| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
O exequente Condomínio... intentou contra o Banco Comercial Português, S.A. execução ordinária para pagamento da quantia de € 26.705,27, correspondendo ao de prestações de condomínio referentes à fração autónoma correspondente à loja 17 da fase B, quotizações (incluindo fundo comum de reserva) relativas aos meses de Julho de 2013 a Dezembro de 2025 (no valor unitário de € 223,21 até Dezembro de 2013; de € 200,89 entre Janeiro de 2014 e Dezembro de 2017, e de € 146,00 desde Janeiro de 2018), sendo € 4.492,37 de juros vencidos (aplicando-se a taxa legal supletiva, sucessivamente, desde o dia 9 de cada mês a que respeitariam os pagamentos, até à data da instauração da acção, a que acrescem € 11.230,92, por aplicação do artigo 16.º do Regulamento do Condomínio que estabelece a imposição de uma taxa de juro de 10% ao ano, a título de cláusula penal.
Para tanto, alegou que:
“1 - A Executada é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “AF”, correspondente à loja 17 da fase B do Centro Comercial....
2 - Em assembleia geral de condóminos realizada no dia 22 de abril de 2025, foi deliberado o montante da quotização mensal a suportar no ano de 2025, que, no caso da loja 17 da fase B, corresponde a € 146,00 – Documento n.º 1, que se junta e dá por reproduzido e integrado.
6 – Nos termos do artigo 16.º n.º 1 do Regulamento Interno do Condomínio..., as quotizações mensais devem ser pagas até ao dia 8 do mês a que respeitam. - Documento n.º 2, que se junta e dá por reproduzido e integrado
7 - A Executada não pagou as quotizações referentes aos meses de julho de 2013 a dezembro de 2025, num total de € 10.981,98.
8 - Está assim vencida e não paga a obrigação da Executada, no valor de € 10.981,98”.
Indicou como título executivo a acta nº 98 da assembleia de condóminos de 22/4/2025 e a acta nº 93 de 23/3/18.
Por despacho de 5/1/2026, o exequente foi notificado para em 10 dias: “a). Juntar aos autos a certidão de teor predial comprovativa do alegado no artigo 1.º do requerimento executivo – “A Executada é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “AF”, correspondente à loja 17 da fase B do Centro Comercial....”; b). Juntar aos autos todas as atas que deliberaram os valores e prazos de pagamento das quotas para os meses e anos em causa (“meses de julho de 2013 a dezembro de 2025”)”.
Com o requerimento de 10/1/2026, o exequente juntou aos autos a certidão de teor predial relativa à fração “AF”, correspondente à loja correspondente à loja 17 da fase B do Centro Comercial..., da qual resulta que a respetiva aquisição, por transmissão de posição, se mostra registada a favor do executado Banco Comercial Português, S.A. (AVERB. - AP. 91 de 2005/04/08 -Transmissão de Posição DA APRESENT. 77 de 1997/10/07 – Aquisição), sendo que a dita fração foi objeto de contrato de locação financeira celebrado entre o executado e a sociedade comercial S..., UNIPESSOAL, LDA., pelo prazo de 10 anos (AP. 1426 de 2013/07/09 14:31:57 UTC - Locação Financeira Registado no Sistema em: 2013/07/09 14:31:57 UTC PRAZO: 10 ANOS), certidão que aqui se dá por reproduzida.
No mesmo dia juntou as actas nº28 (27/6/1996), nº79 (11/7/2012), nº85 (28/3/2014), nº88 (12/2/2015), nº89 (28/4/2016), nº92 (18/9/2017), nº93 (23/3/2018), nº94 (17/4/2019), nº95 (23/7/2021), nº96 (24/3/2023), nº97 (3/4/2024) e nº98 (22/4/2025), respeitantes às Assembleias de Condóminos realizadas nas datas que se encontram indicadas entre parêntesis e que aqui se dão por reproduzidas.
No dia 14/1/2026 foi proferido despacho que decidiu “indeferir liminarmente o requerimento executivo:
a). Quanto aos valores peticionados por referência às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022 (€1.339,26, €1.752,00 e €1.752,00), por manifesta falta de título executivo;
b). Quanto aos valores peticionados por referência às atas nº89 (28.04.2016), nº92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025), por falta de legitimidade passiva do executado Banco Comercial português, S.A.”.
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Inconformado com a decisão, veio o exequente interpor recurso, terminando com as seguintes conclusões:
“a) A falta de título só é do conhecimento oficioso, nos termos do disposto no artigo 726.º n.º 2 do Código de Processo Civil, se for manifesta.
b) A rejeição oficiosa nos termos do artigo 726.º n.º 2 a) do Código de Processo Civil pressupõe que a falta do título executivo seja evidente e incontroversa, e não uma situação que implique prévias diligências por parte do Tribunal.
c) Face à redação do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, não existe manifesta falta de título executivo quanto às quotizações de 2013, quando se encontram juntas aos autos:
- a ata que aprovou o Regulamento Interno que vigorava à data, incluindo as regras aplicáveis sobre o prazo e modo de pagamento das quotizações de condomínio;
- a ata que aprovou o montante das quotas para o ano de 2013 (sendo certo que tais montantes não constam do texto da ata, que apenas inclui a expressão da votação que os aprovou);
- atas subsequentes em que se delibera o montante das contribuições de 2013 devidas ao condomínio.
