| Decisão Texto Integral: | Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa
1. Diogo, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra A e S, Lda., pedindo que se declare resolvido o contrato de promessa de compra e venda que celebrou com a R., nele outorgando como comprador, por defeitos existentes na coisa prometida vender e que seja a R condenada:
- a pagar-lhe o valor do sinal prestado em dobro, no valor de € 123.500,
- ou, se assim não for entendido, a pagar–lhe €63.000, correspondendo ao valor da coisa, à data do incumprimento, abatido do preço convencionado, acrescido do sinal prestado, no total de €124.750;
- a pagar-lhe a quantia de €9.142,10, correspondente aos valores que dispendeu em vista do negócio – IMT, registos provisórios, e despesas bancárias, a tudo acrescendo juros vencidos desde a citação e vincendos até pagamento integral;
- a reconhecer o direito de retenção do A. sobre a fracção até ao pagamento destes créditos;
- a publicar a sentença em órgão de informação nacional.
2. A R contestou alegando que fracção não sofre de defeitos que a desvalorizem ou impeçam a sua utilização, pelo que a não realização do contrato prometido é imputável ao A., o qual perdeu interesse no negócio, por facto que não pode ser imputável à R..
Deve pois o A. perder o sinal em favor da R., nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do CC..
Em reconvenção: a R. alegou que o A. tem a posse e fruição do imóvel, desde 26 de Maio de 2006; por uma fracção com as características da fracção dos presentes autos e com a localização da mesma o A. teria que pagar uma renda mensal de cerca de Eur. 1.000,00 (mil euros).
Pede improcedência da acção e que se reconheça o direito a fazer seu o sinal entregue e o A. condenado a pagar à R. o valor de € 1.000,00 (mil euros) mensais desde Junho de 2006 até à devolução da chave.
3. O A. apresentou réplica pugnando pela improcedência da reconvenção.
4. Realizado julgamento foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
- julgar a acção parcialmente procedente, por provada, e consequentemente, declara-se resolvido o contrato-promessa celebrado entre A. e R., em 10/12/2004, relativo à fracção autónoma a que corresponde o 11º andar, letra A, com dois parqueamentos nº 93-94, no piso menos três e uma arrecadação nº 72 no piso menos três, do prédio urbano sito na Alta de Lisboa (…), descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) da freguesia do Lumiar, concelho de Lisboa, e condena-se a R. a pagar ao A. a quantia global de € 71.007,75 (setenta e um mil e sete euros e setenta e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa anual de 4% desde a citação, bem como a reconhecer ao A. o direito de retenção sobre a referida fracção até pagamento da referida quantia;
- julgar improcedente o pedido reconvencional e consequentemente, dele absolver o A.
Custas da acção a cargo do A. e da R., na proporção de ½ cada um.
Custas da reconvenção a cargo da R.
5. Desta sentença ambas as partes interpõem recurso.
5.1. Recurso do A.
Defende, em síntese, que:
Deveria ter sido aplicado o regime do contrato promessa e não do contrato prometido –compra e venda –, como se entendeu na sentença recorrida e consequentemente, deveria a R. ter sido condenada no pagamento do dobro do sinal prestado, nos termos do art.º 442.º n.º2 CC
5.2. Recurso da R.
Defende, em síntese, que:
- Não incumpriu as suas obrigações, pelo que lhe deveria ter sido reconhecido o direito a ficar com o sinal.
- Inexistência de direito de retenção, por parte do A.: a detenção por parte do A. não configura verdadeira posse, mas antes mera detenção precária, por tolerância da R. no âmbito do contrato promessa; essa tolerância cessou quando a R se apercebeu que o A. nunca teve intenção de realizar a escritura, sendo ilegítima tal invocação.
Na sentença afastou-se e bem, a integração da situação na al.f) do art.º 755.º do CC, tendo-se entendido existir o direito de retenção, ao abrigo do art.º 754.º CC, por despesas realizadas no âmbito do contrato promessa, o que não pode proceder.
Os únicos créditos que podiam aqui caber eram as despesas de escritura e IMT, mas considerando o valor da fracção - € 270.000 - e o valor do crédito - € 9.257,75 - tal direito fere o princípio da proporcionalidade previsto no art.º 18.º da CRP
Deve assim ser negado o direito de retenção e a R. ser ressarcida pela ocupação que o A. vem fazendo da fracção.
6. Cada uma das partes contra-alegou.
7. Nada obsta ao conhecimento dos recursos.
8. A matéria de facto dada como assente em 1.ª instância e que não foi objecto de impugnação, é a seguinte:
1. Autor e Ré celebraram um contrato-promessa de compra e venda no dia 10 de Dezembro de 2004, no qual, a R, enquanto “…dona e legitima proprietária da fracção autónoma a que corresponde um T2 - 11º andar letra A, com dois parqueamentos nº 93-94 no piso menos três e uma arrecadação nº 72 no piso menos três, do prédio urbano ainda em fase de construção e a constituir em regime de propriedade horizontal sito na Alta de Lisboa (…), descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…) da freguesia do Lumiar, concelho de Lisboa, com a licença de construção nº 14/COPRAD/2002 emitida em 19.12.02 pela Câmara Municipal de Lisboa”, prometeu vender ao A., e este comprar-lhe, a sobredita fracção, ainda em construção, que viesse a corresponder ao referido T2-11º andar, letra A (cfr. Cláusula Primeira, nº 1).
