Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 6397/13.5TCLRS.L1-8 |  |
PRÉDIO INCLUÍDO EM REN OU RAN
- Os condicionalismos das entidades administrativas quanto às alterações a efectuar no prédio incluído em área RAN ou REN só tornam o contrato promessa anulável se o promitente vendedor sabia que o promitente comprador só celebrou o contrato porque estava convencido que as podia realizar.
(sumário elaborado pela relatora)
A instaurou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum contra B e cônjuge C pedindo que seja declarada judicialmente a anulação do Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre Autora e Réus em 11.11.2011, e a condenação dos RR. a restituir à Autora €11.000,00, mais juros de mora legais contados desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Alegou a celebração de contrato-promessa com os RR. relativo a imóvel, não revelando estes a sua inserção em Reserva Agrícola e Ecológica Nacional. Ao invés, garantiram à A. que poderia realizar no terreno todas as obras que quisesse, designadamente aquelas necessárias ao funcionamento da sua sociedade comercial.
Em função do decurso do processo de financiamento bancário do preço, o contrato em causa veio a ter dois aditamentos. Os RR. fizeram seus os sinais entregues.
Os Réus contestaram. Por exceção, invocando a nulidade de citação, dada a ausência de notificação de cinco documentos alegadamente juntos com a petição inicial. Por impugnação de facto e de direito.
Foi proferida decisão que julgou improcedente a acção e absolveu os RR. dos pedidos.
Inconformada, A recorreu, apresentando as seguintes conclusões das alegações:
1 - A Meritíssima Juiz do Tribunal “a quo” deveria ter julgado procedente o recurso, declarando judicialmente a anulação do Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre Recorrente e Recorridos em 11.11.2011 e, consequentemente, os seus dois aditamentos, datados de 16.01.2012 e 20.04.2012; E consequentemente,
2 - Ter condenando os Recorridos a restituírem à Recorrente o montante de € 11.000,00, acrescido de juros legais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento, conforme peticionado;
3 - Face ao depoimento da testemunha MA, que perentoriamente referiu que antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda referiu aos Recorridos que pretendia fazer obras na referida propriedade, passando as mesmas, por murar toda a propriedade; E também,
4 - Face ao depoimento da testemunha VF, comercial da Era, que referiu que também foi informado pela Recorrente, antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda, que pretendia fazer obras na referida propriedade, passando as mesmas, por murar toda a propriedade;
5 - Deveria constar nos fundamentos de facto, o seguinte facto: As obras de adaptação, incluíam, entre outras, murar toda a propriedade;
6 - Devendo assim ser aditado à fundamentação de facto que: As obras de adaptação, incluíam, entre outras, murar toda a propriedade; Assim,
7 - Em 11.11.2011, Recorrente e Recorridos celebraram um contrato a que nominaram “Contrato Promessa de Compra e Venda”, em que a Recorrente prometeu comprar e os Recorridos prometeram vender o prédio misto, denominado “Quinta do RC ”, sito em Palhais, Pinheiro de Loures, correspondente a horta e uma construção rural, destinado a apoio agrícola, casa de rés-do-chão destinada a habitação, casa de rés-do-chão terreno destinada a arrumos e primeiro andar destinado a habitação, com logradouro;
8 - O imóvel objecto do contrato destinava-se a habitação e sede social da sociedade de transportes pertencente à Recorrente, pelo que o mesmo teria de ser objecto de obras profundas para adaptação ao fim pretendido.
