Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
*
1.–Relatório:
Nos autos de execução onde prossegue como exequente MJ e onde são executados IC, CS e MA, por requerimento de 24-01-2019, NM veio requerer o reconhecimento da existência de contrato de arrendamento relativo ao 1º andar A, destinado a habitação, designado pelas letras DK, com estacionamento na cave, denominado de edifício V... L..., freguesia e concelho de V... F...X..., descrito na Conservatória do Registo Predial de V... F... X... sob o n.º 2..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5..., sendo ordenada a notificação do proponente da venda de tal imóvel, Solidplanet para que dele tome conhecimento.
A requerida Solidplanet pronunciou-se pelo indeferimento do requerido, tendo ainda apresentado aditamento a tal pronúncia.
NM respondeu concluindo pelo reconhecimento da transmissão do contrato de arrendamento, por força do art. 1057.º do Código Civil, reconhecimento da falta de notificação para o exercício do direito de preferência na compra e, em consequência, ordenando-se a notificação para exercício do direito de preferência, sendo ordenada a restituição da totalidade do preço da venda depositado pelo Proponente “SOLIDPLANET” nos presentes autos.
Em 13-02-2019, o Mmº Juiz proferiu despacho indeferindo a pretensão do interveniente NM..
*
Não se conformando com a decisão, dela apelou o mencionado interveniente NM, formulando as seguintes conclusões:
“1.–Requer-se que seja julgada procedente por provada a presente Apelação, e em consequência, que seja revogada na sua totalidade a decisão do tribunal a quo que indeferiu a sua pretensão de reconhecimento da transmissão do contrato de arrendamento e da consequente falta de notificação para o exercício do direito de preferência na compra do imóvel penhorado ao abrigo dos presentes autos.
2.–E, em consequência, deverá tal decisão ser substituída por outra que reconheça a transmissão do contrato de arrendamento celebrado entre os Executados e o aqui Recorrente, e, em consequência que condene a entidade “SOLIDPLANET” proponente do imóvel a abster-se de praticar atos que contendam com tal direito”.
*
Pela Solidplanet foram apresentadas contra-alegações concluindo a mesma que:
“1.– A douta decisão recorrida não violou nenhuma norma jurídica, nem merece a menor censura.
2.– O contrato de arrendamento, na medida em que sujeita o bem arrendado a uma situação fora da disponibilidade do respetivo proprietário devido ao seu carácter vinculístico, traduz-se num verdadeiro ónus e, como tal, deve estar sujeito ao regime previsto no art. 824º, nº 2 do Código Civil, cujo espírito ou ratio é a de os bens vendidos judicialmente serem transmitidos livres de quaisquer encargos.
3.– A relação locatícia estabelecida após constituição de hipoteca sobre o imóvel objeto do contrato, por aplicação do art.824º, nº 2 do Código Civil, caduca automaticamente com a venda do imóvel arrendado no processo executivo, inviabilizando, por isso, a dedução dos embargos por parte do arrendatário, de harmonia com o disposto no art. 344º, nº 2, 2ª parte do CPC”.
*
2.–Questões a decidir:
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC, a única questão a decidir é a seguinte:
a)- Se deve ser revogada a decisão que indeferiu a pretensão do recorrente de reconhecimento do contrato de arrendamento que invocou?
*
3.–Fundamentação de facto:
São os seguintes os factos pertinentes para a apreciação da questão:
1- Conforme resulta dos autos apensos de reclamação de créditos, nomeadamente, da certidão do registo predial, foi constituída e em 13/07/2009 registada a favor da credora reclamante nos autos Caixa Geral de Depósitos SA hipoteca voluntária sobre a fracção autónoma designada pelas letras DK do prédio urbano, sito no Edif... V... L..., R... Dr. V... M..., nºs ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., correspondente ao 1º andar com a letra A, destinado a habitação e estacionamento nº ... na sub-cave, da freguesia e concelho de V... F... X..., inscrito no Serviço de Finanças de V... F... X... 1 sob o artigo matricial 5... e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de V... F... X... sob o nº 2.../2....... (cfr ap. 448 de 2009/07/13- doc 1)
2- Tal hipoteca foi constituída e registada para garantia do capital de 178.000,00 euros e juros à taxa de 8,246% acrescido de 4% em caso de mora título de cláusula penal e despesas no montante de 7.120,00€.
