| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I - O Condomínio do Prédio da Av.ª ..., n.ºs ... a ...-C, em Lisboa intentou, em 3/6/2005 a presente acção de condenação, em processo declarativo comum sob a forma ordinária, contra a Sociedade de Construções “B”, Lda., pedindo a condenação da R. a:
A) Reparar, no prazo de 90 dias, decorridos 8 sobre a citação, todas as deficiências apontadas, empregando, sob a vigilância de um técnico do condomínio, os materiais especificados no orçamento que juntou;
B) Abrir uma conduta directa para a saída de gases do gerador, cujo custo não está determinado;
C) Reparar outros defeitos que se evidenciem com a reparação dos agora aparentes.
D) Caso não inicie a reparação no prazo indicado, indemnizar o condomínio pelo montante do orçamento no valor de €125.281,00, mais IVA;
E) Indemniza-lo ainda, para fazer face a danos futuros, existentes e previsíveis, com os licenciamentos, taxas e seguros, com a eventual ocupação da via pública, água, energia eléctrica e fuga do gerador, com um acrescimo de 50% do acima referido valor, isto é, € 61.640,00.
F) Indemniza-lo dos danos não patrimoniais, cujo montante não deverá ser inferior a 20% do valor calculado para a reparação.
Alega que o prédio sito na Av.ª ... n.º ... a ...-C, em Lisboa, foi construído e constituído em propriedade horizontal pela R., que depois vendeu as respectivas fracções aos actuais condóminos do prédio representados pela administração do A.. Sucede que, o prédio foi mal construído, com materiais inadequados e acabamentos deficientes, apresentando defeitos que estavam ocultos à data das escrituras de compra e venda, mas que agora começam a aparecer. Em face disso foi feita uma vistoria geral ao prédio da qual resultou a elaboração de um relatório de inspecção técnica onde são descritas as patologias que discriminou, tendo logo de seguida, por carta de 11 de Junho de 2004, reclamado junto da R. pela sua reparação. O A. procurou ainda uma empresa especializada que lhe forneceu um orçamento, no valor de €125.281,50, no qual se discriminam todas as intervenções necessárias fazer para a reparação dos defeitos verificados.
A R. contestou invocando a excepção da caducidade do direito pretendido fazer valer pela presente acção, porquanto os condóminos tomaram conhecimento dos alegados defeitos em finais de 2001, princípios de 2002, tendo reclamado a sua reparação por carta de 26 de Fevereiro de 2002, sendo que a carta de 11 de Junho de 2004, mencionada na petição inicial, mais não seria que a repetição da denúncia dos mesmos defeitos já mencionados na carta anterior. Assim, tendo em consideração que a presente acção deu entrada em juízo em 3/6/2005, e que os defeitos não foram denunciados no prazo de um ano, como estabelece o Art. 1225º/2 e 3 do C.C., concluiu pela caducidade do direito invocado. Sem prejuízo, impugnou os defeitos alegados, considerando que muitos resultam do uso imprudente do edifício, e outras das características próprias dos materiais aplicados, não constituindo, por isso, qualquer defeito. Em conformidade, concluiu pela procedência da excepção alegada e, de todo o modo, pela sua absolvição do pedido.
O A. replicou, sustentando a improcedência da excepção invocada, porquanto, nas datas mencionadas pela R., o prédio ainda estava em acabamentos e a vendedora ainda se mantinha na posse das chaves que davam acesso a partes comuns do prédio, não tendo assim os condóminos possibilidade de verificar a totalidade dos vícios em causa. Assim, a R. ocultou dolosamente os defeitos do prédio, sem permitir aos condóminos acesso a todas as suas partes comuns, só tendo sido possível apurar as patologias verificadas, com a inspecção técnica mencionada na petição inicial, após a última fracção ter sido vendida pela R. em 7 de Novembro de 2003. Nestes termos, concluiu pela improcedência das excepções alegadas.
Foi proferido despacho saneador, no qual se procedeu à selecção da matéria de facto.
No âmbito da prova requerida, teve lugar a produção de prova pericial ao prédio dos autos.
O A. pretendeu reclamar do relatório pericial e requerer uma segunda perícia, sendo que tal pretensão, após o cumprimento do contraditório, veio a ser indeferida por despacho de fls 553 a 553 verso, do qual o A. agravou.
II - E concluiu as alegações nesse recurso, do seguinte modo:
1-No momento de cumprir o art 512º as partes requereram a prova pericial.
2-Efectivada a perícia – foram juntos os relatórios - um elaborado pelos peritos do tribunal e da R. e outro apresentado pelo perito do A.
3-Nos prazos legais o A. reclamou dos relatórios dos peritos da outra parte e requereu a 2ª perícia; com o mesmo objecto da primeira para aclarar pontos obscuros, mas devidamente fundamentada.
4-A outra parte opôs-se, mas com uma fundamentação ilegal.
5-No despacho objecto do presente recurso, o julgador aderiu pura e simplesmente à posição da outra parte, negando a reclamação e a segunda perícia.
6-O despacho é nulo nos termos dos arts 158º e 668º/1 al b) CPC.
7-O despacho é ilegal por violação dos arts 578º, 587º, 588º e 589º CPC.
A R. apresentou contra-alegações pugnado pela manutenção do despacho recorrido.
Veio a ter lugar o julgamento, findo o qual, foi proferida sentença, na qual foi julgada parcialmente procedente a excepção de caducidade do direito à acção, sendo a R. absolvida do pedido de reparação dos danos que forma reclamados pelo A. pela carta de 26/2/2002, constante de fls 234 a 236, cujo teor é reproduzido na alínea 34) da matéria provada; foi julgada parcialmente procedente a acção, sendo a R. condenada a proceder à reparação dos defeitos julgados por provados, que não se compreendem nas situações denunciadas pelo A: através da carta de 26/2/2002, constante de fls 234 a 236 e que foram discriminadas nas alíneas 14), 16) a 22), 25) a 27) , 30) 3 31) da matéria de facto provada, incluindo ainda a resolução do problema do gerador instalado nas caves por forma a permitir a extracção directa de gases e foi a R. nos demais dos pedidos deles absolvida.
III - Do assim decidido apelou o A. que concluiu as respectivas alegações do seguinte modo:
1-A matéria de facto é contraditória e confusa.
2- O facto 42 (Q.40 da B.I.) não contém qualquer facto. É conclusivo, constituindo matéria de direito.
3- A participação em assembleias de condóminos em nada releva para o exercício do direito de denúncia, enquanto se não for condómino (proprietário e só a partir desse facto (ser proprietário).
4 -Do facto 43 (41 da BI) deverá ser suprimido a frase, “O A. denunciou alguns mesmos vícios e defeitos que havia denunciado na carta de 26/2/2002”.
5 -Os quesitos 18, 19, 20, deverão ser alterados, porquanto o Mº juiz não apreciou como devia o relatório da Inspecção Técnica junto aos autos de fls. 92 a 162.
6 -O relatório dos peritos foi objecto de reclamação e de recurso de agravo.
7- A testemunha “C” mentiu ao declarar que o mármore que forneceu tinha a mesma textura que o existente no tribunal (abarcado de Sesimbra) estando em completa contradição com o relatório técnico.
8-Errou o Mº Juiz ao valorar o depoimento daquela testemunha em detrimento do relatório técnico.
9-A testemunha “D”, filho do dono da empresa construtora vendedora, e director da obra, mentiu ao declarar que nenhum interesse tinha na questão.
10- Como mentiu no que referiu ao longo do seu depoimento.
11- Errou o Mº Juiz ao valorar o seu depoimento em detrimento de outras testemunhas, mormente da testemunha “E” por este ser condómino.
12 -Deste modo, os Q. 39, 42, 43 e 44, deverão ter a redacção consentânea com o depoimento do condómino.
13 -A R. foi a dona da obra, construtora e vendedora.
14 -A última fracção (B) vendida foi em 23.10.2003.
15 -Em Janeiro de 2004 (todos) os condóminos requereram uma vistoria técnica
16- Entende o A., no que à discussão e análise dos relatórios periciais diz respeito, que os seus interesses nesta parte não foram suficientemente acautelados por deficiência do contraditório.
17-Só a partir de 23/10/2003 é que todos os Condóminos, incluindo o proprietário da fracção B têm direito de denúncia dos defeitos existentes nas partes comuns, incidíveis das respectivas fracções.
18 -É irrelevante que o adquirente da última fracção que no prédio foi vendida, tenha participado em reuniões de condomínio – até como proprietário de outra fracção – onde se tenham, porventura ventilado assuntos do prédio no referente a partes comuns, artigo 875º do C.C.
