| Decisão Texto Integral: | Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados
I - RELATÓRIO
RAINBOWDETAIL - INVESTIMENTO E CONSULTORIA, S.A., Autora na ação declarativa que, sob a forma de processo comum, intentou contra ARTEM POLSHCHIKOV e AA, interpôs o presente recurso de apelação da sentença que julgou improcedente a ação.
Os autos tiveram início em 02-09-2022, com a apresentação de Petição Inicial, em que a Autora formulou os seguintes pedidos:
a) Serem os Réus condenados a reconhecer a Autora como única e legítima proprietária do prédio urbano designado por Lote 79, correspondente a terreno para construção, com a área de 690,10 m2, sito em Localização 1, freguesia de União das freguesias de Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho e S. Pedro), Município de Sintra, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo … daquela freguesia;
b) Serem o Réus condenados à desocupação e consequente restituição da parcela de terreno com a área de 150,59 m2 localizada no limite poente do Lote 79 supra melhor identificado e dela retirar todos os materiais e construções que lá tenham implantado, bem como a repor o terreno no estado em que se encontrava à data da ocupação em causa;
c) Serem os Réus condenados a pagar, a título de sanção pecuniária compulsória, o montante de 100,00 € por cada dia de atraso na entrega da referida parcela de terreno com a área de 150,59 m2 localizada no limite poente do Lote 79 supra melhor identificado, a partir da data de notificação da sentença condenatória;
d) Serem os Réus condenados ao pagamento de indemnização que cubra os prejuízos decorrentes da ocupação ilegítima da propriedade da Autora desde o momento da sua aquisição até à presente data no valor de 241.535,00 €, bem como no restante valor a liquidar relativamente à data da sua restituição natural;
e) Caso a restituição natural não seja possível ou não venha a ser realizada no prazo de 30 dias após a data de notificação da sentença de condenação dos Réus, serem estes condenados no pagamento da quantia de 2.967.430,00 €, pela perda de potencialidade urbanística da propriedade da Autora devido à ocupação ilegal.
Alegou a Autora, para tanto e em síntese, que:
- É proprietária (por ter adquirido por compra, em 2017) do prédio urbano que identifica (lote 79) que tem a área registada de 690, 10 m2;
- Após ter adquirido o referido imóvel e ao pretender tomar posse efetiva deste, a Autora foi confrontada com o facto de uma parcela do terreno com a área de 150,59 m2 e localizada no limite poente, se encontrar a ser ocupada pelos ora Réus, proprietários do lote 80, sem qualquer título que legitime a referida ocupação;
- O lote dos Réus tem a área registada de 722, 30 m2;
- Conforme levantamento topográfico e por causa da ocupação ilegal dos Réus, o lote da Autora foi reduzido em 150, 59 m2, pois que apenas tem 379, 88 m2, enquanto o lote dos Réus tem 751 m2;
- Os Réus continuam a ocupar a parcela do lote da Autora, que se recusam a restituir, assim impedindo a Autora de utilizar o lote para realização das operações urbanísticas que pretende, o que lhe causa prejuízos e limita os poderes inerentes à qualidade de proprietária.
Os Réus apresentaram Contestação, em que se defenderam por exceção (usucapião) e por impugnação, alegando, em síntese, que:
- Os Réus nunca praticaram qualquer ação material de “ocupação ilegal”, limitando-se a adquirir o lote 80, em 2019, já edificado e com alvará de autorização de utilização emitido em 2003, aquisição que fizeram aos seus anteriores proprietários que aí residiam desde 2006, tendo, estes últimos, adquirido aos anteriores proprietários do lote;
- Os Réus nunca alteraram a configuração do lote, tendo, sim, ocorrido alterações, em obra, à Licença da Quinta Verde, que tiveram como efeito a alteração da configuração dos lotes, duas décadas antes da aquisição pelos Réus; de modo que a área em questão esteve desde sempre inserida no lote que agora foi adquirido pelos Réus;
- Com a passagem do tempo, essa posse, pública, pacífica e de boa fé, conduziu à aquisição da propriedade por usucapião, considerando que a posse sobre o lote, tal como se encontra, se mostra consolidada desde há 20 anos, e todos os anteriores proprietários do lote se consideraram proprietários deste, com a configuração que apresenta seguramente desde 2002; foi esse lote, nos termos em que se encontrava implantado e construído, que os Réus adquiriram e em nada modificaram;
- A diminuição da área do lote que agora pertence à Autora, por comparação do que consta no alvará de loteamento e no registo predial, resulta de atos praticados pelo construtor e em nada é imputável aos Réus, pelo que nenhuma responsabilidade lhes pode ser assacada;
- Não aceitam os valores em que a Autora se baseia para calcular o seu prejuízo.
Pedem os Réus a sua absolvição do pedido, em razão da procedência de exceção perentória (usucapião) que invocam.
A Autora apresentou articulado de Resposta à matéria de exceção invocada na Contestação, pugnando pela sua improcedência.
Em 13-04-2023, foi proferido despacho saneador, bem como de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizou-se perícia, cujo relatório foi apresentado a 22-10-2024, mais tendo sido apresentados esclarecimentos por escrito (a 13-01-2025).
Teve lugar a audiência final de julgamento, no decurso da qual foram ouvidos os Senhores peritos, o legal representante da Autora e o Réu, bem como as testemunhas arroladas pelas partes.
Após, foi proferida a Sentença recorrida cujo segmento decisório tem o seguinte teor:
“Tudo visto e ponderado, decide este Tribunal julgar a presente ação improcedente, e, em consequência, absolver os Réus do pedido.
Custas pela Autora - art. 527º, nºs 1 e 2, do citado Código de Processo Civil.
Registe e notifique.”
É com esta decisão que a Autora não se conforma, tendo interposto o presente recurso de apelação, em cuja alegação formulou as seguintes conclusões:
1.ª – Na sentença recorrida verifica-se um erro de julgamento de facto porquanto o Tribunal deveria ter dado como não provada a matéria constante dos factos 13 e 14, por se mostrar em sentido diferente à prova documental apresentada nos autos. - V. Supra n.ºs 1 a 12;
2.ª – É manifesto o erro de julgamento de facto na douta sentença recorrida porque a prova testemunhal produzida com os testemunhos das Peritos melhor identificados nos autos, nos excertos melhor identificados nas alegações, demonstra claramente que o relatório pericial não podia ter sido considerado pelo Tribunal como único elemento probatório decisivo para a fixação da matéria de facto provada relativa ao valor unitário do terreno e ao valor de mercado do lote 79, devendo, portanto, ser os factos provados 17 e 19 considerados como não provados, por insuficiência probatória que concluísse nesse sentido - V. Supra n.ºs 13 a 22;
3.ª – In casu, cremos que se imporia decisão diversa porquanto não se pode tomar como provado o facto provado 36 por da prova testemunhal produzida com os testemunhos das Testemunhas BB e CC, nos excertos melhor identificados nas alegações, não ser claro que não tenha existido qualquer tipo de alteração à sua configuração do lote 80, nomeadamente quanto à demarcação dos seus limites - V. Supra n.ºs 23 a 32;
4.ª – Em face da prova testemunhal produzida com os testemunhos de DD e EE e das declarações de parte do Réu FF, nos excertos melhor identificados nas alegações, deverá ser alterada a decisão do Tribunal a quo, dando-se como não provado o facto provado 38. - V. Supra n.ºs 33 a 40;
5.ª – A douta sentença recorrida enferma de erro notório na apreciação da prova, motivo pelo qual não poderá servir de fundamento a uma justa decisão de direito, em face da prova testemunhal produzida com os testemunhos das Testemunhas GG, HH e II, nos excertos melhor identificados nas alegações, pelo que deverá ser alterada a decisão do Tribunal a quo, pois entre o facto não provado 4 e o facto provado 15 existe uma discordância lógica que não se poderá deixar de realçar e, deste modo, o facto não provado 4 deverá ser considerado como provado – V. Supra n.º 41 a 51.
6.ª – A douta sentença recorrida enferma de erros de julgamento porquanto os Recorrentes não alegaram factos e nem consta dos factos provados da sentença a prova do corpus da posse correspondente a actos concretos praticados pelos sucessivos titulares inscritos e pelos Recorrentes sobre a parcela de terreno em causa, o que obsta a aplicação da usucapião, em violação do disposto no artigo 62.º da CRP e nos artigos 1251.º, 1253.º, alínea a), 1287.º e 1305.º do CC e, como tal, deveria ter sido julgado procedente o reconhecimento do direito de propriedade da parcela de terreno reivindicada a favor da Recorrente - V. Supra n.ºs 52 a 54.
7.ª – a decisão recorrida enferma de erro de julgamento por violação de lei porquanto a aplicação da usucapião sobre uma parcela de terreno de um lote existente licenciado e registado é um ato nulo, que não pode ter por efeito a aquisição do direito de propriedade, na medida em que contrarie normas legais imperativas que disciplinam as operações de loteamento, de fracionamento ou de constituição de destaques previstas no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro. - V. Supra n.ºs 53 a 55.
Terminou a Autora requerendo que seja dado provimento ao recurso e, em consequência, revogada a sentença recorrida, com as legais consequências.
Foi apresentada alegação de resposta pelos Réus, em que pugnaram pela improcedência do recurso e a confirmação da sentença recorrida, quer na parte relativa à decisão da matéria de facto, quer no reconhecimento da aquisição por usucapião pelos Réus da parcela de terreno em litígio.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - FUNDAMENTAÇÃO
Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).
Identificamos as seguintes questões a decidir:
1.ª) Se deve ser modificada a decisão da matéria de facto, designadamente dando-se como não provados os factos vertidos nos pontos 13 e 14, 17 e 19, 36, 38 do elenco dos factos provados, e dando-se como provado o facto vertido em 4 do elenco dos factos não provados;
2.ª) Se, por não estarem demonstrados factos atinentes ao corpus da posse, não se pode considerar verificada a aquisição pelos Réus, por usucapião, do direito de propriedade sobre a parcela de terreno em causa;
3.ª) Se tal aquisição por usucapião é nula, por respeitar a uma parcela de terreno de um lote licenciado e registado, contrariando normas legais imperativas previstas no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12.
Dos Factos
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos (que reproduzimos, retificando o lapso constante do ponto 26; acrescentámos, para melhor esclarecimento e por estar plenamente provado, o que consta do ponto 31):
1. A propriedade do prédio urbano designado por Lote 79, com a área total de 690,1 m2, delimitado a Norte, com Rua 2, a Sul, com JJ, a Nascente com lote 80 e a Poente com Lote 78, correspondente a terreno para construção, sito em Localização 1, freguesia de União das freguesias de Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho e S. Pedro), Município de Sintra, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo … daquela freguesia, mostra-se inscrita em nome de RAINBOWDETAIL - INVESTIMENTO E CONSULTORIA, S.A. por ter sido adquirida por compra por negociação particular em Processo de Insolvência da Localização 2 – Cooperativa de Habitação, C.R.L., com o n.º 9963/15.0T8SNT, a correr termos neste Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, no Juízo do Comércio, Juiz 3, tendo sido adjudicada àquela sociedade aqui Autora (Ap. 4485 de 2017/04/28).
2. A parcela de terreno reivindicada, nesta ação, pela Autora, que tem a área de 156,3 m2, encontra-se encerrada no lote 80 sito na mesma Localização 2.
3. A propriedade do prédio urbano designado por Lote 80, com a área total de 722,3 m2, com a área coberta de 104 m2 e a área descoberta de 618,3 m2, a confrontar, a Norte, com Rua 2 e lote 81, a Sul, com JJ, a Nascente, com lote 81 e KK e a Poente com Lote79, correspondente a casa de rés-do-chão, 1.º andar, para habitação com logradouro, sito em Localização 1, freguesia de União das freguesias de Sintra (S. Maria e S. Miguel, S. Martinho e S. Pedro), Município de Sintra, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o n.º … e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo … daquela freguesia, mostra-se inscrita em nome de ARTEM POLSHCHIKOV e AA, por ter sido adquirida por compra a DD e a EE (Ap. 1606 de 2019/09/12).
