| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1- A A. ““A” – Comunicação e Imagem, S.A.”, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”, “D” e “E”, pedindo que :
-seja produzida sentença que substitua a R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” na titularidade e posse da fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---, pela A., mediante o pagamento do seu preço de aquisição de 130.000 € ;
-sejam os R.R. “D” e “E” condenados a restituir à A. o valor das rendas por esta a si pagas, entre Março e Setembro de 2008, no valor de 10.050,16 € e as rendas vincendas até à aquisição da propriedade no exercício do direito de preferência.
Para fundamentar a sua pretensão, a A. alega, em resumo :
A A. é arrendatária e mera detentora da fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---, em virtude do contrato de arrendamento comercial de duração limitada celebrado entre a A. e a R. “B – Cinema e Publicidade, Ldª” em 1/1/2004, pelo qual esta arrendou àquela a referida fracção autónoma.
Em 11/3/2008, por carta enviada para a sede da A. pelo R. “D” foi a A. informada de que o anterior senhorio, a R. “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, havia vendido à R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”, por escritura pública lavrada a 8/2/2008 os seguintes imóveis do prédio urbano prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº --- :
-3/28 avos da fracção autónoma designada pela letra “A” correspondente a sub-cave, com sete arrecadações ;
-a fracção autónoma designada pela letra “ C” ; e,
-1/12 avos da fracção autónoma designada pela letra “D” correspondente ao rés-do-chão, doze arrecadações ;
-respectivamente pelos seguintes preços : 80.000 €, 130.000 €, e 40.000 €, perfazendo um total de 250.000 €.
Mais foi a A. informada, na mesma carta, de que poderia exercer o seu direito de preferência, embora subordinado a dois requisitos : O exercício do direito de preferência deveria incidir sobre todas as fracções transaccionadas e pelo preço global da escritura de compra e venda.
A esta carta respondeu a A. por carta de 13/3/2008, na qual manifestou a intenção de exercer o seu direito de preferência.
Os imóveis alienados estavam perfeitamente identificados e autonomizados uns dos outros, constituindo, cada um, uma diferente fracção autónoma, o que, por si só, permite à A. exercer o seu direito de preferência apenas quanto à fracção autónoma designada pela letra “C”, de que é arrendatária e quanto ao preço desta.
Desde a data de recepção da carta, a A. tem vindo a entregar os valores devidos pelas rendas e contribuição para despesas de condomínio ao R. “D”.
Desde Março de 2008 a Setembro de 2008, a A. entregou ao R. “D” o valor de 10.050,16 €.
As rendas pagas pela A. ao R. “D” apenas poderiam permanecer na esfera jurídica deste último se o mesmo se encontrasse de boa fé.
Os R.R. “D” e “E” sabiam perfeitamente, ou pelo menos não podiam ignorar, a existência do arrendamento a favor da A. e a sua eventual determinação em exercer o seu direito de preferência.
Tal conhecimento, se não existente à data da outorga da mencionada escritura de compra e venda, manifestou-se aquando do envio, à A., da carta, pelo que os R.R. se encontravam de má fé desde a data da escritura ou, pelo menos, desde 11/3/2008.
2- A R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” apresentou contestação, tendo invocado a excepção peremptória de caducidade do direito de acção, a excepção peremptória de falta de depósito do preço. Defendeu-se, também, por impugnação, tendo concluído pela absolvição dos pedidos.
3- Os RR. “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, “D” e “E” contestaram, invocando a excepção peremptória de comunicação da notificação para preferência, a excepção peremptória de caducidade do direito de acção, a excepção peremptória de obrigatoriedade da venda conjunta, a excepção peremptória de falta de depósito do preço, a excepção peremptória de posse de boa fé dos adquirentes. Também se defenderam por impugnação, tendo concluído pela absolvição dos pedidos.
4- A A. apresentou réplica, defendendo a procedência da acção.
5- Realizou-se audiência preliminar e, após a mesma, foi proferida decisão final nos seguintes termos :
“1. RELATÓRIO
““A” – Comunicação e Imagem, S.A.”, com sede na Calçada M, nº 000, em Lisboa, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, com sede na Calçada M, nº 000, em Lisboa, “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”, com sede na Rua M., nº 0, em Lisboa, “D” e “E”, residentes na Rua S., Condomínio Quinta de ---, moradia .., M..., A..., pedindo que :
-seja produzida sentença que substitua a Ré “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” na titularidade e posse da fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---, pela Autora, mediante o pagamento do seu preço de aquisição de 130.000,00 € ; e,
-sejam os Réus “D” e “E” condenados a restituir à Autora o valor das rendas por esta a si pagas, entre Março e Setembro de 2008, no valor de 10.050,16 € e as rendas vincendas até à aquisição da propriedade no exercício do direito de preferência.