19- Enquanto não foi proprietário da fracção B e comproprietário das partes comuns, não podia exercer o seu direito de denúncia, quer no concernente a eventuais defeitos da sua fracção (propriedade exclusiva) quer em relação às partes comuns distintas, mas inseparáveis daquela. Artigos 874º, 879º, e 1420º do Código Civil.
20- Ora a fracção foi adquirida por escritura de 23.10.2003 (doc. De fls. 941 a 944).
21- Desta feita, o prazo de caducidade, tanto da garantia para a detecção dos defeitos, como para a denúncia dos mesmos, e para a propositura de acção só se inicia a partir do momento em que o comprador pode exercer o seu direito, como proprietário e condómino, artigo 329º C.C.
22 -O exercício desse direito inicia-se imediatamente após a aquisição da propriedade.
20 -Ora a fracção foi adquirida por escritura de 23.10.2003 (doc. De fls. 941 a 944).
21 -Desta feita, o prazo de caducidade, tanto da garantia para a detecção dos defeitos, como para a denúncia dos mesmos, e para a propositura de acção só se inicia a partir do momento em que o comprador pode exercer o seu direito, como proprietário e condómino, artigo 329º C.C.
22 -O exercício desse direito inicia-se imediatamente após a realização da escritura e não antes, Artigo 329º C.C.
23- Qualquer outra entrega que não implique a transferência de propriedade é mera fantasia.
24 -No caso concreto o condómino da fracção B só a partir do dia 24.10.2003 tinha direito à garantia de 5 anos, nos termos do nº 3 do artigo 916º.
25 -O condómino da fracção B, só a partir de 24.10.2003 adquiriu o direito e o seu exercício de denúncia dos defeitos e do direito de acção contra o vendedor da coisa defeituosa.
26 -A garantia para denunciar defeitos foi de 23 de Outubro de 2003 até 22 de Outubro de 2008.
27 -O direito de denúncia foi feito por carta do mandatário em 11 de Junho de 2004.
28 -A acção entrou no Tribunal em 3.06.2005 dentro do ano previsto à denúncia, artigo 1225º, nº 2 do C.C.
29 - Aliás, seria de flagrante injustiça que o adquirente da coisa defeituosa ao construtor -vendedor não pudesse, em virtude da conduta de terceiros, exercer os seus direitos emergentes da sua qualidade de neo - proprietário, vendo-se privado das garantias legais.
30- Não decorreu nenhuns dos prazos de caducidade, consignados na Lei e referentes à venda de coisa imóvel defeituosa, de longa duração.
E termina requerendo que se dê provimento ao recurso e, em consequência, se julgue não verificado o prazo e improcedente a excepção da caducidade; se condene a ré a reparar todos os defeitos indicados pela inspecção técnica, com materiais apropriados, deferir – quanto ao revestimento exterior - uma inspecção técnica por entidade oficial que assegure aos condóminos e aos transeuntes a segurança devida, conforme recurso de agravo, tanto na qualidade da pedra, como na sua aplicação, revogando – se a sentença recorrida.
A R. apresentou contra-alegações, nelas contrariando os fundamentos do recurso do A.
IV - E interpôs recurso subordinado, no qual concluiu do seguinte modo:
I – Os rebocos e os acabamentos da parede sob as caixilharias de alumínio das salas das fracções autónomas viradas a Norte, localizam-se, conforme resulta das respostas dadas pelos peritos ao quesito 22 da base instrutória e da alínea 31 da matéria de facto provada na sentença, no interior de cada fracção a que respeitam e, por conseguinte, são parte integrante das mesmas, excluindo-se das partes comuns do prédio dos autos.
II – A parede e o respectivo reboco do prédio vizinho ao dos autos não é, obviamente, parte comum deste último.
III – A Assembleia de Condóminos, o Condomínio e o Administrador apenas podem legalmente deliberar e demandar em Juízo terceiros relativamente a questões respeitantes às partes comuns do prédio dos autos.
IV – Carecem, assim, os mesmos de qualquer legitimidade para pedir a condenação da Ré ora apelante na realização de trabalhos correctivos e de reparação da parede do prédio vizinho e do reboco e acabamentos interiores das paredes sob as caixilharias das fracções orientadas a Norte do prédio “sub-judice”.
V – A ilegitimidade activa do Condomínio e do Administrador relativamente a estes pedidos apenas poderia legalmente conduzir à absolvição da Ré da parte da instância aos mesmos correspondente.
VI – Ao ter decidido diversamente, o Sr. Juiz “a quo” violou directa e frontalmente o disposto nos arts. 1.421º nº 1 a), 1.430º nº 1, 1.436º f) e h) e 1.437º nº 1 do Código Civil e arts. 288º nº 1 d), 493º nº 2 e 494º e) do Cód. Proc. Civil, pelo que, com esses fundamentos, deve a sentença ora jurisdicionalmente impugnada ser parcialmente revogada, apenas no tocante à condenação da Ré nos apontados pedidos, que da respectiva instância deve, na parte correspondente, ser absolvida.
O A. apresentou contra-alegações pugnado pelo indeferimento do recurso da R.
V - O tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1) Mostra-se descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial de Lisboa, sob a ficha n.º ..., freguesia do ..., concelho de Lisboa, o prédio sito na Av.ª ..., n.ºs ... a ... C e Impasse A n.º 1, composto de caves, rés-do-chão e 9 andares, tendo sido constituído em propriedade horizontal, conforme inscrição ..., emergente da ap. n.º 1 de 2000/11/07, com 23 fracções autónomas, designadas pelas letras de “A” a “Z”, cfr. doc. de fls 299 a 332 – (Al. A) dos factos assentes);
2) A R. foi simultaneamente a construtora e dona desse prédio, tendo registado a aquisição do mesmo a seu favor pela inscrição ..., emergente da ap. n.º 1 de 1997/10/22, cfr. cit. doc. a fls 300 – (Al. B) dos factos assentes);
3) Foi emitido o respectivo Alvará de Licença de Utilização com o n.º ..., que titulou a utilização do prédio dos autos, averbado a favor da R., no qual se menciona que por despacho de 15/5/2001 foi autorizada a utilização de 16 habitações e 9 ocupações conforme lista a ele anexa, cfr. doc. de fls 14 a 18 –(Al. D) dos factos assentes);
4) O edifício está destinado a habitação, serviços e comércio em regime de condomínio – (Al. E) dos factos assentes);
5) É composto por 10 pisos acima do solo, destinados a habitação, comércio e serviços, e 5 pisos em cave, destinados a arrecadações e estacionamento do tipo “box”, sendo o acesso para o interior do edifício feito pelo piso “0” – (Al. F) dos factos assentes);
6) A entrada para as habitações é própria – (Al. G) dos factos assentes);
7) As restantes entradas são para acesso às fracções de serviços e comércio, existindo um portão para acesso ao estacionamento – (Al. H) dos factos assentes);
8) As fracções para habitação dividem-se por 8 pisos, com a tipologia esquerdo direito, existindo uma dependência ao nível da cobertura pertencente ao condomínio – (Al. I) dos factos assentes);
9) A R. procedeu à venda das fracções que compõem esse prédio já constituído em propriedade horizontal, cfr. cit. doc. – (Al. C) dos factos assentes);
10) A última fracção que a R. vendeu no prédio dos autos foi a fracção “B”, por escritura outorgada em 23/10/2003 (cfr. doc. de fls 941 a 944), com o esclarecimento que o condómino que a comprou já tinha acesso a essa fracção em Março de 2003, conforme informou o condomínio, em assembleia de condóminos realizada no dia 8 de Março de 2003 (cfr. doc. de fls 886 a 895) –(Resposta ao 46º da base instrutória);
11) A fracção “B” do prédio dos autos, correspondente ao rés-do-chão (loja), destinada a comércio/indústria/serviços esteve registada a favor da R. até 7 de Novembro de 2003, data em que foi registada a aquisição da mesma a favor de “F”, pela inscrição ..., emergente da ap. n.º 4 de 2003/11/07, cfr. doc. a fls 304 – (Al. L) dos factos assentes);