4. Por meio de levantamento topográfico efetuado apurou-se que os referidos Lotes 79 e 80 apresentam, respetivamente, as áreas de 379,38 m2 e 751 m2.
5. Em 2019, a Autora promoveu um procedimento administrativo perante a Câmara Municipal de Sintra para obter esclarecimento sobre se o referido Lote 80, correspondente ao prédio urbano limítrofe à sua propriedade e propriedade dos Réus, apresentava irregularidades urbanísticas que poderiam constituir uma violação dos limites de implantação definidos nos atos administrativos proferidos por aquela edilidade, nomeadamente no respetivo Alvará de Loteamento n.º 12/96.
6. A parcela de terreno do Lote 79 objeto dos autos apresenta-se ocupada pela construção de um jardim, muro e vedação associados ao Lote 80.
7. Não se encontra registada ou referenciada em qualquer documento legal qualquer autorização para ocupação do terreno integrante daquele Lote 79.
8. Os Réus foram notificados pelos serviços da Câmara Municipal de Sintra, através do Ofício n.º 001581, de 12-11-2021, para prestação de esclarecimentos sobre os limites da sua propriedade, atendendo à “discrepância existente nas telas finais entregues – limites de propriedade diferentes do loteamento e área do terreno inferior ao constante do alvará de loteamento”.
9. A Autora nunca reconheceu aos Réus qualquer direito resultante da ocupação da parcela do terreno, concretamente, com a área de 150,59 m2 localizada no limite poente do Lote 79, não se conformando a Autora com a sua ocupação; ocupação que considera ilegal e violadora do seu direito de propriedade.
10. Em 05-04-2022, a Autora por intermédio do seu mandatário, enviou aos Réus, através de carta, um pedido para regularização da “ocupação ilícita de propriedade” do referido imóvel, tal como consta da missiva junta aos autos a fls. 32.
11. Estabelecido o contacto entre a Autora e os Réus, em 26-04-2022 encetaram-se negociações com vista à regularização das discrepâncias entre os limites dos referidos Lotes 79 e 80.
12. Em 05-05-2022, os Réus enviaram ao administrador único da Autora, LL, a carta com o teor que consta de fls. 33/34 do processo.
13. Com essa carta, os Réus juntaram um levantamento topográfico confirmando que o Lote 80 tem uma área de 751m2.
14. Os Réus reconheceram que o referido Lote 80 tem uma área superior à área registada de 722,30 m2.
15. Os Réus continuam, até à presente data, a ocupar a parcela do terreno com a área de 156,3 m2, localizada no limite poente do Lote 79.
16. Os ora Réus nunca procederam ao pagamento de qualquer compensação ou remuneração pela ocupação da parcela de terreno objeto dos autos.
17. Na região em que se insere o Lote 79, o valor por m2 de um lote de terreno pode ascender a 384 euros/m2; ascendendo, concretamente, o valor do Lote 79, a 288 euros/m2.
18. O lote 79 encontra-se situado numa zona essencialmente residencial.
19. O valor real de mercado do Lote 79 considerando as suas capacidades edificativas é de 108.288,00 euros.
20. Por causa da ocupação da parcela objeto dos autos, o Lote 79 sofre depreciação avaliada em 98.244,00 euros.
21. O Lote 79 apresenta um valor patrimonial tributário de 29.970,00 € na respetiva Caderneta Predial Urbana.
22. A Autora procede ao pagamento anual de IMI sobre aquele valor de 29.970,00 €.
23. Autora e Réus tentaram alcançar entendimento quanto ao litígio objeto destes autos, o que não foi viável, após o que os Réus continuam a ocupar a faixa de terreno em apreço sem prestar à Autora qualquer indemnização.
24. O Lote 80 beneficia do Alvará de autorização de utilização n.º 74/2003, emitido na sequência de pedido de autorização apresentado em 28-10-2002.
25. A propriedade deste Lote 80 foi adquirida por DD e EE (provisoriamente, por natureza) em 29-05-2006 (Ap. 17); aquisição com registo convertido em 10-11-2006 (Ap. 45).
26. Previamente, a propriedade deste mesmo Lote 80 foi adquirida por MM, casado com NN, por compra a Localização 2, conforme Ap. (provisória por natureza) 23/260996 [trata-se de lapso, é a Ap. 66/981026 – cf. doc. 6 junto com a Contestação], convertida conforme Ap. 48/99-02-22.
27. EE e DD habitaram na casa do referido Lote 80 desde a data em que adquiriram a respetiva propriedade até 2012, data a partir da qual o imóvel passou a ser arrendado, até à sua venda aos ora Réus, sem que aqueles tenham levado a cabo qualquer alteração relativa à configuração do Lote 80.
28. Ocorreram alterações em obra relativamente à configuração dos Lotes da Localização 2 e por referência à Licença de Loteamento da Localização 2, o que ocorreu em data anterior ao ano de 2000.
29. A Câmara Municipal de Sintra faz exarar no documento junto aos autos a fls. 21 a 26, que houve uma série de alterações ao loteamento e por isso foi instruído um pedido de alteração à licença do loteamento, em 2005 e “Sobre a alegada ocupação de parte do lote 79”, veio a Exma. Senhora Chefe da Divisão de Licenciamento de Operações de Loteamento, informar que em 2005, foi instruído um pedido de alteração do alvará de loteamento n.º 12/96, “com o intuito de regularizar uma série de situações executadas em desconformidade com o título emitido, entre elas a deslocação de alguns lotes por má implantação.
30. A requerida alteração do alvará de loteamento n.º 12/1996, que passaria pela eliminação dos lotes 27 a 29, 78 e 79, não veio a concretizar-se.
31. Dez lotes de terreno integrantes da Localização 2 (entre os quais, o Lote 79 objeto destes autos) vieram a ser vendidos à ora Autora por contrato de compra e venda de 28 de abril de 2017 [outorgado pelo Administrador da Massa Insolvente de “Localização 2 - Cooperativa de Habitação, C.R.L.” – doc. 1 junto com a Contestação]
32. Até à data não ocorreu a receção definitiva do Loteamento em causa pela Câmara Municipal de Sintra.
33. Os ora Réus não levaram a cabo qualquer alteração à configuração do Lote 80; desconhecendo que a configuração deste lote incluía parte da área do Lote 79, quando adquiriram a propriedade do Lote 80.
34. O lote 79 não se mostra alterado apenas quanto ao seu limite poente.
35. A construção a erigir no Lote 80 beneficiou do Alvará de Licença de construção n.º 456/1997.
36. CC usou o Lote 80, em que veio a ser erigida moradia, para sua habitação, sem ter realizado qualquer alteração à configuração do lote.
37. Os Réus utilizam o lote 80, com a moradia aí erigida para sua habitação.
38. Os anteriores, supra identificados, proprietários inscritos do Lote 80 e, bem assim, os Réus (até surgir o litígio objeto destes autos) sempre se consideraram proprietários do lote tal como este se encontra configurado e implantado no terreno.
Na sentença foram considerados não provados os seguintes factos:
1. Os Réus têm plena consciência de que não possuem qualquer título que legitime a referida ocupação, como também, têm perfeita noção de que, ao longo deste tempo, impediram a Autora de rentabilizar o imóvel titulado pela Autora.
2. Os Réus com a sua conduta têm impossibilitado que a Autora, enquanto legitima proprietária, dê ao imóvel a utilização que por lei lhe é conferida.
3. Os Réus com a sua conduta têm impossibilitado que a Autora proceda à realização de operações urbanísticas, nomeadamente após a desocupação e consequente restituição da parcela de terreno com a área de 150,59 m2 localizada no limite poente do Lote 79.
4. Os Réus com a sua conduta têm impossibilitado que a Autora proceda à alienação ou valorização urbanística do seu imóvel e daí retire qualquer proveito ou rentabilidade económica.
5. O lote 79 apresenta viabilidade para construção de um edifício multifamiliar.
6. O edifício multifamiliar a construir no lote de terreno em causa apresentaria um valor unitário de 4.300,00 €/ m2.
7. Os Réus ocuparam ilicitamente a propriedade da Autora, com a intenção clara de desvalorizar a mesma.
Da modificação da decisão da matéria de facto
Pontos 13 e 14
Foi dado como provado que:
13. Com essa carta, os Réus juntaram um levantamento topográfico confirmando que o Lote 80 tem uma área de 751 m2.
14. Os Réus reconheceram que o referido Lote 80 tem uma área superior à área registada de 722,30 m2.
O Tribunal a quo motivou o assim decidido referindo que “(T)ambém, o conteúdo dos pontos 6 a 14, 16, 18 e 23 mereceu o acordo das partes”.
Entende a Apelante que o Tribunal a quo deveria ter dado como não provada a matéria constante dos factos 13 e 14, alegando, em síntese, que: a redação escrita dos mesmos é enganosa, fazendo inferir noutro sentido e contrariando a redação escrita do facto provado 15; ao usar o verbo “ter”, ao invés de preferir o uso do verbo “ocupar”, o sentido das frases torna-se diferente da realidade; isto porque o verbo “ter” aponta para poder jurídico sobre a coisa, comunicando um sentido de domínio e legitimidade, enquanto o verbo “ocupar” indica uma relação física em sentido de apropriação; o sentido dado aos factos provados 13 e 14 é contrário ao demonstrado nos documentos 1, 2, 3 e 4 juntos com a PI, isto é, as certidões prediais dos lotes 79 e 80, a caderneta predial do lote 79 e o levantamento topográfico indicando as áreas dos lotes 79 e 80 na sua situação atual; ademais, o Tribunal não poderá ignorar a prova pelo alvará de loteamento n.º 12/96, que efetivamente relata as áreas que os lotes devem “ter”.
Os Apelados discordam, argumentando que, nos pontos 13 e 14 apenas se constata, por acordo das partes, que o lote 80 tem, de facto, 751 m2, área superior à registada; o facto 15 limita-se a registar que os Réus continuam a ocupar a área do seu lote tal como sempre se apresentou, não exprimindo qualquer ideia de usurpação de terreno alheio.
Apreciando.
Lembramos que no ponto 15, se deu como provado que: Os Réus continuam, até à presente data, a ocupar a parcela do terreno com a área de 156,3 m2, localizada no limite poente do Lote 79.
A Autora alegou, no art. 32.º da PI, o que consta do ponto 12. No art. 33.º da PI acrescentou que “Ademais, os Réus juntaram um levantamento topográfico confirmando que o Lote 80 tem uma área de 751 m2 (vd. Doc. 10, adiante junto)”. No art. 35.º da PI a Autora alegou que “Os Réus reconheceram que a sua propriedade tem uma área superior à área registada de 722,30 m2”. No art. 56.º da Contestação os Réus afirmaram ser verdade o alegado nos artigos 30.º a 33.º da PI; e no art. 59.º da Contestação, reconheceram ser verdade o alegado no art. 35.º da PI.
Posto isto, é evidente que não assiste razão à Apelante: os factos vertidos nos pontos 13 e 14 estão plenamente provados, por terem sido alegados nos artigos 33.º e 35.º da PI e confessados pelos Réus, na Contestação, confissão expressa nunca retirada (cf. art. 465.º, n.º 2, do CPC).
Não se descortina nenhuma contradição com o facto vertido no ponto 15.
O Tribunal cuidará, ao proceder ao enquadramento jurídico dos factos, de retirar o sentido desses factos, conjugando-os com os demais que se encontrem provados, incluindo os que estão provados pelos documentos ora indicados pela Autora.
Mantem-se inalterada a decisão da matéria de facto.
Pontos 17 e 19
Foi dado como provado que:
17. Na região em que se insere o Lote 79, o valor por m2 de um lote de terreno pode ascender a 384 euros/m2; ascendendo, concretamente, o valor do Lote 79, a 288 euros/m2.
19. O valor real de mercado do Lote 79 considerando as suas capacidades edificativas é de 108.288,00 euros.
O Tribunal a quo motivou o assim decidido referindo designadamente que:
“Para a decisão quanto à matéria dos pontos 2, 17, 19 e 20, o Tribunal considerou fundamentalmente o teor do relatório pericial colegial elaborado nos autos (cfr. fls. 141/163 dos autos).
