Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	5180/2008-6
Relator:	PEREIRA RODRIGUES
Descritores:	ARRENDAMENTO CADUCIDADE ACÇÃO EXECUTIVA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/26/2008
Votação:	UNANIMIDADE COM * DEC VOT
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	I. Em processo executivo, a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, não registado, celebrado após a constituição e registo da hipoteca, por na expressão «direitos reais» a que se reporta o artº 824º do CC se dever incluir, por recurso à analogia, o aludido arrendamento; II. Acresce que o recurso à analogia nem se torna necessário se se entender que o direito ao arrendamento é um direito real, como tem vindo a ser defendido por uma importante corrente doutrinal. P.R.

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA: I. OBJECTO DO RECURSO. No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, Caixa intentou a acção executiva para pagamento de quantia certa, sob a forma de processo ordinário, de que os presentes autos constituem apenso, contra R, C, L e mulher, com vista ao pagamento coercivo da quantia de € 282 834 111$00. Na acção executiva em 23 de Fevereiro de 2004, foi vendido à exequente, mediante propostas em carta fechada, o prédio urbano sito na Rua  …, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures e inscrito na matriz predial respectiva.  Na mesma data foi identificado prédio urbano adjudicado à exequente/adquirente. Em Maio de 2007 veio a exequente/adquirente instaurar acção executiva para entrega de coisa certa, enxertada na acção executiva para pagamento de quantia certa, ao abrigo do disposto nos arts. 901º e 928º e segs. do C.P.C., na sua versão anterior aos Decs. Leis nºs 38/03, de 08.03 e 199/03, de 10.09, entre outras, contra: Sociedade Nacional. Ordenada a citação, vieram estas deduzir embargos de executado, alegando, para o efeito: - a 1ª embargante, que por contrato de arrendamento datado de 1 de Julho de 1999, a executada nos autos principais, C lhe deu de arrendamento a sala nº 12 do 1º andar do prédio sito na Rua .. em Sacavém, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures, e inscrito na matriz predial urbana respectiva; - a 2ª embargante, que por contrato de arrendamento datado de 1 de Janeiro de 1998, a mesma executada lhe deu de arrendamento a sala nº 16 do 1º andar do dito prédio; - a 3ª embargante, que por contrato de arrendamento datado de 1 de Janeiro de 2000, a mesma executada lhe deu de arrendamento o r/c do dito prédio. Concluem no sentido de que os embargos sejam julgados procedentes, por provados. A embargada contestou, alegando, em suma, que desconhece a factualidade alegada pelas embargantes, nomeadamente, a existência dos contratos de arrendamento e que de qualquer forma, tais contratos sempre seriam nulos por falta de forma. Acrescenta que, mesmo que os contratos fossem verdadeiros e válidos, os respectivos arrendamentos ser-lhe-iam inoponíveis, uma vez que tem, a seu favor, registo de hipoteca sobre o prédio urbano acima identificado, anterior às datas em que os alegados arrendamentos foram celebrados. Conclui pugnando para que os embargos de executado sejam julgados improcedentes, por não provados, prosseguindo a execução até à entrega do prédio à embargada, livre e devoluto de pessoas e bens. Prosseguindo os autos os seus trâmites, foi proferido despacho saneador-sentença, julgando os embargos improcedentes. Inconformadas com a decisão, vieram as embargantes interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, com as seguintes CONCLUSÕES: a) - A decisão tomada pelo tribunal "a quo" determinando a caducidade dos contratos de arrendamento das apelantes com fundamento da analogia encontrada nos art°s 695° e 824° n° 2 do C.C. e no invocado pretexto de que o arrendamento desvaloriza a propriedade, não tem o mínimo de consistência na letra do já referido art° 824° n° 2, nem no espírito do legislador, atendendo às posições assumidas pelo legislador na letra e espírito dos art°s 1682°-A n° 1 - al) a e 2, 1021, 1057 e 824° n° 2 do C. Civil. b) - O art° 1682°-A n° 1, al) a e n° 2 do C.C., caracteriza o arrendamento como direito pessoal de gozo. O art° 1022 define locação como um contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição. c) - Destes dois preceitos resulta que o arrendamento é um negócio inter partes, que tem em vista, pela parte do titular da propriedade, rentabilizar a propriedade mediante o pagamento de um valor (Renda). O arrendamento está, assim, longe de se poder definir como um ónus. Resta acrescentar que nos autos nem foi questionada a desactualização do valor das rendas, pelo que, pelo menos nestes autos o tribunal "a quo" não pode argumentar que o arrendamento represente um gravame para a apelada. d)  - O art° 824° n° 2 enumera taxativamente os casos de caducidade: - Direitos de garantia - Arresto - Penhora ou garantia Ora, sendo o arrendamento um direito de gozo, não se mostra incluído na enumeração acima referida. e) - O recurso à analogia que o tribunal "a quo" faz do art° 824 n° 2 do C.C., não tem, deste modo, qualquer fundamento legal. A analogia tem por objectivo integrara lacunas não previstas na própria lei (art° 10° do C.C.). O art° 824° n° 2 não oferece qualquer lacuna, expressa clara e taxativamente os casos de caducidade. A analogia não pode servir para alterar o sentido e alcance da própria lei, caso contrário está a invadir a área do legislador. f) - Por sua vez o art° 1057° do C.C., estabelece as regras da sua transmissão. g) - Encontra-se provado que os contratos das apelantes foram celebrados em data anterior ao registo da penhora e que a apelada conhecia a existência dos contratos de arrendamento muito antes da arrematação. h) - A apelada não pode invocar a caducidade dos arrendamentos, sucedendo, deste modo, nos direitos e obrigações do locador nos termos do art° 824° n° 1 do C.C. Nestes termos, nomeadamente arts 1682°-A n° 1, al) a) e 2, 1021°, 1057° e 824°, todos do Código Civil e pelo mais que doutamente for suprido, a sentença recorrida deve ser revogada e produzida nova decisão no sentido da não caducidade do contrato de arrendamento. A A. contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida. Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento da apelação, cumpre decidir. A questão a resolver, na acção e no recurso, é a de saber se os contratos de arrendamento invocados pelas embargantes, caducaram com a venda à exequente (adquirente) e ora embargada (apelada), na acção executiva. | II.   FUNDAMENTOS DE FACTO. A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos, que se aceitam: a) A acção executiva de que os presentes embargos de executado constituem apenso foi instaurada em 12 de Maio de 1999. b) Em 23 de Maio de 2001 procedeu-se à penhora do prédio urbano sito … descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures e inscrito na matriz predial respectiva, conforme decorre do termo de penhora de fls. 126 dos autos principais. c) Pela inscrição G-3 - Ap. .. na matriz predial respectiva , encontra-se registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures a aquisição, a favor de C, por compra, do prédio atrás identificado – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais; c) Pela inscrição C-3 – Ap.., encontra-se registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures, a favor da embargada, provisória por natura, hipoteca voluntária sobre o mesmo prédio – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais; d) Pela inscrição C-3 – Ap. .., foi convertida em definitivo a inscrição anteriormente referida – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais; e) Pela inscrição F-1 – Ap. …, encontra-se registada na mesma Conservatória, a favor da embargada, a penhora referida em b) – documento de fls. 133 a 139 dos autos principais; f) o documento junto pela 1ª embargante a fls. 21/22 dos presentes autos como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a C respeitante à sala nº 12 do 1º andar do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Julho de 1999; g) o documento junto pela 2ª embargante a fls. 20/21 do apenso E), como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a C., respeitante à sala nº 16 do 1º andar do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Janeiro de 1998; h) o documento junto pela 3ª embargante a fls. 17/18 do apenso F), como constituindo o contrato de arrendamento celebrado com a C, respeitante ao r/c do prédio urbano identificado em b), é datado de 1 de Janeiro de 2000. | III.  FUNDAMENTOS DE DIREITO. A resposta à questão colocada na acção e no recurso, em face da matéria de facto considerada por assente, foi dada de forma acertada e categórica na sentença recorrida, que na análise da questão em apreço, invocou com rigor a lei aplicável, interpretando-a de acordo com entendimento da doutrina e da jurisprudência, e efectuou uma ponderação judiciosa dos factos, para concluir, convincentemente, pela improcedência dos embargos. Mostrando-se a sentença sindicada correctamente estruturada e ampla e devidamente fundamentada, este Tribunal considera dever seguir, basilarmente, a fundamentação doutamente deduzida pelo Mmo juiz recorrido, sem necessidade de reproduzir todos raciocínios ou explanar mais convincentes argumentos, pelo que, nos termos do art. 713º, n.