Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
“X - Cinematografia e Comércio, Lda.”, com sede na Av. da Liberdade, (…) em Lisboa, intentou a presente acção declarativa de condenação (de despejo), sob a forma de processo ordinário, contra “Bazar V, Lda.”, com sede na Av. da Liberdade (…), em Lisboa, pedindo seja declarada a resolução do contrato de (sub)arrendamento celebrado entre as partes – referente a duas lojas (n.ºs 8 e 10 A) no r/c do prédio sito na Av. da Liberdade, (…) – e a R. condenada a despejar o locado e entregá-lo à A., livre de pessoas e bens, bem como a pagar à mesma A. a quantia de € 63.376,99, acrescida de juros de mora à taxa legal, correspondente às rendas vencidas e não pagas e, ainda, todas as rendas que se vencerem até ser decretado o despejo.
Para tanto, alegou, em síntese, que:
- é arrendatária do prédio sito na Av. da Liberdade, (…) em Lisboa, com autorização para proceder ao respectivo subarrendamento, nesse âmbito tendo procedido ao (sub)arrendamento à R. das duas aludidas lojas no respectivo r/c;
- a partir de 2003 a R. não mais pagou qualquer renda, não dando qualquer justificação atendível para tal, pelo que se encontram em dívida, até à data da instauração da acção, rendas no valor total de € 63.376,99, situação que é fundamento de despejo.
A R. contestou (fls. 85 e segs.):
- excepcionando a irregularidade da representação da A., a irregularidade do instrumento de mandato, o acordo com a A. na dispensa do pagamento de rendas enquanto se mantivessem os obstáculos ao exercício da actividade consentida no locado e, bem assim, a excepção de não cumprimento do contrato, por a A. não permitir à R. aquele livre exercício; e
- impugnando diversa factualidade alegada na petição inicial.
E deduziu reconvenção contra a A., assim peticionando:
- a condenação da A./Reconvinda a reconhecer a qualidade de arrendatária comercial da R./Reconvinte relativamente às lojas que ocupa, a cumprir o contrato firmado com a R./Reconvinte, disponibilizando o espaço locado no centro comercial, e a reconhecer o direito daquela R. a recusar a sua prestação enquanto a A./Reconvinda não cumprir a sua contraprestação acabando com as situações de uso ilegal e descaracterizador do centro comercial;
- a fixação de um prazo razoável para a A./Reconvinda repor o locado com as características de centro comercial;
- a condenação daquela A./Reconvinda a indemnizar a R./Reconvinte dos prejuízos que lhe causou por afastamento da clientela e destruição do aviamento objectivo do centro comercial, em montante a liquidar em execução de sentença; e
- a reembolsar a R./Reconvinte das benfeitorias que efectuou no centro comercial, no valor de € 47.249,00.
A. A./Reconvinda replicou (fls. 133 e segs.), pugnando pela improcedência das excepções deduzidas, bem como daquele pedido reconvencional e ainda por dever ser decretado o despejo imediato do locado, com a condenação da R. no pagamento de todas as rendas vencidas e vincendas, incidente esse julgado improcedente por despacho de fls. 171 e segs..
Foi proferido despacho saneador – onde se admitiu o pedido reconvencional de condenação da A./Reconvinda no pagamento da quantia de € 47.249,00, a título de benfeitorias realizadas, e se absolveu a Reconvinda da restante instância reconvencional, se julgou prejudicada a apreciação da excepção de irregularidade do instrumento de mandato e se julgou improcedente a excepção de irregularidade de representação – e procedeu-se à selecção da matéria de facto, sem qualquer reclamação.
Procedeu-se à audiência de julgamento e foi proferida resposta à matéria de facto controvertida, sem qualquer reclamação.
Foi depois proferida sentença (fls. 528 e segs.) com o seguinte dispositivo:
“a) julgo procedentes os pedidos formulados pela autora X - Cinematografia e Comércio, Lda, pelo que, em consequência, declaro a resolução do contrato de subarrendamento em causa nos autos e condeno a ré Bazar V, Lda. a restituir à autora o locado, livre de pessoas e bens,
b) condeno a ré no pagamento à autora da quantia de 63.376,99 (sessenta e três mil, trezentos e setenta e seis euros e noventa e nove cêntimos), acrescida de juros, à taxa legal, a contar desde 28/3/2006 e até integral e efectivo pagamento e, ainda,
c) condeno a ré no pagamento à autora da quantia mensal correspondente ao valor das rendas vencidas entre 1 de Abril de 2006 e a data de hoje, acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos entre a data de vencimento mensal daquelas e o seu integral e efectivo pagamento, a liquidar em incidente próprio, bem como
d) julgo improcedente o pedido reconvencional deduzido pela ré e absolvo a autora da totalidade do mesmo” (sic., fls. 544 – negrito retirado).
Desta sentença veio a R./Reconvinte interpor o presente recurso (fls. 546) e formular alegação respectiva (cfr. fls. 570 e segs.), apresentando – após convite do Relator (despachos de fls. 639 e segs. e 668 e seg.) – as seguintes aperfeiçoadas
Conclusões
«1. É obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina.
2. A Ré foi motivada a arrendar as duas lojas porque se inseriam num Centro Comercial composto de um conjunto de lojas com entrada comum e Cinema sendo expectável a frequência de muito público potencial comprador.
