| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
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A. e B. instauraram contra C.., LDA acção declarativa, com processo ordinário, pedindo que:
a) Seja declarada a nulidade parcial do contrato de compra e venda quanto ao designado parqueamento 6.º B sito na cave, por inexistente, sendo o contrato reduzido;
b) a Ré seja condenada a pagar aos Autores o preço, relativo à redução do preço do contrato à data da outorga da escritura, após a avaliação a que se refere o art. 884.º, n.º 2, do Cód. Civil;
c) a Ré seja condenada a pagar os juros moratórios em relação à redução do preço, calculados à taxa legal, desde 18-12-2003 até integral pagamento;
d) a Ré seja condenada a pagar 10.000 € a título de danos não patrimoniais.
Alegaram, em síntese, que:
- os Autores adquiriram à Ré, em 18 de Dezembro de 2003. a fracção autónoma designada pela letra "AI", que corresponde ao prédio (…).
- da descrição predial da referida fracção consta que a mesma é composta por habitação e lugar de estacionamento, 6.º B, na cave;
- o lugar que foi indicado aos Autores como sendo o que pertencia à sua fracção estava marcado para o estacionamento de dois veículos e pertencia, na realidade, a outra fracção, não sendo possível, na prática, atendendo aos pilares de sustentação do edifício e à pouca largura do corredor ali estacionar duas viaturas, sendo os Autores forçados a estacionar na via pública.
A Ré contestou, defendeu-se por excepção e por impugnação. Excepcionando, invocou a caducidade do direito de acção, uma vez que o defeito invocado – que o veículo não cabe no espaço atribuído – era do conhecimento dos Autores pelo menos desde Dezembro de 2003, só tendo sido denunciado com a propositura da presente acção, não tendo, pois, a denúncia sido efectuada no prazo de 1 ano a contar daquele conhecimento, como se impunha nos termos conjugados dos artigos 916.º e 917.º, n.º 2 do Cód. Civil, ou, caso se considere aplicável o regime da empreitada, nos termos do art. 1225.º, n.2, aplicável ex vi do n.º 4 do mesmo artigo.
Os Autores replicaram pugnando pela improcedência da excepção, por estar em causa, no seu entender, a nulidade do negócio, decorrente da inexistência do lugar de estacionamento.
Após audiência de julgamento foi proferida decisão que julgou verificada a excepção peremptória de caducidade e, em consequência, julgou improcedente a acção.
Inconformados, interpuseram os autores competente recurso, cuja minuta concluíram da seguinte forma:
I. A presente sentença deverá ser revogada não sendo julgada provada e procedente a excepção peremptória de caducidade em virtude de não se estar face a um cumprimento defeituoso do contrato por não se ter violado o disposto nos artigos 913, 916 e 917, todos do Código Civil.
II. Deve julgar-se a acção provada e procedente considerando-se parcialmente incumprido o contrato de compra e venda celebrado entre os recorrentes e o recorrido, atento o disposto nos artigos 798 e 801 n9 2 do Código Civil.
III. O recorrido usou de culpa in contrahendo e vendeu aos recorrentes um parqueamento inexistente, cujo objecto é parcialmente impossível de cumprir, sendo nessa parte o negócio nulo nos termos do artigo 280 n9 1 do Código Civil.
IV. Em consequência da impossibilidade de cumprir o objecto da venda quanto ao parqueamento os recorrentes gozam do direito de ver reduzido o preço nos termos do disposto nos artigos 292 e 884 n.º 1. do Código Civil e, consequentemente, ver alterada a descrição predial da sua fracção nos seguintes termos: - Fracção destinada à habitação com 4 assoalhadas, cozinha, 2 casas de banho, vestiário e arrecadação".
V. Serem os recorrentes indemnizados segundo as regras previstas no artigo 884 do Código Civil.
VI. O número 18 da Base Instrutória deverá constar: - provado apenas que pelo menos 1 vez, os dizeres 6.º B foram apagados.
Nestes termos e nos mais de Direito, deverão Vossas Exas., Venerandos Desembargadores conceder provimento ao recurso, assim se fazendo JUSTIÇA».
Não foram apresentadas contra-alegações
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São três as questões decidendas:
i) Do erro de julgamento de facto;
ii) Da excepção peremptória de caducidade;
iii) Das demais questões de mérito
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São os seguintes os enunciados de dados de facto considerados assentes no primeiro grau:
1. Os Autores são donos da fracção autónoma designada pela letra "AI", a que corresponde o 6-º andar B do prédio (…) (al. A) do despacho de condensação).
