Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2941/12.3YXLSB.L1-2
Relator:	EZAGÜY MARTINS
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO OBRAS DE CONSERVAÇÃO OPOSIÇÃO RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	05/14/2015
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	I - Podendo o senhorio proceder à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, em via extrajudicial, nada obsta a que opte pela resolução nos termos da “lei de processo”. II - Porém, o facto de o senhorio ter optado pela via judicial não pode prejudicar o direito do arrendatário de obstar à resolução, eliminando o fundamento resolutivo, a saber, a sua oposição à realização de obra, no prazo da contestação. (Sumário elaborado pelo Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO: M... Lda. intentou ação de despejo, com processo sumário, contra MC, pedindo que seja decretada “a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento relativo ao 1º andar direito e esquerdo do prédio urbano, sito na Rua... Lisboa, que melhor identifica, condenando-se a Ré a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo à Autora livre e devoluto de pessoas e bens. Alegando, para tanto e em suma: Os referidos 1º andar dt.º e esq.º foram dados de arrendamento à Ré, pelos anteriores proprietários, por documento particular de 24-04-1990, mediante a renda de € 199,54 mensais, que, no ano de 2012 é de €311,00 mensais. Tendo a A. adquirido o prédio por escritura de 02-07-2008. A Autora comunicou à Ré em 3 de Maio de 2011, que se iriam iniciar obras coercivas de conservação e manutenção do prédio no mês de Maio de 2011, pelo período de 3 meses, sendo necessário aceder às escadas e ao telhado do prédio, requerendo que a Ré entregasse cópia da chave da entrada do prédio que dá acesso às escadas e disponibilizasse acesso ao telhado. Nada tendo a Ré respondido ou satisfeito. Como em nada correspondeu às ulteriores e reiteradas solicitações tanto da A. como da empresa de construção respetiva. As obras no edifício iniciaram-se durante o mês de Junho de 2011. No dia 16-07-2011 da parte da tarde, encontrando-se a ser realizadas as obras de reabilitação e remodelação no estabelecimento da A..., sito do R/C-Loja, do mesmo prédio, ocorreu uma inundação de água proveniente do locado, tendo a Autora chamado o regimento de Sapadores de Bombeiros de Lisboa ao local. Porém, a Ré não facultou o acesso ao locado aos Bombeiros, para reparação da inundação. Por via disso os Bombeiros procederam no exterior ao encerramento do ramal de água do primeiro andar. A Ré sabendo da inundação causada e proveniente do locado, nunca contatou a Autora no sentido de se informar quanto aos prejuízos causados ou informando a sua causa. Face à falta de cooperação da Ré que não permitia a entrada dos trabalhadores nas escadas, no locado, no acesso ao interior do sótão e ao telhado, a Autora apresentou dia 09 de Agosto de 2011 pedido de intervenção da SRU Lisboa Ocidental para proceder à realização das obras coercivas projetadas, licenciadas e pagas. Vindo a ser informada que o SRU realizara contatos com a Ré e esta transmitira a informação de que não autorizava a entrada no locado nem abria a porta da entrada do prédio à Autora. A empresa de construção civil informou a Autora por carta datada de 19 de Agosto de 2011, da impossibilidade de continuar e terminar a obra adjudicada, em virtude da atitude da Ré, entregando a obra à A. A não realizando obras no interior do locado e não tendo acedido ao sótão pelo interior do locado, conforme estava planeado. Continuando a Ré, já após 25 de Outubro de 2011, e na sequência de novos contatos por parte da Lisboa Ocidental SRU, E.E.M., com quem teve reuniões, a recusar autorização à entrada da A. e da empresa de construção civil no prédio e no locado. Contestou a Ré, alegando, em sede formal de exceção, “por mera cautela de patrocínio (…) a sua total disponibilidade para permitir, no que lhe diz respeito e de si possa depender, a realização das obras aprovadas pelo SRU Lisboa Ocidental.”. E deduzindo quanto ao mais impugnação, imputando à A. o falseamento da realidade dos factos, “quanto à existência de acesso ao telhado através do locado, assim como a existência de um saguão ao qual a R. não permite o acesso”. Remata com a improcedência da ação, por não provada, absolvendo-se a Ré do pedido, ou, se assim não for entendido, com a procedência da “excepção deduzida absolvendo-se igualmente a R. do pedido e condenando-se a A. como litigante de má-fé em multa e indemnização à R., não inferior a 1.500,00 € e demais efeitos legais”. Houve resposta da A. sustentando a improcedência “por não provadas” “das exceções”, concluindo como na petição inicial. O processo seguiu seus termos, com saneamento tabelar, sendo dispensada a seleção da matéria de facto. Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, julgo a presente ação procedente por provada e, em consequência: 1) Declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 24 de abril de 1990 com a ré relativo ao 1º andar direito e esquerdo do prédio urbano, sito na Rua..., Lisboa, descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob n.º , inscrito na matriz predial urbana sob o art. n°  da freguesia de Alcântara do concelho de Lisboa; 2) Condeno a ré a entregar à autora o imóvel aludido em 1) completamente livre e devoluto de pessoas e bens: 3) Absolvo a autora como litigante ele má-fé.”. Inconformada, recorreu a Ré, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões: “1º Os Recorrentes não se conformam com a mui douta Sentença, proferida pelo Mmo. Juiz do Tribunal “à quo". 2° O Mmo. Juiz do Tribunal "à quo” não fez uma análise crítica de toda a prova que consta dos presentes autos. 3° Deveriam terem sido dados como não provados os artsº 10º, 14°, 15°, 57° e 58° da matéria de facto dada como provada 4° A declaração de não oposição à realização de obras aprovadas pelo SRU, nos termos do art" 1084°, n° 4 do C.Civil deverá ser aceite. 5° Pelo exposto, o Mmo. Juiz do Tribunal “à quo”,     após fazer a análise crítica de toda a prova existente nos autos, deveria de se ter decidido pela manifesta improcedência do pedido formulado pelos A.” (SIC). Contra-alegou a Recorrida, pugnando pela manutenção do julgado. II- Corridos os determinados vistos, cumpre decidir. Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 635º, n.º 3, 639º, n.º 3, 608º, n.º 2 e 663º, n.º 2, do novo Código de Processo Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal: - se é de alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto nos termos pretendidos pela Recorrente; - se releva, nos quadros do art.º 1084º, n.º 4, do Código Civil, a declaração da Ré, na apresentada contestação, relativamente à sua disponibilidade para permitir a realização das obras aprovadas pelo SRU Lisboa Ocidental. *** Considerou-se assente, na 1ª instância, a matéria de facto seguinte: “1º) Por documento particular datado de 24 de Abril de 1990, os anteriores donos e legítimos proprietários deram de arrendamento à ré que tomou o arrendado para habitação própria e permanente, cedendo o gozo e fruição temporários do 1º andar direito e esquerdo do seu prédio urbano, sito na Rua..., Lisboa, descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº, inscrito na matriz predial urbana sob o art. nº  da freguesia de  do concelho de Lisboa. 2º) A autora adquiriu o prédio por escritura celebrada dia 02/07/2008, sendo a única dona e legitima possuidora. 3º) O contrato de arrendamento em vigor entre autora e ré foi estipulado sem prazo, com início em 1 de Junho de 1990, renovável nos termos da Lei, segundo o regime da renda livre. 4º) A habitação locada compreende o primeiro piso do prédio da autora e é composta do lado esquerdo por cinco divisões e lado direito por cinco divisões. 5º) Foi inicialmente estipulado 40.000$00 (€199,54) de renda mensal, que sujeita a sucessivos e legais aumentos, é no ano de 2012 de €311 mensais. 6º) O prédio da autora é composto por dois pisos. 7º) A autora tem a sua sede e um estabelecimento de restauração, denominado “A   ”, no rés-do-chão – loja do prédio sito na Rua..., em Lisboa, de que é proprietária. 8º) O prédio tem uma porta para a via pública que dá lugar a um lanço de escadas com acesso ao primeiro piso e ao locado. 9º) O acesso à habitação locada é efetuado por duas portas do primeiro andar do prédio, sitas ao cimo das ditas escadas. 10º) O acesso ao desnível interior do telhado e ao exterior do telhado do prédio pode fazer-se pelo primeiro andar. 11º) Desde sempre que a ré tem a chave da porta do prédio para a via pública, fazendo uso exclusivo das escadas e ocupando-as com vasos, plantas, mobiliários e objetos. 12º) É a ré quem utiliza a porta de acesso do prédio para a via pública e de acesso para o locado. 13º) A autora não tem a chave da porta do prédio para a via pública. 14º) Desde a aquisição do prédio pela autora, a ré nunca autorizou que a autora utilizasse a porta do prédio para a via pública e as escadas do prédio. 15º) Desde a data da aquisição do imóvel pela autora, a ré não autorizou que técnicos de construção civil e arquiteto indicados pela autora entrassem no aceso às escadas, e entrassem no locado e acedessem ao telhado do prédio para vistoriar. 16º) A autora enviou para a ré, no dia 15 de julho de 2009, carta registada com aviso de receção (RC266729909PT), comunicando que pretendia efetuar vistoria à habitação, escadas e telhado do prédio, acompanhada por técnicos, solicitando que, no prazo de 10 dias, após a receção a ré comunicasse o dia e hora para a realização da vistoria. 17º) A ré recebeu a carta dia 16/07/2009. 18º) A autora não obteve da ré qualquer resposta. 