| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes que compõem este colectivo do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
L, Ldª., com sede na Rua …, em Lisboa, intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo comum, contra T, Ldª., com sede na Rua …, em Lisboa, peticionando a final que, na procedência da acção, se declare “os contratos de arrendamento dos autos celebrados por tempo indeterminado; e em consequência, se declare que a Autora não tem a obrigação de entregar à Ré as lojas na data de 31 de dezembro de 2019 nem posteriormente e se condene a “Ré a reconhecer que os mesmos contratos foram celebrados por tempo indeterminado e que a Autora não tem obrigação de fazer entrega das lojas naquela data nem posteriormente”.
Em síntese, alegou que em 6.1.1997 celebrou com os anteriores proprietários do prédio, por escrito particular, contrato que designaram “contrato promessa de arrendamento comercial”, mediante o qual lhe foi cedido o gozo de duas lojas do prédio, para a actividade comercial da A., contra o pagamento mensal de renda, tendo nesse contrato sido fixada a duração de um ano renovável sucessivamente pelo mesmo período. Tais contratos eram a continuação de arrendamentos anteriores, o último dos quais celebrado em 27 de dezembro de 1991. Não foi atribuído ao contrato carácter provisório ou prazo certo, pelo que foram celebrados por tempo indeterminado, em função do que impugna a possibilidade da Ré se opor à renovação dos mesmos.
Citada, veio a R. apresentar requerimento manifestando renunciar ao direito de contestar por a questão controvertida se prender com a natureza jurídica dos contratos promessa que titulam a utilização do imóvel por parte da R. Sugeriu assim que as partes fossem notificadas para alegar por escrito.
Foram juntos documentos aos autos, alguns sem interesse para a decisão do presente recurso, e com interesse, o contrato denominado promessa de arrendamento.
As partes alegaram por escrito, e o tribunal, considerando cumprido o contraditório e entendendo que o estado do processo o permitia, passou a proferir despacho saneador com o valor de sentença, de cuja parte dispositiva consta:
“Pelo exposto, e tudo ponderado, o Tribunal decide julgar totalmente improcedente a presente acção e, consequentemente:
1. declarar a nulidade do contrato de arrendamento celebrado pela A. a 06 de janeiro de 1997 que incide sobre a loja ou vão de escada, com o n.º … da Rua … e a loja n.º … com entrada pela Rua … do prédio urbano sito em …, Rua dos … n.ºs … e Rua de … n.ºs …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia da … e inscrito na respectiva matriz predial sob o art…;
2. absolver a R. T Lda. da totalidade do peticionado.
Custas pela A.
Valor: 10.139,70€ (…)”.
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Inconformada, a Autora interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:
1. A Loja ou Vão de Escada, com entrada pelo n° … da Rua de … e a Loja com entrada pelo nº … da Rua …, ambas pertencentes ao Imóvel, foram objeto da celebração, no dia 6 de janeiro de 1997, de um contrato-promessa respeitante a 2 contratos de arrendamentos independentes, entre a Autora e os então proprietários do imóvel representados pela sua procuradora, Sociedade …, Lda.;
2. O contrato-promessa, tendo sido reduzido a escrito, teve a forma legalmente exigida. -- art.º 410-1-2, CC (redação em vigor à data da sua celebração);
3. E, se é certo que à data da celebração do contrato-promessa era necessária escritura pública para o contrato definitivo -- contrato de arrendamento comercial-- é certo que essa exigência deixou de existir;
4. Não só pela alteração da redação dada ao mencionado art.º 7, RAU, pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, 22 abril e pelas redações posteriores das disposições legais que dispuseram sobre a mesma matéria;
5. Como também porque o art.º 80, do Código do Notariado, desde que a sua redação foi alterada pelo mesmo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, 22 abril, e nas redações posteriores, deixou de haver a exigência de escritura pública para a celebração dos contratos de arrendamento com fins comerciais;
6. A sentença em crise dispunha de 2 situações a atender;
7. Ou entendia não existir contrato definitivo, por não ter sido reduzido a escritura pública, mas tão só, o contrato-promessa, o qual está de acordo com a forma legal;
8. Ou entendia existir, por ter desaparecido a exigência de escritura pública para a celebração do contrato definitivo de arrendamento para comércio, a consolidação do contrato-promessa em contrato definitivo;
9. Mas, nunca podia decidir declarar nulo, como fez, o contrato-promessa e, com isso, a nulidade do contrato de arrendamento;
10. Ao decidir como decidiu, a sentença em crise interpretou erradamente os factos e, em consequência, aplicou, também erradamente, a lei aos factos violando, designadamente, o art.º 7, RAU, na sua redação final, os art.ºs 5-3, e 567, CPC, o art.º 410-1-2; CC, na redação em vigor à data da celebração do contrato-promessa, e art.º 80, Código do Notariado nas suas diversas redações;
Pelo exposto, (…), deve dar-se provimento ao recurso e, em conformidade, deve anular-se a sentença em crise, declarando-se a validade formal do contrato-promessa junto aos autos e ordenando-se a baixa dos autos para apreciação da caracterização do contrato-promessa e a consequente decisão dos pedidos formulados pela Autora na petição inicial”.
