Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
3685/24.9T8FNC.L1-2
Relator: PEDRO MARTINS
Descritores: CONDOMÍNIO
PARTE COMUM
REPARAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/09/2026
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: Em relação aos defeitos que tenham a ver com as partes comuns, não é ao senhorio que o arrendatário pode exigir a sua reparação, mas sim ao condomínio. Do art. 1427 do CC não decorre para o condómino senhorio uma obrigação de fazer reparações nas partes comuns. Nem tal decorre dos artigos 1031, 1074 ou 1111 do CC.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

Abecedário Saboroso, Lda., intentou uma acção comum contra AA-SA., pedindo que a ré seja condenada a (i) pagar-lhe uma indemnização a título de lucros cessantes pelos prejuízos da autora desde Março de 2022 até à presente data, que se estima em valor não inferior a 70.000€, a título de privação do rendimento do estabelecimento, a que acrescerão os prejuízos vincendos a esse título, que se peticionam na mesma proporção; (ii) a realizar as obras necessárias no locado, face às deficiências apontadas nos artigos 12 a 14 da PI; e (iii) em sanção pecuniária compulsória, no valor de €100 por cada dia de incumprimento das referidas obras, após o trânsito em julgado e (iv) a autora seja dispensada do pagamento da renda desde o transito em julgado da decisão, até a realização, pela ré, das obras necessárias.
Alega para o efeito, em síntese, que entre si e a ré vigora um contrato de arrendamento para comércio, que tem por objecto uma fracção de edifício em regime de propriedade horizontal com destino ao estabelecimento de uma loja de cafeteria, pelo prazo de 4 anos, com termo em 2026, podendo ser sucessivamente renovado por períodos de um ano, sendo a renda mensal variável em cada um dos 4 anos; aquando da celebração do contrato o sócio gerente da autora visitou o espaço e verificou que, no tecto da fracção, no meio da sala existia uma mancha de humidade, indicando a existência de infiltrações; o representante da ré comprometeu-se a eliminar o defeito, porém nunca o fez; em virtude daquela infiltração e agravamento ao longo dos anos, cai água no interior do estabelecimento da autora, ficando o piso alagado, caindo água e pedaços de tinta em cima das mesas; o tecto, naquela parte, tem um buraco e ameaça ruir; sempre que chove e sempre que o proprietário da fracção superior rega as suas plantas, a autora tem que colocar recipientes para recolha da água que cai do tecto; a autora tem perdido clientes, a facturação diminuiu devido à falta de condições para o exercício da actividade no locado; a autora interpelou a ré para realizar as obras várias vezes, o que a ré nunca fez.
A ré contestou; aceitou a existência do contrato e que, aquando da celebração do contrato, o sócio-gerente da autora visitou o espaço e verificou que no tecto da fracção, no meio da sala, existia uma mancha de humidade, indicando a existência de infiltrações (disse, no art. 2 da contestação: “é verdade o alegado […], confissão essa que se aceita para não mais ser retirada”); impugna, no essencial, tudo o resto, e excepciona a existência de um acordo em que a autora teria assumido a obrigação de reparar o buraco e, por isso, ainda o abuso de direito da autora no caso de tal direito lhe ser reconhecido; requereu a intervenção principal provocada do condomínio de que a fracção faz parte.
A autora respondeu às excepções, impugnando os factos em que se baseia e os efeitos que a ré retira deles (entre o mais diz que da cláusula 7 do contrato não resultaria a assunção da obrigação invocada pela ré) e juntou documentos.
A ré aproveitou a pronúncia quanto aos documentos juntos para reafirmar as posições já assumidas na contestação.
A autora foi notificada para se pronunciar sobre a requerida intervenção principal e veio dizer, entre o mais, que as obras de conservação são da responsabilidade da ré e não do condomínio, por não se tratar de área comum, conforme já referido.
Foi indeferida a requerida intervenção principal provocada do condomínio.
No despacho que identificou o objecto do litígio e fixou os temas de prova, foi feita também uma lista de factos admitidos por acordo ou provados por documento, que inclui os 15 primeiros factos dados como provados (transcritos mais à frente), incluindo o facto 6 que entendeu ter sido admitido por acordo (já que não há nenhum documento indicado para ele).
A 11/06/2025, depois de uma primeira sessão de julgamento, a autora apresentou um articulado superveniente relativo a factos novos e a uma ampliação do pedido, o qual teve a oposição da ré, com sucessivas respostas de uma e outra parte; por despacho de 19/09/2025, não foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir requerida pela autora e foi rejeitado o articulado superveniente pela mesma apresentado.
Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença julgando a acção improcedente, por não provada e, em consequência, a ré foi absolvida dos pedidos.
A autora recorre desta sentença – para que seja revogada e, em consequência, [sic] se determine a alteração da matéria de facto e respectiva fundamentação, julgando procedente a acção e condenando a ré no pedido – terminando as suas alegações com as 31 conclusões, das quais as duas últimas são dedicadas à impugnação de parte da decisão da matéria de facto.
A ré contra-alegou defendendo a improcedência do recurso, no essencial pelas razões que constam da sentença recorrida; não contra-alegou quanto à impugnação da decisão da matéria de facto.
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Questões que importa decidir: se deve ser alterada a decisão da matéria de facto e se os pedidos da autora deviam ter sido considerados procedentes.
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Foram dados como provados os seguintes factos [o facto 27 foi eliminado e o facto 24-A foi incluído, em consequência da impugnação da decisão de facto]:
1\ A autora é uma sociedade comercial por quotas que tem como objecto social a exploração de restaurantes, bares, snack bares esplanadas, cafés, pizzarias, cervejarias, gelatarias, hamburguerias, actividades de comidas, bebidas, tabaco e similares de hotelaria; actividades de panificação, pastelaria e confeitaria; confecção e venda de refeições prontas a levar para casa (take away); fornecimento de refeições para eventos, sendo BB sócio e gerente da autora.
2\ Em 29/03/2022 BB celebrou com a ré, um contrato de arrendamento para comércio, mediante o qual esta [1.ª outorgante], na qualidade de senhoria, deu de arrendamento àquele [2.º outorgante] a fracção autónoma designada pela letra B, no prédio urbano, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 0000-B.