2. A R. prometeu vender ao A. e este comprar-lhe tal andar, parqueamentos e arrecadação conexos «(...)pelo preço global de € 247.000,00 (duzentos e quarenta e sete mil euros), totalmente livre de ónus ou encargos…” (cfr. Cláusula Segunda do referido contrato).
3. O Autor entregou à Ré, na data de outorga do contrato-promessa e a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos euros).
4. O A. entregou ainda à R., a título de reforço do sinal, as seguintes quantias:
- € 12 350,00 (doze mil trezentos e cinquenta euros) em 15.03.2005;
- € 12 350,00 (doze mil trezentos e cinquenta euros) em 15.06.2005;
- € 12 350,00 (doze mil trezentos e cinquenta euros) em 15.09.2005;
no total de € 61 750,00 (sessenta e um mil setecentos e cinquenta euros e zero cêntimos).
5. O remanescente do preço, no montante de € 185.250,00 (cento e oitenta e cinco mil duzentos e cinquenta euros) seria pago pelo Autor à Ré no acto da escritura pública (vd. Alínea e) , nº 1 , Cláusula Terceira do contrato-promessa).
6. Foi ainda convencionado pelas partes, neste contrato-promessa (cfr. 4ª. cláusula do Doc. 1), que o contrato prometido seria celebrado por escritura pública «(...)em dia, hora e Cartório Notarial a designar pela Promitente Vendedora, até 30 de Dezembro de 2005, obrigando-se a avisar o Promitente Comprador por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 15 dias. Este, por seu lado, obriga-se a entregar no prazo de dez dias toda a documentação que lhe diga respeito, devidamente regularizada e actualizada, necessária para a elaboração e outorga da escritura».
7. No contrato-promessa, a R. fez integrar o mapa de acabamentos, onde se obrigava à instalação de equipamento de domótica Kit base, ou seja, o publicitado para todos os apartamentos sem as opções de configuração, uma central de aspiração com tomadas nas divisões.
8. No escritório de vendas colocado junto ao edifício da fracção objecto do contratopromessa foi entregue ao A. uma brochura a cores, intitulada “EDIFICIO E – Tecnologia e Conforto na Alta de Lisboa”, na qual constava sob o título Edifícios do Futuro “os Edifícios E são o expoente máximo da alta tecnologia na Alta de Lisboa. Localizados junto ao Parque (…), integram equipamentos ultra-modernos que garantem o conforto, segurança e bem-estar fundamentais para uma excelente qualidade de vida…”.e ainda “Equipamentos completos” e que os apartamentos teriam Internet Wireless de banda larga; Controlo de intrusão em todas as zonas da habitação; Comando global e individual de luzes com circuito por zona; Detectores de fumo, fogo e de fugas de gás na cozinha; Detectores de inundação na cozinha e casas de banho; TV plasma; Ar condicionado programável por controlo remoto; Sensores de movimento para controlo de iluminação; Electrodomésticos inteligentes, em aço inox, conectáveis à Internet”; Ligação de videoporteiro ao sistema de TV e ao interface Internet e telefónico; controlo de iluminação com comando global e individual de luzes (um circuito por zona de controlo de presença);-interface por televisão, Internet, telefone fixo ou movel;- aspiração central e ainda “dos modernos T1 aos clássicos T3, todos os apartamentos estão completamente equipados, funcionando num sistema integrado em rede que lhe dá a oportunidade de programar todas as tarefas domésticas sem sair da sala.
9. A brochura tinha impressa numa planta de um apartamento tipo, a tubagem da aspiração central, desenhada a vermelho, onde se observa a colocação das tomadas de aspiração nas respectivas divisões.
10. Em 26 de Maio de 2006 as partes assinaram o documento denominado “auto de entrega”, o qual se rege pelas cláusulas que integram o documento de fls. 66 e verso e cujo teor damos aqui por integralmente reproduzido.
11. A R. marcou a escritura de compra e venda para o dia 29 de Maio de 2006, pelas 15h30 horas no Cartório Notarial do Dr. João Maria Rodrigues, sito na Rua Latino Coelho, nº 6- 2º esq., Lisboa, na qual não compareceu a R.
12. Com data de 29 de Junho de 2006, a R. remeteu carta ao A., que a recebeu marcou escritura para o dia 14 de Julho de 2006, no Cartório Notarial Dr. Vítor Beja, sito no Largo Marquês de Pombal nº 15-3º Lisboa, na qual o A. não compareceu.
13. O A. remeteu à R. cartas de 16 de Junho de 2006, 07 de Julho de 2006, 18 de Setembro de 2006, 05 de Dezembro de 2006 e cujo teor dou aqui por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais.
14. Em 29 de Novembro de 2006, deu entrada no Tribunal Judicial da Comarca de Loures Notificação Judicial Avulsa, a qual foi distribuída ao 3.º Juízo Cível de Loures sob o n.º 7861/06.8TCLRS, nos termos da qual a R., notificou o A. para efeitos de marcação de escritura, resolução de contrato promessa de compra e venda, bem como de entrega da chave da fracção (doc. n.º 1).
