| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório:
AA intentou acção declarativa de anulação de deliberação com processo comum contra condomínio sito na Rua 1 pedindo:
- seja anulada a deliberação da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, de 26/01/2024, que aprovou o ponto 1 (um) da ordem de trabalhos, referente ao Relatório e Contas relativas ao ano de 2023;
- seja anulada a deliberação da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, de 26/01/2024, que aprovou o ponto 4 (quatro) da ordem de trabalhos, referente à celebração de um contrato de arrendamento da habitação do porteiro, com prazo certo mínimo de 3 (três) anos, com eventuais renovações anuais, e actualização anual do valor da renda, nos termos das disposições legais em vigor, quando subentendido que o referido contrato de arrendamento deverá ser celebrado com o actual arrendatário da habitação do porteiro;
- seja anulada a deliberação da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, de 26/01/2024, que não aprovou a realização de vistoria à habitação do porteiro, pelo Autor;
- seja o Réu condenado a renovar as supra mencionadas deliberações, em conformidade com as disposições legais aplicáveis, e bem assim, com o Regulamento do Condomínio.
Alegou em síntese:
- ser proprietário da fracção autónoma K, correspondente ao 2.º andar frente do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na C.Reg.Predial de Lisboa sob o n.º ... e inscrito na matriz sob o artigo ...., sito na Rua 1;
- na sequencia de convocatória dada de 10-01-2024, a Assembleia Geral do Condomínio reuniu ordinariamente em 26-01-2024 com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apreciação e votação do Relatório e Contas do exercício de 2023;
2. Apreciação e votação do Orçamento para o exercício de 2024;
3. Eleição da nova Administração para o exercício de 2024;
4. Casa da porteira, informação sobre arrendamento;
5. Proposta de aumento da empresa CAS PAIS, limpeza do prédio;
6. Fornecimento de energia para automóveis;
7. Videovigilância;
8. Outros assuntos de interesse para o Condomínio;
- no que concerne ao ponto 1. e à demonstração de resultados do ano de 2023, os documentos facultados são omissos relativamente aos frutos civis das aplicações ali descritas, e no que concerne às contas, referentes a despesas, algumas não foram comprovadas com respectivos recibos e outras não deveriam ter sido contabilizadas, pois deveriam ser suportadas pelos administradores, pelo que a deliberação tomada quanto a este ponto não foi efectivada com os elementos mínimos exigíveis;
- no que concerne ao ponto 4 a Assembleia aprovou a celebração de um contrato de arrendamento com o prazo mínimo de 3 anos, com abstenção do Autor, sendo que o referido na exposição de motivos prévia à deliberação não corresponde à verdade, traduzindo uma violação do principio basilar da boa fé e do dever de informação que recai sobre os administradores, tornando assim a deliberação anulável;
- o mesmo se diga relativamente à não aprovação da proposta do Autor de vistoria da casa da porteira, desconsiderando medidas preventivas e limitando ao direito que assiste ao Autor nos termos do art. 1038.º, al. b), 1420.º, n.º 1 e 1421.º, n.º 2, al. c) do CC;
Terminou pedindo a procedência da acção e consequente anulação das concretas deliberações (melhor identificadas na p.i.) da Assembleia Geral de 26-0-01-2024.
Devidamente citado, o Ré Condomínio veio contestar em 14-05-2024, impugnando os factos alegados pelo Autor e invocando a falta de fundamento da sua pretensão .
Termina assim requerendo a improcedência da acção e consequente absolvição do pedido.
Por despacho de 09-07-2024 foi dispensada a realização de audiência prévia, fixado valor à acção, elencado o objecto do litígio e o tema de prova, proferiu-se despacho sobre os requerimentos probatórios até então apresentados e designou-se data para julgamento.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, de acordo com formalismo assinalado nas respectivas actas, e em 16-03-2026 foi proferida sentença (decisão recorrida) na qual se decidiu julgar a acção totalmente improcedente ABSOLVENDO o Réu dos pedidos contra si formulados.
Inconformado com a sentença proferida, que absolveu o Réu do pedido, veio o Autor dela apelar, arguindo nulidade da sentença, impugnando decisão quanto à matéria de facto e erro de julgamento, formulando as seguintes conclusões:
I. O presente recurso é admissível nos termos dos artigos 627.º, 629.º, n.º 1, 631.º, 637.º, 638.º, 639.º, 644.º, n.º 1, alínea a), 645.º e 647.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
II. A sentença recorrida julgou improcedente a ação de anulação de deliberações de assembleia de condóminos, absolvendo o Réu de dos pedidos contra si formulados.
III. A sentença reconheceu que o Recorrido não cumpriu integralmente o dever de informação inerente à prestação de contas, por não ter facultado ao Recorrente os elementos relativos às aplicações financeiras do condomínio.
IV. Tendo os depósitos a prazo ascendido a € 58.000,00 e o saldo à ordem sido de apenas € 2.591,95, a omissão informativa incidiu sobre parcela patrimonial central, e não sobre aspeto marginal.
V. O dever de prestar contas previsto no artigo 1436.º, n.º 1, alínea l), do Código Civil integra um dever de informação bastante, sem o qual os condóminos não podem votar de forma esclarecida.
VI. O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.01.2023, Proc. n.º 763/18.7T8PVZ.P1.S1, Relator Ricardo Costa, afirma que o vício informativo no processo deliberativo pode fundar a anulação da deliberação nos termos do artigo 1433.º, n.º 1, do Código Civil.
VII. O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14.07.2020, Proc. n.º 2041/18.2T8PVZ.P1, decidiu que a aprovação de contas pode ser anulada quando a prestação não contenha os elementos de reporte minimamente exigíveis.
VIII. Devem ser aditados aos factos provados os factos 22 a 27 supra indicados, por resultarem de prova documental junta aos autos e serem relevantes para a decisão da causa.
IX. Dos documentos reproduzidos na sentença resulta que a verba de € 8.000,00 foi lançada como despesa, mas simultaneamente corresponde a depósito a prazo do próprio condomínio, integrado no fundo de reserva.
X. Uma aplicação financeira que permanece no ativo do condomínio não pode ser tratada, sem explicação, como despesa corrente do exercício.
XI. Tal tratamento contabilístico obscurece a perceção do resultado do exercício e da situação patrimonial do condomínio, afetando a validade da deliberação de aprovação das contas.
XII. A rubrica “Processo Judicial”, no valor de € 3.108,90, foi apresentada de forma genérica e não discriminada, sem separação entre despesas do condomínio e despesas dos administradores individualmente demandados.
XIII. A sentença deu como provado que o condomínio constituiu mandatário e contestou a ação n.º 12106/23.3T8LSB sem prévia apresentação à assembleia de proposta de honorários.
XIV. A falta de apreciação da articulação entre esse facto e o Regulamento do Condomínio, que exige aprovação prévia de despesas extraordinárias superiores ao limite aí previsto, integra omissão de pronúncia ou, pelo menos, erro de julgamento.
XV. O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.03.2022, Proc. n.º 15187/19.0T8LSB.L1-2, Relator Orlando Nascimento, reforça que não podem ser imputadas a condómino despesas de honorários relativas a interesses conflituantes com os seus.
XVI. Os factos provados demonstram que, em meses de 2023, o pagamento da renda da casa da porteira não ocorreu no respetivo mês e que o condomínio não exigiu qualquer indemnização pela mora.
XVII. A indemnização prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil constitui crédito do senhorio e, sendo o senhorio o condomínio, a sua não cobrança devia ter sido explicada e submetida a deliberação informada.
XVIII. O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11.12.2018, Proc. n.º 15197/15.7T8LSB.L1-8, Relatora Isoleta Costa, decidiu que o arrendatário apenas põe fim à mora com o pagamento da indemnização devida, entendimento aplicável, com adaptação, ao regime atual de 20%.
XIX. As contas foram aprovadas com insuficiente informação sobre aplicações financeiras, sem tratamento contabilístico claro da verba de € 8.000,00, sem discriminação adequada da rubrica judicial e sem esclarecimento sobre créditos emergentes da mora do arrendatário.
XX. A deliberação relativa ao ponto n.º 1 da ordem de trabalhos deve, por isso, ser anulada.
XXI. A convocatória indicava, no ponto n.º 4, apenas “Casa da porteira, informação sobre arrendamento”.
XXII. Sob esse ponto, a assembleia aprovou a celebração de contrato de arrendamento em regime de prazo certo, pelo prazo inicial mínimo de três anos, e deliberou recusar o acesso/vistoria à casa da porteira ao Recorrente.
XXIII. A expressão “informação sobre arrendamento” não permite a um condómino normalmente diligente antecipar que seriam votadas tais deliberações materiais e vinculativas.
XXIV. O Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 20.02.2019, Proc. n.º 3125/17.0T8VIS.C1, Relator Alberto Ruço, decidiu que é anulável a deliberação tomada sobre assunto não constante da ordem de trabalhos, se não estiverem presentes todos os condóminos ou se estes não consentirem na deliberação.
XXV. O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 08.05.2025, Proc. n.º 246/23.3T8CPV.P1, Relatora Isabel Ferreira, estabelece que, para aferir se uma deliberação extravasa a convocatória, devem comparar-se a convocatória e a deliberação sob o prisma de um agente normalmente diligente.
XXVI. Não estavam presentes todos os condóminos, conforme resulta da ata da assembleia, pelo que as deliberações tomadas sob matéria não anunciada na ordem de trabalhos são anuláveis.
XXVII. A deliberação que aprovou a formalização do contrato de arrendamento assentou em informação incompleta quanto ao histórico de mora, à indemnização legal devida, ao valor da renda, às garantias contratuais e ao estado de conservação do imóvel comum.
XXVIII. A casa da porteira é parte comum do prédio, pelo que a sua gestão deve obedecer ao interesse comum, à informação completa dos condóminos e ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.
XXIX. A deliberação que recusou o acesso/vistoria à casa da porteira foi igualmente tomada fora da ordem de trabalhos e pronunciou-se de modo absoluto sobre matéria que a sentença reconheceu não estar na disponibilidade decisória da assembleia.
XXX. Ao afirmar que a assembleia não podia autorizar ou recusar o acesso e, simultaneamente, julgar válida a deliberação que recusou esse acesso, a sentença incorre em oposição entre os fundamentos e a decisão.
XXXI. Essa oposição gera a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
XXXII. Subsidiariamente, a não apreciação da relevação contabilística dos € 8.000,00 e da necessidade de aprovação prévia da despesa judicial gera nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.
XXXIII. O pedido de vistoria do Recorrente deve ser entendido como pretensão de tutela e controlo de uma parte comum, a exercer por meio legalmente adequado, com respeito pela inviolabilidade do domicílio do arrendatário.
XXXIV. O artigo 1038.º, alínea b), do Código Civil impõe ao locatário o dever de facultar ao locador o exame da coisa locada, sendo o condomínio, enquanto senhorio, quem deve promover tal exame nos termos legais, se a assembleia ou a administração o entenderem fundado.