3\ Mais acordaram que o arrendamento teria o prazo de 4 anos, com termo a 28/03/2026, podendo ser renovado por sucessivos períodos de um ano, e que se destinava única a exclusivamente à instalação de uma loja de cafetaria.
4\ Acordaram ainda uma renda mensal, a pagar pelo autor à ré, até o dia 8 do mês a que disser respeito, nos seguintes montantes: no primeiro ano, €1500; no segundo ano, €1650; no terceiro ano, €1800; no quarto ano, €1.950.
5\ Entretanto, BB transmitiu a sua posição contratual à autora, tendo esta cessão sido autorizada pela ré em 02/05/2022.
6\ Aquando da celebração do contrato, BB visitou o espaço e verificou que no tecto da fracção, no meio da sala, existia uma mancha de humidade, indicando a existência de infiltrações.
7\ A ré nunca realizou a obra de eliminação do referido em 6.
8\ A autora exerce na fracção a actividade referida em 3 dispondo de 13 mesas no interior e 11 mesas na esplanada no exterior.
9\ O negócio da autora fica situado numa zona altamente residencial e imediatamente no piso superior ao do supermercado….
10\ Sempre que chove e sempre que o proprietário da fracção superior rega as suas plantas, a autora vê-se obrigada a colocar recipientes para recolha da água da chuva que cai do tecto.
11\ O buraco existente no tecto da loja da autora fica por baixo da fracção, situada no piso superior.
12\ A ré não tem qualquer terraço ou varanda no piso existente por cima da fracção arrendada à autora.
13\ A ré não tem qualquer tipo de acesso à fracção situada por cima da loja arrendada à autora.
14\ A ré por sua iniciativa contactou o condomínio do prédio onde a fracção se integra, para que ajudasse na solução do problema do “buraco”, ao que aquele respondeu, prometendo repetidamente resolver o assunto.
15\ A cláusula 7ª do contrato de arrendamento estipula o seguinte: 1. O segundo outorgante obriga-se a: a) Manter o local arrendado em perfeito estado de conservação, realizando à sua custa as obras de reparação, conservação e manutenção do local e de todas as suas instalações e demais encargos tornados necessários pelo seu uso.”
16\ Em virtude das infiltrações e consequente agravamento ao longo dos anos, cai água no interior, o tecto tem um buraco, está manchado e com bolores criados por aquela infiltração.
17\ Cai água do tecto.
18\ E motiva queixas por parte dos clientes.
19\ A autora tem perdido clientela.
20\ A autora candidatou-se a fundos comunitários, tendo celebrado, em 10/08/2022, um contrato de concessão de incentivos, e realizado um estudo de viabilidade em que era expectável um volume de facturação mensal não inferior a 10.000€.
21\ Desde a sua primeira facturação a autora aumentou o seu volume de facturação mensal (que começou em 1.830,44€), para 7.935,08€ em Novembro e em Dezembro de 2022, que baixou para 6.766,06€.
22\ A partir de então, o seu volume de facturação diminuiu.
23\ Sendo que a média de volume de facturação mensal de 2023 passou para cerca de 5.800€.
24\ E em 2024 tornou a baixar, para cerca de 4500€.
24-A\ A autora interpelou por diversas vezes a ré para a realização de obras com vista à eliminação do referido em 6.
25\ A ré nunca fez as obras.
26\ O Condomínio do prédio onde se integra a fracção arrendada à autora, tem tentado realizar obras na fracção do piso superior à locada à autora, obras essas que que até hoje não a resolveram em definitivo o referido em 6.
27\ Antes de tomar o espaço em questão de arrendamento, o sócio gerente da autora visitou o local e inteirou-se do estado do mesmo, nomeadamente do buraco existente no tecto da fracção.
28\ Em 22/08/2024 o condomínio deu início a vários trabalhos, contudo sem sucesso.
29\ Junto da CC, [a autora] procedeu ao pagamento do valor do “sinal/reserva”, no dia 04/08/2021, tendo sido preenchida a respectiva ficha de reserva [para arrendamento da fracção] [as partes entre parenteses rectos foram colocadas por este TRL de modo a tornar compreensível o facto].
30\ A autora insistiu diversas vezes junto da ré para que lhe fosse disponibilizado o espaço.
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Impugnação da decisão da matéria de facto
A autora considera que o facto 27 deve ser eliminado.
A fundamentação da decisão foi na parte que interessa a seguinte:
A convicção do tribunal formou-se com base […] nas declarações de parte de BB, gerente da autora, que, para além de ter admitido que visitou a loja antes da assinatura do contrato de arrendamento e que verificou a existência do buraco no tecto (facto 27) […]
Teve também o tribunal em consideração no depoimento das testemunhas DD, empregada da autora desde 07/12/2022 até 13/11/2024; mencionou que, quando começou a trabalhar no estabelecimento em causa, na sala da loja, havia uma mancha e uma abertura, de onde pingava água, tendo descrito, inclusivamente com gesto com os dedos, a abertura, sendo que esclareceu que a situação se agravou com o tempo, tendo relatado e descrito em que consistiu tal agravamento e o que implicava o mesmo em relação ao seu trabalho, não sem especificar que a água pingava quando chovia […] e com o sol a situação melhorava (factos 16 e 17) […]
A fundamentação da pretensão de alteração é a seguinte:
Antes de mais este facto está em contradição com o facto 6, que é o que está em conformidade coma prova produzida, ou seja, quando o sócio gerente visitou o local, verificou a existência de uma mancha, indicando a existência de infiltrações, não de um buraco.
Isto mesmo decorre do facto 6 e resulta de matéria admitida por acordo, estando ainda em conformidade com as declarações prestadas pelo sócio gerente da autora, de 10:59 a 11:20)
AD 10:59 Nesse momento, quando o senhor assinou o contrato, o que era o defeito?
Decl 11:04 Era uma mancha no tecto, uma mancha já estava, isso é madeira, começa a ficar como inchada. Era uma mancha, não era grande coisa.