2. Da descrição predial da referida fracção consta "habitação e lugar de estacionamento, 6.º B, na Cave" e na Certidão matricial consta na descrição da fracção "4 assoalhadas, cozinha, 2 casas de banho, vestiário, arrecadação e parqueamento" (ai. B) do despacho de condensação).
3. Os Autores adquiriram a referida fracção à Ré pelo preço de cento e trinta mil euros (ai. C) do despacho de condensação).
4. A descrição da fracção adquirida pelos Autores vem mencionada na escritura de constituição de propriedade horizontal do dia 8 de Fevereiro de 1999 no 1.º Cartório Notarial de … (ai. D) do despacho de condensação).
5- Na tela final do projecto de arquitectura referente ao processo de construção n.º (…), e que corresponde ao projecto referente aos lugares de parqueamento, constata-se que não se encontra identificado o lugar de estacionamento sexto B, como vem mencionado na escritura (ai. E) do despacho de condensação).
6. A cave destinada a estacionamento tem espaços tão exíguos que não permitem as manobras necessárias para o estacionamento dos automóveis (ai. F) do despacho de condensação).
7. O lugar indicado como sendo o dos Autores é um de dois lugares de estacionamento marcados num espaço no qual só é possível estacionar um veículo automóvel ligeiro, do segmento B ou superiores, de cada vez, atendendo aos pilares de sustentação do edifício e à pouca largura do corredor (respostas aos quesitos 7.º a 9.º).
8. Os Autores estacionam os seus veículos na via pública (resposta ao quesito 11.º).
9. Outros condóminos apenas conseguem estacionar as respectivas viaturas se desconsiderarem as marcações existentes no chão (resposta ao quesito 12.º).
10. Os Autores ficaram afectados no seu conforto (resposta ao quesito 13.º).
11. Os Autores verificaram, antes da compra, que o lugar de parqueamento existia e tiveram acesso ao local, sendo-lhes indicado o espaço que estava e está demarcado no chão e que estava assinalado na parede com os dizeres "6.ºB" (resposta ao quesito 14.º).
12. Os Autores tomaram conhecimento de que o veículo não caberia no estacionamento em Dezembro de 2003 (resposta ao quesito 15.º).
13.Aos Autores foi indicado o lugar de estacionamento que tinha pintado na parede os dizeres «6.º B» (resposta ao quesito 16.º).
14. Os Autores compraram a fracção à vista e não com base numa planta (resposta ao quesito 16.º).
15. Pelo menos uma vez, os dizeres «6.º B» foram apagados, diminuindo o número de lugares de estacionamento identificados, tendo em conta o número que havia sido aprovado pela Câmara Municipal de …, o que foi do conhecimento dos autores (resposta ao quesito 18.º).
16. Os Autores compraram a fracção por esta ser um duplex composto por dois pisos (resposta ao quesito 19.º).
17. As marcações que existiam na parede foram alteradas, tendo sido apagado o n.º que correspondia ao lugar dos Autores, os quais não utilizam o seu lugar de estacionamento para esse efeito (resposta ao quesito 20.º).
18. A presente acção foi intentada em 11 de Abril de 2008.
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Do erro de julgamento de facto
Insurgem-se os recorrentes contra a resposta dada ao quesito 18.º em que se perguntava: «Os AA tiveram conhecimento que, pelo menos duas vezes, esses dizeres foram apagados diminuindo o número de lugares de estacionamento aprovados pela Câmara Municipal de …?»
Ao contrário da resposta dada - «Pelo menos uma vez, os dizeres «6.º B» foram apagados, diminuindo o número de lugares de estacionamento identificados, tendo em conta o número que havia sido aprovado pela Câmara Municipal de …, o que foi do conhecimento dos autores» - propõe que se responda: «Provado apenas que, pelo menos uma vez, os dizeres do 6.º B foram apagados».