3. A Autora, por incúria e interesse pecuniário, permitiu a descaracterização do Centro Comercial, como revelam os factos provados, em termos que afectaram o aviamento das lojas que sublocara, originando quebra de rendimentos.
4. O cumprimento defeituoso é incumprimento contratual.
5. Com tal conduta, a Autora incumpriu a obrigação de proporcionar o gozo do locado nas circunstâncias garantidas no contrato e que determinaram a Ré a contratar.
6. Facto impeditivo do pedido de resolução do contrato de subarrendamento, mas que torna válida e oponível a excepção de não cumprimento do contrato invocada pela Ré nos autos.
7. A Ré efectuou benfeitorias úteis no prédio, na posse da Autora, fora do espaço das lojas subarrendadas com consentimento, pelo menos tácito da Autora que gere todo o Centro Comercial e por cujo valor se locupletou, com isso enriquecendo sem causa.
8. Segundo o contrato de arrendamento só as obras efectuadas no próprio locado reverteriam para o locador. Por tal razão deverá proceder o pedido reconvencional.
9. A douta sentença recorrida violou o disposto nos art. 1031 b), 428, 432, 473 do C.Civil e 692 – 2b) do C: Processo Civil.
10. pelo que a sentença recorrida deve ser revogada, reconhecendo-se que a Ré tem o direito de invocar, como invocou, a excepção de não cumprimento do contrato, não lhe sendo exigível que pague rendas locativas enquanto durar o incumprimento por parte da sociedade Autora.
11. Absolvendo-se a Ré quanto ao pedido de despejo e quanto ao pedido de pagamento das rendas vencidas,
12. Condenando-se a Autora no pagamento das benfeitorias úteis efectuadas pela Ré nas zonas comuns do Centro Comercial, nos termos e montantes peticionados em Reconvenção.
13. O presente recurso deve ser admitido com efeito suspensivo por expresso imperativo legal».
A Apelada contra-alegou (fls. 607 e segs.), apresentando conclusões, onde pugna pela improcedência do recurso.
O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (cfr. fls. 551), tendo depois sido ordenada a remessa dos autos a este Tribunal ad quem, onde foi mantido o regime do recurso, alterando-se, todavia, o seu efeito para efeito suspensivo.
Colhidos os vistos, e nada obstando ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir.
II – Âmbito do Recurso
Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais (exceptuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso, nos termos do disposto nos art.ºs 660.º, n.º 2, 661.º, 672.º, 684.º, n.º 3, 685.º-A, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (doravante CPCiv.) –, constata-se que o thema decidendum, incidindo sobre a decisão da matéria de facto e de direito, consiste em saber:
1. - se foi impugnada a decisão de facto;
2. - ocorreu adequada qualificação jurídica do contrato;
3. - se ocorre violação de deveres contratuais pela A.;
4. - se tal permite a dedução da excepção de não cumprimento do contrato pela R., quanto à prestação pecuniária a seu cargo;
5. - se assiste a esta direito indemnizatório por benfeitorias.
III – Fundamentação
A) Matéria de facto
Na 1.ª instância foi considerada a seguinte factualidade como provada:
1. - a A. é arrendatária do prédio sito na Av.ª da Liberdade, (…) em Lisboa, nos termos constantes do doc. de folhas 6 a 11, cujo teor se dá por reproduzido;
2. - por contrato celebrado com o proprietário do referido imóvel foi autorizada à ora A. o subarrendamento do local em causa;
3. - As partes outorgaram o documento junto a folhas 92 a 97, cujo teor se dá por reproduzido (contrato-promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial);
4. - desde 2003 até à entrada em juízo da P.I., a R. não pagou à A. qualquer contrapartida monetária pelo gozo das lojas, no total de € 63.376,99;
5. - não existia no local nenhum estabelecimento comercial cuja exploração estivesse e ser cedida, mas apenas o espaço, sem quaisquer móveis, mercadorias ou equipamentos;
6. - a R. efectuou no imóvel os seguintes trabalhos: colocação de tecto falso ignífugo em pladur no corredor principal do centro comercial, com o custo de € 10.500,00; instalação de iluminação encastrada em tal corredor, com o custo de € 2.750,00; pavimento em revigrés com um custo de € 5.000,00; revestimento ignífugo da escada de acesso ao piso inferior, com o custo de € 1.500,00; pintura geral interior do centro comercial, com o custo de € 750.00; ar condicionado no centro comercial, com o custo de € 25.999,00; porta de segurança exterior de todo o centro comercial, com o custo de € 750,00;
7. - a loja de livros e revistas técnicas, cuja entrada se processava pela entrada comum do centro comercial, abriu uma porta directa para a rua e fechou com papel autocolante o vidro da montra para o centro comercial;
8. - a A. subarrendou o espaço do cinema para as actividades da «IURD - Igreja Universal do Reino de Deus» e, mais recentemente, «Igreja Pentecostal - Deus é Amor»;
9. - tais actividades consistem em «missas» públicas, que se traduzem em barulho perturbador do normal funcionamento das lojas do centro comercial;
10. - disso mesmo reclamou a R. à A. em reuniões havidas com a gerência da A.;
11. - a A. deixou de emitir as «facturas de renda», a partir de Fevereiro de 2007;
12. - a R. tem vindo a pagar o aluguer e ligação do sistema de alarme instalado no Centro Comercial à empresa “P - Companhia de Segurança, Ld.ª”, no valor mensal de € 79,82.