9 - Tanto os Recorridos, como sociedade mediadora do negócio, a D de Loures, tinham perfeito conhecimento que a aquisição do imóvel destinava-se a esse fim e que o mesmo teria de ser objecto de obras profundas para adaptação ao fim pretendido, onde seria necessário, entre outras, murar toda a propriedade, por forma a poder parquear em segurança toda a frota automóvel da sociedade da Recorrente;
10 - Que era constituída por 10 conjuntos de tratores e semirreboques, sabendo que isso era condição essencial na vontade de contratar por parte daquela;
11 - Ainda assim, antes da celebração do contrato-promessa, os Recorridos omitiram intencionalmente que o imóvel se encontrava em zona de Reserva Agrícola e Ecológica Nacional, limitando assim qualquer transformação do imóvel ao fim pretendido, sabendo os mesmos do fim a que a Recorrente pretendia dar ao mesmo;
12 – Tendo a Meritíssima Juíza do Tribunal “a quo” dado como provados, os seguintes factos: Os Réus conheceram a Autora no momento da assinatura do contrato promessa; Também na mesma ocasião, a Autora comunicou aos Réus que pretendia utilizar o imóvel para habitação e sede social da sociedade de transportes de que era proprietária; Tais fins implicavam a realização de obras de adaptação; Na perspectiva da Autora, a possibilidade legal de realização das referidas obras era condição essencial para a compra; A referida perspectiva foi igualmente comunicada aos Réus no momento da assinatura do contrato promessa; Antes da celebração do contrato promessa, os Réus não comunicaram à Autora que o imóvel se encontrava em zona de Reserva Agrícola e Ecológica Nacional;
13 - E devendo contar como provado o seguinte facto: As obras de adaptação, incluíam, entre outras, murar toda a propriedade;
14 - Assim, face ao conhecimento por parte dos Recorridos da impossibilidade de realização das obras pretendidas pela Recorrente, ao não esclarecê-la no momento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, quis manter a Recorrente em erro;
15 - O silêncio do Recorridos foi intencional, eles queriam que a Recorrente assinasse o Contrato-Promessa de Compra e Venda do imóvel, uma vez que se a mesma soubesse que o terreno se encontrava em REN e RAN, e que por esse facto, estaria impedida de murar toda a propriedade, esta nunca avançaria para a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda deste imóvel, uma vez que não teria interesse na sua aquisição. Pelo que,
16 - Os Recorridos agiram com dolo (omissivo) ilícito na celebração deste contrato, nos termos do artigo 253.º, n.º 1, do Código Civil;
17 - Os Recorridos tinham o dever de informar a Recorrente de que aquele imóvel se encontrava situado em zona de REN e RAN e que por esse facto, a Recorrente não poderia fazer as obras que pretendia nessa propriedade; Pelo que,
18 - A declaração de vontade da Recorrente para a celebração do contrato-promessa é anulável, nos termos do artigo 254.º, n.º 1, do Código Civil;
19 - Face ao supra exposto, deve a decisão recorrida ser modificada, declarando-se a anulabilidade do Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre Recorrente e Recorridos e seus aditamentos, condenando-se os Recorridos a entregarem à Recorrente os € 11.000,00 prestados a título de sinal.
Termina dizendo que deve ser reapreciada a prova gravada e face aos depoimentos prestados pelas testemunhas MA e VF ser aditado aos fundamentos de facto, o seguinte facto: As obras de adaptação, incluíam, entre outras, murar toda a propriedade; ser anulada a declaração de vontade da Recorrente na celebração do contrato promessa de compra e venda e ser anulado o referido contrato e seus aditamentos; serem os Recorridos condenados a devolverem à Recorrente o valor de € 11.000,00 prestados a título de sinal e seus reforços, acrescido de juros vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento, B e mulher C contra-alegaram, apresentando as seguintes conclusões das alegações:
1. A Apelante recorreu da douta sentença proferida nos presentes autos, que não anulou o Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado entre Apelante e Apelados, em 11/11/2011, e consequentemente, absolveu os RR./Apelados de restituírem à A. a quantia de € 11.000,00.
2. Não assiste razão à Apelante devendo manter-se a douta sentença proferida pelo tribunal “a quo” nos seus precisos termos, como infra se demonstrará:
3. Deve ser reapreciada a prova gravada e ser aditado à matéria de facto dada como provada, o seguinte facto: A A. pretendia celebrar o contrato definitivo apenas na qualidade de legal representante da sociedade comercial da qual era sócia.