d) Face à redação do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, não existe manifesta falta de título executivo quanto às quotizações de 2020, quando se encontram juntas aos autos:
- a ata que aprovou o Regulamento Interno que vigorava à data, incluindo as regras aplicáveis sobre o prazo e modo de pagamento das quotizações de condomínio;
- a ata que aprovou o montante das quotas para o ano de 2020 (sendo certo que tal aprovação se fez por ratificação – no ano imediato – e não por antecipação);
- atas subsequentes em que se delibera o montante das contribuições de 2020 devidas ao condomínio.
e) Face à redação do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, não existe manifesta falta de título executivo quanto às quotizações de 2022, quando se encontram juntas aos autos:
- a ata que aprovou o Regulamento Interno que vigorava à data, incluindo as regras aplicáveis sobre o prazo e modo de pagamento das quotizações de condomínio;
- a ata que aprovou o montante das quotas para o ano de 2022 (sendo certo que tal aprovação se fez por ratificação – no ano imediato – e não por antecipação);
- atas subsequentes em que se delibera o montante das contribuições de 2022 devidas ao condomínio.
f) A exigência de que o nome do devedor conste da ata refere-se à ata que aprova o valor global da dívida (e não mais que isso), e não à ata deliberativa da obrigação (que, por regra, não poderá, por natureza, incluir o nome do devedor, pois, no momento em que se delibera a obrigação, dificilmente existirá dívida para referir).
g) Tal exigência está cumprida no caso dos autos, em que o nome do devedor demandado na execução consta das atas que aprovaram o valor global da dívida.
h) A legitimidade passiva não está na disponibilidade do condomínio, pela forma como – livremente – faz uma lista de presenças da assembleia de condóminos (ou uma convocatória).
i) Não é possível concluir que, figurando na lista de presenças da assembleia de condóminos a locatária financeira duma fração, o locador financeiro / proprietário é parte ilegítima na ação executiva contra ele movida por dívidas ao condomínio.
j) A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio relativas a um imóvel dado em locação financeira, ainda que pertença também ao locatário financeiro, não desonera o locador/proprietário desse pagamento, pelo que este tem legitimidade para ser demandado como executado.
k) O despacho recorrido, na parte em que considera haver falta de título executivo e ilegitimidade passiva, faz errada interpretação e incorreta aplicação do disposto nos artigos 26.º e 726.º n.º 2 a) do Código de Processo Civil, e do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (nas suas redações originária e atual)”.
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O executado apresentou contra-alegações, concluindo da seguinte forma:
“A. Vem a Exequente, ora Recorrente, interpor recurso da doutíssima sentença proferida pelo Tribunal a quo, que indeferiu liminarmente o requerimento executivo quanto (i) aos valores peticionados por referência às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022, por manifesta falta de título executivo, e (ii) aos valores peticionados por referência às atas n.º 89 (28.04.206), n.º 92 (18.09.2017), n.º 93 (23.03.2018), n.º 94 (17.04.2019), n.º 95 (23.07.2021), n.º 96 (24.03.2023), n.º 97 (03.04.2024) e nº 98 (22.04.2025), por falta de legitimidade passiva do recorrido Banco Comercial Português, S.A..
B. O recurso interposto pela Exequente carece em absoluto de fundamento, sendo a sentença recorrida de aplaudir, não merecendo qualquer censura jurídica.
C. Primeiramente e no que concerne à falta dos títulos executivos, será que relembrar que após convite do Tribunal “a quo” a exequente, juntou apenas as “atas nº28 (27.06.1996), nº79 (11.07.2012), nº85 (28.03.2014), nº88 (12.02.2015), nº89 (28.04.2016), n.º92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025), respeitantes às Assembleias de Condóminos realizadas nas datas que se encontram indicadas entre parêntesis.”
D. Não foram juntas as atas que deliberaram os valores e prazos de pagamento das quotas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022.
E. Como bem concluiu o Tribunal “a quo” não obstante constar da ata n.º 98 (22.04.2025) uma lista de “condóminos/lojistas” alegadamente devedores, que identifica os valores em dívida por referência a cada loja, tal trata-se porém de uma deliberação sobre o valor global que o exequente entende estar em dívida, o que não substitui as deliberações que deveria estar documentadas nas atas que deliberaram tais valores para os anos de 2013, 2020 e 2022, e que não se mostram juntas.
F. Não obstante o legislador atribuir força executiva à ata da assembleia de condóminos, nem toda a ata é considerada título executivo.
G. Ora, a Lei e a jurisprudência nacional apenas reconhecem como títulos executivos as atas em que estejam exaradas as deliberações da assembleia de condóminos que tiverem procedido à fixação dos montantes das contribuições devidas ao condomínio, fixando-se prazo de pagamento e a quota-parte de cada condómino.
H. Ou seja, quando a assembleia de condóminos reconhece que o condómino está em dívida com determinado valor, reconhece apenas que ele deixou de liquidar a contribuição anteriormente fixada, dentro do prazo estabelecido para o efeito, ou seja, não fixa a contribuição que será devida ao condomínio, antes se limita a constatar a existência dessa dívida e, consequentemente, não constitui título executivo.
I. Significa isto que a fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da sua aprovação em assembleia de condóminos, consubstanciada na respetiva ata, que aprova e fixa o valor a pagar no futuro, correspondente à sua quota-parte para as despesas comuns.
J. E não da declaração feita em assembleia de condóminos de que o condómino deve determinada quantia.
K. Pelo que as atas subsequentes em que se “ratificam” ou reconhecem montantes de contribuições em atraso, nomeadamente as atas n.º 85, 95, 96 e 98, não constituem títulos executivos.