15. Até à presente data o A. não devolveu a chave à R. nem celebrou a escritura de compra e venda.
16. A R. é a construtora do imóvel.
17. O A. é engenheiro e a sua especialização que era e é a de “aquisição automática de dados”.
18. A formação académica do A. e a informação facultada pela R. sobre as características da fracção, consistente nas brochuras, informação dos vendedores e cartazes junto ao edifício foram determinantes para a sua opção de celebração do contrato-promessa.
19. A R. garantiu que a fracção se integrava num edifício inteligente e capaz, via interface por televisão, internet, telefone fixo ou móvel de possibilitar, por exemplo, fazer funcionar à distância os equipamentos de cozinha e o controlo dos estores.
20. O preço do apartamento objecto do contrato-promessa conjuntamente com os parqueamentos e arrecadação era superior a alguns apartamentos idênticos em termos de área e zona.
21. Com excepção da cozinha e do corredor, mais nenhuma divisão está equipada com tomadas de aspiração.
22. A instalação das tomadas em todas as divisões não foi prevista pelo construtor.
23. As cláusulas do termo de entrega não foram objecto de qualquer discussão por parte do A..
24. A visita à arrecadação e ao parqueamento foi efectuada após a assinatura do termo.
25. A montagem dos equipamentos de domótica é efectuada por terceiros.
26. A fracção não tinha electricidade.
27. O passeio de entrada na garagem é demasiado alto, tornando inacessível a entrada de automóveis ligeiros, sem o auxílio de um tronco, sob pena dos mesmos ficarem danificados, o que foi entretanto corrigido pelo urbanizador.
28. O acesso aos seus lugares de estacionamento – lugares nºs 93 e 94 - não pode ser efectuado de frente.
29. Apenas um veículo de muito pequenas dimensões, tipo Toyota Yaris, consegue entrar no parqueamento de frente, o qual só poderá sair de marcha atrás.
30. O acesso ao estacionamento só pode ser efectuado em manobra de marcha atrás desde a rampa de acesso num percurso de cerca de 30 metros em marcha atrás.
31. Mesmo junto à entrada no parqueamento ainda é exigido ao A., que faça mais algumas manobras.
32. A veículos com 4,43m de comprimento e 1,69 de largura, o acesso aos parqueamentos é muito dificultado.
33. Os estacionamentos afectos ao andar ficam um atrás do outro.
34. Os lugares de estacionamento estão posicionados a 90º.
35. As faixas de acesso aos lugares afectos ao andar dos autos são de circulação nos dois sentidos.
36. A respectiva largura é de 4,90 metros, medida entre as faces dos pilares que delimitam o corredor de circulação.
37. A largura entre as linhas definidas pela R. é de 5,23 m não correspondem ao corredor de circulação.
38. Junto e em frente à entrada nos parqueamentos em causa existem duas colunas que condicionam fortemente o acesso aos lugares, obrigando à realização de manobras.
39. Os estacionamentos existentes são superiores a 75 lugares.
40. No local a rampa tem de largura 6,15 m e no raio de curvatura apenas 5, 30m.
41. A largura da rampa e o raio de curvatura impedem o cruzamento simultâneo de dois veículos.
42. Existe uma tomada de aspiração na cozinha e duas no corredor.
43. As demais divisões não possuem tomadas de aspiração.
44. Tal como se encontra a fracção não é possível colocar o sistema a funcionar em rede, por falta de colocação do Kit de domótica de configurações necessárias (com excepção dos electrodomésticos, que não podem vir a funcionar em rede, ainda que colocado o kit);
45. A arrecadação dispõe de 7,63 metros quadrados.
46. O escorredor da varanda do andar superior ao do A. conduz a que as águas escorram da varanda do andar em cima do A. para a varanda deste.
47. O A. despendeu com o pagamento do IMT € 9 046,00, com a avaliação e constituição do dossier junto da instituição bancária, visando o seu financiamento a quantia de € 211,75.
48. Em Dezembro de 2006 o valor da fracção objecto do contrato-promessa era de cerca de € 300.000,00.
49. A fracção dispõe de um hall, uma sala comum, dois quartos, cozinha, dois quartos de banho, varanda e zonas de circulação interior, dispondo ainda de dois parqueamentos e arrecadação.
50. Localiza-se numa zona bem servida de transportes e na qual a valorização do imobiliário tem sido muito elevada, por se tratar de uma zona de forte procura.
51. O A. visitou o andar modelo, do qual constavam todos os materiais a utilizar na fracção objecto de promessa de compra e venda, materiais esses que também podiam ser vistos no stand de vendas existente no local.
52. A R. entrega o imóvel para publicidade e vendas a empresas da área imobiliária.
53. O equipamento de domótica Kit base é instalado logo que realizada a escritura.
54. Após a realização da escritura a empresa responsável pela domótica vai à fracção e põe o sistema a funcionar.
55. O A. assinou o termo de entrega sem fazer constar qualquer reserva.
56. A ligação da electricidade é tarefa que recai sobre o A..
57. Os estacionamentos encontram-se construídos de acordo com o projecto aprovado.
58. A fracção está construída de acordo com o projecto aprovado.
59. O sistema de aspiração central encontra-se operacional.
60. Por uma fracção com as características da fracção dos presentes autos e com a localização da mesma o A. teria que pagar uma renda mensal de cerca de € 1.000,00 (mil euros).
