Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
4358/2006-7
Relator: ROQUE NOGUEIRA
Descritores: ARRENDAMENTO
DESPESAS
OBRAS
RESOLUÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 05/22/2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: NEGADO PROVIMENTO
Sumário: A construção de uma marquise de alumínio e vidro para fecho da varanda com demolição de grade decorativa de pedra que protegia a varanda e que fazia parte da arquitectura do prédio em obediência ao projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento passível de integrar o disposto no artigo 64.º/1, alínea d) do Regime do Arrendamento Urbano
(SC)
Decisão Texto Integral:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

1 – Relatório.

No Tribunal Judicial da Comarca de Loures, Acácio […] propôs, em 14/1/02, acção de despejo com processo sumário contra Maria […], alegando que é dono da fracção autónoma que identifica e que a ré tem a posição de arrendatária dessa mesma fracção.

Mais alega que emigrou para o Canadá em 23/3/73, onde vive e trabalha, mas que espera regressar a Portugal em fins de 2002, pelo que, necessitando daquele prédio para sua habitação e da sua família, pode denunciar o contrato de arrendamento, nos termos do art.69º, nº1, al.a), do RAU.

Conclui, assim, que deve a ré ser condenada a despejar o aludido prédio, mediante o pagamento da indemnização prevista no nº1, do art.72º, do RAU.

A ré contestou, por excepção, invocando a ilegitimidade do autor, por estar desacompanhado da sua mulher, e, por impugnação, alegando que o autor não necessita do locado para a sua habitação e da sua família, até porque não pretendem vir viver para Portugal.

Em sede de reconvenção, alega que despendeu € 10.000,00 em variadas obras de beneficiação e de melhoramento do apartamento, que representam um conjunto de benfeitorias necessárias.

Conclui, deste modo, que deve a acção ser julgada improcedente e procedente a reconvenção, condenando-se o autor a pagar à ré a referida quantia de € 10.000,00.

O autor respondeu à excepção e à reconvenção, tendo, face ao alegado pela ré, alterado o pedido e a causa de pedir, referindo que confirmou a efectiva construção de uma marquise para fecho da varanda, que estava protegida por uma grade decorativa de pedra, a qual faz parte da arquitectura do prédio, pelo que, em resultado da obra da ré, a estrutura externa do prédio e a sua linha estética e arquitectónica foram substancialmente alteradas e objecto de deteriorações consideráveis.

Alega, ainda, que não autorizou tal obra e que, para repor as coisas no estado em que se encontravam, irá despender a quantia de € 2.100,00, mais IVA.

Conclui, assim, que deve a excepção da ilegitimidade ser julgada improcedente, bem como, a reconvenção, devendo a ré ser condenada na resolução do contrato, com fundamento no art.64º, nº1, al.d), do RAU, e, ainda, no pagamento da quantia de € 2.100,00, mais IVA à taxa em vigor.

A ré respondeu, alegando que a marquise em apreço foi objecto de obras há cerca de 10 anos e com o consentimento verbal do autor, em 1991/92, sendo que, foram utilizados materiais facilmente amovíveis, não ocorrendo qualquer alteração substancial, quer da arquitectura, quer da fisionomia do prédio.

Conclui, deste modo, que não deve ser admitida a alteração da causa de pedir e do pedido, absolvendo-se a ré dos pedidos.

Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde as partes foram julgadas legítimas, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão da matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação daquela sentença.

Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
- Mediante a Apresentação n.° […], encontra-se inscrita a favor do A. a aquisição, por compra, da fracção autónoma designada pela letra "H", correspondente ao segundo andar direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na […] freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.° […] e inscrito na respectiva matriz […]
conforme documento de fls. 4 a 10 cujo teor se dá por integralmente reproduzido rectificando-se a redacção da alínea dos factos assentes (a)).
- Por contrato de 09.03.1973, e pela renda de 2.100$00, actualmente de 7.820$00 (€ 39,01), o A. deu de arrendamento a José […], ex-marido da Ré, a referida fracção autónoma __ rectificando-se a redacção da alínea dos
factos assentes (b)).
- Pelo prazo de seis meses, com início em 01.03.1973, supondo-se sucessivamente renovado por igual período e condições - Cláusula l .a (c)).
- Por efeito de divórcio entre o locatário e a Ré, a posição do arrendatário transferiu-se para esta, conforme cópia da notificação feita ao A. pela l .a Secção
do 2.° Juízo do Tribunal de Família de Lisboa (d)).
- O A. vive e trabalha no Canadá, para onde emigrou em 23.03.1973 (e)).
- A Ré construiu uma marquise de alumínio e vidro para fecho da varanda, tendo demolido uma grade decorativa de pedra que protegia a mesma varanda e
que fazia parte da arquitectura do prédio em obediência ao projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal (f)).
- O A. não possui em Odivelas casa própria ou arrendada que satisfaça as suas necessidades de habitação e da sua família (3.).
- O A. não possui nem nunca possuiu qualquer outro prédio arrendado e jamais exerceu o direito de denúncia (4.).
- O arrendado satisfaz as necessidades de habitação do A. e da sua família (5.).
- A Ré despendeu uma quantia não apurada em variadas obras que a seguir se discriminam:

a) tratamento de humidades;
b) pintura de paredes;
c) substituição de portas;
d) substituição e reparação de canalizações;
e) construção e fecho de uma marquise;
f) afagamento de tacos;
g) colocação de armários de cozinha;
h) aplicação de persianas novas (8.°).

2.2. O recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) - É obrigação do arrendatário não fazer do prédio uma utilização imprudente e deve mantê-lo no estado em que o recebeu por ser de mero
gozo temporário a sua relação com o mesmo.
B) - No caso sub judice, o arrendatário não se limitou a provocar deteriorações para uma prudente utilização do prédio ou a realizar pequenas
deteriorações para assegurar o seu conforto e comodidade.
C) - A Ré podia ter construído a marquise sem demolir os elementos decorativos da grade de pedra da varanda, uma vez que esta não impedia a
colocação de uma marquise em alumínio e vidro pelo seu interior com idêntico resultado, como faria um bom pai de família.
D) - O que está em jogo nos presentes autos são os estragos infligidos ao prédio com a demolição da grade decorativa de pedra e a consequente
alteração substancial do aspecto ou fisionomia da fachada integrante da estrutura externa do prédio, em obediência ao projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal.
E) - O custo da reconstrução da grade decorativa, avaliado em €. 2.100,00, mais IVA, representa um dano de vulto para o senhorio, se atendermos à renda de €. 39,01, por mês, que seria totalmente consumida na referida
reparação, durante mais de cinco anos.
F) - As obras de demolição da grade decorativa da fachada alteram substancialmente a estrutura externa do prédio e causam-lhe deteriorações consideráveis, pois delas resulta para o arrendado, uma outra aparência ou
configuração exterior, de tal forma que, externamente, parece outro.
G) - Podem fundamentar a resolução do contrato de arrendamento as obras efectuadas no locado cujas alterações não correspondam a simples deteriorações inerentes a uma prudente utilização nem se justifiquem como pequenas alterações necessárias para assegurar o conforto ou comodidade do inquilino.
H) - O locatário é responsável pela perda ou deterioração da coisa locada, devendo o custo das obras de reposição da situação anterior, avaliadas em
€. 2.500,00, incluindo o IVA, ser considerado na decisão da causa.
l) - A douta decisão recorrida violou o disposto no n° 1, alínea d) do art° 64° do RAU.

2.3. A única questão que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se a obra realizada pela ré-arrendatára, sem consentimento escrito do autor-senhorio, alterou substancialmente a estrutura externa do prédio arrendado, ou traduziu a prática de acto que nele tenha causado deterioração considerável, igualmente não consentida e que não possa justificar-se nos termos do art.1043º do C.Civil ou 4º do RAU, sendo, por isso, causa de resolução do contrato pelo senhorio, atento o disposto no art.64º, nº1, al.d), do RAU.

Foi a seguinte a matéria de facto apurada a esse respeito:

- a ré construiu uma marquise de alumínio e vidro para fecho da varanda, tendo demolido uma grade decorativa de pedra que protegia a mesma varanda e que fazia parte da arquitectura do prédio em obediência ao projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal (al.f) da matéria de facto assente);
- a ré despendeu uma quantia não apurada em variadas obras, designadamente, na construção e fecho de uma marquise (resposta ao ponto 8º da base instrutória).

