| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes Desembargadores que compõem este Coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Ré-recorrente: AA
Autora-recorrida: Construtora Arcas do Vale, Lda
A autora instaurou ação de condenação sob a forma comum de declaração pedindo que a ré seja a condenada a pagar-lhe a quantia de € 8.724,84 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal vencidos desde a data da citação e os juros vincendos até efetivo e integral pagamento.
Para fundamentar a pretensão alegou que em 30.09.2021 celebrou com a ré, um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual a autora se obrigou a adquirir a fração autónoma designada pela letras “AT”, correspondente ao piso 0, letra A, Edifício C, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ..., pelo preço de € 650.000,00 euros. Ficou acordado no n.º 1 da cláusula 2.º do referido contrato que a venda seria efetuada livre de ónus e encargos e acordando ainda no n.º 2, alínea d) da cláusula 2.º do referido contrato que “Todas as despesas decorrentes do fornecimento de energia elétrica, água, telefone, internet e condomínio, integralmente pagos e em dia, com referência a todo o período até à data da celebração da escritura”. Mais acordaram ainda na cláusula 5.ª que seria da responsabilidade da promitente compradora “o pagamento de quaisquer dívidas ou a satisfação de quaisquer encargos assumidos até à tradição do imóvel que onerem qualquer forma a fração prometida vender” e que a escritura seria efetuada até 15.11.2021. A escritura de compra e venda foi celebrada nesse dia. Cerca de 30 dias depois a autora recebeu uma fatura da administração do condomínio, no valor de € 2.181,21 euros, a título de quotização extra, a qual contatada a administração, se veio a apurar ser a primeira de quatro prestações devidas por obras de beneficiação a realizar, deliberadas e aprovadas em assembleia de condóminos realizada em 11.11.2022, da qual a autora não tinha conhecimento e ré também não a informou que a assembleia se preparava para deliberar tal assunto, pese embora tal necessidade há muito que era objeto de análise e conversa entre os condóminos e a administração. A ré celebrou a escritura declarando que a venda era livre de ónus ou encargos e despesas de condomínio que lhe fossem imputáveis, e que a mesma era a proprietária da fração à data da deliberação e sabia que quatro dias antes da data de celebração da escritura, tinha sido realizada a assembleia, pelo que acordo com o convencionado seria a responsável pelo pagamento do valor da obra aprovada.
A ré contestou, dizendo que deu a conhecer ao legal representante da autora logo nas primeiras visitas ao imóvel, a possibilidade de as partes comuns virem a ser objeto de intervenção para renovação e reabilitação, o que era patente e percetível do estado de conservação do imóvel, tendo sido precisamente essa possibilidade que levou a ré a aceitar a descida do preço anunciado de € 720.000,00 euros, para € 650.000,00 euros, pelo que a autora estaria consciente dessa possibilidade, o que foi tido em conta no âmbito dos próprios contratos celebrados, porquanto as despesas de condomínio aí acordadas seriam só as despesas correntes, pois todas as outras quotizações se encontravam pagas pela ré, tendo sido esse o sentido por si atribuído às declarações negociais. Desconhecia a deliberação, que ocorreu 4 dias antes da escritura, pois já há alguma semanas tinha deixado de morar na fração. As obras irão beneficiar integralmente a autora, nova proprietária da fração, pelo que é a mesma que deverá suportar a despesa em causa.
*
Foi dispensada a realização da audiência prévia e foi proferido despacho saneador tabelar que julgou verificados os pressupostos processuais.
Procedeu-se à enunciação do objeto do litígio e dos temas da prova.
Realizou-se a audiência final tendo sido proferida sentença cujo trecho decisório é o seguinte:
“Pelo supra exposto, o Tribunal julga a presente ação integralmente procedente por provada, e em consequência:
A) CONDENA a Ré a pagar à Autora, a quantia de € 8.724,84 (Oito mil setecentos e vinte quatro euros) acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação e ainda dos juros vincendos até efetivo e integral pagamento.
*
Inconformada com o decidido apelou a ré, tendo apresentado alegações e as seguintes conclusões:
1ª – Vem o presente recurso interposto da, aliás, douta sentença de fls. …, que julgou a
presente acção integralmente procedente e, em consequência, condenou a Ré a pagar à
Autora, a quantia de € 8.724,84 (oito mil setecentos e vinte quatro euros), acrescida de
juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação e ainda dos juros
vincendos até efectivo e integral pagamento.
2ª – Tal decisão enferma, contudo, de erro de julgamento da matéria de facto e na
aplicação do Direito, concretamente, no tocante à análise e interpretação dos
depoimentos prestados pelas testemunhas e do clausulado dos negócios formais
contratos e, bem assim, dos institutos jurídicos convocados para a solução propugnada,
redundando numa decisão que, por injusta e legalmente infundada, repugna ao Direito.
3ª – Padece, também, a sentença recorrida de uma deficiente e obscura discriminação
dos factos provados ou não provados e uma deficiente análise crítica da prova, sendo
que alguns pontos do probatório entram em contradição com outros e mesmo com
factualidade dada como não provada e esta entre si,
4ª – não podendo reconhecer-se à sentença ora em crise os necessários requisitos de
clareza e precisão na indicação da matéria de facto, para lá da omissão de
fundamentação dessa decisão, pelo que enferma a mesma de nulidade, nos termos do
art. 615º, nº1, b) e c) e 662º, nº 2, do Código de Processo Civil e, como tal, não pode
manter-se.
5ª – A convicção do julgador terá sempre que assentar em critérios racionais, lógicos,
objectivos e assentes nas regras da experiência, de modo a que possam ser
explicitáveis e compreensíveis através da fundamentação da decisão, dever que, salvo
melhor opinião, não foi cumprido.
6ª – A matéria inserta nos pontos 16 e 17 do probatório é, entre si, contraditória e
contraditória face à matéria que se consignou no elenco dos factos não provados sob os
pontos 23 a 28.
7ª – A matéria constante dos pontos 23 a 28 do elenco dos factos não provados foi
incorrectamente julgada, devendo transitar para o probatório, concorrendo para
decisão diversa o depoimento da testemunha BB
prestado na sessão de audiência de discussão e julgamento de 07/10/2024,
cujas declarações ficaram registadas no sistema informático h@bilus de 09.38.24 a
09:57:03, e
8ª – o depoimento da testemunha CC, prestado na
sessão de audiência de discussão e julgamento de 26/05/2025, cujas declarações
ficaram registadas no sistema informático h@bilus de 14:20:28 a 14:52:08.