12) A R. vendeu as fracções aos condóminos do prédio, tendo este algumas deficiências construção – (Resposta ao 1º da base instrutória);
13) Foi realizada uma vistoria técnica ao prédio que detectou os defeitos constantes do relatório de fls 29 a 196 – (Resposta ao 2º da base instrutória);
14) Verifica-se a existência de humidades e empolamento da pintura, ou pintura em mau estado, ao nível das caves, em alguns locais das paredes periféricas no piso -5, e em zonas localizadas na parede em frente à porta de acesso aos elevadores e escada no piso -4 e garagem do 3º Dt.º – (Resposta ao 3º da base instrutória);
15) Na rampa de acesso às caves e em alguns lugares de estacionamento existem fissuras no pavimento que provocam infiltrações de água para os pisos imediatamente inferiores quando é feita a lavagem do pavimento, nomeadamente fissuração extensa na laje, pavimento, paredes e tecto da garagem do 5º Dt.º no piso -4, onde há indícios de corrimento de água – (Resposta ao 4º da base instrutória);
16) Verificam-se fissuras, algumas delas extensas, no pavimento em diversos sítios do piso -5, em particular na garagem do 2º Dt.º e na câmara de fogo; no piso -4 ao nível do pavimento, laje e tecto da garagem do 5.º Dt.º e na câmara de fogo; no piso -3 na arrecadação do 8º Dt.º, na laje da garagem do 8º Dt.º, no pavimento do lugar de estacionamento da loja B, no pavimento da garagem do 4º Dt.º e lugar de estacionamento da loja A e no limite entre a rampa e o patim inferior; no piso -1 no pavimento da garagem do 6º Dt.º, na parede e nas escadas de serviço; nas paredes das entradas para a cave no piso “0”; nas paredes das escadas no piso “10” e da sala do condomínios; no reboco da parede do prédio vizinho; no pano da guarda poente, na prumada do saguão, ao nível da cobertura; e na parede exterior do piso 3 da fracção do 3º Dt.º junto à empena – (Resposta ao 5º da base instrutória);
17) Existe formação de alguns sais na pintura das caves – (Al. P) dos factos assentes);
18) Ao nível das caves existem fissuras nas lajes – (Al. Q) dos factos assentes);
19) A fissuração das lajes das caves é motivada pelo fenómeno natural da retracção do betão, não tendo características estruturais, excepto no maciço na rampa de acesso ao piso -1, em que se verifica um desligamento entre o enchimento e a laje – (Resposta ao 6º da base instrutória);
20) Nas caves existe um gerador sem extracção directa dos gases de combustão – (Al. R) dos factos assentes);
21) O gerador mencionado em 20) deve estar permanentemente armado para entrar em acção, quando necessário em caso de emergência, tem combustível e, em caso de falta de energia na rede, entra em funcionamento para extracção de águas acumuladas no pavimento, carecendo de extracção directa de gases – (Resposta aos 7º e 8º da base instrutória);
22) Verificam-se algumas humidades em paredes e tectos da caixa de serviço entre os pisos -3 e -5, causadas por condensações e infiltrações na parede periférica, e a pintura em mau estado e ter sido realizada de forma incompleta – (Resposta ao 9º da base instrutória);
23) As caixas das escadas ao nível das caves estão negras, sendo essa situação suprível através da lavagem das paredes, sendo possível que esse negro seja devido ao facto das portas corta fogo se poderem estar abertas, o que permite que os gases de combustão dos veículos que circulam e parqueiam nas caves aí se introduzam. – (Resposta ao 10º da base instrutória);
24) A situação descrita em 23) resulta da utilização diária que é feita das partes comuns do prédio – (Resposta ao 16º da base instrutória);
25) Verifica-se existir corrosão da armadura das escadas de serviço das caves – (Resposta ao 11º da base instrutória);
26) Verificam-se fissuras no reboco na caixa das escadas – (Resposta ao 13º da base instrutória);
27) Verificam-se fissuras na sala do condomínio – (Resposta ao 14º da base instrutória);
28) A água pluvial e as variações térmicas produzem o humedecimento, adsorção e absorção superficial da água que dão origem a manchas e desgaste nas pedras do revestimento exterior – (Resposta ao 17º da base instrutória);
29) As manchas verificadas na pedra do revestimento exterior são quase exclusivamente o resultado da acção dos agentes atmosféricos (sol, vento e chuva), e das qualidades naturais da própria pedra – (Resposta ao 18º e 19º da base instrutória);
30) A cobertura foi construída de forma deficiente ao nível dos remates, apresentando remendos isolados, com tela asfáltica e alumínio, colados sobre as chapas da cobertura localizadas nas zonas de chaminés e algerozes – (Resposta ao 21º da base instrutória);
31) Existem fissuras no reboco e deficiente acabamento da parede sob a caixilharia de alumínio nas salas a norte, com algumas fissuras com vestígio de humidade e fungos, e a condensação verificada no interior das fracções pode ser produzida por deficientes condições de arejamento e pelo sobreaquecimento –(Resposta ao 22º da base instrutória);
32) A humidade, com o decurso do tempo, pode acentuar a deterioração do betão se não houver recobrimento completo das armaduras de ferro – (Resposta ao 35º da base instrutória);
33) Nas condições referidas em 32) e com o tempo, o ferro das armaduras tende a apodrecer com a ferrugem, fazendo soltar o recobrimento – (Resposta ao 36º da base instrutória);
34) Nas condições referidas em 32) e 33) pode permitir deformações do material com o decurso do tempo, com eventuais deslocamentos, vibrações e assentamentos – (Resposta ao 37º da base instrutória);
35) A R. procedeu a pequenas reparações no prédio a pedido dos condóminos – (Resposta ao 45º da base instrutória);
34) A A. remeteu à R. a carta datada de 26 de Fevereiro de 2002, dando-lhe conhecimento do teor da acta da assembleia de condóminos do prédio ocorrida no dia 2/2/2002, a qual consta que os condóminos aí presentes decidiram, por unanimidade, apresentar por escrito a relação das anomalias verificadas até à data no imóvel da Av.ª ... n.º ... a ... C e Impasse A n.º 1, em Lisboa, e que careciam de imediata actuação, e que se passam a descrever:
«1. Substituição do revestimento da fachada principal do prédio – pedra cor-de-rosa – que está a degradar-se;
«2. Fixação do capeamento em pedra nas varandas de alguns pisos, que se encontra solto;
«3. Acabamento em falta nas paredes do guarda fogo na cobertura do prédio – parte inferior – remates em cimento, tela e pintura;
«4. Falta de curva, no tubo de queda das águas pluviais da cobertura da caixa de escada – está colocada uma provisória;
«5. Substituição da caixa de suporte da mangueira S.I. no piso -2, que se encontra partida desde o início;
«6. Calafetar fendas nas lajes dos pisos das caves que permitem a passagem de águas de uns pisos para os outros, quando se proceder à lavagem do pavimento;
«7. Reparar a parede que separa duas garagens no piso -5 – construção em placas pré - fabricadas;
«8. Dotar as arrecadações de ventilação adequada;
«9. Eliminação de fuga de água no ramal de ligação ao exterior no piso
«10. Substituição do botão do elevador “-1” que indica a cave -5, e reparação de folgas nas guias ao nível do 2º andar – estas deficiências já foram confirmadas por técnicos da “G” – Elevadores;
«11. Reparação de pequenas deficiências ao nível de todo o prédio, nomeadamente o patim e o primeiro degrau do piso 0, junto aos elevadores e o chão das passagens entre as portas corta-fogo de acesso às garagens;
«12. Limpeza do revestimento em pedra, nas 2 fachadas, junto ao prédio contíguo em construção;
Mais consta ainda da acta que a R. deveria:
«13. Entregar:
«a) Projecto de arquitectura do prédio;
«b) Licença de utilização;
«c) Livro de instruções do gerador de emergência, colocado no piso -5, para accionamento das bombas de água;
«d) Chaves de zonas comuns do prédio.
