| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 8ª Secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa
Na ação executiva intentada por Banco Comercial Português, SA contra BB, CC, DD e EE, foi ordenada a realização de perícia a fim de determinar a avaliação do imóvel penhorado para, posteriormente, se formular um juízo seguro sobre o valor a anunciar para a venda.
Notificado o relatório pericial, o executado DD dele reclamou, requerendo a prestação de esclarecimentos pelo sr. Perito.
Prestados os esclarecimentos, o executado DD requereu a realização de segunda perícia. Para o efeito alegou:
“- O relatório reconhece explicitamente que “não foi realizada qualquer verificação sobre a existência de contaminação ambiental do terreno”. Tal omissão é particularmente relevante, uma vez que eventuais contaminações podem ter um impacto significativo no valor de mercado do imóvel, bem como nas responsabilidades legais associadas. A inexistência dessa verificação compromete a fiabilidade da avaliação final.
- É afirmado que “na zona envolvente não foi possível obter qualquer imóvel que sirva de comparação”, o que coloca em causa a fundamentação do valor atribuído. Em avaliações imobiliárias, a comparação com transações de imóveis similares é essencial para garantir objectividade e coerência com o mercado local. A ausência de comparáveis directos deveria, no mínimo, implicar a utilização de métodos alternativos de avaliação com maior rigor técnico (ex.: método do custo, rendimento, ou análise estatística georreferenciada).
- O relatório menciona que “os valores imobiliários praticados […] para apartamentos T3 totalmente remodelados variam entre €3.000,00/m² e €3.400,00/m²”, sugerindo que o imóvel avaliado se enquadra nesta faixa. No entanto, é descrito que apenas “uma das casas de banho” foi remodelada, não havendo menção a quaisquer outras obras recentes. Assim, aplicar valores de mercado de imóveis totalmente remodelados a este caso não é justificado e pode levar a uma sobrevalorização significativa.
- A área mencionada de 78,75 m² para um T3 é bastante reduzida para a tipologia em causa, sendo mais típica de T2. Tal dimensão, se não justificada por um layout específico, deveria levar a uma reavaliação do potencial de mercado da fração. Esta consideração não é adequadamente discutida no relatório.
- Embora o relatório reconheça que a venda se processará através da plataforma e-leilões, com limitações ao financiamento bancário, a valorização final de 180.000,00€ parece ignorar o impacto prático desta limitação no comportamento do mercado e no perfil dos compradores. A valorização deveria refletir mais directamente as condições de mercado específicas de uma venda forçada, o que não se verifica de forma clara.
- O valor proposto de 180.000,00€ não se coaduna com a realidade concreta do imóvel nem com o contexto descrito (estado não renovado, área reduzida, falta de elevador, venda forçada, risco ambiental não avaliado).
- Todos os referidos aspectos deveriam resultar num ajustamento negativo do valor estimado, o que não foi devidamente considerado.”
O exequente opôs-se à realização da segunda perícia, concluindo pela natureza dilatória do ato requerido, o qual se mostra desprovido de fundamento técnico-jurídico, e com evidentes prejuízos para os direitos da exequente.
Em 15/10/2025 foi proferido o seguinte despacho:
“(…)
No caso dos autos foi realizada uma perícia para determinar com maior exactidão o valor do imóvel a vender.
Basicamente, a discordância do executado quanto ao valor de mercado encontrado de €180.000,00 (constante no relatório pericial ), é a de que, no seu entender, esse valor deverá ser inferior, porquanto, o valor patrimonial atual do imóvel, é de cerca de € 71.000,00.
No caso concreto afigura-se-nos ser de indeferir a pretensão do executado no sentido de se determinar a realização de uma segunda perícia.
Na verdade, conforme resulta da pretensão do executado, o que este pretende é que o imóvel seja vendido por um preço inferir àquele que foi encontrado pela perícia, e da qual este tribunal não possui qualquer elemento de que possa discordar.