B) Substância do recurso
1. - Da não impugnação da decisão de facto
A Apelante, no âmago da sua alegação recursória, manifesta estranheza por o Tribunal recorrido ter julgado não provado determinado facto – que as obras foram efectuadas com o consentimento e acompanhamento da A. –, fazendo apelo, designadamente, às regras da experiência comum (cfr. fls. 576 e seg.).
A Apelada, por sua vez, expende que “toda a alegação de recurso da recorrente assenta na manifestação da sua discordância relativamente à valoração da prova que foi feita pelo Tribunal a quo” (cfr. fls. 611).
Esperava-se, por isso, que a Apelante, a pretender impugnar a decisão de facto, esclarecesse/concretizasse, não só quais os factos que o julgador julgou erradamente – quais os que considerou provados e deveria ter julgado não provados e vice-versa, mormente por referência às respostas aos respectivos quesitos/pontos fácticos –, como ainda quais as provas que obrigavam a uma decisão diversa da adoptada em sede de decisão de facto, no sentido de delimitar, de forma motivada, o âmbito da impugnação de facto.
Com efeito, ao impugnar a decisão da matéria de facto, o recorrente, sob pena de rejeição, deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, enunciando-os na motivação de recurso e sintetizando-os nas respectivas conclusões, bem como, do mesmo modo, os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, impunham decisão diversa da adoptada quanto aos factos impugnados, indicando, se for o caso, as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição ([1]).
Porém, compulsadas as suas alegação e conclusões de recurso, constata-se que a ora Apelante nada mais concretiza, especificamente, quanto a factualidade que – concretamente – na sua óptica, tendo sido julgada provada, deveria ter sido julgada não provada e que, ao invés, tendo sido julgada não provada, deveria ter sido julgada provada, nem refere nas suas conclusões de recurso quais os elementos de prova que – concretamente – impunham uma decisão diversa daquela a que chegou o Tribunal a quo.
Assim, a Apelante ficou-se por uma vaga alusão, na alegação recursória, a um eventual/pretenso erro na apreciação da matéria fáctica controvertida, sem nada esclarecer ou concretizar nas conclusões de recurso, não procedendo, por isso, a um mínimo de delimitação adequada do âmbito da impugnação da decisão de facto.
Ora, em sede de impugnação da decisão de facto, cabe ao Tribunal de recurso verificar se o juiz a quo julgou ou não adequadamente a matéria litigiosa, face aos elementos a que teve acesso, tratando-se, assim, da verificação quanto a um eventual erro de julgamento na apreciação/valoração das provas, aferindo-se da adequação, ou não, desse julgamento.
Para tanto, se o Tribunal de 2.ª instância é chamado a fazer o seu julgamento dessa específica matéria de facto, o mesmo é comummente restrito a pontos concretos questionados – os objecto de recurso, no mesmo delimitados –, procedendo-se a reapreciação com base em certos depoimentos indicados por recorrente e recorrido.
Ante este quadro referencial, notório se torna que a ora Apelante não observou cabalmente os ónus, a seu cargo, estabelecidos pelo dito art.º 690.º-A (hoje 685.º-B) do CPCiv., não delimitando, nas suas conclusões de recurso, com a clareza que se lhe impunha, o âmbito da impugnação da matéria de facto – não explicita com rigor quais as respostas aos quesitos que considera mal julgadas e qual o sentido em que deveriam ter sido formuladas – e omitindo a necessária alusão aos concretos meios de prova – sabido que foi produzida diversa prova testemunhal, para além de documental – em que se baseasse ([2]), o que logo determinaria a improcedência da sua eventual pretensão de impugnação da decisão de facto ([3]).
Conclui-se, por isso, pela inexistência de impugnação da decisão de facto, sendo ainda que, caso assim não se entendesse, a mesma seria de rejeitar por inobservância das respectivas exigências legais.
Donde que subsista inalterada a decisão de facto da 1.ª instância.
2. - Da pretendida errada aplicação do direito
2.1. - Da qualificação jurídica do contrato
Pretende a Apelante que a contraparte, enquanto locadora, incorreu em cumprimento defeituoso do contrato, quanto à sua obrigação de proporcionar o gozo do locado nas circunstâncias garantidas no contrato e que determinaram a R. a contratar.
Assim, defende que a Apelada/locadora permitiu a descaracterização do centro comercial onde se insere o locado, afectando o aviamento das lojas que sublocara e originando quebra de rendimentos.
Na sentença recorrida, o Tribunal a quo começou por se ocupar da qualificação do contrato sub judice, entendendo, ante a factualidade provada, que “está em evidente crise” a qualificação “… como de contrato promessa, pois em nenhum ponto do clausulado encontramos qualquer referência à vinculação a qualquer contrato prometido, sendo que, pelo contrário, o acordo celebrado de aplicação e efeitos imediatos e suficientes”.
Assim, concluiu-se na decisão recorrida que, inexistindo qualquer estabelecimento comercial cuja exploração se pretendesse ceder – mas tão-só o espaço vazio das lojas –, o que afasta o cenário de cessão de exploração de estabelecimento, estamos perante “… um verdadeiro contrato de (sub)arrendamento comercial”, que, embora sofrendo do vício de nulidade por falta de forma legal, produz os seus efeitos, já que essa “invalidade mista”, por só poder ser invocada pelo locatário, não foi deduzida pela aqui R..