3- Em 23/09/2016, pela ap. 3537, foi registada a penhora dos autos relativamente à fracção em causa;
4- A diligência de abertura de propostas em carta fechada na venda judicial do imóvel ocorreu no dia 14-01-2019, pelas 14:30h, tendo sido apresentada uma única proposta por SOLIDPLANET – Eng., Arq. e Design de Interiores, Lda, NIPC 513173773, no valor de 206.666,00 Euros, acompanhada do cheque bancário sacado à Caixa Geral de Depósitos com o n.º 3.........2, no valor de € 12.000,00 à ordem da Agente de Execução MM, “não tendo surgido ninguém que quisesse exercer o direito de preferência ou remição”.
5- Por requerimento de 24-01-2019, NM veio requerer o reconhecimento da existência de contrato de arrendamento, para habitação, relativo ao 1º andar A, do prévio referido em 1, nos termos do documento então junto, contendo este a data de 14-01-2015.
6- Por requerimento de 01-02-2019, a Solidplanet veio “impugnar a reprodução mecânica do mesmo documento [referido em 5)] nos termos e para os efeitos do art. 368º do C. Civil. pois que desconhece se a cópia dos autos corresponde ao respectivo original”.
*
4.–Fundamentação de Direito:
*
a)- Se deve ser revogada a decisão que indeferiu a pretensão do recorrente de reconhecimento do contrato de arrendamento que invocou?
A única questão a decidir é a de saber se deve ser revogada a decisão que indeferiu a pretensão do recorrente de reconhecimento do contrato de arrendamento que invocou, com vista a que o mesmo seja oponível na execução, designadamente, perante a adquirente Solidplanet.
Dispõe o artigo 824.º (Venda em execução) do Código Civil o seguinte:
“1.- A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2.- Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3.- Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens”.
Por seu turno, estipula o art. 1051.º do C. Civil, que
«O contrato de locação caduca:
a)- Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;
b)- Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição resolutiva ou suspensiva;
c)- Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;
d)- Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;
e)- Pela perda da coisa locada;
f)- Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;
g)- Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada».
Perante estes normativos, cumpre questionar se vendido, em sede executiva, o prédio hipotecado, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca caduca, ou não, automaticamente com tal venda?
Trata-se de problemática que, como se refere na decisão recorrida, ainda não ganhou unanimidade ao nível da doutrina e da jurisprudência, tendo-se formado, entre nós, no essencial, duas correntes.
Uma corrente que defende que o citado art. 824º, nº 2 não pode aplicar-se ao arrendamento por este não ser um direito real, tendo natureza obrigacional e o carácter taxativo da enumeração dos casos de caducidade do contrato de locação feita no art. 1051º do C. Civil. Considera que o art. 824º, nº 2 do C. Civil, não previu a caducidade do arrendamento porque o art. 1057º do mesmo Código estabeleceu a regra da sua transmissão, inexistindo, por isso, lacuna legal que permita, de harmonia com o disposto no art. 10º, nºs 1 e 2 do C. Civil, a aplicação analógica do citado art.824º, nº 2 ao arrendamento, sendo que a hipoteca, nos termos do art. 695º do C. Civil, não gera, para o respetivo dono, qualquer indisponibilidade para onerar ou dar de arrendamento os bens hipotecados. Posicionam-se nesta corrente de entendimento Menezes Cordeiro (“Da natureza do direito do locatário”, in ROA 40.º (1980), pp 61 e 349), Amâncio Ferreira (Curso de Processo de Execução, 11ª ed., Almedina, 2009, p. 403) e Maria Olinda Garcia (Arrendamento Urbano e Outros temas de Direito e Processo Civil, Coimbra Ed., 2004, pp. 24 e 48-60). No mesmo sentido pronunciaram-se, entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 07-12-1995 (processo nº 087516); de 19-01-2004 (processo 03A4098); de 20-09-2005 (CJSTJ, Ano XIII, T. III, p. 29] e de 27-03-2007 (CJSTJ, Ano XV, T. I, p. 146).