9ª – Do depoimento das duas supra identificadas testemunhas resultaram demonstrados
factos instrumentais essenciais para a boa decisão da causa, pelo que devem ser
aditados ao probatório, os seguintes:
10ª – Que o contrato-promessa de compra e venda foi assinado por minuta standard,
apenas sendo objecto de negociação o preço, sinal e a data da outorga da escritura;
11ª – Que a escritura foi outorgada também usando a minuta usual;
12ª – Que o legal representante foi informado da possibilidade de serem aprovadas
obras no condomínio, mas nem o legal representante da Autora, nem a sua
intermediária aprofundaram o assunto;
13ª – Que a agente imobiliária pediu e obteve antes da assinatura do contrato promessa
de compra venda declaração de inexistência de dívidas ao condomínio.
14ª – O ponto 23 dos factos não provados deverá transitar com o probatório in totum,
assim como a matéria vertida no ponto 27, expurgada da matéria conclusiva; quanto à
matéria vertida nos pontos 24 e 25 do elenco dos factos não provados, resultou
demonstrado à saciedade que o preço inicialmente proposto sofreu uma redução
significativa, que foi muito negociado, sendo o preço inicialmente proposto de mais de
setecentos mil euros, e
15ª – Também do transcrito depoimento das testemunhas supra identificadas resultou
provado e como tal deve o ponto 26 dos factos não provados transitar para o
probatório, com a seguinte redacção sugerida no corpo das alegações.
16ª – Acerca da interpretação dos negócios jurídicos prevê o artigo 236.º, n.º 1 do
Código Civil a teoria da impressão do declaratário, valendo a declaração negocial
“com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real
declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder
razoavelmente contar com ele”.
17ª – Nos termos do disposto no 237.º do Código Civil, deve prevalecer o sentido da
declaração que, nos negócios gratuitos, seja o menos gravoso para o disponente e,
nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
18ª – Mesmo à data da celebração do negócio e com as disposições legais vigentes já a
jurisprudência dominante perfilhava o entendimento segundo o qual as obrigações que
não decorram do uso normal das partes comuns (como sejam despesas administrativas,
com limpeza, manutenção ou pontuais reparações), e que, pelo contrário, decorram de
melhorias, alterações ou reparações de alguma monta, devem recair sobre o novo
proprietário a tirar proveito delas, mesmo tendo sido o anterior condómino a deliberar
e aprovar as mesmas em assembleia – o que, no caso, não aconteceu sequer.
19ª – As obras em apreço beneficiarão apenas a Recorrida, actual dona e possuidora da
fracção, ao ver renovadas e reabilitadas as partes comuns do edifício e, como
consequência, aumentado o valor do apartamento de que é exclusiva proprietária.
20ª – Rematando: não houve da parte da Recorrente qualquer incumprimento
contratual, nem a solução propugnada na sentença responde às exigências do princípio
da justiça distributiva.
21ª – Por todo o exposto, ao assim decidir incorreu a sentença recorrida em erro de
julgamento da matéria de facto, deficiente fundamentação da decisão e errou na
subsunção dos factos ao Direito, padecendo, assim, de vício de nulidade, pelo que não
pode manter-se.
*
A autora recorrida apresentou contra-alegações, pugnando pela manutenção do decidido, com as seguintes conclusões:
1.
Contrariamente ao referido pela Recorrente, não se verifica falta de precisão e clareza na indicação da matéria de facto, uma vez que na Sentença proferida pelo Tribunal a quo faz uma análise criteriosa da matéria de facto produzida nas sessões de julgamento, concluindo, de forma irrepreensível, com a subsunção da matéria factual à matéria de direito aplicável ao caso em apreço.
2.
Considera a Recorrente que o Tribunal a quo não fundamentou devidamente o seu raciocínio ao decidir provado o facto 5 “Mais acordaram na Cláusula 5ª do contrato-promessa aludido em 4) celebrado entre as partes “A compra e venda aqui prometida será efetuada livre de quaisquer ónus ou encargos, sendo da responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA o pagamento de quaisquer dívidas ou a satisfação de quaisquer encargos assumidos até à tradição do imóvel que onerem por qualquer forma a fração prometida vender.”
3.
A prova do referido facto apenas pode ser feita através de documento, uma vez que reproduz o teor de uma das cláusulas constantes do contrato promessa de compra e venda. A Recorrente pretende por em causa a interpretação efetuada pelo Tribunal a quo daquela disposição contratual.
4.
É manifesto que não existe falta de fundamentação; A Recorrente procura confundir o Tribunal ao invocar a falta de fundamentação da decisão. O que a Recorrente não concorda é com essa fundamentação, mas isso é questão diferente da falta de fundamentação agora em causa.
5.
Não existe qualquer contradição entre os factos 16) e 17) da matéria de facto dada como provada. Ora, em suma, no primeiro facto decorre que a Recorrente nunca referiu à Recorrida que havia uma deliberação em curso, no Condomínio, sobre a realização de obras, enquanto que do segundo resulta que o legal representante da Recorrida foi informado que o edifício precisava de obras de reparação, tendo oportunidade de verificar o estado de conservação.
6.
Não existe qualquer contradição entre ambos os pontos. Num refere-se genericamente ao estado de conservação do edifício; no outro está em causa uma deliberação concreta, com um valor de obras determinado, que a Recorrente - conhecendo ou devendo conhecer – omitiu ao legal representante de Recorrida, de forma manifestamente censurável, tanto no contexto dos compromissos contratuais assumidos, como ao abrigo de um princípio de boa-fé na condução do negócio.
7.
Não poderá proceder a pretensão da Recorrente em aditar os factos instrumentais à matéria de facto provada, somente com base nos depoimentos das testemunhas BB e CC, pois os referidos factos não foram alegados pelas partes nem na Petição Inicial apresentada pela Autora, nem na Contestação apresentada pela Ré, nem foram suscitadas nas declarações de parte ouvidas em sede de julgamento.
8.
O Tribunal a quo não considerou estes factos na sua Decisão e fê-lo corretamente, no âmbito da sua liberdade de apreciação da prova produzida.
9.
Acresce que, como muito bem tem sido referidos na jurisprudência, “factos instrumentais são os que interessam indiretamente à solução do pleito, por servirem para demonstrar a verdade ou falsidade dos factos pertinentes; não pertencem à norma fundamentadora do direito e são-lhe, em si, indiferentes, servindo apenas para, da sua existência, se concluir pela existência dos próprios factos fundamentadores do direito ou da exceção”.
