| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 02.5.2003 J... intentou acção declarativa (despejo) com processo sumário, contra E..., Lda.
O A. alegou, em síntese, ser dono e possuidor de uma loja sita em Moscavide, que adquiriu por sucessão com sua mãe, por morte de seu pai, sendo certo que a herança ainda não foi partilhada. A dita loja havia sido arrendada pelo pai do A. por meio de contrato de arrendamento comercial que actualmente vigora com a R., uma vez que esta adquiriu por trespasse o estabelecimento comercial da anterior inquilina. Sucede que sendo o objecto social da R. o fabrico de pão, bolos e bolachas e apesar do contrato de arrendamento prever que a utilização do imóvel é para o fim específico de panificação, desde há cerca de dois anos que a R. passou a exercer no imóvel a actividade comercial de pronto-a-vestir, sem para tal ter sido autorizada pelo A. ou por sua mãe. Assim, o A. tem o direito de resolver o contrato de arrendamento, nos termos do art.º 64.º n.º 1 alínea b) do Regime do Arrendamento Urbano.
O A. terminou pedindo que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento e que fosse ordenada a entrega do imóvel devoluto de pessoas e bens.
A R. contestou, arguindo a ilegitimidade processual do A. e a caducidade do direito de resolver o contrato de arrendamento. Mais alegou que em 22.4.1986 o então senhorio, pai do A., e a R., outorgaram um documento mediante o qual o senhorio autorizou a R. a exercer no locado a comercialização de pastelaria, leitaria, snack-bar, charcutaria, pronto a vestir, retrosaria e montagem de indústria fabril de confecções. Desde então que a R. exerce no local a actividade de pronto-a-vestir, do que o A. sempre teve conhecimento, assim como tinha conhecimento do ora aludido documento, que a R. juntou.
A R. concluiu pedindo que fosse julgada provada e procedente a excepção de ilegitimidade do A. e a R. absolvida da instância; ou que a R fosse absolvida dos pedidos; devendo o A. ser condenado como litigante de má fé, em multa e indemnização igual aos encargos que a R. suportar com o patrocínio.
O A. respondeu, pugnando pela improcedência das excepções de ilegitimidade e de caducidade do direito de resolução do contrato e negando que o seu pai tivesse autorizado a R. a exercer no locado outras actividades comerciais. Segundo o A., o seu pai prometeu, através de contrato-promessa celebrado com a R., alterar o clausulado do contrato de arrendamento no sentido de vir a autorizar a R. a exercer no locado outras actividades comerciais. Porém, o contrato prometido nunca foi celebrado, pelo que jamais foi dada autorização à R. para o exercício de fins comerciais diferentes dos que constam do contrato.
O A. terminou reiterando a improcedência das excepções deduzidas pela R. e a procedência da acção, defendendo ainda a condenação da R. como litigante de má fé.
Foi proferido despacho saneador, no qual julgaram-se improcedentes as excepções de ilegitimidade do A. e de caducidade do direito de resolver o contrato de arrendamento.
Procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, que culminou com decisão sobre a matéria de facto.
Em 26.5.2004 foi proferida sentença em que se julgou a acção não provada e improcedente e consequentemente absolveu-se a R. do pedido. Mais se condenou a A. como litigante de má fé em multa que se fixou em 10 UC e ainda no pagamento de indemnização à parte contrária, equivalente ao valor dos encargos que a R. teve de suportar com o patrocínio, cuja liquidação se relegou para momento posterior.
O A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
1 — A decisão recorrida interpretou incorrectamente o conteúdo do documento dado como provado e cuja epígrafe é "contrato-promessa", concluindo que este seria uma autorização de utilização do locado para fim diverso do originalmente contratado, e, como tal, um novo contrato definitivo.
2 — Isto pois o seu conteúdo é estrutural e juridicamente o de um típico contrato-promessa.
3 — Foi ajustado entre o pai do apelante e a,sociedade inquilina obrigarem-se à celebração de um contrato que seria "válido para a celebração do contrato de arrendamento" e que se regeria pelo clausulado ali consignado.
4 — A sentença recorrida violou, assim, o preceituado no art. 405.º, conjugado como art. 410.º, n.° 1, ambos do CC, que define, justamente, o contrato-promessa como a "convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato".
5 — Violou igualmente a lei, ao interpretar o negócio jurídico celebrado, porque formal, de forma contrária ao disposto no art. 238.º, n.° 1 do CC.