19º) A autora enviou para a ré no dia 8 de Outubro de 2009, carta registada com aviso de receção (RC012256414PT) a que denominou por 2º AVISO, comunicando a falta de resposta à carta recebida dia 16/07/2009, que a omissão representava oposição da ré à realização da vistoria do locado, que a autora pretendia realizar obras no prédio, que a empresa responsável pelas obras aguardava a realização de vistoria ao prédio e imputando à ré os prejuízos decorrentes do seu comportamento de impossibilitar a vistoria. 20º) A autora concedeu 5 (cinco) dias após a receção da carta para que a ré comunicasse dia e hora para a realização da vistoria ao locado, escadas e telhado, acompanhada de técnico. 21º) A ré recebeu a carta dia 09/10/2009. 22º) A ré não comunicou à autora dia e hora para a realização da vistoria ao locado, escadas e telhado do prédio, no prazo fixado pela autora. 23º) A ré após receber as cartas informou que a autora e os técnicos por si indicados nunca entrariam no locado. 24º) A autora contratou a empresa Coderinox, Lda. para realizar a reparação e remodelação do prédio nas fachadas e interior, tendo apresentado orçamento datado de 15/09/2009 relativo a obras no rés-do-chão do prédio, não orçamentando a cobertura e partes comuns porque a ré não facultou acesso. 25º) Em dezembro de 2009 a autora foi notificada da “Aprovação do documento estratégico da unidade de intervenção 18 – Aliança Operária Este”, pelo qual a “Lisboa Ocidental SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana, E.E.M.” (doravante SRU), definiu o prédio da autora para obras de intervenção e reabilitação. 26º) Esse documento definiu o nível de intervenção no exterior do edifício para reparação dos elementos de cobertura da fachada e reparação de cobertura e ao nível de intervenção interior do edifício com a reparação dos revestimentos em mau estado no interior da fração e nas partes comuns. 27º) A ré foi, igualmente, notificada pelo SRU, em 14 de dezembro de 2009, por carta que faz fls. 279 e 280, de que o edifício de que é arrendatária carecia de obras de intervenção e reabilitação em termos similares à notificação enviada ao proprietário aludida em 25º) supra. 28º)A autora comunicou ao SRU dizendo que estava impossibilitada de realizar obras em todo o edifício porque a inquilina, ora ré, impedia o acesso às escadas, ao primeiro piso e ao telhado e requereu a intervenção do SRU no sentido de obter ordem administrativa para o acesso ao local. 29º) A autora iniciou processo de licenciamento para aprovação da intervenção urbanística de reabilitação do edifício, vindo a ser emitido Alvará de Obras de Alteração nº   que titulou a aprovação das obras que incidem sobre o prédio da autora, aprovadas por despacho do Presidente do Conselho de Administração do SRU de 27/06/2011. 30º) Para aprovação das obras a autora pagou €495 de taxas administrativas. 31º) Para realização das obras licenciadas a autora requereu Licença de Ocupação da Via Pública para um andaime e contentor, pelo período de um mês, que lhe foi concedida sob o nº  , com o valor de €502,50. 32º) A autora comunicou à ré por carta registada com aviso de receção (RC693752973PT) dia 3 de Maio de 2011, que se iriam iniciar obras coercivas de conservação e manutenção do prédio no mês de maio de 2011, pelo período de 3 meses, que era necessário aceder às escadas e ao telhado do prédio, requerendo que a ré entregasse cópia da chave da entrada do prédio que dá acesso às escadas e disponibilizasse acesso ao telhado. 33º) A ré recebeu a carta dia 04 de Maio de 2011. 34º) A autora não obteve da ré qualquer resposta quanto ao que a mesma pretendia fazer e a ré não entregou à autora cópia das chaves da porta do prédio. 35º) A ré foi contactada durante o mês de maio e junho de 2011 pelos responsáveis da empresa de construção civil L, Lda. para acederem às escadas, ao locado e ao telhado do edifício. 36º) A ré não autorizou que a autora e os empregados da empresa de construção civil acedessem às escadas do prédio, à fração locada e ao telhado pelo interior do prédio, para preparação e realização das obras de remodelação no edifício. 37º) A autora enviou dia 24 de Junho de 2011 carta registada com aviso de receção à ré (RC703720218PT), comunicando a realização de obras no primeiro andar do prédio, informando-a para desocupar o locado até ao final do mês e que a realização dos trabalhos seria realizada no mês de Julho de 2011, tendo à disposição um apartamento de tipologia T3, sito na Rua..., em Lisboa. 38º) A ré recebeu a carta dia 28/06/2011. 39º) A ré, na sua resposta, questionou a autora acerca da responsabilidade pelos custos da mudança e tempo previsível das obras, sem ter obtido resposta, não porém chegado a proceder ao levantamento das chaves junto da autora. 40º) A ré manteve-se no locado nunca o desocupando ou facultando a entrada à autora e aos construtores. 41º) As obras no edifício iniciaram-se durante o mês de junho de 2011. 