XXXV. Em consequência, deve a sentença ser revogada e a ação julgada procedente, anulando-se a deliberação relativa ao ponto n.º 1, anulando-se a deliberação que aprovou a formalização do contrato de arrendamento da casa da porteira e declarando-se nula ou ineficaz, ou pelo menos anulando-se, a deliberação que recusou o acesso/vistoria à casa da porteira.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência:
a) ser declarada a nulidade da sentença, ao abrigo do artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e, subsidiariamente, d), do Código de Processo Civil, com as legais consequências;
b) caso assim se não entenda, ser modificada a decisão sobre a matéria de facto, com o aditamento dos factos 22 a 27 acima propostos, ao abrigo dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil;
c) ser revogada a sentença recorrida e ser anulada a deliberação relativa ao ponto n.º 1 da ordem de trabalhos, que aprovou o “Relatório e Contas do exercício de 2023”;
d) ser revogada a sentença recorrida e ser anulada a deliberação tomada no ponto n.º 4 que aprovou a formalização do contrato de arrendamento da casa da porteira;
e) ser declarada nula ou ineficaz, ou pelo menos anulada, a deliberação tomada no ponto n.º 4 que aprovou “não haver motivo ou fundamento para que seja facultado o acesso à casa da porteira ao condómino [autor]”;
f) ser determinada a renovação das deliberações acima referidas em conformidade com a lei e com o regulamento do condomínio, mediante prévia prestação de informação completa e adequada aos condóminos e com apreciação de solução legalmente conforme para eventual vistoria ao locado.
Devidamente notificado veio o Réu Condomínio apresentar as suas contra-alegações formulando, a final, as seguintes conclusões:
Ao contrário daquilo que é invocado nas alegações de recurso de apelação pelo Recorrente, entende o Recorrido que as deliberações identificadas não violaram o disposto nos artigos 1038º, alínea b/, 1420º, n.º 1/, 1421º, n.º 2/, alínea c/ e 1036º, n.º 1/, alíneas d/ e l/ do Código Civil.
Manifestamente, o Recorrido considera que é por demais evidente que carece de fundamento ou razão o recurso de apelação interposto e apresentado pelo Recorrente em 28 de Abril de 2026.
Motivo pelo qual foram julgados totalmente improcedentes os pedidos formulados pelo Recorrente contra o Recorrido.
A douta Sentença proferida em 16 de Março de 2026 encontra-se devidamente fundamentada, em cumprimento e observância das regras previstas no artigo 607º, n.º 3/ e n.º 4/ do Código de Processo Civil.
O Tribunal “a quo” declarou quais os factos que julga provados e quais os factos que julga não provados.
O Tribunal “a quo” analisou criticamente as provas, especificando os fundamentos decisivos para a sua convicção, conforme impõe o artigo 607º, n.º 4/ do Código de Processo Civil.
Ao contrário daquilo que é invocado pelo Recorrente nas suas alegações de recurso, sem fundamento ou razão, a douta Sentença recorrida não enferma de quaisquer ilegalidades ou nulidades processuais.
Ao contrário daquilo que é invocado pelo Recorrente nas suas alegações de recurso, sem fundamento ou razão, a douta Sentença recorrida encontra-se devidamente fundamentada e motivada, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 607º, n.º 4/ do Código de Processo Civil.
Ao contrário daquilo que é invocado pela Recorrente nas suas alegações de recurso, sem fundamento ou razão, a douta Sentença recorrida pronunciou-se sobre todas as várias questões de diversa natureza suscitadas pelo Recorrente na petição inicial e pelo Recorrido na contestação.
A douta Sentença recorrida não padece de quaisquer ilegalidades e nulidades processuais, encontrando-se devidamente fundamentada, tendo feito a correcta interpretação da lei adequada e aplicável.
Desta forma, em conclusão, é entendimento do Recorrido que a douta Sentença proferida em primeira instância em 16 de Março de 2026 pelo Tribunal “a quo” não merece nenhuma censura ou reparo.
Tendo a douta Sentença proferida em primeira instância concluído, de forma devidamente fundamentada, pelo insucesso dos pedidos formulados na petição inicial pelo Recorrente, nos termos especificados na parte final decisória da douta Sentença proferida em 16 de Março de 2026.
Tendo determinado, em consequência, a improcedência total da presente impugnação judicial instaurada pelo Recorrente.
Está justificada a improcedência do recurso de apelação interposto e apresentado pelo Recorrente em 28 de Abril de 2026.
Deste modo, a douta Sentença proferida em 16 de Março de 2026, julgando totalmente improcedente a presente acção judicial instaurada pelo Recorrente contra o Recorrido fez a correcta interpretação dos factos e da lei adequada, que aplicou muito justamente. E é de manter. Como é de Justiça.
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A 23-06-2026 foi proferido despacho que rectificou lapso de escrita da sentença, admitiu o recurso interposto e proferiu despacho pronunciando-se sobre as nulidades apontadas à sentença.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questão a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (arts. 5.º, 635.º n.º3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa assim apreciar no caso concreto:
- da nulidade da sentença por (i) contradição entre os fundamentos e decisão e (ii) omissão de pronuncia.
- da impugnação da decisão da matéria de facto e consequente aditamento de factos ao elenco dos factos provados;
- do enquadramento jurídico referente à anulação das deliberações sociais.
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III. Fundamentação:
Na primeira instância foram considerados os seguintes
Factos provados
1. Mostra-se inscrita a favor do autor a aquisição, por compra, do direito de propriedade sobre a fração autónoma correspondente ao 2.º andar frente, designada pela letra K, do prédio urbano sito na Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... da freguesia de Benfica e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São Domingos de Benfica sob o artigo .... (artigo 1.º da petição inicial).
2. No dia 21.01.2024, reuniu a assembleia ordinária de condóminos do prédio urbano acima identificado, com a seguinte ordem de trabalhos:
“1. Apreciação e votação do Relatório e Contas do exercício de 2023;
2. Apreciação e votação do Orçamento para o exercício de 2024;
3. Eleição da nova Administração para o exercício de 2024;
4. Casa da porteira, informação sobre arrendamento;
5. Proposta de aumento da empresa CAS PAIS, limpeza do prédio;
6. Fornecimento de energia para automóveis;
7. Videovigilância;
8. Outros assuntos de interesse para o Condomínio” (artigos 3.º e 4.º da petição inicial).
3. Relativamente ao identificado ponto n.º 1 da ordem de trabalhos foram disponibilizados aos condóminos os seguintes documentos: “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023”, “Contas do Exercício de 2023”, e a lista de depósitos à ordem e a prazo tituladas pelo réu junto do Banco BPI (artigo 5.º da petição inicial).
4. O documento “Demonstração de resultados do exercício de 2023” tem o seguinte teor:
5. O documento “Contas do exercício de 2023” tem o seguinte teor:
6. A lista de depósitos à ordem e a prazo tituladas pelo réu tem o seguinte teor:
7. A rubrica “Processo Judicial” constante do documento “Contas do Exercício de 2023” corresponde à ação especial para apresentação de documentos, que correu seus termos junto do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Juízo Local Cível de Lisboa – Juiz 12, sob o n.º 12106/23.3T8LSB (artigo 9.º da petição inicial).
8. O mencionado processo n.º 12106/23.3T8LSB foi proposto pelo aqui autor contra o aqui réu e contra BB e CC, então administradores do réu (artigo 10.º da petição inicial, artigos 15.º e 44.º da contestação).
9. No âmbito do identificado processo n.º 12106/23.3T8LSB, o aqui autor pagou ao aqui réu, a título de custas de parte, a quantia de € 102,00 (artigos 12.º e 13.º da petição inicial).
10. O aqui réu constituiu mandatário e contestou a acima identificada ação (processo n.º 12106/23.3T8LSB) sem previamente apresentar à assembleia de condóminos uma proposta de honorários (artigo 22.º da petição inicial).
11. No âmbito do ponto n.º 1 da ordem de trabalhos, o relatório e contras relativo ao ano de 2023 foi aprovado por maioria, com o voto contra do autor (24.º da petição inicial, artigo 40.º da contestação).
12. Desde 2006 que o réu dá de arrendamento, sem contrato escrito formalizado, a “casa da porteira” a DD, contra o pagamento de uma renda mensal que no ano de 2023 se situava em € 420,00 (artigo 32.º da petição inicial, artigos 22.º e 23.º da contestação).
13. Em meses não apurados do ano de 2023 o pagamento da renda mensal pelo indicado inquilino não aconteceu no respetivo mês (artigo 35.º da petição inicial).
14. Aquando da realização da assembleia de condóminos referida no n.º 2 não existiam valores de renda em dívida no âmbito do arrendamento descrito no n.º 12 (artigo 56.º da contestação)
15. O réu não exigiu ao mencionado inquilino qualquer valor a título de penalização por atrasos no pagamento da renda (artigos 38.º e 39.º da petição inicial).
16. No âmbito do ponto n.º 4 da ordem de trabalhos, a assembleia deliberou, por maioria, com o voto contra de dois condóminos e com a abstenção do autor, aprovar “que seja celebrado e assinado com o inquilino da casa da porteira, contrato de arrendamento, em regime de prazo certo, pelo prazo inicial mínimo de três anos, com eventuais renovações anuais, nos termos legais vigentes, com atualizações anuais da renda praticada, em razão dos coeficientes de atualização aprovados por lei, em cada ano” (artigo 42.º da petição inicial, artigo 55.º da contestação).
17. No âmbito do ponto n.º 4 da ordem de trabalhos, a assembleia deliberou, por maioria, com o voto contra do autor e com a abstenção de cinco condóminos, “não haver motivo ou fundamento para que seja facultado o acesso à casa da porteira ao condómino [autor]” (artigo 52.º e 53.º da petição inicial).
18. O autor pretende aceder à casa da porteira e realizar uma vistoria a fim de apurar o respetivo estado de conservação e utilização dada pelo arrendatário (artigo 56.º da petição inicial).
19. À data da realização da assembleia identificada no n.º 2, o réu não tinha notícias de qualquer tipo de queixa ou reclamação de condóminos pelo uso e utilização que o inquilino da casa da porteira ao longo dos anos (artigo 64.º da contestação).
20. À data da realização da assembleia identificada no n.º 2, o réu não tinha notícias de qualquer queixa ou reclamação apresentada vez pelo inquilino da casa da porteira junto da Administração do Condomínio (artigo 65.º da contestação).
21. O réu tem um regulamento geral, cuja última versão foi aprovada em assembleia geral de condóminos de 23.01.2018, com, entre outro, o seguinte teor:
“Artigo 18.º
Funções da Administração
A – Funções da Administração
1. São funções da Administração, além de outras que lhe sejam atribuídas pela Assembleia:
a) Convocar a Assembleia de Condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano,
c) Verificar a existência de seguro contra o risco de incêndio, propondo à Assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir aos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da Assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas
j) Prestar contas à Assembleia:
k) Assegurar a execução do Regulamento e das disposições legais e administrativas relativas aos condóminos;
l) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio; (…)” (alínea a) do n.º 2 do artigo 5.º do Código de Processo Civil).
Factos não provados
Com relevância para a decisão da causa, ficou por provar que:
A. A. As contas do ano de 2023 tenham sido apresentadas à assembleia de condóminos pelos administradores do condomínio da mesma forma e com a mesma discriminação efetuada ao longo dos anos anteriores no réu (artigo 36.º da contestação).
B. O réu tenha remetido ao autor mensagem de correio eletrónico com o conteúdo e condições das aplicações financeiras (artigo 39.º da contestação).
C. Em processos judiciais que foram instaurados anteriormente pelo autor, as despesas com os honorários de advogado e outras despesas judiciais tenham entrado nas contas do réu (artigo 50.º da contestação).
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IV. Da nulidade da sentença
Da nulidade por oposição dos fundamentos e da decisão nos termos e ao abrigo do disposto no art. 615.º n.º 1 al. c):
O Recorrente vem invocar esta nulidade a propósito da circunstância de o Tribunal afirmar de forma expressa que “não cabendo à assembleia autorizar ou recusar o acesso e exame da cada da porteira locada”, ainda assim concluir que a deliberação impugnada não padece de vício que a invalide, sendo tal raciocínio contraditório, na medida em que a falta de competência do órgão deliberativo não constitui fundamento de validade mas antes de invalidade ou ineficácia.