Nesta matéria, importa que se considere que se tratam de factos para o apuramento dos quais se tornam necessários conhecimentos especiais que os julgadores não possuem - cfr. art. 388 do Código Civil; e tendo-se presente que os peritos aliam à pretendida imparcialidade, idoneidade e capacidade técnica inerente às funções que desempenham, a formação especifica na área; termos em que a autonomia e a independência técnico-científica, os colocam numa posição de equidistância entre as partes.
Ademais, no caso dos autos, o relatório pericial produzido e junto aos autos, a fls. 141 a 165 (e esclarecimentos prestados conforme fls. 178 a 183 do processo) mostra-se fundamentado e dotado de afirmações claras e precisas sobre a matéria de facto em apreço; não tendo, o Tribunal, contado com motivos para colocar em causa a competência, rigor e independência dos subscritores dos relatórios que, assim, se consideraram com primazia sobre outros meios de prova.
Com esta preponderância probatória dada ao relatório pericial produzido nos autos, importa, ainda, anotar que isso não quer dizer que não se tenha relevado o teor de outros meios de prova sobre a matéria; mas, dadas as já referidas características do relatório pericial junto aos autos, foi dada a já aludida preponderância probatória a este último.
(…) Ainda quanto à matéria constante do ponto 17, o Tribunal não contou com qualquer outro elemento de prova junto aos autos ou produzido em audiência que permitisse concretamente colocar em causa o teor daquele relatório pericial.”
A Autora pretende que os factos vertidos nos pontos 17 e 19 sejam considerados como não provados, alegando, em síntese, que: o relatório pericial não constitui o único elemento probatório decisivo no que concerne ao valor unitário do terreno e ao valor de mercado do lote 79; o relatório padece de insuficiente fundamentação e rigor metodológico, fragilidades essas que ficaram expostas em sede de audiência de julgamento, aquando dos pedidos de esclarecimento formulados pelo Mandatário da Autora, revelando uma abordagem vaga, sem explicitação técnica objetiva e sem referência a parâmetros objetivos ou a boas práticas periciais consolidadas no domínio da avaliação imobiliária; assentaram as suas conclusões numa amostra de negócios comparáveis, à data disponíveis, que não foi documentada nos autos, inexistindo quaisquer anexos com anúncios imobiliários, “print screens” de plataformas, registos de telefonemas ou informações fornecidas por agências imobiliárias, fichas de avaliação ou outros elementos que permitissem às partes e ao Tribunal verificar quais os imóveis efetivamente considerados, a sua localização exata, a sua área, estado de conservação, as suas características e o respetivo preço de oferta ou de venda; acresce que a amostra residencial utilizada no método comparativo foi condicionada por um “critério” de tipologia T3 adotado pelos peritos, sem qualquer justificação técnica verificável.
Os Apelados discordam, argumentando, em síntese, que: a prova pericial colegial foi corretamente valorada pelo Tribunal a quo quanto aos factos 17 e 19, por se tratar de relatório tecnicamente fundamentado, esclarecido em audiência, em que os Peritos explicaram critérios, amostras e metodologia, tendo a sentença ponderado também os demais meios de prova, embora atribuindo preponderância justificada à perícia.
Apreciando.
Analisámos o relatório pericial, incluindo os esclarecimentos prestados por escrito. Aliás, atentámos nos documentos, incluindo fotográficos, juntos aos autos. Também foi ouvida na íntegra a gravação da prova produzida em audiência de julgamento, incluindo os esclarecimentos prestados pelos Senhores Peritos.
De referir que, conforme expressamente previsto no art. 388.º do CC, “A prova pericial tem por fim a percepção ou apreciação de factos por meio de peritos, quando sejam necessários conhecimentos especiais que os julgadores não possuem, ou quando os factos, relativos a pessoas, não devam ser objecto de inspecção judicial.” Ademais, estabelece o art. 389.º do CC que “A força probatória das respostas dos peritos é fixada livremente pelo tribunal.”
É consabido que o juiz poderá, no confronto com outros meios de prova, atribuir à perícia uma maior credibilidade, face à especial preparação técnica ou científica do perito, sendo certo que, se existirem razões para desvalorizar a prova pericial, o tribunal também é livre de o fazer, justificando isso mesmo. Nesta linha de pensamento, a título exemplificativo, veja-se o acórdão do STJ de 23-06-2021, no proc. n.º 199/07.5TTVCT-E.G1.S1, disponível em www.dgsi.pt, conforme se alcança da seguinte passagem do respetivo sumário: “A prova pericial está sujeita à livre apreciação pelas instâncias, cabendo a estas, no âmbito dos seus poderes para julgar a matéria de facto, fixar livremente a força probatória da prova pericial, nos termos dos artigos 389º do Código Civil e 489º do Código de Processo Civil.”
No relatório em apreço os Senhores Peritos dedicaram várias páginas (cf. págs. 24 a 33) às questões fácticas em apreço, indicando a metodologia utilizada, tabelas síntese da amostra de imóveis comparativa que foi considerada, o quadro urbanimétrico da Planta de Síntese do Alvará de Loteamento e cálculos, referindo, além do mais, que se utilizou a metodologia baseada no Método Comparativo de Mercado, que “permite estimar o valor do imóvel por comparação com transações ou ofertas de imóveis similares na mesma região, ajustando os dados através de homogeneização e tratamento estatístico para refletir a tendência de mercado e garantir uma avaliação precisa e fundamentada”.
A fundamentação que consta do relatório pericial é elucidativa, estando complementada pelas explicações prestadas pelos Senhores Peritos em audiência de julgamento (mormente quanto aos critérios em que se basearam, como a seleção da amostra, a localização do lote em apreço e o que seria possível aí edificar, designadamente uma moradia T3, tendo em atenção, não apenas os documentos que analisaram, mas também o que foi observado no local), destacando-se as seguintes passagens da transcrição apresentada pela Apelante (em que usou da palavra o Engenheiro OO, tendo sido afirmado pelos outros Senhores Peritos que as acompanhavam):
- “Esta é a fórmula usual de apresentação de relatórios, pelo menos eu em largas centenas nós o apresentamos assim, costumo guardar a pesquisa. Algumas das pesquisas até podem ser feitas fisicamente no local. Às vezes nós dirigimo-nos verdadeiramente a uma agência imobiliária, por exemplo, olhe, o que é que tem neste sítio ou não? Eu não quero dizer que exista para todos eles uma oferta. Podemos telefonar para uma pessoa porque passamos num sítio, temos uma visita, e está um número de telefone. Falamos com a pessoa, registamos, olhe, está a venda a casa? Quanto é que é?”
- “A pesquisa de mercado é isto que envolve. Portanto, são múltiplas fontes, nós tentamos perceber o que é que é similar, focamos nesse e juntamos.”
- “A pesquisa concreta que fizemos, que ficámos a discutir e a verificar, foi com base obviamente na consulta e tanto os três, na realidade, mas inicialmente até eu e o PP, fizemos logo uma prospeção do mercado e identificámos o conjunto de imóveis que achámos que poderiam ficar incluídos nesta amostra. Havia toda uma panóplia deles e chegámos ao consenso, é claro que, como o Sr. Doutor está a dizer, todos eles têm um registo ou teriam à data neste momento. com a transação e, efetivamente, já não estão no mercado parte deles. Mas, à data, tinham, obviamente, um código de referência de valor das imagens de venda e isso estava disponível. Mas esta forma de apresentação da amostra é aquela que nós usamos.”
- “Para concluir na amostra, os imóveis são de facto similares. Portanto, até podemos ter um imóvel que está numa zona que não seja tão sonante como esta, mas aquele imóvel em particular tem que ter características muito similares àquilo que é o imóvel que está a ser analisado. Não tenho dúvida nenhuma. Naturalmente vão aparecer aqui coisas, também não estamos a escolher um imóvel que fique em Cascais ou em Torres Vedras. São imóveis que estão que um hipotético comprador poderia considerar aquele imóvel se estivesse a pensar em comprar isto que nós estamos a avaliar. No fundo, o exercício que se faz aqui é, o que é que imaginaria um hipotético comprador? Eu estou a pensar em comprar uma casa aqui na Localização 1. O que é que eu ia ver? Se calhar há ali uma distância que é aceitável ir. Essa distância pode variar com o tempo que demora. Portanto, pode haver um local que nós metemos um bocadinho mais longe, mas se a via de comunicação até for rápida, a pessoa ponderava. Se calhar vou morar ali. Portanto, os imóveis que estão aqui nós consideramos similares.”
- “Nós estabelecemos sempre critérios de inclusão e exclusão. Uma moradia com 80 metros quadrados, com rés-do-chão, numa localização que até não é nada simpática, não está aqui dentro. Portanto, há critérios, e se olharmos para esta amostra, isto para nós, talvez, não sei, somos profissionais da área, nós vamos ver que da área mais pequena à área maior, todos estes poderiam ser equacionados para o hipotético comprador. Só estão cá tipologias de T3, como temos aqui uma moradia com 6 assoalhadas ou 17 assoalhadas ou um campo de golfe num quintal. As moradias que estão aqui, a nosso ver, serão mais ou menos o produto que seria equacionado em alguém que pretendia comprar um imóvel naquele local.”
- “Está respondido à área de implantação num dos quesitos que faz. Não nos perguntam sobre tipologias, mas nós conseguimos mais ou menos perceber que, perante o tipo de imóvel, quantas assolhadas conseguimos ter. A comunicação vertical acaba por roubar alguma área ao imóvel, o que se traduz num menor número de quartos ou divisões assolhadas.”
- “Mas o mais relevante aqui é a área, nem é a tipologia.”
- “As práticas de avaliação que nós usámos são práticas internacionais que são aceites por toda a gente. Eu acho que todos somos avaliadores bastante experientes.”
- “Isso quer dizer que tivemos em consideração a distância a este imóvel. Até falei que uma das formas de, quando falamos em distâncias, nós que somos avaliadores, tem a ver com o tempo que se demora a percorrer, sempre com o mesmo racional. O mesmo racional é, os critérios que os peritos avaliadores utilizam neste tipo de matérias, para fazer-se estimativas, é, o que é que equacionaria um hipotético comprador? E aí estão incluídas a exposição solar, as janelas, os vãos, o tamanho do logradouro, disse algumas frases que parecem inócuas, mas não são. Não escolhemos moradias com campo de golfe nas traseiras. Escolhemos moradias que seriam similares, que nos parecessem com o tal hipotético comprador (…)”.
Esta transcrição evidencia bem, em nosso entender, a abordagem experiente feita pelos Senhores peritos, complementando o que constava das páginas do relatório pericial que dedicaram à análise destas questões.
Não, pois, vemos motivo sério para divergir das conclusões dos Senhores Peritos, que se nos afiguram merecedoras de credibilidade.
Mantem-se inalterada a decisão da matéria de facto.
Pontos 36
Foi dado como provado que:
36. CC usou o Lote 80, em que veio a ser erigida moradia, para sua habitação, sem ter realizado qualquer alteração à configuração do lote.
O Tribunal a quo motivou o assim decidido referindo que:
“Naturalmente, o Tribunal relevou o depoimento da testemunha CC para a decisão quanto à matéria do ponto 36, o que, contudo, não foi contrariado por qualquer outro meio de prova.”
Defende a Apelante que esse facto não deveria ter sido considerado provado, alegando, em síntese, que: da prova produzida não resulta claro que não tenha existido qualquer tipo de alteração à configuração do lote 80, nomeadamente quanto à demarcação dos seus limites; face ao depoimento da testemunha CC, se as demarcações estivessem efetuadas conforme o loteamento da obra e se a testemunha comprou o lote no início da sua construção, não faz sentido que só mais tarde se tenham detetado problemas na construção; algo se terá passado entre a sua aquisição, onde já existiam as demarcações, e a construção final; como membro da Direção da Cooperativa, ele tinha de certeza conhecimento relativo às desconformidades dos lotes da Localização 2 e, além disso, não se torna claro que não tenha efetivamente realizado ou que não tivesse conhecimento de que, no decorrer da construção da sua habitação, tenha havido qualquer tipo de alteração à configuração do lote, nomeadamente quanto à demarcação dos limites do lote; ainda que o legal representante da Autor e o Administrador de Insolvência da Localização 2 não tivessem conhecimento das desconformidades urbanísticas, por não terem tido intervenção direta na construção da Localização 2, o mesmo não se poderá inferir sobre CC, por ter sido membro da Direção da Cooperativa; nesse sentido deveria ter sido relevado o depoimento da testemunha BB, em detrimento do depoimento da testemunha CC, anterior membro da Direção da Cooperativa aquando da construção dos lotes da Localização 2.
