| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I- RELATÓRIO
A, S.A. veio intentar a presente ação constitutiva, em processo declarativo comum, contra o Condomínio do Prédio sito na Avenida …, n.º …, 2675-272 Estoril, MR e FB, peticionando que:
«i) Devem as deliberações referentes aos pontos 1 e 3 da ordem de trabalhos, tomadas em assembleia geral de condóminos que se realizou no dia 10 de março de 2023 ser anuladas nos termos do art.º 1433º, nº 1 do Código Civil;
«ii) Devem as deliberações referentes ao ponto 2 tomadas na assembleia geral de condóminos que se realizou no dia 10 de março de 2023, ser anuladas nos termos do art.º 1433º, nº 1, por violação do art.º do art.º 1432º nº 4 do Código Civil;
«iii) Devem ser declaradas nulas e de nenhum efeito, por violação do artigo 286º do Código Civil, as deliberações referentes ao ponto 5 tomadas na assembleia geral de condóminos que se realizou no dia 10 de março de 2023 e, caso assim não se entenda Vª Exaª, sempre será anulável nos termos do art.º 1433º nº 1 e 1432º nº 4 do Código Civil, o que se requer».
Para tanto, alega ser proprietária de fração autónoma no prédio a que se reporta o condomínio 1.º R., no âmbito do qual se realizou assembleia de condóminos, em 10 de março de 2023, tendo a convocatória para a mesma sido irregular e com violação do direito à informação relativamente aos pontos 1 (contas de 2022) e 3 (orçamento 2023). Essa convocatória mostra-se também irregular relativamente ao ponto 2 (quotas para 2023), sendo a deliberação quanto ao ponto 5 (manutenção e reparação do edifício) nula, mas caso assim não se entenda, é anulável por irregularidade de convocatória e por violação do dever de informação.
Citado, o R. condomínio apresentou contestação, com reconvenção, invocando desde logo o abuso de direito da A., na modalidade venire contra factum proprium. No mais, defendeu-se por impugnação, não aceitando os fundamentos invocados pelo A..
A reconvenção deduzida assentava na falta de pagamento das quotas de condomínio, pedindo-se assim a condenação da A. no respetivo pagamento.
A A. respondeu em réplica, sustentando a inadmissibilidade legal da reconvenção e impugnou os valores aí peticionados, pedindo ainda a condenação do R. como litigante de má-fé.
O R. respondeu ao pedido de condenação como litigante de má-fé, pugnando pela sua improcedência.
Findos os articulados foi realizada a audiência prévia, onde foi proferido despacho saneador, não se admitindo a reconvenção deduzida, por inadmissibilidade legal.
Designada audiência final e finda a produção da prova, foi discutida a causa e veio a ser proferida sentença que julgou a ação improcedente por não provada absolvendo os R.R. dos pedidos.
É dessa sentença que a A. vem agora interpor recurso de apelação, apresentando no final das suas alegações a seguinte conclusões:
1. A sentença padece de erro notório na apreciação da prova porque no texto da decisão recorrida:
(i) o Tribunal a quo considerou provado que não se mostrou violado o dever de informação a que está obrigada a administração de condomínio perante os condóminos e (ii) A douta sentença considerou como não provado que a A. tenha solicitado a consulta, na assembleia de 10 de Março de 2023, dos documentos submetidos a deliberação.
2. A sentença padece de erro material quanto: (i) à data e local da realização da assembleia de condomínio, (ii) à produção de prova testemunhal nos autos, e (iii) porque concluiu que se mostra cumprido o dever de informação pela A. relativamente às contas de 2022 e orçamento 2023, não estando a A., nos presentes autos, adstrita a qualquer dever de informação, pelo que deve ser retificada nos termos dos artigos 613º nº 2 e 614º nº1 e 2 do Código de Processo Civil.
3. A A. peticionou que as deliberações dos pontos 1 e 3 da ordem de trabalhos, tomadas na assembleia de condóminos do R. de 10 de Março de 2023 fossem anuladas nos termos do art.º 1433º, nº1 do Código Civil, por violação do art.º 1436º alínea l) do mesmo diploma.
4. A A. requereu também que as deliberações do ponto 2 da ordem de trabalhos, tomadas na mesma assembleia, fossem anuladas nos termos do art.º 1433º, nº1, por via do art.º 1432º nº 4 do Código Civil.
5. A A. requereu que fossem declaradas nulas, por via do artigo 286º do Código Civil, as deliberações do ponto 5 da ordem de trabalhos, tomadas na referida assembleia e subsidiariamente, a sua anulação nos termos do art.º 1433º nº 1 e 1432º nº 4 do Código Civil.
6. O Tribunal a quo não baseou a sua convicção para dar o ponto 11 da matéria de facto na prova documental levadas aos autos pela Recorrente o que deveria ter feito em cumprimento do artigo 607º número 5 CPC, fazendo uso da faculdade de livre apreciação da prova, o que não lhe era permitido.
7. O Ponto 11 da matéria de facto dada como provada deverá passar a ter o seguinte teor:
“No âmbito do processo ….AMD a A. e os RR. acordaram que, a partir de janeiro de 2023, o valor das quotas do condomínio a pagar por cada condómino será definido de acordo com a permilagem de cada fração, bem como, relativamente às dívidas ao condomínio da fração C, as mesmas serão pagas após apresentação das contas de condomínio relativamente aos períodos em dívida, bem como dos comprovativos de pagamento que suportam as despesas efetuadas”.
8. A obrigação de pagamento dos montantes em dívida ao condomínio pela A. só se venceria depois da apresentação das contas de condomínio relativamente aos períodos em dívida, bem como depois da apresentação dos comprovativos de pagamento que suportam as despesas efetuadas, facto que releva para a valoração das suas declarações de forma diversa da efetuada pelo Tribunal a quo.
9. A administração de condomínio, por seu lado, é quem tem interesse a considerar nestes autos uma vez que, a sua atuação na assembleia em crise, mormente quanto à indisponibilização de informação solicitada pela A. no decurso da assembleia, é passível de responsabilização civil e criminal.
10. O interesse da A. nos autos não é o atendido pelo Tribunal a quo (por na verdade não estar em dívida qualquer quantia ao R. condomínio) e, por outro lado, o interesse da administração do R. condomínio, é existente de forma abstrata (por passível de responsabilização civil e penal) mas, no que tange à influência que tem no interesse do conteúdo das declarações de parte prestadas pela titular desse órgão (administração), não pode ser considerado senão no âmbito concreto.
11. Entendeu (mal) o Tribunal a quo que a administradora do R. durante a Assembleia de 10-3-2023, forneceu e manteve disponível aos condóminos para consulta toda a documentação que dispunha, referente aos pontos submetidos a deliberação nessa assembleia.
12. Em sede de audiência prévia a presente instância foi suspensa por 30 dias a pedido das partes, uma vez que havia a necessidade de confrontar documentação com o fim de colocar termo ao litígio por via de transação, tendo sido documentação diversa enviada à A. nesse âmbito, através da sua mandatária, a 29-04-2024, confessando assim o R. que tais documentos nunca haviam sido exibidos ou facultados à ora Recorrente.
13. O Tribunal a quo não se pronunciou sobre o requerimento da A. com a ref.ª 49240325, datado de 18-06-2024.
14. A Assembleia de condomínio ocorreu a 10 de Março de 2023 e AC enviou um email com documentos à A. (i) a 15-03-2023, ou seja, 5 (cinco) dias após a realização da Assembleia de condomínio, porque a A. as pediu durante a assembleia de condomínio e as mesmas não lhe foram exibidas, o que AC admite, i.e., confessa quando inquirida em audiência de julgamento sobre o motivo do envio, e (ii) ainda depois a 30 de Maio de 2023.
15. Pelo que, o Tribunal a quo não pode considerar como não provado que a A. solicitou a consulta, na assembleia de 10 de Março de 2023, os documentos referentes aos pontos submetidos a votação.
16. Ora não é crível, nem resulta da experiência comum como resulta da sentença em crise, que AC tenha disponibilizado tais documentos aos condóminos durante a assembleia e depois venha por email enviá-los à representante da A. quando, aliás expressamente indica não se recordar desse facto.
17. As contas estão erradamente apresentadas, uma vez que montantes inseridos nas contas de 2022, constam também no orçamento de 2023.
18. Os documentos enviados pela administradora de condomínio em 15 de Março de 2023 e 30 de Maio de 2023, de forma parcelar e incompleta, e os restantes (ainda que incompletos) foram enviados após a audiência prévia, ou seja, já na pendência destes autos. De onde resulta, pela experiência comum e pela mais basilar lógica, que tais documentos não foram disponibilizados em sede de assembleia de condóminos, embora tenham sido solicitados pela legal representante da A.; de outro modo, não faria sentido estar a disponibilizá-los novamente o que aliás nunca foi alegado.
19. As declarações de AC estão recheadas de dúvidas e nenhumas certezas, tendo um discurso vago, evasivo e sempre que era perguntada diretamente sobre se os documentos haviam sido disponibilizados ou não, na assembleia de 10 de Março de 2023, a resposta era a mesma: Não me recordo (como bem resulta da audição da respetiva inquirição)
20. Também não se recorda se a A. lhe solicitou a documentação referente às contas na assembleia de condomínio. Também não se recorda do que aconteceu na referida assembleia. E, quando confrontada com a questão de ter ou não disponibilizado a documentação à A. na assembleia, nunca responde diretamente, fugindo à questão e utilizando situações genéricas sobre como normalmente decorrem a generalidade das assembleias que preside.