«Porque idêntico pedido de reparação dessas deficiências foi efectuado verbalmente, por diversas vezes, sem termos obtido um resultado satisfatório, a referida assembleia decidiu ( ... ) fixar um prazo de 30 dias, contados da data da vossa recepção desta carta, para a total efectivação de regularização findo o qual teremos de dar prosseguimento às nossas reivindicações ( ... )», cfr. doc.s de fls 234 a 236 – (Al. J) dos factos assentes);
35) Por carta de 11 de Junho de 2004, a A., através do seu mandatário, escreveu à R., informando-a que em Janeiro desse ano, os condóminos do prédio registaram o aparecimento de deficiências várias na construção do edifício, tanto nas suas partes comuns, como nas fracções autónomas, tendo requerido uma avaliação técnica, da qual resultou a detecção as patologias que aí foram descritas de fls 197 a 202 e que aqui se dão por integralmente reproduzidas – (Al. M) dos factos assentes);
36) A. respondeu a essa carta, através duma outra, com data de 13 de Setembro de 2004, expressando o entendimento de que não se lhe afigurava exigível a realização de quaisquer trabalhos de reparação ou rectificação, dado que os supostos vícios não lhe teriam sido denunciados e não eram devidos a deficiências de construção, cfr. doc. de fls 203 a 205 cujo teor aqui se dá por reproduzido – (Al. N) dos factos assentes);
37) Em assembleia de condóminos de 15 de Janeiro de 2005, constante da acta n.º 7, foi eleita a nova administração do condomínio, composta por “F” , “H” e “I” e aprovado, por unanimidade, a imediata instauração de processo judicial contra a R., quanto à questão das anomalias, vícios e defeitos de construção do prédio, sendo para o efeito mandatado o Dr. “J”, advogado, cfr. doc. de fls 19 a 28 – (Al. O) dos factos assentes);
38) Os condóminos já tinham tomado conhecimento de defeitos entre finais de 2001 e princípios de 2002, alguns dos quais são os mencionados na petição inicial, nomeadamente no que se refere à degradação da pedra “rosa negrais” que serve de revestimento à fachada do prédio e à necessidade de limpeza da fachada; à fixação do capeamento em pedra nas varandas; à existência de fendas nas caves que permitiam a passagem de água para os pisos inferiores a quando da lavagem; à necessidade de reparação da parede em duas garagens no piso -5; e à necessidade de reparação do patim e primeiro degrau do piso “0”, junto aos elevadores e do chão das passagens entre a porta do corta-fogo de acesso às garagens – (Resposta ao 40º da base instrutória);
39) Pela carta de 11/6/2004, a que se reporta a alínea 35), o A. denunciou alguns dos mesmos vícios e defeitos que havia denunciado na carta de 26/2/2002, a que se reporta a alínea 34), nomeadamente no que se refere ao desgaste e necessidade de limpeza da pedra de revestimento do prédio, à existência de fendas nas caves que permitem passagem de água para os pisos inferiores, à consequente necessidade de reparação da parede em duas garagens do piso -5 e à fractura de degraus – (Resposta ao 41º da base instrutória);
40) O presente processo constituiu a única acção pendente em juízo entre as mesmas partes – (Al. S) dos factos assentes);
41) A petição inicial desta acção deu entrada em tribunal no dia 3 de Junho de 2005 – (Al. T) dos factos assentes);
42) A eliminação dos defeitos verificados no relatório de fls 29 a 196, já visíveis, foi orçada pela empresa “L”, Lda em € 125.281,50, conforme trabalhos e material descriminado de fls 206 a 216 – (Resposta ao 23º da base instrutória);
43) Essa reparação importa a remoção das pedras do capeamento que se encontram soltas e/ou mal colocadas, regularização e eliminação de buracos, colagem das mesmas com Adercril ref. 215, e limpeza das pedras após a sua colagem e betumagem das mesmas com Colorflex ref. 210, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 24º da base instrutória);
44) Implica ainda a remoção de todas as telas existentes nas caleiras e muretes, rectificação de pendentes das caleiras e impermeabilização das mesmas, devendo ser aplicado em toda a superfície a impermeabilização com duas demãos de Regicril ref. 412, seguindo-se a aplicação de dois extractos de Gumasil ref. 498, levando uma rede anti – alcalina de 2*2 entre extractos, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 25º da base instrutória);
45) A reparação passa pela remoção dos remendos feitos com tela de alumínio, colocando-se novos remendos em fibra de vidro, seguindo-se de pintura de esmalte à cor das chapas da cobertura, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 26º da base instrutória);
46) A reparação importa ainda na remoção das telas que cobrem as juntas de dilatação, avivamento e limpeza das mesmas e colocação de um cordão de polietileno seguido de aplicação de Silicril ref. 220, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 27º da base instrutória);
47) Após uma inspecção exaustiva das pedras que cobrem a fachada, afim de verificar se há pedras mal colocadas e que estejam na eminência de cair, estas têm de ser removidas, preparando-se a base e tornando a colocá-las com Adercril ref. 215 e após betumar-se todas as juntas com Colorflex ref. 210, a fim de eliminar os pontos de entrada de água, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 28º da base instrutória);
48) Em todas as cantarias das janelas deve colocar-se um cordão de Silicril ref. 220, afim de eliminar as fissuras existentes que canalizam as humidades que se manifestam no interior do prédio, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 29º da base instrutória);
49) As pedras fissuradas podem ser reparadas com Soldepox ref. 906, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 30º da base instrutória);
50) A intervenção na caixa da escada só pode ser realizada após o restauro exterior e implica a remoção de todas as massas e tintas degradadas, reparação das zonas intervencionadas com massas adictivadas, Selante Aquoso ref. 760, e repintura com tinta equivalente à aplicada, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 31º da base instrutória);
51) As partes metálicas que apresentam vários pontos de oxidação devem objecto de decapagem química, com aplicação de primário e lacagem, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicarao caso concreto – (Resposta ao 32º da base instrutória);
52) As muralhas da cave devem ser impermeabilizadas na sua totalidade com duas demãos de Regicril ref. 412 e, nos pontos em que a água se manifesta com maior intensidade, deve ser feito um barramento com Pavicril ref. 415, aplicando-se duas demãos de tinta Matin ref. 500 após secagem das massas aplicadas, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 33º da base instrutória);
53) No pavimento/laje deve garantir-se a impermeabilização entre pisos, sem por em causa a aderência e que garanta a resistência mecânica para o tráfico que ali circula, sendo que estas reparações são apenas uma das soluções técnicas possíveis de aplicar ao caso concreto – (Resposta ao 34º da base instrutória).
VI - São três os recursos a conhecer - um de agravo interposto pelo A., um de apelação igualmente interposto pelo A., e um outro, de apelação - subordinado – interposto pela R.
Dispõe o art 710º/1 CPC que a apelação e os agravos que com ela tenham subido são julgados pela ordem da sua interposição, e o nº 2 dessa norma, que os agravos só são providos quando a infracção cometida tenha influído no exame ou decisão da causa (ou quando, independentemente da decisão do litígio, o provimento tenha interesse para o agravante).
A)-È questão a apreciar no agravo, a de saber se deveria ter sido deferida a “reclamação e segunda perícia” requerida pelo A.
Tal como o apelante (re)coloca essa questão subsequentemente na apelação, dever-se-á entender que, caso o agravo seja provido, as respostas dadas aos arts 17º, 18º, e 19º da BI deverão ser eliminadas e a acção prosseguir para prova dessa matéria através da requerida (reclamação e) segunda perícia, sem prejuízo, do ponto de vista do A. apelante, de ser desde já proferida decisão relativamente à total improcedência da caducidade, devendo a R. ser condenada a reparar os demais defeitos indicados no relatório de inspecção técnica, que não os referentes ao revestimento exterior, relativamente ao apuramento dos quais, a acção prosseguiria.
B)-São questões a apreciar na apelação interposta pelo A:
- No tocante à matéria de facto, saber se deverá ser eliminado «o facto 42» (art 40º da base instrutória); suprimido do facto 43, (art 41 da BI), a expressão, “O A denunciou alguns mesmos vícios e defeitos que havia denunciado na carta de 26/2/2002”; serem alteradas as respostas dadas arts 39º,42º, 43º e 44º, bem como – caso o agravo não seja provido – as respostas aos arts 18º, 19º e 20º, que deverão, então, ser respondidos de acordo com o relatório da Inspecção Técnica, junto aos autos de fls. 92 a 162, e a que o Exmo Juiz a quo não teria dado o devido relevo. Respostas que, do ponto de vista do apelante, implicariam que fosse julgada totalmente improcedente a excepção de caducidade, ficando a R. condenada a reparar a totalidade dos defeitos indicados naquele Relatório, incluindo os referentes ao revestimento exterior.
- No tocante à aplicação do direito aos factos, saber se o início da contagem do(s) prazo(s) de caducidade do direito a obter do vendedor/construtor a reparação de defeitos e vícios de construção, não se deverá fazer situar da constituição da administração do condomínio, como foi entendido na decisão recorrida, mas antes da data em que aquele vendedor/construtor vendeu a última fracção, o que, no que ao prédio dos autos respeita, tendo sucedido em 23/10/2003, implicaria que se mostrasse inócua a denúncia dos defeitos operada pelo A. pela carta de 26/2/2002 e que se mostrasse totalmente atempada, em relação à totalidade dos defeitos nela mencionados, a denúncia operada pela carta de 11/6/2004, na medida em que o condomínio só tivera deles conhecimento em Janeiro de 2004 na sequência da Inspecção Técnica cujo Relatório se mostra junto à petição, pelo que, quando os denunciou através da referida carta de 11/6/2004, o fez ainda dentro dos prazos a que se refere o disposto no art 1221º CC. Parece pretender ainda o apelante, nesta sede de caducidade que, ainda que não proceda o entendimento atrás referido, nenhuma caducidade possa ser feita decorrer da denúncia operada pela carta de 26/2/2002, desde que, dando-se como provada a matéria dos arts 42º e 43º da BI se tenha como assente que nessa data o prédio ainda se encontrava em acabamentos e arranjos de pequenas reparações e a R. ainda mantinha a obra e retinha a chave de acesso à maior parte das partes comuns, pois que tal circunstância implicaria a inoperância da referida denúncia.