Os Apelados, por sua vez, defendem que o facto 36 resultou provado porque: o depoimento de BB, invocado pela Recorrente, é essencialmente conclusivo e genérico e não factual quanto a alterações concretas do Lote 80; não existe qualquer elemento probatório que demonstre alterações materiais ao lote por parte de CC.
Apreciando.
Ao contrário do que a Apelante afirma, o depoimento da testemunha CC não foi contrariado pelo depoimento da testemunha BB.
Este referiu que comprou o lote ao primeiro proprietário (QQ) quando existiam marcações e uma espécie de “esqueleto” da casa, tendo acabado a construção em 2003/2004 (incluindo, bem entendido, o muro à volta) e vendido a casa em 2006 (segundo a transcrição: “quando eu comprei, já estava lá um esqueleto. Só tinha o esqueleto. Uns pilarzinhos e tal. Paredes, não tinha paredes, não tinha nada. Portanto, tem as marcações do loteamento da obra toda dos 80 lotes estava feita. (…) Tinha lá marcações, o típico dos projetos de construção, não é? Daí, marcam os canos, marcam as delimitações”); referiu que foi necessário construir um muro de contenção para segurar as terras e, que, além da empresa responsável pela construção da casa, contratou uma empresa para fiscalização da obra, que fez o seu trabalho, confiando ele em que tudo estaria conforme, tanto mais que foi emitida pela Câmara Municipal de Sintra licença de habitação; disse, é certo, que fez parte da Direção da Cooperativa, mas sem que daí se possa considerar que, durante esse limitado período de tempo, tanto mais que em 2006 vendeu a casa, teve conhecimento de que a configuração do seu lote havia sido alterada.
Não podemos olvidar que os factos aconteceram há mais de 20 anos, numa altura em que não existiam meios, como o “Google Maps” para visualização de mapas e imagens de satélite, não se vendo, pois, motivo para considerar que a testemunha CC, enquanto dono da obra, tenha, na execução dos trabalhos, realizado (ou mandado realizar) uma qualquer alteração à configuração do lote, face ao que havia sido entregue pelo anterior proprietário, que já tinha dado início aos trabalhos.
A testemunha BB, segundo disse, conhece a Localização 2, por a sua mãe ser proprietária de uma casa aí situada e também pela sua ligação com a Associação de Moradores, sendo conhecedora de vários problemas do loteamento, designadamente da falta de um lote (o lote 82, que, pura e simplesmente, ficou sem terreno), da inexistência dos caminhos pedonais de circulação previstos (que foram incluídos em diferentes lotes) e da existência de desconformidades nas dimensões de vários lotes; todavia, nada soube dizer quanto aos lotes em apreço nos autos (aliás, disse que pensava que vinha falar do lote 82); referiu que apenas existiu, em 2004, a receção provisória das obras de urbanização desse loteamento, as quais foram executadas pela empresa de RR, e que, a partir de 2005, a Direção da Cooperativa (promotora do loteamento) tentou resolver esses problemas, mas sem sucesso.
Esta testemunha prestou o seu depoimento de forma segura e que se nos afigurou sincera, mas o que disse não veio contrariar o que havia sido dito, de forma igualmente segura e merecedora de credibilidade, pela testemunha CC. Na verdade, ainda que este, enquanto membro da Direção da Cooperativa, não pudesse, segundo BB, desconhecer a existência dos problemas do loteamento que ela referiu (aliás, ele também referiu a existência de problemas), a testemunha BB não sabia se os problemas do loteamento que terão sido referidos pela Câmara Municipal de Sintra aquando da receção provisória incluíam (ou não) as desconformidades das áreas dos dois lotes em apreço nos autos.
Mantem-se inalterada a decisão da matéria de facto.
Ponto 38
Foi dado como provado que:
38. Os anteriores, supra identificados, proprietários inscritos do Lote 80 e, bem assim, os Réus (até surgir o litígio objeto destes autos) sempre se consideraram proprietários do lote tal como este se encontra configurado e implantado no terreno.
Atentemos na motivação constante da sentença recorrida:
«No que concerne à matéria de facto constante do ponto 38, evidentemente, o Tribunal relevou os depoimentos das testemunhas EE, CC e DD, anteriores proprietários do lote 79, que depuseram de forma pronta e razoável sobre a matéria; depoimentos dos quais nada resultou que pudesse levar a crer que sabiam do erro na configuração do lote 79 tal como implantado no terreno; constatando-se, desses depoimentos, que estes sempre consideraram o lote 80 em questão com a configuração que sempre lhe foi conhecida e que corresponde à atual.
E isto porque conforme os depoimentos destas testemunhas estas confiavam na licença de utilização emitida quanto ao seu lote; resultando claro dos seus depoimentos que nunca ninguém lhes transmitiu a existência de qualquer problema com o lote 80 em questão.
Ademais, não resultou de qualquer outro elemento de prova que os Réus ou os anteriores proprietários do lote soubessem desse erro na configuração/implantação do lote 79.
E isto sem prejuízo da afirmação da testemunha BB ter afirmado que, na sua convicção, todas as pessoas sabiam, desde 2004, que havia problemas porque a Câmara de Sintra comunicar a receção provisória e porquê; mais tendo afirmado que, sendo membro da direção da cooperativa e dono de um lote, CC não podia deixar de conhecer o problema da área dos lotes.
Ora, convenhamos, esta apreciação da testemunha não se afigurou suficiente para que pudéssemos com um mínimo de rigor afirmar em conformidade; sendo certo que à exceção desta convicção, nenhum outro elemento probatório revela esse conhecimento por parte de CC (que o negou frontalmente, no seu depoimento).
Ademais, a própria testemunha BB (que foi advogada e agora é jurista) afirmou que a existência de licença de utilização dos lotes, emitida pela Câmara Municipal põe as pessoas em erro, porque “as leva a pensar que está tudo bem e não está”.
Ainda se crê que é de ponderar que não fosse do conhecimento de todos que havia problemas com a configuração e áreas dos lotes, em concreto; pois que aparentemente, tais problemas não eram do conhecimento do legal representante da Autora, arquiteto, que, nas suas declarações de parte, disse viver na Localização 2 desde 2001; tendo, não obstante, levado a sociedade que representa legalmente a adquirir a propriedade do Lote em questão, em 2017, não tendo, entretanto (e aparentemente até junho de 2019 – cfr. documento junto aos autos a fls. 22) desenvolvido qualquer diligência relativa ao assunto; nem, tais problemas, eram do conhecimento do Administrador da Insolvência, a testemunha SS, que deu conta de nada ter averiguado quanto a esse assunto de áreas antes de ter procedido à venda dos dez lotes, entre os quais se encontra o Lote 79.»
Defende a Apelante que este facto deveria ter sido dado como não provado, alegando, em síntese, que: não se retira da sentença qualquer razão para tal se dar como provado; é claro do depoimento da testemunha DD, EE e das declarações de parte do Réu FF que a prova produzida pende em sentido contrário; relataram essas testemunhas que foram contactadas pelo legal representante da Autora, alertando que o lote por elas adquirido estaria em desconformidade relativa aos seus limites; das declarações de parte do Réu FF resulta claro o reconhecimento de que o mesmo foi contactado pelo dono do lote 79 e que se tentaram alcançar negociações relativamente aos limites dos lotes 79 e 80, relativamente ao envio da carta remetida à Câmara Municipal de Sintra em resposta ao ofício (doc. 6 petição inicial), lida em audiência de julgamento no dia 13-05-2025, junta aos autos no dia 15-05-2025 por via de requerimento; a testemunha DD foi contactada, ainda que sem precisar quem exatamente a contactou, por um vizinho a informar das desconformidades atinentes aos limites dos lotes; tais contactos são sustentados pelo depoimento da testemunha EE.
Os Apelados discordam, argumentando que: o facto provado 38 assenta no depoimento coerente dos anteriores proprietários, que sempre tiveram o lote por conforme às licenças, plantas e licença de utilização, e nunca foram alertados para qualquer desconformidade, bem como na posse titulada, pública e pacífica exercida pelos atuais Réus sobre a totalidade da implantação do Lote 80.
Apreciando.
É verdade, tendo também em atenção as declarações de parte prestadas pelo legal representante da Autora, que o Réu e as testemunhas EE e DD foram contactadas por aquele na sequência do levantamento topográfico que solicitou (estas duas últimas testemunhas apenas deram conta de contacto telefónico feito por vizinho que se identificou como proprietário do lote ao lado do seu).
Todavia, resultou muito claro dessas declarações e depoimentos, e também da carta junta aos autos a 15-05-2025 (enviada pelos Réus, representados por Advogado, à Câmara Municipal de Sintra) que não consideraram que a Autora tivesse razão; ou seja, perante a interpelação feita (pela Autora e, depois, também, junto dos Réus, pela CM Sintra), o posicionamento dos anteriores e atual proprietários do lote 80 foi sempre o de pessoas que estão de consciência tranquila, cientes de que nada tinham feito no sentido de alterar a configuração do lote.
Não nos parece que a circunstância de o Réu (por intermédio do seu Advogado), na fase que antecedeu a propositura da presente ação, se ter mostrado disponível, para tentar chegar a acordo com o legal representante da Autora (conforme resulta designadamente da correspondência junta aos autos) de modo a evitar um litígio judicial, possa ser visto como um indicador de que o Réu não se considerava proprietário do lote tal como este se encontra configurado e implantado no terreno.
O depoimento da testemunha DD foi particularmente elucidativo, conforme resulta da transcrição constante da alegação de recurso, em resposta à questão de saber se tomou conhecimento, quando adquiriu, ou durante o tempo em que foi proprietária, de algum problema referente aos limites do lote de que foi proprietária:
“Que eu tivesse considerado um problema? Não. Mas tive um vizinho que me telefonou, identificou-se, vivia na Localização 2 e disse-me que tinha adquirido o lote ao lado do meu, do lote 80. E que aparentemente havia um desfasamento nos limites. Ele pediu-me as minhas plantas. Eu, nessa altura, transmiti-lhe, olhe, eu não fiz, não alterei rigorosamente nada. Comprei a casa ao primeiro proprietário, portanto, quem a construiu. Não alterei nada. E fiquei de ver se encontrava as plantas, porque eu não estava a viver em Portugal, eu estava de passagem. O senhor voltou-me a ligar e eu disse, olhe, não encontro as plantas, não sei onde é que as terei guardado. Voltei a transmitir, provavelmente, que não alterei. E, nessa altura, o senhor transmitiu-me que ou a maioria, ou grande parte das casas na Localização 2, que estavam mal implantadas. E eu, na altura, confesso que não foi problema, quer dizer, não era uma questão minha, não constituiu um problema, ou seja, eu confiei, eu tinha uma licença de habitação, eu não alterei e, portanto...”
A testemunha disse que isto aconteceu em final de 2018, acrescentando “só porque eu estive aqui uns meses em Portugal e sei, porque datas, confesso, não... (…) Disse que tinha adquirido e que havia este desfasamento. E ficou assim a conversa e eu saí de Portugal. E foram estas duas conversas (…) uma em que me pediu as plantas e no segundo telefonei-me para saber se eu tinha as plantas e exatamente transmitiu-me que a grande parte das casas estavam mal implantadas, e eu pensei, não, eu tenho licença de habitação, eu confio, não é? Em quem passou, eu confio. E, portanto, não... E pronto, e foi exatamente a segunda vez que falei com o senhor. Mas não sei quem é. (…) Que era arquiteto, sei que era. O senhor disse que era arquiteto.”
O mesmo sucedendo quanto ao depoimento da testemunha EE, designadamente ao afirmar, conforme consta da transcrição junta com a alegação de recurso, que:
“Era do meu conhecimento que havia uma pessoa, um vizinho, um suposto vizinho, que alegava qualquer coisa sobre a minha propriedade, sim.