Por isso – prossegue o julgador –, “… como verdadeiro arrendamento que é, está em princípio submetido a todo o regime legal que ao arrendamento diz respeito”, sendo que “a circunstância das lojas em causa se integrarem num centro comercial em nada afasta este entendimento”, posto que, embora vozes da doutrina e a jurisprudência dominante qualifiquem “os contratos de cedência do gozo de «lojas» em centros comerciais, de «contratos atípicos»”, “… para o que agora releva, ao contrato em causa devem ser aplicáveis as normas relativas ao (sub)arrendamento, nomeadamente aquelas relativas à resolução do contrato …”.
As partes aceitam este resultado qualificativo, visto que ambas, em sede de conclusões de recurso, perspectivam a situação no âmbito das obrigações contratuais decorrentes de contrato de (sub)arrendamento e respectiva resolução por incumprimento de deveres no contexto da relação locatícia, muito embora a Apelante aluda, como dito, a cumprimento contratual defeituoso da Apelada por descaracterização do centro comercial, logo centrando a questão, porém, em incumprimento da obrigação de proporcionar o gozo do locado nas circunstâncias garantidas no contrato.
Sendo a matéria de qualificação do contrato verdadeiramente matéria de direito (fundada, desde logo, em tarefa interpretativa dos dados contratuais), é a mesma de conhecimento oficioso do Tribunal (cfr. art.º 664.º do CPCiv.), razão pela qual, atenta a sua relevância para a apreciação da Apelação, dela aqui se conhecerá.
Assim, concorda-se inteiramente com o Tribunal a quo quando afasta a qualificação como contrato promessa e como cessão de exploração de estabelecimento comercial.
A questão deve pôr-se quanto à qualificação, operada na sentença, do contrato dos autos como de subarrendamento comercial, em vez de contrato de instalação de lojista em centro comercial, atenta a aludida “circunstância das lojas em causa se integrarem num centro comercial”, matéria com inevitáveis repercussões na definição dos deveres contratuais da aqui Apelada, vista a deduzida exceptio non adimpleti contractus, fundada em cumprimento defeituoso, em que, desde logo, se centram as conclusões da Apelante.
Ora, vista a factualidade provada, afigura-se-nos não poderem restar dúvidas de que se trata de lojas situadas em centro comercial, o referido “Centro Comercial X”, do qual fazem parte integrante as ditas lojas n.ºs 9 e 10, objecto do contrato celebrado entre as partes (cfr. n.ºs 3.- – e respectiva nota com o conteúdo/clausulado relevante do contrato celebrado –, 7.-, 9.- e 12.- do elenco daquela factualidade provada).
Com efeito, a A./Apelada é, como também apurado (n.º 1.- da factualidade provada e respectiva nota contendo dados contratuais), arrendatária de um imóvel (parte do r/c e do piso inferior do edifício), formando um conjunto de sala de espectáculos e salas de apoio, destinado à exploração comercial de uma sala de espectáculos, com exploração também de outras actividades de apoio, como lojas comerciais, instaladas naquelas salas de apoio.
Assim se compreende que do contrato dos autos resulte, por ter ficado estipulado, por exemplo, para a ora R./Apelante a obrigação de observar um período diário de abertura e funcionamento do local cedido (lojas) – “todos os dias, a partir das 10 horas até às 24 horas”.
Este dever de observância de horário diário de funcionamento das lojas prende-se com a integração destas no conjunto do dito centro comercial – que se quer a funcionar de forma integrada, completa e harmoniosa, de modo a que os clientes desse centro, uma vez aberto, não se deparem com uma ou várias lojas encerradas, o que reduziria o leque de ofertas, e consequente valia, do todo, na perspectiva dos potenciais consumidores –, não se compreendendo à luz dos típicos interesses contratuais inerentes ao contrato de arrendamento, onde ao senhorio interessa o fim contratual estabelecido e que, nesse âmbito, seja respeitado o ramo de negócio acordado, mas não o horário de funcionamento do estabelecimento.
Do que fica exposto já resulta que, tratando-se de lojas integradas num conjunto de um centro comercial, o respectivo contrato celebrado, destinado, desde logo, à cedência temporária do gozo de tais lojas para fim comercial, escapa aos fins/interesses típicos do mero contrato de arrendamento – na hipótese, subarrendamento –, para se integrar num contrato, de conteúdo mais complexo, de instalação de lojista em centro comercial, onde interessa, a mais da cedência do espaço físico, todo um outro conjunto de direitos e deveres das partes, decorrentes da situação de funcionamento integrado do conjunto e inerentes necessidades.
Por isso é que, vista a função económica e social do contrato, a complexidade que o mesmo incorpora levou a doutrina e jurisprudência maioritárias a considerar que o contrato de instalação de lojista em centro comercial, transcendendo a figura do arrendamento, escapa ao regime vinculístico característico desta – direccionado para a protecção do arrendatário, parte considerada tipicamente débil da relação contratual e, por isso, carecida de especial protecção legal –, para se situar de pleno no campo da liberdade contratual ([4]), mormente quanto à conformação do conteúdo/clausulado dos contratos (cfr. art.º 405.º do CCiv.).