4. Em 11/11/2011, A. e RR. outorgaram contrato promessa de compra e venda, tendo a A. formalizado o contrato promessa na qualidade de pessoa singular;
5. Apesar de pretender celebrar o contrato definitivo apenas na qualidade de legal representante da sociedade comercial da qual é sócia, com as legais consequências;
6. A descrição do imóvel no dito contrato não menciona qualquer elemento de natureza comercial ou industrial;
7. A A., sem previamente solicitar parecer das entidades competentes, nomeadamente Câmara Municipal de Loures, sobre a viabilidade das obras/projectos que tinha para o imóvel, decidiu outorgar o contrato promessa de compra e venda;
8. Assumindo, assim, o risco inerente ao negócio;
9. Toda a negociação e informação relativa ao imóvel, com vista à preparação do conteúdo do contrato promessa de compra e venda, foi prestada pela imobiliária – L ... Lda., com a qual os RR./Apelados tinham celebrado contrato de mediação imobiliária;
10. Como refere o Acordão do S.T.J., de 04/04/2006, o dever de informar nos preliminares e na formação dos contratos limita-se à informação de que a parte disponha e que sendo dado fundamental para a esclarecida formação da vontade negocial da contraparte, esta agindo por sua exclusiva iniciativa individual, não possa aceder diretamente;
11. In casu a omissão de informação que a A. imputa aos RR. pode ser obtida, em poucos minutos, por qualquer pessoa na internet;
12. A informação supra referida também está publicada em Diário da República;
13. O contacto entre A. e RR. reduziu-se ao momento da outorga do contrato promessa;
14. O imóvel, em data anterior à celebração do contrato promessa, já tinha sido oficina de automóveis;
15. Os RR. não garantiram à A. que poderia proceder às obras que quisesse no prédio em causa;
16. Acresce que, a A. imobilizou o tráfico jurídico do imóvel durante 10 meses, por um sinal de baixo valor, ou seja, por 7,3% do preço que aceitou pagar em 60 dias;
17. A factualidade a que a A. atribui essencialidade para a celebração do contrato-promessa só o é em relação ao contrato definitivo.
Termina pugnando pela improcedência do recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Em 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. Por escrito intitulado "Contrato de Mediação Imobiliária", datado de 15 de novembro de 2010, o R. marido e a L ... Lda. acordaram que a segunda se obrigava a diligenciar no sentido de obter interessado para a compra do prédio Quinta do RC, descrito como destinado a habitação e comércio, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº 3----, da freguesia de Loures, inscrito na matriz rústica sob o artigo 7-, em regime de não exclusividade, pelo preço de €180.285,00 (cento e oitenta mil duzentos e oitenta e cinco euros), cfr. documento de fls. 56 e 57 do p.p. (processo em papel), que se dá por reproduzido. 2. O imóvel situava-se em RAN e REN, cfr. fls. 37 do p.p. (processo em papel).
3. Após leitura de anúncio na internet, a Autora contatou a mediadora solicitando a marcação de uma visita ao prédio em causa.
4. Por escrito datado de 11 de novembro de 2011, intitulado "CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA", os AA., declarando a qualidade de PROMITENTES-VENDEDORES, e a R., declarando a qualidade de PROMITENTE COMPRADORA, acordaram nos seguintes termos:
"Cláusula l
Os PROMITENTES VENDEDORES são proprietários e legítimos possuidores de um prédio misto denominado "Quinta do R C", correspondente a horta e uma construção rural destinada a apoio agrícola, casa de rés-do-chão destinada a habitação, casa de rés-do-chão destinada a arrumos e primeiro andar destinado a habitação, com logradouro, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures, sob o nº 3---, da freguesia de Loures, inscrito na respetiva matriz sob os artigos urbanos 3---- e 3---- e pela matriz rústica sob o amigo 7-, Secção J, de acordo com a Certidão Nº 2--/2---, emitida pela Câmara Municipal de Loures, os referido prédios não carecem de Licença de Utilização, visto o levantamento cadastral comprovar que as construções são de data anterior à aplicação do RGEU, sito em Palhais, Pinheiro de Loures.