(…) Ele abordou a minha mulher na altura.
(…) Vizinho, porque ele alegava ter comprado a fração ao lado.
(…) Não faço ideia de como é que se chamava. O meu era o lote 80, aquele deve ser ou 79 ou 81, não sei.
(…) Ele ameaçou que ia fazer uma queixa no tribunal e nós achámos que sim, que ele se era isso que queria fazer depois que fizesse. Não vimos razão nenhuma para... Não vimos um fundamento forte o suficiente para nos preocuparmos e o senhor imediatamente ameaçou com um processo em tribunal e nós achámos que sim, se ele quisesse fazer o processo, depois estaria livre para fazer.
(…) repare, eu comprei a casa a crédito. Para habitar a casa e para me ceder o crédito foi necessária uma licença de habitação. A licença de habitação estava conforme o regulamento na altura e estava conforme o que estava fisicamente no local. E não havia... Os desenhos que nós tínhamos da licença de habitação estavam iguais ao que estava lá. E então não vimos necessidade nenhuma de sequer confirmar ou de pedir à Câmara, porque aparentemente estava tudo...”
Perante tudo isto, acompanhamos as considerações feitas pelo Tribunal recorrido, pelo que se mantem inalterado este ponto da decisão da matéria de facto.
Ponto 4 (Não provado)
Foi dado como não provado que:
4. Os Réus com a sua conduta têm impossibilitado que a Autora proceda à alienação ou valorização urbanística do seu imóvel e daí retire qualquer proveito ou rentabilidade económica.
O Tribunal a quo motivou o assim decidido nos seguintes termos:
«Apreciada toda a prova junta aos autos e produzida em audiência, o Tribunal não logrou angariar meios de prova que permitissem dar como real este elenco dos factos não provados.
No que respeita à descrita conduta dos Réus elencada sob os pontos 1 a 4 e 7, o Tribunal não deixa de ponderar, mais especificamente, no conteúdo do relatório pericial junto aos autos e já antes referido, do qual resulta inequívoco que a parcela de terreno reivindicada pela Autora nestes autos se mostra afinal encerrada no lote de terreno adquirido pelos Réus.
Contudo, na sua generalidade, toda a prova produzida e junta aos autos aponta para a ideia de que, desde o início da constituição física do Lote 80, este manteve a sua configuração, considerando os depoimentos das testemunhas EE, DD e CC e, bem assim, as declarações de parte do Réu, em audiência final; ao que se juntaram os sobreditos depoimentos de GG e TT, bem como, BB no sentido de que este tipo de desconformidade é recorrente nesta Urbanização; o que, contudo, não impediu que, no que aqui releva, o Lote 80 em apreço beneficie do Alvará de autorização de utilização nº 74/2003, emitido pela Câmara Municipal de Sintra, o que se entende ser de modo a criar nos respetivos proprietários a convicção da existência da conformidade legal desse mesmo lote, como, de acordo com a prova testemunhal produzida, efetivamente aparenta ter criado; sabendo-se que é do conhecimento geral que este tipo de licença pode passar por uma vistoria que confirmará se a edificação cumpre o projeto aprovado, as normas legais e a segurança exigida.
Por outro lado, no que respeita à possibilidade de exploração urbanística do lote 79, da titularidade da Autora, a prova produzida também não fornece substrato probatório que alimente suficientemente essas afirmações.
Na verdade, o teor do relatório pericial não aponta nesse sentido, não devendo esquecer-se que se trata de uma perícia colegial, que se mostra fundamentada e em que o relatório elaborado se pauta pela unanimidade.
E dizemos que não aponta nesse sentido pois que aí se afirma expressamente que “apesar da ocupação verificada, continua a ser possível materializar no Lote 79 da Autora uma edificação com as mesmas áreas de implantação e de construção previstas. Naturalmente, é o logradouro que é sacrificado em função da referida ocupação”. Ao que acresceram os esclarecimentos prestados pelos senhores peritos em audiência final reiterando a afirmação já feita em sede de relatório pericial.
Ainda se anotou o depoimento da testemunha arquiteta GG, no sentido de que, a Autora, para poder edificar no lote 79 em apreço carece de diligenciar pela alteração do alvará de loteamento, para o que estão previstos certos procedimentos; e que sabe que a Autora pediu a alteração do projeto de loteamento com vista ao emparcelamento de lotes.
Também se relevou o depoimento da testemunha TT que, do mesmo modo, se pronunciou quanto à necessidade da Autora de diligenciar pela alteração do alvará de loteamento para poder construir no lote 79 em apreço; e que a Autora, desde que respeite os afastamentos legais, pode construir no lote.
Acresce a falta de qualquer elemento de prova de natureza documental que apontasse nesse sentido, considerando a natureza da factualidade em apreço.
E assim, para prova desta factualidade, mostraram-se insuficientes os demais seguintes meios de prova:
As declarações de parte do legal representante da própria Autora que se limitou a tecer considerações sobre a matéria considerando que afirmou ter imaginado construir um T5 e que agora talvez só caiba no lote um T1; e o depoimento da testemunha II de que tem falado com o legal representante da Autora sabendo que este ainda não utilizou o lote; e que a testemunha crê que “não existe grande viabilidade de intervenção no lote”; que acha que no alvará do loteamento, está previsto para o lote 79, um T5; e que não vê que seja viável construir lá um T5, dada a exiguidade de áreas, a necessidade de afastamento, etc. o que se afigura um tipo de apreciação ligeira e não resultado de uma apreciação objetiva da situação em apreço; e que por isso não se mostrou apta a infirmar a firmação constante do relatório pericial acima referido.
Acresce que, do documento “Alvará de Loteamento nº 12/96 de 17 de Maio” atinente ao loteamento em questão, mostra-se prevista para o lote 79, a construção de moradia unifamiliar isolada com dois pisos e um fogo, com a área de implantação de 145 m2 e área total bruta de 189, 28 m2 (e não, pelo menos, com um mínimo de expressão, o tal T5).»
Pretende a Apelante que esse facto seja considerando provado, argumentando, em síntese, que: o juízo do Tribunal a quo não se poderá tomar como coerente e lógico por completa contradição com o facto provado 15; não se poderá considerar como não provado o facto vertido em 4 quando uma grande parcela de área de que é titular se encontra fora do seu domínio, sendo ocupada pelos Réus; face ao relatório pericial (cf. pág. 24), considerando ainda o levantamento topográfico efetuado (doc. 4 da PI) e as certidões prediais dos lotes 79 e 80 (vd. docs. 1 e 3, da PI), é de concluir que as áreas dos lotes se encontram em desconformidade com as certidões de registo predial dos lotes, que se encontram conformes com o Alvará de loteamento, e que a área atual e física do lote 80 de 751,00 m2 é superior à área registada de 722,3m2; perante essa discrepância de áreas (entre o registo e a situação factual), como também resulta do depoimento da testemunha GG, e reconhecendo-se a ocupação persistente da parcela do terreno com área de 156,3m2, não se pode deixar de considerar que existe um condicionamento objetivo à livre disposição e valorização urbanística do prédio; a testemunha HH refere como esta diferença de áreas pode influir em termos de capacidade edificativa; também o depoimento da Testemunha II é claro no que toca à valorização do imóvel e rentabilidade económica, que nunca poderá ser a mesma se o lote 79 possuísse efetivamente as áreas previstas.
Os Apelados discordam, alegando, em síntese, que: o vertido no ponto 15 se limita a registar que os Réus continuam a ocupar a área do seu lote tal como sempre se apresentou, não exprimindo qualquer ideia de usurpação de terreno alheio; a Autora pode construir no perímetro efetivo do lote 79; a parcela em litígio sempre se integrou, de facto e de direito, na esfera do lote 80, não sendo obstáculo à exploração económica legítima do lote 79.
Apreciando.
Não descortinamos nenhuma contradição com a matéria de facto constante do ponto 15: não é pelo facto de os Réus estarem a ocupar uma parcela do terreno - ocupada pela construção de um jardim, muro e vedação - com a área total de 156, 3 m2, localizada no limite poente do Lote 79, encerrada no lote 80 sito na mesma Localização 2 (cf. pontos 2, 6 e 15) que se pode considerar que os Réus - que adquiriram o lote 80 em setembro de 2019 e não levaram a cabo qualquer alteração à configuração do mesmo (cf. ponto 33) - têm com a sua conduta impossibilitado que a Autora proceda à alienação ou valorização urbanística do seu imóvel e daí retire qualquer proveito ou rentabilidade económica.
Na verdade, não se pode esquecer que a ocupação dessa parcela de terreno se iniciou e foi mantida pelos anteriores proprietários do lote 80, muito antes da sua aquisição pelos Réus, com tudo o que isso implica; nem tão pouco que, conforme ficou provado (sem impugnação pela Apelante), o lote 79 não se mostra alterado apenas quanto ao seu limite poente (cf. ponto 34) e que as desconformidades na implantação dos lotes são várias, tanto assim que, em 2005, foi instruído um pedido de alteração à licença do loteamento “com o intuito de regularizar uma série de situações executadas em desconformidade com o título emitido, entre elas a deslocação de alguns lotes (não se explicita quais) por má implantação” (cf. ponto 29); e que a requerida alteração do alvará de loteamento n.º 12/1996 passaria pela eliminação dos lotes 27 a 29, 78 e 79, mas não veio a concretizar-se (cf. ponto 30).
Ficou demonstrado que o valor real de mercado do lote 79 considerando as suas capacidades edificativas é de 108.288,00 € (cf. ponto 19) e que, por causa da aludida ocupação (cf. ponto 15), o lote 79 sofre depreciação avaliada em 98.244,00 € (cf. ponto 20). Mas nada indica que tal ocupação impeça a alienação onerosa do lote pela Autora (tendo em atenção a área real que tem), incluindo com uma mais valia (um proveito económico), considerando a avaliação efetuada pelos Senhores Peritos, a circunstância de a Autora ter adquirido o lote em questão, em abril de 2017, pelo preço de 39.080 €, as caraterísticas do mesmo, em particular a sua localização, num loteamento de moradias em Nafarros, Sintra (visíveis nas fotografias juntas aos autos), sendo até um facto notório que existiu uma subida do preço dos imóveis no mercado habitacional em Portugal em anos recentes.
Tão pouco resultou dos depoimentos das testemunhas GG (Chefe da Divisão de Gestão e Licenciamento da Câmara Municipal de Sintra, que elaborou e assinou o parecer junto com a PI datado de 05-01-2022 no âmbito do procedimento administrativo iniciado a requerimento da Autora), HH (Diretora do Departamento de Gestão do Território da CM Sintra, que, concordando com tal parecer, assinou o referido documento) e II que a Autora não possa promover a edificação de uma moradia no lote.
Do que as duas primeiras testemunhas disseram apenas resultou que poderia haver uma eventual redução da capacidade edificativa do lote, a apreciar casuisticamente tendo em atenção as regras urbanísticas aplicáveis, em particular as do regulamento do loteamento (sem podermos olvidar a possibilidade de este ser alterado) e do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), mormente no que concerne aos afastamentos entre construções.
A testemunha II adiantou algo mais, pelo conhecimento específico que tinha do lote, referindo designadamente que não lhe parecia viável a construção de uma moradia de tipologia T5. No entanto, do que disse não retirámos que existisse uma situação de inviabilidade do aproveitamento urbanístico do prédio, antes pelo contrário.
Aliás, também não podemos esquecer o que consta do Relatório pericial, estando aí reconhecida a capacidade edificativa do lote.
Tudo ponderado, tendo presente que o lote em apreço tem cerca de 380 m2 de área e que se destina à construção de uma moradia, não se vê motivo, apesar dos desafios que a configuração do lote possa envolver (face à moradia já construída no lote 80), para que não possa vir a ser aprovada a edificação de uma moradia no lote da Autora (ou vendido o mesmo), razão pela qual não teria cabimento dar como provado o facto em apreço.
Assim, mantem-se inalterada a decisão da matéria de facto.