C)-È questão a apreciar na apelação interposta pela R., a de saber se a parede das salas das fracções autónomas viradas a Norte, e o reboco do prédio vizinho ao dos autos, não são parte comum deste, e se, por assim ser, o condomínio e o administrador sempre careceriam de legitimidade para pedir a condenação da R. na realização dos correspondentes trabalhos de reparação.
A)-A apreciação do recurso de agravo implicará que se reproduza o essencial o requerimento do A. constante de fls 539, em que o mesmo, intitulando-o “reclamação e segunda perícia”, o termina requerendo «uma segunda perícia levada a efeito pelo laboratório de Engenharia Civil».
Sobre esse requerimento foi proferido o seguinte despacho: «(…) Efectivamente, o requerimento do A. é de tal modo ambíguo que acaba por ser contraditório nas pretensões e no exercício de direitos que não podem ser exercidos em simultâneo. De facto, e em primeiro lugar, reclama-se (art 587º CPC) e só depois de prestados os esclarecimentos é que se pode requerer a segunda perícia de forma fundada – art 589º CPC. Ora o A. pretende reclamar, mas não formula o pedido de esclarecimentos limitando-se a invocar a contradição entre a perícia do perito da R. e a dos restantes dois peritos. Ora, as perícias não têm que ser unânimes e estão fundamentadas, mas como o A. não pede esclarecimentos suplementares a essa fundamentação, os Srs peritos não têm ao que responder nos ternos do art 587º CPC. Por outro lado, com os mesmos fundamentos pede uma segunda perícia, no entanto, também não invoca no que a primeira perícia se revelou ser insuficiente É certo que a perícia não foi unânime, mas tal não é motivo bastante para ser realizada uma segunda perícia. Por todo o exposto, julgamos indeferir ao requerido».
Imputa o A. agravante ao despacho supra transcrito, nulidade por falta de fundamentação, nos termos do nº 1 da al b) do art 668º CPC, na medida em que, entendendo que a fundamentação nele utilizada constituiu simples adesão aos fundamentos alegados pela R. na sua oposição ao referido pedido, e estando vedado ao juiz este tipo de fundamentação - art 158º/2 CPC – será como se a mesma não existisse.
Ora, mostra-se manifestamente excessivo dizer que o Exmo Juiz a quo se limitou a aderir aos fundamentos da R.
O que está vedado é a fundamentação «meramente formal ou passiva», «consistente na mera declaração de aderência às razões invocadas por uma parte», exigindo-se uma fundamentação «material ou activa, consistente na invocação própria de fundamentos que, ainda que coincidentes com os invocados pela parte, sejam expostos num discurso próprio, capaz de demonstrar que ocorreu uma verdadeira reflexão autónoma»[1].
O despacho recorrido, demonstrando na sua fundamentação uma concordância com as razões invocadas pela R., anda, no entanto, muito longe de meramente as reproduzir, traduzindo um esforço próprio de raciocínio, ainda que porventura na base daquelas razões.
De todo o modo, a questão é inócua, na medida em que, ainda que se entendesse nulo o despacho em função dessa falta de fundamentação – e, obviamente, que não se entende – sempre haverá aqui que ponderar se, ao invés do decidido, se impunha deferir o requerido pelo A.
A verdade é que o requerimento em causa não corresponde nem a uma reclamação – já que, apesar de se referirem várias respostas dadas como «contraditórias e omissas», não se pedem esclarecimentos, nem melhores fundamentações - e tão pouco a um pedido de segunda perícia - desde logo porque, nesta intervêm cinco peritos, cabendo a cada parte nomear dois, e o A., no requerimento em apreço, se limitou a nomear um, e, apenas para o caso de não ser aceite que essa segunda perícia fosse efectuada pelo LNEC, acrescentando-se «acompanhada ou não pelos peritos das partes, como for decidido pelo tribunal, e que poderá abarcar todos os quesitos ou apenas os divergentes».
Ao contrário do que o A. o parece sustentar, no requerimento em apreço não procedeu como o exige o nº 1 do art 589º CPC, alegando «fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado».
No caso concreto o A. refere «contradições» nas respostas (entre um e outros dos relatórios, um subscrito pelo seu próprio perito, e o outro, pelo do da R. e o do tribunal) no que se refere «à cobertura» (art 2º), às «fissuras», «que segundo o técnico do autor terá por causa o assentamento do prédio, podendo prender-se com a estrutura e ou fundação, enquanto os restantes peritos admitem apenas variações climatéricas» (art 8º) e «ao revestimento do edifício com pedra de negrais». E será, de facto, este revestimento que, em última análise, preocuparia o A., como decorre de requerer “uma segunda perícia” a levar a efeito pelo LNEC, e como decorre de apenas quanto a este revestimento ter fundamentado minimamente as referidas contradições entre os relatórios (é que fissuras no prédio há muitas, não se compreendendo a quais está o A. a fazer referência no referido art 8º): «o perito do A. admite a queda de pedras e os outros dois peritos nem admitem a deficiente utilização daquele revestimento», referindo o A. que aquele seu perito na resposta ao ponto 20 «informa que a aplicação de pedra de negrais em revestimento exterior é ilegal e com consequências imprevisíveis». Era afinal este concreto aspecto que o A. pretenderia ver esclarecido, e, especificamente pelo LNEC, entidade que, segundo a tal resposta dada ao ponto 20 pelo seu perito, seria a (única) adequada para «averiguar a capacidade construtiva desta pedra natural (pedra de Negrais) como revestimento exterior», e que, para tanto, realizaria «um ensaio de durabilidade de exemplares obtidos na própria fachada (…) e que se denomina ensaios de nevoeiro salino, que consiste basicamente em submeter provetes de pedra a um ambiente normalizado, que permita concluir pelo comportamento da pedra ao longo de dezenas de anos a partir da acção de um meio ambiente especial por algumas horas».
Se era este aspecto, afinal, que pretendia ver esclarecido, deveria tê-lo dito com clareza – e não com a ambiguidade já assinalada e a que se referiu o despacho recorrido – pedindo, não uma segunda perícia - porque não era isso que afinal pretendia – mas pura e simplesmente a realização do meio de prova em questão.
A forma como acabou por requerer a pretendida intervenção do LNEC – no âmbito de uma segunda perícia - foi pois desadequada, justificando-se o indeferimento total do requerido.
Mas ainda que assim não se entendesse, a verdade é que e como acima se assinalou, os agravos só são providos quando a infracção cometida tenha influído no exame ou decisão da causa.
Na situação concreta, como adiante se verá - mas que aqui se tem que adiantar para melhor compreensão da decisão no respeitante ao agravo - porque se irá confirmar a decisão recorrida no referente à excepção de caducidade, tendo-se por extinto por caducidade o direito da A. à reparação dos defeitos denunciados à R. mediante a carta de 26/2/2002, fazendo parte dessa denuncia – e logo à cabeça - «a desagregação do revestimento da fachada principal do prédio em pedra cor-de-rosa», tem de se concluir que, ainda que se entendesse que o não deferimento da segunda perícia teria implicado infracção processual, esta não poderia vir a reflectir-se na decisão da causa.
Por outras palavras, seria inútil fazer prosseguir a causa no aspecto em referência concernente ao revestimento exterior, quando, afinal, ainda que a melhor instrução dos autos nesse concreto aspecto viesse dar razão ao A., será já certo e seguro que o mesmo já não pode fazer valer o direito à pretendida reparação.
Deste modo, julga-se não provido o agravo.
B) - 1 - No que respeita à apelação do A. e no que concerne às pretendidas alterações à matéria de facto, há que referir liminarmente que, estando em causa – seguramente no tocante aos arts 18º, 19º e 20º, e 39º, 42º, 43º e 44º da BI – a impugnação das respectivas respostas, tem este tribunal que a rejeitar, na medida em que, muito ostensivamente, o apelante não deu cumprimento aos ónus de que o art 712º/1 al c), pela remissão que opera para o art 690º-A CPC, exige para tal efeito.
Pretendeu o legislador – e estamos concretamente a referir-nos à redacção do art 690º-A vigente ao tempo da propositura da acção e que era a que foi conferida pelo DL 183/2000 de 10/8 – que, quando os meios probatórios invocados como fundamento de erro na apreciação das provas tenham sido gravados, o apelante proceda à especificação, não apenas dos «concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados» - al a) do nº 1 – mas também dos «concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre aqueles pontos da matéria de facto diversa da recorrida» - al b) desse nº 1.