Importa que se extraia das cartas aludidas sob o ponto 13. o que de relevante contêm, em termos fácticos, pelo que se aditam os seguintes factos:
61- na carta de 16 de Junho de 2006 o A. comunicou à R. que concedia 30 dias para a reparação dos “defeitos” relativos à entrada da garagem; ao acesso aos estacionamentos; a falta de tomadas de aspiração central, sob pena de ponderar a manutenção ou não do contrato ou a redução do preço.
- na carta 07 de Julho de 2006 o A. comunicou à R. outros “defeitos”: inexistência de domótica e de electrodomésticos inteligentes; problema no escorredor da varanda; área menor da arrecadação. E informou a R. de que não iria comparecer no notário para celebração da escritura enquanto não fossem eliminados os defeitos, invocando expressamente o artº 428º do C.C.. Informou, ainda, que continuava a ter interesse na compra, mas só faria escritura depois de eliminados os defeitos.
- na carta de 18 de Setembro de 2006 o A. comunicou à R. que caso os defeitos não fossem eliminados, no prazo de 30 dias, tomaria outras iniciativas, uma vez que não lhe interessava comprar uma casa que não correspondesse ao publicitado e prometido.
- na carta de 5 de Dezembro de 2006 o A. comunicou que face à não reparação dos defeitos e atento o tempo decorrido deixou de ter interesse na compra e considerou resolvido o contrato, solicitando a devolução do sinal em dobro para proceder à entrega da fracção.
9. Lei processual aplicável
A presente acção foi instaurada no ano de 2007, pelo que lhe é aplicável a redacção do CPC antes das alterações introduzidas pelo DL 303/07 de 24/8, (em vigor em 1/1/2008 e que só incidem sobre processos instaurados após essa data).
O âmbito do recurso determina-se pelas conclusões dos recorrentes (artigos 684º, n.º 3 e 690.º n.º 1 CPC), só abrangendo as questões que nelas se contêm, ainda que outras tenham sido afloradas nas alegações propriamente ditas, salvo tratando-se de questões que o Tribunal deva conhecer oficiosamente (artigo 660º, n.º 2, ex vi artigo 713º, n.º 1 CPC).
Como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal da 1.ª instância.
I – Recurso do A.
Diverge o recorrente do entendimento pugnado na decisão recorrida que, em face dos factos, julgou não se verificar uma situação de incumprimento do contrato promessa e consequentemente aplicou o regime do contrato prometido – compra e venda. Defende o recorrente que deveria ter sido aplicado o regime do contrato promessa e a R condenada no dobro do sinal prestado, nos termos do art.º 442.º n.º2 CC.
Na decisão recorrida discorre-se assim: “o cerne da posição assumida pelo A. e da pretensão que deduz nos presentes autos (resolução do contrato-promessa por incumprimento da R.) tem como fundamento a constatação de que a fracção, arrecadação e lugares de estacionamento apresentam vícios, desconformidades, com aquilo que foi publicitado e prometido vender.
Por carta de 16/06/2006 o A. comunicou à R. que concedia 30 dias para a reparação dos “defeitos” relativos à entrada da garagem; ao acesso aos estacionamentos; a falta de tomadas de aspiração central, sob pena de ponderar a manutenção ou não do contrato ou a redução do preço.
E novamente por carta de 07/07/2006, além do já elencado na anterior missiva, o A. comunicou à R. outros “defeitos” : inexistência de domótica e de electrodomésticos inteligentes; problema no escorredor da varanda; área menor da arrecadação. E informou a R. de que não iria comparecer no notário para celebração da escritura enquanto não fossem eliminados os defeitos, invocando expressamente o artº 428º do C.C.. Informou, ainda, que continuava a ter interesse na compra, mas só faria escritura depois de eliminados os defeitos.
Por carta de 18/09/2006 o A. comunicou à R. que caso os defeitos não fossem eliminados no prazo de 30 dias tomaria outras iniciativas, uma vez que não lhe interessava comprar uma casa que não corresponde ao publicitado e prometido.
Por fim, em 15/12/2006 o A. comunicou que face à não reparação dos defeitos e atento o tempo decorrido deixou de ter interesse na compra e considerou resolvido o contrato, solicitando a devolução do sinal em dobro pata proceder à entrega da fracção. Estando em causa obrigações que não se integram no sinalagma específico do contrato promessa, mas que autonomamente constituam fundamento de acção de cumprimento, de incumprimento ou cumprimento defeituoso, aplica-se o regime próprio do contrato prometido (artº 410º, nº 1 do C.C.) ou o regime geral – mas é-lhe inaplicável o regime do cumprimento ou incumprimento do contrato-promessa, maxime o artº 442º do C.C.. Neste sentido, v. entre outros, Ac. S.T.J. de 13/09/2011, in www.dgsi.pt”
Este enquadramento não nos merece reparo, sendo antes de acolher.
No contexto dos factos resulta evidente que o litígio entre as partes não se situa ao nível do contrato promessa. O A., enquanto promitente comprador, não imputa à R. – promitente vendedora – qualquer incumprimento ao nível da obrigação de contratar, ou seja, de celebrar a escritura de compra e venda, sendo essa a obrigação que está subjacente ao contrato-promessa.
O que o A invocou foi a existência de vícios na coisa prometida comprar, que lhe determinaram a perda de interesse na celebração do contrato definitivo.