42º) No dia 16/07/2011 da parte da tarde, encontrando-se a ser realizadas as obras de reabilitação e remodelação no estabelecimento do rés-do-chão, ocorreu uma inundação de água. 43º) A autora chamou o regimento de Sapadores de Bombeiros de Lisboa ao local. 44º) A autora enviou no dia 26 de julho de 2011 carta registada com aviso de receção à ré (RC323165329PT), comunicando a realização de obras no primeiro andar do prédio, com o seguinte teor: “Vimos pela presente comunicar que no seguimento do já informado por carta de 03 de Maio e 25 de Junho de 2011, para serem realizadas as obras de alteração no primeiro andar do prédio que ocupa enquanto inquilina e licenciados pelo Alvará de obras de alteração nº  , pela Lisboa Ocidental SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana, E.E.M., que se anexa, deve proceder á desocupação no prazo de 8 (oito) dias após a receção da presente ou permitir a entrada e acesso da empresa de construção civil L..., Lda., responsável pela execução dos trabalhos às escadas e primeiro andar. Encontram-se licenciados para serem executados as seguintes obras de alteração no primeiro andar do edifício de que somos proprietários: • Substituição das janelas; • Colocação de portadas de madeira nas janelas; • Remoção dos estendais da fachada da frente e colocação na fachada esquerda da retaguarda; • Substituição da porta da entrada do prédio. Mais esclarecemos que não será admitido qualquer obstáculo ou perturbação da vossa parte ao normal decurso e realização das obras de alteração, bem como nos reservamos no direito de acionar as medidas judiciais tendentes a ver ressarcidos todos os prejuízos que causar no imóvel e no cumprimento do projecto de obras e nos prazos da sua execução.”. 45º) A ré recebeu a carta dia 28/07/2011. 46º) A autora não obteve da ré qualquer resposta quanto ao que a mesma pretendia fazer. 47º) A empresa de construção civil que realizou as obras no prédio enviou dia 26 de julho de 2011 carta registada com aviso de receção à ré (RC323165315PT), comunicando a necessidade de acesso ao locado e às escadas do prédio para a realização de obras prédio, com o seguinte teor: “Na qualidade de sociedade empreiteira responsável pela obra de alteração em execução no R/C e primeiro andar do imóvel sito Rua... , em Lisboa, em que é dona a obra M..., Lda., licenciada pelo Alvará de obras de alteração nº..., pela Lisboa Ocidental SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana,E.E.M., comunica-se que deve proceder à desocupação da habitação no prazo de 8 (oito) dias após a recepção da presente ou permitir a entrada nesse primeiro andar para a execução dos trabalhos de: • Substituição das janelas; • Colocação de portadas de madeira nas janelas; • Remoção dos estendais da fachada da frente e colocação na fachada da retaguarda; • Substituição da porta da entrada do prédio. É da vossa responsabilidade os prejuízos e atrasos que venham a provocar na não execução da obra ou demora no cumprimento dos prazos.”. 48º) A ré recebeu a carta dia 28/07/2011. 49º) A empresa de construção civil não obteve da ré qualquer resposta quanto ao que a mesma pretendia fazer. 50º) No dia 09 de agosto de 2011 a autora fez um pedido de intervenção ao SRU para proceder à realização das obras coercivas projetadas, licenciadas e pagas. 51º) Tendo em reunião nos serviços do SRU após o início das obras sido informada de que não dispunham de forma de obrigar a ré a autorizar a entrada no prédio e no locado, e que o SRU realizara contatos com a ré e esta transmitiu a informação de que não autorizava a entrada no locado nem abria a porta da entrada do prédio à autora. 52º) Não obstante, a empresa de construção civil tentou obter o consentimento da ré para a realização das obras programadas, tendo esta ameaçado de morte M..., responsável da obra, caso este pretendesse entrar no prédio ou realizar as obras. 53º) A empresa de construção civil informou a autora por carta datada de 19 de agosto de 2011, da impossibilidade de continuar e terminar a obra adjudicada, em virtude de a ré não autorizar a entrada no prédio e ter ameaçado de morte os trabalhadores da empresa. 54º) Acrescentando que o prazo de licenciamento do andaime e via pública encontrava-se a expirar, tendo que proceder à desmontagem, não concluindo os serviços projetados. 55º) Comunicando que o valor dos trabalhos a realizar importariam pagamento de mais €4.300, relativos a nova montagem, desmontagem e transporte de andaime de apoio aos trabalhos, bem como o equipamento inerente à execução dos mesmos. 56º) E a colocação de andaime e contentor para conclusão da obra obriga a autora a obter novo Licenciamento Administrativo de Alvará de Ocupação da Via Pública, que tem o valor de €502,50. 57º) A empresa de construção civil entregou a obra à autora, sem terem sido realizados os trabalhos de pintura nas fachadas e laterais exteriores do primeiro piso do edifício, colocação das janelas no primeiro piso, colocação de vãos e soleiras em pedra, remoção dos estendais da roupa afixados no primeiro piso das fachadas do edifício, remoção os estores das janelas, substituição da porta de entrada do prédio, colocação de vão e soleiras na porta de entrada do prédio. 