O Tribunal a quo pronunciou-se nos seguintes termos:
“No que respeita à pretensa contradição entre os fundamentos e a decisão, importa notar que na ação sustentou o autor a anulabilidade da deliberação em razão do seu sentido de decisão (isto é, a não aprovação), e não do seu objeto, tanto mais que foi o autor quem pretendeu sujeitar à aprovação da assembleia a vistoria à casa da porteira. O tribunal apreciou, assim, a questão nos exatos termos em que o autor a colocou nos autos, concluindo que o sentido da deliberação não determina a invalidade. Não se afigura, assim, verificar-se a apontada nulidade.”
Nos termos do art. 615.º, n.º 1, c) do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando “(…) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão”.
Ocorre esta causa de nulidade quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final. (Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil anotado, I, pág. 737/738).
Decorre do primeiro segmento de tal normativo, que o vício de nulidade da sentença - fundamentos em oposição com a decisão - ocorre quando os fundamentos de facto e/ou de direito invocados pelo julgador deveriam conduzir logicamente a um resultado oposto ao expresso na decisão. Trata-se, pois, de um vício estrutural da sentença, por contradição entre as suas premissas, de facto e/ou de direito, e a conclusão, de tal modo que esta deveria seguir um resultado diverso (cfr. Ac. STJ 09.03.2022 in www.dgsi.pt ).
Assim, e por outras palavras, só ocorrerá essa causa de nulidade quando a construção da sentença é viciosa, isto é, quando «os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão mas a um resultado oposto» (cfr. o prof. Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, pág. 141”).
Como decidiu o Acórdão do STJ de 05.03.2015, P. 316/08, Sumários, 2015, p. 130, “a contradição entre os fundamentos e a decisão é aquela que se verifica quando o juiz explana na sentença certos fundamentos que logicamente deveriam conduzir a uma decisão num determinado sentido mas que, ao invés, conduzem a um sentido oposto ou, pelo menos, diferente.”
Ora, in casu, não se afigura que a decisão seja contraditória com os fundamentos expendidos pelo Tribunal a quo.
A afirmação convocada pelo Recorrente para fundamentar a contradição entre a fundamentação e decisão tem de ser lida de forma contextualizada com a argumentação no seu todo e não de forma desgarrada e isolada dos parágrafos que a antecedem e sucedem!
É o seguinte o segmento da decisão que importa reter (considerando já a rectificação de lapso material efectuada pelo Tribunal a quo):
“Com efeito, a circunstância de a casa da porteira constituir parte comum não significa que seja de acesso livre ou que esteja, sequer, na disponibilidade da assembleia de condóminos conceder ou negar o acesso. A partir do momento em que determinado espaço é dado de arrendamento – circunstância de facto que nenhuma das partes contesta –, é o arrendatário que goza a coisa e que pode autorizar ou recusar o acesso (artigo 1022.º do Código Civil).”
Assim, não cabendo à assembleia autorizar ou recusar o acesso e exame da casa da porteira locada, a deliberação em crise não padece de vício que a invalide.”
Inserida neste contexto é patente que inexiste qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão!
Como bem afirma o Tribunal a quo no despacho de sustentação proferido a 23-06-2026, “ na ação sustentou o autor a anulabilidade da deliberação em razão do seu sentido de decisão (isto é, a não aprovação), e não do seu objeto, tanto mais que foi o autor quem pretendeu sujeitar à aprovação da assembleia a vistoria à casa da porteira. O tribunal apreciou, assim, a questão nos exatos termos em que o autor a colocou nos autos, concluindo que o sentido da deliberação não determina a invalidade.”
O Autor nunca colocou a questão da anulabilidade/nulidade da deliberação sob o ponto de vista da incompetência do órgão Assembleia Geral de Condóminos! Aliás, seria flagrantemente contraditório que o fizesse na medida em que foi o próprio a submeter ao órgão essa mesma deliberação, que não foi aprovada!
O Autor submeteu ao tribunal a apreciação da validade da deliberação em face do teor da decisão!
E quanto a essa o Tribunal pronunciou-se de forma coerente e fundamentada, sem incorrer em qualquer contradição.
O raciocínio e decisão do Tribunal não enferma, por isso, de qualquer contradição:
- refere que ao locatário cabe facultar ao locador o exame da coisa locada;
- refere que o Autor não é locador e, como tal não lhe cabe esse direito, enquanto condómino individualmente considerado;
- tratando-se de casa arrendada, a autorização para uma vistoria a realizar, apenas poderia ser concedida pelo locatário (enquanto pessoa que usufrui do gozo da mesma) ou, eventualmente por decisão judicial.
Não existe em todo este raciocínio, premissas e conclusão, qualquer contradição.
Pelo exposto, inexistindo contradição entre a fundamentação e a decisão, improcede esta alegação de nulidade.
Da nulidade por omissão de pronúncia nos termos e ao abrigo do disposto no art. 615.º n.º 1 al. d):
Nas suas alegações de Recurso o Recorrente invoca a nulidade da Sentença por omissão de pronúncia, nos termos do art. 615.º, n.º 1, d) do Código de Processo Civil.
Para tanto, refere nas suas alegações de recurso que:
“A sentença reproduz o teor dos documentos “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023”, “Contas do Exercício de 2023” e lista de depósitos bancários, dos quais resulta que a quantia de € 8.000,00 aparece simultaneamente como “Constituição/Renegociação de títulos a prazo”, na secção de despesas, e como depósito a prazo “BPI + Ambiente”, integrado no fundo de reserva.
Não obstante, a decisão de direito restringiu a apreciação da deliberação relativa ao ponto n.º 1 a três tópicos — dever de informação, inclusão da despesa judicial e falta de cobrança da indemnização pela mora do arrendatário — nada decidindo sobre o tratamento contabilístico de uma aplicação financeira como despesa do exercício.
Do mesmo modo, a sentença não apreciou a articulação entre o facto provado n.º 10 — constituição de mandatário e contestação da ação n.º 12106/23.3T8LSB sem prévia apresentação à assembleia de proposta de honorários — e o disposto no Regulamento do Condomínio sobre a aprovação prévia de despesas extraordinárias superiores ao limite ali previsto.
Tais questões eram relevantes para a validade da deliberação de aprovação das contas e para a sindicância da informação prestada aos condóminos, pelo que a sua não apreciação consubstancia nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil.”
O tribunal a quo, no seu despacho de 23-06-2026, pronunciou-se nos seguintes termos:
“ No que respeita à omissão de pronúncia, entende o autor que a sentença proferida é omissa quanto ao tratamento contabilístico de uma aplicação financeira como despesa do exercício e quanto à constituição de mandatário e contestação da ação n.º 12106/23.3T8LSB sem prévia apresentação à assembleia de proposta de honorários. Afigura-se, no entanto, não se verificar a alegada nulidade, o tribunal apreciou, como se lhe exigia, a validade da deliberação quanto ao ponto 1 da ordem de trabalhos, não se impondo a apreciação de todos os argumentos expendidos pela parte.”
Cumpre apreciar:
De acordo com o disposto no artigo 615.º n.º 1 alínea d) do CPC, a Sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. Obrigação que, desde logo, decorre do artigo 608.º n.º 2 do CPC 1ª parte.
Em anotação ao presente artigo, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre dizem, em relação à alínea d), que o Juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que lhe cabe conhecer oficiosamente.
Neste sentido vai o Tribunal da Relação de Lisboa no Acórdão de 09-10-2018 (Proc. 34503/15.8T8LSB.L1-7), ao referir que “(…) as questões que o juiz tem que resolver na sentença e cuja omissão acarreta a nulidade cominada na al. d) do n.º 1 do art. 615.º do C.P.C., são aquelas que fundamentam o pedido e a causa de pedir. Assim, pois, e em resumo, as questões sobre as quais o juiz está obrigado a pronunciar-se na sentença, são apenas aquelas que integram o pedido e a sua fundamentação ou seja, a causa de pedir (…)”.
Relativamente à aplicação no valor de € 8000,00 refere o Autor na sua petição inicial os seguintes factos que consubstanciam a causa de pedir relativamente ao pedido formulado de anulabilidade da deliberação:
“5.
No que concerne ao ponto 1 (um) da ordem de trabalhos foram disponibilizados aos condóminos a “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023”, que se junta sob Doc.4; as “Contas do Exercício de 2023”, com as respetivas receitas, que se junta sob Doc.5; as “Contas do Exercício de 2023”, com as respetivas despesas, que se junta sob Doc.6; e a lista de depósitos à ordem e a prazo, tituladas pelo aqui Réu, sediadas no banco BPI, que se junta sob Doc.7.
6.
No que concerne à “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023” junta sob Doc.4, desde já, se diga que a mesma é totalmente omissa relativamente aos frutos civis das aplicações financeiras ali descritas.
(…)
25.
Contudo, resulta à saciedade que a prestação de contas a que se reporta o ponto 1 (um) da ordem de trabalhos não foi adequadamente efetivada, posto que não contém os elementos minimamente exigíveis,
(…)
66.
Tal finalidade da Assembleia Ordinária do Condomínio configura uma decorrência do dever/ função do/s Administrador/es de prestar contas à Assembleia – dever este, que resulta do disposto no art. 1436.º n.º 1 al. l) do CC, nos termos do qual «São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: Prestar contas à assembleia»;”
68.
Ora, conforme é consabido, o cumprimento da obrigação de prestação de contas pressupõe não só que seja discriminado o valor das receitas e despesas incorridas, como a respetiva concretização, tanto quanto possível, e devidamente comprovada,
69.
Permitindo, deste modo, o pleno conhecimento da validade das contas apresentadas por quem deverá aprovar as mesmas.
70.
De resto, tal conclusão decorre do dever de informação que impende sobre os Administradores do Condomínio.
71.
A este propósito, refere o Douto Tribunal da Relação de Guimarães, em sede do acórdão proferido em 28/01/2021, no âmbito do processo n.º 3229/19.4T8BCL-B.G1, que «Prestar informação aos condóminos é, entre outros, um dever geral do administrador em cujo âmbito se inscreve o dever, especificamente enunciado na alínea j) do art. 1436º do Código Civil, de prestar contas à assembleia» (atual alínea l) do mesmo preceito legal).
72.
Ademais, conforme jurisprudência vertida no acórdão proferido pelo Douto Tribunal da Relação de Lisboa, em 19/12/2023, no âmbito do processo n.º 163/20.9T8CSC.L1-7, «O administrador do condomínio tem a obrigação de prestar contas, o que compreende a obrigação de prestar todas as informações e esclarecimentos devidos sobre as despesas que realizou no exercício das suas funções, assistindo correspondentemente aos condomínos o direito a essa informação (cfr. Art.ºs 573.º e 1436.º al. j) – correspondente à al. l) do n.º 1 do mesmo preceito, na redação dada pela Lei n.º 8/2022 de 10/1) – ambos do C.C.)».
73.
Com efeito, urge concluir que as contas prestadas sem a devida discriminação e comprovação das receitas e das despesas – mormente, sem indicação dos frutos civis das aplicações financeiras indicadas no Doc.4; e bem assim, sem discriminação das custas de parte auferidas no âmbito do processo judicial, e ainda, a repartição dos honorários, taxa de justiça e demais encargos com o mesmo, entre os demais compartes – não se compadecem com o dever que sobre os Administradores do Condomínio recai de prestarem contas à Assembleia Geral de Condóminos,
74.
Atenta a omissão da informação mínima que das mesmas deve constar.