Do posse boa para usucapião – o corpus da posse
Na fundamentação de direito da sentença recorrida foram tecidas, em primeiro lugar, as seguintes considerações:
“Pede, a Autora, na sua petição inicial, em primeira mão, que os Réus sejam condenados a reconhecer a propriedade da ora demandante sobre o imóvel que identifica, com a área de 690, 10 m2 e na consequente desocupação e restituição desse imóvel à demandante.
Sabe-se, contudo, que está em causa apenas certa parcela de terreno, que a Autora estima em cerca de 150 m2, integrante do Lote de terreno, cuja propriedade se mostra titulada pela Autora, mas, que se mostra, de facto, integrada no lote de terreno da propriedade dos Réus.”
Ou seja, considerou o Tribunal a quo (nisto não sendo impugnada a decisão recorrida) que se impunha interpretar o petitório tendo em atenção toda a alegação feita na Petição Inicial e que o objeto do litígio dizia respeito apenas à parcela de terreno reivindicada, nesta ação, pela Autora, que tem a área de 156, 3 m2, e se encontra encerrada no lote 80 sito na Localização 2.
O Tribunal recorrido considerou também que a Autora estruturou a presente ação como uma ação de reivindicação, nos termos previstos no art. 1311º, n.º 1, do CC, ao alegar que adquiriu a propriedade do lote de terreno em apreço e que não consegue efetivar a sua posse sobre a totalidade do imóvel porque os Réus se recusam a desocupar a parcela de terreno que ocupam sem qualquer título. Citando doutrina, concluiu-se, na sentença, que incumbe ao autor, na ação de reivindicação, alegar e provar que tem o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada e que ela se encontra na posse ou detenção de outrem. Acrescentou-se, no que ora importa, o seguinte:
«No caso dos autos, resulta assente que a Autora é titular do direito de propriedade sobre o imóvel em apreço nos autos, dado que o adquiriu por compra; tendo registado essa sua aquisição conforme consta do respetivo registo predial - Ap. 4485 de 2017/4/28.
(…) Ora, em tese, tendo-se apurado que, contrariamente ao que se mostra estabelecido no Alvará de Loteamento em apreço (e se mostra a constar do registo predial) uma faixa de terreno do lote da Autora, veio a ser afetada materialmente pelo lote contíguo (o Lote 80 dos ora Réus) configura-se efetivamente o direito da Autora, proprietária do lote afetado, a reaver, para o seu lote, a parcela de terreno em questão, contra os proprietários do lote contíguo.
Assim, provada a propriedade, só não será ordenada a restituição se o réu se encontrar numa das situações previstas na lei - art. 1311º, nº 2 do Código Civil - ou seja, se o réu vier invocar e provar “qualquer relação, obrigacional ou real, que lhe confira a posse ou detenção da coisa (a título de usufrutuário, locatário, credor pignoratício, etc)”, cfr. Pires de Lima e Antunes Varela in ob. cit., p. 116.
Na situação em apreço nos autos, os Réus, em sede de exceção perentória, vieram alegar ter adquirido o imóvel que compraram em 2019, com a área que materialmente o compõe (não obstante a parcela sob litígio pertencer originariamente ao Lote 79) por usucapião.
E, efetivamente, a propriedade adquire-se por vários modos, entre os quais, a usucapião – art. 1316º, do Código Civil.
Nos termos do art. 1287º, do C. Civil, “a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.”.
Assim, esta forma de aquisição de direito tem como requisitos essenciais a posse e a subsistência desta durante certo período de tempo.
Veja-se, então, que a posse é o poder de facto que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício de um direito real como o de propriedade - cfr. art. 1251º do Código Civil.
Conforme o art 1252.º, nºs 1 e 2, do mesmo Código Civil, a posse tanto pode ser exercida pessoalmente como por intermédio de outrem; e, em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257.º.
“A posse – poder de facto que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade – é integrada por dois elementos: o corpus (elemento material), que consiste no domínio de facto sobre a coisa, traduzido no exercício efectivo de poderes materiais sobre ela ou na possibilidade desse exercício e o animus (elemento intelectual ou volitivo), que consiste na intenção de exercer sobre a coisa como seu titular o direito real correspondente àquele domínio de facto.” – cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 20-3-2014, relatado pelo Conselheiro Fernando Bento, acessível em http://www.dgsi.pt/jstj.
A usucapião, uma forma de constituição de direitos reais, designadamente, o direito de propriedade, apoia-se numa situação de posse - corpus e animus - exercida em nome próprio, durante os períodos estabelecidos na lei e revestindo os caracteres que a lei lhe fixa, pública, contínua, pacífica, titulada e de boa fé.
O prazo de usucapião é diferente consoante a natureza da coisa de que trata a aquisição e varia conforme as características da posse sobre ela exercida.
Assim, temos que, sendo a posse de boa fé e havendo título de aquisição e registo, é de 10 (dez) anos, contados desde a data do registo - alínea a) do art.º 1294.º do C.Civil - o prazo capaz de legitimar a aquisição do direito de propriedade sobre uma coisa imóvel.
Não havendo registo do título nem da mera posse, a usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos, se a posse for de boa fé, e de vinte anos, se for de má fé – art. 1296º, do Código Civil.
Presumindo-se de boa fé a posse titulada e de má fé a não titulada (art.º 1260.º, n.º 2, do C.Civil).
A posse diz-se de boa fé, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem (art.º 1260.º, n.º 1, do C.Civil), ou seja, “o possuidor, quando começa a gozar a coisa, não merece que seja apodado de malfazejo se actua na convicção de que não está a prejudicar outrem.” – cfr. o Acórdão do STJ de 9-2-2017, relatado pelo Conselheiro Silva Gonçalves, acessível no sítio acima identificado.
É de boa fé a posse que, não sendo, na sua origem, violenta, se tenha constituído com a convicção do possuidor de que, tinha, ele próprio, o direito; e de que ninguém tinha direito algum sobre a coisa – cfr. Menezes Cordeiro in “A Posse; Perspectivas Dogmáticas Actuais”, pág. 675.
Ademais, como pode ler-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-9-2017, relatado pelo Conselheiro Alexandre Reis, acessível no mesmo lugar: “Sendo a usucapião a base da nossa ordem jurídica, o que releva para alcançar as realidades prediais, objecto de direitos reais, são os actos possessórios verificados ao longo dos tempos, que incidam sobre tais realidades, físicas e concretas, e não os elementos identificativos em poder de entidades ou serviços públicos, como as descrições prediais ou as inscrições matriciais – estas, por maioria de razão –, que podem ser úteis na identificação ou localização daquelas realidades, mas não podem ter qualquer repercussão nas relações jurídico-privadas, nomeadamente delimitando o objecto sobre que incindem tais direitos, nada provando, por si só, quanto a esse objecto, designadamente, quanto à respectiva área concreta.”.
Conforme pode ler-se no Ac. STJ, de 9-2-2017, Relator: Silva Gonçalves, disponível no site da DGSI: “A usucapião constitui um modo de aquisição originária, ou seja, é uma forma de constituição de direitos reais e não uma forma de transmissão e, por isso, a propriedade conferida com base na usucapião não está dependente de qualquer outro circunstancialismo juridicamente relevante que surja ao lado do seu processo aquisitivo e que, só aparentemente poderá interferir neste procedimento de consignação de direitos; porque se trata de uma aquisição originária, o decurso do tempo necessário à sua conformação faz com que desapareçam todas as incidências que neste processo eventualmente possam ter surgido.”
Assim, o registo predial cede perante a aquisição por usucapião, dado que esta inutiliza por si as situações registrais existentes.
Por outro lado, aquele que houver sucedido na posse de outrem por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua a posse do antecessor – cfr. art. 1256º, nº 1, do Código Civil.
Um possuidor atual pode juntar (acessão da posse do art. 1256.º do C. Civil) a sua posse à posse do seu antecessor, caso tenha adquirido a posse deste por qualquer um dos modos de transmissão da posse que o direito reconhece (a tradição e o constituto possessório).
O instituto da acessão da posse previsto no art. 1256.º do Código Civil destina-se justamente a facilitar a aquisição do direito de propriedade e de outros direitos reais de gozo por usucapião.
Segundo Henrique Mesquita, in Direitos Reais, Lições, p.100, como a posse se adquire, neste caso de acessão, com o consentimento do possuidor anterior, o acto material integrador do corpus não tem de revestir a mesma intensidade que se exige para a aquisição originária, bastando uma entrega simbólica da coisa.
Importa, ainda, considerar que a acessão de posses, sempre estará sujeita a certas regras que são assinaladas, entre outros, por Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.III, 2ª ed., p.14 ou por Manuel Rodrigues, in “A Posse, Estudo de Direito Civil Português” 3ª ed., p. 251.
Assim, vem-se escrevendo que as duas posses devem ser contínuas ou consecutivas, não podendo, pois, intrometer-se a posse de terceiro que inutilize a anterior; que devem ser homogéneas, não podendo, pois, aquele que tem a posse a título precário unir à sua detenção uma posse verdadeira, nem aquele que possui a título de proprietário unir à sua posse a daquele que haja possuído apenas como usufrutuário ou como titular de uma servidão.
Quanto à questão de saber se será necessário que haja um verdadeiro acto translativo da posse, formalmente válido, existe divergência de entendimentos; exigindo Manuel Rodrigues e Pires de Lima e Antunes Varela “um vínculo jurídico entre o novo e o antigo possuidor” ou “um verdadeiros acto translativo da posse”; enquanto Menezes Cordeiro admite a mera transmissão da posse, ainda que esta não ocorra por meio de qualquer contrato válido.
No caso dos autos, em face da matéria de facto apurada, ancorada na prova produzida e apreciada em sede de Motivação da decisão da matéria de facto, descortinamos efetivamente uma sucessão de posses no tempo (integradas ambas por corpus e animus) do imóvel mais recentemente adquirido pelos Réus. Posse, essa, que se vem mantendo, seguramente (como defendem os Réus) desde 2002; ininterrupta; à vista de toda a gente; sem oposição de ninguém (nunca ninguém, até surgir a questão objeto dos autos, perante os sucessivos titulares inscritos – DD e EE; e CC e Aurora Sanches, e os ora Réus - contestou a ocupação do prédio - Lote 80 - com a extensão e configuração material que este apresenta) e na convicção de que estes sucessivos titulares da propriedade, inscritos no registo predial eram os donos do Lote 80, tal como este se encontrava implantado e com a configuração real que este apresentava; além do que se trata de posse de boa fé, porque, respetiva e seguramente desde a data do Alvará de autorização de utilização do Lote 80, tais titulares da propriedade sempre tiveram a convicção de não estar a lesar o direito de outrem, desde logo, por terem adquirido as respetivas propriedades por título idóneo e válido e por ter sido emitido pela edilidade competente o Alvará de autorização de utilização do lote; inexistindo qualquer indício factual de que alguém tivesse transmitido aos ora Réus ou aos antecessores na propriedade do Lote 80 que, estes, na verdade, não eram proprietários do tal Lote 80 tal como o haviam adquirido e com a tal configuração material que este sempre apresentou.
Nestes termos, constatamos que nos encontramos perante uma realidade física, sobre a qual incidiu, seguramente desde 2002 (senão, antes) a posse dos sucessivos donos do imóvel mais recentemente adquirido pelos Réus, fazendo-o, estes, na convicção de exercerem um direito de propriedade sobre coisa sua, de forma continuada, à vista de todos e sem oposição de ninguém.
Esta posse de boa-fé perdurou seguramente até à notificação dirigida aos Réus, pela Câmara Municipal de Sintra, em 2021; mostrando-se, portanto, que contamos com a referida posse pelo período de 15 (quinze) anos a que alude o sobredito artigo 1296º, do Código Civil; o prazo que se considera exigível para a aquisição por usucapião, neste caso, considerando que não há registo do título da posse quanto à parcela de terreno reivindicada nos autos – art. 1296º, do Código Civil.
Consequentemente, conclui-se que se mostram verificados os requisitos que permitem afirmar a aquisição, pelos Réus, da propriedade sobre o imóvel identificado nos autos (o Lote 80) com a configuração e extensão material que este apresenta, por usucapião.