Donde, o litígio passou a centrar-se ao nível da obrigação de vender coisa sem vícios, sendo neste campo que se deve desenrolar a discussão da causa.
E esta deslocação é perfeitamente admitida, uma vez que, como se pode ler no Ac. do STJ de 03-06-2003, proferido no proc. 03A1284, acessível na Base de Dados do ITIJ “Estando o contrato-promessa funcionalmente ligado ao contrato prometido, relativamente ao qual se apresenta com função instrumental, o princípio da equiparação consagrado no n.º 1 do art. 410.º, deve submetê-lo à mesma disciplina, pois que não se vêem motivos que, por sua razão de ser, o excluam. Goza o comprador do direito à anulação e à convalescença do contrato, como direito ao exacto cumprimento, mediante a eliminação dos ónus ou limitações. “
Em idêntico sentido se pronunciou o STJ, no seu Acordão de 29-6-2010, proferido no processo 258/2002.G1.S1, acessível na mesma base de dados, onde se pode ler: “O art. 410º nº 1 estabelece que ao contrato-promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Estabelece-se aqui o princípio da equiparação, afastando-se as regras relativas à forma e as que pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Para o presente caso, interessa-nos esta segunda excepção a tal princípio de equiparação. Como o estabelecido no art. 410º nº 1 “não distingue, na sua aplicação, entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, são aplicáveis à promessa de venda, com as necessárias adaptações, as regras que na compra e venda se referem à determinação e a redução do preço, à venda de bens alheios, de coisa defeituosa, de bens onerados etc” (4) .
Quer dizer, nos termos do referido art. 410º nº 1 e porque a disposição não distingue entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, face ao dito princípio da equiparação, deve aplicar-se à situação vertente as regras atinentes à venda de coisa defeituosa.
Já se disse que, como decidiram as instâncias, não poderá ser aplicada à R. a sanção própria do incumprimento do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro, conforme foi pedido pelo A..”
Não merece, pois, acolhimento a pretensão do A. de reconduzir o caso a uma situação de incumprimento do contrato promessa, por parte da R-vendedora, com a inerente sanção do pagamento do sinal em dobro, pois que esta não se apresenta como incumpridora, na economia do contrato de promessa. Aliás, a R sempre se manteve interessada em cumpri-lo, sendo antes o A. que resolveu esse contrato, pelas razões que a seguir se apreciarão.
A apelação do A. terá que improceder.
II- Recurso da R
II.1 - No seu recurso defende a R. que não incumpriu as suas obrigações, pelo que lhe deveria ter sido reconhecido o direito a ficar com o sinal.
Cumpre agora apurar se o A. podia validamente resolver o contrato, como resolveu.
Na decisão recorrida considerou-se válida e eficaz a resolução do contrato levada a cabo pelo A. com a argumentação que se segue:
“Defeitos serão, para o efeito, tanto os vícios que tiram valor ou aptidão à coisa para o uso ordinário ou previsto no contrato, como as desconformidades com o que as partes estipularam.
Verifica-se do factualismo provado que o acesso aos lugares de estacionamento não pode ser efectuado de frente, apenas um veículo de muito pequenas dimensões consegue entrar no parqueamento de frente, e só poderá sair de marcha atrás; os restantes terão de aceder em manobra de marcha atrás desde a rampa de acesso num percurso de cerca de 30 metros; mesmo junto à entrada é exigido ao A. que faça mais manobras; a veículos com 4,43m. de comprimento e 1,69 metros de largura, o acesso é muito dificultado, os dois lugares de estacionamento ficam um atrás do outro e estão posicionados a 90º; as faixas de acesso aos lugares são de circulação nos dós sentidos; a respectiva largura é de 4,90m., medida entre as faces dos pilares que delimitam o corredor de circulação; junto e em frente à entrada dos lugares em causa existem duas colunas que condicionam fortemente o acesso, obrigando à realização de manobras; a largura da rampa (6,15 m.) e o raio de curvatura (5,30m.) impedem o cruzamento simultâneo de veículos.
Acresce que quer a largura do raio de curvatura da rampa, quer do corredor de circulação não respeitam o disposto no Regulamento Camarário, em vigor à data (edital 101/93, de 15/09). Nos termos deste Regulamento a circulação no interior dos pisos deve ser efectuada sem recurso a manobras.
Trata-se, assim, de defeito de construção.
A questão da entrada na garagem já foi regularizada pelo urbanizador.
A fracção dispõe de duas tomadas de aspiração central (na cozinha e corredor). Mas não se mostra provado que a R. se obrigou a instalar tomadas em todas as divisões (v. redacção do item 7 dos factos provados, onde consta “nas divisões” – e não “todas as divisões”). O que se encontrava publicitado (item 9) não ficou a constar do contrato-promessa, pelo que havendo discrepância, a causa de pedir e pedido teriam que ser diferentes. Acresce que o A. não logrou demonstrar que a inexistência de tomadas de aspiração central em todas as divisões inviabiliza a utilização do sistema (v. resposta negativa ao quesito 29), pelo que esta questão não assume qualquer relevância. Sempre se trataria de aspecto que não compromete o fim a que se destina a fracção. Idêntico raciocínio é aplicável ao problema detectado na varanda, o qual não assume gravidade suficiente para ser considerado como defeito que funda a resolução do contrato.