º 5 do C. P. C., se remete, pois, para os fundamentos da decisão impugnada, que, no essencial, se acolhem. Aliás as Apelantes vem produzir uma douta alegação, a apresentar o seu dissentimento em relação à decisão recorrida, mas, no fundamental, batem-se por defender uma solução diferente da seguida na sentença, mas sem atacar convincentemente a bem delineada fundamentação da decisão recorrida. Mas para o recurso poder ter algum êxito, careciam as Apelantes de demonstrar que os fundamentos aduzidos na sentença não eram válidos, não comprovando, assim, que a decisão, de direito, deva ser alterada. A sentença recorrida vale por si, pois que, repete-se, a questão de direito que as recorrentes colocam por via do recurso foi nela ponderada e resolvida da forma que este tribunal de recurso considera correcta, e aliás bem tratada, tornando-se desnecessário reproduzir o que na decisão recorrida se encontra exarado, mas, de forma abreviada e por respeito pela alegação produzida pelas Apelantes, que em todo o caso representa um notável esforço argumentativo, se anotam as seguintes considerações: Alegam as Apelantes que a decisão tomada pelo tribunal "a quo" determinando a caducidade dos contratos de arrendamento das Apelantes com fundamento da analogia encontrada nos art°s 695° e 824°/2 do C.C. e no invocado pretexto de que o arrendamento desvaloriza a propriedade, não tem o mínimo de consistência na letra nem no espírito do legislador. Isto porque o art° 824°/2 enumera taxativamente os casos de caducidade e o recurso à analogia que o tribunal "a quo" faz deste artigo não tem qualquer fundamento legal. Isto porque sendo o arrendamento um direito de gozo, não se mostra incluído na enumeração acima referida, estando, assim, longe de se poder definir como um ónus. Mas as Apelantes, com o devido respeito, carecem de razão. Na verdade, o recurso à analogia no presente caso tem vindo a ser defendido na doutrina[1] e na jurisprudência, como se anota na sentença recorrida, designadamente no Ac. do STJ de 06.07.2000[2] e nos Acs. do mesmo STJ de  07-05-2003 e de 15-11-2007[3]. Acresce que o recurso à analogia nem se torna necessário se se entender que o direito ao arrendamento é um direito real, como tem vindo a ser defendido por uma importante corrente doutrinal. Assim, Menezes Cordeiro, após referir que em Portugal a natureza real do direito do locatário é defendida na Faculdade de Direito de Lisboa, há mais de trinta anos, encontrando-se ligados a ela Paulo Cunha, Pinto Coelho, Dias Marques e Oliveira Ascensão, refere a dado passo que “hoje em dia, pensamos que o direito do locatário deve ser considerado um direito real de gozo, sem qualquer margem para dúvidas”. Isto porque tendo o locatário a posse e o gozo da coisa locada, isto é, um poder directo e imediato sobre a coisa, o seu direito é também um poder “erga omnes”, oponível a terceiros e ao próprio locador, facultando-lhe, em sua defesa, o recurso a acções possessórias para reaver a coisa. E o facto de o gozo do locatário ser limitado apenas significa estar-se perante um direito real diferente da propriedade[4]. Também para Oliveira Ascensão o direito ao arrendamento é, sem sombra de dúvida, um direito real. “O direito ao arrendamento é inerente ao prédio e atribui o aproveitamento deste. Em consequência, não é atingido por quaisquer transmissões, em vida ou por morte, do direito concorrente que limita. (…) Temos a inerência e a funcionalidade, com as suas típicas consequências, a sequela e a preferência, em perfeita identidade de condições com o que acontece em todos os direitos reais. (…) Parece por isso ser forçoso o reconhecimento de que o arrendamento, quaisquer que tenham sido as suas origens, constitui hoje um direito real”[5]. Dentro desta perspectiva e por força do estabelecido no art. 824º/2 do CC os bens que sejam objecto de venda judicial são transmitido livres de eventuais contratos de arrendamento que caducam por consequência dessa transmissão. Mas mesmo que se não defenda a natureza de direito real do arrendamento, sempre parece de aplicar o disposto no art. 824º/2 do