AD 11:13 Portanto, nesse momento em que assinam o contrato, o que existe é uma mancha, não é?
Decl 11:17 Uma mancha, sim, está manchada a madeira.
Deve, assim, o ponto 27 ser eliminado, ou corrigido em conformidade (embora se considere desnecessária a sua correcção, pois atento o teor do ponto 6 do elenco de factos provados, consideramos ser desnecessário, por duplicação, o ponto 27).
Esta correcção ou eliminação impõe-se sobretudo atendendo a que a autora alega na sua PI (e logrou provar) o agravamento dos danos ao longo dos anos, em virtude das infiltrações.
A autora quando celebrou o contrato existia apenas uma mancha de humidade, nada levando a crer que o problema de infiltrações não fosse resolvido e, como consequência, essa mancha se tornaria num buraco, caindo água no interior da fracção locada.
Aliás, se assim fosse ou pelo menos suspeitasse, nunca a autora teria celebrado contrato de arrendamento.
E a este respeito diga-se ainda que já a ré conhecia a existência desta patologia no locado, pelo menos desde arrendamento anterior ao celebrado com a autora, tanto assim que a testemunha EE declarou no seu depoimento isso mesmo.
Apreciação
A autora tem razão: os factos são contraditórios, já que se referem ao mesmo momento e num afirma-se que existia uma mancha e noutro afirma-se que existia um buraco - e deve permanecer o facto 6 por estar confessado expressamente, confissão com força probatória plena e irretractável, não tendo sido retirada (art. 2 da contestação do réu e arts. 46 e 465/1 do CPC e 352 e 358/1 do CC).
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A autora considera incorrectamente julgado a alegação não provada sob (b):
Em virtude das infiltrações e consequente agravamento ao longo dos anos, a fracção arrendada deixou de ter condições para a autora exercer a sua actividade.
A fundamentação da decisão do tribunal foi na parte que interessa a seguinte:
Teve também o tribunal em consideração no depoimento das testemunhas DD, empregada da autora desde 07/12/2022 até 13/11/2024; mencionou que, quando começou a trabalhar no estabelecimento em causa, na sala da loja, havia uma mancha e uma abertura, de onde pingava água, tendo descrito, inclusivamente com gesto com os dedos, a abertura, sendo que esclareceu que a situação se agravou com o tempo, tendo relatado e descrito em que consistiu tal agravamento e o que implicava o mesmo em relação ao seu trabalho, não sem especificar que a água pingava quando chovia […] e com o sol a situação melhorava (factos 16 e 17) […] mencionou as reacções de clientes que constatou, bem como o que verificou relativamente à afluência de clientes no estabelecimento (factos 18 e 19); […]
FF, economista, consultora de empresas e detentora de escritório de contabilidade há 15 anos, do qual a autora é cliente desde 2022; esteve envolvida no processo de candidatura da autora ao apoio do Instituto de Emprego, sendo que reconheceu o contrato de fl. 12, bem como o Plano de Negócios ou estudo de viabilidade de fl. 7, que afirmou ter elaborado (facto 20); […] referiu como se comportou a facturação da autora, desde a primeira (factos 21 a 24); depois de salientar que a queda na facturação se começou a verificar desde Dezembro de 2022, sendo que, até então a facturação cada vez mais se aproximava do espectável, segundo o estudo que fez, acabou por atribuir a diminuição da facturação à infiltração existente no estabelecimento, contudo sem justificar tal afirmação, sobretudo em face da circunstância de tal infiltração existir desde o início do contrato de arrendamento, o que não impediu que o volume da facturação começasse por ir aumentando, sendo certo que afirmou que nunca esteve no estabelecimento em questão, bem como que não sabe quantos dias o estabelecimento fechava por semana (alíneas (e) e (f)) […]
EE, jurista que trabalha na ré há 23 anos; referiu ter sido a própria a elaborar o contrato de arrendamento em causa […]; mencionou situações em que verificou que o estabelecimento estava encerrado, bem como o horário de fecho que está afixado no estabelecimento (alíneas (e) e (f)); […]; mencionou ter estado presente nas negociações do contrato de arrendamento, na primeira vez que o representante da autora se dirigiu à ré, tendo relatado o que foi aí falado (alínea (a)).
A fundamentação desta pretensão é a seguinte:
Atentos os factos 1, 10, 17, 18, 19, 21, 22, 23 e 24 e considerando ainda que a autora paga uma renda mensal de 1950€ (facto 4), a que acresce as demais despesas mensais, carga salarial e impostos, é de concluir que está provado o que se alegava em (d)
A que acresce as declarações de BB, de 14:52 a 16:00:
Ad 14:52 Diga-me uma coisa, esse buraco que tem no tecto, eu agora o chamei buraco, mas na verdade o senhor não disse isso. O senhor disse que começou por uma mancha e foi-se agravando. Portanto, eu vou reformular a pergunta. Agravou-se para quê? O que é que existe lá agora?
Decl: Um buraco que cai água como se fosse uma torneira, depois quando chove…
Ad 15:12 É um buraco mais ou menos com que dimensões?
Decl 15:17 Agora deve estar por volta, não sei, uns 45 por 45.
15:23 Mais ou menos 50 por 50. Não chega a 50. Entre 40 e 45 centímetros ao quadrado.
Ad 15:32 O tecto ameaça ruir?
Decl 15:35 Está todo húmido. Isso pode cair em qualquer momento.
Ad 15:40 O senhor tem receio que o tecto caia a qualquer momento?
Decl Por suposto. Imagina que cai em cima de nós, é perigoso para nós, mas se cai em cima de um cliente ainda vai ter uma história grave.
Ad 15:54 Claro, claro. Portanto, não há condição, para trabalhar
Decl 15:57 Não há condição, realmente. É simplesmente fazer uma inspecção. A loja não tem condições.
Testemunha FF
Min 59:51 - é impossível o negócio se manter aberto com a facturação que apresenta.