Ora o A. apelante não procede com clareza e consistência suficiente ao necessário direccionamento dos concretos meios probatórios, que impunham, do seu ponto de vista, decisão diferente relativamente a cada um daqueles impugnados pontos da matéria de facto, de tal modo que, pela correspondência entre uns e outros, surja de imediato perceptível para o julgador os argumentos para resposta diversa da dada.
Tanto que não o faz, que se limita a, na conclusão 12ª, requerer que «os Q. 39, 42, 43 e 44» tenham «a redacção consentânea com o depoimento do condómino». Mas que concreta redacção? Em função de que concreta parte desse depoimento??
Não basta dizer que o tribunal errou na apreciação dos meios de prova, que deu crédito indevido a testemunhas “mentirosas”, preferindo o depoimento destas ao de uma outra que se afigurava mais credível, tornando-se obviamente necessário explicar porquê, explicação que o apelante omitiu.
No fundo, e em última análise, a omissão a que se tem vindo a fazer referência corresponde tão simplesmente à circunstância de não ter dado, sequer, formalmente, cumprimento ao disposto no nº 2 do art 690º-A que lhe impunha, quanto à indicação dos concretos meios probatórios referidos na al b) do seu nº 1, que quando os invocados como fundamento de erro na apreciação das provas tenham sido gravados – e, sob pena de rejeição do recurso – indicasse «os depoimentos em que se funda por referência ao assinalada na acta, nos termos do disposto no art 522º-C».
Por isso, e sem necessidade de mais considerações, as respostas que o apelante pretendia que fossem alteradas, manter-se-ão, por se dever rejeitar a requerida impugnação da matéria de facto.
Entre elas, a dada ao art 40º da BI (referida no facto 42 dos elencados na matéria de facto na sentença), de acordo com a qual, «os condóminos já tinham tomado conhecimento de defeitos entre finais de 2001 e princípios de 2002, alguns dos quais são os mencionados na petição inicial, nomeadamente no que se refere à degradação da pedra “rosa negrais” que serve de revestimento à fachada do prédio e à necessidade de limpeza da fachada; à fixação do capeamento em pedra nas varandas; à existência de fendas nas caves que permitiam a passagem de água para os pisos inferiores aquando da lavagem; à necessidade de reparação da parede em duas garagens no piso -5; e à necessidade de reparação do patim e primeiro degrau do piso “0”, junto aos elevadores e do chão das passagens entre a porta do corta-fogo de acesso às garagens».
Mas a verdade é que o apelante não apenas se insurgiu contra a resposta dada a este artigo 40º da base instrutória, nos termos já acima analisados, como, prévia e mais radicalmente, pretende que a própria pergunta nele contida seja eliminada «por não conter qualquer facto, ser uma conclusão».
Ora, perguntava-se nesse art 40º: «Os condóminos tomaram conhecimento dos defeitos referidos na petição inicial durante o período compreendido entre finais de 2001 e princípios de 2002».
È evidente que também aqui não assiste razão ao apelante.
Ter tomado ou não conhecimento, num ou noutro período, de um determinado facto, ou circunstancialismo de facto, é, em si mesmo um facto, e não uma conclusão, ou juízo de valor. A circunstância de em última análise estar em causa um facto de carácter cognitivo – pois que só se toma conhecimento através da razão - em nada impede que esteja em causa um facto, sendo, por sua vez, através de factos instrumentais de carácter já exterior à psique de quem toma conhecimento, que essa tomada de conhecimento se revela.
È o que se passa nos autos.
Sabe-se que os condóminos do prédio em causa nos autos tomaram conhecimento «das anomalias verificadas» no imóvel no dia 2/2/2002 – data da assembleia de condóminos em que deliberam dar conhecimento à R. dessas anomalias - porque eles o revelam através da carta – cfr fls 334/235/236 – que dirigiram à R. em 26/2/2002, cujo assunto referem, justamente, como “relação das anomalias e subsequentes intervenções”.
E que estão a “denunciar” essas «anomalias» resulta indiscutivelmente da circunstância de, no final dessa carta, reclamarem da R. «a sua regularização» fixando-lhe inclusivamente prazo para esse efeito (30 dias)».
Não, há, pois, qualquer motivo para se ter como não escrita a resposta dada a esse ponto da matéria de facto, e muito menos, para o eliminar.
Não explica o apelante porque pretende que da resposta ao art 41º da BI seja suprimida a frase, “O A. denunciou alguns mesmos vícios e defeitos que havia denunciado na carta de 26/2/2002”.
A resposta dada a esse ponto da matéria de facto foi a seguinte «Pela carta de 11/6/2004, a que se reporta a alínea 35), o A. denunciou alguns dos mesmos vícios e defeitos que havia denunciado na carta de 26/2/2002, a que se reporta a alínea 34), nomeadamente no que se refere ao desgaste e necessidade de limpeza da pedra de revestimento do prédio, à existência de fendas nas caves que permitem passagem de água para os pisos inferiores, à consequente necessidade de reparação da parede em duas garagens do piso -5 e à fractura de degraus»
Ora não se vê por que razão se há-se suprimir essa expressão interlocutória, e sem a qual a resposta se torna incompreensível, quando já se viu que a apelante não impugnou validamente o conteúdo da mesma.
Deste modo, mantém-se, na totalidade, a matéria de facto tida como provada pela 1ª instância.
B) – 2 - Insiste o A. apelante em que, o momento a partir do qual se contam os prazos que, nos termos do art 1225º CC [2] CC condicionam o exercício do direito à reparação de um imóvel com defeitos construído pelo próprio vendedor, deve corresponder à data da escritura de compra e venda da última fracção a cuja venda aquele proceda.
Argumenta que só a partir desse momento adquire a propriedade da fracção e por via desta a compropriedade das partes comuns, e que outro entendimento, que situe o começo da contagem dos prazos em momento anterior, coarcta a esse condómino o direito em causa, referindo na réplica ser «manifesto que os futuros condóminos–comproprietarios, como todos os restantes, das referidas partes comuns – seriam penalizados sem nenhuma razão plausível pela eventual incúria dos adquirentes primitivos na denúncia dos defeitos ali detectados».
E assim, porque no prédio dos autos a última fracção a ser vendida – a “B” - o foi – ao condómino “F” – por escritura de 23/10/2003, só a partir dessa data é que o condomínio estava apto a denunciar defeitos nas partes comuns do prédio, o que fez atempadamente pela carta de 11/6/2004, certo como é que deles tinha tido conhecimento há menos de 1 ano através do relatório de inspecção técnica de Janeiro desse mesmo ano.
Ora, como é posto em evidência na sentença recorrida, tem-se vindo a uniformizar o entendimento perfilhado nos tribunais superiores no sentido de que o direito à reparação em situações como a dos autos – em função da verificação de defeitos em partes comuns em prédio submetido ao regime de propriedade horizontal destinado a longa duração e que seja vendido por quem o construiu - se situa «a partir do momento em que são constituídos os orgãos representativos do condomínio, ou seja, a assembleia de condóminos e administração (art 1430º/1 CC), porquanto, desde então, a administração das partes comuns é assumida pelos próprios condóminos, independentemente de, entre eles, poder ainda figurar como titular de alguma fracção o construtor vendedor».
Será esse momento que, nas circunstâncias acima referidas, se deverá fazer corresponder ao momento «da entrega do imóvel» por parte do construtor vendedor a que se refere o nº 1 do art 1225º CC[3].
O entendimento em causa não deverá ser subscrito apenas por ser «mais razoável» [4] entre os dois outros que já se viu serem subscritos – o de que o prazo de garantia de 5 anos (e os demais em causa) só se contam desde a data em que o construtor-vendedor vendeu a última fracção, entendimento do aqui apelante, e o de que tal prazo começa a correr desde a data da constituição da propriedade horizontal e da venda da primeira fracção – mas porque é, afinal, o que resulta imposto por lei, quando se pondere a natureza do direito de propriedade horizontal [5].
Assim, não basta, para se concluir como acima se concluiu, que se pondere «que a primeira das soluções é de rejeitar, pela simples, mas decisiva razão de que os actos de constituição de propriedade horizontal e de venda da primeira fracção não implicam, só por si, a entrega das partes comuns à administração do condomínio», e que «a segunda tese também merece ser rejeitada, pois tão grande retardamento implicaria um demasiado e intolerável prolongamento do prazo de garantia enquanto o construtor/vendedor conservasse a propriedade de uma das fracções».