21. Em momento algum, de forma direta e credível, AC afirmou que disponibilizou à A., no decurso da Assembleia e na sequência da competente solicitação, a totalidade dos documentos referentes às contas de 2022.
22. Mais, AC confessou que não ia parar a assembleia para digitalizar documentos, o que comprova que durante a assembleia não forneceu nem disponibilizou à legal representante da A. (senão a mesma tê-los-ia naturalmente consultado pois que esse era o seu objetivo) qualquer documentação.
23. De onde decorre que o ponto 12 dos factos não pode ser dado como provado, porque não o foi, tendo o Tribunal feito uma apreciação errada das declarações de AC.
24. A representante da A., respondendo de forma consentânea a instâncias dos vários mandatários e, inclusivamente, do douto Tribunal, de forma clara e inequívoca fez prova de que solicitou a consulta dos documentos referentes aos pontos submetidos a deliberação na assembleia, pelo que, o facto 1 dos factos não provados tem que ser considerado como provado, integrando o rol de factos provados.
25. As declarações da R. são contraditórias, ora não se recorda, ora é evasiva, não correspondendo aos factos documentados nos autos e em total contradição com as declarações da legal representante da A., colocando-se aqui em causa a prestação de falsas declarações face a tudo o exposto.
26. Perante a discrepância factual resultante das declarações da A. e do R., para além das declarações do R. não serem isentas por via da responsabilização civil e penal dos administradores, e não sendo inédito e credível que a Ré não tivesse memória do que se passou numa determinada Assembleia Geral porquanto, no exercício da sua profissão, levará a cabo dezenas (senão centenas) de assembleias, não será menos credível que a A., tendo apenas estado presente na Assembleia em crise por ser proprietária de fração autónoma, se recorde exatamente do que aconteceu.
27. É aliás muito mais credível que assim seja face às regras da experiência comum. O que na realidade não é consentâneo com a experiência comum, conforme refere o Tribunal a quo, será a ilação de que a Ré possa ter tido determinado comportamento (estar munidas dos documentos para a assembleia) por ser assim que as empresas que administram profissionalmente condomínios habitualmente atuam, e muito menos assim fundamentar a prova (ou não) de um facto, como fez.
28. Face ao exposto deverá o facto não provado “1) A A. solicitou a consulta, na assembleia de 10 de Março de 2023, dos documentos referentes aos pontos submetidos a deliberação.” ser dado como provado.
29. Outra das questões a decidir foi a de saber se a A. agiu em abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, exceção invocada pelos RR. aquando da sua defesa (art.º 32 da contestação), sendo a sentença omissa na posição adotada pelo Tribunal quanto a este assunto, uma vez que o mesmo aflorou, mas não se pronunciou efetivamente, e por isso estamos face a uma nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos do art.º 615º, nº 1 alínea d) do CPC.
30. Face à prova produzida impõe-se a conclusão lógica de que (i) a administradora se recusou a fornecer a documentação à A.; (ii) a documentação não esteve disponível para consulta na assembleia.
31. Quanto ao ponto 1 da ordem de trabalhos, que diz respeito às contas de 2022, a A. alegou na sua petição inicial que tal deliberação deve ser anulada nos termos do art.º 1433, nº 1 do Código Civil por violação do art.º 1436, nº1 alínea l) do Código Civil (por erro no art.º 29º da PI consta alínea “j” em vez de alínea “l”).
32. O Tribunal a quo não se pronunciou sobre a legalidade de tal deliberação, o mesmo sucedendo quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos, uma vez que o Tribunal não se pronunciou nem de facto, nem de direito quanto ao pedido da A., ou seja, a de saber se tal deliberação é anulável nos termos do art.º 1433 nº1, por violação do art.º 1432 nº 4 do Código Civil, ou não, o que reveste uma omissão de pronúncia, geradora de nulidade da sentença, cfr art.º 615º nº1, alínea d) do CPC.
33. Relativamente ao ponto 3, entendeu o Tribunal a quo, entendeu que se mostrou cumprido o dever de informação não tecendo qualquer fundamentação a esse respeito, o que impossibilita a A. de compreender o alcance da decisão do Tribunal e também não se pronunciou sobre se tal deliberação deve ser anulada ou não, nos termos do art.º 1433 nº 1 do Código Civil, por violação do art.º 1431 nº1 do mesmo diploma legal. Havendo igualmente uma omissão de pronúncia, geradora de nulidade da sentença, nos termos do art.º 615º nº 1, alínea d) do CPC.
34. Quanto ao ponto 5, diz-nos a sentença que não há qualquer deliberação, pelo que, fica prejudicada qualquer apreciação tendente à invalidade da deliberação, seja qual for o vício que se lhe impute, por inexistência de objeto, isto é, de deliberação.
35. A questão da reparação e manutenção do Edifício consta do ponto 5 da ordem de trabalhos, o que pressupõe, como é obvio e compreensível por qualquer Bonus Pater Familiae, que tal ponto é para ser discutido e deliberado em Assembleia.
36. Dúvidas não subsistem e se tem por assente que todos os pontos da ordem de trabalhos, nomeadamente os pontos 1, 2, 3 e 5 para o que a este recurso importa, foram votados por vontade de todos os condóminos; é que, se existe uma ordem de trabalhos, como é o caso destes autos, evidentemente que todos os pontos que aí constam têm o propósito de ser discutidos e que sobre os mesmos delibere a assembleia.
37. A A. questionou a Administração de Condomínio sobre as obras realizadas no edifício, denominadas como “pináculo – reparações e pintura em fachadas, uma vez que as mesmas constam das contas de 2022 e tal valor lhe está a ser imputado.
38. Durante a Assembleia a resposta que a A. recebeu por parte da administração de condomínio foi a de que se tratava de obras urgentes, que não podiam esperar para prevenir danos nas frações, sem especificar de que danos e frações se trata, assim como, de que obras concretas foram realizadas, ou apresentando um orçamento ou fatura que fosse. Contudo, foram incluídas nas contas.
39. Ocorre que as obras executadas não eram urgentes, pelo que os RR. não lograram prová-lo, e como tal não poderiam constar quer das contas de 2022, quer do orçamento para 2023 porque não foram previamente votadas em Assembleia por todos os condóminos conforme deveriam - art.º 1432º, nº 5 CC.
40. Até porque, sempre se dirá que o ponto 5 da ordem de trabalhos devia ter sido votado por todos os condóminos. E aqueles que não votaram, deviam ter votado. Facto é que a A. votou contra. E para ter votado é porque estava em causa uma deliberação. O que acontece é que a ata está mal feita e não espelha o verdadeiro teor do que ocorreu em assembleia.
41. Aliás, nenhum dos condóminos assinou a ata, o que se atém à sua validade, nos termos do art.º 1, nº 2 do DL nº 8/2022, nem a A. ou qualquer outro condómino tão pouco aprovaram o seu conteúdo, o que se verifica pela falta de assinaturas no documento.
42. Quanto ao dever de informação por parte do R., é inequívoco que tal dever foi violado assim inquinando as deliberações.
43. Quanto ao valor da causa, deve o mesmo ser revisto porquanto não foi decidida a questão do abuso do direito pelo que, caso esta tenha improcedido, haverá decaimento nessa parte para o R., havendo assim, de sua parte, responsabilidade pelas custas.
44. Nos termos do artigo 662.º, do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. O que ocorre nos presentes autos e se requer.
Pede assim a procedência do recurso e da sentença revogada com todas as consequências legais.
Não foram apresentadas contra-alegações.
O Tribunal a quo veio, no entanto, pronunciar-se sobre os erros materiais e nulidades, por despacho de 28 de outubro de 2025 (Ref.ª n.º 160391276 – p.e.), nos seguintes termos:
«Dos erros de materiais da sentença
«A recorrente invoca a existência de erros materiais no relatório da sentença, no que concerne ao local onde se realizou a assembleia e à respetiva data, referindo, em síntese que, a assembleia de condóminos não se realizou no dia 1 de março de 2023, como também não se realizou no prédio onde se situa a fração, que é no Estoril, Avenida …, nº …., conforme consta aliás, do ponto 1 dos factos provados.
«Mais refere a recorrente que na motivação se faz alusão à produção de prova testemunhal, quando não foram ouvidas testemunhas.
«E, finalmente, ainda referencia que na sentença se concluiu que se mostra cumprido o dever de informação pela A. relativamente às contas de 2022 e orçamento 2023, não estando a A., nos presentes autos, adstrita a qualquer dever de informação.
«Pede a recorrente a ratificação da sentença quanto aqueles erros materiais, nos termos dos artigos 613º nº 2 e 614º nº1 e 2 do Código de Processo Civil.
«Vejamos.
«No relatório da sentença, a seguir à menção do pedido formulado pela autora, consta: “Para tanto alega a A., em síntese, que: é proprietária da fração autónoma, que identifica; no prédio onde se situa a fração realizou-se assembleia de condóminos em 1.3.2023;”
«Naquela parte do relatório o tribunal está-se a referir à alegação da autora e não ao que se provou. No entanto, a autora na p.i. não alegou que a assembleia se realizou no prédio e nem o tribunal pretendia dizer isso.