Outra corrente, largamente maioritária, pugna no sentido de que, mesmo entendendo que o arrendamento tem natureza obrigacional, o artigo 824°, n.º 2, do Código Civil, tem aplicação ao arrendamento, pelo que qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que, após a concretização desta, caduca automaticamente. Defendem esta doutrina, na senda de Vaz Serra (“Realização coactiva da prestação. Execução. Regime civil, BMJ 73 (1958), 31-192), Romano Martinez (Da cessação do Contrato, p. 321), José Alberto Vieira (“Arrendamento de Imóvel dado em Garantia”, in “Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles”, Vol. IV, p. 448 e seguintes), Miguel Teixeira de Sousa (Acção Executiva Singular, LEX, 1998, pág. 390), Remédio Marques e Miguel Mesquita (Curso de Processo Executivo Comum à face do Código Revisto, Almedina, 2000, págs. 408 e ss.), Oliveira Ascensão (Locação de bens dados em garantia – natureza jurídica da locação”, in ROA, Ano 45, Vol. II, Setembro, págs. 365 e 366.), Rui Pinto (Manual da execução e despejo, Coimbra Editora, 2013, pág. 958), António Luís Gonçalves (”Arrendamento de prédio hipotecado. Caducidade do arrendamento”, in RDES, Ano XXXX, nº1, p. 98), Henrique Mesquita (RLJ, ano 127.º, p. 223), Maria Isabel Menéres Campos (Da Hipoteca- Caracterização, Constituição e Efeitos, p. 242), Ana Carolina S. Sequeira (“A Extinção de Direitos Por Venda Executiva», in Garantias das Obrigações, pp. 23 e 43.) e Inês Nogueira Rebelo, (Caducidade do Contrato de Arrendamento por Venda Judicial de Imóvel Hipotecado, Universidade do Minho, Escola de Direito, Dissertação de Mestrado, 2013). Nesta linha de entendimento, insere-se a generalidade da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça: Acórdãos de 29-10-1998 (p.º nº 98B862); de 03-12-1998 (p.º nº 98B863, BMJ, nº 482.º, p. 219]; de 06-07-2000 (CJSTJ, Ano VIII, T. II, p. 150); de 07-05-2003 (p.º nº 03B3540); de 09-10-2003 (03B2762); de 20-11-2003 (p.º nº 03B3540); de 31-10-2006 (p.º nº 06A3241); de 15-11-2007 (p.º nº 7B3456); de 05-02-2009 (p.º nº 08B3994); de 05-02-2009 (P.º nº 09B4087); de 27-05-2010 (p.º nº 5425/03.7TBSLX.S1); de 19-05-2011 (p.º nº 98B862); de 16-09-2014 (CJSTJ, Ano XXII, T. III, p. 43); de 09-07-2015 (p.º nº 430/11.2TBEVR-Q.E1.S1); de 22-10-2015 (p.º nº 896/07.5TBSTS.P1.S1); de 09-01-2018 (p.º nº 732/11.8TBPDL); e de 15-02-2018 (p.º nº 851/10.8TBLSA-D.S1).
Ora, como bem se salienta na decisão recorrida, “rebatendo os argumentos em que se alicerça a primeira das teses enunciadas, parte esta segunda orientação - que, desde o ano de 2007, se vem sedimentando de forma praticamente unânime no nosso panorama jurisprudencial –, da defesa de que a circunstância de o arrendamento não ser um direito real, revestindo-se, antes, de a natureza obrigacional, não é de per si excludente da sua subsunção na previsão do nº 2 do art. 824º do C. Civil e de que o art. 1051º do C. Civil também não coloca nenhuma proposição adverbial excludente de outras causas de caducidade do contrato de locação, sendo que, como se refere o citado Acórdão do STJ de 06.07.2000 [In CJ/STJ, Ano VIII, Tomo II, pág. 150.], «o carácter taxativo nunca é de presumir» e não falta, na doutrina, quem, como Cunha e Sá [In, “caducidade do Contrato de Arrendamento”, págs.90 e 91. ] e Oliveira Ascensão [In “ROA”, nº45, pág. 335.], considere a enumeração das causas de caducidade vertidas no citado art. 1051º como meramente exemplificativa.