As razões da preferência pela tese defendida na 1ª instância radicam, efectivamente, como acima já se referiu, na própria natureza da propriedade horizontal.
Explica-o, com a qualidade de exposição que o caracteriza, Cura Mariano, na obra citada, que aqui se transcreve, não apenas especificamente nas considerações directamente concernentes à questão em análise, mas às que as antecedem, para melhor se compreender a solução acima defendida. Assim:
«Quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações de as mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que, perante um defeito existente perante uma fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer dos direitos mencionados no art 1221º e ss do CC (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e pagamento de indemnização em dinheiro). Mas, se o defeito se situar numa parte comum do edifício, há que efectuar uma distinção entre os direitos de eliminação do defeito ou realização de nova obra, por um lado, e os direitos de redução do preço e resolução do contrato, por outro lado, uma vez que aqueles pressupõem o exercício de um poder de administração, e estes a posição de comprador no contrato de compra e venda das fracções autónomas (…) O exercício dos direitos de eliminação dos defeitos e realização de obra nova, parece competir apenas ao administrador do condomínio, devidamente mandatado pela assembleia de condóminos, uma vez que compete exclusivamente a estes orgãos do condomínio proceder à administração das partes comuns – art 1430º CC.
E escreve mais adiante: «O direito de propriedade dos condóminos sobre as partes comuns do edifício não segue rigorosamente o regime geral da compropriedade, assumindo especificidades impostas pelas características únicas da propriedade horizontal. E uma dessas especificidades situa-se precisamente no capítulo dos poderes de administração das partes comuns. Dispõe o art 1430º/1 do CC que a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, o que afasta a possibilidade dos condóminos, isoladamente, exercerem os direitos inerentes a essa administração, onde se incluem os direitos à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns, ou à realização de nova obra, e consequentemente o direito de indemnização em dinheiro pelo custo dos trabalhos de eliminação dos defeitos ou de reconstrução realizados pelos órgãos de administração do condomínio ou por terceiro contratado por eles (….) Competirá á assembleia de condóminos decidir, por maioria, sobre o exercício dos direitos previstos no art 1221º do CC, por defeitos existentes nas partes comuns do edifício, e competirá ao administrador, em execução da respectiva deliberação, accionar esses direitos, judicial ou extrajudicialmente, perante o construtor (…) Relativamente aos direitos de redução do preço e de resolução do contrato previstos no art 1222º CC, por defeitos existentes nas partes comuns, uma vez que não há um contrato autónomo e individualizado que corresponda à transmissão dessas partes, ocorrendo a mesma diluída na transmissão das diversas fracções autónomas que integram um imóvel constituído em propriedade horizontal, só os condóminos os podem exercer individualmente (…) Esta divisão de sujeitos relativamente à legitimidade para o exercício dos direitos previstos nos arts 1221º e ss do CC, não afasta as regras de articulação entre os diferentes direitos (….) Se os orgãos de administração do condomínio não solicitam a eliminação do defeito ou a realização de obra nova ao construtor, mantendo-se a deficiência e impedindo assim os condóminos prejudicados de exercerem o direito à redução do preço ou à resolução do contrato, resta a estes um direito de indemnização sobre o condomínio pelos prejuízos sofridos com a sua omissão. Sendo normal que o construtor/vendedor proceda à alienação das diversas fracções autonómas a terceiros em momentos diferentes, coloca-se o problema de saber quando se devem considerar entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes, de modo a poderem ser exercidos os direitos previstos nas arts 1221º e ss do CC relativamente aos defeitos existentes nessas partes do edifício (…) Quanto aos direitos a serem exercidos pelo administrador do condomínio em regra mandatado pela assembleia de condóminos (direitos de eliminação do defeito, de realização de nova obra e de indemnização por danos complementares ou residuais causados ao condomínio, apesar da entrega das fracções autónomas corresponder também à entrega dos espaços comuns do edifício (…) há que ter presente que o direito dos condóminos sobre esses espaços foge às regras gerais da compropriedade, assumindo uma configuração própria em que a vontade destes não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros de uma organização dotada de órgãos próprios que exprimem a vontade colectiva do grupo e manifestam e actuam em conformidade com ela. Competindo à assembleia de condóminos e não a estes individualmente considerados, decidir sobre o exercício dos direitos previstos nos arts 1221º e 1223º do CC (apenas quanto aos danos sofridos pelo condomínio), não releva, para o desfecho da questão colocada, o momento em que são entregues aos condóminos as diversas fracções autónomas, mas sim o momento em que esses órgãos passam a estar em condições para poderem exercer os referidos direitos. Decisiva deve ser, pois, a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. Não se tendo verificado um acto expresso datado de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os orgãos de administração do condomínio, deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio. A partir dessa data passa a estar operacional a estrutura organizativa encarregada da administração das partes comuns do condomínio, a qual fica em condições de poder exercer os já referidos direitos perante o construtor iniciando-se pois, nesse momento, o decurso do prazo de caducidade de 5 anos, previsto no art 1225º/1 CC. Quanto ao prazo para serem denunciados os defeitos existentes nas partes comuns (1 ano) o mesmo inicia-se nos termos do art 1225º/2 CC com o conhecimento daqueles pelo administrador e não com o conhecimento que dele tiveram os condóminos».
Por isso, na sentença recorrida, se argumentou no sentido de que não havendo conhecimento especifico de quando teve lugar a primeira assembleia de condóminos, haveria de se considerar a que teve lugar em 29/7/2001 (e a que se refere a acta nº 3) como correspondendo à constituição da administração do condomínio A., com ela tendo cessado o poder de administração das partes comuns por parte da R., para concluir não ter decorrido à data da propositura da acção o prazo de 5 anos sobre a “entrega” do prédio pela R. ao A.
Apenas entendeu verificada a caducidade do direito à reparação exercido pelo A. relativamente aos defeitos denunciados pela carta de 26/2/2002, pois que a acção foi interposta para lá do prazo de 1 ano sobre essa denúncia - art 1225º/2 1ª parte, conjugado com o art 1220º/1 CC.
Lembre-se que na norma do art 1225º CC estão co-envolvidos dois tipos de prazos de caducidade: dois, de tipo substantivo, que têm a ver com o procedimento tempestivo da denúncia, que terá de ser exercida no prazo de 1 ano a contar da descoberta do defeito, mas ainda dentro dos 5 anos subsequentes ao da entrega do imóvel; e um outro de tipo processual, referente ao direito de acção, que tem a ver com o accionamento em juízo para obtenção do direito que se pretende, accionamento que tem de ocorrer dentro do ano seguinte ao da denúncia.
È esta caducidade do direito de acção que a 1ª instância julgou em parte procedente, com o inerente efeito de precludir o direito do A. a obter da R. a reparação dos defeitos que denunciou como existentes nas partes comuns do imóvel em 26/2/2002.
Sem que valha à A. a circunstância que alegou – mas não provou, como acima se referiu – de em Fevereiro de 2002 a R. ainda manter a obra e reter as chaves de acesso à maior parte das partes comuns.
Cumpre, pois, confirmar o decidido na 1ª instância relativamente à excepção de caducidade.
C) - A R. foi condenada, entre o mais, a proceder à reparação dos defeitos referentes às situações a que se referem as alíneas 16 e 31 da matéria provada.
Na alínea 16, compreendem-se as fissuras existentes «no reboco da parede do prédio vizinho».
A alínea 31, refere-se às «fissuras no reboco e deficiente acabamento da parede sob a caixilharia de alumínio nas salas a norte, com algumas fissuras com vestígio de humidade e fungos», embora aí se acrescente que, «a condensação verificada no interior das fracções pode ser produzida por deficientes condições de arejamento e pelo sobreaquecimento». (Resposta ao 22º da base instrutória);
Não pode deixar aqui de se referir que, quando as considerações na 1ª parte da sentença pareciam indicar que se excluiria este tipo de defeito da condenação – por não se tratarem de «defeitos imputáveis ao próprio acto de edificação do prédio pela R.» - cfr fls 991 - «Deste modo, não tendo em atenção as situações imputáveis ao uso dos condóminos (condensações verificadas nas salas a norte produzidas por deficientes condições de arejamento e pelo sobreaquecimento)» a R. foi, não obstante, condenada a proceder à reparação dessas fissuras.
Podendo existir no passo assinalado contradição entre os fundamentos e o decidido – nulidade da sentença previstas na al c) do nº 1 do art 668º CPC – não tendo sido a mesma arguida, ficou sanada.