Cláusula 2
Pelo presente contrato promessa os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, nomeadamente de Impostos Municipais, Condomínio, entre outros e devoluto de pessoas e bens, à PROMITENTE COMPRADORA, o imóvel identificado na cláusula 1ª pelo preço de 150.000,00€ (cento e cinquenta mil euros), e esta, por sua vez. promete comprá-lo pela referida quantia.
Cláusula 3
O preço será pago da seguinte forma:
a) No momento da outorga do presente contrato, a PROMITENTE COMPRADORA entrega aos PROMITENTES VENDEDORES, a titulo de sinal e princípio de pagamento a quantia de 5.000,00€ (cinco mil euros), que estes declaram receber e dão, através da assinatura do original do presente contrato, a respetiva quitação, após boa cobrança.
b) O remanescente do preço, ou seja, 145.000,00€ (cento e quarenta e cinco mil euros), será pago pela PROMITENTE COMPRADORA aos PROMITENTES VENDEDORES, no momento da celebração da prometida escritura de compra e venda, a qual deverá realizar-se no prazo de 60 dias.
Cláusula 4
A prometida escritura de compra e venda será outorgada em dia e hora a indicar pela PROMITENTE COMPRADORA com pelo menos 15 dias úteis de antecedência sobre a data designada.
Cláusula 5
Os PROMITENTES VENDEDORES obrigam-se a obter todos os documentos necessários à outorga da prometida escritura, os quais deverão prontamente facultar à PROMITENTE COMPRADORA.
Cláusula 6
As partes acordam em sujeitar o presente contrato promessa ao regime da execução específica previsto no artigo 830º do Código Civil, podendo ainda a PROMITENTE COMPRADORA em caso de incumprimento culposo imputável aos PROMITENTES VENDEDORES optar por exigir a devolução das quantias pagas a título de sinal em dobro. Se o incumprimento for da responsabilidade da PROMITENTE COMPRADORA, os PROMITENTES VENDEDORES terão o direito de fazer suas as quantias entregues a título de sinal, ou igualmente optar pela execução específica.
Cláusula 7
Todos os encargos legais e despesas inerentes e emergentes do presente contrato e demais actos dele acessórios serão suportados pela PROMITENTE COMPRADORA.
(…)
Cláusula 9
As partes declaram para todos e quaisquer efeitos que prescindem do reconhecimento notarial das suas assinaturas, renunciando expressamente a essa formalidade e ao eventual direito de invocar a nulidade do presente contrato de promessa com base na preterição dessa formalidade, o que consubstancia abuso de direito.
Cláusula 10
Para todos os litígios emergentes do presente contrato-promessa acordam os outorgantes em indicar como competente o foro da Comarca de Loures, com expressa renúncia a qualquer outro.", cfr. documento 1 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido.
5. Os RR. conheceram a A. no momento da assinatura do contrato-promessa.
6. Nesse momento também, a A. comunicou aos RR. que iria solicitar financiamento bancário quanto ao remanescente do preço.
7. Também na mesma ocasião, a A. comunicou aos RR. que pretendia utilizar o imóvel para habitação e sede social da sociedade de transportes de que era proprietária.
8. Tais fins implicavam a realização de obras de adaptação.
9. Na perspetiva da A., a possibilidade legal de realização das referidas obras era condição essencial para a compra.
10. A referida perspetiva foi igualmente comunicada aos RR. no momento da assinatura do contrato-promessa.
11. Mais acordaram as partes através de documento escrito datado de 16 de janeiro de 2012, intitulado "ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REFORÇO DE SINAL E PROLONGAMENTO DE PRAZO PARA ESCRITURA":
"Cláusula 1
Os PROMITENTES VENDEDORES são proprietários e legítimos possuidores de um prédio misto, denominado "Quinta do RC ", (…).