E, vista a complexidade de direitos e deveres que o integram, o contrato de instalação de lojista em centro comercial é visto como um contrato atípico ou inominado ([5]), a que é aplicável, desde logo, o regime resultante das respectivas cláusulas acordadas, bem como o regime legal geral dos contratos e, se necessário (subsidiariamente), a disciplina de figuras contratuais próximas, como o é, necessariamente, o arrendamento ([6]), enquanto negócio destinado à cedência temporária do gozo de imóvel, vertente também presente naquele contrato – as próprias partes estabeleceram como regime subsidiário o legalmente previsto para o contrato de arrendamento para comércio ou indústria –, porém sem a aludida dimensão vinculística característica do contrato de arrendamento urbano.
Conclui-se, pois, que o contrato dos autos, referente a lojas que se integram num todo, formando um centro comercial, cujo ponto nevrálgico era a sala de espectáculos, espaço a que se seguem as salas de apoio/lojas, para exploração comercial conjunta/integrada, sob a gestão/supervisão geral da cedente (a aqui A./Apelada), com poderes, para o efeito, de fiscalização do cumprimento do contrato, podendo inspeccionar o local cedido, é de qualificar como contrato atípico de instalação de lojista em centro comercial ([7]).
2.2. - Da violação de deveres contratuais pela A.
Defende a Apelante, como dito, que há cumprimento defeituoso do contrato, quanto à obrigação da contraparte – a Recorrente chama-lhe locadora, mas trata-se da cedente e gestora do centro – de proporcionar o gozo das lojas nas circunstâncias garantidas no contrato, já que aquela permitiu a descaracterização do centro comercial, afectando o aviamento das lojas e originando quebra de rendimentos.
Tratando-se de matéria de excepção, mediante a invocação de factualidade que à R. aproveitaria, seguro é que lhe cabia o ónus da respectiva alegação e prova (art.º 342.º, n.º 2, do CCiv.).
E o que prova a R./Apelante neste particular?
Prova, desde logo, que a loja de livros e revistas técnicas, cuja entrada se processava pela entrada comum do centro comercial, abriu uma porta directa para a rua e fechou com papel autocolante o vidro da montra para o centro comercial.
E prova que a A. cedeu o espaço do cinema – a dita sala de espectáculos – para as actividades da «IURD - Igreja Universal do Reino de Deus» e, mais recentemente, «Igreja Pentecostal - Deus é Amor», actividades essas que consistem em «missas» públicas, traduzindo-se em barulho perturbador do normal funcionamento das lojas do centro comercial.
Disso mesmo reclamou a R. à A. em reuniões havidas com a gerência desta última.
Já não se logrou demonstrar, porém, que tenha havido acordo com a A. no sentido da dispensa do pagamento de rendas enquanto se mantivessem os obstáculos ao exercício da actividade.
Ora, a nosso ver é de concluir que competia, desde logo, à Apelada, enquanto cedente e gestora do centro comercial – vistos até os poderes de fiscalização e inspecção que assumiu contratualmente para si –, cabendo-lhe salvaguardar/preservar a manutenção de um conjunto integrado de lojas/estabelecimentos, no sentido de concorrer para a rentabilização da clientela do centro e fomentar o lucro de todos os agentes daquele espaço, defender activamente a integridade do conjunto, posta em causa pela circunstância de um (outro) lojista ter aberto uma porta directa para a rua e fechado com papel autocolante o vidro da montra para o centro comercial.
Facto este que, de per si, já indicia, traduzindo a desistência de um lojista de tomar parte do conjunto integrado do centro – o qual deveria constituir uma mais-valia em termos de exploração de cada loja –, a descaracterização daquele espaço como um local privilegiado de comércio integrado.
O que mais se nota se atendermos ao facto de ter desaparecido a dita sala de espectáculos/espaço do cinema (“X”), onde passaram a ter lugar as referidas “missas públicas” da “IURD” ou, depois, da “Igreja Pentecostal”, já que a estas a A./Apelada cedeu o dito espaço, com o inerente barulho perturbador do normal funcionamento das diversas lojas.
Assim, torna-se notório – salvo o devido respeito por diverso entendimento – que a lógica inicial do centro comercial, com a sua sala de espectáculos/cinema e as diversas lojas contíguas, se perdeu, dando agora o espaço principal lugar às ditas “missas”, que em nada se quadram com um espaço integrado de oferta de produtos de consumo.
Não custa, por isso, concluir pela invocada descaracterização do centro, a qual é imputável à cedente e gestora do mesmo, o que consubstancia um cumprimento defeituoso do contrato, não quanto ao dever de cedência temporária do espaço das lojas, que não se mostra comprometido ou limitado, mas quanto a outros deveres integrantes do contrato complexo de instalação de lojistas em centro comercial.
Basta pensar que, por acção da Apelada – ao ceder o espaço do cinema para as ditas novas actividades –, ocorre instalação de “lojistas”, cuja actividade, que não se presume de carácter comercial, causa barulho perturbador do normal funcionamento das lojas, incluindo as da Apelante.
Sendo que a aludida descaracterização do centro mostra que a cedente, enquanto gestora do mesmo, não tem preservado a respectiva integridade, nem a sua aptidão potenciadora de lucros nos moldes originariamente concebidos.