Na verdade, o interesse numa avaliação, é que a venda se faça por referência ao valor justo e adequado, o mais conforme possível com a realidade económica e conjuntural, encontrando-se um valor de mercado que será também indispensável conhecer se o preço oferecido pela transação for, ainda assim, inferior ao anunciado para a venda.
Sendo o propósito da venda o pagamento do crédito ao exequente e aos credores reconhecidos quando os haja, a todos, e também aos executados, interessará sempre que a venda se faça pelo valor mais alto possível.
Certo é, porém, que, se o valor mínimo anunciado estiver inflacionado e muito acima do valor de mercado, será, à partida, improvável que a venda se realize sequer por esse valor mínimo.
No caso dos autos, o executado nada diz sobre se é improvável que a venda se venha a realizar pelo valor indicado na perícia, o que pode acarretar prejuízos para ele, com o acumular de juros da dívida exequenda que se continuam a vencer.
Deste modo, a conclusão a retirar é que a venda por um valor superior poderá trazer benefícios ao executado, na medida em que poderá satisfazer a divida exequenda, juros e custas processuais, e ainda sobrar um remanescente para entregar ao executado.
Caso o imóvel seja vendido por um preço inferior, como parece ser pretendido pelo executado, o produto da venda poderá não chegar para liquidar todos os créditos desta execução, o que terá como consequência que outros bens terão de ser penhorados aos executados para liquidar a dívida exequenda.
Assim, sob este ponto de vista, a pretensão do executado poderá ser prejudicial ao mesmo. Também sob este ponto de vista, é bem patente a falta de interesse em agir do executado.
O interesse em agir é um pressuposto processual.
No caso concreto, o executado, pelas razões expostas, não tem qualquer interesse em requerer uma segunda perícia, quando a sua discordância, no essencial, é criticar a primeira perícia por entender estar inflacionado o valor a que esta chegou.
“Não é lícito realizar no processo atos inúteis“ - art. 130º do Cód. Proc. Civil.
Não se vislumbra que nesta situação a intervenção judicial seja apta a proporcionar qualquer utilidade ao executado.
Pelo exposto, indefere-se a realização de uma segunda perícia.”
O executado DD recorre deste despacho, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões:
“1) Através do requerimento de 09/06/2025 (ref.ª 52589570), em que impetrou a realização de uma segunda perícia, o Recorrente expendeu, fundamentadamente, as suas razões de discordância face ao relatório pericial junto aos autos (ref.ª 42228073, de 13/03/2025), lido em conjugação com os esclarecimentos prestados (ref.ª 42934461, de 26/05/2025). Apresentou, designadamente, as seguintes razões:
2) Falta de Avaliação de Contaminação Ambiental;
3) Falta de Comparáveis na Mesma Zona;
4) Discrepância entre o Estado do Imóvel e os Valores Referenciais Utilizados;
5) Imprecisão sobre a Área da Fracção;
6) Condições de Venda Forçada Mal Enquadradas;
7) Conclusão Contraditória e Potencialmente Inflacionada.
Isto posto,
8) É manifesto que o requerimento para a realização de segunda perícia não só mostra as razões da discordância relativamente ao relatório pericial apresentado, como o faz de forma fundada, uma vez que os argumentos esgrimidos se apresentam como plausíveis e sérios.
9) No requerimento apresentado, o Recorrente não se limitou a manifestar mera insatisfação face ao resultado da primeira perícia, tendo apresentado motivos razoáveis susceptíveis de a colocar em causa.
10) Salvo melhor opinião, diante de requerimento de segunda perícia, não cabe ao tribunal fazer qualquer avaliação sobre o mérito dos motivos de discordância alegados;
11) Cabe-lhe apenas avaliar se o requerente alegou as razões da sua discordância “fundadamente”, isto é, com sustento em argumentos plausíveis, prima facie.
12) Assim, o requerimento de segunda perícia só deverá ser indeferido se for desacompanhado da menor fundamentação, ou se os motivos alegados forem manifestamente despropositados e/ou revelarem intenções meramente dilatórias,
13) O que, manifestamente, não é o caso, conforme já exposto.