Contra-alegou a Ré, formulando a final as seguintes conclusões:
1.ª (…)
3.ª A apelante inicia as suas alegações de recurso enumerando vários factos que considera provados, contudo, não versando o presente recurso sobre a matéria de facto, apenas deve ser considerada a matéria provada elencada na douta decisão recorrida.
4.ª (…), não obstante as partes não terem celebrado o contrato definitivo, existem elementos essenciais para considerar que o contrato celebrado já é o contrato definitivo, a saber:
• não é relevante a designação que as atribuíram ao contrato;
• que o acordo entre as partes contenha os elementos essenciais de um contrato de arrendamento;
• que tenha havido tradição da coisa mediante pagamento de retribuição.
5.ª (…), para a caracterização de um contrato não importa, decisivamente, a designação que as partes lhe atribuíram, a qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado, não se encontrando o juiz adstrito a tal designação, conforme resulta do disposto no artigo 5º, nº 3 do CPC, devendo o contrato sujeitar-se ao regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais nele expressas.
6.ª Ora, o contrato dos autos revela os elementos essenciais de um contrato de arrendamento, por dele constarem todos os elementos essenciais desta figura jurídica, a saber:
- a coisa está suficientemente identificada e delimitada (“objecto contratual”);
- o prazo (um ano) está definido na cláusula 1ª;
- a retribuição também se encontra definida na cláusula 2ª;
- a finalidade do arrendamento consta da cláusula 3ª;
- a actualização da renda consta da cláusula 2ª;
o regime das benfeitorias consta da cláusula 4ª;
- o regime de sublocação consta da cláusula 7ª.
7.ª (…), a entrega imediata dos locais e o consequente pagamento de uma contrapartida mensal, evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para fim não habitacional, apenas faltando, a celebração da escritura pública.
8.ª (…), embora não celebrado o contrato definitivo, o contrato promessa celebrado configura um verdadeiro contrato de arrendamento, uma vez que do seu teor resultam todos os elementos típicos da locação.
9.ª Sendo manifesto que o contrato dos autos constitui um verdadeiro contrato de arrendamento, há que apurar qual o regime jurídico a aplicar quanto à forma do mesmo: se a lei em vigor na data da celebração dos contratos ou a lei que se encontra actualmente em vigor.
10.ª As condições de validade de um contrato, designadamente respeitantes à forma, bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado.
11.ª Na data da celebração do contrato dos autos – 6 de Janeiro de 1997 – encontrava-se em vigor o disposto 7º do Decreto-Lei nº 321-B de 15 de Outubro (NRAU).
12.ª O que nos leva, necessariamente, a concluir que o contrato celebrado entre as partes se encontra ferido de nulidade, nos termos do art.º 286.º do Código Civil, a qual é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal.
13.ª Esta exigência de forma apenas foi dispensada pela alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, o qual deixou de exigir que a celebração de contratos de arrendamentos comerciais fosse feita através de escritura pública.