58º) A empresa de construção civil entregou a obra à autora não realizando obras no interior do locado e não tendo acedido ao sótão pelo interior do locado, conforme estava planeado. 59º) Em 25 de outubro de 2011 a autora enviou fax ao SRU comunicando a oposição da ré na realização das obras no edifício e requerendo a realização de reunião com os serviços jurídicos, com o seguinte teor: “tendo iniciado a realização das obras de reabilitação, de conservação e de adaptação sujeitas a alvará e licenças acima indicadas, vem dizer que a inquilina do primeiro andar do prédio M C, impediu e não consentiu a realização das obras de fachada posterior do edifício ao opor-se fisicamente e ao proferir declarações atentatórias da segurança do dono da obra e do empreiteiro. Não foram realizadas a pintura da fachada, a colocação das janelas, a colocação da porta de entrada do edifício, a remoção dos estendais, tendo ainda impedido a colocação dos toldes e reclame licenciados. Malgrado as diligências encetadas pelo dono da obra e pelo empreiteiro e as despesas elevadas suportadas, não se encontra a obra concluída e encontra-se o alvará e licença expirados. Por via disso requer o agendamento de reunião com os serviços jurídicos e urbanísticos com a máxima urgência, com vista a serem tomadas as providências adequadas para o caso.”. 60º) No dia 02 de novembro de 2011, a autora reuniu-se com responsáveis do SRU, tendo sido informada que a ré fora notificada oficialmente pelo SRU da realização das obras coercivas e de que teria de consentir na sua realização. 61º) E foi comunicado que o SRU promoveu contatos e teve reuniões com a ré no sentido de consentir a entrada no prédio e no locado para a realização e conclusão das obras. 62º) A ré comunicou ao SRU que não autorizava a entrada da autora e da empresa de construção civil no prédio e no locado. 63º) O acesso ao telhado é também possível pelo exterior do prédio através do saguão, o qual por sua vez é acessível através da loja ocupada pela autora, que possuía uma escada de ferro para o efeito. 64º) A ré declarou na sua contestação, datada de 02.10.2012, não se opor à realização das obras aprovadas pelo SRU.”. * Mais se tendo considerado não provado que: “A) A inundação aludida em 42º) foi proveniente do locado. B) A ré não facultou o acesso ao locado aos Bombeiros para reparação da inundação.”. *** Vejamos: II – 1 – Da impugnação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto. 1. Pretende a Recorrente o não provado dos factos julgados provados, constantes dos n.ºs 10º, 14º, 15º, 57º e 58º supra. Convocando como fundamento do apontado erro na apreciação da prova: - o relatório pericial de folhas 165 a 201, no tocante ao facto do n.º 10º; - o não provado de tal facto…quanto à matéria dos n.ºs 14º e 15º; - o depoimento da testemunha ML, no que concerne aos factos dos n.ºs 57º e 58º. Sendo que se consignou na motivação da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, no que respeita aos pontos assim em causa: “ (…) Ponderou-se, ainda, o teor do relatório pericial que faz fls. 165 a 201. Mais, especificamente, verifica-se que o tema de prova central nos presentes autos se resume a saber se a ré manifestou a sua oposição ou não à realização de obras no locado propriedade da autora. A este propósito o tribunal foi confrontado com duas versões opostas: (i) a versão do gerente da autora –  ; ML empreiteiro da autora; NR, arquiteto; MA, cozinheira da autora; MV,  HA,  MTC, técnicas do SRU; MS, vizinha, os quais, de forma unânime e segura, confirmaram ao tribunal que a ré sempre se opôs à realização de obras no local, chegando a ameaçar de morte o empreiteiro e seus trabalhadores caso mexessem nas paredes, avançando mesmo a testemunha MV do SRU que a ré lhe transmitiu numa reunião que não iria permitir que se fizessem obras, tanto mais que, por exemplo, a porta de alumínio da fachada (que teria que ser substituída) tinha sido por si colocada e por isso era sua (sic); e (ii) a versão dos filhos da autora (leia-se filhos da Ré) – CD, MC, SG, que afirmaram que a ré nunca se opôs à realização das obras (mesmo confrontadas com o teor do depoimento das técnicas da  SRU) denotando-se, ao longo dos seus depoimentos, a existência de algum rancor por a autora (que também era inquilina) ter adquirido o imóvel locado, a somar a alguns conflitos por existência de ruídos e cheiros provenientes do restaurante explorado pela autora no rés-do-chão que, alegadamente, se propagam para o primeiro andar, tudo isto a contextualizar as más relações de vizinhança. Certo é que o tribunal, no confronto com as duas versões apresentadas, decidiu conferir maior credibilidade à versão do gerente da autora, na medida em que foi corroborada por