L. Tendo o Tribunal “a quo” doutamente entendido, na senda do entendimento da jurisprudência nacional, que: “Como tem vindo a ser o entendimento deste Juízo de Execução (Juiz 2), a ata da qual resulta apenas o valor global da dívida e não mais que isso não constitui título executivo – ver, no mesmo sentido, Ac. RC, de 23.01.2018, relatado por António Domingos Pires Robalo (in www.dgsi.pt) –, não sendo admissível a interpretação extensiva do Art.º 6.º/1 do Dec.-Lei 268/94 de 25/10 no sentido de se considerar que também as atas que resumem os valores em dívida podem ser consideradas título executivo, na medida em que os títulos executivos são os indicados na lei como tal, estando a sua enumeração legal submetida a uma regra de tipicidade –“nullus titulus sine lege” –, o que impede qualquer interpretação extensiva ou analógica.”
M. Pelo que é manifesta a falta de título, por inexistência, para cobrança coerciva da quantia correspondente às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022.
N. Carece de qualquer sentido a alegação da recorrente de (i) que a ata n.º 85 (datada de 28/03/2014), junta aos autos é título executivo quanto às quotas do ano de 2013, (ii) que a ata n.º 95 (datada de 23/07/2021), junta aos autos é título executivo quanto às quotas do ano de 2020 e que (iii) a ata n.º 96 (datada de 24/03/2023), junta aos autos é título executivo quanto às quotas do ano de 2022.
O. Primeiramente, no que concerne à ata n.º 85, convirá realçar que a própria Recorrente confessa nas suas alegações que nesta mesma ata não consta, nem o valor da quota de condomínio, nem o prazo para o seu pagamento, pelo que, nos termos da Lei a referida ata n.º 85 não vale como título executivo.
P. No que concerne ao segundo argumento da recorrente de que as atas n.º 85, n.º 95 e n.º 96 valem como títulos executivos porque “ratificaram” os valores das quotas, sempre se dirá que tal carece igualmente de qualquer fundamento legal.
Q. Sendo que a própria recorrente confessa no presente recurso que não ocorreram assembleias de condomínios nos referidos anos de 2013, 2020 e 2022.
R. Ora, “a fonte da obrigação pecuniária do condómino relapso é a própria deliberação da assembleia de condóminos, vertida em ata, que aprova e fixa o valor a pagar de imediato e para o futuro, correspondente à sua quota-parte nas contribuições e nas despesas comuns.”, conforme se pronunciou o Tribunal da Relação do Porto, no seu Acórdão de 8 de junho de 2022, in www.dgsi.pt (sublinhado nosso).
S. Estabelece o referido n.º 2 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro que: “A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.” (sublinhado nosso).
T. Ou seja, só se confere eficácia executiva à ata onde foi fixada a obrigação a pagar no futuro.
U. Por conseguinte, a expressão “contribuições devidas” tem o significado de “contribuições a pagar”, isto é, o montante que o condómino fica obrigado a pagar ao condomínio, no prazo estabelecido (no futuro), e não de contribuições vencidas e não pagas e como tal reconhecidas em Assembleia de Condóminos, pois que nesta não é fixada qualquer obrigação.
V. Ora, as atas 85, n.º 95 e n.º 96 que, segundo a recorrente “ratificam” o valor em dívida, não criam quaisquer contribuições a pagar, para além de não fixarem quaisquer prazos para o seu pagamento, pela singela razão de que essas obrigações já ocorreram.
W. Pelo que não assiste qualquer razão na pretensão da Recorrente, não valendo as referidas atas n.º 85, 95 e 96 como títulos executivos quanto às quotas dos anos de 2013, 2020 e 2022.
X. Carece igualmente de sentido a alegação de que o Tribunal “a quo” não poderia ter indeferido liminarmente o requerimento executivo quanto aos valores peticionados por referência às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022, por manifesta falta de título executivo.
Y. Ora, a douta decisão do Tribunal “a quo” é corretíssima, uma vez que a inexistência de título executivo quanto às referidas quotas é manifesta!!
Z. Convirá relembrar que, não obstante o convite do Tribunal, a Exequente não juntou qualquer ata relativa aos referidos anos de 2013, 2020 e 2022, sendo que a própria confessa no presente recurso que não existiram assembleias de condóminos nesses mesmos anos!
AA. A falta de título executivo é assim evidente e incontroversa.
BB. Pelo que não assiste qualquer razão na pretensão da Recorrente, não merecendo de qualquer censura a douta sentença proferida.
CC. Carece igualmente de qualquer fundamento a alegação da Recorrente de que o Tribunal “a quo” errou ao indeferir liminarmente o requerimento executivo quanto aos valores peticionados por referência às atas n.º 89 (28.04.206), n.º 92 (18.09.2017), n.º 93 (23.03.2018), n.º 94 (17.04.2019), n.º 95 (23.07.2021), n.º 96 (24.03.2023), n.º 97 (03.04.2024) e nº 98 (22.04.2025), por falta de legitimidade passiva do executado Banco Comercial Português, S.A..
DD. Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva.
EE. Como muitíssimo bem constatou o Tribunal “a quo”: “Nas restantes atas – nº89 (28.04.2016), n.º92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025) – o nome do executado não figura em qualquer qualidade, sendo, antes, identificado na qualidade de proprietário/devedor relativamente ao valor das quotas deliberadas para esses anos a sociedade locatária “S… – Unipessoal, Lda.” (sublinhado e negrito nosso).