(…)”
Ora, o tribunal a quo refere na Sentença recorrida que:
“Defende o autor que a deliberação que aprovou o “Relatório e Contas do exercício de 2023” deve ser anulada por violação de normas legais e regulamentares, por três ordens de razão: i) incumprimento dos deveres de informação inerentes à obrigação de prestação de contas; ii) inclusão das despesas inerentes a processo judicial em que o aqui autor, figurando também como autor, ficou vencido contra o condomínio; iii) omissão de cobrança das penalizações associadas à mora no pagamento da renda pelo inquilino do réu.
Relativamente ao primeiro argumento, dispõe a alínea l) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil que são funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: (…) prestar contas à assembleia. De igual modo, o regulamento do réu estipula, na alínea j) do n.º 1 do artigo 18.º que são funções da Administração, além de outras que lhe sejam atribuídas pela Assembleia: (…) j) prestar contas à assembleia.
A obrigação de prestar contas à assembleia que impende sobre a administração do condomínio tem inerente a obrigação de prestar a informação relevante e necessária à plena compreensão das contas apresentadas. Com efeito, como esclarece o Supremo Tribunal de Justiça (cfr. Acórdão de 31.01.2023, rel. Ricardo Costa), o dever de prestar contas deve ser «(…) entendido como dever de “prestar informação à assembleia” sobre os assuntos agendados para deliberação e no decurso da sua realização enquanto reunião dos condóminos credores dessa informação. Este dever deve ser visto como uma concretização legal específica do art. 573.º do CC, enquanto preceito especial de estabelecimento de uma obrigação de prestar informações (aí incluída a “prestação de contas” em sentido estrito).».
No caso vertente, constata-se que os documentos que corporizam as contas referentes ao exercício de 2023 são simples e pouco detalhados (n.º 3, n.º 4, n.º 5, n.º 6), contendo o elenco das receitas e das despesas no exercício (n.º 5), bem como o resultado líquido do exercício e a decomposição do ativo do condomínio (n.º 4); constata-se, ainda, que a lista de depósitos (n.º 6) detalha a posição do réu perante a instituição bancária, discriminando o valor depositado à ordem e os dois depósitos a prazo subscritos.
Ficou, por seu turno, não provado que o réu tenha transmitido ao autor a informação relativa às condições das aplicações financeiras subscritas pelo réu (B.).
Pode, pois, concluir-se que o réu não cumpriu integralmente a sua obrigação de informação (artigo 573.º do Código Civil), na medida em que não correspondeu a uma solicitação específica de um seu condómino, facultando os elementos referentes aos depósitos a prazo.
Todavia, o incumprimento da obrigação de indemnização não tem como consequência necessária e irremediável a nulidade da deliberação que aprova as contas.
Com efeito, sendo a obrigação de prestar contas integrada, também, pela obrigação de informação, e pode acontecer que tenha sido prestada informação suficiente para considerar cumprida a obrigação de prestar contas e sustentar uma deliberação de aprovação das contas apresentadas.
No caso vertente, não obstante a simplicidade dos documentos apresentados à assembleia, verifica-se que estes cobrem integralmente o exercício em causa, discriminam minimamente cada uma das rubricas que compõem as receitas e as despesas e que as aplicações financeiras estão indicadas de forma transparente e identificável.
Assim, pese embora o réu não tenha prestado ao autor toda a informação solicitada (B.), não se verifica um incumprimento da obrigação de informação de tal dimensão que permita considerar não prestadas ou desconformes à lei e ao regulamento as contas apresentadas pelo réu e aprovadas pela assembleia do réu.
A deliberação não enferma, assim, do apontado vício que a invalide.”
O tribunal apreciou, sem qualquer margem de dúvidas a pretensão do Autor relativamente à falta de informação relativamente aos frutos civis da aplicação financeira efectuada pelo condomínio.
E ao fazê-lo entendeu que:
- a Assembleia tem um dever de prestação de contas à Assembleia de Condóminos é que é diverso de se entender que tem uma obrigação de prestação de contas a cada condómino individualmente considerado;
- a Assembleia terá, isso sim, um dever de prestação de informações aos condóminos e a sentença recorrida admitiu que a Ré poderia não ter prestado cabalmente essas informações ao Autor;
- não obstante, entendeu que o incumprimento dessa obrigação de informação não tem, necessariamente, como consequência a nulidade da deliberação que aprova as contas;
- e que, no caso concreto, os documentos apresentados, ainda que singelos, identificam as receitas e despesas de forma identificável e não assumem uma violação do dever de informação de dimensão tal que justifique que se considere as mesmas como não prestadas.
O que equivale a dizer que o Tribunal – bem ou mal, essa é questão que se verá adiante – conheceu deste concreto pedido e causa de pedir, não incorrendo, por isso, como é bom de ver, em qualquer omissão de pronúncia que inquine a sentença recorrida e que justifique a imputação desta concreta causa de nulidade.
Em face do exposto, é evidente que não se verifica qualquer nulidade da decisão recorrida, pelo que improcede tal arguição.
*
V. Da impugnação da matéria de facto – generalidades e pressupostos
Dispõe o art. 662.º n.º 1 do Código de Processo Civil:
A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Tem sido entendido que, ao abrigo do disposto no citado preceito, a Relação tem os mesmos poderes de apreciação da prova do que a 1ª instância, por forma a garantir um segundo grau de jurisdição em matéria de facto.
Donde, deve a Relação apreciar a prova e sindicar a formação da convicção do juiz, analisando o processo lógico da decisão e recorrendo às regras de experiência comum e demais princípios da livre apreciação da prova, reexaminando as provas indicadas pelo recorrente, pelo recorrido e na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto - neste sentido, vide António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, pág. 287.
O actual art. 662.º representa uma clara evolução no sentido que já antes se anunciava, ficando claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia.
O Tribunal não está vinculado a optar entre alterar a decisão no sentido pugnado pelo recorrente ou manter a mesma tal como se encontra, antes goza de inteira liberdade para apreciar a prova, respeitando obviamente os mesmos princípios e limites a que a 1ª instância se acha vinculada.
Sobre o ónus a cargo do(s) recorrente(s) que impugne(m) a decisão relativa à matéria de facto, dispõe o art.º 640º do Código de Processo Civil, sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, que:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
Assim, os requisitos a observar pelo recorrente que impugne a decisão sobre a matéria de facto, são os seguintes:
- A concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados;
- A especificação dos meios probatórios que no entender do recorrente imponham uma solução diversa;
- A decisão alternativa que é pretendida.
A este respeito, cumpre recordar duas restrições a uma leitura literal e formal destes ónus processuais inerentes ao exercício da faculdade de impugnação da matéria de facto.
Deverá ter-se em atenção a tendência consolidada da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, no sentido de não se exponenciarem os efeitos cominatórios previstos no art. 640.º do CPC e de realçar a necessidade de extrair do texto legal soluções capazes de integrar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, “dando prevalência aos aspectos de ordem material”, na expressão de Abrantes Geraldes, ob. cit., pg. 171 (nota 279) e 174.
Em primeiro lugar, apenas se mostra vinculativa a identificação dos pontos de facto impugnados nas conclusões recursórias; as respostas alternativas propostas pelo recorrente, os fundamentos da impugnação e a enumeração dos meios probatórios que sustentam uma decisão diferente, podem ser explicitados no segmento da motivação, entendendo-se como cumprido o ónus de impugnação nesses termos.
No que tange à decisão alternativa, tenha-se em atenção o Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 12/2023, de 17/10/2023, publicado no Diário da República nº 220/2023, Série I, de 14/11/2023, com o seguinte dispositivo:
Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.
Quanto aos restantes requisitos, vejam-se os Acórdãos do Supremo Tribunal, de 01/10/2015 (Ana Luísa Geraldes), de 14/01/2016 (Mário Belo Morgado), de 19/2/2015 (Tomé Gomes); de 22/09/2015 (Pinto de Almeida), de 29/09/2015 (Lopes do Rego) e de 31/5/2016 (Garcia Calejo), todos disponíveis na citada base de dados, citando-se o primeiro:
«(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objecto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.»
Em segundo lugar, cumpre distinguir, quanto às explicitações exigidas ao impugnante e no que se refere à eficácia impeditiva do seu incumprimento, para a apreciação da impugnação, em dois graus de desvalor.
Se o incumprimento dos ónus processuais previstos no nº 1 do citado art. 640º implica a imediata rejeição da impugnação, já o incumprimento dos ónus exigidos no nº 2 do mesmo preceito (…indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso…) tem visto essa eficácia limitada aos casos em que essa omissão dificulte gravemente o exercício do contraditório pela parte contrária ou o exame pelo tribunal de recurso, pela complexidade dos facos controvertidos, extensão dos meios de prova produzidos ou ausência de transcrição dos trechos relevantes.
A esse respeito, veja-se o Acórdão de 11/02/2021 (Maria da Graça Trigo) consultável em www.dgsi.pt:
I. O respeito pelas exigências do n.º 1 do art. 640.º do CPC tem de ser feito à luz do princípio da proporcionalidade dos ónus, cominações e preclusões impostos pela lei processual, princípio que constitui uma manifestação do princípio da proporcionalidade das restrições, consagrado no art. 18.º, n.ºs 2 e 3 da Constituição, e da garantia do processo equitativo, consagrada no art. 20.º, n.º 4 da Constituição.
II. No caso dos autos, afigura-se que o fundamento de rejeição da impugnação de facto é excessivamente formal, já que a substância do juízo probatório impugnado se afigura susceptível de ser apreendida, tendo sido, aliás, efectivamente apreendida pelos apelados ao exercerem o contraditório de forma especificada.
III. Trata-se de uma acção relativamente simples, com um reduzido número de factos provados e de factos não provados, em que a pretensão dos réus justificantes é facilmente apreensível e reconduzível aos factos por si alegados para demonstrarem a usucapião e que encontram evidente ou imediato reflexo nos factos não provados que pretendem que sejam reapreciados, factos esses correspondentes, em grande medida, à matéria objecto da escritura de justificação.
De igual modo decidiu o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 29/10/2015 (Lopes do Rego), consultável em www.dgsi.pt:
1. Face aos regimes processuais que têm vigorado quanto aos pressupostos do exercício do duplo grau de jurisdição sobre a matéria de facto, é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes e consta actualmente do nº1 do art. 640º do CPC; e um ónus secundário – tendente, não propriamente a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas – indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes ( e que consta actualmente do art. 640º, nº2, al. a) do CPC) .
2. Este ónus de indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, não sendo justificada a imediata e liminar rejeição do recurso quando – apesar de a indicação do recorrente não ser, porventura, totalmente exacta e precisa, não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado para demonstrar o invocado erro de julgamento - como ocorre nos casos em que, para além de o apelante referenciar, em função do conteúdo da acta, os momentos temporais em que foi prestado o depoimento complemente tal indicação é complementada com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso.
Veja-se, também do Supremo Tribunal, o Acórdão de 21/03/2019 (Rosa Tching), disponível em www.dgsi.pt:
«I. Para efeitos do disposto nos artigos 640.º e 662.°, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil, impõe- se distinguir, de um lado, a exigência da concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas alíneas a), b) e c) do n.º l do citado artigo 640°, que integram um ónus primário, na medida em que têm por função delimitar o objecto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. E, por outro lado, a exigência da indicação exacta das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na alínea a) do n° 2 do mesmo artigo 640°, que integra um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.
II. Na verificação do cumprimento dos ónus de impugnação previstos no citado artigo 640.°, os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
III. Nesta conformidade, enquanto a falta de especificação dos requisitos enunciados no n.º l, alíneas a), b) e c) do referido artigo 640.° implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, já, quanto à falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o n° 2, alínea a) do mesmo artigo, tal sanção só se justifica nos casos em que essa omissão ou inexactidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo tribunal de recurso.