Com base naquela matéria de facto, considerou-se, na sentença recorrida, que a obra representa uma beneficiação do locado e que, de acordo com um critério de razoabilidade, atendendo à boa fé da ré e ao objectivo por ela tido em vista com a realização da mesma, bem como à situação do senhorio, se afigura que não foi violado o disposto no art.1038º, al.d), do C.Civil, segundo o qual é obrigação do arrendatário não fazer do prédio uma utilização imprudente, tendo a ré simplesmente adequado o arrendado à finalidade do arrendamento. Mais se considerou, naquela sentença, que tal obra, por ter sido efectuada com materiais amovíveis, ainda que demolindo a grade decorativa em pedra, constitui pequena deterioração necessária para assegurar o conforto e comodidade da arrendatária, justificada à face do disposto nos arts.1043º, do C.Civil, e 4º, do RAU. Para, depois, se concluir que não se verifica o fundamento de resolução do contrato em análise, previsto na al.d), do nº1, do art.64º, do RAU.

No entender do recorrente, o que está em jogo são os estragos infligidos ao prédio com a demolição da grade decorativa em pedra e a consequente alteração substancial do aspecto ou fisionomia da fachada integrante da estrutura externa do prédio.

Vejamos.

Nos termos do disposto no art.64º, nº1, al.d), do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio arrendado, sem consentimento escrito daquele, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts.1043º, do C.Civil ou 4º, do RAU.

Segundo Parecer do Dr. Capelo de Sousa, in C.J., Ano XII, tomo V, págs.19 e segs., o conceito de «estrutura externa» do prédio para efeitos da 1ª parte, da referida al.d), deve entender-se como alteração substancial da «fisionomia» do prédio, na linha de toda a Doutrina que a esse respeito se pronunciou e de larga maioria da Jurisprudência aí citada. E isto porque o bem jurídico protegido por essa disposição é o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio, sendo que, o arrendatário não tem um direito de disposição e de transformação do prédio arrendado. Quanto ao termo «substancialmente», utilizado naquela al.d), é entendido como sinónimo de «profunda ou fundamentalmente», por João de Matos, in Manual do Arrendamento e do Aluguer, II, 1968, pág.219, e por A. Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 1985, pág.247, ou de «consideravelmente», como no Acórdão da Relação de Lisboa, de 6/12/83, C.J., Ano VIII, tomo V, 134 (cfr., ainda, os Acórdãos do STJ, de 31/3/77, BMJ, 265º-227, de 12/11/96, BMJ, 461º-424, e de 14/1/97, BMJ, 463º-571).

Por outro lado, deteriorações consideráveis são todas aquelas que não sejam inerentes à prudente utilização do prédio, ou que não constituem pequenas deteriorações necessárias ao conforto e comodidade do arrendatário, ou que revistam um certo vulto, quer pela sua extensão, quer pelo custo da reparação, quer pelo confronto com o valor e dimensão do prédio onde são praticadas (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág.436, e jurisprudência aí citada na nota 2.).

Como é sabido, nos prédios urbanos podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação, podendo os arrendatários realizar pequenas deteriorações para assegurar o seu conforto e comodidade, que devem reparar antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário, e deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, sem qualquer obrigação de as reparar antes da entrega ao senhorio (cfr. os arts.4º e 11º a 13º, do RAU, e o art.1043º, nº1, do C.Civil).

Já vimos que o arrendatário não pode, sem autorização por escrito do senhorio, efectuar no prédio arrendado obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões, bem como, praticar actos que lhe causem deteriorações consideráveis. Assim, se as obras, apesar de não autorizadas por escrito, não se enquadrarem nos referidos parâmetros, não são fundamento de despejo, embora possam sê-lo de um pedido de indemnização ou de reposição no estado anterior a elas. Por outro lado, se o arrendatário violou a obrigação de fazer do arrendado uma utilização prudente (cfr. o art.1038º, al.d), do C.Civil), mas sem praticar danos consideráveis no local que é objecto de arrendamento, poderá ser responsabilizado contratualmente nos termos do art.798º, do C.Civil, sem que haja lugar à resolução do contrato. Tudo isto para significar que nem todas as alterações ou deteriorações praticadas pelo arrendatário no prédio arrendado justificam a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio.