E a ser assim, como se conclui ser, verifica-se a existência de situação de natureza real, que confere aos aqui Réus a posse do imóvel que adquiriram por compra, com a efetiva e real configuração e extensão que este apresenta; e, assim, que legitima a recusa de restituição à Autora reivindicante da peticionada parcela de terreno - art. 1311º, nº 2, do Código Civil - dado que, em face da matéria de facto apurada, os Réus revelam ter título (a aquisição da propriedade por usucapião) que os legitima a ocupar, concretamente, a parcela do seu imóvel em apreço nos autos; termos em que não deverão já desocupar e restituir à Autora, como esta peticiona, a parcela de terreno em questão.»
Perante esta extensa fundamentação de direito, a Apelante defende, em síntese, que: a fundamentação da sentença é omissa “quanto a factos essenciais que permitam julgar improcedente” a ação, sendo inaplicável a usucapião devido às especificidades do caso concreto, por ser flagrante a violação do direito fundamental da propriedade privada constitucionalmente consagrado no art. 62.º da Constituição da República Portuguesa (CRP) e civilmente protegido no art. 1305.º do CC, o que sustenta o direito à reivindicação ao abrigo do art. 1311.º do CC da parcela de terreno com a área de 156, 3 m2”; isto porque, no seu entender, os Réus não alegaram factos, nem a sentença recorrida elenca, nos factos provados, quaisquer atos concretos praticados pelos sucessivos titulares inscritos e pelos Réus na parcela terreno reivindicada conducentes à prova do corpus da posse para efeitos de aquisição originária do direito de propriedade, por usucapião, não existindo preceito legal que presuma o corpus em quem apenas atua com animus; a sentença recorrida não contem quaisquer factos provados do corpus da posse consubstanciando atos concretos praticados pelos sucessivos titulares inscritos e pelos Réus utilizando e cuidando da parcela de terrenos reivindicada, logo, a usucapião não existe, por falta de um dos elementos, estando-se apenas na presença de meros detentores da parcela de terreno, pelo terá de funcionar a presunção legal a favor da Autora resultante do art. 7.º do Código do Registo Predial.
Os Apelados, por sua vez, alegam, em síntese, que: estão preenchidos os requisitos da posse conducente à usucapião, porque se trata de posse contínua, pública e pacífica, integrada por corpus e animus domini, exercida em sequência pelos sucessivos proprietários do lote 80, desde pelo menos 2002, na convicção fundada de serem donos do lote tal como implantado; nunca a Autora ou anteriores titulares do lote 79 exerceram qualquer poder de facto sobre essa parcela nem se opuseram à ocupação pelos titulares do lote 80.
Vejamos.
Preceitua o art. 1316.º do CC, quanto aos modos de aquisição do direito de propriedade, que este direito se adquire por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei.
Como é consabido, a ação de reivindicação é uma ação real, cuja causa de pedir é o ato ou facto jurídico de que deriva o direito de propriedade invocado, a que acresce a ocupação abusiva do prédio pelos réus, cabendo ao autor alegar e demonstrar tais factos (art. 342.º, n.º 1, do CC).
Segundo a doutrina e jurisprudência dominantes, nas ações reais - mormente na ação de reivindicação prevista no art. 1311.º do CC -, a pretensão não se poderá fundar exclusivamente na invocação de um título de aquisição derivada do direito peticionado; em consonância com a teoria da substanciação (subjacente ao disposto no art. 581.º, n.º 4, do CPC), torna-se necessário que o adquirente demonstre que o direito existia na esfera do alienante, alegando e provando os factos que consubstanciam a sua primitiva causa (como a usucapião). Por outras palavras, sendo a aquisição derivada, não basta ao autor provar, por exemplo, que comprou a coisa ou que esta lhe foi doada, já que nem a compra e venda, nem a doação se podem considerar constitutivas do direito de propriedade, mas apenas translativas desse direito. Assim, como explicam Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, 2.ª ed., pág. 115, nestes casos, “é preciso, pois, provar que o direito já existia no transmitente (dominium auctoris), o que se torna, em muitos casos, difícil de conseguir. Probatio diabolica lhe chamam alguns autores. Para esse efeito, podem ter excepcional importância as presunções legais resultantes da posse, se ela puder ser oposta ao detentor, e do registo (arts. 1268.º do Cód. Civ. e 8.º do Cód. Reg. Pred.).” Portanto, a prova dos factos constitutivos do direito de propriedade poderá ser feita mediante presunções da propriedade, como a resultante da posse ou a baseada no registo, estabelecendo o art. 1268.º, n.º 1, do CC que o possuidor goza da presunção da titularidade do direito, exceto se existir, a favor de outrem, presunção fundada em registo anterior ao início da posse, e o art. 7.º do Código do Registo Predial que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Na presente ação de reivindicação, a Autora fundou a sua pretensão de reconhecimento do direito de propriedade na aquisição derivada do direito de propriedade (por compra e venda) e na presunção decorrente do registo predial, consagrada no art. 7.º do Código Registo Predial (cf. ponto 1). Os Réus, em sua defesa, propuseram-se ilidir a presunção registal, alegando serem eles - e não a Autora - os possuidores e proprietários da parcela de terreno em apreço, por terem adquirido o direito de propriedade, por usucapião.
Portanto, enquanto a Autora invocou um modo de aquisição derivada do direito de propriedade (por contrato de compra e venda) e a presunção registal, os Réus invocaram, por exceção (perentória), um modo de aquisição originária do direito, sendo, pois, convocado o disposto no art. 5.º, n.º 2, al. a), do Código do Registo Predial, que prevê a “aquisição, fundada na usucapião, dos direitos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º”como uma exceção à oponibilidade a terceiros dos factos sujeitos a registo.
A usucapião é uma das formas de aquisição originária de direitos reais de gozo (excluídos, nos termos do art. 1293.º do CC, as servidões prediais não aparentes e os direitos de uso e de habitação), estando expressamente consagrada no art. 1287.º do CC, nos seguintes termos. “(A) posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião”. Atendendo ao disposto no art. 1268.º, n.º 1, do CC, importa ainda ter presente que, conforme expressamente previsto no art. 1288.º do CC, sob a epígrafe “Retroactividade da usucapião”, “(I)nvocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse.”
Para que possa operar a aquisição do direito de propriedade, por via da usucapião, é indispensável à parte que a invoque (como causa de pedir do pedido ou como exceção perentória) alegar e demonstrar, desde logo, que existe uma situação possessória (cf. art. 342.º do CC), tendo em atenção o disposto no art. 1251.º do CC, nos termos do qual “(P)osse é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real”. Sendo certo que, conforme também se refere na fundamentação da sentença recorrida, a posse envolve, não apenas, um elemento objetivo a que se chama corpus – exercício de poderes de facto atuação de facto –, mas também um elemento psicológico-jurídico comummente denominado animus – em termos de um direito real (a intenção de exercer como seu titular um direito real sobre a coisa que, nos presentes autos, será o direito de propriedade).
É ainda consabido (aspetos que aqui não assumem controvérsia decisiva) que a posse relevante (boa) para a usucapião tem de revestir duas características: ser pública e pacífica (cf. art. 1297.º do CC). As restantes características – ser de boa ou de má fé [sem olvidar que, conforme resulta do art. 564.º, al. a), do CPC, a citação faz cessar a boa-fé do possuidor], ser titulada, ou não – influem apenas no prazo (arts. 1258.º a 1262.º, 1287.º e 1294.º a 1207.º, todos do CC). Não logrando a parte provar que a posse é titulada e de boa fé, a aquisição por usucapião só pode ocorrer após 20 anos, ainda que os efeitos retroajam ao seu início.
A quem invoca a aquisição por usucapião incumbe ainda alegar e provar estes requisitos (cf. art. 342.º do CC) ou, sendo caso disso, os factos base das presunções legais, em que avultam a prevista no art. 1252.º, n.º 2, do CC, nos termos do qual “(E)m caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1257.º” (lembrando, a propósito, o Acórdão do Pleno das Secções Cíveis do STJ de 14-05-1996, publicado no DR II Série, n.º 144, de 24-06-1996, que uniformizou jurisprudência: “podem adquirir por usucapião, se a presunção de posse não for ilidida, os que exercem o poder de facto sobre uma coisa”).
A este respeito, destacamos, a título exemplificativo:
- o acórdão do STJ de 06-04-2017, proferido no proc. n.º 1578/11.9TBVNG.P1.S1 (com voto de vencido), disponível https://juris.stj.pt/, em cujo sumário se refere designadamente que:
“I - A usucapião é um modo de aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo (arts. 1287.º e 1316.º do CC) que depende apenas da verificação de dois elementos: a posse e o decurso de certo lapso de tempo, que varia em função da natureza do bem (móvel ou imóvel) sobre que incide e de acordo com os caracteres da mesma posse. Quando invocada, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse (art. 1288.º do CC), adquirindo-se o direito de propriedade no momento do início da mesma posse (art. 1317.º, al. c), do CC).”;
- o acórdão do STJ de 08-10-2019, proferido na Revista n.º 3696/15.5T8AVR.P2.S1, disponível em www.dgsi.pt:
«VIII - A posse é o exercício de poderes de facto sobre uma coisa, em termos correspondentes ao direito de propriedade ou de outro direito real (art. 1251.º, n.º 1, do CC), envolvendo um, elemento empírico – exercício de poderes de facto – e um elemento psicológico-jurídico – em termos de um direito real. Ao primeiro chama-se corpus e ao segundo animus.
IX - Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto (art. 1252.º, n.º 2, do CC), devendo entender-se que o poder de facto não exige um contacto físico e permanente com a coisa, bastando que esta se encontre na “zona de disponibilidade empírica do sujeito”.»
Transpondo estas considerações para o caso sub judice, reconhecendo que cabia aos Réus, ante as alegações de facto feitas na sua Contestação, a prova de factos reveladores do corpus da posse, parece-nos importante destacar os seguintes factos provados:
- Ocorreram alterações em obra relativamente à configuração dos Lotes da Localização 2 e por referência à Licença de Loteamento da Localização 2, o que ocorreu em data anterior ao ano de 2000 (cf. ponto 28);
- A parcela de terreno reivindicada, nesta ação, pela Autora, que tem a área de 156, 3 m2, encontra-se encerrada no lote 80 sito na mesma Localização 2 (cf. ponto 2);
- A construção a erigir no Lote 80 beneficiou do Alvará de Licença de construção n.º 456/1997 (cf. ponto 35)
- A propriedade do Lote 80 foi adquirida por MM, casado com NN, por compra a Localização 2, conforme Ap. (provisória por natureza) 66, datada de 16-10-1998, convertida conforme Ap. 48/990222 (cf. ponto 26);
- CC usou o Lote 80, em que veio a ser erigida moradia, para sua habitação, sem ter realizado qualquer alteração à configuração do lote (cf. ponto 36);
- Posteriormente, a propriedade deste Lote 80 foi adquirida por DD e EE (provisoriamente, por natureza) em 29-5-2006 (Ap. 17) (cf. ponto 25);
- EE e DD habitaram na casa do referido Lote 80 desde a data em que adquiriram a respetiva propriedade até 2012, data a partir da qual o imóvel passou a ser arrendado, até à sua venda aos ora Réus, sem que aqueles tenham levado a cabo qualquer alteração relativa à configuração do Lote 80 (cf. ponto 27);
- A parcela de terreno do Lote 79 objeto dos autos apresenta-se ocupada pela construção de um jardim, muro e vedação associados ao Lote 80 (cf. ponto 6);
- os Réus não levaram a cabo qualquer alteração à configuração do Lote 80, desconhecendo que a configuração deste lote incluía parte da área do Lote 79, quando adquiriram a propriedade do Lote 80 (cf. ponto 33);
- Os Réus continuam, até à presente data, a ocupar a parcela do terreno com a área de 156, 3 m2, localizada no limite poente do Lote 79 (cf. ponto 14);
- Os Réus utilizam o lote 80, com a moradia aí erigida para sua habitação (cf. ponto 37);
- Os anteriores, supra identificados, proprietários inscritos do Lote 80 e, bem assim, os Réus (até surgir o litígio objeto destes autos) sempre se consideraram proprietários do lote tal como este se encontra configurado e implantado no terreno (cf. ponto 38).