IV. Tendo o recorrente, indicado, nas conclusões das alegações de recurso, o início e o termo de cada um dos depoimentos das testemunhas ou indicado o ficheiro em que os mesmos se encontram gravados no suporte técnico e complementado estas indicações com a transcrição, no corpo das alegações, dos excertos dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso, tanto basta para se concluir que o recorrente cumpriu o núcleo essencial do ónus de indicação das passagens da gravação tidas por relevantes, nos termos prescritos no artigo 640°, n° 2, al. a) do CPC, nada obstando a que o Tribunal da Relação tome conhecimento dos fundamentos do recurso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto.».
Por outro lado há ainda que ter em atenção que, qualquer alteração pretendida pressupõe em comum um pressuposto: a relevância da alteração para o mérito da demanda.
A impugnação de factos que tenham sido considerados provados ou não provados e que não sejam importantes para a decisão da causa, não deve ser apreciada, na medida em que alteração pretendida não é susceptível de interferir na mesma, atenta a inutilidade de tal acto, sendo certo que de acordo com o princípio da limitação dos actos, previsto no art.º 130.º do Código de Processo Civil não é sequer lícita a prática de actos inúteis no processo.
Veja-se o Acórdão do STJ de 17/05/2017 (Fernanda Isabel Pereira), também disponível em www.dgsi.pt:
“O princípio da limitação de actos, consagrado no artigo 130º do Código de Processo Civil para os actos processuais em geral, proíbe a sua prática no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – desde que não se revelem úteis para este alcançar o seu termo.
Trata-se de uma das manifestações do princípio da economia processual, também aflorado, entre outros, no art. 611.º, que consagra a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes, e no art. 608.º, n.º 2, quando prescreve que, embora deva resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, o juiz não apreciará aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Nada impede que também no âmbito do conhecimento da impugnação da decisão fáctica seja observado tal princípio, se a análise da situação concreta em apreciação evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual, cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir.
Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questão que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis.”
E, ainda, os Acórdãos da Relação de Guimarães, de 15/12/2016 (Maria João Matos) e desta Relação de 26/09/2019 (Carlos Castelo Branco), também da citada base de dados:
Não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.).
a.1) Alteração à matéria de facto provada
Não obstante as conclusões das alegações não serem, do ponto de vista formal, as mais explícitas e adequadas, nomeadamente identificando o(s) facto(s) concreto(s) que se pretende dar como provado(s), o facto é que de uma simples leitura das alegações e das conclusões facilmente se consegue identificar que a Autora pretende que se dê como provado os factos 22 a 27 indicados no corpo das alegações.
A referência aos factos 22 a 27 trata-se, certamente, de um lapso, na medida em que os pontos 22 a 27 do corpo das alegações consubstanciam considerações e apreciações jurídicas que não se traduzem em “factos”.
Certamente queria o Autor/Recorrente referir-se aos pontos 12 a 17 do corpo das alegações.
Refere o Recorrente:
11. Assim, ao abrigo dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil, devem ser aditados aos factos provados os seguintes pontos:
12. No documento “Contas do Exercício de 2023”, na secção respeitante às despesas, consta a rubrica “Constituição/Renegociação de títulos a prazo”, no valor de € 8.000,00.
13. No documento “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023”, na secção “Posição Global Integrada”, consta a rubrica “Depósitos a Prazo a)”, no valor de € 58.000,00.
14. Na nota aposta ao mesmo documento lê-se: “Constituídos 50.000,00 em Maio por renegociação e 8.000,00 em Dezembro integrando o Fundo de Reserva”.
15. A lista de depósitos titulados pelo Réu junto do Banco BPI discrimina, além da conta à ordem, um depósito especial no valor de € 50.000,00 e um depósito “BPI + Ambiente” no valor de € 8.000,00.
16. O Regulamento Geral do Condomínio dispõe que as despesas extraordinárias superiores a duzentos mil escudos, valor equivalente a quantia inferior a € 1.000,00, devem ser previamente aprovadas em assembleia de condóminos.
17. Da ata da assembleia resulta que estiveram ausentes condóminos proprietários das fracções D, E, J, P, Q, R, T, AB, AE, AH, AK, AL e AN.”
E motiva tal convicção única e exclusivamente na prova documental junta aos autos e sua relevância para a decisão da causa:
18. Os factos 12 a 15 resultam diretamente dos documentos reproduzidos nos factos provados n.ºs 4, 5 e 6 da sentença e dos documentos n.os 4 a 7 juntos com a petição inicial.
19. O facto 16 resulta do Regulamento Geral do Condomínio junto como documento n.º 12 com a petição inicial.
20. O facto 17 resulta da ata da assembleia de 26.01.2024, junta como documento n.º 13 com a petição inicial e também considerada pela douta sentença ora colocada em crise.
21. A relevância dos factos propostos é manifesta: os factos 12 a 15 demonstram que uma verba que permanecia no património do condomínio foi apresentada como despesa; o facto 16 demonstra a necessidade de aprovação prévia de certas despesas extraordinárias; e o facto 17 demonstra que não estavam presentes todos os condóminos quando foram tomadas deliberações que extravasavam o teor da ordem de trabalhos.
Apreciando:
Factos contantes dos pontos 12, 13, 14, 15
São os seguintes os pontos que o recorrente pretende ver plasmados no elenco dos factos provados:
- No documento “Contas do Exercício de 2023”, na secção respeitante às despesas, consta a rubrica “Constituição/Renegociação de títulos a prazo”, no valor de € 8.000,00 - ponto 12.
- No documento “Demonstração de Resultados do Exercício de 2023”, na secção “Posição Global Integrada”, consta a rubrica “Depósitos a Prazo a)”, no valor de € 58.000,00 - ponto 13.
- Na nota aposta ao mesmo documento lê-se: “Constituídos 50.000,00 em Maio por renegociação e 8.000,00 em Dezembro integrando o Fundo de Reserva” - ponto 14.
- A lista de depósitos titulados pelo Réu junto do Banco BPI discrimina, além da conta à ordem, um depósito especial no valor de € 50.000,00 e um depósito “BPI + Ambiente” no valor de € 8.000,00 - ponto 15.
Conforme tivemos oportunidade de referir supra, há que ter em atenção que, qualquer alteração pretendida pressupõe em comum um pressuposto: a relevância da alteração para o mérito da demanda.
Pelo que a impugnação de factos que tenham sido considerados provados ou não provados e que não sejam importantes para a decisão da causa, não deve ser apreciada, na medida em que alteração pretendida não é susceptível de interferir na mesma, atenta a inutilidade de tal acto, sendo certo que de acordo com o princípio da limitação dos actos, previsto no art.º 130.º do Código de Processo Civil não é sequer lícita a prática de actos inúteis no processo.
Com efeito, aos tribunais cabe dar resposta às questão que tenham, directa ou indirectamente, repercussão na decisão que aprecia a providência judiciária requerida pela(s) parte(s) e não a outras que, no contexto, se apresentem como irrelevantes e, nessa medida, inúteis.”
No que respeita aos factos elencados nos pontos 12, 13, 14 e 15 das alegações – e que o Recorrente pretende ver inseridos na matéria de facto provada – somos do entendimento que os mesmos são absolutamente espúrios e nada acrescentam à factualidade relevante para a decisão do mérito da causa. E isto porque:
- o facto sugerido no ponto 12 das alegações consta já do ponto 5. do elenco dos factos provados;
- os factos sugeridos nos pontos 13 e 14 das alegações consta já do ponto 4. do elenco dos factos provados;
- o facto sugerido no ponto 15 das alegações consta já do ponto 6 do elenco dos factos provados.
Face ao teor dos pontos 4, 5 e 6 dos factos provados a inclusão dos factos sugeridos em 12, 13, 14 e 15 mais não é do que uma espúria e repetida duplicação de factos que já constam dos factos provados!
Por isso improcede a impugnação da matéria de facto no que concerne a esta concreta pretensão do Apelante de inserção dos referidos factos.
Factos constantes dos pontos 16 e 17
São os seguintes os factos que o Recorrente pretende ver inseridos na matéria de facto provada:
- O Regulamento Geral do Condomínio dispõe que as despesas extraordinárias superiores a duzentos mil escudos, valor equivalente a quantia inferior a € 1.000,00, devem ser previamente aprovadas em assembleia de condóminos – Ponto 16.
- Da ata da assembleia resulta que estiveram ausentes condóminos proprietários das fracções D, E, J, P, Q, R, T, AB, AE, AH, AK, AL e NA – ponto 17.
Relativamente ao constante do ponto 16:
Compulsada a petição inicial, articulado do qual deve constar toda a alegação de facto e de direito que serve de substrato à pretensão do Autor, constata-se que:
- Relativamente às despesas judiciais o Autor colocou a pretensão essencialmente do ponto de vista da não imputação da responsabilidade pelo seu pagamento ao condomínio, mas sim aos respectivos administradores;
- apenas nos artigos 22 e 23 o Autor faz referencia à circunstância de o regulamento prever a aprovação prévia de despesas extraordinárias de montante superior a 200 000$00. Mas no enquadramento jurídico que faz dos factos nos arts. 64.º e ss., e muito concretamente no art. 101.º da petição inicial, nunca o Autor reconduz a anulabilidade da deliberação à violação do art. 5.º do Regulamento.
O art. 101.º da petição inicial tem o seguinte teor:
“101.
Em face do que antecede, deve a deliberação da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, de 26/01/2024, que aprovou o Relatório e Contas do Exercício de 2023 ser anulada, por violação do disposto nos artigos 1436.º n.º 1 al. l); 1424.º n.º 1; 1436.º n.º 1 al. d), todos do CC; e ainda, do disposto no art. 18.º n.º 1 al. j) e al. d) do Regulamento Geral do Condomínio.”
É certo que tendo sido alegados os factos, o juiz é livre na sua qualificação de concluir pela anulabilidade com base factos alegados mas integrados juridicamente de forma diversa.
Não obstante convocamos aqui o que dissemos supra acerca da relevância dos factos. Uma administração do condomínio que se vê na contingência de contestar uma acção que contra si foi intentada, e para tal necessita de contratar um advogado, não está a incorrer numa despesa extraordinária! Está a fazer face à gestão corrente do condomínio com que é confrontada! Aliás, a administração do condomínio, enquanto Ré numa acção, tem prazos para contestar, prazos esses que não são compatíveis com a convocação de uma Assembleia e suas formalidades. Não é o valor que confere a natureza de despesa extraordinária a uma rúbrica, mas sim aquilo a que a mesma se destina. Pergunta-se: se fosse o pagamento de uma factura de electricidade do condomínio de valor superior ao equivalente a 200 000$00 (cerca de 1000€)? Estaria o seu pagamento dependente de aprovação em Assembleia geral de Condóminos?
A resposta que se impõe é óbvia e não pode deixar de ser negativa!
Pelo que não sendo a constituição de mandatário para contestar uma acção um acto de administração extraordinária, não tem qualquer relevância levar aos factos provados o constante do regulamento do Condomínio.
Mas vamos ainda mais além:
A Autora pretende a inserção deste facto. Mas omite outro facto sem o qual a inserção deste sempre seria irrelevante! E que é, nem mais nem menos, que a facticidade constante do art. 22.º da p.i.: “sem qualquer deliberação da Assembleia Geral, constituíram mandatário e contestaram a ação, sem sequer apresentar qualquer proposta de honorários à Assembleia ou questionar a mesma se deveria disponibilizar os documentos solicitados, ou pelo menos, responder à referida missiva.”