É certo que ficou demonstrado que o kit de domótica não foi instalado, mas também se provou que tal apenas ocorreria quando fosse realizada a escritura, pelo que não se verifica quanto a este particular aspecto qualquer incumprimento por parte da R..
Provou-se, no entanto, que os electrodomésticos instalados na fracção não podem vir a funcionar em rede, ainda que colocado o kit, e que a R. garantiu que a fracção se integrava num edifício inteligente e capaz, via interface por televisão, internet, telefone fixo ou móvel de possibilitar, por exemplo, fazer funcionar à distância os equipamentos de cozinha e o controlo dos estores, constando de uma brochura, sobre os equipamentos do edifício, que foi entregue ao A., nomeadamente “electrodomésticos inteligentes, em aço inox, conectáveis à internet”.
A formação académica do A. e a informação facultada pela R. sobre as características da fracção, consistente nas brochuras, informação dos vendedores e cartazes junto ao edifício foram determinantes para a sua opção de celebração do contrato-promessa.
No entanto, a referida qualidade dos electrodomésticos não foi objecto do contratopromessa (designadamente do mapa de acabamentos anexo ao mesmo), constituindo o circunstancialismo apurado eventualmente uma situação de erro – o qual não se mostra alegado, nem o tribunal dele pode conhecer sob pena de violação do disposto no artº 661º do C.P.C.
“Se determinadas qualidades da coisa, apesar de terem efectivamente induzido o comprador a adquiri-la, não fazem parte integrante do conteúdo do contrato, assumindo tão-só a natureza de elemento extra-negocial da motivação, o problema só pode ser de erro (sobre as qualidades do objecto), pois que a qualidade determinante não constitui efeito negocial e daí que o negócio não corresponda à vontade real do comprador; fazendo parte do conteúdo vinculativo pacto, então o problema da divergência entre a qualidade devida e a qualidade verificada, respeitando já à fase de execução ou cumprimento da obrigação, será de inadimplemento ou cumprimento imperfeito.” (in Ac. STJ de 03/06/2003, mesma base de dados).
Aliás, nos presentes autos toda a causa de pedir se encontra estruturada no incumprimento do contrato-promessa e pedido de resolução, que pressupõe a sua validade (o que é incompatível com o regime do erro conducente à anulabilidade). – neste sentido v. Ac. S.T.J. de 01/06/88, in www.dgsi.pt.
“A qualificação, ou seja, a recondução de certa realidade a um determinado conceito jurídico pertence ao juiz e não à parte. Mas o juiz não pode substituir a causa de pedir, facto jurídico, facto produtor de efeitos jurídicos, invocada pelos AA. por uma outra.” (Ac. S.T.J. de 24/10/95, in www.dgsi.pt).
Por outro lado, no que respeita a alegada diferença de área da arrecadação, além de pouco significativa, a mesma não consta do contrato-promessa (nem dos factos provados a área prometida vender).
No tocante aos lugares de estacionamento, estamos em presença de uma situação de cumprimento defeituoso da prestação e não de promessa de compra e venda defeituosa, uma vez que respeita a certa qualidade do imóvel, que não a possui, e deveria possuir, pois não só não respeita o referido Regulamento Camarário, quanto à largura da faixa de circulação e do raio de curvatura da rampa, como o estacionamento nos dois lugares afectos à fracção prometida vender é dificultada por diversas manobras necessárias, sendo obrigatório efectuar percurso em extensão significativa, em marcha atrás. Estas circunstâncias dificultam sobremaneira o estacionamento, afectando assim o uso a que se destinam. Tais lugares de estacionamento são parte integrante da fracção.
O cumprimento defeituoso da prestação, nos termos sobreditos, a não eliminação das desconformidades apontadas nos prazos concedidos pelo A., nas suas missivas, à luz do homem médio que celebra um contrato-promessa com vista a adquirir uma fracção, da qual fazem parte integrante dois lugares de estacionamento, cujo acesso se mostra de tal forma dificultado, que afecta a finalidade dos mesmos, constitui motivo razoável e aceitável para a invocada perda de interesse na celebração do contrato prometido.
“Não sendo os defeitos insignificantes e não providenciando a promitente vendedora pela sua eliminação, é conforme à boa fé, adequada e justificada a recusa dos promitentes compradores de celebrar a escritura até que os defeitos sejam reparados, por se destinar a garantir o seu direito de aquisição das fracções, isentas de defeitos.” – Ac. S.T.J. de 25/03/2004.
E se os vícios da coisa prestada se afastam de tal modo da prestação convencionada, mostrando-se insusceptível de satisfazer o interesse do credor, apreciado objectivamente, é pacífica a doutrina e jurisprudência em fazer equivaler o cumprimento defeituoso ao puro incumprimento com as consequências que lhe são próprias.
Assim, nos termos do disposto no artº 808º do C.C. a resolução do contrato-promessa comunicada pela carta datada de 05/12/2006 é válida e eficaz.”
A resolução é a destruição da relação contratual e pode ter dois fundamentos: o incumprimento culposo (artº 432º e 801º do C.C.); a alteração da base negocial (artº 437º do C.C.).