14.ª Ora, o vício que atinge o contrato dos autos não se sanou com a entrada em vigor do referido Decreto-Lei, uma vez que não se trata de uma lei interpretativa, mas sim de uma lei nova, sem eficácia retroactiva, nos termos do artigo 12º do Código Civil.
15.ª Em face do exposto, a douta sentença recorrida não merece qualquer censura, e, como tal, deverá ser mantida na íntegra”.
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Corridos os vistos legais, cumpre decidir:
II. Direito
Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do CPC - a questão a decidir é a validade contratual formal.
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III. Matéria de facto
A decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido é a seguinte:
“A) Matéria de facto provada
Dos elementos e documentos carreados para os autos, com relevo para a decisão da causa, resultam como assentes os seguintes factos:
1. Encontra-se registada a favor da R. a aquisição por compra do prédio urbano sito em …, Rua … n.ºs … e Rua de … n.ºs …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia da … e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. ...
2. A 06 de janeiro de 1997 foi celebrado entre os então proprietários do referido imóvel e a aqui A. acordo escrito designado “contrato promessa de arrendamento comercial” mediante o qual aqueles declararam dar de promessa de arrendamento à A. a loja ou vão de escada, com o n.º … da Rua … e a loja n.º … com entrada pela Rua … contra o pagamento de renda mensal, sendo fixado o destino exclusivo a “pronto a vestir, sapataria, fotografia, imagem e som, tabacaria e pronto a comer” e o prazo de um ano renovável sucessivamente pelo mesmo período, nos termos e com as cláusulas constantes do documento junto aos autos a 07/07/2022 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido”.
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IV. Apreciação
As conclusões do recurso, como se disse, balizam o seu objecto. Excepcionam-se as questões de conhecimento oficioso. A impugnação da decisão sobre a matéria de facto não é uma questão de conhecimento oficioso. A recorrente não impugnou, nas conclusões do recurso, a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de primeiro grau, como lhe competia, se assim o entendesse, ao abrigo e com cumprimento dos ónus previstos no artigo 640º do CPC, designada e necessariamente, com a indicação da vontade de impugnar e com a indicação dos factos concretamente impugnados.
Entendemos que o facto de, face à não contestação da Ré, se poder entender que a alegação de que o contrato promessa é continuação de contratos de arrendamento anteriores, estaria provada por acordo nos articulados, carecia de ser invocada pela recorrente nas conclusões do recurso, e aliás de ser acompanhada de uma explicação que rebatesse a afirmação do tribunal de primeiro grau sobre a razão pela qual não consignou essa continuação e esses contratos anteriores nos factos provados. Deste modo, consideramos definitivamente fixada a decisão sobre a matéria de facto, nos termos em que mesma foi feita pela primeira instância.
Dos dois caminhos que segundo a recorrente, a sentença haveria de ter seguido, para não incorrer nas apontadas violações de lei: - ou entendia que o contrato promessa era formalmente válido, ou entendia que os contratos de arrendamento dele derivados já não precisavam de ser celebrados por escritura pública, face à alteração legislativa provinda do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril.
Não está em causa, tal como o tribunal consignou, que a nulidade é invocável a todo o tempo e pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal – que aliás foi o que aconteceu – nem está em causa que o vício da falta de forma legal é a nulidade.
Primeiro caminho: o que foi celebrado entre as partes foi um contrato promessa e a forma do contrato promessa, se para o prometido era necessária a escritura pública, podia ser apenas a que foi observada, a forma escrita. Este primeiro caminho não pode ser percorrido, porque, além de tudo o que substancialmente a recorrida diz nas suas contra-alegações, e que subscrevemos, porquanto de facto não é o nome que interessa e as cláusulas do denominado contrato promessa não contém nenhuma relativa à celebração do contrato prometido, antes todas elas são cláusulas típicas do (ou dos) contratos prometidos, o facto é que a própria Autora que alegou na petição inicial que por via da celebração do contrato promessa se constituíram logo dois contratos de arrendamento, quer dizer, que foram celebrados e logo entrados em cumprimento, em execução, dois contratos de arrendamento, com cedência do gozo dos locados e pagamento das respectivas rendas. Para que o denominado contrato promessa não fosse a alegação do meio de celebração de dois contratos de arrendamento, mister era que a A. tivesse invocado que o contrato promessa não havia ainda sido cumprido, que há mais de vinte anos aguardava que os anteriores proprietários e subsequentemente a Ré celebrassem consigo os contratos prometidos, ou que tivesse alegado que apesar da promessa, logo as partes haviam acordado a cedência do locado e a execução do contrato prometido, e que por qualquer razão não tivessem vindo a celebrar formalmente o contrato prometido.