Tese da Autora:
-a Autora é arrendatária e mera detentora da fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---, em virtude do contrato de arrendamento comercial de duração limitada celebrado entre a Autora e a Ré “B – Cinema e Publicidade, Ldª” a 01/01/2004, pelo qual a Ré “B – Cinema e Publicidade, Ldª” arrendou à Autora a referida fracção autónoma ;
-a 11/03/2008, por carta enviada para a sede da Autora pelo Réu “D” foi a Autora informada de que o anterior senhorio – a Ré “B – Cinema e Publicidade, Ldª” – havia vendido à Ré “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”, por escritura pública lavrada a 08/02/2008 os seguintes imóveis do prédio urbano prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº --- :
-3/28 avos da fracção autónoma designada pela letra “A” correspondente a sub-cave, com sete arrecadações ;
-a fracção autónoma designada pela letra “ C” ; e,
-1/12 avos da fracção autónoma designada pela letra “D” correspondente ao rés-do-chão, doze arrecadações ;
-respectivamente pelos seguintes preços : oitenta mil euros, cento e trinta mil euros, e quarenta mil euros, perfazendo um total de duzentos e cinquenta mil euros ;
-mais ainda, foi a Autora informada, na mesma carta, de que poderia exercer o seu direito de preferência, embora subordinado a dois requisitos : o exercício do direito de preferência deveria incidir sobre todas as fracções transaccionadas e pelo preço global da escritura de compra e venda ;
-a esta carta respondeu a Autora por carta de 13/03/2008 na qual manifestou a intenção de exercer o seu direito de preferência ;
-os imóveis alienados estavam perfeitamente identificados e autonomizados uns dos outros, constituindo, cada um, uma diferente fracção autónoma ;
-o que, por si só, permite à Autora exercer o seu direito de preferência apenas quanto à fracção autónoma designada pela letra “C”, de que é arrendatária e quanto ao preço desta ;
-desde a data de recepção da carta, a Autora tem vindo a entregar os valores devidos pelas rendas e contribuição para despesas de condomínio ao Réu “D” ;
-desde Março até Setembro de 2008, a Autora entregou ao Réu “D” o valor de 10.050,16 €;
-as rendas pagas pela Autora ao Réu “D” apenas poderiam permanecer na esfera jurídica deste último se o mesmo se encontrasse de boa fé ;
-os Réus “D” e “E” sabiam perfeitamente, ou pelo menos não podiam ignorar, a existência do arrendamento a favor da Autora e a sua eventual determinação em exercer o seu direito de preferência ;
-tal conhecimento, se não existente à data da outorga da mencionada escritura de compra e venda, manifestou-se aquando do envio, à Autora, da carta, pelo que os Réus se encontravam de má fé desde a data da escritura ou, pelo menos, desde 11/03/2008.
A Ré “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” foi regularmente citada e apresentou contestação nos termos constantes de fls. 102-107, em que invocou a excepção peremptória de caducidade do direito de acção, a excepção peremptória de falta de depósito do preço e se defendeu por impugnação, tendo concluído pela absolvição dos pedidos.
Os Réus “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, “D” e “E” foram regularmente citados e apresentaram contestação nos termos constantes de fls. 114-128, em que invocaram a excepção peremptória de comunicação da notificação para preferência, a excepção peremptória de caducidade do direito de acção, a excepção peremptória de obrigatoriedade da venda conjunta, a excepção peremptória de falta de depósito do preço, a excepção peremptória de posse de boa fé dos adquirentes e se defenderam por impugnação, tendo concluído pela absolvição dos pedidos.
A Autora apresentou réplica nos termos constantes de fls. 143-173, pugnando pela procedência da acção.
2. SANEAMENTO
A – O Tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
O processo mostra-se isento de nulidades que o invalidem.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias, são legítimas e as partes encontram-se devidamente patrocinadas.
Inexistem quaisquer outras excepções, nulidades ou questões prévias ou incidentais que obstem ao conhecimento do mérito da causa e de que cumpra conhecer.
B – Da excepção peremptória de falta de depósito do preço.
Em sede de contestação os Réus invocaram a excepção peremptória de falta de depósito do preço, alegando que a Autora não efectuaram o depósito do preço.
A Autora na réplica pugnou pela improcedência da defesa, em virtude de ter tempestivamente apresentado uma aprovação de proposta para celebração de contrato de locação financeira mobiliária.