Cláusula 2
a) No momento da outorga do presente aditamento, a PROMITENTE COMPRADORA entrega aos PROMITENTES VENDEDORES, a título de reforço de sinal, a quantia de 3.000,00€ (três mil euros), que estes declaram receber e dão através da assinatura do original do presente contrato, a respetiva quitação, após boa cobrança;
b) O remanescente do preço, ou seja, 142.000,00€ (cento e quarenta dois mil euros), será pago pela PROMITENTE COMPRADORA aos PROMITENTES VENDEDORES, no momento da celebração da prometida escritura de compra e venda, a qual deverá realizar-se no prazo máximo de 30 dias a partir da data do presente aditamento.", cfr. documento 2 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido.
12. Mais acordaram através de documento escrito datado de 20 de abril de 2012, intitulado "SEGUNDO ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REFORÇO DE SINAL E PROLONGAMENTO DE PRAZO PARA ESCRITURA":
"Cláusula 2
a) No acto da outorga do presente aditamento a PROMITENTE COMPRADORA entrega aos PROMITENTES VENDEDORES, a título de segundo reforço de sinal, a quantia de 3.000.00€ (três mil euros), que estes declaram receber e dão, através da assinatura do original do presente contrato, a respetiva quitação, após boa cobrança.
b) O remanescente do preço ou seja, 139.000,00€ acento e trinta nove mil euros), será pago pela PROMITENTE COMPRADORA aos PROMITENTES VENDEDORES com a outorga da prometida escritura de compra e venda. a qual deverá realizar-se no prazo máximo de 60 dias a partir da data do presente aditamento.
c) Se o empréstimo bancário não for aprovado à PROMITENTE COMPRADORA e a outorga da escritura não se realizar no prazo acordado de 60 dias, as partes acordam em realizar um contrato de arrendamento com opção de compra para este imóvel e este reforço de sinal de 3.000,00€ (três mil euros) será deduzido no valor da renda a acordar, fixando-se assim o montante a pagar pela PROMITENTE COMPRADORA aos PROMITENTES VENDEDORES na outorga da prometida escritura de compra e venda o valor de 142.000.00€ (cento e quarenta e dois mil euros).", cfr. documento 3 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzido.
13. No âmbito dos acordos supra referidos, a A. entregou €11.000,00 aos RR..
14. Após o início da instrução do processo de financiamento bancário para aquisição do imóvel, a Autora foi informada pela entidade a quem o solicitou "De acordo com as instruções do Banco, não foi considerada a construção de nova moradia (com demolição de casas existentes), para a qual tinham sido facultadas: peças desenhadas, orçamento, contrato de empreitada e mapa de acabamentos. Dadas as condições das construções, foi atribuído valor apenas ao terreno. No cadastro estão representadas 2 construções, presumivelmente correspondentes à descrição do artigo rústico. De acordo com consulta ao PDM de Loures, o imóvel fica situado em espaço de Exclusivo Uso Agrícola, na sua totalidade em reserva Ecológica Nacional, permitindo (pelo menos, visto que pode estar vedada a construção de novas edificações, se em zona inundável) a recuperação das construções existentes, (…), com valor patrimonial estimado de €41.800. (…).", cfr. documentos de fls. 24 a 28 do p.p. (processo em papel), que se dá por reproduzido.
15. Antes da celebração do contrato-promessa, os Réus não comunicaram à A. que o imóvel se encontrava em zona de Reserva Agrícola e Ecológica Nacional.