10.
Não existe nenhum fundamento de natureza instrumental invocado pela Recorrente nas suas alegações que justificassem a sua inclusão na matéria de facto provada. O que a Recorrente deixa perceber é que pretende, através deste expediente, defender a sua irresponsabilidade, quando essa responsabilidade decorre, diretamente, das declarações negociais que constam do contrato promessa e da escritura de compra e venda e da sua conduta dolosa ou negligente, manifestamente censurável e contrária aos princípios da boa-fé, omitindo factos que conhecia ou devia conhecer – e que a sua mediadora (por ser residente no imóvel e o seu marido ter participado na reunião, não é credível que não conhecesse) e, no entanto, foi omitido ao legal representante da Recorrida.
11.
Os factos agora referidos pela Recorrente não podem ser levados à matéria de facto considerada provada, por os mesmos, não apresentarem qualquer relevância para alterar a decisão final.
12.
No ordenamento jurídico português a regra, prevista no artigo 406º do código civil, é que o contrato deve ser pontualmente cumprido, o que não sucedeu no caso dos autos, uma vez que a Recorrente não cumpriu o estabelecido nem no contrato promessa de compra e venda, nem na escritura pública da venda do imóvel.
13.
Com as alegações apresentadas, pretende a Recorrente que os factos 23), 26) e 27) da matéria de facto dada como não provada passem a constar da matéria de facto dada como provada, com ligeiras alterações na redacção, que a Recorrente habilidosamente lhes introduz, transcrevendo genericamente os depoimentos de duas testemunhas que são dispares (contrariamente ao defendido pela Recorrente) e não podem conduzir à conclusão pretendida.
14.
Dos excertos transcritos dos depoimentos de CC, BB e também de DD não é possível extrair a redacção que a Recorrente pretende dar à matéria de facto dada como provada, pelo que, nenhuma censura há a fazer ao Aresto proferido pelo Tribunal a quo, no que respeita ao ponto 23, devendo manter-se o referido ponto como matéria de facto não provada.
15.
O mesmo deverá suceder quanto aos pontos 26 da matéria de facto dada como não provada.
16.
Dos depoimentos conjugados das testemunhas EE e das declarações de parte decorre, exactamente, o sentido contrário ao pretendido pela Recorrente.
17.
Não resulta do depoimento das testemunhas o pretendido pela Recorrente, pelo que nenhum reparo há a fazer também quanto ao ponto 26 da matéria de facto dada como não provada.
18.
O mesmo quanto ao ponto 27 da matéria de facto dada como não provada, das declarações de parte do Autor não é possível extrair a conclusão pretendida pela Recorrente. Acresce que, esse facto, apenas por si não demonstra nada. De acordo com os depoimentos das testemunhas e com o conhecimento comum, um prédio com 20 anos deve ser um prédio em bom estado de conservação. Sem necessidade das obras de intervenção que agora estão em causa.
19.
Bem andou o Tribunal a quo ao considerar como “não provado quanto ao demais, por não vir demonstrado o ‘estado que seria de esperar’ do prédio com 20 anos”.
20.
A Recorrente, nas suas alegações, não tomou em consideração que no nosso sistema jurídico processual predomina o princípio da livre apreciação da prova, consagrado no artigo 607º, nº 5, do CPC, segundo o qual o Tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
21.
Pelo Mmo. juiz a quo, foi realizado um exame crítico das provas que serviram de base à formação da sua convicção, indicando na Sentença o respetivo raciocínio subjacente, designadamente a razão pela qual se valorizou determinado meio de prova em detrimento de outro.
22.
Crê a Recorrida, tal como o Tribunal a quo, que perante a segura fundamentação das respostas das várias testemunhas, é razoável e equilibrado concluir-se – como, aliás, se concluiu – de que não ficou demonstrada nos autos a matéria de facto da factualidade subjacente aos pontos 23, 26 e 27. Nada havendo qualquer censura quanto à correção e à legalidade da Decisão recorrida.
23.
No que respeita à matéria de direito, considerando a data dos factos – 15.11.2021 – é a redação anterior do artigo 1424º, nº 1 do C.C. que se aplica ao caso em apreço.
24.
De acordo com esta disposição legal é ao Condómino e proprietário da fracção que cabe o pagamento das quotizações ordinárias e extraordinárias, no momento em que as obrigações sejam constituídas.
25.
Considera a Recorrida ser este o único entendimento possível, pois de modo contrário, estar-se-ia a onerar injustamente um novo proprietário, com despesas para as quais não contribuiu e em cuja deliberação não participou.
26.
Foi ao abrigo do princípio da autonomia da vontade e liberdade contratual (previsto no artigo 405º, nº 1 do Código Civil) que as partes convencionaram no contrato promessa que a compra e venda era feita com os custos de condomínio, integralmente pagos e em dia com referência a todo o período de tempo até à data da celebração da escritura o que reforçaram na escritura pública ao consagrarem que a compra e venda era feita livre de ónus ou encargos, designadamente, no que concerne a despesas de condomínio que lhe sejam imputadas.
27.
Das referidas disposições contratuais resulta claro que era intenção das partes que a transmissão da fração era feita, com todas as despesas de condomínio relativas à fruição das partes comuns (despesas comuns ou correntes) pagas e sem que existisse qualquer deliberação ou obrigação de pagamento de despesas extraordinárias já constituída.
28.
A Recorrente é responsável pelo pagamento do valor de € 8.724,85, não só pelas declarações feitas no Contrato Promessa de Compra e Venda e na Escritura Pública de Compra e Venda, mas também porque na data da deliberação era a Ré a única e exclusiva proprietária e possuidora do imóvel.
29.
Deve ser julgado improcedente tudo o alegado pela Recorrente, mantendo-se, na íntegra, todo o teor da Sentença proferida pelo Mmo. Juiz.
*
Recebidos os autos neste Tribunal foi proferido o seguinte despacho:
“De entre as várias soluções plausíveis de direito, consideramos que pode estar presente a figura do abuso de direito, prevista no artº 334º do CCivil.