Cumpre apreciar e decidir.
*
Com relevo para apreciação desta questão, atenta a posição das partes e a documentação junta aos autos, têm-se por assentes os seguintes factos :
1. Com data de 20/08/2008, a “G CRÉDITO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” remeteu à Autora ““A” – Comunicação e Imagem, S.A.” o instrumento de fls. 71-72, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte :
“Assunto : Condições de aprovação para Locação financeira imobiliária Nº ...1
Cliente : “A” – Comunicação e Imagem, S.A.
(…),
Temos o grato prazer de informar que a proposta de operação de locação financeira imobiliária oportunamente apresentada, e que tem por objecto o financiamento à aquisição de um imóvel, foi aprovada nas seguintes condições :
Condições Financeiras :
-Montante da operação : € 138.450,00 (máximo 75% valor avaliação).
-Aquisição : € 130.000,00.
-IMT : € 8.450,00.
-Prazo : 15 anos.
-Periodicidade : Mensal.
-Valor Residual : 2%.
-179 Rendas : € 1.160,55.
Garantias :
-LSE com aval de “H”, “I” e “J”.
Outros :
-Registo Provisório de Aquisição a favor da G CRÉDITO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.
(…).
A aprovação fica condicionada à avaliação do imóvel, que será realizada após a aceitação, por escrito, das presentes condições. As mesmas têm a validade de 30 dias.
Estas condições de aprovação ficam desde já condicionadas à obtenção, análise e validação de toda a documentação necessária para a celebração da escritura”.
2. Este instrumento encontra-se subscrito pela Autora sob o seguinte texto impresso no instrumento :
“À “G” Crédito, S.A.
(…),
Vimos por este meio dar a nossa concordância às condições acima indicadas, bem como autorizar V. Exas., no âmbito de decisão de operação, consultar os dados da Centralização de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal”.
*
Dispõe o artigo 1.410º do Código Civil, que :
“1. O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial”.
Ora, independentemente da análise da existência do direito de Autora, um dos requisitos da procedência da acção é o depósito do preço da alienação.
No caso em apreço, a Autora não efectuou qualquer depósito do preço.
Com efeito, este requisito não se pode considerar satisfeito com a apresentação da aprovação de uma proposta de celebração de contrato de locação financeira imobiliária.
E, desde logo, tendo em atenção a sua proveniência : uma instituição financeira que, entretanto, foi nacionalizada e cujo destino é uma incógnita.
Assim sendo, se este requisito se destina a assegurar a substituição da Autora pelo adquirente no negócio sujeito a preferência, a proposta em causa nada garante.
Por um lado, esta sujeita a condições que podem não se verificar, designadamente, a avaliação do imóvel ser de montante suficiente para garantir o montante a financiar e, sobretudo, a prestação de garantias pessoais.
Por outro lado, a previsível demora do trânsito em julgado da decisão da causa – a qual, através de sucessivos recursos se pode prolongar no tempo – coloca em causa a aprovação do negócio efectuada pela instituição financeira.
Por último, a apresentação desta aprovação não se compatibiliza com o pedido efectuado pela Autora.
Na verdade, na hipótese de procedência do pedido, a Autora seria substituída na posição da Ré “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” ; o que é contraditório com a proposta de celebração de contrato de locação financeira imobiliária em que o futuro titular do direito de propriedade é a instituição financeira, na qualidade de locadora, e não a Autora, na qualidade de locatária.
Em suma, face ao exposto, é de concluir que a Autora não satisfez o requisito da acção consubstanciado no depósito do preço do negócio sujeito a preferência.
Pelo que, a sua pretensão não poderá ser atendida.
3. DISPOSITIVO
Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a acção improcedente, por verificação da excepção peremptória de falta de depósito do preço e, consequentemente, absolvo os Réus dos pedidos.
Custas a cargo da Autora.
Registe e notifique”.
6- Desta decisão interpôs a A. ““A” – Comunicação e Imagem, S.A.” recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as seguintes conclusões :
“A) O Venerando Tribunal “a quo” julgou a acção de preferência ora em crise, improcedente, por considerar verificada a excepção peremptória de falta de depósito do preço, tendo, consequentemente, absolvido os Réus, ora Recorridos, de todos os pedidos.
B) Entende a Recorrente que, salvo o devido respeito, a interpretação no sentido de que o artigo 1410º do Cciv. estabelece como requisito obrigatório e intransponível o depósito do preço em dinheiro, no prazo de 15 dias a contar da propositura da respectiva acção de preferência, constitui uma interpretação incorrecta e, como tal, uma má aplicação da norma legal em causa.