«Na p.i. junta aos autos com o requerimento de 11-5-2023, a autora alegou, nos artigos 3º e 6º que: “A A. foi notificada por carta registada no dia 6 de Março de 2023 na sua sede em …, da Convocatória para a Assembleia Ordinária de Condóminos do prédio em regime de propriedade horizontal, sito no Estoril, na Avenida …, nº …., freguesia de Cascais e Estoril, Concelho de Cascais e Estoril, a realizar no dia 10 de Março de 2023, pelas 10h00, na Travessa …, nº … Amadora, nos termos do art.º 1432º do Código Civil, cfr. Doc. nº5” (cf. art. 3º da p.i. ); (…) “No dia 10 de Março de 2023, a A. fez-se representar na Assembleia de Condomínio por LD (…)” (cf. artigo 6º)
«É manifesto que a autora não disse que a assembleia de condomínio ocorreu no prédio aqui em causa; assim como é manifesto que aquela referência no relatório resulta de erro de escrita. Efetivamente, aquilo que o tribunal pretendia dizer era que “relativamente ao prédio onde se situa a fração realizou-se assembleia de condóminos em 10.3.2023”, sendo certo que, também, quanto à data da assembleia se incorreu em erro manifesto.
«Assim, no relatório da sentença, onde se escreveu “Para tanto alega a A., em síntese, que: é proprietária da fração autónoma, que identifica; no prédio onde se situa a fração realizou-se assembleia de condóminos em 1.3.2023”, deve ler-se, “Para tanto alega a A., em síntese, que: é proprietária da fração autónoma, que identifica; relativamente ao prédio onde se situa a fração realizou-se assembleia de condóminos em 10.3.2023”.
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«A menção à prova testemunhal é feita de forma genérica no início da motivação, por manifesto lapso, e que se deve ao uso de meios informáticos, não se fazendo, no entanto, qualquer referência a testemunhas quando se concretiza, relativamente a cada facto ou conjunto de factos, quais os meios de prova que contribuíram para a formação da convicção do tribunal.
«Trata-se lapso manifesto que deve ser corrigido suprimindo-se o menção à prova testemunhal.
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«Finalmente, também se trata de lapso manifesto quando na fundamentação de direito, a propósito da questão apreciada “b) ii. violação do dever de informação” se fez constar da conclusão: “Face ao exposto, terá se concluir que se mostra cumprido o dever de informação pela A., quer relativamente à deliberação sobre as contas de 2022 e, quer sobre o orçamento para 2023.”
«Conforme decorre do discurso argumentativo usado na apreciação dessa questão, o dever de informação era da administração do condomínio réu.
«Assim, onde se escreveu “Face ao exposto, terá se concluir que se mostra cumprido o dever de informação pela A., quer relativamente à deliberação sobre as contas de 2022 e, quer sobre o orçamento para 2023.”, deve ler-se, “Face ao exposto, terá se concluir que se mostra cumprido o dever de informação pela administração do condomínio R., quer relativamente à deliberação sobre as contas de 2022 e, quer sobre o orçamento para 2023.”
«Termos em que, determino a correção da sentença nos termos supra expostos.
«Notifique.
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«Entendo que os invocados vícios se não verificam, porém os Tribunais Superiores farão melhor justiça».
As partes, notificadas deste despacho, nada vieram expor ou requerer.
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II- QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106). Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. Art. 5º n.º 3 do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Vide: Abrantes Geraldes, Ob. Loc. Cit., pág. 107).
Assim, em termos sucintos, as questões essenciais a decidir são as seguintes:
a) As nulidades da sentença por omissão de pronúncia;
b) A impugnação da matéria de facto; e
c) As invalidades das deliberações aprovadas em assembleia de condóminos de 10 de março de 2023.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
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III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso julgou por provada a seguinte factualidade:
1. Mostra-se inscrita no registo predial, através da ap. …, de 2016/07/14 a aquisição, por compra, a favor da A. da fração autónoma designada pela letra C, correspondente ao 4º piso (1º andar) do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Avenida …, nº …, no Estoril, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº …, da freguesia do Estoril, e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …º da União das Freguesias de Cascais e Estoril;
2. O prédio referido em 1. é ainda composto pelas seguintes frações:
1. Fração A, correspondente ao segundo piso (cave) da propriedade do R. MR;
2. Fração B, correspondente ao terceiro piso (rés-do-chão) da propriedade da R. FB.
3. Por carta registada datada de 28 de fevereiro de 2023, a A. foi convocada, na sua sede, em …, para a assembleia ordinária de condóminos do prédio referido em 1., a realizar no dia 10 de março de 2023, pelas 10 horas, na travessa …, n.º …, Amadora, sede da empresa responsável pela administração do condomínio.
4. A ordem de trabalhos da referida convocatória era a seguinte:
1. Contas 2022
2. Quotas para 2023
3. Orçamento 2023
4. Eleição da Administração
5. Manutenção e reparação do edifício
6. Outros assuntos do interesse do Condomínio
5. Foram entregues aos condóminos, acompanhando a convocatória no envio referido em 3., quatro documentos intitulados “Orçamento para o ano de 2023”, “cronogramas de quotas do ano de 2022”, “Extrato Mensal do Condomínio Acumulado 2022” e “Contas de Janeiro a Dezembro 2022”.
6. No dia 10 de março de 2023 a A. fez-se representar na assembleia de condóminos por LD, que votou contra todas as deliberações.
7. No âmbito da assembleia de condomínio foram votadas as seguintes deliberações:
1. “Ponto 1. Contas 2022
2. Ponto 2. Quotas para 2023
Nos termos do Acordo celebrado em Tribunal no dia 26 de Janeiro de 2023, e de acordo com a deliberação em processo judicial, o calculo das quotas de 2023 pelo método da permilagem são (…)
3. Ponto 3. Orçamento para 2023
4. Ponto 4. Eleição da Administração
5. Ponto 5. Manutenção e Reparação do Edifício
6. Ponto 6. Outros assuntos do interesse do Condomínio
i. Comunicações Eletrónicas;
ii. Seguro de MR das frações;”
8. As deliberações quanto aos pontos 1., 2. e 3. mereceram o voto contra da A., dona da fração “C” (a que corresponde a permilagem de 330) e o voto favorável da fração “A” (a que corresponde a permilagem de 310) e da fração “B” (a que corresponde a permilagem de 360).
9. Na parte reservada à apreciação do ponto 5. da ordem de trabalhos fez-se constar da respetiva ata: “A solicitação da condómina A, S.A., a administração justificou as obras de reparação levadas a cabo no prédio, como urgentes, que não podiam esperar, para prevenir danos nas frações”.
10. No âmbito do processo …AMD a A. e os R.R. acordaram que, a partir de janeiro de 2023, o valor das quotas do condomínio a pagar por cada condómino será definido de acordo com a permilagem de cada fração.
11. E, ainda, fizeram constar desse acordo “(…) 10. As partes obrigam-se a fazer constar da ata da próxima reunião de condóminos o teor deste acordo”.
12. A administração do R., durante essa assembleia de 10-3-2023, forneceu e manteve disponível aos condóminos para consulta toda a documentação que dispunha, referente aos pontos submetidos a deliberação nessa assembleia.
13. Refere o R. condomínio na contestação que apresentou, além do mais: “A administração, no exercício das suas obrigações e competências, limitou-se a executar o deliberado (…)” – art. 27º
14. E no artigo seguinte refere: “A última pessoa que achou que as eleições deviam ser anuladas porque as perdeu foi Donald Trump … e deu-se mal.”
*
O tribunal julgou ainda por não provado que:
1) A A. solicitou a consulta, na assembleia de 10 de março de 2023, dos documentos referentes aos pontos submetidos a deliberação.
*
IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Fixadas as questões a apreciar neste recurso, que fazem parte do objeto da apelação, cumprirá agora delas tomar conhecimento pela sua ordem de precedência lógica, começando inevitavelmente pelas nulidades que alegadamente viciam o próprio ato decisório objeto do recurso.
1. Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia.
A Recorrente veio sustentar a nulidade da sentença recorrida por falta de pronúncia sobre a exceção de abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, que foi alegada pelos R.R. na sua contestação (cfr. conclusão 29); e ainda sobre a questão da legalidade das deliberações impugnadas que tiveram por objeto os pontos 2 e 3 da ordem de trabalhos, por não ter existido qualquer pronúncia em termos de facto e de direito e sem tecer qualquer consideração sobre as ilegalidades invocadas que permitisse perceber a respetiva fundamentação (cfr. conclusões 32 e 33).
Como vimos, os R.R. não responderam as estas alegadas nulidades e o Tribunal a quo, em cumprimento do Art. 617.º n.º 1 do C.P.C., limitou-se a veicular o entendimento de que essas nulidades não se verificavam.
Apreciando, nos termos do Art. 615.º n.º 1, al. d), 1.ª parte, do C.P.C., a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Trata-se de um vício formal, em sentido lato, traduzido em “error in procedendo” ou erro de atividade que afeta a validade da sentença.
Esta nulidade está diretamente relacionada com o Art. 608.º n.º 2, 1.ª parte, do C.P.C., segundo o qual «O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; (…)».
Neste circunspeto, há que distinguir entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos pelas partes, pois conforme já ensinava Alberto dos Reis (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. V, pág. 143): «São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão».
Ou seja, a omissão de pronúncia circunscreve-se às concretas questões, entendidas como as pretensões objetivamente formuladas, de que o tribunal tenha o dever de conhecer para a decisão da causa e de que não haja conhecido. O que é uma realidade distinta da invocação de um facto ou invocação de um argumento pela parte sobre os quais o tribunal não se tenha pronunciado.