Pode assim dizer-se que o direito à resolução do contrato depende da verificação dos seguintes pressupostos (artºs 801º, nº 2 e 808º do C.C.) : perda do interesse do credor, em consequência da mora, apreciada objectivamente; perda subjectiva do interesse do credor pelo decurso do prazo fixado por este mediante interpelação admonitória; recusa do credor inequívoca e definitiva de cumprir, por forma a tornar dispensável a interpelação admonitória, como tem sido reconhecido pela doutrina e jurisprudência. (Ac. RL de 18/1/96, in CJ, Ano XXI, Tomo I, págs.94 e ss).
A resolução tem de ser motivada e produz efeitos imediatos e, em princípio, retroactivos e sem dependência de qualquer prazo contratual.
"A resolução é a destruição da relação contratual, operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado (A. Varela, Obrigações, vol. 2, p. 242).
O direito à resolução do contrato, enquanto direito potestativo, surge na esfera jurídica do credor em caso de incumprimento definitivo do contrato.
Assim sendo, a resolução do contrato operou válida e eficazmente.”
Dada a forma esclarecida e motivada como se julgou válida a resolução, nada mais se nos apraz acrescentar, pois melhor não diríamos.
Improcede assim a alegação da R., ao defender o seu direito a ficar com o sinal, por via do incumprimento do A., no tocante à celebração do contrato prometido.
Voltando ao direito que assiste ao A.:
Alcançando-se a validade da resolução do contrato pelo A., bem andou a 1.ª instância ao discorrer que em “caso de resolução o credor tem direito a indemnização pelos prejuízos que lhe advieram do incumprimento da contraparte – é o denominado interesse contratual negativo ou de confiança, em que se pretende colocar o credor na situação em que se encontraria se não tivesse celebrado o contrato.” E consequentemente decidiu ter o A. o “direito a ser indemnizado pelas quantias que despendeu em virtude da celebração do contrato-promessa : o valor das quantias entregues a título de sinal, no montante global de € 61.750,00, bem como as referentes ao pagamento do IMT ( € 9.046,00) e custo de avaliação e constituição de dossier para financiamento da aquisição ( € 211,75).”
II.2 – Nas conclusões de recurso alude a R. a que durante toda a fase extrajudicial e mesmo na pendência do processo sempre se mostrou disponível para devolver o sinal em singelo ao A., mediante a entrega do imóvel, ao que este nunca acedeu, alegando ter tido despesas, nomeadamente o IMT; se o A tivesse aceite esta proposta teria tido possibilidade de ser ressarcido delas junto das finanças.
Trata-se de matéria nova, que não foi oportunamente alegada e sujeita ao escrutínio da 1.ª instância, pelo que este tribunal, como tribunal de recurso que é, não pode sobre ela emitir pronúncia.
II.3 - Inexistência de direito de retenção, por parte do A.
Defende a R que a detenção pelo A. não configura verdadeira posse, mas antes mera detenção precária, por tolerância da R., no âmbito do contrato promessa e que essa tolerância cessou quando a R. se apercebeu que o A. nunca teve intenção de realizar a escritura, sendo ilegítima tal invocação.
Na decisão recorrida entendeu-se assistir ao A o direito de retenção, não por via do disposto no art.º 755.º f) e bem, pois, como aí se diz “condição de aplicação do citado preceito legal é que o crédito do recusante, beneficiário da promessa de transmissão que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, resulte do não cumprimento imputável à outra parte nos termos do artº 442º do C.C.”, mas sim porque “o crédito do A. resulta de despesas feitas por causa da coisa objecto do contrato-promessa, pelo que beneficia do direito de retenção sobre a fracção e suas partes integrantes, nos termos do artº 754º do C.C..”
Neste ponto já não acompanhamos a 1.ª instância.
Antes de mais, no tocante às reservas levantadas pela recorrente, impõe-se consignar que o A. entrou legitimamente na “posse”da fracção, a qual lhe foi transmitida pela R., na perspectiva da celebração do contrato prometido, irrelevando, neste momento, questionar a natureza dessa “posse”, se mera detenção, se verdadeira posse.
Quanto ao direito de retenção, sabemos que é um direito real de garantia, que confere ao devedor que se encontra compelido a entregar certa coisa e que disponha de um crédito sobre o seu credor, o de manter em seu poder a coisa que deveria entregar. São os seus respectivos pressupostos: a) a detenção lícita da coisa que deve ser entregue a outrem; b) que o devedor- detentor seja credor da pessoa que tem o direito à restituição; c) e que entre os dois créditos haja uma relação de conexão, nos termos estabelecidos no art.º 754.º CC: tratar-se de despesas feitas por causa dessa coisa ou de danos por ela causados.
Este artigo 754.º consagra um direito de retenção, com carácter genérico, sem especificação de causa, ponto é que as despesas tenham a origem legalmente fixada.
No art.º 755.º consagram-se os casos especiais de direito de retenção com especificação da sua causa: o transportador, o albergueiro, o mandatário, o gestor de negócios, o depositário e o beneficiário da promessa de transmissão, relativamente aos créditos aí previstos.
Quanto ao âmbito de aplicação deste direito diz-nos A. Varela in CCAnot. em anotação aos arts.º 754.º e 755.º:
“Dada embora a generalidade deste artigo 754.º, não é legal a sua aplicação por analogia a casos nele não compreendidos, porque a disposição tem sempre, quanto aos direitos que confere ao detentor carácter excepcional.”