De todo o modo, não definindo a lei um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial ou de deteriorações consideráveis, só caso a caso será possível proceder a essa determinação, havendo que atender a um critério de razoabilidade, que tenha em conta, não só a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista, mas também a situação do senhorio, que não pode sacrificar a estrutura do local ás comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo (cfr. Aragão Seia, ob.cit., págs.433 e 435).

Aqui chegados, cumpre indagar se os factos dados como provados permitem concluir que a obra feita no prédio pela arrendatária altera substancialmente a sua estrutura externa, ou se a demolição da grade decorativa em pedra causou nele deterioração considerável. Dir-se-á, desde já, que, a nosso ver, a resposta é negativa. Na verdade, apenas se apurou que a ré construiu uma marquise de alumínio e vidro para fecho da varanda, tendo, para o efeito, demolido uma grade decorativa de pedra que protegia a mesma varanda. É certo que também se apurou que essa grade fazia parte da arquitectura do prédio, em obediência ao projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal. Todavia, a questão está em saber se essa arquitectura foi substancialmente alterada pela construção da marquise. Ora, a esse propósito, a matéria considerada provada nada evidencia nesse sentido, isto é, que a obra tenha modificado profunda ou fundamentalmente a fisionomia do prédio arrendado. Para o efeito, era necessário alegar e demonstrar outros elementos de facto, através dos quais se pudesse concluir que o equilíbrio arquitectónico do prédio tinha ficado seriamente comprometido e desfigurado na sua essência. Acresce que se tem entendido que a construção de uma vulgar marquise de vidro e alumínio, que é amovível, fechando uma varanda do locado, não integra o fundamento de resolução previsto no art.64º, nº1, al.d), do RAU (cfr. Aragão Seia, ob. cit., págs.160 e 161, bem como, os Acórdãos da Relação do Porto, de 21/4/87, BMJ, 366º-564, e da Relação de Lisboa, de 9/11/93, BMJ, 431º-539, e de 16/6/94, BMJ, 438º-534).

Por outro lado, também não há elementos que nos permitam retirar a conclusão de que a demolição da grade decorativa de pedra que protegia a varanda se traduziu num acto que tenha causado deterioração considerável. Tudo indica que esta demolição ocorreu por via da construção da aludida marquise, não se tendo apurado se esta podia ter sido construída sem necessidade de se retirar aquela grade, como defende o recorrente, em sede de alegações de recurso. Não se provou, ainda, que a deterioração tenha sido de vulto, já que se desconhece, designadamente, quer a sua extensão, quer o custo de reparação. O que a arrendatária terá pretendido foi, tão só, assegurar o seu conforto e comodidade, sendo que, segundo cremos, a obra até implicou um aumento do valor locativo do prédio.

Parece-nos, pois, que é de considerar que, no caso, tendo em conta os interesses em jogo, quer da arrendatária-ré, quer do senhorio-autor, é razoável sacrificar a estrutura do local às comodidades daquela, tanto mais que isso não implica uma diminuição do valor locativo, antes pelo contrário.

Haverá, deste modo, que concluir que a obra realizada pela ré, sem consentimento escrito do autor, não alterou substancialmente a estrutura externa do prédio arrendado, nem traduziu a prática de acto que nele tenha causado deterioração considerável, igualmente não consentida e que não possa justificar-se nos termos dos arts.1043º, do C.Civil e 4º, do RAU, não sendo, por isso, causa de resolução do contrato pelo senhorio, atento o disposto no art.64º, nº1, al.d), do RAU.

No que respeita ao pedido de condenação no pagamento de indemnização correspondente ao valor das obras para reposição do locado, o mesmo não podia deixar de improceder, como improcedeu, uma vez que se concluiu pela improcedência do pedido de resolução e, consequentemente, pela manutenção do contrato de arrendamento.

Improcedem, assim, as conclusões da alegação do recorrente.

3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.

Custas pelo apelante.

Lisboa, 22 de Maio de 2007

(Roque Nogueira)

(Pimentel Marcos)

(Abrantes Geraldes)