Ouvido o registo de prova pode afirmar-se o seguinte:
i) F, irmão da autora, referiu que houve uma altura em que notou que estava assinalado no lugar de estacionamento dos AA o 6.º B, mas que voltou (?) a ser apagado, ficando a indicação do 6.º C;
ii) A., vizinha (do 6.º A) dos AA., afirmou que pensa, sem ter a certeza, que o lugar de estacionamento dos AA estava marcado, mas que por ordem da administração do condomínio foram apagadas as marcações na parede; quando os AA compraram a fracção deles, em momento ulterior à compra da fracção da testemunha, não tem a certeza se já estavam alteradas as marcações; esclareceu que quando comprou a sua fracção, em 2003, os estacionamentos estavam marcados, mas quando foi habitar o prédio, em Setembro de 2004, já não havia marcações em nenhuma parede.
iii) AS, vizinho dos autores do 6.º E respondeu nada saber sobre a matéria do quesito18.º, ou seja não sabe dizer se foram ou não apagados os dizeres na parede; sabe sim que foi alterado o estacionamento dos carros;
iv) Por sua vez, passando ao depoimento das testemunhas da Ré, PR, que mediou a aquisição da fracção dos autos, interrogado sobre a matéria do quesito 18.º foi muito explícito e disse: «É óbvio que sim!. Na altura do fecho de uma venda verificou-se que tinham sido alterados os números que estavam na parede [entenda-se, a indicar os respectivos lugares de estacionamento]; tinham sido apagados uns e colocados outros (sic); «depois o pintor voltou a pôr os números conforme estavam»; «uma vez estive presente, mais não sei…»; a instâncias dos AA. esclareceu que o Sr. E. viu o que estava exposto no lugar marcado na parede e no chão, por ter ido com ele ao local do parqueamento.
v) Finalmente, ouvido LL, pintor da construção civil, que prestou serviços à Ré, pelo mesmo foi dito que: «O Sr. M. chamou-me porque tinham apagado uma zona e fui rectificar»; fui lá uma vez e voltei lá»; «Alguém tinha apagado letras e fomos lá marcar os dois [supõe-se os locais de estacionamento] mais uma vez»: «Foi uma coisa simples»; «as marcas estão no chão, e é o que a gente segue».
Ora, parece-nos que, perante tais depoimentos, não se pode deixar de considerar que pelo menos uma vez os dizeres da parede 6.º B foram apagados, e nada mais, Perante a indefinição das circunstâncias temporais em que tal terá ocorrido, não pode deixar de ser esta a resposta adequada ao quesito.
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Do mérito do recurso
Os AA, instauraram, como vimos, acção contra a apelada, tendo alegado, em resumo que compraram à demandada uma fracção correspondente ao 6.º andar B do prédio sito (…) em …, abrangendo habitação e lugar de estacionamento na cave.
A verdade é que o parqueamento na cave, designado por 6.º B, e que era suposto pertencer-lhes e ser por eles utilizado, inexiste na prática, porquanto os espaços de garagem correspondentes ao 6.º B e 6.º C, não permitem senão o estacionamento de uma só viatura, a saber a do titular desta última fracção.
Tendo partido destes pressupostos, que configuram a causa de pedir, os apelantes, pretenderam que o tribunal declarasse a nulidade parcial do contrato de compra e venda, cingida ao parqueamento adquirido, por inexistente, e, em consequência, por aplicação do princípio utile per inutile non vitiatur, que se operasse judicialmente a redução do negócio. Peticionaram ainda indemnização por danos não patrimoniais.
Entre outra matéria defensiva, a recorrida excepcionou a caducidade do direito dos apelantes, convocando para tanto, o regime da compra e venda defeituosa e, subsidiariamente, o da própria empreitada.
O primeiro grau proferiu sentença, em que concluiu que:
i) Entre Autores e Ré foi celebrado um contrato de compra e venda (artigo 874.º CC).
ii) Não ser aplicável ao caso o disposto no art. 280.º, n.º 1, do CC, «porquanto ficou demonstrado que o lugar de parqueamento em causa existe (como foi verificado aquando da inspecção ao local realizada, sendo visível nas fotografias juntas aos autos pelos próprios Autores), e nem sequer se provou que tivesse existido uma situação de erro sobre o objecto do negócio ou dolo, viciando a vontade dos Autores, aquando da compra (artigos 251.º e 253,º do CC).
iii) A partir desta premissa, o primeiro grau prosseguiu a sua análise para concluir que a situação sujeita constituía antes um vício da fracção vendida, enquadrando-se na previsão do art. 913.º do CC.
iv) Sendo assim as coisas, o primeiro grau passou a apreciar a invocada excepção peremptória de caducidade, a que foi dada uma resposta afirmativa, por aplicação do disposto no artigo 916.º e 917.º do CC. «Não tendo o direito que os Autores invocam sido exercido tempestivamente, no prazo de 1 ano a partir de Dezembro de 2003, deu-se a respectiva caducidade, com a consequente absolvição da Ré dos pedidos (cfr. art. 493.º, n.º 3, do CPC)».