C) Com efeito, entendeu o Venerando Tribunal “a quo” que o requisito de depósito do preço “não se pode considerar satisfeito com a apresentação da aprovação de uma proposta de celebração de contrato de locação financeira imobiliária”.
D) Sucede que, nos termos do artigo 9º do Cciv., o artigo 1410º do Cciv. deverá ser objecto de uma interpretação actualista, devendo atender-se, aquando da sua interpretação e aplicação, às circunstâncias que se verificavam quando “a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada”.
E) Nesse sentido, deverá considerar-se que constitui interpretação maioritária na nossa doutrina e jurisprudência que o depósito do preço visa “garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo também o contrato com o primeiro comprador”.
F) Ora, o contrato de locação financeira imobiliária aprovado a favor da Recorrente pelo G, não só é um meio frequentemente utilizado para proceder ao financiamento de aquisição de imóveis, como constitui igualmente o meio utilizado pelos próprios Recorridos para a aquisição da fracção em causa, configurando-se ainda como o meio ideal para garantir a posição da Recorrida alienante B – Cinema e Publicidade, Lda., na medida em que a mesma verá a alienação do imóvel assegurada, caso a acção de preferência seja julgada procedente.
G) Na verdade, não poderá proceder o entendimento, com o devido respeito, inaceitável e desactualizado, de que nos nossos dias, atendendo à situação social e económica a nível nacional e mesmo mundial, as pessoas que pretendam exercer o seu direito de preferência devam depositar centenas de milhares de euros, na maioria dos casos, no período de apenas 15 dias a contar da propositura da respectiva acção de preferência.
H) Tal entendimento não se coaduna, de forma alguma, quer com as formas de financiamento comummente utilizadas nas aquisições imobiliárias, quer com a situação económico-financeira mundial actual.
I) Por outro lado, atendendo ao facto de os próprios Recorridos terem adquirido o imóvel em causa mediante um contrato de locação financeira, mal se compreende que perante duas situações idênticas, o Venerando Tribunal tenha dado preferência à posição dos Recorridos adquirentes, em desrespeito pela lei e, em especial, em evidente violação do direito legal de preferência da Recorrente.
J) Ora, resulta da lei que à Recorrente deverá ser dada preferência na venda no imóvel em causa, a qual não só foi negada, como, adicionalmente, foi fundamentada na alegada falta de depósito do preço, quando os próprios Recorridos procederam, também eles, ao pagamento do preço do imóvel mediante um contrato de locação financeira.
K) Tal tratamento desigual perante duas formas de financiamento imobiliário idênticas só poderá consubstanciar uma grave violação do princípio da igualdade, porquanto se o imóvel foi transmitido aos Recorridos, tendo os mesmos procedido ao pagamento do preço mediante um contrato de locação financeira, não se vê em que medida é que a Recorrida alienante ficará desprotegida perante um contrato de locação financeira apresentado pela Recorrente e, consequentemente, de que forma é que o disposto no artigo 1410º do Cciv. [na parte do depósito do preço] não será devidamente atendido.
L) Na verdade, independentemente da procedência da acção, a Recorrida alienante verá sempre o imóvel em causa alienado quer aos Recorridos adquirentes, caso a acção não mereça provimento, o que por mera hipótese se equaciona, quer à ora Recorrente, caso a referida acção mereça provimento. Em qualquer dos casos, a Recorrida alienante verá sempre satisfeito o seu direito a receber o preço pela transmissão da propriedade do imóvel.
M) Igualmente, vem o Venerando Tribunal “a quo” afirmar que o requisito do depósito do preço “não se pode considerar satisfeito com a apresentação da aprovação de uma proposta de celebração de contrato de locação financeira imobiliária. Desde logo, tendo em atenção a sua proveniência : uma instituição financeira que entretanto, foi nacionalizada e cujo destino é uma incógnita”.
N) Como se deixou alegado, mal se compreende a afirmação constante da Douta Sentença, porquanto a nacionalização do G não impede que o mesmo prossiga a sua actividade, antes pelo contrário. Tanto mais quanto foi o referido contrato de locação financeira aprovado a pedido e a favor da Recorrente, pressuposto esse que permitirá à Recorrida alienante ser ressarcida do montante em causa aquando da transmissão do imóvel em respeito pelo direito de preferência preterido, assumindo, assim, a Recorrente a posição de devedora perante o G, razão pela qual a Recorrida alienante em nada será prejudicada com as alegadas e eventuais dificuldades financeiras do G.