Porém, cabia ainda à R./Apelante demonstrar – por tal não ser de presumir – que resultou, efectivamente, afectado o aviamento das lojas, com perda de clientela, originando quebra de rendimentos.
Com efeito, daquela descaracterização do centro comercial não pode retirar-se, em termos automáticos, perda/diminuição de clientes e quebra de rendimentos.
É que não se sabe qual era, ao tempo da mudança do espaço do cinema para local das referidas “missas públicas”, o poder atractivo de clientela da sala de espectáculos, designadamente se, por via dessa mudança, o conjunto dos potenciais clientes/frequentadores do centro diminuiu, assim causando diminuição de clientela também nas lojas.
Nem se sabe se na sequência dessa mudança ocorreu, ou não, perda/diminuição de clientes e quebra de rendimentos das lojas.
Conclui-se, assim, pela existência de conduta violadora pela Apelada, enquanto cedente e gestora do centro, de deveres contratuais seus perante o lojista aqui R./Apelado, vista a dita descaracterização do centro comercial, o que traduz, nessa parte, cumprimento defeituoso do contrato.
2.3. - Da excepção de não cumprimento do contrato
A questão agora a colocar é a de saber se aquele cumprimento defeituoso, vista a sua dimensão, justifica o não pagamento da contrapartida monetária estipulada, e não pagamento na totalidade, durante anos consecutivos, sem entrega/restituição do espaço/lojas.
Com efeito, é pacífico que a excepção do não cumprimento do contrato pode ser oposta mesmo no caso de incumprimento parcial ou cumprimento defeituoso – é a denominada exceptio non rite adimpleti contractus ([8]).
E, como também é entendimento da jurisprudência:
“… quando alguns dos defeitos da prestação efectuada são verdadeiramente irreversíveis, o contraente faltoso só readquire o direito à contraprestação quando prévia ou simultaneamente se oferece para reparar os danos causados à contraparte, repondo a situação dela.
“Não aplicar ao dever de indemnizar correspondente ao cumprimento defeituoso da obrigação, quando esta seja uma obrigação sinalagmática, o mesmo regime da reciprocidade (...) seria, além de uma ilegalidade (por contrária ao espírito do art.º 428º do Cód. Civil e de outras disposições afins), uma injustiça, na medida em que constituiria um verdadeiro prémio para quem prevaricou” ([9]).
No caso dos autos, a obrigação de gestão adequada do centro comercial por parte da A./Apelada, em termos de lhe caber impedir a respectiva descaracterização (face ao inicialmente concebido), e, mais ainda, não a levar a cabo, não constitui um mero dever acessório, a que se conferisse diminuta importância, perante o dever de proporcionar o gozo do espaço.
Com efeito, “… o contrato celebrado não foi de mero arrendamento mas de cedência de espaço em centro comercial para fim de instalação e funcionamento, no centro, de um específico estabelecimento comercial”, pelo que “… a prestação a que a autora se obrigou foi a de proporcionar à ré a utilização para fins comerciais de um espaço integrado num todo organizado e valorizado …”, integrando o dever de adequada gestão/preservação do centro “… o cerne da prestação da autora”, fazendo parte, “… em tal tipo de contrato, do dever principal, primário ou típico que constitui aquela prestação” ([10]).
Assim é que “a renda a pagar pela ré não era devida pela simples cedência do espaço, mas sim pela cedência de um espaço especial, capaz de atrair clientela e proporcionar maiores lucros, por se encontrar integrado no referido todo organizado …” ([11]), globalmente gerido e explorado como um todo, cujo conjunto tem maior potencial atractivo e lucrativo que a mera soma das suas partes componentes.
Era necessário, assim, demonstrar que o defeito na prestação pela A./Apelada assumia um relevo tal na economia do contrato, pondo em causa o equilíbrio das prestações das partes, que permitisse/justificasse o não pagamento da contrapartida monetária acordada enquanto não fosse reparado o vício ou não se oferecesse indemnização dos respectivos danos.
Tinha, pois, para que a exceptio pudesse operar, de se demonstrar o dano, o qual tinha de ser importante, pondo em crise o equilíbrio de prestações contratuais, ao ponto de permitir que, continuando a R./Apelante no gozo/exploração das lojas, esta nada pagasse da contraprestação a seu cargo.
Ora, mau grado a dita descaracterização, tem, ainda assim, de concluir-se agora – como na sentença recorrida – que da factualidade provada “… não se pode deduzir que a autora tenha, por acção ou omissão, impedido ou diminuído o gozo das lojas (…), circunstância que permitiria a esta sustar o pagamento (…) enquanto permanecesse essa situação”.
E prossegue aquela sentença: “Repare-se que a demonstração de que existe perturbação das lojas do centro comercial não consequencia, por si só, a demonstração de uma parcial diminuição do gozo e fruição…”, cabendo à R. “… o ónus de quantificar essa perturbação e eventual reflexo no seu aviamento mensal, para que se pudesse repercutir a eventual redução de rendimento em proporcional redução de renda devida”.
Donde, por isso, que, continuando a R./Apelante no gozo das lojas, com as inerentes vantagens, e não provado um dano relevante a indemnizar, não se veja como possa operar a aludida exceptio, mormente em termos de permitir/justificar que aquela permaneça durante anos e anos – desde 2003, quando já estamos em 2013 – sem nada pagar ([12]).