Contra este entendimento se insurgem os apelantes, nos termos sobreditos.
Porém, só em parte lhes assiste razão e, sem consequências, ademais, para o mérito do recurso.
A caducidade, decadência ou preclusão, «é o instituto pelo qual os direitos, que, por força da lei ou de convenção, se devem exercer dentro de certo prazo, se extinguem, pelo seu não exercício durante esse prazo» (Carvalho Fernandes, Teoria Geral do direito Civil, II, 3:ª ed., Lisboa, 2001:661).
É esta a noção que se extrai do artigo 298.º, n.º 2, do CC.
Do regime legal resulta que «a caducidade é reportada aos próprios direitos invocados e não aos factos que a parte articule no local próprio como fonte dos mesmos direitos, factos estes aos quais só haverá, consequentemente que recorrer, para efeito de determinação do inicio da contagem do respectivo prazo de caducidade. Ou seja, esta pode ser eficazmente invocada para demonstrar a inexistência dos direitos, independentemente da circunstância de aqueles factos serem geradores de tais direitos que a parte se arrogue com base neles. Só assim, aliás se compreende a possibilidade de se concluir pela ocorrência da caducidade sem se verificar se os direitos invocados realmente existiram ou não (…)» Ac, STJ, de 10.02.2004, Processo 03A4156; cfr. também com interesse, do mesmo Tribunal Superior, Ac. de 02.11.2006, Processo 06B3720, ambos em www.dgsi.pt).
No caso ocorrente, os direitos que os autores pretenderam fazer valer em juízo são os decorrentes da putativa nulidade do ajuizado contrato, por aplicação do dos artigos 280.º, 1, 292.º e 884.º, n.º 1, do CC.
Ora, a nulidade, mesmo a parcial, é invocável a todo o tempo por qualquer interessado, podendo ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigo 286.º CC).
Neste quadro não nos parece legítimo que se convole «por alternativa de qualificação» os direitos deduzidos em juízo e cuja tutela se pretende, para uma outra sede, mais propriamente os que assistem ao comprador de coisa imóvel defeituosa, no confronto com o vendedor, contra o qual podem então ser esgrimidas as normas de caducidade do direito de acção previstas no artigo 917.º do CC.
Sendo assim as coisas, cumpre concluir que a decisão impugnada que julgou procedente a excepção peremptória de caducidade merece reparo.
Mas tal não significa que assista razão aos recorrentes, e que a ré deva ser condenada nos pedidos.
Na verdade, os autores – e não é ocioso insistir neste ponto – fazem radicar as suas pretensões num contrato de compra e venda (parcialmente) nulo, por impossibilidade física do objecto, realidade jurídica diferente de um contrato de compra e venda válido, mas com execução defeituosa.
Como é bem sabido, no âmbito das modalidades da inexecução da obrigação destaca-se, além da mora e do incumprimento definitivo, o cumprimento defeituoso (artigo 799.º, n.º 1, do CC).
A lei prevê situações específicas de cumprimento defeituoso dos contratos de compra e venda nos artigos 913.º a 922.º do CC, que prevalecem em relação às regras gerais dos contratos.
Haverá cumprimento defeituoso da obrigação se a coisa vendida não possuir a qualidade e características próprias à realização do seu fim (artigo 913.º), sendo que o comprador pode usar dos meios a que aludem os artigos 905.º (anulação do negócio), 911.º (redução do preço) e 914.º (reparação ou substituição da coisa) tendo previamente de denunciar os defeitos ao vendedor, nos prazos do artigo 916.º. Se não respeitar esses prazos sujeita-se a ver soçobrar a acção, por força da aplicação do artigo 917.º.
Um dos casos, entre muitos outros, abordado pela jurisprudência, sobre cumprimento imperfeito, com conexão com o caso sujeito, consta no Ac. RP, de 20.11.1995: « Adquiridos, por compra, uma fracção para habitação de um prédio constituído em propriedade horizontal, e um lugar, na respectiva cave, para aparcamento de um veículo automóvel, a indisponibilidade, por causa imputável ao vendedor, desse lugar configura um caso de cumprimento imperfeito ou defeituoso da obrigação» (CJ, T 5:206).