16. Por carta registada com a.r. datada de 11.07.2012, recebida 13 do mesmo mês e ano, a A. comunica aos RR. "Assunto: Prédio Misto denominado "Quinta do RC" No passado dia 11 de novembro de 2011, celebrei com V. Exas. um contrato promessa de compra e venda para o prédio misto supra referido. Como na altura transmitido, procurava um espaço para minha habitação, como também para sedear as instalações da minha empresa. Sendo que a minha empresa tem como objeto comercial o transporte rodoviário de mercadorias por conta de outrem, como V. Exas. bem sabem. Achei que o prédio supra referido reunia as condições que procurava, apesar de necessitar de obras para o efeito, como a construção de nova casa e do armazém para transformação em escritório, vedação da propriedade ao exterior através de muro para o efeito e cimentar parte do exterior para parqueamento de viaturas. Após me terem assegurado da possibilidade da realização das obras pretendidas, para adaptar o imóvel às minhas necessidades, resolvi avançar para a celebração do contrato promessa de compra e venda. Após a celebração do referido contrato, foram celebradas duas adendas para efeitos de reforço de sinal, sendo à data o sinal prestada a V. Exas. o valor de €11.000,00 (onze mil euros). Posteriormente à celebração do contrato promessa e suas adendas, e após contratar empresa para realização das obras pretendidas fui informada que o referido prédio misto encontra-se situado em terreno de Reserva Ecológica Nacional e reserva Agrícola Nacional, de leitos, cheias e zonas inundáveis, e que no mesmo não poderão ser realizadas quaisquer construções, nem fundações, não podendo a referida propriedade ser murada, nem o seu pavimento cimentado.
Ora das declarações negociais nunca me foi transmitido que o referido prédio se encontrava em zona de Reserva Ecológica Nacional e Agrícola Nacional, ficando assim impedida de proceder às obras necessárias para adaptação do referido prédio às necessidades que procurava para o mesmo, caso contrário, não teria celebrado o referido contrata promessa de compra e venda. Veja-se que do contrato, nomeadamente da descrição do prédio sob a cláusula lº do mesmo nada é referido para esse efeito.
Assim, e uma vez que V. Exas. dizem ser possível a realização de obras no referido prédio, nomeadamente as supra referidas, solicito a V. Exas. no prazo de oito dias que me enviem documento Camarário ou de outra Entidade Pública para o efeito autorizando a realização de construções com fundições, cimentação do pavimento e vedação da propriedade.", documento de fls. 93 a 95 do p.e. (processo eletrónico), que se dá por reproduzido.
17. Por carta registada com a.r. datada de 16-07-2012, recebida, os RR. comunicam à A. "(…) É verdade que tomamos conhecimento, aquando da outorga do Contrato Promessa de Compra e Venda, na ERA de Loures, que V. Exa. pretendia, para além de fazer da quinta sua residência, também aproveitar a mesma para estacionar camiões, pois tinha uma empresa de transportes rodoviários de mercadorias. (…)", cfr. documento de fls. 89 e 90 do p.p. (processo em pael), que se dá por reproduzido.
18. Por carta registada com a.r. datada de 2012-08-10, recebida, os RR. comunicam à A. que consideram incumprido o contrato-promessa, fazendo suas as quantias recebidas a título de sinal, cfr. documento de fls. 95 e 96 do p.p. (processo em papel), que se dá por reproduzido.
19. A A. adquiriu a sua empresa em 2008, exercendo a sua gerência desde então, cfr. fls. 124 e seguintes do p.p. (processo em papel).
20. O acordo referido em 1 foi posterior a despejo de oficina automóvel instalada no imóvel.
21. Em sede de audiência final, a A. declarou sentir-se enganada pelo R., uma vez que este sempre teve acesso aos documentos que indicavam a pertença do imóvel à RAN e REN. O gerente Nuno Almeida depôs dizendo "fizemos um contrato-promessa de um terreno que não servia para os fins que comunicaram, e por isso intentaram esta ação.".
Factos não provados, com interesse para decisão
i. A inserção em REN e RAN impedia a realização de todas as obras pretendidas pela R..
ii. Os RR. garantiram à A. que poderia proceder às obras que quisesse no prédio em causa.
Cumpre decidir
A Recorrente A entende que face à prova produzida, nomeadamente o depoimento das testemunhas MA e VF deveria ser considerado provado que “ As obras de adaptação incluíam, entre outras, murar a propriedade”
Ouvidos os depoimentos das referidas testemunhas entendemos que dos mesmos não resulta que as obras de adaptação que a Recorrente pretendia fazer no imóvel incluissem murar o prédio. A própria Recorrente no depoimento que prestou em audiência refere que pretendia vedar o imóvel referindo a colocação de chapa, que aponta no sentido de material metalico, quando murar, sem especificar mais, aponta no sentido de obra de alvenaria ou betão.