Apreciação
A alegação era genérica e vaga. Tanto que apontava num sentido de impossibilidade material (tal como as passagens das declarações do sócio--gerente) e, no entanto, a passagem citada do depoimento da testemunha FF aponta o sentido da impossibilidade por via de falta de condições económicas e financeiras. Ora, o facto de a actividade ter continuado a ser exercida põe em causa a hipótese de falta de condições materiais; e a simples afirmação da testemunha não é suficiente para concluir pela falta de condições devido à perda de facturação.
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A autora considera incorrectamente julgado a alegação não provada sob (d):
O tecto, naquela parte, ameaça ruir.
A fundamentação desta pretensão é a seguinte:
Ora, tendo resultado provada a existência de buraco no tecto, em virtude de infiltrações e humidade, que cai água através desse buraco no interior do estabelecimento da autora e que tais danos têm vindo a agravar-se, é de concluir que pelo menos nessa parte o tecto ameace ruir, sobretudo atendendo à natureza dos danos.
Ademais, decorre das declarações do legal representante BB:
00:15:32 O tecto ameaça ruir?
00:15:35 Está todo húmido. Isso pode cair em qualquer momento.
00:15:40 O senhor tem receio que o tecto caia a qualquer momento?
Por suposto. Imagina que cai em cima de nós, é perigoso para nós, mas se cai em cima de um cliente ainda vai ter uma história grave.
Apreciação
A simples afirmação do sócio-gerente da autora não é suficiente para convencer. O facto de o tecto estar todo húmido não é sinónimo de risco de queda, para mais não constando dos factos provados nada que indique de que é que o tecto é feito. Nem o é o facto de o sócio-gerente ter receio dessa queda.
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A autora considera que devia ser dada como provado a alegação sob (e):
Devido ao estado do tecto e à queda de água no interior do estabelecimento, a autora tem vindo a perder cada vez mais clientes e não consegue captar nova clientela.
A fundamentação da decisão do tribunal resulta do já transcrito a propósito de (b)
A fundamentação desta pretensão da autora é a seguinte:
A testemunha DD (min 06:34 a 09:00 e 09:32 a 09:49) relatou que havia um problema de infiltração de água no tecto da loja onde trabalhava, que chegava a pingar várias vezes ao dia, especialmente em dias de chuva. Afirmou que essa situação fez com que os clientes reclamassem e deixassem de frequentar o estabelecimento.
Apreciação
As passagens invocadas do depoimento desta testemunha são, só por si, insuficientes para convencerem do que se alegava. Das passagens indicadas a testemunha só responde dois sins a perguntas da advogada da autora de 9:39 a 9:49 quanto à perda de clientela, sem explicar o porquê. E antes disso, a testemunha tinha descrito o estado de coisas, não as consequências alegadas, nem o nexo de causalidade, que é o que está em causa na alegação (e), tanto mais que a perda de clientela já decorre dos factos 21 a 24 e 19.
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A autora considera que devia ser dada como provado a alegação sob (f):
Desde Dezembro de 2022 e tem vindo constantemente a diminuir.
A fundamentação desta pretensão da autora é a seguinte:
Este facto está demonstrado quer pelo conjunto dos factos 10, 17, 18, 19 e 21 a 24, quer ainda pelas declarações do legal representante da ré e pelo depoimento das testemunhas DD e FF [mas só transcreve passagens do declarante e da testemunha FF].
Apreciação:
A autora não se dá conta que este facto está concretizado nos factos 21 a 24. Pelo que não tem qualquer sentido estar a afirmá-lo nos termos vagos e indeterminados que propõe.
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A autora considera que devia ser dada como provada a alegação sob (g):
A autora interpelou por diversas vezes a ré para a realização de obras com vista à eliminação do referido em 6.
A fundamentação desta pretensão da autora é a seguinte:
Para prova deste facto, temos as declarações de parte do legal representante da autora conjugadas com o depoimento das testemunhas:
Testemunha EE
29:16 a 29:47
Ad: Disse há pouco que havia uma mancha devido a infiltrações e que estava a ser tudo tratado junto do condomínio. Foi isto que disse. Pergunto-lhe o que é que estava exactamente a ser tratado?
Test: Algumas vezes foi-nos reportado que havia uma infiltração.
Ad: Por quem?
Test: Pelo senhor BB. Que havia uma infiltração.
Min. 30:25
Test: (...) Uma vez que o Sr. BB me tinha falado por causa dessas infiltrações. Essas infiltrações vinham da fracção em cima
Min. 32:11
Test: Algumas vezes que foram indicadas que havia alguma infiltração ou alguma situação, era dado conhecimento.
Testemunha DD
15:20
Ad: Desculpe interrompê-la mas esta parte interessa-me particularmente, por isso é que eu vou interromper aqui. Então o seu chefe costumava falar com o dono da loja para… ele costumava falar com frequência a pedir para ele arranjar?
Test: Sim. Uma vez na semana o senhor ia sempre falar (…)
Ad: Ou seja o seu chefe estava constantemente a interpelar o dono para ver se ele arranjava esse problema?
Test: Sim, era isso.
Apreciação
Face às passagens invocadas e à ausência de qualquer fundamentação em sentido contrário, quer da sentença quer da ré, este TRL convence-se do que se passou o alegado e portanto este facto é acrescentado aos factos provados como facto 24-A.
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Do recurso sobre matéria de direito
A fundamentação da sentença foi, nesta parte, a seguinte:
A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (artigo 1023 do Código Civil).
No caso, face aos factos 2 e 5, impõe-se a conclusão de que entre a autora e a ré vigora um contrato de arrendamento de prédio urbano, para fins não habitacionais (artigo 1067 e 1108 e seguintes do CC) com duração limitada, uma vez que foi estipulado prazo certo ou prazo para a duração efectiva do contrato de arrendamento (artigos 1094 e 1095 e seguintes).
A questão a decidir consiste, assim, em determinar se celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, recai sobre o locador a obrigação de executar obras no local arrendado.
O artigo 1031/-b do CC impõe ao locador o dever de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina. Entre as configurações que o cumprimento deste dever pode assumir cabe a obrigação de executar obras de conservação, ordinária ou extraordinária, requeridas pelas leis ou pelos fins do contrato, como dispõe o artigo 1074/1 do CC, na medida em que o artigo 1032 do CC considera o contrato não cumprido quando a coisa locada apresente vícios que não lhe permitem realizar cabalmente o fim a que é destinada ou careça das qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador.
