| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Estado da Causa
1.1. – A sociedade E, Lda. propôs, no Tribunal Judicial a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra J e M, pedindo que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial de venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
Os RR. não contestaram.
Julgados assentes os factos alegados no petitório (artigos 484º, nº1, 485º, aplicáveis por força do disposto no art. 463º, nº1, e 784º, todos do C. P. Civil) ___ foi proferida a douta sentença de 13 de Março de 2009 (fls.43/51), que julgou a presente acção totalmente improcedente.
1.2. - È desta sentença de 13 de Março de 2009 (fls.43/51) que apela a sociedade E, Lda.___ Concluindo:
1º) – As partes limitaram as consequências inerentes à caducidade contrato – promessa de compra e venda como resultado do incumprimento da obrigação de devolução do sinal, no sentido de, ainda assim, considerarem o contrato em vigor para o efeito de permitir à promitente compradora adquirir o prédio pelo valor do sinal (cláusula 4ª, nº3), podendo para o efeito recorrer à execução específica (cláusula 4ª, nº4) ou, se assim se entender, as partes celebraram um novo contrato – promessa de compra e venda dos prédios pelo preço correspondente ao valor do sinal já pago, sendo que, em qualquer dos casos, é sempre inequívoca a manifestação de vontade das partes de atribuir à promitente compradora o direito de adquirir o prédio pelo preço igual ao sinal entregue e, ainda, para o efeito, recorrer à execução específica; 2º) – A possibilidade da apelante ficar com o prédio pelo valor do sinal infere-se do clausulado em 8 do contrato – promessa, da sua intenção ao prometer comprar o prédio de nele instalar aerogeradores para produção de energia eólica e o valor quase total (75%) consubstanciado no sinal; 3º) – Os promitentes vendedores obrigaram-se a devolver o sinal à promitente compradora no prazo de 30 dias após o decurso de 3 anos, contados da data da celebração do contrato – promessa de compra e venda, isto é, no dia 21 de Maio de 2004, pelo que aqueles constituíram-se em mora naquela data (art. 805º do C. Civil); 4º) - Na data em que a apelante enviou a carta que constitui documento nº7, a obrigação dos apelados de restituir o sinal recebido encontrava-se definitivamente incumprido. Todavia. Só depois de confirmar que os recorridos não comparecerem no local e data indicados é que consumou o incumprimento culposo da obrigação de venda imputável aos promitentes vendedores, passando a estarem reunidos os pressupostos contratualmente estabelecidos para a instauração da execução específica (artigos 236º, 238º, 410º e 830º do C. Civil).
II – Os Factos
2.1. – A 1ª instância deu como provados os factos constantes na douta sentença impugnada, a fls. 43/46, que aqui se dão por integralmente reproduzidos (art. 713º, nº6, do C. P. Civil).
2.2. – Aceitamos os factos fixados (art. 712º do C. P. Civil).
III – O Direito
A coisa entregue a título de sinal “…deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível…” (art. 442º, nº1, C. Civil); “…Se quem constitui sinal deixar de cumprir a prestação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem daquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou…” (art. 442º, nº2, C. Civil); Em vez de exercer o direito que a lei lhe confere em relação ao sinal, o contraente não faltoso pode “…requerer a execução específica do contrato nos termos do art. 830º CC…” (art. 442º, nº3, 1ª parte, C. Civil); Se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o promitente – adquirente, quando o incumprimento do contrato-promessa seja imputável à contraparte, pode, em vez de exigir o dobro do sinal ou de requerer à contraparte, pode, em vez de exigir o dobro do sinal ou de requerer a execução específica, reclamar o valor da coisa (ou o direito a transmitir ou a constituir sobre ela), “…determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago…” (art. 442º, nº 2, 2ª parte C. Civil); Sempre que o contraente não faltoso opte pelo valor da coisa, nos termos referidos, a outra parte pode “…opor-se ao exercício dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no art. 808º…” (art. 442º, nº3, 2ª parte C. Civil).
Doutra banda. O art. 830º, nº1, C. Civil, estabelece que aquele que tiver direito à celebração de um contrato e vir insatisfeito esse direito pela contraparte, pode requerer ao Tribunal, requerendo deste a emissão de uma sentença que produza os mesmos efeitos da declaração negocial do faltoso.
A execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do art. 830º C. Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por um promitente vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido registo da aquisição antes do registo da acção; o registo da acção não confere eficácia real à promessa.
Para se obter sentença nos termos do art. 830º C. Civil, que produza efeitos de declaração negocial faltosa, é necessária a verificação dos seguintes requisitos: - a) Não ser incompatível com a substituição da declaração negocial a natureza da obrigação assumida pela promessa; b) Não existir convenção em contrário; c) Haver incumprimento por parte do demandado.
O art. 830º, tornou o direito à execução específica, um efeito necessário e automático (sem necessidade de estipulação) do contrato-promessa mas, restrito à promessa de compra e venda de edifícios ou fracções autónomas de edifícios para habitação própria. A possibilidade de execução específica só é de excluir se a ela se quiser a natureza da obrigação assumida. Em princípio o direito de execução específica vale só entre as partes, não podendo ser exercido contra terceiro a quem o promitente tenha, entretanto, alienado a coisa, já assim não ocorre se ao contrato tiver sido atribuído eficácia real.