É jurisprudência unânime que a apreciação do abuso de direito é de conhecimento oficioso. Neste sentido temos, a título exemplificativo, o acórdão do STJ de 20.12.2022 (relatado por Aguiar Pereira e proferido no proc. nº 8281/17.4T8LSB.L1.S1, in dgsi.pt), que decidiu o seguinte, assim sumariado:
“I - O abuso de direito é de conhecimento oficioso, devendo o tribunal apreciá-lo enquanto obstáculo legal ao exercício do direito, quando, face às circunstâncias do caso, concluir que o seu titular excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito;
II - O tribunal está vinculado a tomar conhecimento do abuso de direito se do conjunto dos factos alegados e provados resultarem provados os respectivos pressupostos legais”.
Tal oficiosidade decorre do princípio iura novit curia, consagrado no artº 5º/3 do CPC, uma vez que o abuso de direito está inserido no âmbito do direito aplicável ao litígio objeto da ação.
No entanto, não pode/deve o Tribunal apreciar de qualquer questão relevante para a decisão da causa sem que antes conceda às partes o direito de sobre ela se pronunciarem, no termos do artº 3º/3 do CPC, ainda que se tratem de questões de conhecimento oficioso.
Assim, convidam-se as partes a essa pronúncia, pelo prazo de 10 dias, tendo em conta os seguintes considerandos:
Uma das modalidade do abuso de direito consubstancia-se na primazia da materialidade subjacente, a qual traduz a ideia da necessidade de avaliação do exercício do direito em termos materiais, tendo em conta as consequências efetivas do mesmo, sendo que este princípio se realiza segundo as seguintes vias: “a conformidade material das condutas”, a “idoneidade valorativa”, e, essencialmente “o equilíbrio no exercício das posições” (vd. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, Tomo I, 1999, pág.189).
No âmbito da concretização da boa-fé pela tutela da materialidade subjacente assume relevância a desproporcionalidade grave e manifesta de posições jurídicas, pelo que a boa-fé, no quadro do abuso de direito, impede o exercício manifestamente desproporcionado, ou seja, o desequilíbrio no exercício jurídico, evitando a desproporcionalidade entre as vantagens concretamente auferidas pelo titular de uma posição jurídica e o sacrifício imposto a outrem pelo exercício dessa mesma posição jurídica.
Consideramos que, em face dos factos provados, a pretensão da autora, assente em cláusula contratual, é suscetível de configurar um exercício abusivo do direito, tendo em conta, nomeadamente, que (1) aquando da negociação do preço a autora já sabia que o imóvel precisava de obras (facto 17), (2) estas foram aprovadas 4 dias antes da escritura que formalizou o contrato definitivo, sendo que o contrato-promessa foi celebrado mais de um mês antes dessa celebração, (3) a ré não tinha conhecimento da deliberação (facto não provado nº 21), e (4) a beneficiária das obras será integralmente a autora”.
*
Ambas as partes se pronunciaram sobre a questão.
A recorrida respondeu, pugnando pela inexistência do abuso de direito referido no despacho, tendo dito nomeadamente o seguinte:
“44º
Em face do atrás exposto, os argumentos aduzidos no Douto Despacho,
não logram, no entender do Recorrido, demonstrar a
"desproporcionalidade grave e manifesta de posições jurídicas" que a figura
do abuso de direito exige para a sua aplicação.
45º
O abuso de direito, na modalidade da primazia da materialidade subjacente
(ou "exercício de direito para fins diversos") tem sido considerado como
uma das formas mais complexas de abuso de direito (e por isso das que
apenas deve ser utilizada nas situações mais chocantes e extremas), pois
ataca a utilização de normas legais ou contratuais para obter resultados
que, embora formalmente lícitos, são materialmente injustos ou contrários
à finalidade do sistema jurídico.
46º
A jurisprudência (nomeadamente o STJ) tem entendido que o
reconhecimento do abuso de direito naquela modalidade, pressupõe a
convergência de condições extremamente rigorosas, em que o exercício do
direito seja manifestamente contrário à sua teleologia.
47º
Deve verificar-se uma desarmonia clamorosa entre o interesse do titular do
direito e o sacrifício imposto à contraparte. O benefício obtido pelo credor
é mínimo ou irrelevante face ao dano catastrófico causado ao devedor.
Esse desequilíbrio tem de ser "chocante" para a consciência jurídica média.
48º
Quando está em causa, como é o caso, o cumprimento de obrigações
livremente assumidas, a bitola deve ser ainda mais alta porque, a
segurança jurídica e a autonomia da vontade prevalecem como regra, razão
pela qual o tribunal só deve intervir quando a aplicação da "lei" conduziria a
uma solução eticamente intolerável.
49º
Parece manifesto que não estamos, na presente ação, perante uma
situação dessa gravidade.
50º
Uma das tensões centrais do Direito é o conflito entre a segurança jurídica
(estrita legalidade) e a justiça do caso concreto (equidade). No
ordenamento jurídico interno, a regra fundamental é que o tribunal deve
julgar segundo a estrita legalidade, sendo o recurso à equidade uma
exceção rigorosa.
51º
A aplicação do abuso de direito, na modalidade que agora foi suscitada, da
primazia da materialidade subjacente, só pode ter lugar em situações
limite, sob pena de se subverter o princípio da legalidade.
52º
O juiz não pode substituir o critério do legislador pelo seu critério pessoal
de justiça.
53º
A modalidade de primazia da materialidade que agora foi suscitada pelo
Tribunal ad quem antes serve para impedir que o "legalismo cego" destrua
a finalidade da própria lei, mas não abre a porta para o tribunal intervir para
ser "bondoso", mas apenas para impedir que a lei seja usada como
ferramenta de injustiça flagrante, o que seria uma negação do próprio
sistema jurídico.
54º
Mas é manifesto que não é isso que aqui está em causa.
55º
No caso presente, não se verifica qualquer desequilíbrio no exercício
jurídico entre as partes, pelo menos com a amplitude, gravidade,
desproporção e injustiça, que permita concluir pelo exercício abusivo de
direito.
56º
Razão pela qual, entende o Recorrido que no caso dos presentes autos não
se verificam os pressupostos materiais e legais para a aplicação da figura
do abuso de direito, nomeadamente na modalidade de primazia da
materialidade subjacente”.
*
A recorrente também se pronunciou, naturalmente no sentido concordante com o entendimento plasmado no despacho, tendo dito nomeadamente o seguinte:
“Como é consabido, o princípio da boa-fé corporiza a relevância que
a ordem jurídica confere às considerações éticas e diretrizes morais, aplicando-se de
forma transversal a todas as áreas do Direito, revelando-se essencialmente pertinente no
âmbito dos contratos e respectiva interpretação e execução.