Nestes termos e nos melhores de direito, que V/Exas. Doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, consequentemente, ser o despacho recorrido revogado e substituído por outro que ordene a realização de segunda perícia.”
O exequente apresentou contra-alegação, terminando com as seguintes conclusões:
“A. O Tribunal de Primeira Instância decidiu corretamente ao indeferir a segunda perícia, inexistindo interesse em agir do Recorrente, que apenas apresenta críticas subjetivas e sem fundamento técnico ou jurídico à avaliação realizada.
B. O pedido de nova perícia configura ato manifestamente dilatório, com o objetivo de atrasar a venda executiva e prejudicar o Recorrido, sem qualquer benefício para o próprio Recorrente.
C. O valor da ação não pode ser fixado em 5.000,01€ como pretende o Recorrente, por não estar em causa qualquer interesse difuso nem se verificarem as situações excecionais previstas no art.º 303 do CPC. Deve, antes, aplicar-se o critério geral do art.º 297º do CPC, segundo o qual o valor deve refletir o conteúdo económico da causa, que aqui ascende a 99.210,66€, valor que se invoca para todos os efeitos legais.
D. O perito atuou plenamente dentro das suas competências legais, seguindo o Regulamento das Avaliações Imobiliárias da CMVM, as Normas da ANAI e as EVS 2020, aplicando métodos adequados e devidamente justificados.
E. A ausência de verificação específica de contaminação ambiental não compromete a fiabilidade da avaliação, uma vez que, de acordo com o Regulamento das Avaliações Imobiliárias da CMVM e as Normas da ANAI, tal análise só é exigida quando existam indícios concretos, históricos ou documentais da sua possível existência.
F. No caso concreto, não há qualquer elemento que sugira contaminação do solo, pelo que a referência à limitação no relatório constitui mera declaração técnica, comum e aceite.
G. Acresce que a perícia visa determinar o valor de mercado do imóvel, e não proceder à sua caracterização ambiental, sendo que a omissão só teria relevância se houvesse provas materiais que apontassem para contaminação — o que não sucede.
H. A utilização de comparáveis é um método preferencial, mas não obrigatório.
I. A inexistência de comparáveis diretos não invalida a perícia, sendo admissível o recurso a ajustamentos e métodos alternativos, prática comum e tecnicamente validada. Além de que, na venda executiva, a avaliação é apenas orientadora (arts.º 816.º e ss. do CPC).
J. O relatório aplicou adequadamente fatores de correção relativos ao estado de conservação, nos termos do Código dos Valores Mobiliários, aplicável aos avaliadores certificados – os quais estão habilitados a proceder a tais correções, considerando localização, conservação e demais características relevantes.
K. Não tendo o Recorrente demonstrado qualquer erro técnico grosseiro ou violação das normas aplicáveis, as críticas que apresenta são meramente opinativas e não impactam a credibilidade do valor atribuído.
L. A discordância do Recorrente quanto à tipologia e à área útil do imóvel carece de qualquer fundamento técnico.
M. As críticas à tipologia e área do imóvel carecem de fundamento, pois a área indicada corresponde à área útil da Caderneta Predial Urbana, a tipologia depende do layout e a alegação de que se tratará de um T2 não tem suporte técnico nem estatístico (INE).
N. Sem prova de erro material manifesto, nenhuma das objeções apresentadas justifica a realização de nova perícia, nem afeta a fiabilidade da avaliação efetuada.
O. O perito deve apurar o valor de mercado em condições normais, cabendo ao douto Tribunal aplicar o desconto de 15% previsto no art.º 816.º do CPC, não havendo qualquer irregularidade no relatório.
P. O Recorrente não apresentou qualquer elemento técnico ou documental que sustente a sua pretensão, limitando-se a críticas genéricas que não preenchem os requisitos legais para nova perícia.
Q. É ainda contraditória a conduta do Recorrente, que tem interesse numa valorização adequada do imóvel e, simultaneamente, procura descredibilizar uma avaliação potencialmente favorável.