Assim, entendemos que face à prova produzida, se deve manter a matéria considerada provada em 1ª instância.
Os Recorridos B e mulher C entendem que deve ser reapreciada a prova gravada e ser dado como provado que “A A. pretendia celebrar o contrato definitivo apenas na qualidade de legal representante da sociedade comercial da qual era sócia.”
Consideramos esse facto não ficou suficientemente apurado, pelo que não se procede à requerida alteração da matéria de facto.
Nos termos do art. 227 do C.Civil quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
Atento o disposto no art. 227 do C.Civil as partes em negociação devem esclarecer certos factos, cada uma das partes pode esperar, atenta a boa-fé, que lhe sejam comunicados factos que a outra parte deva admitir serem importantes para a sua decisão de contratar e de que por si só não pode obter conhecimento- cfr. Vaz Serra, RLJ 110-276.
Nos termos do art. 875 do C.Civil o contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.
O art. 410 do C.Civil diz que à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa (1). Porém a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, se a promessa for bilateral.
João de Castro Mendes (Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, AAFDL, 1995, pág. 106) refere que «a ordem jurídica exige que a vontade se haja formado de um modo julgado normal e são, ou seja, livre, esclarecida e ponderada. Ao esclarecimento opõe-se o erro, um dos principais vícios na formação da vontade, a par do medo ou coacção moral e da incapacidade acidental”.
Pedro Pais de Vasconcelos (Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 2010, 6ª edição, págs. 658/659) diz que «a vontade negocial pode estar viciada na sua formação, no processo de volição e de decisão, por deficiência de esclarecimento ou de liberdade……e a parte cuja vontade tenha sido perturbada pode, se assim o desejar, libertar-se do negócio viciado, procedendo à sua anulação».
O erro situa-se na formação do negócio jurídico, em momento logicamente anterior a este. E deve notar-se que «só existe erro quando falta um elemento ou a representação mental está em desacordo com um elemento da realidade existente no momento da formação do negócio jurídico.
“O erro sobre o objecto é o que recai, ou sobre a identidade deste, ou sobre a sua substância, ou sobre as suas qualidades essenciais”- Rodrigues Bastos, in “Das Relações Jurídicas”, III, pág.100.
No erro que atinge os motivos determinantes do negócio: “O objecto não se identifica neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio.
É o objecto mediato e não objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa”- “Código Civil Anotado” de Pires de Lima e Antunes Varela, Volume I, pág. 235.
O Professor Menezes Cordeiro no “Tratado de Direito Civil Português”, Tomo I, págs. 538/539, diz que :
- “O erro relativo ao objecto tem sido prudente e correctamente alargado pela doutrina e pela jurisprudência. Não está em causa, apenas, a identidade do objecto, as suas qualidades e, particularmente, o seu valor. Relevam, também as qualidades jurídicas do objecto. Além disso, e numa interpretação correcta e da maior importância o “objecto” abrange, também, o conteúdo do negócio”.
O Professor Mota Pinto , in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª edição, pág.505 – “Erro vício – traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância, se tivesse exacto conhecimento da a realidade, o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou. Trata-se, pois, de um erro nos motivos determinantes da vontade.
Manuel A. Domingues de Andrade diz: “[o] erro-vício consiste na ignorância (falta de representação exacta) ou numa falsa ideia (representação inexacta), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade, por tal maneira que se ele conhecesse o verdadeiro estado das coisas não teria querido o negócio, ou pelo menos não o teria querido nos precisos termos em que o concluiu”.
O negócio jurídico só é anulável por erro sobre o objecto se esse erro for tal que sem ele a parte não teria celebrado o negócio, ou não o teria celebrado com aquele conteúdo. É esse o sentido da essencialidade a que se refere o art.º 247º do Cód. Civil e, concluindo-se que a parte teria celebrado o negócio do mesmo modo, ainda que não tivesse incorrido em erro, não haverá já fundamento para o anular.