6 — Não tendo sido dada, conforme resultou provado, qualquer autorização para alteração do fim comercial de que foi dado o arrendamento e jamais tendo sido celebrado o contrato definitivo, deve a decisão recorrida ser revogada, substituindo-a por uma outra que declare resolvido o contrato de arrendamento comercial, ao abrigo do disposto no art. 64.º, n.° 1, alínea b) do RAU.
7 - Mal andou a sentença recorrida, na sua explanação subsidiária, ao entender haver abuso do direito do apelante por não estarem preenchidos os apertados requisitos constantes do art. 334.° do CC que, assim, foi violado.
8 — Este entendimento, aliás, afronta clamorosamente a força do caso julgado formal do despacho saneador que, entendendo o tribunal, nos termos da lei, não ter havido caducidade do direito, implica, indubitavelmente, que o apelante tem o poder de exercer o direito da resolução contratual.
9 — O tribunal a quo violou, assim, o preceituado no art. 672.° do CPC por colidir com a força obrigatória dentro do processo que constitui o trânsito em julgado do despacho saneador.
10 — Por mera cautela de patrocínio, tendo presente a procedência do recurso e afinando pelo mesmo diapasão, é absolutamente ilegal a condenação do apelante como litigante de má fé pois o conhecimento da exploração do locado que o apelante tinha irreleva para efeitos da boa decisão da causa.
11 — Sendo a -vexata quaestio dos presentes autos a existência ou inexistência de autorização para utilização do locado, o facto do apelante ter referido ter conhecimento da exploração indevida há cerca de dois anos, em nada contrariaria o sentido da decisão proferida, nem tão pouco o mérito que lhe assiste na procedência do presente recurso.
12 — A sentença recorrida violou, assim, o art. 456.º, n.º 2. alínea b) do CPC, pois o apelante não alterou a verdade dos factos, muito menos com interferência mínima para decisão do mérito da causa.
13 – Deve, assim, ser revogada a sentença também nesta parte, substituindo-a por uma outra que absolva o apelante da condenação como litigante de má fé.
A apelada contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões suscitadas neste recurso são as seguintes: se o senhorio autorizou a inquilina a exercer a actividade de pronto a vestir no locado; no caso de resposta negativa, se a invocação, pelo tribunal a quo, do carácter abusivo do exercício do direito de resolver o contrato, viola caso julgado formado no despacho saneador; se o A. litigou com má fé.
Para a resolução de todas estas questões haverá que levar em consideração a seguinte
Matéria de Facto
1. Em 10.05.1991, por escritura lavrada no Cartório Notarial de Moscavide, de fls... a fls. ... do Livro ....., B...., na qualidade de viúva, e o A., na qualidade de filho, foram habilitados como únicos e legais herdeiros de C..., falecido em 11.10.1988, que não deixou testamento ou qualquer outra disposição de sua última vontade, conforme documento de fls. 6 a 9, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea a) dos factos assentes).
2. Em 21.02.1961, por escritura lavrada no ... Cartório Notarial de Lisboa, lavrada de fls. ... verso do Livro .... do mesmo Cartório, em que intervieram C... e os legais representantes de "P..., Lda.", declarou o primeiro, além do mais, com aceitação dos segundos, que a referida sociedade era arrendatária da loja sita da Rua ..... (actual Rua ..., em Moscavide), que dava de arrendamento à mesma o rés-do-chão direito do prédio situado na Rua ...., e que o rés-do-chão arrendado se destinava a alargamento e dependências do estabelecimento de padaria da arrendatária instalado na Rua ..., mas que a arrendatária não poderia ali abrir estabelecimento de venda ao público, nem dar destino diferente daquele para que o dito rés-do-chão era arrendado, conforme documento de fls. 15 a 20 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea b) dos factos assentes).
3. Em 07.03.1985, por escritura lavrada no ... Cartório Notarial de Lisboa, lavrada de fls. .... do Livro ...., foi trespassado à Ré o estabelecimento comercial instalado na loja ... do prédio sito na Rua ...., conforme documento de fls. 10 a 14, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea c) dos factos assentes).