O nº2 do art. 830º do C. Civil, tem carácter dispositivo ou supletivo, não torna imperativa a execução específica, às partes é admissível excluir a execução específica, salvo se em consequência das regras gerais, a convenção de exclusão não for juridicamente válida. A existência de sinal não faz presumir convenção contrária à execução específica salvo se depender a vontade de excluir o direito de tal execução.
O pressuposto da execução específica é a mora e não o incumprimento definitivo. A regra geral da execução específica é supletiva, podendo as partes afastá-la por convenção expressa ou tácita. A existência de sinal no contrato-promessa faz presumir – presunção iuris tantum – convenção contrária à execução específica. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes, art. 830º, nº 3, C. Civil, a que se refere o art. 410º, nº3 C. Civil, não valendo, portanto, qualquer convenção em contrário, expressa ou tácita. A regra contida na 2ª parte do art. 830º, nº3, C. Civil, é geral e existe também números de casos abrangido pelo art. 830º, nº1, C. Civil, sempre que a execução específica seja validamente pedida e a alteração das circunstâncias seja anterior à mora ou atraso no cumprimento (art. 438º C. Civil).
Ora___ Considerando que:
Da análise e interpretação do teor do escrito denominado «Contrato promessa de Compra e Venda» ___ labiríntico convenhamos___ junto a fls. 9/13, e com interesse para o litígio em conhecimento, importa relevar o seguinte: - O promitente-comprador poderá tomar duas opções: - a) - celebrar a devida escritura pública com vista a realização do negócio prometido; b) – não celebrar a escritura pois não tem intenção de adquirir o bem prometido.
Na primeira situação (celebração de escritura pública), é dever do promitente-comprador, dentro do prazo de 3 anos, contados desde a data da realização do contrato promessa, ou seja, 20 de Abril de 2001 (cláusula 3ª, § 2º), notificar o promitente vendedor da data marcada para a realização da escritura (cláusula 3ª, corpo). Caso não observe o exposto, tal facto implica a caducidade automática do contrato, devendo ser restituído, em singelo o sinal entregue, no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo de 3 anos, ou seja, 20 de Abril de 2004, mais 30 dias (cláusula 4ª, n 2º). Se não for entregue o referido sinal dentro dos 30 dias referidos, a promitente compradora tem agora o direito, ex nuovo, de adquirir o imóvel pelo valor do sinal já pago (cláusula 4ª, n 3º). Não obstante, e para fazer tal direito, pode fazer uso, concomitantemente, do direito à execução específica nos termos gerais da Lei civil (cláusula 8ª).
Na segunda situação (não celebração de escritura pública), a promitente compradora, dentro do período de 3 anos, contados desde a data da realização do contrato promessa, ou seja, 20 de Abril de 2001 até 20 de Abril do 2004 (cláusula 4ª, nº 2), tem de expressamente notificar os promitente vendedor da sua intenção de não adquirir o imóvel (cláusula 3ª, § 2º), implicado tal facto a caducidade automática do contrato, devendo ser restituído, em singelo o sinal entregue, no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo de 3 anos, ou seja, 20 de Abril de 2004, mais 30 dias (cláusula 4ª, n 2º). Nesta situação, como não á intenção de adquirir o imóvel não se aplica o disposto na cláusula 4ª, nº 3, nem o disposto na cláusula 8ª.
Se compulsarmos a matéria de facto assente, verificamos que a promitente compradora, no período entre a realização do contrato promessa, ou seja, 20 de Abril de 2001 e o término de 3 anos, ou seja, 20 de Abril de 2004, não tomou, de modo expresso, como contratualmente se exigia, as atitudes acordadas, isto é: - não notificou a promitente vendedora da data da escritura pública com vista a realização do negócio prometido; nem a notificou de que não tinha intenção de adquirir o bem prometido.
Será que tem direito a execução específica agora pretendida? Entendemos que não. Como já vimos, para se obter sentença nos termos do art. 830º C. Civil, que produza efeitos de declaração negocial faltosa, é necessária a verificação dos seguintes requisitos: - a) Não ser incompatível com a substituição da declaração negocial a natureza da obrigação assumida pela promessa; b) Não existir convenção em contrário; c) Haver incumprimento por parte do demandado. Ora. Por parte dos demandados não houve qualquer incumprimento do contrato promessa. A haver incumprimento ele aconteceu justamente por parte do apelante ao, decorridos 3 anos sobre a data da promessa, não celebrar a devida escritura pública, nem se saber se a sua intenção era ou não adquirir o bem prometido. Esta inacção, em qualquer dos modos e globalmente considerada, constitui incumprimento quanto ao contrato prometido. Por isso, e para efeitos de execução especifica, falta um pressuposto fundamental___ haver incumprimento por parte dos demandados promitentes vendedores.
IV – Em Consequência - Decidimos:
a) – Julgar improcedente a apelação da sociedade E, Lda. e confirmar a sentença de 13 de Março de 2009 (fls.43/51);
b) – Condenar o apelante nas custas.
Lisboa, 8 de Outubro de 2009
Rui da PONTE GOMES - Juiz Relator
LUIS Correia de MENDONÇA - 1º Juiz Adjunto (voto vencido porque entendo que não mostram preenchidos in caso os pressupostos de execução específica, designadamente mora dos promitentes compradores, digo, vendedor)
CARLOS de Melo MARINHO - 2º Juiz Adjunto
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