FF. A Lei é clara ao prever no n.º 1 do artigo 53º do Código de Processo Civil que “a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor.”
GG. Sendo igualmente o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça, que no seu Acórdão de 19.06.2019 concluiu: “A acta de condomínio vale como título executivo previsto no art.6.º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25-10 desde que contenha (i) o nome do proprietário/condómino devedor e (ii) o montante em dívida – art. 53.ºdo CPC” – sublinhado e negrito, nossos.”
HH. Num outro Acórdão de 17.10.2024, o mesmo Supremo Tribunal de Justiça entendeu: “Os títulos executivos desempenham uma função certificadora da existência de direitos. Para que a acta da assembleia de condóminos tenha força executiva contra o condómino devedor, nos termos do artigo 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25.10, dela deve constar, pelo menos, (i) o nome do condómino devedor e (ii) o montante por ele devido, sob pena de aquela função ficar comprometida.” (sublinhado e negrito, nossos).”
II. Ora, no caso dos autos quem figura nos títulos sob apreciação não é o aqui recorrido, mas antes a locatária S…– Unipessoal, Lda, o que revela que o exequente tinha conhecimento da locação e que via a locatária como responsável pelo pagamento das quotas, ao ponto de o vincular, nas atas em que se deliberaram os valores das quotas a pagar, na qualidade de devedor.
JJ. O que se diga é inteiramente confessado pela própria recorrente, no ponto 13 do seu requerimento executivo, uma vez que esta alega que só intentou a presente ação contra o aqui embargante Banco Comercial Português, em virtude da ação executiva que intentou, em 2020, contra a Locatária S… Unipessoal, Lda. ter sido extinta por inexistência de bens.
KK. O título executivo apresenta-se como requisito essencial da ação executiva e há-de constituir instrumento probatório suficiente da obrigação exequenda, isto é, documento suscetível de, por si próprio, revelar, com um mínimo aceitável de segurança, a existência do crédito e do seu devedor em que assenta a formulação da pretensão exequenda.
LL. Ora, é inegável que das atas em questão (n.º 89, 92, 93, 94, 95, 96, 97 e 98) não consta o nome do aqui Recorrido Banco Comercial Português.
MM. Pelo que não merece qualquer censura a decisão do Tribunal “a quo” de “que as atas nº89 (28.04.2016), n.º92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025) não constituem título executivo contra o executado Banco Comercial Português, S.A., por manifesta falta de legitimidade para ser demandado com base em tais documentos.”
NN. Face ao supra exposto, é inegável que o presente recurso carece de qualquer fundamento, não merecendo a douta sentença de qualquer censura”.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da Apelante, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC).
No caso vertente, são questões a decidir:
- da existência, ou não, de título executivo quanto aos valores peticionados por referência às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022 (€1.339,26, €1.752,00 e €1.752,00);
- Da legitimidade do executado quanto aos valores peticionados por referência às actas nº89 (28.04.2016), nº92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025).
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III – FUNDAMENTAÇÃO
Fundamentação de Facto
Os factos a ter em consideração para a decisão são os que constam do relatório supra.
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Fundamentação de Direito
Como se enunciou supra, cumpre apurar, em primeiro lugar, se existe, ou não, título executivo quanto aos valores peticionados na execução por referência às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022, cujos valores são, respectivamente, €1.339,26, €1.752,00 e €1.752,00.
O tribunal a quo considerou que em nenhuma das actas juntas aos autos pelo exequente foram deliberados valores e prazos de pagamento das quotas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022 e que a acta nº 98 junta como título executivo com o requerimento inicial contém uma deliberação sobre o valor global, seguindo o entendimento que a acta da qual resulta apenas o valor global da dívida e não mais que isso não constitui título executivo, “não sendo admissível a interpretação extensiva do Art.º 6.º/1 do Dec.-Lei 268/94 de 25/10 no sentido de se considerar que também as atas que resumem os valores em dívida podem ser consideradas título executivo, na medida em que os títulos executivos são os indicados na lei como tal, estando a sua enumeração legal submetida a uma regra de tipicidade –“nullus titulus sine lege” –, o que impede qualquer interpretação extensiva ou analógica”, citando em seu favor expressiva jurisprudência.
O recorrente defende que foram juntas aos autos a acta nº 85, “que deliberou os valores das quotas relativas ao ano de 2013”, a acta nº 95, “que deliberou os valores das quotas relativas ao ano de 2020” e a acta nº 96, “que deliberou os valores das quotas relativas ao ano de 2022”, sendo que em relação à primeira “A falta de referência ao montante deliberado não significa falta de deliberação daquele montante” e que “havendo diversas atas subsequentes (juntas aos autos) deliberativas do montante das contribuições de 2013 devidas ao condomínio, deve entender-se que a Ata n.º 85, mesmo nos termos imperfeitos em que está redigida, completa o título executivo quanto àquele ano”. Quanto às actas nº 95 e 96, defende que por não terem sido realizadas assembleias de condóminos nos anos de 2020 e 2022, continuaram a ser aplicados os valores das quotas aprovados para 2019 e 2021, respectivamente, sendo que as assembleias de 2021 e 2023 ratificaram os referidos valores. Assim, sustenta que havendo actas que deliberam expressamente o montante das quotas de 2020 e 2022, não se por afirmar que existe manifesta falta de título.