Deste modo, incorrendo o locador em incumprimento, pode o locatário exigir-lhe o cumprimento da obrigação de assegurar o cumprimento do gozo do imóvel, realizando as obras que em concreto se revelem necessárias, na interpretação conjugada dos artigos 1031/-b, 1032 e 1074/1 do CC.
Optando o arrendatário por seguir a via judicial, e persistindo o locador em não realizar as obras a que seja condenado, poderá o arrendatário, de seguida, mover acção executiva para prestação de facto (nos termos do artigo 868 e seguintes do Código de Processo Civil).
Optando pela interpelação extrajudicial, e verificando-se um incumprimento definitivo do locador, pode o arrendatário resolver o contrato nos termos gerais (artigo 801 e seguintes do CC), com ressalva das particularidades normativas das obrigações duradouras.
Por outro lado, caso se verifiquem os pressupostos próprios do erro contratual ou do dolo, tem o arrendatário a faculdade de anular o contrato, nos termos do artigo 1035 do CC.
Caso o local arrendado apresente defeitos que possam pôr em perigo a vida ou a saúde do arrendatário ou dos seus familiares, independentemente da responsabilidade do locador, pode o arrendatário, a todo o tempo, proceder à resolução do contrato, nos termos do artigo 1050/-b do CC.
Para além destas soluções legais que conduzem à desvinculação contratual do arrendatário, a lei fornece-lhe meios de autotutela face à existência de vícios ou defeitos que afectem o gozo do imóvel, independentemente de se verificar, ou não, incumprimento contratual imputável ao locador. Assim, nos termos do artigo 1036/1 do CC, constatando-se a necessidade de realização de obras urgentes, ao arrendatário é conferida a faculdade de se substituir ao locador na realização das obras ou reparações necessárias, logo que o locador entre em mora no cumprimento desse dever. Existindo urgência absoluta na realização de obras ou reparações, o arrendatário pode agir de imediato (em via substitutiva), sem ter de aguardar que o locador entre em mora, nos termos do artigo 1036 do CC.
Em qualquer uma das hipóteses previstas no artigo 1036 do CC, tem o arrendatário a faculdade de compensar o custo das obras que realizou com o pagamento das rendas vincendas. Esta solução, que se encontrava prevista no artigo 1074/3 do CC, até à entrada em vigor da Lei 13/2019, encontra-se, a partir daí, prevista (de modo mais detalhado) nos artigos 22.º-A/1-b-2 e 22.º-D do DL 157/2006 (os quais foram aditados pela Lei 13/2019).
Por outro lado, face à existência de vícios ou defeitos que conduzam à privação ou diminuição do gozo da coisa locada, tem ainda o arrendatário a faculdade de invocar a redução do valor da renda, proporcional ao tempo de privação ou diminuição e à correspondente extensão, nos termos do artigo 1040 do CC.
Porém, estando em causa a celebração de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, a questão da execução de obras no local arrendado está subordinada ao regime previsto no artigo 1111 do CC (na redacção da Lei 6/2006 de 27/02), que prevê:
1\ As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.
2\ Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
Face à previsão do n.º 1, e tal como ocorre no regime do contrato de arrendamento para habitação, a responsabilidade pela realização das obras ordinárias ou extraordinárias requeridas por lei ou pelo fim do contrato, fica sujeita à livre estipulação das partes.
Apenas na falta de estipulação das partes tem aplicação o regime supletivo previsto no nº 2 do preceito.
Por outro lado, este regime tem de específico “a dispensa de consentimento do senhorio para que o inquilino possa realizar as obras «exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato».
Retomando o caso concreto.
Na presente acção pretende a autora obter indemnização decorrente dos prejuízos que alega ter sofrido por não ter sido cabalmente cumprida a obrigação da ré de lhe proporcionar o gozo do locado, assim como a realização pela ré das obras necessárias a corrigir os defeitos que alega padecer o locado, com dispensa de pagamento de renda até à realização de tais obras.
Resulta dos factos apurados, designadamente do facto 15, que no contrato de arrendamento celebrado a autora assumiu a realização à sua custa das obras de reparação, conservação e manutenção do local arrendado e de todas as suas instalações e demais encargos tornados necessários pelo seu uso.
Face ao convencionado entre as partes, o regime das obras rege-se pelo artigo 1111/1 do CC. Neste âmbito, as partes podem convencionar livremente a responsabilidade pela realização das obras e o arrendatário não carece de previamente comunicar ao senhorio o propósito ou necessidade de realizar obras para garantir a utilização do espaço arrendado.
Apurou-se que (ao contrário do alegado pela autora no artigo 40 da PI) as partes convencionaram que as obras de reparação, manutenção e conservação, no local arrendado seriam realizadas pela arrendatária (autora), à sua custa.
As obras com incidência na mancha de humidade, infiltrações, buraco existente no tecto da sala do locado (factos 6, 11, 16 e 17), são obras de reparação, sendo que aquelas circunstâncias existiam aquando da celebração do contrato de arrendamento (facto 6) e eram conhecidas do sócio-gerente da autora, que havia tomado antes o espaço de arrendamento e transmitiu depois a respectiva posição contratual à autora (factos 1, 2 e 5).
Desta forma, não assiste à arrendatária o direito a exigir da locadora qualquer indemnização ou a realização de obras no espaço arrendado, sobretudo com dispensa de pagamento de rendas.
A autora diz o seguinte contra isto:
[…]
III\ Atendendo à natureza da propriedade horizontal, facilmente se depreende que o arrendamento de imóveis inseridos neste regime – como sucede no presente caso - não se esgota na relação bilateral entre senhorio e arrendatário, pois a própria estrutura do condomínio impõe restrições e obrigações que transcendem o contrato de arrendamento.
IV\ Aliás, não há dúvidas que os danos têm origem em infiltrações no prédio em regime de propriedade horizontal. Ou seja, estamos perante omissão de realização de obras de conservação ou manutenção em partes comuns do edifício em propriedade horizontal onde se encontra a fracção locada, causadora de danos na fracção arrendada.