R. Os Executados não colaboraram com o perito, não podendo agora invocar lacunas resultantes da sua própria omissão para tentar justificar a repetição da perícia.
S. A insistência na realização de nova perícia é meramente dilatória, adiando injustificadamente a venda judicial e prejudicando o Recorrido e os restantes credores.
Nestes termos e nos melhores de Direito aplicáveis, que V. Exas doutamente suprirão, deve a Apelação ser admitida e julgada improcedente, por não provada, e, em consequência, deve ser mantido o douto Despacho recorrido, confirmando-se o indeferimento da segunda perícia e determinando-se o imediato prosseguimento dos autos executivos, com vista à concretização da venda judicial do imóvel, sem novos atrasos ou incidentes manifestamente dilatórios.”
*
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).
Assim, a única questão a decidir consiste em apurar se se verificam os requisitos da realização de segunda perícia.
O apelante veio pugnar pela revogação do despacho recorrido e sua substituição por outro que ordene a realização de segunda perícia, por entender que o requerimento que formulou não só mostra as razões da discordância relativamente ao relatório pericial apresentado, como o faz de forma fundada, uma vez que os argumentos esgrimidos se apresentam como plausíveis e sérios.
Estabelece o artº 487º do CPC que:
“1. Qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado.
2. O tribunal pode ordenar oficiosamente e a todo o tempo a realização de segunda perícia, desde que a julgue necessária ao apuramento da verdade.
3. A segunda perícia tem por objeto a averiguação dos mesmos factos sobre que incidiu a primeira e destina-se a corrigir a eventual inexatidão dos resultados desta”.
Como escrevem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Almedina, 2ª edição, pág. 567, ”a expressão “fundadamente” significa que as razões da dissonância têm de ser claramente explicitadas, não bastando a apresentação de um simples requerimento de segunda perícia (…). Não cabe ao tribunal aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentadas, sendo que só a total ausência de fundamentação constitui razão para indeferimento do requerimento para a realização da segunda perícia (…). Fundamentando o requerente as razões da sua discordância face ao resultado da primeira perícia, a lei não permite ao juiz uma avaliação do mérito da argumentação apresentada como suporte da divergência, devendo o juiz determinar a realização da segunda perícia, desde que conclua que a mesma não tem carácter impertinente ou dilatório.”
Na jurisprudência podemos encontrar posição idêntica, nomeadamente nos seguintes arestos, todos disponíveis em www.dgsi.pt:
“1 – A segunda perícia visa corrigir a eventual inexatidão dos resultados da primeira.
2 – A expressão “inexatidão” é utilizada no artigo 487º, nº 3, do CPC no seu sentido amplo, abrangendo a deficiência, insuficiência, obscuridade, contradição, imprecisão ou incorreção do resultado da perícia.
3 – O pedido de segunda perícia deve ser fundamentado.
4 – O pedido de segunda perícia tem de conter a especificação dos pontos de facto em que a parte discorda do resultado expresso no relatório pericial apresentado e a explicitação dos motivos da discordância”. – Ac. RG de 20/04/2023, proc. nº 5727/21.0T8VNF-A.G1, in www.dgsi.pt.
“V - Nos termos dos artºs 487º e ss. CPC, a realização de 2ª perícia pressupõe que sejam alegadas fundadamente razões de discordância quanto ao relatório, tem por objecto os mesmos factos sobre que incidiu a primeira, e destina-se a corrigir eventual inexactidão desta.
VI - O que a lei exige é que a parte que a requeira alegue fundadamente as razões da sua discordância quanto ao relatório: que as alegue, não que as prove ou convença o Tribunal do seu mérito, porquanto a própria necessidade da prova pericial tem como pressuposto a falta de conhecimento do Tribunal acerca das matérias sobre que versa, uma vez que aquilo que singulariza a prova pericial é a percepção ou averiguação de factos que reclamem conhecimentos especiais que o julgador comprovadamente não domina (cfr. artº 388º do Código Civil).