4. A Ré paga ao A. a renda mensal de € 97,60 (alínea d) dos factos assentes).
5. Por documento escrito, datado de 22.04.1986, assinado por C... e pelo legal representante da Ré, foi estipulado o seguinte - conforme documento de fls. 33:
"C..., morador na Rua ..., em Moscavide, como proprietário das lojas sitas respectivamente na Rua ... e Rua ..., em Moscavide, Loures, alugadas à Firma E...., Lda. declara o seguinte:
1.º - Autorizar nesta data a Sociedade Inquilina, a abrir estabelecimento de venda ao público, cláusula vedada pelo contrato anterior, na loja da Rua ..., para os ramos de pastelaria, leitaria, snack-bar, charcutaria, pronto a vestir e retrosaria.
2.º - Autorizar, nesta data, a Sociedade Inquilina, na loja sita na Rua ..., para além da venda ao público do ramo já consignado no primeiro contrato, a comercialização de pastelaria, leitaria, snack-bar, charcutaria, pronto a vestir e retrosaria°
3.º - Autorizar, desde esta data a utilização das instalações, sitas na Rua ... e na Rua ...., para montagem de Indústria Fabril de Confecções.
4.º - Poderá eventualmente ser aceite qualquer outro tipo de comércio, desde que o senhorio, não veja inconveniente, caso o local arrendado venha a ser trespassado, mas nunca o horário de porta aberta poderá ultrapassar a meia-noite.
5.º - Fica acordado que a renda da loja sita na Rua ..., será aumentada de Esc. 2000$00 (Dois mil escudos), para Esc. 8000$00 (oito mil escudos), mensais, a partir do mês de Maio de 1986,
6.º - Fica acordado que a renda da loja sita na Rua ... será aumentada de Esc. 3.150$00 (três mil cento cinquenta), para Esc. 10.000$00 (Dez mil escudos), mensais, a partir do mês de Maio de 1986.
7.º - Ficam autorizadas as obras que venham a verificar-se necessárias à implementação dos ramos profissionais referidos nas clausulas 1.ª, 2.ª e 3.ª deste contracto.
8.ª - As rendas deverão ser pagas, preferencialmente em casa do Senhorio, ou do seu legal representante, no Concelho de Loures.
9.º - Fica acordado que as rendas se consideram actualizadas até 30 de Novembro de 1990, e que actualizações posteriores àquela data serão exclusivamente as determinadas pela Legislação que vigorar na altura.
10.º - Este documento será assinado e reconhecido notarialmente por ambas as partes, sendo a Sociedade Inquilina, representada pelo Senhor K..., sendo válida para a celebração do contrato de arrendamento” (alínea e) dos factos assentes).
6. A Ré tem como objecto social o fabrico de pão, bolos e bolachas (certidão junta a fls. 69 a 72).
7. A Ré tem como actividade o fabrico de pão, bolos e bolachas. (resposta ao quesito 1.º).
8. Desde há cerca de, pelo menos, 15 anos e até à presente data, a Ré passou a exercer no seu locado a actividade comercial de pronto-a-vestir. (resposta aos quesitos 2.º e 4.º).
9. Sem que para tal fosse autorizado pelo A. ou pela sua mãe (resposta ao quesito 3.º).
10. O A. tinha conhecimento do teor do documento referido em 5. antes da propositura da acção. (resposta ao quesito 5.º)
11. O A. sempre teve conhecimento da actividade exercida pela Ré no locado (resposta ao quesito 6.0).
O Direito
Primeira questão (autorização para a mudança de actividade a exercer no locado)
Ao litígio sub judice aplica-se o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) previsto no Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, em vigor ao tempo dos factos invocados para fundar a resolução do contrato (artigos 12º nº1 do Código Civil e 59º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Ficou provado que em 21.02.1961 C..., falecido pai do ora A., deu de arrendamento à sociedade "P..., Lda” o rés-do-chão direito do prédio situado na Rua .... O locado, segundo consta na escritura pública que formalizou o negócio, destinava-se a alargamento e dependências do estabelecimento de padaria da arrendatária instalado na Rua ... (actual Rua ..., em Moscavide), fracção igualmente pertencente a C... e arrendada à P..., Lda. Ficou estipulado no contrato que a arrendatária não poderia abrir no dito rés-do-chão estabelecimento de venda de pão ao público, nem dar destino diferente daquele para que o rés-do-chão era arrendado.
Por escritura pública celebrada em 07.03.1985, foi trespassado à ora Ré o estabelecimento comercial instalado na loja .... do prédio sito na Rua .... incluindo, conforme resulta da escritura, junta a fls. 10 a 14 dos autos, a parte do estabelecimento instalada na loja .... do prédio sito na Rua .....