Nada disto foi alegado, donde o primeiro caminho não pode ser percorrido.
Segundo caminho: - se, como acabamos de ver, os contratos de arrendamento já estavam em cumprimento a partir do dito contrato promessa, sendo este anterior ao Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, que acabou com a exigência de escritura pública para os arrendamentos comerciais, como é que defendemos a aplicabilidade da lei nova?
Repare-se que a recorrente não põe em causa a argumentação jurídica da sentença recorrida que conduziu à conclusão de nulidade por falta de forma, excepto nesta parte em que defende que essa conclusão não podia ser aplicada por via da lei nova.
Lê-se no preâmbulo do referido DL 64-A/2000, de 22 de Abril, além do mais:
“O Programa do XIV Governo Constitucional para a justiça consagra a necessidade de proceder à modernização do sistema dos registos e notariado, preconizando a redução do número de actos sujeitos a escritura pública.
Na prossecução deste objectivo, o Governo convencionou com os representantes dos utentes dos registos e do notariado um protocolo de acção no âmbito do qual se procede à desformalização da prática de alguns actos que até hoje requeriam intervenção notarial, com particular incidência nos que se inserem na esfera de acção dos comerciantes e não envolvem diminuição de garantias, designadamente patrimoniais, de obrigações contraídas perante terceiros.
O processo de simplificação da celebração de contratos de arrendamento mediante dispensa de escritura pública foi projectado para os arrendamentos sujeitos a registo, os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, para o trespasse, para a cessão de exploração e para a cessão da posição de arrendatário.
(…)”.
O diploma em causa trata apenas da forma de celebração, não dispondo sobre qualquer outra matéria.
Voltando à pergunta acima, como é que defendemos a aplicabilidade da lei nova a contratos de arrendamento que já estão em execução?
Responde o artigo 12º do Código Civil, na exacta medida em que o Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, não contém nenhuma norma específica nem transitória nem qualquer referência à situação de contratos em cumprimento ou execução em que não tivesse sido observada a forma legal exigida para a sua celebração:
“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”.
Não havendo previsão de retroactividade, a não exigência de escritura pública para os arrendamentos comerciais só se aplica às celebrações de novos contratos – disciplina do nº 1; até porque, dispondo ela sobre as condições de validade formal ou substancial – forma legal exigida para os contratos de arrendamento, no caso, comercial – entende-se que só se aplica aos factos novos, aos contratos que a partir dela venham a ser celebrados – nº 2 do preceito, primeira parte – sendo certo que não há qualquer dúvida, a partir do texto, sobre se se aplica ou não. E o caso não é manifestamente o da segunda parte do nº 2, citado, pois ao abolir a exigência de escritura pública e ao reduzi-la, por assim dizer, à forma escrita, a lei não está de modo algum a regular sobre o conteúdo da relação de arrendamento, não está a regular nenhum direito ou obrigação que surja da execução do contrato.
Em suma, o segundo caminho também não pode ser percorrido, e em consequência deve manter-se a sentença recorrida.
Tendo decaído no recurso, é a recorrente responsável pelas custas – artigo 527º nºs 1 e 2 do CPC.
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V. Decisão
Nos termos supra expostos, acordam negar provimento ao recurso e em consequência confirmam a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.
Lisboa, 23 de Novembro de 2023
Eduardo Petersen Silva
Adeodato Brotas
Vera Antunes |