Ladeando Menezes Cordeiro in https://portal.oa.pt, Revista Ano
2005, vol. II, Set. 2005, o “Abuso do direito” surge definido como “exercício
disfuncional de posições jurídicas”, escalpeliza diversos comportamentos típicos
abusivos, sem prejuízo de prever “situações atípicas, ocorrências de sobreposição e
ocorrências desfocadas, em relação aos núcleo duros dos diversos tipos”, sem retirar
“utilidade à tipificação subsequente. Pelo contrário: devidamente usada, ela opera
como um instrumento adequado para a realização do Direito”.
Um desses comportamentos tipificados é, pois, “O desequilíbrio no
exercício das posições jurídicas constitui um tipo extenso e residual de actuações
contrárias à boa fé. Ele comporta diversos subtipos; podemos apontar três:
— o exercício danoso inútil;
— dolo agit qui petit quod statim redditurus est;
— desproporção grave entre o benefício do titular exercente e o
sacrifício por ele imposto a outrem.
“II. Em todas estas hipóteses, podemos considerar que o titular,
exercendo embora um direito formal, fá-lo em moldes que atentam contra vectores
fundamentais do sistema, com relevo para a materialidade subjacente. O desequilíbrio
está na origem do abuso, particularmente nas decisões pioneiras, como a da chaminé
falsa de Colmar ou a da chaminé baixa de Coimbra. À medida que os ordenamentos
foram progredindo, estas hipóteses perderam terreno. Todavia, elas vieram a recuperá-
lo noutras áreas, especialmente quando houve que enfrentar o silêncio do Direito
legislado.” (Op. Cit.)
Sem prejuízo dos reparos feitos ao probatório e à fundamentação
do mesmo, ainda que nos atenhamos apenas aos factos assentes, a pretensão do Autor,
assente na sua interpretação de cláusula contratual, sempre espelhará um exercício
abusivo do direito e atentará contra a boa-fé, na medida em representam sempre uma
válvula do sistema para corrigir soluções que, por lacuna legislativa ou uso impróprio
do sistema, redundaria num ataque a vectores fundamentais.
Prosseguindo, segundo a mesma obra e Autor, “A conduta
contrária ao sistema é disfuncional. (…)”
“O abuso do direito reside na disfuncionalidade de
comportamentos jurídico-subjectivos por, embora consentâneos com normas jurídicas
permissivas concretamente em causa, não confluírem no sistema em que estas se
integrem. (…)”
“Os direitos subjectivos são o sistema. Fazem parte dele,
contribuindo estruturalmente para a sua composição. As exigências do sistema nos
direitos subjectivos equivalem ao modo de ser dos próprios direitos em jogo. Temos, no
fundo, uma síntese entre as orientações externas e internas, síntese essa que,
ontologicamente, dá corpo aos próprios direitos. O sistema, por definição, tem no seu
seio a ideia básica da permissividade dos direitos subjectivos e do nível significativo-
ideológico que ela representa. Pois bem: no abuso haverá, sempre, uma consideração
estrutural da liberdade básica do subjectivismo jurídico. Mas trata-se de uma liberdade
conferida pelo sistema e, portanto: sempre impregnada dos seus valores básicos.”
Retomando o caso em apuramento é por demais evidente o
desequilíbrio no exercício das respectivas posições jurídicas, sendo notório que o Autor
procurou retirar benefício/proveito de uma circunstância extraordinária superveniente à
conclusão negocial e a que a Recorrente foi alheia, pelo que a decisão recorrida
sancionou um resultado inadmissível pelo sistema, por contrariar a confiança e dar
origem a uma desproporção manifesta e objectiva entre os benefícios recolhidos pelo
titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte.
No caso em apreço, a solução propugnada na decisão recorrida, ao
condenar a Recorrente no pagamento de uma quantia que ascende a € 8.724,84, para
comparticipar obras extraordinárias de restauro e beneficiação dum condomínio do qual
já não é condómina e das quais nada beneficiará (mas sim o próprio Recorrido), obras
cuja realização, repete-se, foi deliberada quatro dias antes da formalização da venda e
sem a intervenção e conhecimento da Recorrente, consubstancia um caso paradigmático
de um exercício de tal forma desproporcionado, desequilibrado, que não pode deixar de
ofender e repugnar aos princípios e valores validamente vigentes no nosso ordenamento
jurídico”.
***
FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos cumpre decidir.
Objeto do Recurso
O objeto do recurso é balizado pelo teor do requerimento de interposição (artº 635º nº 2 do CPC), pelas conclusões (artºs 635º nº 4, 639º nº 1 e 640º do CPC), pelas questões suscitadas pelo recorrido nas contra-alegações em oposição àquelas, ou por ampliação (artº 636º CPC) e sem embargo de eventual recurso subordinado (artº 633º CPC) e ainda pelas questões de conhecimento oficioso cuja apreciação ainda não se mostre precludida.
No presente caso temos que o objeto do recurso está delimitado pelas conclusões recursivas e também pela questão do abuso de direito, sobre a qual se concedeu às partes a possibilidade de se pronunciarem, estando por isso acautelada na íntegra a possibilidade de conhecimento dessa questão sem que haja suscetibilidade de existir nulidade por excesso de pronúncia.
Quanto à ordem de conhecimento das questões, apesar de a recorrente ter impugnado a decisão relativa à matéria de facto, entendemos que, como referido no despacho, a questão do abuso de direito ressalta da própria factualidade determinada pelo Tribunal a quo. Assim, caso se conclua pela efetiva existência de abuso de direito, será despiciendo apreciar da pretendia impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Assim, as questões em causa no recurso serão apreciadas pela seguinte ordem:
- A questão do abuso de direito por parte da autora, nos termos indicados supra;
Caso tal questão seja improcedente,
- Alteração da decisão relativa à matéria de facto; e
- Determinar se, em face da factualidade que se vier a apurar, existe ou não responsabilidade da ré-recorrente pelo pagamento das quantias em causa na pretensão da autora-recorrida.
***
Factualidade tida em consideração pela 1ª Instância
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se destina a atividades de construção civil, compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim e arrendamento de propriedades rústicas e urbanas.
2. No âmbito da sua atividade comercial, no decorrer do ano de 2021 a Autora decidiu adquirir a fração autónoma designada pelas letras “AT”, correspondente ao Piso 0, letra A, Edifício C do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ... 608, 608-a a 608-f e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, freguesia de Cascais. sob o n.º 4637. e inscrito na matriz da União das Freguesias de Cascais e Estoril sob o artigo 14411.