V\ Ao arrendar um imóvel constituído em propriedade horizontal, o inquilino adquire o direito ao uso e fruição da fracção autónoma, mas não se encontra numa posição equiparável à de um condómino.
VI\ Ou seja, existem duas relações distintas, mas interligadas: a locatícia (entre senhorio e arrendatário) e a de condóminos (relativa à gestão das partes comuns do edifício e à responsabilidade partilhada por todos na conservação das partes comuns).
VII\ Na relação locatícia, dúvidas não existem de que o senhorio tem a obrigação de garantir que o locatário possa usufruir do imóvel da forma adequada e para o propósito a que foi destinado, assegurando que o imóvel esteja em condições para ser utilizado, conforme o acordado no contrato de arrendamento, responsabilidade esta que resulta do art. 1031 do CC.
VIII\ Entendeu a Sr.ª juiz a quo que de acordo com o estipulado na clausula 7.ª do contrato de arrendamento, a realização das obras em causa é da responsabilidade da inquilina, autora, e não da ré.
IX\ Apesar de não concordamos com este entendimento, sobretudo atendendo à natureza dos danos e das obras em questão, a verdade é que, independentemente do que foi estipulado entre arrendatário e inquilino quanto às obras a realizar na fracção locada, no presente caso existem vícios nas partes comuns do prédio em propriedade horizontal que afectem o uso do imóvel arrendado, nomeadamente infiltrações.
X\ A responsabilidade pela realização das obras em causa cabe ao condomínio. Contudo, a ré, senhoria, como proprietário e beneficiária da renda do locado, deve suportar os encargos urgentes, podendo, posteriormente, exigir o reembolso dos restantes condóminos na proporção das suas fracções, nos termos melhor infra expostos.
XI\ Assim, as reparações em causa devem ser realizadas nos termos do art. 1427 do CC, que a partir da entrada em vigor da Lei 8/2022, passou a definir como urgentes e indispensáveis reparações como aquelas necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias nas partes comuns que possam causar ou agravar danos no edifício ou comprometer a segurança das pessoas. Exemplos incluem a reparação de instalações eléctricas, sistemas de água e gás, escadas, telhados, elevadores e infiltrações
XII\ A solução jurídica a dar ao presente caso, não pode passar apenas pelo que foi estipulado pelas partes no contrato de arrendamento, nomeadamente na 7.ª clausula.
XIII\ O inquilino não é responsável por obras em partes comuns do edifício, sendo essa responsabilidade do condomínio, especialmente em casos de grande reparação ou emergência.
XIV\ O inquilino tem a obrigação de comunicar a necessidade da obra ao senhorio – como fez -, que, por sua vez, a comunica ao administrador do condomínio, ou realiza as obras urgentes por sua iniciativa, conforme já atrás referido.
XV\ Não será demais referir que no caso concreto, não estão sequer reunidas as condições para que o arrendatário pudesse realizar obras nas partes comuns necessárias a eliminar as ditas infiltrações.
XVI\ Em suma, o senhorio deve garantir que o arrendatário usufrua do imóvel em condições adequadas, nos termos dos artigos 1031 e 1074 do CC, suportando os encargos das obras necessárias.
XVII. Se os problemas forem em partes comuns de um prédio em propriedade horizontal, a reparação compete ao condomínio. A eliminação das patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal cabe ao condomínio como resulta do art. 1424/1 do CC, tratando-se de uma responsabilidade ex lege que subsiste mesmo nos casos em que tenham sido originadas por facto imputável apenas a um dos condóminos ou a terceiro (sem prejuízo de condóminos poderem depois agir contra o autor do dano) (cf. ac. TRL de 02/05/2024, proc. 4088/19.2T8LSB.L1-8)
XVIII\ No entanto, o senhorio deve instá-lo a agir ou, em caso de inércia, realizar as obras urgentes e exigir reembolso aos condóminos, nos termos do artigo 1427 do CC.
XIX\ Até porque nos casos de urgência, qualquer condómino pode intervir sem aprovação da assembleia, cabendo ao senhorio reclamar o ressarcimento ao abrigo do artigo 589 do CC.
XX\ Veja-se que no presente caso, o problema de infiltrações no prédio já existe desde pelo menos Março de 2022 sem que até à data haja sido resolvido. E não faz sentido responsabilizar pela realização destas obras, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento, desde logo por se tratar de obras a realizar em partes comuns ou até numa outra fracção pertencente a este prédio em regime de propriedade horizontal, áreas a que a inquilina não tem acesso.
XXI\ Portanto, os normativos que respeitam à relação locatícia e em cujo objecto se não integram as partes comuns do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, devem, não obstante, ser compatibilizados com a previsão legal contida no artigo 1427 do CC relativa às reparações indispensáveis e urgentes a realizar nas partes comuns.
XXII\ E mais se diga que a própria qualidade de condómina da ré, e nessa medida comproprietária das partes comuns do prédio, obriga-a a manter-se particularmente vigilante e activa quanto à sanação deste vício, sendo certo que se tratava da pessoa que se encontrava em melhores condições para aperceber-se da gravidade da situação e agir prontamente em termos preventivos.
XXIII\ Perante o estado de degradação da fracção autónoma locada, e a notória ausência de segurança do tecto (que pelo menos num determinado ponto ameaça ruir), é perfeitamente exigível à ré que diligenciasse junto do condomínio com vista à eliminação das infiltrações e em especial que perante a inércia do condomínio realizasse a suas expensas as obras urgentes e necessárias a eliminar aquelas infiltrações e ao não fazê-lo, provocou consequências trágicas para a autora (conforme danos melhor explicitados no elenco de factos provados)
XXIV\ Todo este conjunto de circunstâncias revelam que a conduta da ré foi relevante para a verificação do evento lesivo.