Ainda que necessária a essencialidade não é suficiente para fazer desencadear o efeito anulatório. Para além da essencialidade é também necessário que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
No erro sobre os motivos determinantes da vontade de contratar há uma vontade que se forma na ignorância acerca de factos que, se ponderados ou conhecidos, não levariam à conclusão do negócio.
No erro-vício previsto no nº1 do art. 252º do Código Civil a anulação do negócio só ocorre se as partes houverem reconhecido, por acordo a essencialidade do motivo.
Uma declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo («se este não puder razoavelmente contar com ele»), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que «será de acordo com ela que vale a declaração emitida».
O n.º 1 do art. 236.º acolhe a denominada "teoria da impressão do destinatário", de cariz objectivista, segundo a qual a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, medianamente instruído, sagaz e diligente, colocado na posição do concreto declaratário, a entenderia.
Entre as circunstâncias atendíveis, a doutrina aponta os termos do negócio, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, os usos e os hábitos do declarante, a conduta das partes após a conclusão do negócio, etc. (Mota Pinto, "Teoria Geral do Direito Civil", 3.ª ed., 450/1).
Porém, quando estejam em causa negócios formais, o objectivismo exigido ao intérprete é bem maior.
Nos termos do art. 238.º-1, o sentido correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respectivo documento. O sentido que se retirar por aplicação do critério consagrado no n.º 1 do art. 236.º se não estiver documentado, então, por carecido de forma, enferma de vício que a lei comina com a nulidade (art. 220.º C. Civil).
O contrato promessa de compra e venda de imóvel está sujeito à forma escrita, sendo o respectivo documento, como unanimemente entendido, uma formalidade ad substantiam e não meramente ad probationem - art. 410.º C. Civil.
Nos termos do art. 227 do C.Civil, os contraentes desde os preliminares até à conclusão do contrato devem agir segundo as regras da boa-fé, com lealdade, honestidade, lisura, transparência, agindo com correcção, sem subterfúgios e prestando as informações necessárias para que a contraparte forme uma vontade esclarecida
Nos termos do art. 247 do C.Civil quando em virtude de erro, a vontade declarada não corresponder à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar essa essencialidade para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro, nomeadamente quando o erro que levou à declaração de vontade se refira ao objecto do negócio (art. 251, do C.Civil)
O art. 24, nº1, da Lei 48/98, de 11.08, Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e de Urbanismo, revogado pela Lei 31/2014, de 30.05, diz que são publicados em Diário da República todos os instrumentos de gestão territorial. O Plano Director Municipal em vigor na data de celebração do contrato promessa consta da Resolução do Conselho de Ministros nº54/94, DR nº 161, I série B 14 Julho de 1994.
A inclusão na área RAN e REN do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda consta de informação disponibilzada de forma pública, não estando na disponibilidade dos promitentes vendedores.
Estes também não estão obrigados a conhecer todos os condicionalismos que de tal decorrem para os projectos a realizar o no local pela futura adquirente.
Não resultou apurado nos autos que quando foi celebrado o contrato promessa referido nos autos que os promitentes vendedores estivessem cientes de que a Recorrente, promitente compradora, celebrava o contrato porque pensava que o prédio não estava sujeito a condicionalismos de entidades administrativos quanto a alterações a efectuar no mesmo, nomeadamente as decorrentes da inclusão do mesmo em áreas RAN e REN e se não fosse esse erro não teria celebrado o contrato. Das declarações da Recorrente no âmbito do contrato não resulta essa convicção da Recorrente.
Assim, não se verificam os pressupostos da anulabilidade do negócio jurídico celebrado entre Recorrente e Recorridos.
Face ao exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, mantendo a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 12.1.2017
Octávia Viegas
Rui da Ponte Gomes
Luís Correia de Mendonça