terceiros completamente estranhos ao devir da causa como são as técnicas do SRU, em detrimento da versão sustentada pelos filhos da ré, tendo pois dado como provado que as obras que ficaram por executar melhor explicitadas no ponto 57º dos factos provados se deveram à oposição da ré. As testemunhas JT, JA , MEM, e MLM, todos amigos da ré, nada presenciaram quanto ao decorrer da execução das obras, limitando-se a prestar um depoimento acerca da idoneidade moral da ré, pelo que não foram tidos em consideração. A testemunha PC limitou-se a prestar depoimento sobre os danos sofridos no rés-do-chão fruto de uma inundação de água, os quais não tendo sido peticionados não foram levados aos factos assentes. Relacionada com a questão da oposição à realização das obras mostrou-se, igualmente, controvertida a questão de saber se era possível aceder ao telhado do imóvel propriedade da autora pelo locado, de tal modo que foi ordenada a realização de uma perícia (cfr. fls. 165 a 201), que confirma a existência de uma claraboia de acesso ao telhado pelo locado, pese embora o senhor perito tenha relegado para o plano de preparação de trabalhos da obra a escolha desta via de acesso para reparação do telhado ou a colocação de andaimes. Também a técnica de construção civil do SRU, MTC, confirmou a existência de uma claraboia de acesso ao telhado no locado, apesar da reparação do telhado também poder ser executada doutra forma, como seja por via da colocação de andaimes, como acabou por ser feito.”. 2. No respeitante ao pretendido não provado de que “O acesso ao desnível interior do telhado e ao exterior do telhado do prédio pode fazer-se pelo primeiro andar.” – facto elencado sob o n.º 10 – pretende a Recorrente fundamentar a sua impugnação na circunstância de na página 17 do sobredito relatório pericial, se haver consignado que “Considerando que, por via de acesso ao telhado ou cobertura, se entende um meio de acesso físico, relativamente a um elemento construtivo, por exemplo uma porta, janela ou mesmo a outro qualquer dispositivo e/ou meio de acesso, que permita a passagem para o telhado, ou a qualquer outra parte comum do prédio, através do 1º andar, verifica-se, à data da vistoria técnica e inspecção, não existir nenhum meio ou via desse tipo." (sublinhado nosso). Trata-se da “resposta” do Perito nomeado pelo Tribunal, à matéria do art.º 4º da contestação da Ré: “(…) não existe, nem nunca existiu, qualquer via de acesso ao telhado, ou a qualquer parte comum do prédio, através do 1º andar (…)” (idem). Sendo porém que restringiu a Recorrente a sua citação a tal segmento da “resposta” do Sr. Perito…omitindo o período imediatamente subsequente daquela: “Contudo, é de salientar a existência de uma claraboia, localizada por cima da zona do patamar superior da escada de acesso ao 1º andar, no "Hall" de entrada (vd. fig. 9 e Fig. 10 - cap. 4. do Levantamento fotográfico), assim como de janelas pela qual se verifica a possibilidade de efetuar um acesso, não funcional, a um logradouro/terraço comum, existente, a uma cota ou nível intermédio, na zona posterior do edifício.” (idem). Mostrando-se tal claraboia perfeitamente visível nas fotografias juntas a folhas 173. Por igual ignorando a Recorrente o sentido do depoimento da testemunha da A., MJL, e da testemunha da Ré, MCR. Referindo o primeiro – empreiteiro de profissão, conhecendo a A., para quem fez alguns trabalhos e designadamente as obras em questão, e a Ré, esta desde criança, e residindo na R. , relativamente próximo do prédio da A. – que “Existe a claraboia”, no patamar das escadas, no 1º andar, a partir da qual é possível o acesso à cobertura do prédio, sendo que tal acesso seria muito melhor, no tocante à acessibilidade dos materiais e até em termos de segurança – e para além de não exigir licenciamento – do que a instalação de andaimes exteriores. E dizendo a segunda – técnica de construção civil, e que fez a fiscalização da obra por parte da SRU – que o acesso aos telhados, existindo uma claraboia, como era o caso, pode fazer-se através daquela, tratando-se de solução mais económica do que a colocação de andaimes no exterior, e que, diversamente desta última solução, não implica licenciamentos. Confirmando ser possível, no caso concreto, fazer passar “homens e material” através da caixa de escadas e pela claraboia – retirando-se o vidro desta. Improcedendo pois, nesta parte, as conclusões da Recorrente. 3. Quanto à matéria dos n.ºs 14º e 15º, desde que a Recorrente fundamenta o propugnado não provado daquela, enquanto “consequência” do pretendido não provado da matéria do art.º 10º, que assim não foi acolhido, improcedem igualmente aqui as conclusões das suas alegações. 4. No respeitante aos factos carreados para os n.