O) Da mesma forma, vem o Venerando Tribunal “a quo” afirmar que a proposta de locação financeira imobiliária apresentada pela Recorrente nada garante, porquanto “está sujeita a condições que podem não se verificar, designadamente, a avaliação do imóvel ser de montante suficiente para garantir o montante a financiar e, sobretudo, a prestação de garantias pessoais”.
P) No que a este ponto respeita, entende a Recorrente que o argumento não deverá proceder, porquanto o montante do financiamento negociado com o G teve por base o preço de alienação do imóvel em causa à Recorrida C CRÉDITO ESPECIALIZADO — Instituição Financeira de Crédito, S.A., a qual, enquanto entidade financeira, terá procedido igualmente à avaliação do imóvel, tendo recorrido para tal efeito a critérios objectivos, pelo que o resultado não será, certamente, diverso do resultado da avaliação a efectuar pelo G.
Q) Adicionalmente, será de atender que e como a própria Douta Sentença refere, as obrigações do contrato de locação financeira imobiliária carecem de aval dos Administradores da ora Recorrente, Exmo. Srs. “H”, “I” e “J”, pelo que, mais uma vez, não se compreende o receio demonstrado pelo Venerando Tribunal “a quo”, porquanto a posição da Recorrida alienante encontra-se devidamente garantida.
R) De facto, a ocorrer algum incumprimento do contrato de locação financeira imobiliária a celebrar entre a Recorrente e o G, tal eventual situação deverá ser resolvida [apenas] entre as partes contratantes, nada afectando, portanto, a posição da Recorrida alienante.
S) O Venerando Tribunal “a quo” afirma ainda que “a previsível demora do trânsito em julgado da decisão da causa – a qual, através de sucessivos recursos se pode prolongar no tempo -, coloca em causa a aprovação do negócio efectuada pela instituição financeira”.
T) Ora, salvo o devido respeito, não pode o Venerando Tribunal a quo recusar um contrato de locação financeira imobiliária, pelo mesmo não poder ser “eficaz” imediatamente por se encontrar dependente da verificação de alguns pró-formas, quando é o próprio Tribunal que impede essa concretização ao julgar a acção de preferência improcedente !.
U) Por último, vem o Venerando Tribunal “a quo” alegar que a apresentação desta aprovação [do contrato de locação financeira] não se compatibiliza com o pedido efectuado pela Autora, porquanto entende que se se aceitasse o contrato de locação financeira imobiliária, a propriedade seria transmitida para a esfera jurídica do G, que não é titular do direito legal de preferência.
V) Veja-se, no entanto, que se não deixa de ser verdade que, em caso de procedência da acção de preferência, a propriedade do imóvel em causa seja transmitida para o G, também não deixa de ser verdade que, por estarmos precisamente perante um contrato de locação financeira imobiliária, a propriedade do imóvel será transferida para a Recorrente no termo do prazo nele estabelecido entre as partes contratantes.
W) Assim, o contrato de locação financeira constitui um meio legalmente admissível para que a Recorrente possa efectivar o direito de preferência que legalmente lhe assiste.
X) Aliás, relembre-se que a aquisição do imóvel por parte dos Recorridos adquirentes foi precisamente celebrada através de um contrato de locação financeira, nos termos do qual a propriedade reverterá para os locatários no termo desse mesmo contrato.
Y) Atendendo a tudo quanto acima foi exposto, de acordo com a “ratio legis” da exigência do depósito do preço, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 1410º do Cciv., a apresentação, pela Recorrente, de uma garantia consubstanciada num contrato de locação financeira imobiliária junto do G Crédito, pelo valor de aquisição da fracção em causa, i.e. €130.000,00 (cento e trinta mil Euros), afigura-se manifestamente suficiente para se considerar preenchido o requisito do depósito do preço.
Termos em que mal andou o Venerando Tribunal “a quo” ao julgar improcedente a acção de preferência por considerar verificada a excepção peremptória de falta de depósito do preço.
Termos em que, e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deve o presente recurso de apelação merecer integral provimento, considerando-se como não verificada a excepção peremptória de não pagamento do preço, devolvendo-se os autos à 1ª instância para julgamento e consequente condenação das Recorridas nos termos propugnados pela ora Recorrente na sua petição inicial, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA a que V. Exas. sempre nos habituaram”.
7- A recorrida R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição financeira de crédito, S.A.” (TCE) apresentou contra-alegações nos seguintes termos :
“1. Pela douta sentença de fls. foi considerado que a A., ora recorrente, não cumpriu o pressuposto legal do depósito do preço e, em consequência, decidido julgar a acção improcedente.
No entender da TCE é “in casu” patente o incumprimento, por parte da recorrente, do referido pressuposto, pelo que, ao contrário do almejado por aquela, se entende que a sentença impugnada não merece qualquer reparo.