Assim, sem especificação de causa o direito de retenção só existe quando haja uma relação de conexão entre as despesas e a coisa: só quando aquelas seja feitas por causa da coisa ou por danos por ela causados, sendo exemplos clássicos, quanto às primeiras, as benfeitorias feitas pelo possuidor de boa fé, quanto às segundas, os prejuízos causados por animais, abelhas ou coisas móveis perdidas.
Sobre a proximidade existente entre o direito de retenção e a excepção de não cumprimento, diz Antunes Varela, que os institutos, embora próximos quanto às razões que os justificam, não se confundem. “Formalmente, pode a excepção de não cumprimento apresentar-se como uma retenção, nos caso em que uma das prestações recíprocas tem por objecto a entrega de uma coisa (por ex., a obrigação do vendedor: cfr. Art.º 879.º). Mas juridicamente não há, neste caso, direito de retenção, porque não há sobre a coisa um direito de garantia ou de preferência em relação aos outros credores.”
Aqui chegados, temos que concluir que o crédito do A. sobre a R. não lhe confere o direito de reter a fracção que tem tido na sua disponibilidade, por não gozar do direito de retenção, nos moldes em que o vimos definido.
O crédito do A. sobre a R., não se inserindo nos “casos especiais” previstos no art.º 755.º, ou seja, na sua f), como logo ficou definido na decisão recorrida, também não se pode englobar no preceito geral, sendo certo que analogias não se admitem. E não se engloba no preceito geral porque a devolução do sinal e das despesas feitas com registos, IMT e empréstimo bancário não são, de forma alguma, despesas feitas “por causa da coisa” (as feitas por danos estão desde logo afastadas), como se exige no citado preceito. São antes despesas feitas, uma no âmbito do contrato promessa: o sinal, e as demais, na perspectiva de se vir a celebrar do contrato definitivo, o que não veio a ocorrer, sendo que ao A. se reconheceu o direito a recebê-las da R., como decorrência da resolução do contrato e indemnização pelo interesse contratual negativo, respectivamente.
E se assim é, se o A. não goza do direito de retenção, sobre a fracção, temos que daí retirar as necessárias consequências.
Reconvenção
Entramos aqui no âmbito do pedido reconvencional, no segmento em que foi julgado improcedente pela 1.ª instância, como decorrência de ter sido reconhecido ao A. a titularidade do direito de retenção: indemnização pela ocupação que o A. vem fazendo da fracção.
A resolução visa colocar as partes na mesma situação em que estariam se o contrato não tivesse sido celebrado, pois que é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio –art.º 433.º e 434.º CC-.
Resolvido o contrato, recaem sobre as partes as obrigações inerentes à reposição da situação no seu estado anterior.
Com a resolução passou a recair sobre o A a obrigação de devolver a fracção à R. e sobre esta, a obrigação de devolver o sinal e pagar a indemnização correspondente às despesas feitas pelo A.
Decorre daqui que a partir da resolução, operada pela carta enviada pelo A. em Dezembro de 2006, deixou o mesmo de ter título legítimo para continuar a ocupar a fracção. Se a mesma lhe tinha sido entregue, no âmbito do contrato promessa e na perspectiva da celebração do contrato definitivo, com a resolução do contrato promessa, a disponibilidade da fracção pelo A. deixou de ter qualquer cobertura legal.
A mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor –art.º 804.ºCC. O devedor só fica constituído em mora após ter sido judicialmente ou extrajudicialmente interpelado para cumprir –art.º 805.º
A R., conforme notificação judicial avulsa –Facto 14. – notificou o A. para proceder à entrega da fracção, em 5 dias, após a notificação –que se fez a 2006/12/11 -ver fls. 136.
Temos, então, ambos os contraentes em mora, pois nem o A entregou a fracção nem a R. pagou o que devia.
A mora do A.: à fracção dos autos equivale uma renda mensal de cerca de € 1.000,00 (mil euros). Esse é o prejuízo da R.
Cabe assim ao A. indemnizar a R., relativamente aos valores mensais devidos desde Janeiro de 2007 (considerando que a notificação para entrega foi feita em meados de Dezembro) até efectiva entrega.
A mora da R.: indemnizará o A. pelos prejuízos que, tratando-se de prestações pecuniárias, correspondem aos juros a contar da mora –arts.º 804.º e 806.º. Contudo, como o A. só pediu juros desde a citação terá que ser essa a data a ter em consideração.
Julga-se assim parcialmente procedente a apelação da R.
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em, julgando improcedente o recurso do A e parcialmente procedente o recurso da R., alterar a decisão recorrida nos moldes seguintes:
- julga-se a acção improcedente, no tocante ao pedido de reconhecimento do direito de retenção do A. sobre o imóvel;
- julga-se parcialmente procedente a reconvenção e condena-se o A. a pagar à R. indemnização à razão de €1.000 mensais, vencidos desde Janeiro de 2007 e vincendos até efectiva entrega da fracção.
Custas da reconvenção por reconvinte e reconvindo, na proporção de 1/5 e 4/5, respectivamente.
No mais mantém-se a decisão recorrida.
Custas do recurso por A. e R., na proporção de 2/3 e 1/3 respectivamente.
Lx, 2013/3/14
Teresa Soares
Ana Lucinda Cabral
Maria de Deus Correia
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