A Autora pretende unicamente que se dê o facto correspondente ao constante do ponto 23 da p.i. como provado. E na sua impugnação da matéria de facto não pugna pela introdução de qualquer facto que retracte a violação dessa disposição do regulamento!
Desta forma, ainda que estivéssemos perante uma despesas extraordinária – e que como referimos não é o nosso entendimento – sempre seria inútil levar aos factos provados o teor do regulamento desacompanhado de qualquer factispécie que integrasse aquela previsão regulamentar.
Relativamente ao constante do ponto 17:
Pretende o Recorrente que se insira na matéria de facto o seguinte facto:
17. Da ata da assembleia resulta que estiveram ausentes condóminos proprietários das fracções D, E, J, P, Q, R, T, AB, AE, AH, AK, AL e AN.”
Justifica a sua pretensão quanto à relevância desse facto na seguinte circunstância: «(…) o facto 17 demonstra que não estavam presentes todos os condóminos quando foram tomadas deliberações que extravasavam o teor da ordem de trabalhos.»
Acontece que essa questão é uma questão nova, que nunca foi alegada nem invocada em sede de petição inicial e, por essa mesma razão, a sentença recorrida sobre ela não se pronunciou, nem tinha de pronunciar!
Como refere o sumário do Ac. do STJ de 08-10-2020 “I - Os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido.
II - As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida.”
Por essa razão a inserção deste facto nunca antes alegado, para efeitos de imputar à deliberação uma causa de invalidade nunca antes invocada, não reveste qualquer relevância para a decisão da causa, pela simples circunstância que de, no reverso, se o Tribunal o relevasse para efeitos de decisão estaria sempre a conhecer de objecto diverso do pedido.
Improcede por isso, na sua totalidade, o recurso de impugnação da matéria de facto apresentado pelo Autor/Apelante.
Do Direito
Fixada a factualidade provada e não provada, cumpre então conhecer do mérito da causa, recordando que o A. pretendia que as deliberações tomadas na assembleia geral de condóminos, que se realizou no dia 26-01-2024, seriam anuláveis, no que se refere ao seguintes pontos:
- pontos 1 da ordem de trabalhos que aprovou o Relatório e Contas do Exercício de 2023 por violação do art. 1436.º, al. l) do CC;
- ponto 4 da ordem de trabalhos que aprovou a formalização do contrato de arrendamento relativo à casa da porteira;, por violação do art. 1436.º, al. l) do CC;.
- ponto 4 da ordem de trabalhos que aprovou por maioria não haver motivo ou fundamento para que seja facultado ao Autor o acesso à casa da porteira, por limitar o direito que assiste ao Autor nos termos do disposto no art. 1038.º, al. b) do CC, conjugado com os artigo 1420, n.º 1, e 1421.º, n.º 2 al. c), do mesmo compêndio legal.
Em função desses concretos pedidos importaria assim apreciar das peticionadas invalidades desses segmentos das deliberações aprovadas em assembleia de condomínio.
Dispõe o art. 1433º n.º 1 do C.C. que: «As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado».
A lei reporta-se assim apenas a situações de anulabilidade de deliberações produzidas em assembleia de condóminos, sendo completamente omissa quanto à possibilidade dessas deliberações serem nulas, ineficazes, ou mesmo inexistentes.
É a doutrina que vem estabelecendo essa distinção como implícita a todo o regime da impugnação de deliberações sociais, porquanto resulta evidente que nem todas as deliberações podem estar sujeitas ao regime da mera anulabilidade, nomeadamente quanto à possibilidade de sanação do vício verificado por falta de impugnação tempestiva, quando em causa estão normas imperativas ou interesses excluídos da disponibilidade dos condóminos, ou deliberações sobre matéria excluída da competência da assembleia de condóminos (Vide: Pires de Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, 2ª Ed., pág. 447; Aragão Seia in “Propriedade Horizontal”, pág. 176 e ss.; Sandra Passinhas in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 242 e ss. e Menezes Cordeiro in “Tratado de Direito Civil”, Vol. XIV, pág. 660).
Assim, as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesses indisponíveis e de ordem pública, são nulas.
Estão compreendidas nesta categoria, entre outras, as deliberações em assembleias para as quais não tenham sido convocados todos os condóminos (art. 1432º do C.C.); em que se proíba a utilização de partes comuns a determinados condóminos (art. 1420º n.º 1 do C.C.); em que autorize a divisão entre condóminos de partes imperativamente comuns do edifício (art. 1421º n.º 1 do C.C.); ou que autorize um condómino a utilizar a sua fração para fins proibidos, ofensivos dos bons costumes (art. 1422º n.º 2 al. b) do C.C.).
As deliberações que incidam sobre matéria da competência da assembleia de condóminos, porque se referem às partes comuns do edifício, mas que violam regulamentos em vigor ou preceitos da lei de natureza supletiva (que pode ser afastada por vontade das partes), são meramente anuláveis.
Estão compreendidas nesta categoria as deliberações que tenham sido tomadas com base em convocatória que não sejam remetidas por carta registada com aviso de recepção, ou por meios electrónicos, ou que não tenham respeitado a antecedência prevista na lei (art. 1432º n.º 1 e 2 do C.C.); a aprovação de contribuição dos condóminos para as despesas comuns do prédio segundo regra diferente da permilagem (art. 1424º n.º 1 do C.C.); ou a aprovação de inovações por maioria inferior a 2/3 do valor total do prédio (art. 1425º n.º 1 do C.C.).
As deliberações ineficazes são aquelas que têm por objeto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, nomeadamente quando digam respeito à propriedade exclusiva de cada condómino, ou representem uma ingerência no domínio ou administração exclusiva de qualquer proprietário sobre a sua fração (Vide, a propósito: Abílio Neto in “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª Ed., pág. 343 a 344).
Da obrigação de prestação contas/prestação de informações
Defende o recorrente que “A deliberação que aprovou as contas formou-se, assim, sobre base informativa incompleta e contabilisticamente ambígua, o que viola o artigo 1436.º, n.º 1, alínea l), do Código Civil, o artigo 18.º, n.º 1, alínea j), do Regulamento do Condomínio e o direito de informação dos condóminos.
Secundamos a posição do Tribunal a quo e a fundamentação constante da decisão recorrida que, aliás não é beliscada pelos Acórdãos convocados pelo Recorrente na sua petição inicial. O que se passa é que o Recorrente confunde conceitos que importa esclarecer.
Em primeiro lugar cabe distinguir entre dever de prestação de contas e obrigação de prestação de informações.
A assembleia é um órgão colegial, composto por todos os condóminos, ao qual cabe deliberar acerca da administração das partes comuns do edifício. É também à Assembleia de Condóminos que cada um dos condóminos deve dirigir-se, em primeira linha, quando não concorde com os actos do administrador.
Há que ter em conta que, para que se consiga gerir um condomínio, atentos os múltiplos interesses e questões em causa, é necessário encontrar uma vontade que lhe possa ser atribuída, que pode não coincidir com a vontade da totalidade dos condóminos.
Assim, tem que ser observada a organização estipulada para a gestão do condomínio, com a atividade de dois órgãos com poderes e funções determinadas, de forma a evitar desordem que impeça uma administração equilibrada, justa, que respeite a vontade da maioria e eficaz – neste sentido ver Ac. da R. G de 20-02-2025
Ao administrador, o órgão executivo, no que à prestação de contas importa, compete convocar a assembleia de condóminos na primeira quinzena de Janeiro para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano, diz-nos o artigo 1431º, nº 1, do Código Civil.
Assim, não há dúvidas que a obrigação de prestar contas cabe ao administrador e que a mesma é cumprida não perante cada um dos condóminos, mas perante a assembleia destes. Com efeito, o artigo 1436º, nº 1, alínea l) do Código Civil é claro ao afirmar que “São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia: prestar contas à assembleia”.
Permitir que, além da Assembleia de Condóminos, também cada um dos condóminos pudesse exigir a prestação de contas, colidiria com a criação de uma única deliberação sobre a mesma que pudesse ser imputada ao condomínio e imporia ao administrador um excesso de trabalho, sem resultado prático.
Como de forma assertiva se sintetizou no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-10-2010 (no âmbito do processo 8702/09.0TBOER.L1-7) “Do exposto se vê que, segundo a lei, a obrigação do administrador, no que à prestação de contas respeita, tem como beneficiário, não cada um dos condóminos individualmente considerados, mas o corpo coletivo por todos eles formado, reunido em assembleia.
É, pois, à assembleia de condóminos – ou seja, ao colégio constituído pela sua totalidade -, e não a cada um deles, que cabe a titularidade do correspondente direito. Neste sentido vai a opinião de Sandra Passinhas [A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 309], de Aragão Seia[ Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 209] e de Abílio Neto [Manual da Propriedade Horizontal, 3ª edição, pág. 327], e se pronunciaram, entre outros, os acórdãos do STJ de 1.06.1988 [Sumário acessível em www.dgsi.pt (Relator Cura Mariano), Proc. 076215], da Relação do Porto de 30.01.2006[ Acessível em www.dgsi.pt (Relator Fonseca Ramos), Proc. 0557095] e da Relação de Lisboa de 30.04.1998 [Sumário acessível em www.dgsi.pt (Relator Urbano Dias), Proc. 0018596] e de 15.10.2009 [Invocado na decisão recorrida e acessível em www.dgsi.pt (Relatora Graça Araújo), Proc. 10333/08-6]”.
Se não existe dever de prestação de contas a cada condomínio tomado de “per si”, que dizer do dever de informação dos Condóminos?
O dever de prestar informações aos condóminos é, entre outros, um dever geral do administrador, em cujo âmbito se inscreve o dever, especificamente enunciado na al. l) do art. 1436.º do CC, de prestar contas à Assembleia.
Com efeito, como se refere no Ac. da R.E. de 27-06-2024 “A informação tendente à formação de uma vontade livre e esclarecida da assembleia de condóminos é essencial.
Mas essa informação pode ser prestada de forma gradativa, podendo ir da completa omissão de informação a uma informação deficiente mas ainda assim suficiente para considerar sustentada a apresentação de contas apresentada, caso permitam de forma identificável aos seus destinatários a sua imputação.
A primeira das situações justificará uma anulação da deliberação; a segunda justificará um pedido de prestação de contas, no âmbito da respectiva acção.
Os documentos apresentados à Assembleia – não obstante a sua singeleza – cobrem integralmente o exercício em causa – ano de 2023 – e discriminam de forma mínima as respectivas rúbricas de receitas e despesas, sendo identificáveis as aplicações financeiras, fornecendo assim os elementos de reporte minimamente exigíveis.
Igualmente a circunstância de, em termos contabilísticos, as rubricas não estarem correctamente lançadas – uma aplicação financeira não ser, em termos estritos, uma despesa, mas uma afectação patrimonial – não tem a virtualidade de inquinar essa mesma deliberação quanto à prestação de contas do respectivo exercício.
Secundamos por isso o entendimento da decisão recorrida de que a deliberação em causa não enferma de vício por violação do dever de informação.
Da imputação na rúbrica das despesas do condomínio do valor despendido no âmbito de uma acção movida pelo Autor contra o Condomínio e seus Administradores
Refere o recorrente que (i) a decisão recorrida considerou a despesa no valor de € 3108,90 com o processo judicial como uma despesas de interesse comum, desconsiderando que a mesma foi apresentada de forma genérica, sem discriminação entre honorários, taxa de justiça, encargos, (ii) sem separação entre o que respeitava ao condomínio e o que respeitava aos dois administradores individualmente demandados naquela acção, bem como que (iii) o condomínio constituiu mandatário e contestou a referida acção sem previamente apresentar à assembleia uma proposta de honorários.