Com efeito:
2. Nos termos do artº 1410º nº 1, CC, o preferente deve depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Ora “in casu” a recorrente pretendeu cumprir tal pressuposto do exercício do seu propalado direito de preferência mediante uma “aprovação da proposta de locação financeira imobiliária junto do G Crédito”, nos termos do doc. 8 que juntou com a p.i.
A questão a decidir no presente recurso consiste em determinar se a forma pela qual a ora recorrente entendeu dar cumprimento ao preceituado pelo referido artº 1410º nº 1, corresponde ao exigido pela lei.
No entender da TCE é absolutamente inquestionável que tal não sucede.
Mas vejamos:
3. É orientação jurisprudencial e doutrinária pacífica que o depósito do preço, para efeitos do citado artº 1410º nº 1, CC, tem que ser efectuado em numerário.
Com efeito, “O depósito do preço em numerário, como condição ou pressuposto do exercício da acção de preferência, não pode ser substituído por garantia ou fiança bancária” –vd. Ac. STJ de 17.06.1999, in CJ 1999, VII, 2, 150.
“O depósito do preço, pressuposto do exercício de uma acção de preferência, tem que ser efectuado no prazo legal e em numerário, não podendo ser substituído por garantia ou fiança bancária” –vd. Ac. TRP de 12.06.2003, Pº 0333156, no sítio www.dgsi.pt.
“Os termos legais do preceito aplicável e a sua ratio remetida não toleram uma qualquer garantia de depósito do preço, mas tão só o efectivo depósito em numerário, em tal imposto prazo: que é de caducidade” –vd. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5ª edição, 277 e segs.
4. Como ressalta do exposto, o pressuposto “depósito do preço” implica o seu efectivo depósito em numerário, não admitindo a sua substituição por uma garantia ou fiança.
Sendo que, no caso dos autos, a recorrente, para além de não ter efectuado o necessário depósito em numerário, nem sequer prestou uma garantia bancária ou fiança,
Tendo-se limitado a exibir, para o efeito, uma mera proposta de operação de locação financeira imobiliária !
A qual, para mais, como resulta do seu teor, é condicionada “à avaliação do imóvel”, assim como “à obtenção, análise e validação de toda a documentação necessária para a escritura” –vd. doc. 8 junto à p.i., pag. 2.
E, tem um prazo de validade (aliás, de apenas 30 dias) –idem.
5. Face ao exposto, julga-se indubitável que a recorrente não cumpriu, no prazo legal de 15 dias, o pressuposto essencial do depósito do preço.
O que, nos termos legais, implica a caducidade do seu invocado direito de preferência, pelo decurso do referido prazo de 15 dias sem que o depósito do preço tivesse sido efectuado.
Circunstância que, como bem decidiu a sentença sob recurso, determinou a improcedência da acção e a absolvição dos R.R. do pedido – artº 493º nº 3, Código de Processo Civil”.
8- Os restantes recorridos não apresentaram contra-alegações.
* * *
II – Fundamentação
A matéria de facto provada a considerar, é a seguinte :
1- A A. instaurou contra os R.R. a presente acção, onde pretende, em primeira linha, que seja produzida sentença que substitua a R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” na titularidade e posse da fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---, pela A., mediante o pagamento do seu preço de aquisição de 130.000 €.
2- Com data de 20/8/2008, a “G CRÉDITO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.” remeteu à A. ““A” – Comunicação e Imagem, S.A.” o instrumento de fls. 71-72, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte :
“Assunto : Condições de aprovação para Locação financeira imobiliária Nº ...1
Cliente : “A” – Comunicação e Imagem, S.A.
(…),
Temos o grato prazer de informar que a proposta de operação de locação financeira imobiliária oportunamente apresentada, e que tem por objecto o financiamento à aquisição de um imóvel, foi aprovada nas seguintes condições :
Condições Financeiras :
-Montante da operação : € 138.450,00 (máximo 75% valor avaliação).
-Aquisição : € 130.000,00.
-IMT : € 8.450,00.
-Prazo : 15 anos.
-Periodicidade : Mensal.
-Valor Residual : 2%.
-179 Rendas : € 1.160,55.
Garantias :
-LSE com aval de “H”, “I” e “J”.
Outros :
-Registo Provisório de Aquisição a favor da G CRÉDITO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.
(…).
A aprovação fica condicionada à avaliação do imóvel, que será realizada após a aceitação, por escrito, das presentes condições. As mesmas têm a validade de 30 dias.