Por conseguinte, a ora R. passou a ocupar a posição da anterior inquilina no aludido contrato de arrendamento (incidente sobre a loja ...do prédio sito na Rua ....).
Por morte do primitivo senhorio foram habilitados como seus únicos e universais herdeiros o ora A. e a sua mãe.
Em Maio de 2003 o A. veio a juízo alegar que há cerca de dois anos que a R. tem vindo a exercer no locado a actividade de pronto-a-vestir, sem para tal ter sido autorizada pelo A. e sua mãe, sendo certo que o contrato de arrendamento prevê que a utilização do imóvel é para o fim específico de panificação.
Assim, o A. pretende resolver o contrato de arrendamento, nos termos do art.º 64.º n.º 1, alínea b), do RAU.
Efectivamente, na época a que o A. reporta os factos imputados à R. vigorava o RAU, nos termos de cujo art.º 64.º o senhorio poderia resolver o contrato de arrendamento se, além de outras situações ali tipificadas, o arrendatário “usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina” (alínea b) do n.º 1).
Ora, conforme se salienta na sentença recorrida, o contrato de arrendamento junto pelo A. respeita directamente à locação do r/c dto do prédio n.º ... da Rua .... e não ao arrendamento do n.º ... da Rua ..., que é o prédio a que respeita a presente acção de despejo. No contrato junto estabelecem-se os limites da utilização a dar ao r/c dto do prédio n.º ... da Rua ...., impondo-se que o mesmo constitua uma mera dependência do estabelecimento de padaria instalado no n.º ... da Rua ..., ficando vedado à arrendatária abrir ali estabelecimento de venda de pão ao público. Embora se depreenda que no nº ... da Rua ... funcionava uma padaria, ignora-se ao certo o que estaria estipulado no respectivo contrato de locação (cuja escritura é mencionada e identificada no contrato de arrendamento junto pelo A.) quanto aos fins possíveis do arrendamento.
Seja como for, mesmo dando de barato que, conforme a R. acaba por não questionar, o n.º ... da Rua .... estava arrendado para fins que não abrangiam a actividade de pronto-a-vestir, o certo é que em 22.4.1986 o então senhorio e o representante legal da R. subscreveram o escrito constante a fls 33 dos autos, o qual constitui um documento particular com assinaturas reconhecidas presencialmente pelo notário e que, sob a epígrafe “contrato-promessa de arrendamento”, tem o conteúdo supra transcrito sob o n.º 5 da matéria de facto.
Por esse escrito o senhorio declarou autorizar, nessa data, a ora R., inquilina das lojas sitas no n.º ... da Rua .... e no n.º ... da Rua ..., em Moscavide, a abrir estabelecimento de venda ao público na loja da Rua ...., para os ramos de pastelaria, leitaria, snack-bar, charcutaria, pronto a vestir e retrosaria e exercer na loja sita na Rua ...., “para além da venda ao público do ramo já consignado no primeiro contrato” (sic), a comercialização de pastelaria, leitaria, snack-bar, charcutaria, pronto a vestir e retrosaria. Mais ficou consignado no aludido documento que desde aquela data ficava autorizada a utilização das instalações, sitas na Rua ... e na Rua ..., para montagem de indústria fabril de confecções.
O teor do documento não deixa margem para dúvidas: a produção dos seus efeitos, quanto à autorização para as novas finalidades de utilização dos espaços locados, tinha efeitos imediatos. Aliás, no próprio documento, que data de 22.4.1986, ficou estipulado, a título de contrapartida dessa autorização, o aumento das rendas correspondentes aos locados, com efeitos a partir de Maio desse ano.
Do exposto resulta inequivocamente que o senhorio e a inquilina, através do aludido documento, mais do que obrigarem-se à celebração futura de um novo negócio (art.º 410.º do Código Civil), quiseram alterar, com efeitos imediatos, alguns elementos do(s) contrato(s) de arrendamento que os vinculava(m). Daí resultou a autorização, a partir de 22.4.1986, para a R. usar o locado, nomeadamente, na actividade de pronto-a-vestir. Autorização essa de que a R. fez uso pouco depois, conforme resulta do n.º 8 da matéria de facto (“desde há cerca de, pelo menos, 15 anos e até à presente data, a Ré passou a exercer no seu locado a actividade comercial de pronto-a-vestir”).