3. Deste modo, após negociar com a proprietária do imóvel, a ora Ré, acordaram as partes no preço da alienação do imóvel e demais condições da compra e venda.
4. Em 30.09.2021 Por documento particular denominado “contrato de promessa de compra e venda”, a Autora na qualidade promitente compradora, prometeu comprar e a Ré, na qualidade promitente vendedora prometeu vender a fração autónoma aludida em 2) pelo preço de € 650.000,00 euros, mais declarando a Autora no n.º 1 da cláusula 2ª que pretendia comprar o imóvel livre de ónus, hipotecas e quaisquer outros encargos, declarando a Ré no alínea a) do n.º 2 da cláusula 2ª, n.º 2 que o imóvel está livre de quaisquer hipotecas, ónus, obrigações ou encargos.
5. Mais acordaram na Cláusula 5ª do contrato-promessa aludido em 4) celebrado entre as partes “A compra e venda aqui prometida será efetuada livre de quaisquer ónus ou encargos, sendo da responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA o pagamento de quaisquer dívidas ou a satisfação de quaisquer encargos assumidos até à tradição do imóvel que onerem por qualquer forma a fração prometida vender.”
6. Mais acordaram no n.º 2 da Cláusula 4ª do contrato promessa aludido em 4) que a “escritura de compra e venda será celebrado no dia 15.11.2021.”.
7. Mais acordaram no n.º 1 da Cláusula 6ª do contrato-promessa aludido em 4) que “não existem sobre o imóvel quaisquer ações judiciais, expropriação ou quaisquer outros atos ou circunstâncias que diminuam o seu valor.”
8. Em 15.11.2021, foi outorgada a escritura pública de compra e venda da fração agora em causa, no Cartório Notarial do Dr. FF, tendo a Autora adquirido à Ré o imóvel prometido pelo preço de € 650.000,00 euros, tendo a Ré declarado na escritura que “a presente transmissão é feita livre de ónus ou encargos, designadamente, no que concerne a despesas de condomínio que lhe sejam imputáveis.”.
9. Em 02.12.2021, foi emitido o Aviso de Quotização FCON 2021/542 no valor de € 2.181,21 euros, com vencimento na mesma data.
10. O qual foi remetido à Autora pela administração do condomínio.
11. A Autora contactou de imediato a Administração do Condomínio Parque Palmela, por forma a obter mais informação sobre a origem e fundamento da referida fatura.
12. A Administração do Condomínio transmitiu, então, à Autora que o valor peticionado por via daquela fatura, correspondia à primeira de quatro prestações, devidas pelas obras de beneficiação, a realizar no prédio e que haviam sido aprovadas em Assembleia de Condóminos realizada no dia 11 de Novembro de 2021.
13. Foi, então, dado a conhecer pela primeira vez à Autora, a ata n.º 33 da reunião da Assembleia de Condómino, realizada em 11.11.2021, ocorrida antes da outorga da escritura de compra e venda da fração agora em causa e que tinha como ponto único da ordem de trabalhos a “Apresentação, discussão e aprovação das propostas para as obras de reabilitação do condomínio a realizar em 2022 e respetiva forma de financiamento” e na qual foi deliberado a realização de obras de reabilitação do condomínio a realizar no ano de 2022, sendo que a comparticipação do custo daquelas para a fração em causa tem o valor de € 8.724,84 euros, devendo ser paga em quatro prestações de € 2.181,21 euros, cada uma, com vencimento, respetivamente, em dezembro de 2021 e janeiro, fevereiro e março de 2022.
14. A necessidade de realização das obras, aprovadas na Assembleia de Condóminos, de 11.11.2021, há muito que era objeto de análise e conversa entre os Condóminos e a Administração.
15. Foram, inclusive, realizadas outras Assembleias de Condóminos em que a necessidade de proceder à realização das obras agora em causa foram debatidas.
16. Tanto no decurso do processo negocial, como no momento da celebração do contrato de Promessa e da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, a Ré nunca mencionou que o Condomínio estava a orçamentar e a deliberar a realização de obras no prédio e que o prédio iria ser reabilitado brevemente, e que a parte da comparticipação naquelas obras a cargo da fração agora em causa tinha o valor de € 8.724,84 euros.
17. O Autor foi informado antes da finalização da compra e venda da questão do edifício vir a necessitar de obras de reparação e reabilitação, tendo o legal representante da Autora tido oportunidade de examinar e verificar o estado de conservação que algumas das partes comuns apresentavam.
18. Em 20.12.2021, a Autora, por intermédio de mandatário judicial, interpelou a Ré por carta e por correio eletrónico, para proceder ao pagamento das quotizações, por terem sido deliberadas e vendas antes da escritura de compra e venda.
19. Em 13.01.2022 A Ré, comunicou à Autora que não compareceu na assembleia de condóminos em causa e que não recebeu nenhuma ata recusando assumir a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio deliberadas, pois nenhuma utilidade ou benefício irá retirar das obras de reabilitação, que ainda não tinham sido iniciada.
20. Para não prejudicar a realização das obras deliberadas, a Autora procedeu ao pagamento dos seguintes valores:
- Em 04.03.2022 a quantia de € 5.000,00 euros, do qual foi emitido o recibo n.º 128/2022;
- Em 15.03.2022, a quantia de € 3.724,84 euros, do qual foi emitido o recibo n.º 168/2022.
*
Não se provaram os seguintes factos:
21. A Administração do Condomínio enviou à Ré, por carta registada com aviso de receção, a convocatória para a reunião da Assembleia de Condóminos agora em causa e que a Ré recebeu em 2 de Novembro de 2021.
22. Pelo que no momento da celebração da escritura pública de compra e venda, a Ré sabia que, quatro dias antes, se realizara a Assembleia Extraordinária de Condóminos com o Ponto Único da Ordem de Trabalhos – Apresentação, discussão e aprovação das propostas para as obras de reabilitação do condomínio a realizar em 2022 e respetiva forma de financiamento.
2.2. Da contestação:
23. Numa das primeiras visitas efetuadas pelo sócio-gerente da Autora, GG, à fração autónoma vendida, foi abordada e falada a possibilidade de partes comuns do condomínio virem a ser objeto duma intervenção para renovação e reabilitação das mesmas.