Estas condições de aprovação ficam desde já condicionadas à obtenção, análise e validação de toda a documentação necessária para a celebração da escritura”.
3- Este instrumento encontra-se subscrito pela A. sob o seguinte texto impresso no instrumento :
“À “G” Crédito, S.A.
(…),
Vimos por este meio dar a nossa concordância às condições acima indicadas, bem como autorizar V. Exas., no âmbito de decisão de operação, consultar os dados da Centralização de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal”.
Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação da recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação da recorrente a única questão em recurso consiste em determinar se pode ou não ser considerado como efectuado o depósito do preço imposto pelo artº 1410º nº 1 do Código Civil.
Decidindo :
A recorrente propõe a presente acção, alegando-se titular de direito de preferência na venda do prédio identificado nos autos (fracção autónoma identificada sob a letra “C” correspondente à loja na cave, segundo piso do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Calçada da Q, nº e Calçada M, nº 000 a nº 000-B, freguesia de “F”, concelho de Lisboa, descrito na ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ---), por ser arrendatária do mesmo.
Ora, o artº 47º nº 1 do R.A.U. (aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15/10) dispunha que “o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano”, sendo certo que “ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416° a 418° e 1410º do Código Civil (artº 49º do R.A.U.).
Actualmente as situações como a “sub judice” são regidas pelo artº 1091º do Código Civil (na redacção que lhe foi conferida pelo chamado N.R.A.U., ou seja, a Lei 6/2006 de 27/5), o qual estabelece :
“1- O arrendatário tem direito de preferência :
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos ;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2- O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053º.
3- O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535º.
4- É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º”.
E dispõe o artº 1410º nº 1 do Código Civil, vigente desde 1/1/1997 (na redacção do Decreto-Lei nº 68/96, de 31/5), além do mais que ora não importa evidenciar, que o preço devido deve, isto é, tem de ser depositado “nos 15 dias seguintes à propositura da acção” de preferência.
O obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda, as condições essenciais do negócio projectado fazer.
No propósito de venda do bem sujeito a direito de preferência, é elemento essencial a comunicar ao beneficiário do direito o preço da projectada venda.
Na situação, afirma a A. recorrente que, em 11/3/2008, por carta enviada para a sede da A. pelo R. “D” foi ela informada de que o anterior senhorio, a R. “B – Cinema e Publicidade, Ldª”, havia vendido à R. “C CRÉDITO ESPECIALIZADO – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”, por escritura pública lavrada a 8/2/2008 vários imóveis, incluindo a fracção em causa nos autos, tudo pelo preço total de 250.000 €.
Mais foi a A. informada, na mesma carta, de que poderia exercer o seu direito de preferência, embora subordinado a dois requisitos : O exercício do direito de preferência deveria incidir sobre todas as fracções transaccionadas e pelo preço global da escritura de compra e venda.
A A. logo respondeu por carta datada de 13/3/2008, na qual manifestou a intenção de exercer o seu direito de preferência apenas quanto à fracção autónoma descrita nos autos e da qual é arrendatária e quanto ao preço desta.
Querendo vender a coisa, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito de preferência o projecto do contrato de venda que se propõe efectuar e as cláusulas do respectivo contrato (artº 416º nº 1 do Código Civil).
A lei exige que, estando disposto a vender, o obrigado à preferência leve ao conhecimento do preferente o projecto de venda e as cláusulas do contrato, relevantes para o beneficiário do direito se decidir, de forma esclarecida, pelo exercício do direito ou não.
Essa comunicação ao titular do direito deve incluir, sob pena de violação ilícita do direito do preferente e se considerar incumprida a obrigação, os elementos essenciais da alienação. E são elementos essenciais “todos os factos capazes de influir na formação da vontade de preferir ou não ou todos os elementos reais do contrato que pudessem influir num sentido ou noutro” (v. Pires Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, Vol. I, 2ª ed., pgs. 372 e 373 ; Carlos Lacerda Barata in “Da Obrigação de Preferência”, 2002, pg. 120).
São cláusulas essenciais a comunicar ao titular do direito, além de outras, as relativas ao preço da projectada venda, ao prazo e à forma do seu pagamento. Só conhecendo essas cláusulas, o titular do direito fica habilitado a aferir da conveniência do exercício do direito e da sua possibilidade de dispor ou obter os meios necessários para efectuar o pagamento se exercer o direito.
O incumprimento desse dever pelo obrigado à preferência faculta ao titular do direito o recurso à acção de preferência, nos termos do já referenciado artº 1410º nº 1 do Código Civil.