XXV\ De resto, dificilmente se compreende (e seria até desproporcional) que a clausula 7.ª do contrato celebrado entre as partes obrigue a autora, inquilina, à realização de obras para eliminação de infiltrações provenientes de partes comuns do prédio (ou até de outra fracção autónoma do mesmo prédio), que afectam o interior da fracção arrendada à inquilina, e em virtude do que sofreu prejuízos directos, como deterioração dos seus bens e impossibilidade de exercer a sua actividade, sobretudo se tivermos em atenção que o senhorio é que é condómino e além do mais aufere mensalmente as rendas pela locação.
XXVI\ E para concluir cumpre dar nota de que ainda que se reconhecesse o direito (ou dever) do arrendatário à realização das ditas obras, a locação pressupõe que sejam realizadas as seguintes prestações: o senhorio deve assegurar a entrega e manutenção do imóvel em condições adequadas, enquanto o arrendatário deve pagar a renda.
XXVII\ Neste sentido, sempre seria de proceder o pedido formulado pela autora permitindo que a autora suspenda a sua obrigação (de pagamento da renda), caso a ré não cumpra a sua (de assegurar o gozo da coisa locada)
XXVIII\ Face a tudo o exposto, entendemos – contrariamente ao decidido pelo tribunal a quo – que as obras/reparações em causa, atento o facto de se tratar de infiltrações em prédio em regime de propriedade horizontal e dada a urgência de que se revestem, são da responsabilidade do réu/senhorio.
*
Apreciação:
A base essencial da decisão recorrida é o teor da cláusula 7.ª do contrato de arrendamento de acordo com a qual, segundo o entendimento seguido na sentença, a realização das obras em causa é da responsabilidade da arrendatária, autora, e não da ré.
Contra este entendimento, a autora limita-se a dizer (na conclusão IX) que não concorda com ele.
Dizer apenas que não se concorda com um entendimento não é dizer porque é que ele está errado e porque é que a decisão proferida com base nele deve ser alterada, como é imposto pelo art. 639/1 do CPC (indicação dos fundamentos por que se pede a alteração ou anulação da decisão). Não pode ser o juiz, a partir do nada, a fazer o estudo da decisão e a dizer onde é que ela está errada (isto se ela estiver errada).
Portanto, quando a este fundamento da decisão recorrida, não se vai entrar na discussão dele (a matéria de facto alterada não tem nenhum relevo para a questão).
*
A autora diz que a decisão está errada com base, no essencial, no art. 1427 do CC e do que sobre ele escreve o ac. do TRP de 2018 e, depois, com base neste acórdão, no que foi escrito numa tese de mestrado que a autora não cita mas que usa muito (de Natália Alexandra Cruz Pinto Mouta, Condomínio, Condóminos e Arrendatário, UCP/FD/ED, 2025, http://hdl.handle.net/10400.14/55148).
O art. 1427/1 do CC dispõe que: As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
O ac. do TRP de 2018 diz, com base neste artigo:
[…]
II - No âmbito de uma relação locatícia é conferido ao locatário o direito de exigir ao senhorio a realização de reparações e outras despesas necessárias à conservação da coisa locada, como forma de assegurar o gozo da coisa locada (1036/1 do CC).
III - Na medida em que os vícios das partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal colidam com a habitabilidade do locado, é legítima a demanda do inquilino ao senhorio:
- quer para que este diligencie junto do condomínio pela realização nas partes comuns das obras de conservação ou reparação necessárias à normal fruição do locado;
- quer no caso de reparações indispensáveis e urgentes, para que ele próprio realize tais obras nas partes comuns na falta ou impedimento do administrador ao abrigo do artigo 1427 do CC.
No corpo das alegações, a autora diz a seguir:
Note-se que o art. 1427 do CC confere ao condómino a possibilidade de realizar as obras, não advindo do mesmo uma obrigação que lhe possa ser imposta ou exigida pelo administrador ou pelo condomínio. O teor de obrigatoriedade na realização destas obras urgentes, em partes comuns, sobrevém dos arts. 1031 e 1074 do CC, devendo o senhorio, realizá-las imediatamente, ou intimar o condomínio para a sua realização, uma vez que não pode o arrendatário ver-se privado de usufruir do imóvel nos termos acordados com o senhorio.
A autora não o diz, mas este § vem da referida tese de mestrado.
Ora, esta tese, na 1.ª parte do §, tem suporte num outro acórdão, este do TRL de 02/05/2024, proc. 4088/19.2T8LSB.L1-8 [também citado pela autora]:
I - O art. 1427 do CC tem como pressuposto que o condómino tenha efectuado as reparações indispensáveis e urgentes por sua iniciativa, verificados que sejam os requisitos da sua aplicação, nele se prevendo um direito ou faculdade que assiste a qualquer condómino e não uma obrigação que lhe possa ser imposta ou exigida.
E isto está certo, sendo que disto resulta o contrário do que o ac. do TRP de 2018 diz, e, por isso, o contrário do que a autora pretende ao invocar o ac. do TRP de 2018, pois que do artigo 1427/1 do CC não resulta qualquer obrigação que lhe possa ser exigida, mas sim um direito do condómino de fazer, querendo, as reparações urgentes nas partes comuns.
Ou seja, a autora escreve, no mesmo §, duas ideias contraditórias: na primeira diz que do artigo 1427/1 do CC não resulta uma obrigação que possa ser exigida, no segundo diz que o arrendatário pode exigir essas obras do senhorio (e embora faça referência aos artigos 1031 e 1074 do CC aderiu antes ao ac. do TRP de 2018 que é do artigo 1427/1 do CC que retira tal obrigação).
Mais à frente, também no corpo das alegações, a autora cita um outro acórdão do TRL, depois de ter dito que “a responsabilidade pela realização da obra não deixa de pertencer ao condomínio, no entanto, tal não desresponsabiliza o senhorio perante o arrendatário (cf. ac. do TRL de 26/09/2024, processo 8536/21.3T8LSB.L1-2).
Mas também este acórdão – que também foi citado na tese de que a autora se serve – não lhe dá suporte.
Este acórdão do TRL de Set2024 recai sobre uma sentença que tinha aderido ao ac. do TRP de 2018 e desse modo, a sentença, condenou os réus a proceder à realização de obras de reparação e conservação da fracção autónoma arrendada, mais concretamente, das zonas [comuns] afectadas com as infiltrações acima descritas […].