ºs 57º e 58º - entrega da obra, pela empresa de construção civil respetiva, sem terem sido realizados diversos trabalhos, ali discriminados – a Recorrente deturpa parcialmente o convocado depoimento da testemunha ML. Com efeito, pretende aquela haver sido referido pela dita testemunha “que das obras a realizar no prédio, apenas as janelas e a porta exterior deste, não foram substitutuídas" e “ainda que as obras orçamentadas eram apenas exteriores e não no interior da habitação da ora recorrente e que para ir ao telhado não era essencial passar por casa da senhora.”. Quando certo é, e como visto, ter aquele empreiteiro referido que o acesso através da claraboia seria muito melhor, em termos de “acessibilidade de materiais” e “até de segurança” – para além de não carecer de licenciamento – do que a instalação de andaimes exteriores. Em convergência, de resto, com o que veio a ser o depoimento da testemunha MCR. Posto o que provado deve permanecer o consignado no n.º 58º. Já quanto aos trabalhos por realizar, aquando da entrega da obra à A., pela empresa de construção, temos que efetivamente na correspondência remetida por esta àquela, se dão por efetuar apenas a “colocação dos vãos da cantaria e vãos de janelas no andar superior, onde habita a inquilina, conforme orçamento aprovado por V.ª Exª.”, vd. missiva de 19-08-2011, reproduzida a folhas 74 e 75. Tendo também a referida testemunha ML dito, quanto aos trabalhos não realizados, devido à oposição da Ré a que tocassem nas janelas ou entrassem na escada, que “Não foram substituídos os vãos de sacada”, esclarecendo referir-se à “janelas”, compreendida a “cantaria e vão de janela”. Tratando-se de seis janelas na fachada “e a retaguarda tem uma”. Para além de que “não se pôde também substituir a porta principal”. Esclarecendo não haver obras – do “meu caderno de encargos” – no interior da casa…embora admita que a substituição dos vãos implica o acesso ao interior, “Sim a obra tem que ser feita pelo interior”. E que, na circunstância – da não substituição de vãos de janelas e da porta principal – “nem a fachada pôde ser pintada”. Pois “para substituir os vãos de janela eu vou tirar um peito e uma (?) que são em pedra. Eu não vou pintar aquela fachada (…)  para depois andar a partir os vãos todos de parede, para colocar nova argamassa e depois pôr (?)”. Sendo evidente que também não faria qualquer sentido remover os estores das janelas a substituir…sem remover estas…como a mesma testemunha confirmou, rindo-se com o absurdo da hipoteseada situação. Apenas ficando assim “de fora” a “remoção dos estendais de roupa afixados no 1º piso das fachadas do edifício”. Visto o que, na procedência apenas parcial das conclusões da Recorrente, nesta parte, passará o n.º 57º dos factos provados a ter o seguinte teor: “A empresa de construção civil entregou a obra à autora, sem terem sido realizados os trabalhos de pintura nas fachadas e laterais exteriores do primeiro piso do edifício, colocação das janelas no primeiro piso, colocação de vãos e soleiras em pedra, remoção dos estores das janelas, substituição da porta de entrada do prédio, colocação de vão e soleiras na porta de entrada do prédio.”. II – 2 – Da disponibilidade manifestada pela Ré, na apresentada contestação, para permitir a realização das obras aprovadas pelo SRU Lisboa Ocidental. 1. Pretende a Recorrente que “seria na sua Contestação datada de 2/10/2012, que deveria declarar que não se opõe à realização das restantes obras aprovadas pelo SRU, nos termos do art.º 1084º, n.º 4 do C.Civil”. De acordo com o disposto no art.º 1083º, n.ºs 1 e 3, do Código Civil – na redação, aqui considerável, atento o período a que reportam os factos em causa, anterior à introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto: “1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. 2 (…) 3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.”. Sendo que se dispõe no (“seguinte”) art.º 1084º, do mesmo Código (na mesma redação): “1 - A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contra parte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. 2 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo. 3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses. 4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses cessar essa oposição.”. Como assinala Maria Olinda Garcia,[1] “A resolução por parte do senhorio só pode operar através de comunicação ao arrendatário nas duas hipóteses a que respeita o n.º 3 do artigo 1083.°, ou seja, falta de pagamento das rendas por mais de 3 meses e oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública. Nas restantes hipóteses o senhorio terá de mover acção de despejo, nos termos do artigo 14.° da Lei n.º 6/2006. Nas hipóteses em que a resolução por parte do senhorio opera por via extrajudicial, o arrendatário poderá ainda neutralizar o efeito extintivo da comunicação do senhorio se eliminar o fundamento resolutivo, no prazo de 3 meses a contar dessa comunicação (pagando as rendas em atraso ou comunicando ao senhorio a sua não oposição à realização das obras). A comunicação do senhorio só produz, assim, o efeito extintivo 3 meses depois de ter sido enviada ao arrendatário, e caso ele não elimine o fundamento resolutivo.”