Tem, pois, de improceder a excepção de não cumprimento do contrato.
Resta dizer que a R./Apelante sempre poderia, continuando a pagar as prestações convencionadas – no todo ou em parte –, accionar a contraparte no sentido do cumprimento dos seus deveres contratuais, por forma a devolver o centro comercial às suas características anteriores, o que teria evitado o avolumar dos prejuízos daquela contraparte, que se encontra privada de receber qualquer montante pela cedência das lojas, consabido que, como arrendatária de todo o espaço, lhe cabe, por sua vez, pagar a renda ao seu senhorio.
2.4. - Do direito indemnizatório por benfeitorias
Pretende, por fim, a Apelante que, tendo efectuado benfeitorias úteis, fora do espaço das lojas, mas com consentimento da Apelada – que gere todo o centro comercial e por cujo valor se teria locupletado, com isso enriquecendo sem causa –, deverá proceder o pedido reconvencional, condenando-se tal Apelada a pagar as benfeitorias efectuadas nas zonas comuns do centro comercial.
Porém, e como referido na decisão recorrida, no caso “… haverá que se atender ao estipulado entre as partes, na cláusula 11ª:
“Os segundos outorgantes não poderão (…) fazer obras no estabelecimento sem autorização escrita da cedente, entendendo-se que as que vierem a ser autorizadas ficarão integradas no local, não dando direito a qualquer indemnização (…).
“Ora, claudicou a ré no cumprimento do ónus de prova da factualidade por si alegada, no sentido de que a realização das obras em causa teria sido autorizada e consentida pela autora …”.
Assim, não só as obras em causa não foram efectuadas nas lojas cedidas, faltando a demonstração de acordo/autorização da contraparte para a sua realização, como sempre as mesmas seriam de considerar integradas no local/imóvel, “… sem direito a qualquer indemnização, face à renúncia antecipada a esse direito por banda da ré, no contrato celebrado” ([13]).
Acresce que, nos termos do contrato de arrendamento em que a aqui A./Reconvinda/Apelada é arrendatária, as obras no espaço locado “ficam pertença” do respectivo senhorio, “… sem que a sociedade inquilina tenha direito a qualquer compensação …”.
Quer dizer, as obras efectuadas pela aqui Apelante, tendo-o sido no espaço do centro comercial, em pleno imóvel locado à Reconvinda/Apelada, ficam a pertencer, não a esta, mas ao respectivo senhorio, termos em que, se locupletamento injustificado houvesse, o mesmo teria lugar na esfera patrimonial, não da Reconvinda, mas do seu senhorio.
Donde que nunca a Reconvinda/Apelada pudesse estar constituída em obrigação de indemnização por tais obras – que a Apelante entendeu realizar fora das próprias lojas cedidas –, cujos proveitos não entram na sua esfera patrimonial.
Improcedem, portanto, as conclusões da Apelante em contrário.
Donde, tudo visto, que deva manter-se, no essencial, a decisão recorrida, embora por fundamentação parcialmente diversa, apenas com a alteração referente à qualificação jurídica do contrato e, coerentemente, à terminologia atinente à pressuposta relação locatícia e respectivo contrato de arrendamento urbano, posto que se conclui pela qualificação como contrato de instalação de lojista em centro comercial, à luz do qual são devidas todas as prestações pecuniárias consideradas na sentença, já não como rendas, mas como prestações convencionadas como contrapartida pela instalação e exploração de lojista nas ditas lojas de centro comercial, decorrendo o direito à resolução do contrato do não pagamento reiterado daquelas prestações acordadas, como expressamente decorre de cláusula contratual, que prescreve que a falta de pagamento tempestivo das prestações acordadas confere à cedente o direito à “imediata denúncia” do contrato, devendo entender-se que se trata de resolução (mais uma vez, questão de qualificação jurídica), visto o respectivo fundamento reportado a mora ou incumprimento de dever contratual conducente à extinção do contrato, resolução essa assim efectivada por via judicial.
IV – Sumariando, nos termos do art.º 713.º, n.º 7, do CPCiv.: (…)
V – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, termos em que, embora com fundamentação jurídica diversa, se confirma o núcleo essencial da sentença recorrida, declarando a resolução do contrato celebrado entre as partes e condenando a R./Apelante a restituir à A./Apelada o local cedido (lojas aludidas), livre de pessoas e bens, bem como a pagar-lhe a quantia referida de € 63.376,99 (sessenta e três mil, trezentos e setenta e seis euros e noventa e nove cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa supletiva legal, a contar desde 28/3/2006 e até integral e efectivo pagamento, e, bem assim, a pagar-lhe a quantia mensal correspondente ao valor das prestações convencionadas vencidas entre 01 de Abril de 2006 e a data da sentença, a que acrescem juros de mora, à taxa supletiva legal, vencidos entre a data de vencimento mensal daquelas e o seu integral e efectivo pagamento, a liquidar em incidente próprio.
Custas da Apelação e na 1.ª instância a cargo da R./Apelante.