Esta nulidade só ocorre quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir, pedido ou exceções e não quando tão só ocorre mera ausência de discussão das “razões” ou dos “argumentos” invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas.
A questão a decidir não é a argumentação utilizada pelas partes em defesa dos seus pontos de vista fáctico-jurídicos, mas sim as concretas controvérsias centrais a dirimir e não os factos que para elas concorrem.
Deste modo, repita-se, não constitui nulidade da sentença por omissão de pronúncia a circunstância de não se apreciar e fazer referência a cada um dos argumentos de facto e de direito que as partes invocam tendo em vista obter a (im)procedência da ação.
Nas palavras precisas de Tomé Gomes (in “Da Sentença Cível”, pág. 41): «(…) já não integra o conceito de questão, para os efeitos em análise, as situações em que o juiz porventura deixe de apreciar algum ou alguns dos argumentos aduzidos pelas partes no âmbito das questões suscitadas. Neste caso, o que ocorrerá será, quando muito, o vício de fundamentação medíocre ou insuficiente, qualificado como erro de julgamento, traduzido portanto numa questão de mérito».
Não há omissão de pronúncia quando a matéria, tida por omissa, ficou implícita ou tacitamente decidida no julgamento da matéria com ela relacionada, competindo ao tribunal decidir questões e não razões ou argumentos aduzidos pelas partes.
O juiz não tem que esgotar a análise da argumentação das partes, mas apenas que apreciar todas as questões que devem ser conhecidas, ponderando os argumentos na medida do necessário e suficiente.
Assim, incumbe ao juiz conhecer de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas, bem como as de que oficiosamente deve conhecer (cfr. Art. 608.º n.º 2 do C.P.C.) à exceção daqueles cujo conhecimento esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outros.
O conhecimento de uma questão pode fazer-se tomando posição direta sobre ela, ou resultar da ponderação ou decisão de outra conexa que a envolve ou a exclui.
Não ocorre nulidade da sentença por omissão de pronúncia quando nela não se conhece de questão cuja decisão se mostra prejudicada pela solução dada anteriormente a outra.
A não concordância da parte com a subsunção dos factos às normas jurídicas e/ou com a decisão sobre a matéria de facto de modo algum configuram causa de nulidade da sentença (cfr. Ac. do T.R.L. de 17/5/2012, Proc. n.º 91/09.9T2MFR.L1-6, Relator: Gilberto Jorge, disponível em www.dgsi.pt).
No caso concreto, a Recorrente sustenta, em primeiro lugar, que a sentença é omissa sobre o conhecimento da exceção do abuso de direito, que os R.R. invocaram na sua contestação. No entanto, o que se verifica é que a sentença recorrida debruçou-se especificamente sobre essa temática logo em primeiro lugar, sob a epígrafe: “a) O abuso de direito da A.”
Mais, decidiu claramente essa exceção quando aí disse: «No caso em apreço, para além daquela irregularidade não afrontar os limites impostos pela boa-fé - pois, todos os condóminos tinham perfeito conhecimento do acordo em questão, por nele terem participado -, a falta de menção do referido acordo obtido em processo judicial, na ata da a assembleia de 10-3-2023, em nada afeta a decisão nesta ação, face ao que é pedido pela A. (cf. ii) do pedido).
«Acrescente-se ainda que, a conduta atinente à não transcrição do dito acordo para a ata é cronologicamente posterior às deliberações da respetiva assembleia e corre à margem daquelas deliberações».
Portanto, a questão foi apreciada e em sentido desfavorável ao R., que a tinha invocado, não se percebendo sequer o motivo pelo qual a Recorrente-A. vem suscitar este tipo de questão, quando a decisão recorrida até lhe era favorável.
Quanto às invalidades das deliberações, a sentença dedicou-lhes a segunda parte da discussão das questões jurídicas que se propunha fazer, sob a epígrafe: “b) A invalidade das deliberações”. Tendo inclusivamente desdobrado esse tema em 2 outros subtemas, sob as epígrafes: “b) i. irregularidade de convocatória” e “b) ii. violação do dever de informação”.
Em ambos esses subtemas explicitou o entendimento de que não se verificavam irregularidades na convocatória, nem a violação do dever de informação.
É certo que, na petição inicial, a A. invocou a invalidade da deliberação quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos fundada na circunstância dessa deliberação não ter tido em consideração da precedência dum acordo judicial, homologado por sentença, mas também por se referir a matéria que não constaria da ordem de trabalhos. No entanto, a questão da irregularidade da convocatória relacionada com a ordem de trabalhos foi explicitamente decidida na alínea “b) i)” da sentença, sendo que a questão relacionada com a outra ação judicial foi explicitamente abordada na parte final do segmento “a)”, relativo ao abuso de direito, quando aí se afirma: «Acrescente-se ainda que, a conduta atinente à não transcrição do dito acordo para a ata [referindo-se aqui ao tal acordo judicial homologado por sentença] é cronologicamente posterior às deliberações da respetiva assembleia e corre à margem daquelas deliberações». O que implica uma pronúncia implícita sobre a inviabilidade da ação com este específico fundamento.
Quanto ao ponto 3 da ordem de trabalhos, a invalidade invocada pela A. está relacionada com a temática da regularidade da convocatória e do cumprimento dos deveres de informação, sobre os quais a sentença se pronunciou explicitamente, nas alíneas “b) i” e “b) ii” da discussão jurídica da causa.
Quanto a qualquer eventual omissão na factualidade provada, mais que a invocação duma nulidade nos termos do Art. 615.º n.º 1 al. d) do C.P.C., importaria que a Recorrente impugnasse a decisão sobre a matéria de facto, cumprindo os ónus previstos no Art. 640.º do C.P.C., identificando de forma especificada que factos estariam omissos e explicitando em que meios de prova deveriam os mesmos ser julgados, por forma a incluir os mesmos nos factos provados, ou, eventualmente, nos factos não provados. O que, quanto a estas invocadas nulidades, não fez.
Em todo o caso, nos termos do Art. 665.º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C., o Tribunal da Relação sempre teria de apreciar o mérito da causa e, caso exista alguma omissão na factualidade relevada, sempre poderá ser decidido pela anulação do julgamento, com vista à ampliação da matéria de facto, nos termos do Art. 662.º n.º 2 al. d) do C.P.C.. Mas, nesse caso, o enquadramento jurídico-processual a considerar é diverso do previsto no Art. 615.º do C.P.C..
Pelo exposto, improcedem as invocadas nulidades da sentença recorrida, improcedendo consequentemente as correspondentes conclusões apresentadas nesse sentido.
2. Da impugnação da matéria de facto.
Nos termos do Art. 662º n.º 1 do C.P.C. o Tribunal da Relação pode alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente, impuserem decisão diversa.
Mas, nos termos do Art. 640º n.º 1 do C.P.C., quando seja impugnada a matéria de facto deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos factos que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Nos termos do n.º 2 do mesmo preceito concretiza-se que, quanto aos meios probatórios invocados incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o recurso. Para o efeito poderá transcrever os excertos relevantes. Sendo que, ao Recorrido, por contraposição, caberá o ónus de designar os meios de prova que infirmem essas conclusões do recorrente, indicar as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, podendo também transcrever os excertos que considere importantes, isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.
A lei impõe assim, a quem apela, específicos ónus de impugnação da decisão de facto, sendo o primeiro o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o qual implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida em primeira instância, mas concretizando os concretos meios de prova que levariam a decisão diversa e especificando qual a decisão que se impunha em termos factuais.
No caso, a Recorrente pretende impugnar o julgamento dos factos provados nos pontos 11 e 12 e o ponto 1 dos factos não provados, pretendendo que o primeiro tenha outra redação, que o segundo passe a ser julgado por não provado e, o último, passe a figurar na factualidade provada.
Para tanto, apresenta os argumentos de natureza jurídica e a prova, documental ou gravada em audiência que, pontualmente, transcreve e que, no seu entender, deveriam determinar o julgamento por si pugnado.
Visto isto, poderemos dizer que, em termos genéricos, a Recorrente cumpriu os ónus de impugnação estabelecidos no Art. 640.º do C.P.C., não havendo fundamento para rejeitar o recurso nesta parte. Pelo que, cumpre apreciar cada um dos pontos da matéria de facto impugnada.
2.1. Do ponto 11 dos factos provados.
O primeiro ponto impugnado pela Recorrente é o n.º 11 dos factos provados na sentença recorrida, donde consta que do acordo a que as partes chegaram no âmbito do processo ….AMD, constava um ponto 10 com o seguinte teor: “10. As partes obrigam-se a fazer constar da ata da próxima reunião de condóminos o teor deste acordo”.
A sentença recorrida explicitou que fundou a sua convicção relativamente a este facto no documento n.º 6 junto pela A. com a petição inicial.
A Recorrente pretende, no entanto, que se reflita na matéria de facto outras vertentes desse mesmo acordo a que as partes chegaram no processo com o n.º …AMD, nomeadamente quanto ao critério de repartição do valor das quotas de condomínio e às condições de pagamento da dívida da fração C, sugerindo na conclusão 7 uma nova redação para o ponto 11 da sentença recorrida.
Apreciando, o documento 6 está junto aos autos e serviu para prova dos ponto 11 dos factos provados, sendo que da cláusula 1.ª desse acordo consta efetivamente que: «As partes acordam, com efeitos a partir de janeiro de 2023, que o valor das quotas do condomínio a pagar por cada condómino será definido de acordo com a permilagem de cada fração»; e na cláusula 11.ª que: «relativamente às dívidas ao condomínio da fração C, as mesmas serão pagas após a apresentação das contas de condomínio relativamente aos períodos em dívida, bem como dos comprovativos de pagamento que suportam as despesas efetuadas» (cfr. “Sentença” de 11-05-2023 – Ref.ª n.º 23329745 - p.e.).
