão do STJ de 18.9.2025 (rel. Fernando Baptista), se considerou, como consta do respetivo sumário, que “I. O prazo para a consignação em depósito, a que alude o artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, deve ser fixado na própria sentença que reconhece o direito à execução específica, fazendo depender os efeitos desse reconhecimento à consignação em depósito, no prazo fixado, da prestação julgada devida. II. Daí que a consignação em depósito não pode configurar um pressuposto substancial da execução específica (um elemento constitutivo do direito à execução específica – um pressuposto para a apreciação do mérito do pedido de execução específica). Constitui, sim, uma condição de procedência do respectivo exercício judicial (o que faz supor que só depois de reconhecido tal direito se afiram os termos em que o mesmo deverá ser exercido), sob pena de se estar a possibilitar que a acção de execução específica fosse julgada improcedente sem que fossem apreciados os fundamentos da execução específica. III. Donde dever contar-se o prazo estipulado no art.°830.°, n.°5, do CC apenas a partir da decisão final transitada em julgado (eventualmente após o recurso, se a ele houver lugar). IV. Trata-se de um prazo meramente acessório da pretensão de execução específica.” (acessível em www.dgsi.pt). Afigurando-se-nos que, efetivamente, o depósito do preço não é pressuposto substancial da execução específica, propendemos a perfilhar esta orientação, pelo que, no caso concreto, o prazo para o respetivo depósito haverá de ser fixado na decisão, ficando a eficácia desta condicionada a esse depósito. Assim, em decorrência de tudo o que fica dito, deve ser revogada a sentença recorrida, e na procedência da ação ser proferida decisão que supra a falta da declaração negocial do réu.
III- Decisão:
Pelo exposto, acordam os juízes da 8.ª Secção Cível, em julgar procedente o recurso, revogar a sentença recorrida e, em sua substituição, julgar procedente a ação e, em conformidade:
- Declara-se transmitido para a autora o direito de propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “H”, destinada a habitação, correspondente ao 3.º andar lado esquerdo (nascente), do prédio constituído sob o regime da propriedade horizontal sito na Rua …, n.º17, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de…, sob o número…-H, pelo preço de €210.000,00, ficando a transmissão condicionada ao depósito, pela A., da quantia de €90.000,00 (noventa mil euros, correspondente ao remanescente do preço), no prazo de 20 (vinte) dias contados do trânsito em julgado do presente acórdão.
Custas pelo recorrido.
Lisboa, 26.2.2026
Fátima Viegas
Maria Carlos Duarte do Vale Calheiros (com voto de vencido)
Rui Vultos
*
Voto de vencido:
Considerando que o depósito do preço constitui uma condição de procedência da acção de execução específica de contrato promessa de compra e venda , e que como tal deve ser efectuado previamente à prolação da decisão que produz os efeitos da declaração negocial em falta (sufragando a este propósito o entendimento seguido pelos Acórdãos do S.T.J. de 1.3.2007- rel. Salvador da Costa , do S.T.J. de 31.5.2016 – rel. Gabriel Catarino , da Relação do Porto de 22.10.2012 – rel. Ana Paula Amorim, da Relação de Lisboa de 11.10.2018 – rel. Manuel Rodrigues, da Relação do Porto de 15.5.2021- rel. Jorge Seabra e da Relação do Porto de 27.2.2023 – rel. Miguel Baldaia de Morais , todos disponíveis em www.dgsi.pt ), revogaria a decisão recorrida mas determinaria que o tribunal a quo proferisse despacho a fixar prazo para o recorrente proceder ao depósito do preço, e decorrido esse prazo proferisse sentença em conformidade com a realização ou não desse depósito.
Maria Carlos Calheiros |