Lisboa, 28/06/2013
José Vítor dos Santos Amaral (relator)
Fernanda Isabel Pereira
Maria Manuela Gomes
___________________________________
([1]) Cfr. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, pág. 153, e, no mesmo sentido, Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, Dos Recursos, Quid Juris, Lisboa, págs. 253 e segs.. Vide também Luís Filipe Brites Lameiras, Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 2008, pág. 80. No mesmo sentido se tem pronunciado a jurisprudência do STJ, podendo ver-se, por todos, os Ac. desse Tribunal Superior de 04/05/2010, Proc. 1712/07.3TJLSB.L1.S1 (Cons. Paulo Sá), e de 23/02/2010, Proc. 1718/07.2TVLSB.L1.S1 (Cons. Fonseca Ramos), ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
([2]) Como vem entendendo a jurisprudência dominante do STJ, “no âmbito do recurso de impugnação da decisão da matéria de facto, não cabe despacho de convite ao aperfeiçoamento das respectivas alegações” – cfr. Ac. STJ de 09/02/2012, Proc. 1858/06.5TBMFR.L1.S1 (Cons. Abrantes Geraldes), disponível em www.dgsi.pt, com itálico aditado, bem como demais jurisprudência ali citada.
([3]) Cfr. sobre o tema Armindo Ribeiro Mendes, Recursos em Processo Civil, Reforma de 2007, Coimbra Editora, Coimbra, 2009, ps. 95 e 103.
([4]) Como pode ler-se, quanto ao contrato de instalação de lojista em centro comercial, no Ac. STJ, de 30/06/2009, Proc. 1398/03.4TVLSB.S1 (Cons. Cardoso de Albuquerque), disponível em www.dgsi.pt., “o contrato objecto dos autos não se confunde com o contrato de arrendamento, de carácter vinculístico, regulado por disposições imperativas, que afastam o princípio geral da liberdade de estipulação, resultante do princípio da autonomia privada, tutelado constitucionalmente e ligado ao valor de auto determinação da pessoa, mas que deve estar em consonância com outros princípios como o da protecção das expectativas de confiança do destinatário e o princípio de protecção de segurança do tráfego jurídico”, e “a cedência do gozo de um prédio urbano ou de parte dele que decorre do contrato de arrendamento, confere ao arrendatário e ao senhorio poderes e deveres, diferentes dos do contrato acima documentado, pois a sua função económica e social é diferente do arrendamento e também do de mera prestação de serviços, como é entendimento dominante na jurisprudência e na doutrina”.
([5]) Cfr., por todos, o aludido Ac. STJ, de 30/06/2009, relatado pelo Cons. Cardoso de Albuquerque, onde é efectuada desenvolvida indicação de doutrina, o Ac. STJ, de 13/09/2007, Proc. 07B1857 (Cons. Custódio Montes), e o Ac. STJ, de 01/07/2010, Proc. 4477/05.0TVLSB.L1-S1 (Cons. Alberto Sobrinho), estes também in www.dgsi.pt.
([6]) Cfr. Ac. STJ, de 11/04/2002, Proc. 02B826 (Cons. Quirino Soares), in www.dgsi.pt.
([7]) Muito embora se trate de um contrato já antigo (com início de vigência em Janeiro de 1985) e, por isso, ainda rudimentar face à complexidade dos contratos actuais deste tipo.
([8]) Cfr., por todos, o Ac. STJ, de 03/04/2003, Proc. 03B673 (Cons. Sousa Inês), in www.dgsi.pt.
([9]) Vide Ac. STJ citado de 03/04/2003, relatado pelo Cons. Sousa Inês.
([10]) Assim parafraseamos o Ac. por último citado, o qual, embora não respeitante exactamente ao mesmo tipo de dever de quem gere o centro comercial, é adaptável ao caso dos autos.
([11]) Cita-se ainda o mesmo Ac. STJ.
([12]) É que, no cumprimento da obrigação, tal como no exercício do direito correspondente, as partes devem proceder de acordo com o princípio da boa fé (cfr. art.º 762.º, n.º 2, do CPCiv.), que postula a adopção, no desenrolar da relação contratual e cumprimento dos inerentes deveres, de uma conduta honesta, correcta e leal, numa perspectiva de execução contratual cooperante e atenta à finalidade do tipo de negócio e à realização possível do interesse contratual das duas partes. Ora, se é certo que há vício na prestação de uma das partes, consubstanciador do dito cumprimento defeituoso, que não é aceitável ante os interesses subjacentes ao contrato e as vinculações ali estabelecidas, também é claro que esse vício não impede o funcionamento e exploração do estabelecimento comercial existente nas lojas – que não foram restituídas nem resulta que tenham sido encerradas. E, se a Apelante reclamou dessa situação, no que não foi atendida, já não parece razoável que possa ela aproveitar, continuando a usufruir das lojas (com os inerentes benefícios), um cumprimento defeituoso da contraparte para se colocar na total abstenção da prestação a seu cargo, por forma a retirar à contraparte qualquer benefício do contrato, pois que privada, durante apreciável número de anos, das lojas e da contrapartida monetária convencionada, o que corresponde à total frustração, nesse lapso temporal, do interesse de uma das partes. Não é, pois, razoável, nem justo, que, em tal caso, a um cumprimento defeituoso, que não impede o gozo das lojas, se responda com conduta que equivale à completa ausência da contraprestação, frustrando (totalmente) o interesse contratual da outra parte em condições que tendem a perpetuar-se no tempo (por cerca de uma década, se perspectivada a situação até agora).
([13]) Como referido na sentença apelada.