. E a referenciada comunicação deveria ser feita – para operar como resolução extrajudicial – nos termos previstos no art.º 9º, n.º 7, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (na redação anterior à introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto). Disposição de acordo com a qual “7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 1 do artigo 1084.° do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.” Ora, in casu, temos que, como dos autos resulta, não procedeu a A. à sobredita comunicação resolutória extrajudicial, e muito menos nos termos estabelecidos pelo art.º 9º da citada Lei n.º 6/2006. Tendo-se “limitado” a interpelar sucessivamente a Ré – tal como o SRU Lisboa Ocidental – para facultar a entrada no prédio e no locado para a realização e conclusão das obras. Com a cominação única, na carta registada com aviso de receção enviada à Ré, no dia a 26 de julho de 2011, pela empresa de construção civil que realizou as obras no prédio, de que seriam da responsabilidade da Ré “os prejuízos e atrasos que venham a provocar na não execução da obra ou demora no cumprimento dos prazos.”. Não podendo assim concluir-se, pela verificação, nos quadros de resolução extrajudicial, do início do prazo para a Ré comunicar ao senhorio a sua não oposição à realização das obras, cessando-a, de facto. 2. É claro que, podendo o senhorio proceder à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, nessa via extrajudicial, nada obsta a que opte pela resolução nos termos da “lei de processo”. Como ocorreu no caso em apreço. Porém, o facto de o senhorio ter optado pela via judicial não pode prejudicar o direito do arrendatário de obstar à resolução, eliminando o fundamento resolutivo, a saber, a sua oposição à realização de obra. Em prazo que, porém, na circunstância de toda a defesa dever ser deduzida na contestação – vd. art.º 573º, n.º 2, do Código de Processo Civil – e de se não tratar já, também, de obstar à necessidade de as partes recorrerem à via judicial, deverá coincidir com o da apresentação daquela. E que, aliás, corresponde ao prazo mais curto resultante da nova redação introduzida no art.º 1084º do Código Civil, pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto (que apenas entrou em vigor no 90º dia posterior à data da sua publicação, vd. art.º 15º). Ora nada na factualidade apurada permite concluir que a tal manifestação de banda da Ré não correspondeu uma alteração de facto, no tocante à sua postura relativamente à realização das obras ainda por concluir. Sendo que a A., na sua resposta à contestação, não alega qualquer nova tentativa de acesso ao locado, em vista da efetivação dos trabalhos ainda não realizados, que haja resultado frustrada pela atuação da Ré. Antes sustentando a irrelevância “para efeitos de exceção”, da “permissão” da Ré, por “extemporânea”, para além de manifestar não pretender “requerer novas licenças, contratar empreiteiros, encerrar o seu estabelecimento e reiniciar as obras, suportando mais custos e prejuízos” “Sujeitando-se que com presença da Ré no locado esta, de facto, novamente se oponha à realização das obras.”. Irrelevância que, como decorre de quanto se vem de expor, não é de conceder. Sem embargo do ressarcimento dos prejuízos ocasionados à A., com a ilícita oposição ao acesso ao locado, que aquela logo manifestou, na sua petição inicial, irem ser “cobrados noutras instâncias”. * Procedem pois aqui as conclusões da Recorrente, verificando-se a arguida exceção perentória, facto extintivo do direito da A. à resolução do contrato de arrendamento com o concreto fundamento invocado. III – Nestes termos, acordam em julgar a apelação procedente e – ressalvada a parte relativa à “absolvição” da A. da requerida condenação como litigante de má-fé – revogam a sentença recorrida, julgando a ação improcedente e absolvendo a Ré dos pedidos.           Custas em ambas as instâncias, pela A. *** Em observância do disposto no n.º 7 do art.º 663º, do Código de Processo Civil, passa a elaborar-se sumário, da responsabilidade do relator, como segue: I - Podendo o senhorio proceder à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, em via extrajudicial, nada obsta a que opte pela resolução nos termos da “lei de processo”. II - Porém, o facto de o senhorio ter optado pela via judicial não pode prejudicar o direito do arrendatário de obstar à resolução, eliminando o fundamento resolutivo, a saber, a sua oposição à realização de obra, no prazo da contestação. * Lisboa, 2015-05-14 (Ezagüy Martins) (Maria José Mouro) (Maria Teresa Albuquerque) [1] In “A nova disciplina do arrendamento urbano”, 2ª Ed., Coimbra Editora, 2006, pág. 26. Mantendo tal  entendimento  in “Arrendamento Urbano Anotado”, 3ª Ed., Coimbra Editora, 2014, págs. 42 e 43.