Deve dizer-se que a 1.ª cláusula desse acordo é, na verdade, irrelevante, porque se limita a traduzir o que já resulta da lei (v.g. Art. 1424.º n.º 1 do C.C.). Sem prejuízo, percebe-se que o litígio que opunha as partes implicava também com essa situação, não custando nada que a matéria de facto reflita as ambas as cláusulas em menção. No entanto, não verificamos que essa matéria seja omissa na factualidade provada, pois o teor da cláusula 1.ª do acordo já consta do ponto 10 dos factos provados. Em todo o caso, o teor da cláusula 11.ª mostra-se omissa.
Em conformidade, deverá ser alterada a redação do ponto 11 dos factos provados que passará a ter a seguinte redação:
«11. E, ainda, fizeram constar desse acordo:
“10. As partes obrigam-se a fazer constar da ata da próxima reunião de condóminos o teor deste acordo;
“11. Relativamente às dívidas ao condomínio da fração C, as mesmas serão pagas após a apresentação das contas de condomínio relativamente aos períodos em dívida, bem como dos comprovativos de pagamento que suportam as despesas efetuadas”».
2.2. Do ponto 12 dos factos provados e ponto 1 dos factos não provados.
A Recorrente pretende ainda que os factos que constam do ponto 12 passem a ser julgados por não provados e o ponto 1 dos factos não provados seja agora julgado por provado.
No primeiro ficou assente que a administração do condomínio, durante a assembleia de 10 de março de 2023, forneceu e manteve disponível aos condóminos, para consulta, toda a documentação que dispunha, referente aos pontos submetidos a deliberação nessa assembleia. No segundo, ficou julgado por não provado que a A. solicitou a consulta, nessa assembleia, dos documentos referentes aos pontos submetidos a deliberação.
A sentença fundamentou a sua convicção relativamente a estes factos nas declarações de parte da R., AC, conjugada com as regras de experiência comum, que depois explicitou melhor na fundamentação da matéria de facto não provada.
Aí ficou consignado o seguinte:
«(…) da análise das declarações prestadas por AC – sócia gerente da empresa S… – Mediação Imobiliária, Lda., que faz a administração do condomínio, desde 2021 – e LD – vice presidente do conselho de administração da Sociedade A, S.A. (A.) – resultaram versões distintas, mas que, ainda assim, não deixaram de permitir a formação da convicção sobre a não verificação dos factos 1) do elenco dos factos não provados e, por outro lado, a verificação do facto 12. do elenco dos factos provados.
«LD, referiu que, no dia 10-03-2023, esteve presente na assembleia de condóminos do prédio melhor identificado nos autos, tendo, no decurso da mesma, solicitado à administração, que lhe fossem fornecidos todos os documentos comprovativos das contas de 2022.
«Face a este pedido, relatou que a administração se limitou a apresentar-lhe um quadro, sem que fossem discriminados quaisquer valores, nem tão-pouco corroborado tais contas com a apresentação das respetivas faturas/recibos.
«Posteriormente referiu que afinal foram mostrados alguns recibos relativos a contas, mas apenas quanto a gastos de pouca significância, nomeadamente talões dos CTTs, sem NIF nem qualquer elemento identificativo que permitisse fazer a associação ao condomínio R..
«No seu entendimento, estavam por justificar “as despesas de milhares de euros do condomínio”, nomeadamente de obras realizadas, tendo-lhe sido, segundo a mesma, reiteradamente negado, pela administração, o acesso à informação, justificando tal recusa com o facto de “os outros condóminos nunca terem feito tal pedido”, ser “complicado” e “levar tempo”.
«Referiu, ainda, que face a esta “resistência” por parte da administração, propôs deslocar-se aos escritórios da administração para consultar os documentos pretendidos, o que, segundo disse, lhe foi igualmente negado.
«Esclareceu que, no momento da assembleia em causa, a pessoa responsável pela administração, AC, apareceu “de facto, na assembleia de condóminos, com uma pasta «grande», mas folheou, procurou, não chegando a apresentar quaisquer documentos, nem dando oportunidade à A. para os consultar”.
«Relatou que já previamente à assembleia em causa teriam sido enviados vários e-mails formais a solicitar a apresentação de documentos – confirmado aliás por MF e MA, também sócio-gerente da sociedade A. e responsável pelo envio dos referidos e-mails – aos quais nunca obteve resposta.
«Confirmou que a assembleia em causa teve lugar nos escritórios da administração S… e que a administradora parecia estar “perdida nas pastas”, razão pela qual sugeriu ficar no escritório para consultar os documentos pretendidos.
«Referiu que, posteriormente à assembleia, de facto, lhe foram enviados alguns recibos, mas sempre de forma fracionada, sem data certa e nunca a totalidade dos mesmos.
«Com efeito, sublinhou a falta de prestação de informação por parte da administração do condomínio, relatando, em particular, uma situação em que recebeu uma fatura, em 2024, respeitante a obras realizadas, cujos valores teriam sido incluídos para aprovação das contas de 2022, e cuja data da fatura era de fevereiro de 2023.
«Por fim, reiterou que “nunca ninguém explicou o que tinha sido feito em termos de obras”, tendo-lhe sido sempre negada a consulta da pasta/dossier, concluindo que, se nunca lhe foram mostrados os documentos.
«Quanto ao teor das declarações prestadas por MF e MA, pouco adiantaram quanto aos factos ocorridos no dia 10 de março de 2025 uma vez que não esteve presente.
«Não obstante, conforme já referido supra, confirmou o envio dos e-mails a pedir a documentação – cf. e-mails juntos inicialmente pela A. sob doc. 8, datados de 2-7-2022, 9-8-2022 e 12-9-2022 -, resultando da análise dos mesmos que se reportam a contas de 2021 e a uma parte de 2022, até junho; isto, é, não se reportam à preparação da assembleia de 10-3-2023, a qual só foi convocada em 28 de fevereiro de 2023.
«Contrastando com as declarações de LD, resultaram as declarações de AC.
«Com efeito, referiu ter estado presente na assembleia de 10-03-2023, confirmando o procedimento habitual adotado nas assembleias de condóminos, em que são apresentadas previamente as contas, para, posteriormente, serem votadas as correspondentes deliberações.
«Não se recordando, em concreto, se a A. pediu para consultar documentos ou se os solicitou por e-mail, confirmou, no entanto, ter “quatro pastas referentes a este condomínio”, nas quais se encontram todos os documentos existentes, disponíveis para consulta com os respetivos separadores, conforme é, aliás, procedimento habitual.
«Concluindo que o procedimento normal, em todas as assembleias de condomínio que administra, é ter a documentação disponível para a consulta pelos condóminos que estão presentes e que, nesse sentido, o solicitem.
«Atenta a discrepância factual resultante das declarações acima referidas, vejamos qual a que mereceu maior credibilidade.
«Por um lado, o tribunal considerou as declarações de AC credíveis e isentas, porquanto ainda que a mesma figure como representante legal da administração do condomínio R., uma eventual procedência do pedido e consequente condenação dos RR. afetaria tão-só as deliberações tomadas, o órgão condomínio e respetivos condóminos.
«Assim, o interesse da administração externa do condomínio no desfecho dos autos é manifestamente inferior ao interesse da A., condómina.
«Por outro lado, não é inédito que AC, enquanto administradora do Condomínio e sócia-gerente de uma empresa que administra, profissionalmente, condomínios, não tenha recordação do que se passou exatamente na assembleia deste condomínio, em específico, no dia 10 de março de 2023.
«É, ao invés, credível que a mesma não consiga recordar os pedidos concretos feitos aquando da referida assembleia, uma vez que, conforme aliás disse ao tribunal, é comum e frequente que os condóminos, aquando das assembleias de condomínio, queiram subitamente consultar toda a documentação que entendem pertinente.
«Por essa razão, referiu ter disponível toda a documentação organizada por pastas para que a consulta se torne possível, o que, aliás, é consentâneo com as regras de experiência comum quanto ao modo como as empresas que administram profissionalmente condomínios atuam.
«É que uma empresa administradora de condomínios que não tenha devidamente organizada a documentação referente a cada cliente não consegue gerir, com sucesso, o seu próprio negócio (por confusão de documentos entre clientes condomínios, por exemplo).
«E quanto a este condomínio em concreto, já o vindo a administrar desde, pelo menos, 2021, se tal acontecesse, também os restantes condóminos teriam atuado no sentido de substituir uma administração incapaz de administrar.
«Além do mais, não se descortina o interesse da administração do condomínio em obstar à consulta de documentos, em pastas, que a própria levou para a assembleia, que decorreu nos seus escritórios.
«Ainda, não é crível que a administração elaborasse os documentos de “Orçamento para o ano de 2023”, “cronogramas de quotas do ano de 2022”, “Extrato Mensal do Condomínio Acumulado 2022” e “Contas de Janeiro a Dezembro de 2022” sem os respetivos dados que aí introduziu.
«Quanto às declarações de LD, pautaram-se pela falta de isenção, verosimilhança e consentaneidade.
«Ainda, não pode o Tribunal ignorar o natural interesse que a representante da A. tem no desfecho dos autos.