Não cabe a este segundo grau sindicar as estratégias das partes e enveredar por conjecturas processuais, mas sim seguir, no respeito pelos princípios enformadores do processo, v.g. os princípios dispositivo e da controvérsia, o caminho trilhado pelas partes.
Em verdade, o que perante os autos está precipuamente em causa é a questão de saber se estamos ou não em face de um contrato cujo objecto é fisicamente impossível.
«É fisicamente impossível o objecto do negócio que envolve uma prestação impossível no domínio dos factos» (Pires de Lima /Antunes Varela, Código Civil, Anotado, Vol I., 4.ª ed, Coimbra, 1987:258).
Para que a nulidade tivesse sido declarada necessário se tornava que se tivesse demonstrado probatoriamente a impossibilidade física da existência do parqueamento para o 6.º B.
Ora, o que quedou provado foi que:
- Os Autores verificaram, antes da compra, que o lugar de parqueamento existia e tiveram acesso ao local, sendo-lhes indicado o espaço que estava e está demarcado no chão e que estava assinalado na parede com os dizeres "6.ºB".
- Os Autores tomaram conhecimento de que o veículo não caberia no estacionamento em Dezembro de 2003 (a escritura é de 18 desse mês).
- Aos Autores foi indicado o lugar de estacionamento que tinha pintado na parede os dizeres «6.º B».
- Os Autores compraram a fracção à vista e não com base numa planta.
Também está assente, é verdade, que:
- A cave destinada a estacionamento tem espaços tão exíguos que não permitem as manobras necessárias para estacionamento de automóveis, e que.
- O lugar indicado como sendo o dos autores é um de dois lugares de estacionamento marcados num espaço o qual só é possível estacionar um automóvel ligeiro, do segmento B ou superiores, de cada vez, atendendo aos pilares de sustentação do edifício e à pouca largura do corredor.
Todavia, tal factualidade não vai ao encontro das pretensões dos apelantes.
O tribunal a quo disse acertadamente, perante o objecto do processo: «Sucede que esse lugar de parqueamento, pelas suas dimensões e localização, e considerando ainda a largura do corredor existente, não pode ser utilizado para estacionar um veículo ligeiro médio ou superior se, ao mesmo tempo, estiver estacionado um veículo no lugar ao lado.
Mas os autores podem utilizar esse lugar de parqueamento quando não está estacionado um carro no outro lugar (possivelmente não o fazem para evitar um conflito com o proprietário da fracção a que pertence esse outro lugar). E podem utilizá-lo para estacionar um veículo mais pequeno (modelos que várias marcas têm disponíveis), um motociclo ou uma bicicleta.
Claro que esta limitação afecta os Autores, no seu conforto, desvaloriza a fracção autónoma de que são proprietários, impedindo uma utilização normal da mesma em toda a sua plenitude. De facto, um lugar de estacionamento, na garagem de um prédio constituído em propriedade horizontal cujas fracções se destinam a habitação, deve servir para estacionar, pelo menos, uma viatura média, sem contingências ou limitações de qualquer espécie».
No entanto, estas considerações não afastam a conclusão conducente à improcedência do primeiro pedido.
Por outro lado, no que respeita à pretendida redução, tal pressupunha a limitação de parte do objecto da venda, por invalidade (parcial) do negócio, o que manifestamente não se verifica.
Acresce que os autores não lograram provar a matéria dos quesitos n.ºs. 1 a 4 da base instrutória. Provou-se até que os autores compraram a fracção por esta ser um duplex composto por dois pisos e não propriamente por ter parqueamento na cave.
Por fim, os autores estacionam os seus veículos na via pública; outros condóminos apenas conseguem estacionar as respectivas viaturas se desconsiderarem as marcações existentes no chão; os autores ficaram afectados no seu conforto.
É jurisprudência unânime que os simples incómodos não são susceptíveis de ressarcimento a título de danos não patrimoniais.
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Pelo exposto, ainda que por razões diversas do primeiro grau, acordamos em julgar improcedente a apelação, e, consequentemente, em confirmar a decisão recorrida, na parte em que absolveu a ré dos pedidos.
Custas pelos apelantes.
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Lisboa, 3 de Novembro de 2011
Luís Correia de Mendonça
Maria Amélia Ameixoeira
Caetano Duarte |