Ora, o art. 703º do CPC elenca, taxativamente, as espécies de títulos executivos admitidos à execução, nelas se incluindo, nos termos da sua alínea d), os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.
Entre esses documentos previstos em legislação avulsa e aos quais é atribuída força executiva, contam-se as actas das assembleias de condóminos, conforme resulta do disposto no art. 6º nº1 do DL nº 268/94, de 25-10.
Diz-nos o referido artigo, na redacção vigente à data das assembleias de condóminos realizadas nos dias 28/3/2014 (acta nº 85) e 23/7/2021 (acta nº 95):
“1 – A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2- (…)”.
À data em que foi realizada a assembleia de condóminos correspondente à acta nº 96, 24/3/2023, o referido artigo tinha a seguinte redação, introduzida pela Lei nº 8/22, de 10/1:
“1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
2 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
(…)”.
Decorre de artigo, sem alterações de relevo na redação mais recente, para o que aqui nos importa, que a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio é atribuída força executiva.
Como decorre do respectivo preâmbulo, o DL n° 268/94, de 25 de Outubro, teve como objectivo “procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros”.
Deste modo, ao conferir eficácia executiva às actas das reuniões da assembleia dos condóminos e, portanto, ao garantir a imediata exequibilidade das “dívidas por encargos de condomínio”, o legislador visou evitar o recurso à acção declarativa em matérias nas quais estão em jogo questões monetárias liquidadas ou de fácil liquidação segundo os critérios legais que presidem à sua atribuição e distribuição pelos condóminos e sobre os quais não recai verdadeira controvérsia.
Como se pode ler no Ac. da RC de 18/5/2020, proc. 1546/19, disponível em www.dgsi.pt, “Haverá, antes de mais, que relacionar a previsão do título executivo em causa com o regime substantivo respeitante às contribuições para o condomínio.
Os condóminos estão obrigados a contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, em regra em montante proporcional ao valor das respetivas frações (art.º 1424.º, n.º 1 do C Civil).
Para o efeito, cabe ao administrador elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano (alínea b) do art.º 1436.º do C Civil), o qual deverá ser sujeito a aprovação em Assembleia dos condóminos, convocada pelo administrador para a primeira quinzena de janeiro de cada ano (art.º 1431.º do C Civil).
Aprovado o orçamento, incumbirá ao administrador cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns (e outras para as quais tenha sido autorizado – art.º 1436.º, alíneas d) e h) do C Civil) e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (art.º 1436.º, alínea e) do C Civil.
Da conjugação de tais normas poder-se-á afirmar que a deliberação a que se refere a al. b) do artigo 1436º CC – deliberação de aprovação do orçamento anual e definição da quota-parte de cada um dos condóminos – é constitutiva da obrigação de pagamento da contribuição de cada um dos condóminos”.
A respeito dos requisitos que devem conter as actas das assembleias de condóminos para que possam constituir título executivo, o Ac. da RL de 17/05/2018, proc. 10176/17, disponível em www.dgsi.pt, faz uma resenha do entendimento jurisprudencial acerca de matéria, denotando a falta de unanimidade no que concerne à amplitude exigida no seu preenchimento, acabando por sufragar o entendimento de que “constitui título executivo – contra o proprietário que deixar de pagar -, à luz do art. 6 DL 268/94 de 25/10, a acta da assembleia de condóminos que documente deliberação onde nasce a obrigação de pagamento de contribuição por parte do condómino (fixa a quota-parte de comparticipação de cada condómino nas despesas comuns), estipule o prazo e o modo de pagamento e não já a que declare, tão só, o montante da dívida.
Uma acta com este conteúdo comprova a constituição de uma obrigação, bem como a data do seu vencimento pelo que, decorrido o prazo de pagamento, documentará uma obrigação que é certa, e exigível e que poderá ser liquidada através do requerimento executivo, indicando-se as prestações não pagas/em falta e que estão em dívida, em consonância com o preceituado nos arts. 713 e 716/1 CPC.
Pelo que, só uma acta com estas características tem força executiva, pois contém e traduz a fonte da obrigação em causa, ou seja, o facto com contornos jurídicos que lhe subjaz” (igualmente neste sentido, cfr. Acs. da RP de 29/6/2004, proc. 0423806; de 27/05/2014, proc. 4393/11; Acs. da RG de 24/9/2015, proc. 520/14; de 29/5/2024, proc. 1284/19; Acs. da RL de 29/11/2018, proc. 6642/17; de 26/01/2017, proc. 1410/14; de 28/4/2022, proc. 672/21; de 27/10/2022, proc. 5093/2019; de 25/9/2025, proc. 15179/17; de 18/12/2025, proc. 595/2023; Acs. da RC de 23/1/2018, proc. 7956/15; de 24/1/2023, proc. 2656/19; Ac. da RE de 11/3/2021, proc. 5821/19; Acs. do STJ de 14/10/2014, proc. 4852/08 e de 1/10/2019, proc. 14706/14, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Acresce que, conforme o Ac. da RL de 17/05/2018 já citado “a acta que reconhece tão só o valor da dívida - deliberação no sentido de que o condómino deve determinado montante ao condomínio (não pagamento da sua quota-parte deliberada em assembleia) -, não constitui título executivo porquanto não cria qualquer obrigação e não fixa qualquer prazo para o seu pagamento, ignorando-se como foram calculados os montantes em dívida, onde e quando foram fixados, bem como o respectivo prazo de pagamento.