CC, numa situação como a que se verifica no caso dos autos. Com efeito, como se observa no Ac. do STJ acima citado de 20.11.2003, aliás na esteira de outros arestos que cita,  "na expressão "direitos reais" (gozo) sujeitos a caducarem mercê da venda executiva...encontram-se...abrangidos os contratos de arrendamento, quer naturalmente os sujeitos a registo quer mesmo os não registados, pois que relativamente a estes últimos não se descortinam razões para diversa forma de tratamento, no que respeita à sua oponibilidade a terceiros e à caducidade. (O Código Civil italiano, no respectivo art. 2923, estabelece expressamente a inoponibilidade - ao adquirente executivo - do contrato de locação celebrado posteriormente à penhora). A subsunção da relação locatícia na fórmula legal "demais direitos reais" constante do n° 2 do art. 824° do CCIV 66 é de fazer por recurso à analogia, por se presumir, que relativamente a tal hipótese, procedem as razões justificativas da regulamentação expressa adoptada para os direitos reais de gozo em geral contemplada no mesmo preceito de lei – conf. art. 10 do mesmo corpo normativo". E para uma situação mais paralela com a dos autos defendeu-se no AC. do STJ de 15.11.2007,  também já aludido, que “a venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento de tal bem, não registado, celebrado após a constituição e registo da hipoteca, por na expressão «direitos reais» a que se reporta o artº 824º do CC haver que incluir, por analogia, o aludido arrendamento”. No mesmo sentido ainda o Ac. do STJ de 6.4.2006[6]. Ora, no caso em apreço, é ponto assente que todos os contratos de arrendamento sobre o imóvel penhorado são posteriores ao registo da hipoteca a favor da exequente/embargada que sobre o mesmo recaiu, sendo que tais contratos foram celebrados para fins comerciais e por documento particular, não tendo sido registados. Deste modo, seguindo-se o entendimento perfilhado por aqueles doutos arestos, que constitui teoria dominante e quase uniforme, só se pode concluir que os arrendamentos dos autos caducaram por efeito da venda judicial, sendo, por isso, inoponíveis à embargada, ora apelada. Aliás tal inoponibilidade sempre se verificaria, como a Apelada salienta, por os arrendamentos em questão deverem ser havidos por nulos por inobservância da forma legal (escritura pública) na sua celebração (art. 7º/2/b do RAU e art. 80º/2/l) do C. do Notariado, vigentes à data). Nestes termos se tem de concluir que a sentença sindicada não merece qualquer censura, pelo que sem hesitação se tem de confirmar. A Apelada suscita a questão da litigância da má fé das Apelantes, por alegada falta de legitimidade e de interesse processual na dedução dos embargos, mas trata-se de questão nova dado que, pelos fundamentos invocados, já podia ter sido levantada na 1.ª instância, pelo que dela se não conhece. Improcedem, assim, as conclusões do recurso, sendo de manter a decisão recorrida. | IV.  DECISÃO: Em conformidade com os fundamentos expostos, nega-se provimento à apelação e confirma-se a decisão recorrida. Custas nas instâncias pelas apelantes. Lisboa, 26  de Junho de 2008.  FERNANDO PEREIRA RODRIGUES MARIA MANUELA GOMES (com declaração de voto) OLINDO GERALDES ______________________________ Declaração de voto: Vota-se apenas a decisão por não se acompanhar o fundamento base de que os contratos de arrendamento celebrados depois da constituição da hipoteca caducam automatcamente com a venda do prédio em sede de acção executiva. Efectivamente, embora a doutrina e a jurisprudência enunciadas façam todo o sentido no caso dos contratos de arrendamento celebrados após a penhora, face ao expressamente estatuído no art. 819º CC (já que a penhora priva o executado da coisa e o depositário está limitado nos seus poderes) o mesmo não acontece relativamente aos contratos de arrendamento celebrados após a hipoteca, já que não exsite norma expressa equivalente à do art. 819º do CC. Nem se pode dizer que exista uma lacuna a integrar por recurso à analogia. O legislador pura e simplesmente não viu razões para tratar a hipoteca nos moldes em que tratou a penhora, atenta a natureza e finalidades de cada uma dessas figuras). ___________________________________ [1] José Alberto Vieira, in Arrendamento do Imóvel dado em Garantia…, pg. 448. [2] IN CJ, ACS do STJ, II, 150. [3] Acessíveis em WWW.dgsi.pt/jstj [4] In Direitos Reais, pg. 683 e ss. [5] In Direito Civil REAIS, 5.ª ed., pg. 537. [6] Acessível em WWW.dgsi.pt/jstj.