O “nomine juris” utilizado pelas partes para qualificarem o negócio por elas celebrado é, como se sabe, irrelevante.
Mesmo que se admita que as partes ponderaram formalizar futuramente mediante nova escritura pública o regime porque se passavam a reger as suas relações no que respeita às duas fracções locadas, dúvidas não há que elas pretenderam que essas alterações produzissem efeitos de imediato, maxime no que respeita à autorização para a alteração do ramo de negócio a exercer no locado.
É certo que à data em que as fracções em causa foram primitivamente dadas de arrendamento, o contrato de arrendamento para o comércio estava sujeito a escritura pública (art.º 37.º da Lei n.º 2030, de 22.6.1948). Tal exigência formal passou para o Código Civil de 1966, ficando consagrada no seu art.º 1029.º n.º 1 alínea b). Porém, em 19.02. 1975 o Dec.-Lei n.º 67/75, da mesma data, acrescentou um n.º 3 ao referido artigo, estipulando que no caso dos arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, a falta de escritura pública era sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só era invocável pelo locatário, que poderia fazer a prova do contrato por qualquer meio. Tal inovação era aplicável aos contratos já então existentes (ex vi art.º 2.º do Dec.-Lei n.º 67/75). Este era o regime em vigor aquando da outorga da autorização supra indicada. Ou seja, à data era claro que a forma imposta pelo legislador para a celebração do contrato de arrendamento destinado a comércio não era imprescindível para a validade do negócio. O mesmo princípio de menor rigor seria, pois, aplicável para validar estipulações posteriores ao negócio. Ora, à luz desse espírito quedava claro que, tendo o contrato sido celebrado de acordo com a forma legal (escritura pública), a validade das estipulações a ele posteriores não dependia, em princípio, de a sua formalização ser efectuada por igual meio. De facto, nos termos do n.º 2 do art.º 221.º do Código Civil, “as estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis.” Assim, a concessão de autorização para a alteração do ramo de negócio a praticar no locado (que continuava a ser para o comércio, sendo certo que a autorização concedida representava tão só um alargamento dos ramos de negócio que podiam ser explorados) não carecia de ser formalizada por escritura pública, bastando a forma utilizada pelas partes (documento escrito com assinatura presencialmente reconhecida pelo notário) para garantir as finalidades de ponderação e certeza subjacentes à exigência legal do ponto de vista da forma.
Do exposto resulta que a R. usava e tem usado o locado para fins que foram autorizados pelo senhorio, ou seja, não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento invocado pelo A..
Nesta parte o recurso é, pois, improcedente.
Tendo-se concluído que o A. não tem o direito de resolver o contrato, fica prejudicada a análise da questão do uso abusivo desse direito e da existência de caso julgado sobre essa matéria.
Haverá, assim, que apreciar tão só a
Terceira questão (litigância com má fé, por parte do A.)
Nos termos do disposto no art.º 456º nº 2 do Código de Processo Civil, diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
A actual redacção do preceito, introduzida pelo Dec.-Lei nº 329-A/95, de 12.12, visou, conforme resulta do seu texto e se explicita no preâmbulo daquele diploma, “como reflexo e corolário do princípio da cooperação”, consagrar “expressamente o dever de boa fé processual, sancionando-se como litigante de má fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundadas, altere, por acção ou omissão, a verdade dos factos relevantes, pratique omissão indesculpável do dever de cooperação ou faça uso reprovável dos instrumentos adjectivos”.
No caso dos autos, o A. veio a juízo alegar que havia dois anos que a R. utilizava o bem locado para a actividade de pronto-a-vestir, o que constituía fim diverso do contratado e autorizado pelo senhorio. Consequentemente, o A. peticionou a resolução do contrato de arrendamento.
Ora, provou-se que havia mais de 15 anos que a R. utilizava o locado em pronto-a-vestir e que o fazia com autorização do senhorio, autorização essa formalizada em documento que o A. omitiu. Mais, provou-se que o A. desde sempre teve conhecimento dessas realidades (n.ºs 10 e 11 da matéria de facto).
Conclui-se, assim, que o A. deduziu pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, alterou a verdade dos factos e omitiu factos relevantes para a decisão da causa. Ou seja, o A. litigou com má fé, nada havendo por isso a censurar à decisão que como tal o condenou.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo do A..
Lisboa, 06.5.2010
Jorge Manuel Leitão Leal
Ondina Carmo Alves
Ana Paula Boularot |