Assim, entende-se que “as contribuições devidas ao condomínio” abrange o valor das contribuições, a cargo de cada um dos condóminos, fixada e aprovada em assembleia de condóminos, na proporção do valor da sua fracção (permilagem), a liquidar, periodicamente e não pagas e não já a acta que se limite a declarar, tout court, o valor das contribuições que estejam vencidas e não pagas, ainda que reconhecidas em assembleia de condóminos”.
No mesmo sentido, o Ac. da RL de 22/1/2019, pr. 3450/11, disponível in www.dgsi.pt, onde se pode ler, “do citado art. 6º, nº 1 do DL 268/94 também resultam requisitos de clareza e precisão no que diz respeito à definição dos elementos que devem constar na ata para que a mesma possa constituir título executivo. Na verdade, tal ata terá que permitir quantificar, de forma clara, os montantes e os prazos de vencimento das obrigações em mora. Daí que a jurisprudência saliente que para que constitua título executivo a mesma tem que documentar a aprovação de uma deliberação da qual resulte uma obrigação pecuniária para o condómino e o respetivo montante, não bastando que dela resulte uma mera relação de dívidas ao condomínio”.
Lançando mão do enquadramento jurídico efectuado supra, cumpre, então, decidir se as actas em causa constituem título executivo quanto às quotas alegadamente vencidas e não pagas relativas aos anos de 2013, 2020 e 2022, cujos valores são, respectivamente, de €1.339,26, €1.752,00 e €1.752,00.
Analisemos cada uma das referidas actas.
Na acta nº 98, referente à assembleia de condóminos realizada em 22/4/2025, é apresentada, em anexo, uma lista de condóminos/lojistas, identificados por referência a cada loja, com menção da respectiva dívida àquela data. No que respeita à loja em causa, loja 17 da fase B do Centro Comercial..., consta o seguinte:
Dessa acta resulta que o ponto dois da ordem de trabalhos referia-se à deliberação sobre a relação de dívidas dos condóminos até 31 de Dezembro de 2024 e tendo sido posta à consideração dos presentes, foi aprovada por unanimidade a listagem de dívidas que constituía o anexo à acta.
A acta nº 85, cuja assembleia foi realizada em 28/3/2014, refere no ponto 4 da ordem de trabalhos: “Aprovação do orçamento e quotas para o ano de 2013”. Mais adiante, pode ler-se o seguinte: “De seguida passou-se ao Ponto Quatro da Ordem de Trabalhos. O Sr. … relembrou os presentes que o orçamento de 2014 já havia sido enviado juntamente com a convocatória realizada no dia trinta de Janeiro de 2014. Nesta altura a Sr … afirmou que não iria aprovar o Ponto quatro, uma vez que nele estava também incluído a aprovação das quotas, cujos valores estavam mal calculados como atrás referiu. Relativamente ao orçamento, o Sr. … salientou que, quando se efetuou em Dezembro de 2012 o orçamento para o ano seguinte, estava previsto um desconto nas quotas de condomínio de vinte por cento. Porém, referiu que propunha uma alteração no orçamento para 2013, sendo as diferenças das receitas em relação às despesas de 2013 destinadas a serem aplicadas no Fundo Comum de Reserva, que como disse, já havia sido depositada a prazo, no valor de quarenta mil euros a juntar ao valor já existente. Relativamente a 2014, disse que aquando da aprovação das contas ir-se-ia tentar efetuar uma redução das quotas desde Janeiro de 2014 inclusive. Decidiu o presidente da mesa colocar à votação o Ponto Quatro da Ordem de Trabalhos, tendo o mesmo sido aprovado com quatrocentos e trinta votos a favor, dois votos contra e noventa e sete votos em abstenção”.
Em lado algum, se menciona uma deliberação que tenha procedido à fixação dos montantes das contribuições devidas ao condomínio para o ano de 2013, fixando a quota-parte de cada condómino, pelo que não pode valer como título executivo.
A acta nº 95, cuja assembleia foi realizada em 23/7/21, refere como ponto 2 da ordem de trabalhos: “Ratificação dos valores de quotas de condomínio, aplicados no ano de 2020”. Na referida acta pode ler-se: “Entrando na matéria do Ponto um, foram apresentadas e discutidas as contas de 2019 e 2020. Relativamente às contas de 2020, como no ano em causa, devido ao imprevisto da pandemia do Covid-19 e consequente decretamento do estado de emergência, não houve assembleia geral do Condomínio, não houve um orçamento aprovado. Ainda assim, a Administração guiou-se pelo projeto de orçamento que tinha preparado para apresentar em assembleia, sem prejuízo de terem existido algumas despesas imprevistas, decorrentes da adaptação do centro comercial às determinações da Direção Geral de Saúde em matéria de combate e prevenção à Covid-19. Na apresentação das contas, a Administração destacou ainda o facto de a execução, no que respeita às receitas ordinárias, ter ficado muito abaixo do previsto pelo facto de haver um montante muito considerável de quotas de condomínio vencidas e não pagas, e destacou o facto de não se terem realizado algumas despesas extraordinárias previstas no orçamento para 2019. Submetidas a votação, as contas dos exercícios de 2019 e 2020 foram aprovadas, com 172 votos de abstenção (Lojas nº 21, 42, 43 e 44 da Fase C, e Fundo Aberto Investimentos Imobiliários AF Portfólio Imobiliário), e o voto favorável dos demais presentes.