24. Esse condicionalismo foi um dos motivos que levaram a Ré a aceitar a proposta de € 650.000,00 euros, oferecida pela Autora, quando o preço pretendido era € 720.000,00 euros.
25. O preço de € 720.000,00 euros é mais próximo do valor de mercado de um apartamento integrado no prédio em tudo igual ao que era propriedade da Ré.
26. O sócio-gerente da Autora teve a oportunidade de examinar e verificar (como examinou e verificou) o estado de conservação/degradação que algumas partes comuns do prédio apresentavam, quer acompanhado, quer sozinho, designadamente no dia 12.11.2021, três dias antes da escritura de compra e venda, percorrendo demoradamente as áreas exteriores do condomínio, visualizando as fachadas do edifício, os caminhos de passagem e outras áreas e equipamentos de utilização comum pelos condomínio, como por exemplo a zona da piscina.
27. O sócio-gerente da Autora sabia que as construções que compõem o condomínio tinham sido construídas há já cerca de vinte anos, tratando-se de um imóvel usado e no estado que seria de esperar de um prédio datado do ano 2002.
28. Desde há algumas semanas antes de 15.11.2021, a Ré tinha deixado de residir na fração, tendo retirado do interior da mesma a quase totalidade dos seus pertences e encontrando-se a viver na habitação desta.
29. Na sexta-feira que procedeu o dia 12 de Novembro e numa deslocação à fração autónoma para remover o último dos seus pertences, a Ré encontrou o sócio-gerente da Autora durante mais uma das suas visitas ao condomínio e de este lhe ter comentado que o porteiro lhe havia referido que se realizara uma assembleia de condóminos no dia anterior.
30. O sócio-gerente da Autora, poderia face à informação prestada, ter-se inteirado do que foi deliberado na assembleia de condóminos antes da celebração da escritura de compra e venda.
*
Fundamentação jurídica
Como se assinalou supra, a primeira questão a apreciar é relativa à eventual existência de abuso de direito por parte da autora ao deduzir a pretensão de pagamento dos montantes em causa no pedido e que se referem à quota-parte devida pelo proprietário da fração autónoma que a autora adquiriu por compra e venda à ré para pagamento de obras a realizar nas partes comuns do edifício.
É doutrina e jurisprudência unânime que o abuso de direito é de conhecimento oficioso. Cita-se, a título exemplificativo, o acórdão do STJ de 20.12.2022 (Manuel Aguiar Pereira, procº nº 8281/17.4T8LSB.L1.S1, in juris.stj.pt), de cujo sumário consta o seguinte:
“I - O abuso de direito é de conhecimento oficioso, devendo o tribunal apreciá-lo enquanto obstáculo legal ao exercício do direito, quando, face às circunstâncias do caso, concluir que o seu titular excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito;
II - O tribunal está vinculado a tomar conhecimento do abuso de direito se do conjunto dos factos alegados e provados resultarem provados os respectivos pressupostos legais”.
Relativamente ao princípio da primazia da materialidade subjacente, no acórdão do STJ de 10.12.2024 (Jorge Arcanjo, procº nº 3300/15.1T8ENT-A.E2.S1, in juris.stj.pt) referiu-se, no sumário, o seguinte:
“I - A boa-fé, no quadro do abuso de direito (art. 334.º do CC) concretiza-se também através do princípio da primazia da materialidade subjacente que reclama a necessidade de avaliação do exercício do direito em termos materiais, tendo em conta as consequências efectivas do mesmo, assumindo relevância a desproporcionalidade grave e manifesta de posições jurídicas, pelo que a boa-fé impede o exercício manifestamente desproporcionado, ou seja, o desequilíbrio no exercício jurídico, evitando a desproporcionalidade entre as vantagens concretamente auferidas pelo titular de uma posição jurídica e o sacrifício imposto a outrem pelo exercício dessa mesma posição jurídica”.
E na fundamentação, referiu-se o seguinte, que consideramos ser de toda a pertinência para a situação em causa na apelação:
“O art.334 do CC estatui - “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Aceitando o legislador a concepção objectiva, não é preciso que o agente tenha consciência da contrariedade do seu acto à boa-fé, aos bons costumes ou ao fim social e económico do direito exercido.
Pode asseverar-se, em jeito de síntese, que o instituto do abuso de direito implica a flexibilização dos direitos subjectivos ao impor limites ao seu exercício, impedindo que os seus titulares pratiquem actos que, muito embora cobertos pela legitimidade, sejam contrários ao ordenamento jurídico no seu conjunto. Neste contexto, o abuso de direito emerge como um princípio normativo aplicável na situação concreta por servir de fundamento de resolução, reclamando apelo a uma dialética entre o sistema e o problema.
Por isso se entende que o abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como “válvula de escape” a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico (cf., por ex., Ac STJ de 18-12-2008 (proc nº 08B2688), Ac STJ de 19-10-2017 ( proc nº 1468/11), disponíveis em www dgsi).
A boa-fé, que enforma o instituto, concretiza-se também através dos princípios mediadores da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente.
…
Por sua vez, a primazia da materialidade subjacente traduz a ideia da necessidade de avaliação do exercício do direito em termos materiais, tendo em conta as consequências efectivas do mesmo, sendo que este princípio se realiza segundo as seguintes vias: “a conformidade material das condutas”, a “idoneidade valorativa”, e “o equilíbrio no exercício das posições” ( cf Prof. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, Tomo I, 1999, pág.189)
No âmbito da concretização da boa-fé pela tutela da materialidade subjacente assume relevância a desproporcionalidade grave e manifesta de posições jurídicas, pelo que a boa-fé, no quadro do abuso de direito, impede o exercício manifestamente desproporcionado, ou seja, o desequilíbrio no exercício jurídico, evitando a desproporcionalidade entre as vantagens concretamente auferidas pelo titular de uma posição jurídica e o sacrifício imposto a outrem pelo exercício dessa mesma posição jurídica ( cf., por ex., Ac STJ de 6-12-2018 ( proc nº 300/13), em www dgsi ).