«Por outro lado, não é despicienda a forma como prestou declarações. Se, primeiramente, em instâncias do Il. Mandatário da A., referiu que não tinha recebido qualquer documento ou informação e que nunca tinha obtido resposta aos e-mails enviados, posteriormente, em instâncias do Il. Mandatário dos RR. referiu que afinal foi recebendo documentos, em momentos fracionados, colocando, nesse momento, a tónica no teor insuficiente dos documentos (faturas não terem NIFs, não descreverem as obras realizadas, não corresponderem ao que realmente foi feito) e na insuficiente prestação de contas (em contraposição com a falta de prestação das mesmas).
«Além do mais, reconhecendo que a administração levou para a assembleia “uma pasta grande” com documentos, é manifestamente improvável que não fosse permitida a sua consulta, não só porque não é esse o procedimento habitual, como tendo em conta o facto de estarem presentes os restantes condóminos, com o mesmo interesse que LD.
«Daí que, se a A. não consultou os documentos relativos às contas de 2022 foi porque não quis, isto é foi porque não solicitou essa consulta. Donde, por um lado, resultou provado o facto 1) (do elenco dos factos não provados) e, por outro lado, resultou provado o facto 12 (dos elenco dos factos provados).
«Não ignora também o tribunal, para efeitos de credibilidade e isenção das suas declarações, o facto de LD ter votado, indiscriminadamente, contra todas as deliberações aprovadas na referida Assembleia.
«É que, a preocupação demonstrada, em sede de audiência de julgamento, com o acerto de contas, com despesas supérfluas e não devidamente documentadas e descriminadas nada tem que ver com o facto de, por exemplo, de ter votado contra o envio das comunicações relacionadas com o condomínio serem feitas por via eletrónica (declarando, ao invés querer “receber tudo por correio registado”).
«Aliás, se por um lado A. solicitou informações ao condomínio por e-mail (cf. e-mails enviados por MA suprarreferidos, juntos inicialmente pela A. sob doc. 8), referindo que nunca obteve resposta, por outro, não concordou com a realização de comunicações por meio eletrónico, querendo receber tudo por correio registado. Se por um lado, manifestou preocupação com as contas e despesas do condomínio, por outro fez questão que o mesmo continuasse a ter despesas e encargos com o envio de correio registado para as comunicações apenas a si dirigidas.
«Além do mais, não se afigura irrelevante, para demonstração do interesse no desfecho dos autos e na motivação da A., o facto de resultar da respetiva ata que a A. tem uma dívida, a 31 de dezembro de 2022 de €2.800,00, nunca tendo realizado qualquer pagamento ao condomínio.
«E por tudo exposto, o tribunal descredibilizou as declarações prestadas por LD, prevalecendo, ao invés, a versão apresentada pelo R. condomínio, através da sua administração em conjugação com as regras da experiência».
A Recorrente discorda deste julgamento, pondo em dúvida a credibilidade das declarações da R., AC, evidenciando as hesitações do seu depoimento que, até deveria ser tido como confissão e, nessa medida, deveria estar excluído à livre apreciação pelo tribunal, dando especial relevância à circunstância de que só foi enviada documentação à A. no âmbito das diligências extrajudiciais subsequentes à suspensão da instância determinadas em audiência prévia, sendo que os documentos juntos pelos R. estão incompletos e não contém toda a informação pretendida.
Chamou também a atenção para o facto de o tribunal não se ter pronunciado sobre o teor do requerimento apresentado pela A. em 18 de junho de 2024, onde a A. expôs a sua posição sobre os documentos juntos pelo R..
Apreciando, em primeiro lugar, temos de dizer que não foi requerido depoimento de parte com vista a obter a confissão como meio de prova. Acresce que, não foi reduzido a escrito nenhum segmento das declarações de parte da gerente da empresa que assumiu a administração do condomínio, aqui R., não tendo sido cumprido o disposto no Art. 463.º do C.P.C. e, por isso, todo o teor das declarações orais prestadas em audiência não têm força probatória plena, nos termos do Art. 358.º n.º 1 do C.C.. Em conformidade, mesmo que dessas declarações se pudessem extrair factos contrários à parte declarante e favoráveis à contraparte, esse meio de prova estaria sempre sujeito à regra geral da livre apreciação pelo tribunal (cfr. Art. 607.º n.º 5 do C.P.C.).
Quando o Art. 466.º n.º 3 do C.P.C. estabelece que o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão, deve ser interpretado no sentido de que fica excluída da livre apreciação do tribunal a confissão judicial que seja reduzida a escrito, nos termos do Art. 463.º do C.P.C., pois só esta tem força probatória plena (cfr. Art. 358.º n.º 1 do C.P.C.), dado que nos termos do Art. 358.º n.º 4 do C.C. a confissão judicial não escrita está sujeita à livre apreciação do tribunal.
No caso, não houve qualquer redução das declarações de parte a escrito, por consignação na ata de julgamento por iniciativa do juiz da causa (cfr. Art. 463.º n.º 2 do C.P.C.), pois na verdade, depois de ouvirmos a prova gravada, também não vislumbramos que tenha havido qualquer confissão.
Dito isto, o que se constata é que existiram declarações de parte aparentemente contraditórias entre si, prestadas por legais representantes da A. e da sociedade administradora do Condomínio.
Por um lado, temos a legal representante da A., LD, que esteve presente na assembleia de condóminos a que os autos se reportam, tendo dito que a senhora, que representava a empresa de gestão do condomínio, não lhe facultou os documentos comprovativos das despesas, tendo-lhe apresentado apena alguns recibos ou tickets de despesas com os CTT, que nem sequer tinham identificação fiscal, desconhecendo-se se se referiam a este condomínio. Também referiu que aquela senhora tinha na mesa do escritório um dossier, que não lhe facultou para consulta, mas que aparentemente, após prolongada procura, não continha a informação pertinente daquele condomínio, tendo-lhe dito que para obter esses documentos pretendidos demoraria muito tempo. Em suma, não lhe foi facultada a documentação de suporte às despesas a que se reportavam as contas do ano de 2022, que se pretendiam ver aprovadas nessa assembleia, nem essa documentação estava objetivamente disponível nesse ato.
Por outro lado, a legal representante da empresa de gestão de condomínios, AC, confirmou ter sido a pessoa que esteve presente na assembleia de condóminos dos autos e assumiu uma postura de não se recordar do que se teria passado nessa concreta reunião, porquanto preside a inúmeras assembleias de condóminos do mesmo género, o que é perfeitamente compreensível. No entanto, por esse mesmo motivo, não pode confirmar se prestou a informação que alegadamente lhe foi pedida, se facultou os documentos comprovativos das despesas, ou sequer se a legal representante da A. lhe pediu nesse ato essa informação e documentação. No fundo, limitou-se a dizer que tem toda essa informação em dossiers, que normalmente leva para a assembleia e, quando lhe são pedidos, faculta-os aos condóminos para consulta. De referir que esta declarante também foi confrontada com o documento n.º 3 junto com o requerimento de 14/1/2025 (“Email” junto ao “Requerimento” de 14-01-2025 – Ref.ª n.º 27101227 - p.e.), que inclui um forward de email remetido por AC a LD, em 15 de março de 2023 (portanto, 5 dias depois da data da assembleia de condóminos aqui em causa), pelo qual a primeira remete à segunda um conjunto de documentação digitalizada relativa ao condomínio.
Ora, sendo este o sentido geral das declarações de parte de A. e R., como decorre igualmente da fundamentação constante da sentença recorrida, não nos parece que a questão se possa colocar apenas em termos de maior credibilidade das declarações duma parte relativamente às da outra. O problema é que, uma declarante sabia do que estava a falar, possuindo uma memória vívida dos factos sobre que depôs, e a outra não se recordava de nada do que se tinha passado na assembleia, não tendo também conseguido explicar o motivo pelo qual, nessa sequência, a A. continuava a exigir a remessa de prova documental de que a declarante, LD, sempre disse que nunca teve acesso na assembleia de 10 de março de 2023.
A tudo acresce que, durante a pendência desta ação, continuou a ser trocada informação documental de que a A. sempre se queixou não ter recebido oportunamente, vindo sucessivamente a pronunciar-se relativamente a irregularidades nas contas que iam a posteriori sendo prestadas.
Assim sendo, julgamos que o julgamento da matéria de facto aqui pretendida pôr em crise não pode subsistir, devendo o facto constante do ponto 12 passar a figurar nos factos não provados e o ponto 1 dos factos não provados deve ficar nos factos provados, mas com o esclarecimento de que esses documentos solicitados não lhe foram então facultados para consulta.
Em conformidade, são eliminados os pontos 12 dos factos provados e 1 dos não provados da sentença recorrida, sendo aditados:
1. Aos factos provados, um novo ponto 12, com a seguinte redação:
«12. A A. solicitou a consulta, na assembleia de 10 de março de 2023, dos documentos referentes aos pontos submetidos a deliberação, mas esses documentos não lhe foram então facultados para consulta».
2. Aos factos não provados, um novo ponto 1, com a seguinte redação:
«1) A administração do R., durante essa assembleia de 10-3-2023, forneceu e manteve disponível aos condóminos para consulta toda a documentação que dispunha, referente aos pontos submetidos a deliberação nessa assembleia».