Decorrente da votação verificada no referido Ponto um, a matéria do Ponto dois da ordem de trabalhos foi aprovada com a mesma votação, ficando assim ratificado o valor das quotas praticado em 2020, que manteve os valores que constavam do orçamento aprovado para 2019”.
Ou seja, não tendo havido assembleia de condóminos no ano 2020, não foi aprovado qualquer orçamento para esse mesmo ano. Daqui decorre que relativamente ao ano de 2020 não houve uma deliberação que tenha procedido à fixação dos montantes das contribuições devidas ao condomínio para esse ano, fixando a quota-parte de cada condómino, pelo que a referida acta também não é válida como título executivo, não podendo a acta do ano seguinte (ou seja a acta nº 95), sanar aquela falta de deliberação, ratificando para aquele ano os valores praticados para o ano de 2019.
No que respeita à acta nº 96, cuja assembleia foi realizada em 24/3/23, consta que o ponto 2 da ordem de trabalhos era: “Ratificação dos valores das quotas de condomínio, aplicadas no ano de 2022”; seguindo o mesmo procedimento, pode ler-se na referida acta: “Deu-se início à "Ordem de Trabalhos" começando pelo Ponto um, ou seja, "Apresentação, discussão e deliberação sobre as contas do exercício de 2021 e 2022". Tais contas respeitam a dois anos, uma vez que não se realizou assembleia geral no ano de 2022, e tinham sido enviadas aos condóminos com a convocatória da assembleia geral, pelo que os condóminos já conheciam o seu teor. Foi dada a palavra à Administração, para apresentação e esclarecimentos sobre as contas, tendo sido realçado que apenas a existência de receitas extraordinárias tem permitido pagar as despesas correntes e extraordinárias. Nos termos do regulamento, as contas são fiscalizadas por uma empresa de consultoria que é contratada para o efeito, pelo que se passou à leitura dos relatórios da entidade fiscalizadora, que serão arquivados nos documentos da Administração, e que concluem com parecer favorável à aprovação das contas dos exercícios dos dois anos em causa. Submetidas a votação, as contas do exercício de 2021 e 2022 foram aprovadas por unanimidade.
Decorrente da votação verificada no referido Ponto um, a matéria do Ponto dois da ordem de trabalhos foi aprovada com a mesma votação, ficando assim ratificado o valor das quotas praticado em 2022, que manteve os valores que constavam do orçamento aprovado para 2021”.
Mais uma vez, decorre desta acta que não houve assembleia de condóminos no ano 2022, pelo que nesse ano não foi aprovado qualquer orçamento. Daqui decorre que relativamente a 2022 também não houve uma deliberação que tenha procedido à fixação dos montantes das contribuições devidas ao condomínio, fixando a quota-parte de cada condómino. Assim, temos de concluir, pelos mesmos motivos que esta acta também não é válida como título executivo para a dívida peticionada relativa ao ano de 2022, não podendo a acta do ano seguinte (ou seja, a acta nº 96), sanar a falta de deliberação, ratificando para aquele ano os valores praticados para o ano anterior, ou seja 2021.
Ora, apenas a acta da assembleia de condóminos deliberativa da obrigação (seu montante, prazo e modo de pagamento), referente a contribuições para o condomínio a que se refere o art. 6º do DL nº 268/94 constitui título executivo contra o proprietário/condómino que não cumpra com a sua obrigação. Só essa deliberação é constitutiva da obrigação do condómino, pois é essa vontade colegial de aprovar a quota-parte de responsabilidade de cada condómino nas despesas comuns que vincula, consubstanciando a acta uma formalidade ad substantiam de tal deliberação. Por esse motivo, não pode a mesma ser substituída por uma acta de assembleia posterior, que venha “ratificar” os valores praticados para o ano em causa ou por uma acta que apenas declare o montante global da dívida pré-existente de um condómino, mesmo que aprovado em assembleia geral de condóminos como acontece com a acta nº 98 dada à execução.
Perante o que já foi dito supra, resulta claro que a execução tem de se fundar nas actas que contêm as deliberações de onde nasce ab initio a obrigação de pagar determinadas quantias correspondentes a quotas para cada um dos anos a que se reportam as quantias peticionadas na execução.
Assim, temos de concluir que as referidas actas não constituem título executivo para os valores peticionados relativo às quotas alegadamente vencidas e não pagas dos anos 2013, 2020 e 2022, tal como concluiu, acertadamente, o tribunal a quo.
O recorrente insurge-se contra o indeferimento liminar tendo como causa a falta de título executivo, por entender que “a falta de título só é do conhecimento oficioso, nos termos do disposto no artigo 726.º n.º 2 do Código de Processo Civil, se for manifesta”.
Ora, no caso dos autos, não temos dúvidas em afirmar que a falta de título executivo, pelos motivos supra expostos, é manifesta, porque resulta de modo evidente não só dos documentos juntos com o requerimento inicial como títulos executivos, como igualmente das actas juntas a solicitação do tribunal.
*
Entrando, agora na segunda questão a apreciar neste recurso, quanto à (i)legitimidade do executado quanto aos valores peticionados por referência às actas nº89, nº92, nº93, nº94, nº95, nº96, nº97 e nº98, desde já adiantamos que não assiste razão ao recorrente.
Pode ler-se na decisão recorrida: “No caso, resulta da certidão de teor predial relativo à fração “AF”, correspondente à loja correspondente à loja 17 da fase B do Centro Comercial..., a que respeitam as quotas alegadamente em dívida, que respetiva aquisição se mostra registada a favor do executado Banco Comercial Português, S.A.