A este respeito refere-se na decisão recorrida que: “No que respeita ao segundo argumento, dispõe o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
Ora, o valor despendido pelo réu na defesa no âmbito de ação movida pelo autor contra si corresponde a uma despesa de interesse comum, na medida em que, ocupando o condomínio a posição de réu, a eventual procedência da ação associada à ausência de defesa corresponderia ao decaimento do réu e à sua condenação – o condomínio, demandado como um todo, tem interesse comum em contradizer uma ação que lhe é movida, de forma a obviar o prejuízo que da procedência da ação lhe advenha (n.os 1 e 2 do artigo 30.º do Código de Processo Civil).
Assim, a inclusão dos custos suportados com a defesa em determinada ação judicial não invalida a deliberação que aprovou as contas do respetivo exercício.”
Relativamente ao argumento referido em (i) – o Tribunal a quo considerou as despesas com processo judicial como despesas de interesse comum, desconsiderando que a mesma foi apresentada de forma genérica, sem discriminação entre honorários, taxa de justiça, encargos - cumpre referir que a questão da não discriminação dos vários segmentos da despesa sob a epígrafe “processo judicial” nunca foi invocada pelo Autor como fundamento da anulabilidade da mesma. Em artigo algum da petição inicial se encontra qualquer referência à falta de discriminação dos vários valores que integram tal despesa, como sendo causa de anulabilidade da deliberação que aprovou as contas onde essa mesma despesa se integra.
Não poderia por isso o Tribunal a quo levar em consideração tal argumentação, assim como não o pode fazer o Tribunal ad quem, sob pena de estar a conhecer de questões que não lhe foram submetidas, o que sempre seria gerador de nulidade da sentença/acórdão.
No que respeita ao argumento referido em (ii) – o Tribunal a quo desconsiderou que a despesas foi apresentada sem separação entre o que respeitava ao condomínio e o que respeitava aos dois administradores individualmente demandados naquela acção – temos que considerar os seguintes factos provados:
7. A rubrica “Processo Judicial” constante do documento “Contas do Exercício de 2023” corresponde à ação especial para apresentação de documentos, que correu seus termos junto do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Juízo Local Cível de Lisboa – Juiz 12, sob o n.º 12106/23.3T8LSB (artigo 9.º da petição inicial).
8. O mencionado processo n.º 12106/23.3T8LSB foi proposto pelo aqui autor contra o aqui réu e contra BB e CC, então administradores do réu (artigo 10.º da petição inicial, artigos 15.º e 44.º da contestação).
9. No âmbito do identificado processo n.º 12106/23.3T8LSB, o aqui autor pagou ao aqui réu, a título de custas de parte, a quantia de € 102,00 (artigos 12.º e 13.º da petição inicial).
10. O aqui réu constituiu mandatário e contestou a acima identificada ação (processo n.º 12106/23.3T8LSB) sem previamente apresentar à assembleia de condóminos uma proposta de honorários (artigo 22.º da petição inicial).
O manancial fáctico constante dos autos apenas nos permite uma afirmação: o aqui Réu constituiu mandatário e contestou aqueloutra acção.
Nada, do manancial fáctico cristalizado nos autos, nos permite afirmar que o condomínio assumiu as despesas com honorários ou outras relativas à defesa dos Administradores igualmente demandados e que submeteu essas despesas na deliberação cuja validade, aqui e agora, se pretende atacar.
Pelo que inexiste substrato fáctico para concluir e decidir no sentido pretendido pelo Recorrente.
Por último e no que respeita ao último dos argumentos utilizados pelo Autor/Recorrente em (iii) - condomínio constituiu mandatário e contestou a referida acção sem previamente apresentar à assembleia uma proposta de honorários – convocamos aqui o que já referimos supra.
A petição inicial é articulado do qual deve constar toda a alegação de facto e de direito que serve de substrato à pretensão do Autor. E nesta o Autor colocou a pretensão essencialmente do ponto de vista da não imputação da responsabilidade pelo seu pagamento ao condomínio, mas sim aos respectivos administradores;
Apenas nos artigos 22 e 23 o Autor faz referencia à circunstância de o regulamento prever a aprovação prévia de despesas extraordinárias de montante superior a 200 000$00. Mas no enquadramento jurídico que faz dos factos nos arts. 64.º e ss., e muito concretamente no art. 101.º da petição inicial, nunca o Autor reconduz a anulabilidade da deliberação à violação do art. 5.º do Regulamento.
É certo que tendo sido alegados os factos, o juiz é livre na sua qualificação de concluir pela anulabilidade com base factos alegados mas integrados juridicamente de forma diversa.
Não obstante convocamos aqui o que dissemos supra acerca da relevância dos factos. Uma administração do condomínio que se vê na contingência de contestar uma acção que contra si foi intentada, e para tal necessita de contratar um advogado, não está a incorrer numa despesa extraordinária! Está a fazer face à gestão corrente do condomínio com que é confrontada! Aliás, a administração do condomínio, enquanto Ré numa acção, tem prazos para contestar, prazos esses que não são compatíveis com a convocação de uma Assembleia e suas formalidades. Não é o valor que confere a natureza de despesa extraordinária a uma rúbrica, mas sim aquilo a que a mesma se destina. Pergunta-se: se fosse o pagamento de uma factura de electricidade do condomínio de valor superior ao equivalente a 200 000$00 (cerca de 1000€)? Estaria o seu pagamento dependente de aprovação em Assembleia geral de Condóminos?
A resposta que se impõe é óbvia e não pode deixar de ser negativa!
Pelo que não sendo a constituição de mandatário para contestar uma acção um acto de administração extraordinária, não carecia a mesma de deliberação da Assembleia de Condóminos a aprová-la.
Resta por ultimo, quanto a esta questão da aprovação desta despesa comum a sua imputação igualmente ao Autor.
A este propósito refere o Recorrente que é ilegal a deliberação que aprove a comparticipação no pagamento de honorários de advogado quando a parte contrária é constituída por outros condóminos, ainda que se invoque interesse comum.
Convoca para o efeito um Ac. da R.L. de 10-03-2022. Não obstante uma leitura desse mesmo Acórdão demonstra uma situação de facto em toda diversa da dos autos: estávamos perante uma acção intentada por alguns condóminos no âmbito de processos judiciais em que eram partes condóminos e não o Condomínio, sendo os seus honorários imputados a este por considerar e reflexamente considerarem os condóminos que aprovaram as deliberações, que representavam o interesse do Condomínio. Como ali se refere “Dessa realidade descrita em ata e dos factos sob as als. U) a W), resulta desde logo que, com estas deliberações, os condóminos que, como invocado, não representassem o interesse do Condomínio seriam chamados a suportar, para além dos honorários do seu advogado, os honorários da Exm.ª Advogada dos outros condóminos.”
Não é de todo esta a situação dos autos! Não se está a considerar como despesa comum o pagamento de honorário de outra entidade que não o condomínio, nem a ficcionar uma situação semelhante à do acórdão referido pelo Recorrente.
Ora, dispondo o n.º 1, do art.º 1424.º, do C. Civil, que:
“1 - Salvo disposição em contrário, as despesas … relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações”, parece-nos evidente que as despesas que o condomínio deva suportar com os honorários de advogado que o represente em qualquer litígio ou assunto jurídico de interesse para o condomínio é uma despesa com um serviço comum. Como tal, deve ser suportada por todos os condóminos, em função da respectiva permilagem, nos termos do art.º 1424.º n.º 1 do CC.
Acresce que na apreciação da validade da deliberação em causa, interessa ter presente que a mesma não ordena o pagamento do montante em questão aos vários condóminos, e muito concretamente ao condómino Autor, apenas aprovando tal despesa como despesa comum referente ao ano de 2023. Ou seja, embora a deliberação impugnada possa pressupor que a mesma seja assumida por todos os condóminos que integram o condomínio, essa mesma deliberação não o determina.
Porém, estando nos presentes autos em causa a eventual nulidade da dita deliberação, haverá que aferir se o seu objeto é física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável, nos termos do disposto no artigo 280º, CC, o que, manifestamente, merece resposta negativa.
Questão diversa (que, em rigor, não integra o objeto da presente acção) é a da (in)exigibilidade da quota parte do Autor Condónimo no montante a que se refere à despesa aprovada nessa deliberação.
É que na presente acção, o Autor não peticiona a declaração de não exigibilidade do montante em questão (o que poderia ou poderá vir a fazer, lançando mão de uma acção de simples apreciação negativa – artigo 10º, nº 2 e 3, alínea a), CPC).
Na presente acção o Autor apenas solicitou a declaração de nulidade ou anulabilidade da deliberação em que a assembleia de condóminos aprovou as contas do exercício de 2023, das quais é parte integrante esta concreta despesa com processo judicial.
Não se discute, pois, nestes autos se essa verba é ou não devida, na medida da sua permilagem, pelo Autor (essa questão poderá constituir o objeto de ação posterior: se intentada pelo Condomínio será uma ação declarativa de condenação no pagamento desse montante; se instaurada pelo autor será a mencionada ação de simples apreciação negativa destinada a afirmar a inexigibilidade da verba), mas apenas a validade e eficácia da deliberação tout court – neste sentido ver Ac. R.L. de 04-07-2024.
Ora, não se vislumbra qualquer fundamento ou razão para considerar nula a deliberação em apreço, que considerou as despesas com processo judicial como despesa comum.
Créditos emergentes de mora do Arrendatário
Ainda no que se refere à aprovação de contas do ano de 2023 refere o Recorrente que:
XVI. Os factos provados demonstram que, em meses de 2023, o pagamento da renda da casa da porteira não ocorreu no respetivo mês e que o condomínio não exigiu qualquer indemnização pela mora.
XVII. A indemnização prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil constitui crédito do senhorio e, sendo o senhorio o condomínio, a sua não cobrança devia ter sido explicada e submetida a deliberação informada.
XVIII. O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11.12.2018, Proc. n.º 15197/15.7T8LSB.L1-8, Relatora Isoleta Costa, decidiu que o arrendatário apenas põe fim à mora com o pagamento da indemnização devida, entendimento aplicável, com adaptação, ao regime atual de 20%.
Concluindo que:
- A aprovação das contas sem autonomizar tal crédito, sem explicar a razão da sua não cobrança e sem submeter à assembleia uma deliberação informada sobre eventual renúncia, é incompatível com o dever de prestar contas e com o dever de cobrança de receitas.
- Também por esta razão, a deliberação que aprovou o ponto n.º 1 da ordem de trabalhos deve ser anulada.
A este respeito a decisão recorrida referiu que: “Por fim, quanto ao terceiro argumento, dispõe o n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil que Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 /prct. do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
De acordo com a matéria adquirida nos autos, o inquilino do réu, ao longo do ano de 2023, não efetuou o pagamento da respetiva renda no respetivo mês (n.º 13), sem que o réu tenha exigido qualquer compensação pela mora (n.º 15). Ora, a cobrança da penalização pela mora corresponde a um direito do credor, uma possibilidade que a lei lhe confere de exigir do devedor um valor em acréscimo ao da renda. O credor pode, livremente, optar por exercer, ou não, esse direito. No caso vertente, a assembleia do réu considerou, por não haver, à data da reunião, valores em dívida (n.º 14), não exercer o direito a exigir a indemnização a que se refere o n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil.
Trata-se, com já referido, de uma possibilidade que, na livre conformação da vontade maioritária da assembleia, foi entendido não exercer. Não se verifica assim, vício que invalidade a deliberação adotada.”.