VII - Por isso, tem sido entendimento da jurisprudência que não cabe ao Tribunal aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentada no requerimento para a realização da segunda perícia, devendo o juiz determinar a sua realização desde que conclua que a mesma não tem carácter impertinente ou dilatório.” – Ac. RL de 26/06/2025, proc. nº 18580/18.2T8SNT-B.L1-8, in www.dgsi.pt.
“1. Nos termos do art.º 487º, do CPC, a segunda perícia só terá lugar se o requerente alegar fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado.
2. A parte deverá indicar os pontos de discordância (as inexactidões a corrigir, na terminologia do art.º 487º, n.º 3, in fine, do CPC) e justificar a possibilidade de uma distinta apreciação técnica - a segunda perícia é o meio de reacção contra inexactidão do resultado da primeira e procura que outros peritos confirmem essa inexactidão e a corrijam.
3. Não cabe ao Tribunal aprofundar o bem (ou mal) fundado da argumentação apresentada, embora já possa indeferir o requerimento com fundamento no carácter impertinente ou dilatório da segunda perícia.” – Ac. RC de 01/12/2015, proc. nº 65/14.8TBCTB-B-C1, in www.dgsi.pt.
O despacho recorrido indeferiu a realização de segunda perícia assentando o seu entendimento na falta de interesse em agir do executado, uma vez que pretende que o imóvel seja vendido por um preço inferior àquele que foi encontrado pela perícia, pretensão que poderá ser-lhe prejudicial.
É manifesto que o indeferimento não se funda no caráter impertinente ou dilatório do meio de prova requerido, nem na falta de fundamentos.
Como no próprio despacho recorrido é admitido, se o valor mínimo anunciado estiver inflacionado e muito acima do valor de mercado, será, à partida, improvável que a venda se realize sequer por esse valor mínimo – o que por si é suficiente para afastar a falta de interesse em agir do executado.
Pode ler-se no acórdão da Relação de Coimbra, de 13/04/2021, proc. nº 1028/20.0T8LRA-B.C1, in www.dgsi.pt: “I) Estando em causa a determinação pericial do valor de mercado de um imóvel, é razoável uma metodologia de avaliação que se traduz no apuramento da média aritmética entre os resultados de três métodos avaliativos previamente explanados (método do custo de reposição/substituição, método comparativo de mercado e método de rendimento ou capitalização de rendas), assim se alcançando o que pareceu ao perito ser o valor de mercado do imóvel.
II) As razões da discordância do relatório pericial apresentado pela primeira perícia que conferem a possibilidade de se requerer uma segunda perícia devem evidenciar que o resultado alcançado naquela está errado ou, pelo menos, suscita dúvidas razoáveis quanto ao seu mérito, quer no tocante às premissas de que partiu, quer relativamente à conclusão a que chegou.
Analisado o requerimento em que o executado pugna pela realização de segunda perícia, à luz dos requisitos estabelecidos no art.º 487º do CPC, impõe-se concluir que o mesmo não carece de fundamentos e que, pelo menos alguns dos alegados, se afiguram plausíveis e sérios - sem que aqui se proceda à validação da argumentação, é o caso da inexistência de comparáveis, e da necessidade de recurso a outros métodos (se o critério utilizado não se mostra concretizado com os imóveis a que atendeu e suas características). Este aspeto assume especial relevância na determinação do valor encontrado, suscitando dúvidas razoáveis quanto a este, o que justifica o deferimento da pretensão deduzida, tendo em consideração que a mesma não se revela impertinente ou dilatória, pelo que não pode manter-se o despacho recorrido.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, em consequência, revoga-se o despacho recorrido, devendo o tribunal de 1ª instância determinar a realização de segunda perícia, de acordo com o estabelecido nos artºs. 487º a 489º do CPC.
Custas do recurso a cargo da apelada.
Lisboa, 12 de março de 2026
Teresa Sandiães
Ana Paula Nunes Duarte Olivença
Carla Figueiredo |