Como se retira destes doutos considerandos, o abuso de direito configura uma válvula de escape do sistema que visa evitar a violação de princípios fundamentais de direito que resultam do exercício em concreto de determinadas posições jurídicas que, apesar de formalmente fundadas em regras legais ou convencionais, ofendem em termos materiais determinados princípios e valores da ordem jurídica. Tal como se afirmou no sumário do acórdão de 15.06.2023 desta Relação e desta secção (Vera Antunes, procº nº 147/06.0TCSNT-B.L1-6):
“I – A figura do abuso de direito tem subjacente a intenção de assegurar que na aplicação do Direito, das normas positivas, se encontre uma ideia de justiça, que deve observar-se sempre em função das concretas circunstâncias de cada caso, observadas as especificidades da vida, sem que porém se entre numa ideia de discricionariedade; a aplicação da figura do abuso de Direito deve orientar-se por um critério objectivo, pela aplicação dos princípios gerais de direito, em especial o princípio geral da boa-fé, para que o resultado ou solução a que se chega possa servir melhor esse ideal de justiça.
II – O desequilíbrio no exercício do direito caracteriza-se pela desproporção grave entre o benefício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem, sem que se ponha em causa o direito do titular.
III - A questão é saber se o exercício desse direito se revela, no caso concreto, desproporcionado; desequilibrado, em termos que ofendam outros princípios e valores validamente vigentes no nosso ordenamento jurídico, observada a situação material subjacente, ponderação que se tem de fazer através da análise das concretas circunstâncias de cada caso”.
O abuso de direito, ao contrário do que parece considerar a recorrida, não é algo de arbitrário. Apesar de ter de se reconduzir sempre às circunstâncias do caso concreto – exatamente porque há um direito formalmente tutelado que é exercido de forma abusiva em concreto – essas circunstâncias são objetivas e a ponderação da existência do abuso resulta sempre de uma valoração jurídico-racional.
Vertendo ao caso concreto, atentas as seguintes circunstâncias:
1- aquando da negociação do preço a autora já sabia que o imóvel precisava de obras (facto 17),
2- estas foram aprovadas 4 dias antes da escritura que formalizou o contrato definitivo, sendo que o contrato-promessa foi celebrado mais de um mês antes dessa celebração,
3- não se provou que a ré tivesse conhecimento da deliberação (facto não provado nº 21), e
4- a beneficiária das obras será integralmente a autora.
Consideramos que existe efetivamente abuso de direito. A pedra de toque fundamental para tal conclusão radica no facto de o preço acordado – que o foi no contrato promessa – já ter sido fixado em face da situação concreta do imóvel, da qual resultava que era visível a necessidade de obras, de tal forma que isso foi efetivamente percecionado pelo legal representante da autora, pois provou-se que: “o Autor foi informado antes da finalização da compra e venda da questão do edifício vir a necessitar de obras de reparação e reabilitação, tendo o legal representante da Autora tido oportunidade de examinar e verificar o estado de conservação que algumas das partes comuns apresentavam”. E note-se que não estamos perante um comprador que é leigo e pouco conhecedor de questões relacionadas com obras. Muito antes pelo contrário. Estamos perante uma autora que é uma sociedade comercial por quotas que se destina a atividades de construção civil, compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim e arrendamento de propriedades rústicas e urbanas.
Concordamos com a recorrida quando, no ponto 11 da resposta ao convite deste Tribunal, diz que “A sua aplicação [do instituto do abuso de direito] não pode converter-se num instrumento que limita as partes no seu direito de recorrerem à Justiça, quando se consideram lesadas nos seus direitos. Nem numa forma de proteção das partes que atuam com negligencia perante as obrigações que assumem para com terceiros, de boa-fé”. Efetivamente, perante os factos provados não se vislumbra que direito da autora, em termos materiais, foi violado. A mesma sabia que o edifício necessitava de obras quando acordou o preço de compra e nessa altura ainda nada tinha sido deliberado. E também não existe negligência ou má-fé por parte da ré, que desconhecia que as obras haviam sido aprovadas.
Nessa mesma pronúncia, a recorrida diz que “A primazia da materialidade subjacente impede que o exercício formalmente correto de uma posição jurídica conduza, na prática, a resultados materialmente inaceitáveis, desajustados ou desproporcionados, em face da relação jurídica” (cfr. ponto 20º) e que “Ou seja, para que se conclua pela existência de abuso de direito na modalidade em causa é necessário demonstrar que o exercício do direito, nas concretas circunstâncias do caso, gera um resultado materialmente intolerável, traduzido numa desproporção séria e objectiva entre o benefício e sacrifício violando, de forma evidente, os ditames da boa-fé e da confiança legítima” (cfr. ponto 21º). Nestes pontos concordamos na íntegra com a recorrida, pois descreve devidamente a situação com que nos deparamos nos autos e da qual decorre a existência do abuso de direito. Efetivamente, a procedência da pretensão da autora-recorrida conduz, na prática, a um resultado materialmente inaceitável, desajustado e desproporcionado, em face da relação jurídica, pois é a autora que vai beneficiar, em exclusivo, das obras que vão ser realizadas, sendo que a necessidade dessas obra já havia sido devidamente percecionada pelo gerente da autora, que é uma sociedade que se dedica à construção civil, aquando da negociação do preço pelo qual a compra e venda foi concluída.
Acresce que a recorrida, na mesma pronúncia, imputa à ré uma conduta que, de todo, não se provou, ou seja, que ela sabia da aprovação das obras e nada comunicou à autora, sendo totalmente gratuita e falsa a afirmação de que “A Autora Inicial sentiu-se enganada pela Ré, pois na data em que foi outorgada a escritura pública, completou o pagamento à Ré da quantia de € 650.000,00 e esta já sabia, mas omitiu, que nos quatro meses seguintes a compradora teria de pagar mais € 8.724,84 ao Condomínio” (cfr. ponto 27º).
Assim, face a tudo o exposto, a pretensão da autora, nos termos em que a mesma a exerceu e resulta dos factos provados na sentença, revela-se um exercício abusivo do direito invocado, pelo que, nos termos do artº 334º do CCivil, tal exercício é ilegítimo, o que determina a improcedência da ação e, consequentemente, a procedência integral do recurso.
Atenta a procedência da exceção do abuso de direito, nos termos do artº 608º/2 do CPC, não se conhece, por desnecessidade, das demais questões suscitadas.
*
DECISÃO
Face ao exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem este coletivo da 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar o recurso procedente, em razão do que se revoga a decisão recorrida e se absolve a ré do pedido quanto a tudo que contra ela veio peticionado.
Custas em ambas as instâncias pela recorrida (artº 527º/1 e 2 do CPC).
TRLx, 11jun2026
Jorge Almeida Esteves (relator)
João Manuel P. Cordeiro Brasão
Nuno Luís Lopes Ribeiro |