3. Da invalidade das deliberações da assembleia de condóminos.
Fixada a factualidade provada e não provada, cumpre então conhecer do mérito da causa, recordando que a A. pretendia que as deliberações tomadas na assembleia geral de condóminos, que se realizou no dia 10 de março de 2023, seriam anuláveis, no que se refere aos pontos 1 e 3 da ordem de trabalhos, por violação do Art. 1433.º n.º 1 do C.C.; e no que se refere ao ponto 2 da ordem de trabalhos, por violação do por violação do art.º do art.º 1432º nº 4 do C.C.; e seriam nulas, no que se refere ao ponto 5, por violação do Art. 286.º do Código Civil, ou subsidiariamente anulável, por violação do Art. 1433.º nº 1 e 1432.º n.º 4 do C.C..
Em função desses concretos pedidos importaria assim apreciar das peticionadas invalidades desses segmentos das deliberações aprovadas em assembleia de condomínio.
Dispõe o Art. 1433º n.º 1 do C.C. que: «As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado».
A lei reporta-se assim apenas a situações de anulabilidade de deliberações produzidas em assembleia de condóminos, sendo completamente omissa quanto à possibilidade dessas deliberações serem nulas, ineficazes, ou mesmo inexistentes.
É a doutrina que vem estabelecendo essa distinção como implícita a todo o regime da impugnação de deliberações sociais, porquanto resulta evidente que nem todas as deliberações podem estar sujeitas ao regime da mera anulabilidade, nomeadamente quanto à possibilidade de sanação do vício verificado por falta de impugnação tempestiva, quando em causa estão normas imperativas ou interesses excluídos da disponibilidade dos condóminos, ou deliberações sobre matéria excluída da competência da assembleia de condóminos (Vide: Pires de Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, 2ª Ed., pág. 447; Aragão Seia in “Propriedade Horizontal”, pág. 176 e ss.; Sandra Passinhas in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 242 e ss. e Menezes Cordeiro in “Tratado de Direito Civil”, Vol. XIV, pág. 660).
Assim, as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública, são nulas.
Estão compreendidas nesta categoria, entre outras, as deliberações em assembleias para as quais não tenham sido convocados todos os condóminos (Art. 1432º do C.C.); em que se proíba a utilização de partes comuns a determinados condóminos (Art. 1420º n.º 1 do C.C.); em que autorize a divisão entre condóminos de partes imperativamente comuns do edifício (Art. 1421º n.º 1 do C.C.); ou que autorize um condómino a utilizar a sua fração para fins proibidos, ofensivos dos bons costumes (Art. 1422º n.º 2 al. b) do C.C.).
As deliberações que incidam sobre matéria da competência da assembleia de condóminos, porque se referem às partes comuns do edifício, mas que violam regulamentos em vigor ou preceitos da lei de natureza supletiva (que pode ser afastada por vontade das partes), são meramente anuláveis.
Estão compreendidas nesta categoria as deliberações que tenham sido tomadas com base em convocatória que não sejam remetidas por carta registada com aviso de receção, ou por meios eletrónicos, ou que não tenham respeitado a antecedência prevista na lei (Art. 1432º n.º 1 e 2 do C.C.); a aprovação de contribuição dos condóminos para as despesas comuns do prédio segundo regra diferente da permilagem (Art. 1424º n.º 1 do C.C.); ou a aprovação de inovações por maioria inferior a 2/3 do valor total do prédio (Art. 1425º n.º 1 do C.C.).
As deliberações ineficazes são aquelas que têm por objeto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, nomeadamente quando digam respeito à propriedade exclusiva de cada condómino, ou representem uma ingerência no domínio ou administração exclusiva de qualquer proprietário sobre a sua fração (Vide, a propósito: Abílio Neto in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª Ed., pág. 343 a 344).
Neste último caso a eficácia da deliberação estaria sempre dependente da aceitação do condómino, expresso por ratificação do ato, pois tudo se passaria como se houvesse um ato praticado em nome doutrem por quem não tivesse poderes para tanto, o que ficaria subordinado ao regime estabelecido no Art. 268º n.º 1 do C.C. (Neste sentido: Pires de Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, 2ª Ed., pág. 448; Aragão Seia in “Propriedade Horizontal”, pág. 178; e Sandra Passinhas in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 255 a 256).
No caso, como vimos, o núcleo essencial das pretensões formuladas pela A. nesta ação reporta-se à anulação das deliberações no quadro geral do Art. 1433.º n.º 1 do C.C., sendo que o ponto fulcral e inicial da invalidade das deliberações postas em causa refere-se à violação do disposto no Art. 1432.º n.º 4 do C.C., ou seja, aos vícios da convocatória, ao qual a A. dedicou os artigos 7.º a 25.º da petição inicial.
Estabelece-se nesse mencionado preceito que: «4 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos».
Em termos sucintos entende a A. que a convocatória não concretizou de forma clara e objetiva os assuntos a tratar na ordem de trabalhos (cfr. artigo 10.º da petição inicial).
Muito mais concretamente, sustenta que da convocatória não consta:
1. A repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio e se aí estão incluídas obras urgentes realizadas no prédio (artigo 10.º da p.i.);
2. Os 4 documentos juntos com a convocatória, relativos a “orçamento para o ano de 2023”, “cronograma de quotas do ano de 2022”, “extrato mensal do condomínio de 2022” e “contas de Janeiro a Dezembro 2022”, pecam por falta de clareza, detalhe e justificação (artigo 14.º da p.i.), nomeadamente as “Contas de Janeiro a Dezembro de 2022” são só um resumo, sem detalhe, das despesas e receitas (artigo 16.º da p.i.) e “Orçamento para o ano de 2023” tem rúbricas sem nenhum valor, nomeadamente as despesas com CTT e EDP (artigo 20.º da p.i.); não havendo justificação para o pagamento do jardineiro (artigo 21.º da p.i.);
3. A convocatória não faz menção ao acordo alcançado no processo n.º …AMD (artigo 22.º da p.i.);
Olhando para a convocatória (cfr. “Convocatória” junta em 11-05-2023 – Ref.ª n.º 23329745 - p.e.), o que dela consta é, para além do dia, hora e local da sua realização, que a mesma tem a seguinte ordem de trabalhos:
1. Contas 2022
2. Quotas para 2023
3. Orçamento 2023
4. Eleição da Administração
5. Manutenção e Reparação do Edifício
6. Outros assuntos do interesse do Condomínio.
Daí não consta efetivamente qualquer menção ao processo n.º …AMD, embora a ele se refira uma despesa nas contas anexas relativas ao ano de 2022.
Também é certo que não é mencionada a questão da repartição das responsabilidades pela despesas com as partes comuns, mas não vemos como isso seja sequer assunto duma convocatória, salvo se estivesse em causa uma proposta de deliberação que determinasse a aprovação duma regra diferente daquela que decorre da regra geral do Art. 1424.º n.º 1 do C.C.. O que não parece ser o caso.
Do anexo relativo a “Contas de Janeiro a dezembro de 2022” constam apenas como receitas as quotas recebidas em 2022 (€5460,00) e como “despesas liquidadas” as relativas a: correios (26,75), despesas bancárias (44,72), registo pessoa coletiva (64,00) Água - Vistoria (84,23) Manutenção - Jardim (685,90), Manutenção, Conservação e Reparação(1.020,90) e Processo n.º …ADM (714,00), e ainda como “despesas por liquidar” as relativas a: Gestão do condomínio (900,00 - €60/mês, IVA incluído – out/dez e 2022), arranjos de parte da fachada do prédio (2.393,58 M Rey) e CIN Tintas (€60,65 AA). Também se mencionam despesas previstas de 2.640,50 e um saldo de 2.820,10.
Do anexo relativo ao orçamento para o ano de 2023, na verba 1, relativa a “Correios”, não está indicado qualquer valor, o mesmo sucedendo com a verba 3, relativa à EDP.
Mas, visto isto, e estando já explicadas quais foram as preocupações subjacentes à alegada incorreção ou irregularidade da convocatória para esta concreta assembleia de condóminos, só poderemos dizer que, com todo o devido respeito, a convocatória é suficientemente clara e objetiva sobre os temas que iriam ser objeto de discussão e deliberação da assembleia de condóminos.
Conforme refere Sandra Passinhas (in Ob. Loc. Cit. pág. 213): «A convocatória tem de esclarecer o condómino sobre os assuntos a que será chamado a votar. Trata-se, na prática, de respeitar uma exigência legítima de todos os que fazem parte da assembleia, de modo a que os condóminos e terceiros possam estar em condições de votar sobre assuntos conhecidos, no caso de se apresentarem pessoalmente à reunião, ou de darem indicações precisas a quem eventualmente seja chamado a representá-los, em caso de ausência». Mais, à frente (pág. 214 in Ob. Cit.), exemplifica: «Normalmente, o administrador, quando convoca a assembleia para aprovação das suas contas, envia a documentação necessária para que os condóminos possam formar antecipadamente a sua opinião».
Na mesma linha de raciocínio, Abílio Neto (in Ob. Loc. Cit., pág. 334) escreve: «As boas práticas aconselham que, se a assembleia for chamada a pronunciar-se sobre determinados documentos (v.g. aprovação de contas, orçamentos de despesas, regulamento do condomínio ou a sua alteração, projeto de obra inovatória, etc.) sejam fornecidos aos condóminos, conjuntamente com a convocatória, cópia de tais documentos, e deverão ser-lhes prestadas todas as informações que solicitem, após a receção do aviso convocatório, relacionadas com a ordem. Cada condómino dispõe de um verdadeiro direito à informação, que lhes não pode ser recusado, nem cerceado, pela entidade convocante».