E se é certo que a hipoteca não impede, nos termos do art. 695º do C. Civil, o poder de disposição dos bens hipotecados por parte do respetivo dono, mediante alienação ou oneração, não menos certo é que, como resulta do disposto nos arts. 686, 695º, 700º e 701º, todos do C. Civil e refere Maria Isabel Menéres Campos [In, “ Da Hipoteca- Caracterização, Constituição e Efeitos”, págs. 232 e segs.], ela não deixa de produzir limitações de vária ordem ao direito de propriedade do hipotecador, a quem fica vedado praticar livremente atos que ponham em causa o valor da coisa hipotecada estando limitado aos atos que caibam nos poderes de administração ordinária.
Por outro lado e vistas as coisas pelo prisma do credor hipotecário, é consabida a repercussão negativa, em termos de valor-preço, que a celebração de um contrato de arrendamento provoca no imóvel”.
A estas considerações não é alheia a circunstância de saber que o valor de um prédio arrendado é, em regra, inferior ao de um prédio devoluto. Por isso, como escreve Maria Isabel Menéres Campos (ob. Cit., p. 242), citando A. Luís Gonçalves (“ Arrendamento de prédio hipotecado. Caducidade do arrendamento”, in RDES, Ano XXX ( XI, da 2ª Série) , nº1, pág. 98) e Henrique Mesquita (RLJ, Ano 127º, p. 223), o contrato de arrendamento «na medida em que sujeita o bem arrendado a uma situação fora da disponibilidade do proprietário devido ao seu carácter vinculístico, traduz-se num verdadeiro ónus e, como tal, deve estar sujeito à extinção por força da venda executiva. O arrendamento de que o senhorio não possa libertar-se a breve prazo é um ónus, não podendo sobrepor-se à hipoteca, porquanto origina a degradação do valor dado em garantia».
Ou seja, considerando a natureza vinculística do arrendamento – sujeito, aliás, a renovação automática, em conformidade com o disposto no n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil - segundo afirma o citado Acórdão do STJ de 27-05-2010 (processo nº 5425/03.7TBSLX.S1) impõe-se, por via de uma interpretação teleológica e com base em argumentos de analogia ou semelhança das situações de facto e consequências práticas (que não se confunde com a integração de uma lacuna legal, no sentido técnico-jurídico do art. 10º do C. Civil), designadamente de natureza socio-economica, entender-se que «a referida norma do art. 824º se aplica a todos os direitos de gozo, quer de natureza real, quer pessoal, de que a coisa vendida seja objecto e que produzam efeitos em relação a terceiros. É que o arrendamento, dada a sua eficácia em relação a terceiros, deve ser para este efeito, equiparado a um direito real. De outra forma, pôr-se-ia em causa o escopo da lei, de que a venda em execução se faça pelo melhor preço possível».
E, a tal não obsta a circunstância de o aludido arrendamento ter sido – segundo o invocado – celebrado antes da penhora, nem a circunstância de o exequente ser outro que não o credor hipotecário, sendo certo que este deduziu reclamação de créditos por apenso aos presentes autos. Com efeito, certo é que a garantia hipotecária, aquando da data em que foi invocada a celebração do arrendamento, se mantinha subsistente e o arrendamento posterior, a concluir-se a venda, como ocorreu, terá necessariamente de se considerar caducado com tal venda.
Assim, não existe qualquer motivo para censura da decisão recorrida, com a qual se concorda, pois, considerou que o arrendamento, por aplicação do citado art. 824º, nº 2, caducou automaticamente com a venda do imóvel arrendado no processo executivo, inviabilizando o conhecimento da pretensão do interveniente, ora recorrente, Nuno Manuel da Graça Fera.
A apelação é assim improcedente, devendo manter-se a decisão recorrida.
*
5.–Decisão:
Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Notifique e registe.
*
Lisboa, 26 de Setembro de 2019
(Carlos Castelo Branco - Relator)
(Lúcia Celeste da Fonseca Sousa - 1.ª Adjunta)
(Magda Espinho Geraldes - 2.ª Adjunta)