Porém, de acordo com o mesmo documento, o executado deu, em locação financeira, a referida fração à sociedade comercial S..., UNIPESSOAL, LDA.
Diga-se, desde já, que não está aqui em causa a tão discutida questão de saber quem é substancialmente responsável pelo pagamento das quotas de condomínio em caso de locação financeira, o proprietário ou o locatário.
A questão que se coloca tem que ver com a legitimidade processual.
E neste ponto assume particular relevância o facto de a fração em causa ter sido objeto de contrato de locação financeira. Porquê?
Porque analisadas as atas juntas pelo exequente, constata-se que, apenas, nas atas nº79 (11.07.2012), nº85 (28.03.2014) e nº88 (12.02.2015), o executado Banco Comercial Português, S.A. é identificado na qualidade de proprietário/devedor relativamente ao valor das quotas deliberadas para esses anos.
Nas restantes atas – nº89 (28.04.2016), n.º92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94
(17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025) –
o nome do executado não figura em qualquer qualidade, sendo, antes, identificado na qualidade de proprietário/devedor relativamente ao valor das quotas deliberadas para esses
anos a sociedade locatária “S… – Unipessoal, Lda..
Ora, não se pode esquecer que, como decorre do já mencionado artigo 10.º, n.º 5, do CPC, os títulos executivos desempenham a função essencial de certificação do direito.
Os títulos executivos podem definir-se, de facto, como “(…) os documentos (escritos) constitutivos ou certificativos de obrigações que, mercê da força probatória especial de que estão munidos, tornam dispensável o processo declaratório (ou novo processo declaratório) para certificar a existência do direito do portador” (cf. João de Matos Antunes Varela / Miguel J. Bezerra / Sampaio e Nora, Manual de processo civil, Coimbra, Coimbra Editora, 1985, pp. 78-79).
Assim, sob pena de ficar comprometida aquela sua função, os títulos executivos não
podem deixar de conter um mínimo de elementos identificadores do direito em causa.
Com isto em mente, a jurisprudência tem esclarecido, nas palavras usadas no sumário
do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.06.2019 (Proc. 5859/08.0YYLSB-A.L2.S1): “A acta de condomínio vale como título executivo previsto no art.6.º, n.º 1 do DL n.º 268/94, de 25-10 desde que contenha (i) o nome do proprietário/condómino devedor e (ii) o montante em dívida – art. 53.ºdo CPC” – sublinhado e negrito, nossos.
Mais se diz na fundamentação deste Acórdão: “à luz do artigo 6.º do já citado Decreto-Lei nº 268/94, de25 de Outubro, a acta para valer como título executivo teria de conter não só o nome do devedor, mas também o montante em dívida, forçoso seria concluir que, só com esses dois elementos, ficaria satisfeita a exigência contida no n.º5 do art.º 10.º (anterior artigo 45.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) – ‘toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva’” – sublinhado e negrito, nossos.
Ver, no mesmo sentido, Ac. STJ, de 17.10.2024, relatado por Catarina Serra, processo
5915/13.3YYPRT-C.P1.S1 (in www.dgsi.pt):
“Os títulos executivos desempenham uma função certificadora da existência de direitos.
Para que a acta da assembleia de condóminos tenha força executiva contra o condómino devedor, nos termos do artigo 6.º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25.10, dela deve constar, pelo menos, (i) o nome do condómino devedor e (ii) o montante por ele devido, sob pena de aquela função ficar comprometida.” (sublinhado e negrito, nossos).
Com efeito, a omissão na ata do nome do executado que tenha sido demandado é motivo de ilegitimidade, sem possibilidade de recurso a elementos exteriores ao título – cf. Ac. RP, de 13.03.2014, relatado por Teles de Menezes, processo 363/13.8TBMAI-A.P1; Ac. RL, de 11.12.2018, relatado por Isabel Fonseca, processo 5859/08.0YYLSB-A.L2-1 (in www.dgsi.pt).
O que bem se percebe, porquanto a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor (cf. artigo 53.º do CPC).
E no caso dos autos quem figura nos títulos sob apreciação não é o executado, mas antes o locatário, o que revela que o exequente tinha conhecimento da locação e que via o locatário como responsável pelo pagamento das quotas, ao ponto de o vincular, nas atas em que se deliberaram os valores das quotas a pagar, na qualidade de devedor.
Portanto, à luz do título executivo, quem tem legitimidade processual para ser demandado é a sociedade comercial “S… – Unipessoal, Lda.”
Concluímos, assim, que as atas nº89 (28.04.2016), n.º92 (18.09.2017), nº93 (23.03.2018), nº94 (17.04.2019), nº95 (23.07.2021), nº96 (24.03.2023), nº97 (03.04.2024) e nº98 (22.04.2025) não constituem título executivo contra o executado Banco Comercial Português, S.A., por manifesta falta de legitimidade (processual) para ser demandado com base em tais documentos”.
Concorda-se inteiramente com o exposto no excerto transcrito da bem fundamentada decisão, nada mais havendo a dizer a este respeito, sob pena de nos estarmos a repetir desnecessariamente.
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IV - DECISÃO
Por tudo o que vai exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso e, em consequência, mantêm a decisão recorrida.
Custas da apelação pelo recorrente.
Lisboa, 26/3/26
(o presente acórdão não segue na sua redacção as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações/transcrições” efectuadas que o sigam)
Carla Figueiredo
Fátima Viegas
Maria Carlos Calheiros |