Na situação concreta, segundo alega a A. recorrente, a obrigada à preferência fez a comunicação prevista no artº 416º nº 1 do Código Civil, tendo a preferente declarado pretender exercer a preferência, mas, posteriormente, aquela vendeu o bem objecto de preferência a terceiro violando o direito daquela.
Resulta do artº 1410º nº 1 do Código Civil que o titular o direito de preferência “a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si” o bem alienado, “contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Não cumprido o dever de comunicação ou, apesar do aviso ao preferente para preferir, a coisa for vendida a outrem, não obstante o preferente ter manifestado a vontade de preferir, pode este propor acção de preferência para haver para si o bem alienado.
Não obstante, terá de o fazer, dentro dos seis meses subsequentes à data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e depositar o preço o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
Se não propuser a acção nos seis meses seguintes ao conhecimento dos elementos essenciais da alienação ou não depositar o preço nos 15 dias seguintes à propositura da acção, o direito de preferência caduca (v. Pires Lima e Antunes Varela in “Código Civil Anotado”, Vol. I, 2ª ed., pgs. 372 e 373).
O preferente, intentada a acção de preferência, deve depositar o preço, no prazo de 15 dias, sob pena de caducidade do direito de preferência, caducidade que não é do conhecimento oficioso ; antes demanda a sua invocação pelo R., uma vez que é no seu interesse (do alienante, em garantir a efectividade do negócio, e do comprador, em garantir o reembolso do que pagou) que o prazo de caducidade é estabelecido, cabendo-lhe, também, o encargo da prova dos factos fundamento da excepção (artº 342º nº 2 do Código Civil).
E “in casu” os R.R. excepcionaram a caducidade do direito de preferência por falta do depósito tempestivo do preço da alienação.
Referem, no essencial, que a A. não procedeu ao depósito do preço em numerário, antes tendo optado pela apresentação de um pedido de aprovação de proposta de locação financeira imobiliária junto do “G Crédito”.
Uma coisa temos como certa : Depósito em numerário não houve (e a própria A. recorrente o aceita).
E será esse pedido de aprovação de proposta de locação financeira imobiliária susceptível de substituir tal depósito ?
Antes de mais, não vamos aqui discutir o futuro viável ou inviável da instituição subscritora do contrato ( o “G”), uma vez que se trata de questão marginal aos autos.
Aquilo que ora interessa é interpretar o alcance da expressão depósito do preço referida no artº 1410º nº 1 do Código Civil.
Ora, o Legislador não só regulou com cuidado esta figura, como demonstrou especial atenção a um dos seus elementos centrais, o preço envolvido na transacção, uma vez que por ele (não só mas decisivamente) passa a manutenção do equilíbrio das prestações envolvidas, das relações estabelecidas, quer se encare a figura numa perspectiva de justiça redistributiva ou comutativa.
As normas respeitantes ao instituto da preferência e que regulam em diversas situações o exercício da mesma e suas consequências, são de carácter imperativo e tutelam valores de ordem pública.
Por outro lado, e no que se deve entender como “preço de” para efeitos de depósito, as menções do Legislador inculcam que a noção perfilhada é a que se traduz na quantia em dinheiro que directamente preside à transitividade de domínio em que a preferência se imiscui, tanto mais que podendo referir “caução a prestar”, “fiança que garanta o preço”, ou outra equivalente que consistisse em especificação de espécie, em vez de designação de género com a alusão do preço, não seguiu essa opção.
Além disso, o depósito do preço, da quantia que o consubstancia, traduz também essa materialidade imediata, uma vez que não se depositam cauções, fianças, garantias bancárias ou outro tipo de negócios.
Aliás, o argumento trazido a terreiro pela recorrente de que se deverá proceder a uma interpretação actualista do normativo em causa cai bela base se pensarmos que o artº 1410º do Código Civil sofreu uma alteração no ano de 1996 (Decreto-Lei 68/96 de 31/5) e o Legislador bem poderia, nessa altura, ter “estendido” o conceito de depósito do preço e ter previsto outras modalidades de preenchimento desse requisito da acção de preferência.
Se não o fez, foi porque pretendeu, intencionalmente, que o depósito continuasse a ser efectuado em numerário.
Assim sendo, o pedido de aprovação de proposta de locação financeira imobiliária junto do “G Crédito” não cumpre o desiderato do depósito do preço do contrato a que se refere o artº 1410º nº 1 do Código Civil, aplicável ao caso “ex vi” artº 1091º nº 3 do Código Civil.
* * *
III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão recorrida.
Custas : Pela recorrente (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 24 de Novembro de 2009
Pedro Brighton
Anabela Calafate
Antas de Barros |