No caso, os assuntos mencionados na convocatória estão discriminados de forma suficiente e sucinta, como é exigível, sendo que os documentos anexos permitem aos condóminos percecionar o que vai ser objeto de discussão e aprovação em assembleia.
Claro que as contas são compostas por um quadro onde se enunciam verbas com algum grau de generalização, como não poderia deixar de ser. Mas, até a simples descrição das verbas e dos valores aí enunciados, permitiria certamente a qualquer condómino suscitar as dúvidas que tivessem por pertinentes e pedir documentação complementar, mesmo que com antecedência relativamente ao dia agendado para a realização da assembleia. Isto sem prejuízo de, no próprio dia da assembleia, terem igualmente direito a pedir os esclarecimentos e as informações que tivessem por pertinentes, quanto mais não fosse por força do disposto no Art. 573.º do C.C. ou, mais especificamente, em exigência do cumprimento da obrigação de prestar contas que compete ao administrador (cfr. Art. 1436.º n.º 1 al. l) do C.C.).
Não se exige que uma convocatória documente todas as despesas ou receitas, ou que justifique com mais detalhe essas verbas. Por um lado, porque isso pode não sequer exequível e, por outro, porque esse tipo de precisões e esclarecimentos deve ser feito, com toda a pertinência, na própria assembleia de condóminos, ou em pedido de esclarecimentos prévios, como já referimos.
Em todo o caso, não é certamente exigível que os condóminos votem os assuntos que constem da convocatória, sem estarem devidamente esclarecidos e na posse de todos os elementos que os habilitem a expressar a sua vontade de formar livre e consciente. No entanto, se isso não acontecer, o vício não se reporta à irregularidade da convocatória, mas aos termos como decorreu a assembleia e foi formada a vontade dos condóminos, em violação do Art. 1436.º n.º 1 al. l) do C.C..
A circunstância da convocatória não se referir à ocorrência de “obras urgentes”, ou o orçamento ter verbas a que não correspondem quaisquer valores, ou não se fazer qualquer menção ao acordo no processo n.º …AMD, não tem qualquer relevância para a regularidade da convocatória, desde logo, porque se desconhece se estavam em causa “obras urgentes”, ou se eram previsíveis despesas a realizar relativamente a essas duas concretas verbas, ou se quando foi remetida a convocatória havia algum propósito de dar a conhecer aos condóminos, nessa concreta assembleia, do resultado da sentença homologatória proferida nesse outro processo.
Quanto à matéria da justificação para as despesas com jardineiro, não parece que exista a mínima dúvida que poderia ser questão a discutir em assembleia de condóminos.
Diremos assim que só podemos concordar com a sentença recorrida na parte em que julgou que não foi violado o n.º 4 do Art. 1432.º do C.C., não se verificando qualquer vício com o aviso convocatório para a assembleia de condóminos que se veio a realizar no dia 10 de março de 2023.
Bem diversa será certamente a nossa apreciação sobre os vícios das deliberações aprovadas, tendo por base o alegado incumprimento do dever de informação, porquanto, em função do resultado da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a factualidade pertinente sofreu alteração substancial que não permite manter a sentença recorrida nesta parte.
Está agora provado que a A. solicitou, para consulta nessa assembleia de 10 de março de 2023, os documentos que serviam de suporte à aprovação das contas de 2022 (ponto 1 da ordem de trabalhos) e, muito especificamente, à deliberação de reparação do edifício (ponto 5 da ordem de trabalhos). O que evidentemente impediu o conhecimento cabal das despesas realizadas, ou a realizar, e a sua justificação.
Quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos não vemos que a deliberação aprovada não tenha respeitado a regra geral prevista no Art. 1424.º n.º 1 do C.C., ou o acordo a que as partes chegaram no processo n.º …AMD, que mais não é que a reprodução desse preceito legal.
As quotas aprovadas são no valor de €120,90 para a fração A, €140,40 para a fração B e €128,70 para a fração C, que pertence à A..
Da certidão permanente da Conservatória de Registo Predial junta aos autos, relativa a este prédio (cfr. “Certidão permanente” junta a 11-05-2023 – Ref.ª n.º 23329745 - p.e.), verificamos que o prédio é composto por 3 frações, a que correspondem as seguintes permilagens:
Fração A: 310%0
Fração B: 360%0
Fração C: 330%0
Pelo que, sendo a soma das 3 quotas no valor total de 390 (120,90 + 140,40 + 128,70), a permilagem de 330 corresponde exatamente a uma quota de €128,70 (390x330:1000) para a fração da A.. Logo, não vemos qualquer violação da lei na deliberação que se reporta ao ponto 2 da assembleia de condóminos, possuindo a A. todos os elementos para formar a sua vontade de forma consciente e informada.
No que se refere à aprovação do orçamento para o ano de 2023 (ponto 3 da ordem de trabalhos), o problema também se coloca em termos de incumprimento da obrigação de informação, porque aí se preveem despesas cuja justificação a A. não teve acesso, nomeadamente quanto à verba 8 (Manutenção, conservação e reparação: Manutenção Jardim/ Arranjos de fachada/CIN- Tintas/ Pináculo – Reparação de fachadas), que foi longamente posta em causa nos articulados desta ação.
Como é evidente, não assume particular gravidade a falta de indicação duma verba para despesas de “correio” ou com a “EDP”, na medida em que aí só podem refletir meras estimativas e o seu valor será certamente de relevância meramente residual.
Apesar de termos começado pela apreciação da validade das deliberações no pressuposto da sua mera anulabilidade, não podemos deixar de apreciar que, relativamente ao ponto 5 da ordem de trabalhos, a A. pediu, a título principal, que a deliberação fosse declara nula nessa parte, sem prejuízo de, a título subsidiário, sempre deveria ser declarada a sua anulabilidade.
A questão da nulidade, tal como suscitada na petição inicial, tinha a ver com o facto de as obras aí provadas, de reparação e manutenção, não terem caráter urgente e, por isso a deliberação seria nula (cfr. artigos 52.º da petição inicial).
Não há dúvida que, pela mera descrição geral da obra, não estamos perante obras urgentes, no sentido previsto no Art. 1427.º n.º 2 do C.C..
Por regra, as obras de mera conservação, manutenção ou reparação de partes comuns não são urgentes, mas também não estão sujeitas a regras especiais para a sua aprovação em assembleia de condóminos, estando subordinada à regra geral do Art. 1424.º n.º 1 do C.C. quanto à responsabilidade pelo seu pagamento, sendo a autorização para a realização dessa despesa subordinada também à regra geral do n.º 5 do Art. 1432.º do C.C..
Essas obras não estão sequer dependentes do cumprimento da regra do n.º 2 do Art. 1436.º do C.C., se não se assumirem o caráter de obras de conservação extraordinárias. O que se desconhece ser esse o caso, sendo que também não foi esse o fundamento de “nulidade” que concretamente foi invocado.
Seja como for, como referido logo de início, só se a deliberação tivesse violado disposição legal de natureza imperativa é que se poderia falar em nulidade da deliberação (vide, a propósito também: Ac. do T.RG. de 20/11/2025 – Proc. n.º 5745/23.4T8VNF.G1 – Relator: Gonçalo Oliveira Guimarães, in www.dagi.pt). Ora, não foi invocada a violação de nenhuma norma de caráter imperativo na petição inicial, restando assim apenas julgar improcedente esse pedido, sem prejuízo de se manter a invalidade da deliberação, nessa parte, mas por reconhecimento da sua mera anulabilidade, por ser contrária à lei, na medida, em que a deliberação sobre o ponto 5 da ordem de trabalhos não foi precedida do cumprimento dos deveres de informação e prestação de contas por parte do administrador, por forma a permitir que a A. pudesse formar a sua vontade de forma livre e devidamente esclarecida.
Cumpre ainda fazer uma pequena nota sobre a exceção do abuso de direito que foi alegada pelo R.-Condomínio na sua contestação, para dizer que essa exceção foi julgada por improcedente pela sentença recorrida e essa decisão é favorável à ora Recorrente. Nessa medida, não faz parte do objeto deste recurso, já que os Recorridos não impugnaram a sentença, nessa parte, nem em qualquer outra, pois não responderam sequer ao recurso interposto pela A..
As custas do presente recurso devem ser pelos Recorridos e pela Recorrente, na proporção do decaimento, porquanto apesar de os primeiros não terem respondido à apelação, os mesmos deram causa à ação e ao consequente recurso, sendo que por força da presente decisão a ação será julgada parcialmente procedente, o que arrasta inevitavelmente a decisão da 1.ª instância, quer quanto ao mérito, quer quanto à responsabilidade tributária.
Assim, as custas serão pela Recorrente e Recorridos, na proporção do respetivo decaimento, atento ao disposto no Art. 527.º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C., que se fixa em ¼ para a primeira e ¾ para os segundos.
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V- DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente por provada, alterando a sentença recorrida, que havia absolvido os R.R. de todos os pedidos contra si formulados, a qual é substituída pela decisão de julgar a ação parcialmente procedente por provada, declarando a anulabilidade das deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 10 de março de 2023, apenas quanto aos pontos 1, 3 e 5 da ordem de trabalhos, mantendo-se no mais a absolvição dos R.R..
- Custas pela Apelante e pelos Apelados, na proporção do respetivo decaimento (Art. 527º n.º 1 e n.º 2 do C.P.C.), que se fixa em ¼ para a primeira e ¾ para os segundos.
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Lisboa, 24 de março de 2026
(Carlos Oliveira)
(Rosa Lima Teixeira)
(Alexandra Castro Rocha) |