Ora, o ac. do TRL revogou esta condenação por entender, como se entende normalmente, que “a responsabilidade relativa à execução de tais obras, cuja necessidade resultou de acto de terceiro e não dos réus/proprietários, radica no condomínio como se extrai do disposto no artigo 1424/1 do CC, relativo aos encargos de conservação e fruição […].”
Aliás, o art. 1427 do CC (tal como os artigos 1031 e 1074 do CC) sempre existiu e nunca se entendeu que os arrendatários podiam exigir dos senhorios condóminos as reparações urgentes das partes comuns de prédios constituídos em propriedade horizontal. O que eles podem é, sim, exigir de todos os condóminos – isto é, do condomínio – como proprietários das partes comuns, a realização dessas reparações urgentes. E o senhorio condómino é apenas um dos condóminos, respondendo por isso apenas nessa qualidade e apenas na proporção do valor da sua fracção (art. 1424/1 do CC), não podendo, por isso, ser demandado isoladamente dos restantes.
É esta a posição que, por exemplo, é lembrada no acórdão do TRP de 22/01/2015, proc. 355/12.4TBSJM.P1, que reconhece, quer ao proprietário de uma fracção, quer ao arrendatário dessa fracção, o direito de pedir do condomínio, uma indemnização por danos causados (arts. 492 e 493 do CC) e não reconhece ao arrendatário o direito de pedir essa indemnização do seu senhorio (proprietário da fracção), dizendo:
Embora seja certo que o senhorio deve assegurar ao arrendatário o gozo do locado para os fins a que se destina e, para tal efectuar as obras necessárias, a verdade é que não se situava na coisa locada ou em parte integrante ou componente dela, nem portanto, se relaciona com a sua esfera de domínio e actuação, enquanto proprietários e senhorios, qualquer deficiência ou falha que implicasse a necessidade de obras de conservação, manutenção ou reparação a seu cargo.
O dever deles previsto na lei e actuado pelo contrato não tem o sentido de os obrigar, apesar de se tratar de fracção autónoma arrendada, a fazer obras em partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal e em que a mesma se integra.
Logo, a responder pela falta delas, sua demora e respectivas consequências.
Decorrendo embora do art. 1037/1 do CC, que o locador não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário, o certo é que não tem obrigação de assegurar esse gozo contra actos de terceiro, no caso o condomínio.
No mesmo sentido, o ac. do TRP de 04/05/2015, proc. 2769/13.3TBMTS.P1:
I - O telhado e as caleiras são partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal – artigo 1421/1-b-d do CC, incumbindo o respectivo dever de vigilância ao condomínio.
II - Não incumbe ao senhorio, mas ao condomínio mandar reparar ou reparar caleiras e telhados para evitar infiltrações de águas pluviais nas fracções autónomas, sendo directamente responsável pelos danos resultantes da omissão dessas reparações.
Assim, também o ac. do STJ de 10/01/2006, proc. 05A3241:
IV - Se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, os dois regimes jurídicos (cf. artigos 1424 do CC e 11 a 18 do RAU) têm que ser compatibilizados entre si, daí resultando que o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos.
[…]
VI - O senhorio não está obrigado a fazer reparações na fracção arrendada caso se mostre que a causa das infiltrações aí verificadas residiu na permeabilidade da parede da empena exterior do prédio (parte comum).”
Aliás, se se pudesse fazer decorrer do artigo 1427/1 do CC a obrigação do condómino fazer as reparações urgentes (: 1 - As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino), igual obrigação se podia fazer decorrer para o arrendatário da norma equivalente do art. 22.º-A/1-3 do DL 157/2006 [na redacção da Lei 13/2019, de 12/02]: O disposto na presente subsecção aplica-se à execução das seguintes obras pelo arrendatário […]: nas partes comuns previstas no artigo 1427 do CC ou determinadas pela assembleia de condóminos.
Para além disso, nenhum dos acórdãos invocados pela autora tem algo a ver com a situação particular – que é a dos autos - de o arrendatário não habitacional estar obrigado à realização das obras de reparação e de conservação por via do contrato. Ou seja, nenhum deles defende, nem ninguém defende, nem é possível defender, que tendo o arrendatário assumido a obrigação de proceder a tais obras, ele, afinal, as pudesse exigir do senhorio.
Tanto mais que, nestes casos o não cumprimento deste dever assumido pelo arrendatário até pode servir de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, como se vê do sumário do ac. do STJ de 29/02/2024, revista n.º 132/18.9T8ELV.E1.S1, invocado pela ré a outro propósito:
X – […] é fundamento de resolução pelo senhorio o incumprimento contratual consistente em não realização de obras de conservação do locado pelo arrendatário.
[…]
XIII - Torna inexigível a manutenção do contrato de arrendamento a não realização de obras de conservação que se traduziam na não reparação da cobertura do armazém, deixando o telhado em risco de desabamento.
*
Seja como for, se se seguisse a tese da autora, de que ela podia exigir da ré essas obras de reparação urgentes nas partes comuns, não há factos nos autos que permitam concluir que o buraco no tecto do estabelecimento da autora tenha algo a ver com as partes comuns. Basta ver os factos provados para se concluir que assim é. Lembre-se, aliás, que a autora, a propósito do requerimento de intervenção do condomínio, veio dizer expressamente que “as obras de conservação são da responsabilidade da ré e não do condomínio, por não se tratar de área comum, conforme já referido”, tudo completamente diferente do que diz agora no recurso.
No caso de o problema do buraco e das infiltrações ter a ver com as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, então a cláusula 7.ª do contrato não se aplicava [o arrendatário não se obrigou a reparar as partes comuns], nem a sentença disse que se aplicava ao contrário do que é sugerido pela autora (a sentença nunca assumiu que os defeitos tinham a ver com as partes comuns), mas isso, como se viu, não levaria à responsabilidade do senhorio como tal, mas do condomínio, de que o senhorio era apenas um dos condóminos.
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Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.
Custas de parte pela autora.

Lisboa, 09/04/2026
Pedro Martins
Fernando Alberto Caetano Besteiro
Rute Sobral