E ainda bem, porque, efectivamente, o que se diz é que «a condensação verificada no interior das fracções pode ser produzida por deficientes condições de arejamento e pelo sobreaquecimento»; o que significa, que pode ser, mas também pode não ser, o que só poderá saber-se, certamente e afinal, depois que as referias fissuras no reboco – algumas com vestígios de humidade e fungos - e deficiente acabamento da parede sob a caixilharia de alumínio nas salas a norte, sejam reparadas.
Nem diga a R. – e, apenas agora – que tais fissuras, porque, obviamente, situadas na parede interior das referidas salas a norte, não se verificam em partes comuns do prédio, visto que «as janelas com tudo o que as integra», ou o «revestimento interior das paredes» não constituem parte comum do edifício dos autos, invocando Aragão Seia.
Por um lado, porque este mesmo autor, na própria citação a que a R. apelante se refere [6] exclui «de elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam» as paredes divisórias que sejam paredes - mestras, e as paredes que apresentam as fissuras agora em consideração, devem ter-se como mestras.
A respeito deste tipo de paredes refere Sandra Passinhas:[7]«As paredes perimetrais (paredes exteriores que delimitam o edifício) mesmo quando não tenham função de paredes mestras, delimitam a superfície coberta, determinando a consistência volumétrica do edifício e delineando o seu perfil arquitectónico, pelo que são de considerar comuns a todos os condóminos e destinadas ao serviço exclusivo do próprio edifício».
No mesmo sentido, refere Aragão Seia[8]: «Entendemos também que as paredes exteriores que delimitam o perímetro da construção, embora não sendo mestras ou resistentes no verdadeiro sentido do termo, ao serem construídas tendo em vista não só as exigências de segurança, como também as de salubridade, especialmente no que respeita à protecção contra a humidade, as variações de temperatura e a propagação de ruídos e vibrações, podem ser consideradas como elementos estruturais das edificações, e portanto como mestras».
A alegação da A. – constante do art 29º da petição inicial – refere a humidade por condensação que as fracções apresentam, como causada («derivada») «das fissuras do reboco e dos deficientes acabamentos junto às caixilharias».
E na carta de 11/6/2004 em que denuncia os defeitos do prédio, refere a respeita das fissuras em referência: «Em todas as fracções, mas com maior evidencia nas fracções do piso 9, foi detectada a condensação nas caixilharias; diversos pontos de humidade e pintura deteriorada, fissuras ao nível do reboco causadas por pontes térmicas reveladora de deficiências no isolamento…», acrescentando-se mais abaixo «…as paredes exteriores e interiores, por execução deficiente da construção têm sido alvo do aparecimento de fissuras, manchas e vestígios significativos de humidade». E ainda mais abaixo, «as paredes interiores, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas, têm infiltrações várias…».
E se, na verdade, os peritos – do tribunal e da R. – se limitam a – ponto 22º do respectivo relatório, fls 432 – constatar a «existência de fissuras no reboco e deficiente acabamento da parede sob a caixilharia de alumínio nas salas a Norte com algumas fissuras com vestígios de humidade e fungos», sem se pronunciarem sobre a causa dessas fissuras, e se o próprio perito do A . é quem refere – ponto 22 do seu relatório, fls 477 – que «a condensação no interior das fracções pode eventualmente ser produzida por deficientes condições de arejamento e sobreaquecimento», o que a Exma Juiz a quo deu como provado, como acima já referido, é suficiente para se concluir que, tal como vinha alegado pelo A., as referias fissuras de ficam a dever a deficiências no isolamento das respectivas paredes exteriores.
Por isso, estão manifestamente em causa defeitos em parte comum do prédio e não nas fracções autónomas em causa.
Por outro lado, se é certo que a legitimidade é excepção de conhecimento oficioso e que a sua afirmação em termos genéricos no despacho saneador não preclude a sua melhor avaliação subsequentemente (cfr 510º/3 CPC), nem por isso deixa a mesma de assentar em factos.
E isto vem a propósito das fissuras existentes «no reboco da parede do prédio vizinho».
Esta parede, como o salienta a A. nas contra-alegações ao recurso do R., refere-se à parede do logradouro. E a respeito desta parede, os peritos do tribunal e o da R., no quesito 55º, responderam que existem fissuras no reboco na parede do prédio vizinho remetendo para as fotos 28 e 29. Já o perito do A. esclarece melhor a situação em causa, referindo ao ponto 5º (fls 469), que, «na parede meeeira do logradouro, exterior, é notada uma extensa fissura horizontal com abertura superior a 2 mm», e mais adiante na resposta ao quesito 55º (fls 484), explica que «existe uma extensa e muito aberta fissura horizontal na parede que separa o logradouro do prédio e o lote vizinho do lado sul. Esta fissura pode denunciar que a parede será estrutural e não está a resistir adequadamente às cargas que tem instaladas (…) sem dúvida que a parede foi revestida pelo empreiteiro que executou o prédio vistoriado, atendendo a que se encontra pintada de foram idêntica ao restante logradouro. No entanto, desconhece-se se a fissura observada, que poderá ser preocupante do ponto de vista estrutural, é da responsabilidade do prédio vistoriado ou do outro prédio».
Observações de que resulta estar em causa uma parede meeira, e não uma parede exclusiva do prédio vizinho, pelo que a responsabilidade da R. seria, pelo menos, de metade, no tocante ao custo da respectiva reparação, nos termos do art 1375º/1 CC [9].
Sucede que esta questão haveria de ter sido levantada na 1ª instância e não agora, a coberto da oficiosidade da excepção da legitimidade, pois, como atrás se referiu, se trata de um pressuposto de facto em que assenta a excepção em causa. Os recursos servem para se reexaminarem questões e não para se conhecerem de questões novas. Cabia à R. na sua defesa ter alegado estar em causa parede meeira e não ter específica responsabilidade relativamente à fissura em causa.
Não o tendo feito, ainda que se possa concluir estar em causa uma parede meeira, a responsabilidade pela reparação da dita fissura caberá exclusivamente à R nos termos do art 1375º/4 CC [10]
Em resumo: ao contrário do que a R apelante pretende, estão em causa partes comuns do edifício dos autos e não partes exclusivas dos condóminos ou do prédio vizinho. Pelo que o administrador tinha, também nos aspectos em referência, legitimidade para demandar a R. em juízo, pedindo a sua condenação na realização de obras de reparação naquelas partes comuns do edifício.
A apelação da R. improcede.
VII – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar não provido o agravo e improcedentes ambas as apelações interpostas, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelo agravo e pela respectiva apelação, pelo A.
Custas pela respectiva apelação, pela R.
Lisboa, 6 de Outubro de 2011
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
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[1]- Lebre de Freitas/ Rui Pinto/João Redinha, «Código do Processo Civil Anotado», I, p 63
[2] - O dever de denúncia tem de ser exercido no prazo de um ano a contar do descobrimento do defeito – art 1225º/2 1ª parte, conjugado com o art 1220º/1 CC - devendo a indemnização ser pedida no ano seguinte à denúncia (art 1225º/2, 2ª parte CC) desde que não tenham decorrido mais de 5 anos sobre a data da entrega da coisa – art 1225º/1 CC.
[3]- Cfr Ac STJ, CJSTJ 6/6/2002 (Duarte Soares); Ac STJ 1/6/2010 (Azevedo Ramos); Ac STJ 29/6/2010 (Helder Roque) CJSTJ II, 120; Ac RL 21/4/05 (Granja da Fonseca); Ac RL 1/3/07 (Fátima Galante); Ac RL 9/11/2010 (João Aveiro); Ac RP 1/10/09 (Mário Fernandes); Ac RP 25/3/2010 Marques Pereira), estes acessíveis em www dgsi.pt
[4] - Cfr Ac STJ 1/6/2010 (Azevedo Ramos), acessível em www.dgsi.pt
[5] - Cura Mariano «Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra», 4ª ed 165 e ss
[6] - «Propriedade Horizontal», 2ª ed, 72:«Deverão considerar-se propriedade do respectivo condómino, titular da fracção, tudo o que não seja considerado comum ( pela lei ou titulo constitutivo): paredes divisórias que não sejam paredes mestras, revestimento interior destas (…) as varandas ou sacadas nesta existentes e as janelas com tudo o que as integra (caixilhos, vidros, persianas, etc) pois trata-se de elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam»
[7] «A Assembleia de Condóminos e o Administração na Propriedade Horizontal», 2ª ed, 33
[8] - «Propriedade Horizontal», 2ª ed , 72.
[9]- « A reparação ou reconstrução da parede ou muro comum é feita por conta dos consortes, em proporção das suas partes»
[10] «Se a ruína do muro provier de facto do qual só um dos consortes tire proveito, só o beneficiário é obrigado a reconstrui-lo ou repara-lo» |