Os factos a ter em conta nos autos são os seguintes:
12. Desde 2006 que o réu dá de arrendamento, sem contrato escrito formalizado, a “casa da porteira” a DD, contra o pagamento de uma renda mensal que no ano de 2023 se situava em € 420,00 (artigo 32.º da petição inicial, artigos 22.º e 23.º da contestação).
13. Em meses não apurados do ano de 2023 o pagamento da renda mensal pelo indicado inquilino não aconteceu no respetivo mês (artigo 35.º da petição inicial).
14. Aquando da realização da assembleia de condóminos referida no n.º 2 não existiam valores de renda em dívida no âmbito do arrendamento descrito no n.º 12 (artigo 56.º da contestação)
15. O réu não exigiu ao mencionado inquilino qualquer valor a título de penalização por atrasos no pagamento da renda (artigos 38.º e 39.º da petição inicial).
Nada dos factos provados faz antever que as contas tenham sido aprovadas com desconhecimento ou desinformação (ou falta de informação) relativamente à situação do pontual cumprimento das rendas.
É facto, conforme se refere na decisão recorrida, que está na livre disponibilidade do credor exigir a penalização pela mora no cumprimento, sendo tal direito um direito disponível. Pelo que o não accionar dessa penalização pelo Condomínio era lícita. Se ao fazê-lo agia em conformidade com o interesse comum do condomínio é questão diversa que não belisca a validade da aprovação destas concretas contas, nomeadamente ao nível das receitas.
Diferente seria se as contas fossem aprovadas sem que fosse dado conhecimento ao condomínio dessa situação de facto, aí sim com patente violação do dever de informação.
Mas nada nos autos nos permite tal afirmação. Aliás, nem tal afirmação é feita pelo Autor em sede de petição inicial, na qual se limita a afirmar que nas contas apresentadas apenas constam as rendas em singelo, com total ausência de pagamento de indemnização, como se a norma que estatui essa penalização fosse norma imperativa e inderrogável pela disponibilidade do credor em dela se socorrer.
Deliberação sobre a formalização de contrato de arrendamento
Em sede de petição inicial alegou o Autor que:
42.
Ademais, ainda no que concerne ao pagamento da renda referente à habitação do porteiro, em sede do ponto 4 (quatro) da ordem de trabalhos, após uma longa e duvidosa exposição de motivos, a Assembleia Geral de Condóminos aprovou a celebração de um contrato de arrendamento da habitação do porteiro, com prazo certo mínimo de 3 (três) anos, com eventuais renovações anuais, e atualização anual do valor da renda, nos termos das disposições legais em vigor, com abstenção do aqui Autor.
43.
Em sede da exposição de motivos, os (à data) Administradores cessantes do Condomínio, indicaram, além do mais, que àquela data, as rendas devidas pelo arrendamento da habitação do porteiro, no montante mensal de 421,50€ (quatrocentos e vinte e um euros e cinquenta cêntimos) encontravam-se integralmente pagas, incluindo a renda vencida em 1 de Janeiro de 2024.
44.
Com efeito, concluíram os Administradores cessantes do Condomínio que, não se encontrando o arrendatário em mora, «não existe fundamento para operar a resolução unilateral do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, na medida em que constitui exigência legal que a mora do inquilino se verifique, pelo menos, por três meses de renda em dívida. O que não sucede no caso do inquilino do Condomínio do Prédio», conforme minuta da ata da Assembleia Geral de Condóminos que fora remetida ao Autor, já junta sob Doc.13
45.
Contudo, tal não corresponde à verdade, conforme os Administradores cessantes do Condomínio bem tinham conhecimento –,
46.
Desde logo, posto que em sede da missiva remetida pelo Autor, datada de 20/12/2023, que se junta sob Doc.14, nas páginas 6 a 8, o Autor esclareceu, não só que a mora do arrendatário apenas cessa mediante o pagamento da renda acrescida da devida indemnização, nos termos do disposto no art. 1041.º n.º 1 do CC; como de igual modo, que, além do fundamento de resolução do contrato de arrendamento que os Administradores cessantes do Condomínio referiram inexistir, é fundamento de tal resolução a constituição do arrendatário em mora, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
47.
Com efeito, a exposição de motivos que antecedeu a referida deliberação não corresponde à verdade (considerando os pagamentos efetuados pelo arrendatário, supra discriminados),
48.
E configura uma violação do mais basilar princípio de direito: o princípio da boa-fé;
49.
Além de violar o dever de informação que sobre os Administradores cessantes do Condomínio impendia,
50.
Posto que estes bem sabiam que as informações que prestavam não correspondiam à verdade e eram passíveis de influir na deliberação que se seguiu à referida exposição de motivos,
51.
Tornando a mesma anulável, por violação de disposição legal, nomeadamente, do disposto no art. 573.º do CC – anulação essa, que o Autor, desde já, requer.
Mais uma vez, em sede de petição inicial, o Autor centrou a sua motivação acerca da anulabilidade da deliberação na violação do dever de informação acerca do cumprimento/incumprimento do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
Conforme resulta do ponto 2 dos factos provados “No dia 21.01.2024, reuniu a assembleia ordinária de condóminos do prédio urbano acima identificado, com a seguinte ordem de trabalhos:
“1. Apreciação e votação do Relatório e Contas do exercício de 2023;
2. Apreciação e votação do Orçamento para o exercício de 2024;
3. Eleição da nova Administração para o exercício de 2024;
4. Casa da porteira, informação sobre arrendamento;
5. Proposta de aumento da empresa CAS PAIS, limpeza do prédio;
6. Fornecimento de energia para automóveis;
7. Videovigilância;
8. Outros assuntos de interesse para o Condomínio” (artigos 3.º e 4.º da petição inicial).”
Resulta ainda dos factos provados que:
12. Desde 2006 que o réu dá de arrendamento, sem contrato escrito formalizado, a “casa da porteira” a DD, contra o pagamento de uma renda mensal que no ano de 2023 se situava em € 420,00 (artigo 32.º da petição inicial, artigos 22.º e 23.º da contestação).
16. No âmbito do ponto n.º 4 da ordem de trabalhos, a assembleia deliberou, por maioria, com o voto contra de dois condóminos e com a abstenção do autor, aprovar “que seja celebrado e assinado com o inquilino da casa da porteira, contrato de arrendamento, em regime de prazo certo, pelo prazo inicial mínimo de três anos, com eventuais renovações anuais, nos termos legais vigentes, com atualizações anuais da renda praticada, em razão dos coeficientes de atualização aprovados por lei, em cada ano” (artigo 42.º da petição inicial, artigo 55.º da contestação).
Agora, em sede de alegações vem o Autor colocar a tónica da anulabilidade de tal deliberação de formalização do contrato de arrendamento num fundamento até então nunca abordado: a ausência da formalidade de tal questão constar da ordem de trabalhos.
E a propósito cita vários acórdãos, cuja pertinência seria, hipoteticamente, relevante se aquilo que estivesse em causa nos presentes autos- quanto à causa de pedir do pedido de anulação desta concreta deliberação - fosse o incumprimento desta formalidade de submeter a deliberação algo que não constasse da ordem de trabalhos.
Esta é, portanto, na economia dos presentes autos uma questão nova que nunca foi submetida ao tribunal a quo, pelo que não cumpre a este Tribunal ad quem dela tomar conhecimento.
Quanto à circunstância de a deliberação ter sido tomada em clara violação do dever de informação ou com informação incompleta - nomeadamente quanto à pontualidade no cumprimento da obrigação por parte do arrendatário – nada nos autos nos permite tal afirmação.
Pelo que terá de improceder este concreto pedido de anulação da deliberação tomada quanto ao ponto 4 da ordem de trabalhos.
Deliberação sobre o acesso ao Autor à casa da porteira
Em sede de petição inicial solicitou ainda o Autor a anulação da deliberação que incidiu sobre a sua pretensão de vistoriar a casa da porteira,
Pretensão essa que apenas logrou o seu voto a favor, tendo a assembleia fundamentado a sua deliberação na inexistência de queixas ou reclamações de condóminos pelo uso e utilização que o arrendatário tem feito ao longo dos anos.
Para fundamentar a anulabilidade de tal deliberação invoca o Autor o disposto no art. 1038, al. b), 1420, n.º 1 e 1421.º, n.º 2, al. c), todos do CC.
A este respeito a decisão recorrida teceu as seguintes considerações:
“Efetivamente, ao locatário cabe facultar ao locador o exame da coisa locada. O autor não é, no entanto, o locador do espaço casa da porteira, que constitui uma parte comum (alínea c) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil). Não é, então, ao autor, enquanto mero condómino, que cabe, o direito ao exame da coisa locada.
Ademais, tratando-se de arrendamento de casa da porteira, a autorização para uma vistoria ou acesso para exame da coisa apenas poderia ser concedida pelo próprio arrendatário ou, caso este a não concedesse, eventualmente por decisão judicial – n.º 2 do artigo 34.º da Constituição da República Portuguesa.
Com efeito, a circunstância de a casa da porteira constituir parte comum não significa que seja de acesso livre ou que esteja, sequer, na disponibilidade da assembleia de condóminos conceder ou negar o acesso. A partir do momento em que determinado espaço é dado de arrendamento – circunstância de facto que nenhuma das partes contesta –, é o arrendatário que goza a coisa e que pode autorizar ou recusar o acesso (artigo 1022.º do Código Civil).
Assim, não cabendo à assembleia autorizar ou recusar o acesso e exame da casa da porteira locada, a deliberação em crise não padece de vício que a invalide”
Efectivamente nos termos do art. 1038.º al. b) do CC é, entre outras, obrigação do locatário facultar ao locador o exame da coisa locada.
Cabe pois perguntar quem é o locador? É que se o locador for o Autor torna-se transparente que o mesmo tem direito a examinar o locado.
Mas afigura-se-nos isenta de dúvidas ou controvérsias a afirmação de que, presumindo-se a casa da porteira como parte comum do prédio – nos termos do art. 1421.º, n.º 2, al. c) do CC – locador é o conjunto dos condóminos , representados pelo administrador do condomínio e não um condómino isolado.
Se é certo que às coisas comuns desde que afectas a uma determinada finalidade e de que todos os condóminos possam delas usufruir livremente (como é o caso da sala de condomínio, ginásio, piscina) não podem ser perturbados ou retirados direitos a cada um dos condóminos, já o mesmo não se pode dizer relativamente a outras coisas comuns que estejam afectas ou outras finalidades especificas e que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos, de que é exemplo paradigmático a denominada casa da porteira (neste sentido ver Ac. R.L. de 30-03-2006 ).
Pelo que caberia ao conjunto dos condóminos avaliar da existência de motivos justificativos para essa vistoria e, caso a mesma fosse negada pelo arrendatário, delibera-la.
Em face do exposto mais não resta que, igualmente, concluir pelo improcedência do recurso no que a esta particular causa de anulabilidade da deliberação diz respeito.
Em suma, terá a presente apelação de necessariamente improceder na sua totalidade, impondo-se a confirmação da decisão recorrida
Custas do Recurso: por ter decaído no recurso por si interposto, é o Autor responsável pelas respectivas custas – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
*
VII. Decisão:
Por todo o exposto, acordam os juízes desta 6.ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar improcedente a apelação interposta por AA, assim se confirmando a decisão recorrida..
Custas da Apelação pelo Autor/Recorrente – artigo 527º nº 1 e 2 do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.
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Lisboa, 10 de Setembro de 2026
Maria Teresa Mascarenhas Garcia
António Santos
Eduardo Petersen Silva
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1. Por opção da Relatora, o acórdão utilizará a grafia decorrente do Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1945 (respeitando, não obstante, nas citações a grafia utilizada pelos/as citados/as). |