Perante este conjunto de factos e as citadas disposições legais, já se vê que não assiste razão à Apelante quando sustenta que não vêm sendo praticados pelos Réus (e anteriores proprietários) atos materiais caraterísticos do corpus da posse (nos termos do direito de propriedade) sobre a parcela de terreno do lote 79 localizada no limite poente desse lote. Na verdade, tais atos traduzem-se na ocupação que, ao longo dos anos, tem sido feita dessa parcela de terreno - que, sublinhe-se se encontra “encerrada” no lote 80 -, com a construção de um jardim, muro e vedação associados ao lote 80, utilizado pelos Réus, residentes na habitação que aí se encontra erigida.
Portanto, é forçoso concluir que os Réus e, antes deles, os anteriores proprietários, remontando mesmo a CC (a partir de 16-10-1998), vêm exercendo o poder de facto sobre a parcela de terreno em apreço, “encerrada no lote 80”, como se fossem os seus donos, presumindo-se a sua posse (cf. art. 1252.º, n.º 2, do CC), posse nos termos do direito de propriedade, que – isso não se discute – é pacífica e pública, pelo que, atendendo à duração da mesma, é acertado concluir, como entendeu o Tribunal a quo, que se verificou a aquisição do direito de propriedade, por usucapião.
Da nulidade da usucapião por violação de lei imperativa
Resta apreciar se a usucapião assim reconhecida é nula, como defende a Apelante na sua alegação recursória, suscitando questão atinente à violação de lei imperativa, que, face aos termos em que é colocada, se nos afigura ser de conhecimento oficioso. Alega a Apelante, em síntese, que: a usucapião sobre uma parcela de terreno de um lote existente licenciado e registado é um ato nulo, que não pode ter por efeito a aquisição do direito de propriedade, na medida em que contraria normas legais imperativas que disciplinam as operações de loteamento, de fracionamento ou de constituição de destaques previstas no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12.
Os Apelados discordam, alegando que o reconhecimento da usucapião a favor dos Réus não viola normas urbanísticas imperativas, não se verificando qualquer impossibilidade objetiva do objeto da usucapião.
Apreciando.
É certo que a usucapião poderá ser afastada em determinadas situações, se efetivamente violar normas legais imperativas, como é o caso da regra constante do art. 6.º, n.º 3, da Lei n.º 75/2017, de 17-08, nos termos da qual “Os terrenos baldios encontram-se fora do comércio jurídico, não podendo, no todo ou em parte, ser objeto de apropriação por terceiros por qualquer forma ou título, incluindo por usucapião.”
No entanto, na situação em apreço, a aquisição pelos Réus, por usucapião, do direito de propriedade sobre uma parcela de terreno do lote confinante, de que a Autora é proprietária, não parece afrontar, desde já o adiantamos, normas legais imperativas. Aliás, nem a Apelante indica nenhuma concreta norma legal do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12.
Se os Réus podiam adquirir, por usucapião, a totalidade do lote da Autora (como é indiscutível) não seria juridicamente incongruente que não pudessem adquirir, por usucapião, uma pequena parte desse lote? Mais ainda quando, como é sabido (nos termos da lei e até resulta dos factos provados – cf. pontos 29 e 20), poderá ser promovida uma alteração do regulamento do loteamento de modo a serem alteradas as áreas dos dois lotes.
Com efeito, não vemos motivo para excluir, em face do regime aplicável, que não possa ser feita uma alteração da licença da operação desse loteamento, no sentido de os dois lotes em apreço passarem a ter as áreas e configuração que, de facto, têm, em particular, na estrema que separa os lotes 79 e 80, em face da delimitação resultante do muro edificado no lote 80. Tanto mais considerando que: (i) até chegou a ser instruído um pedido de alteração à licença do loteamento, em 2005 “com o intuito de regularizar uma série de situações executadas em desconformidade com o título emitido, entre elas a deslocação de alguns lotes por má implantação”; (ii) a Câmara Municipal de Sintra – Divisão de Gestão e Licenciamento, no procedimento iniciado a requerimento da Autora (apresentado em 19-06-2019), decidiu em sentido desfavorável à pretensão, justificando-o, na notificação dirigida à Autora para se pronunciar a esse respeito, designadamente nos seguintes termos, porque «se considerou que a matéria em causa é “(…) uma situação de litígio entre particulares, (que) deverá ser dirimida, no âmbito de ação reivindicativa junto do Tribunal Judicial competentes”».
Se a possibilidade de alterar a “licença do loteamento” existe, em face do regime legal aplicável, por que motivo não poderá resultar do funcionamento do instituto da usucapião? Diferente seria, por exemplo, se estivesse em causa, conforme já referido, um terreno baldio; ou até, admitimos, um loteamento ilegal em área incluída na Reserva Ecológica Nacional (REN), destinado a usos ou ações incompatíveis com os objetivos de proteção ecológica e ambiental e de prevenção e redução de riscos naturais – cf. artigos 20.º e 26.º do DL n.º 166/2008, de 22-08 (que aprova o Aprova o Regime Jurídico da Reserva Ecológica Nacional).
Mas, no caso em apreço, a única nulidade que se perspetiva será a da licença de utilização do lote 80, o que se nos afigura ser irrelevante para o caso; ademais, até já se encontra sanada, no plano do direito administrativo. Com efeito, estabelece o art. 69.º do DL n.º 555/99, de 16-12 (que aprovou o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), sob a epígrafe “Participação, ação administrativa e declaração de nulidade”, que:
“1 - Os factos geradores das nulidades previstas no artigo anterior e quaisquer outros factos de que possa resultar a invalidade dos atos administrativos previstos no presente diploma devem ser participados, por quem deles tenha conhecimento, ao Ministério Público, para efeitos de propositura da competente ação administrativa e respetivos meios processuais acessórios.
2 - Quando tenha por objeto atos de licenciamento ou autorizações de utilização com fundamento em qualquer das invalidades previstas no artigo anterior, a citação ao titular da licença ou da autorização de utilização para contestar a ação referida no número anterior tem os efeitos previstos no artigo 103.º para o embargo, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - O tribunal pode, oficiosamente ou a requerimento dos interessados, autorizar o prosseguimento total ou parcial dos trabalhos, caso da ação administrativa resultem indícios de ilegalidade da sua interposição ou da sua improcedência total ou parcial, ou adotar medidas cautelares alternativas, adicionais ou preventivas, nos termos do artigo 120.º do Código de Processo nos Tribunais Administrativos, devendo o juiz decidir esta questão, quando a ela houver lugar, no prazo de 10 dias, tendo o recurso da decisão caráter urgente e os efeitos previstos no n.º 4 do artigo 115.º
4 - A possibilidade de o órgão que emitiu o ato ou deliberação declarar a nulidade caduca no prazo de 10 anos, caducando também o direito de propor a ação prevista no n.º 1 se os factos que determinaram a nulidade não forem participados ao Ministério Público nesse prazo, exceto relativamente a monumentos nacionais e respetiva zona de proteção
Não se desconhece a controvérsia jurisprudencial a propósito de situações próximas (mas distintas) da que nos ocupa, designadamente as atinentes a lotes de terreno resultantes de loteamento ilegal e ao fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos em violação dos artigos 1376.º e 1378.º do CC, conforme ilustrado pelos acórdãos:
- do STJ de 23-02-2010, na Revista n.º 94/1984.C1.S1, destacando-se a seguinte passagem do respetivo sumário (disponível em www.stj.pt):
“V - A usucapião, como forma originária de aquisição de direitos reais, rompe com todas as limitações legais que tenha a coisa possuída por objecto (v.g., a exigência de forma para a partilha de uma herança e a proibição de divisão de um prédio); vem sendo entendido que o estado de facto criado pela divisão feita pelos comproprietários sem escritura ou auto público pode converter-se em estado de direito, pelo princípio da usucapião, se cada um dos comproprietários tiver exercido posse exclusiva sobre o quinhão que ficou a pertencer-lhe na divisão e tal posse se revestir dos requisitos legais.”
- do STJ de 06-04-2017, proferido no proc. n.º 1578/11.9TBVNG.P1.S1 (com voto de vencido), disponível em https://juris.stj.pt/, em cujo sumário se refere designadamente que:
«I - A usucapião é um modo de aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo (arts. 1287.º e 1316.º do CC) que depende apenas da verificação de dois elementos: a posse e o decurso de certo lapso de tempo, que varia em função da natureza do bem (móvel ou imóvel) sobre que incide e de acordo com os caracteres da mesma posse. Quando invocada, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse (art. 1288.º do CC), adquirindo-se o direito de propriedade no momento do início da mesma posse (art. 1317.º, al. c), do CC).
II - A usucapião serve, além do mais, para “legalizar” situações de facto “ilegais”, mantidas durante longos períodos de tempo, inclusive até a apropriação ilegítima ou ilícita de uma coisa.
III - A eventual nulidade decorrente de ilegal fraccionamento de um prédio não constitui, por si só, fundamento para recusar a usucapião, porquanto nenhum dos diversos e sucessivos diplomas legais sobre a matéria do loteamento urbano, veio impedir a possibilidade de invocação da usucapião sobre os lotes de terreno resultantes do loteamento ilegal.
IV - Os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são, em regra, nulos (art. 294.º do CC), podendo a nulidade ser, em princípio, invocada a todo o tempo por qualquer interessado e até ser declarada oficiosamente pelo tribunal (art. 286.º do CC); porém, a não fixação de um prazo para a sua arguição não afecta os direitos que hajam sido adquiridos por usucapião.
V - Entender que a posse, baseada em acto ou facto proibido por normas imperativas do loteamento urbano (ou do destaque), é insusceptível de conduzir à aquisição da propriedade por usucapião abstrai da realidade económica e social do nosso país, onde especialmente no interior norte e centro, uma boa parte das partilhas entre maiores, nomeadamente de imóveis constitutivos dos acervos das heranças, ainda é ou era feita “de boca” e posteriormente “legalizada” com suporte na usucapião.»
- do STJ de 30-05-2019, proferido no proc. n.º 916/18.8T8STB.E1.S2 (disponível emhttps://juris.stj.pt/ecli), em cujo sumário se refere precisamente que:
“(…) II – Estando adquirido definitivamente para os autos que é à vista de todos que os réus, sentindo-se como donos, vêm habitando a casa implantada no prédio, vêm agricultando o respetivo terreno e, bem assim, demarcaram e vedaram o terreno, está excluída a hipótese de se considerar como “oculta” a mesma posse.
III – A proibição de fracionamento de prédios rústicos constante do art. 107º do Decreto nº 16731 e da Lei nº 2116 estabelecia a sanção de nulidade para a divisão de prédios rústicos de área inferior à estabelecida legalmente.
IV – Com o art. 1379º, conjugado com o art. 1376º, ambos do C. Civil, esta sanção passou a ser a de anulabilidade, tendo voltado a ser a de nulidade com a redação dada ao mesmo art. 1379º pela Lei nº 111/2015.
V – A usucapião é uma forma de aquisição originária da generalidade dos direitos reais de gozo que pressupõe o exercício da posse correspondente ao respetivo direito por um certo período de tempo; mas nem todos os direitos reais de gozo podem ser adquiridos por usucapião, sendo o próprio Código Civil a excluir do âmbito deste instituto o direito de uso e habitação e as servidões prediais aparentes, bem como as coisas que se encontram no domínio público e as que são, por sua natureza, insuscetíveis de apropriação individual.
VI – A usucapião é uma forma de aquisição originária que surge “ex novo” na titularidade do sujeito, unicamente em função da posse exercida por certo período temporal, sendo, por isso, absolutamente autónoma e independente de eventuais vícios que afetem o ato ou negócio gerador da posse.
VII – Mesmo sendo nulo o fracionamento de terreno apto para a cultura que despoletou o início da posse, tal vício não é suscetível de excluir a faculdade de usucapir por parte do possuidor de parcela emergente dessa divisão ilegal.
VIII – Não se descortina, entre as normas legais reguladoras do fracionamento de prédios rústicos, alguma que negue a possibilidade de adquirir por usucapião as parcelas de terreno que venham a ser objeto de posse mercê de fracionamento ilegal de prédio rústico.
IX – Igualmente não tem essa natureza o art. 1376º do CC, pelo que não existe a “disposição em contrário” que, nos termos do art. 1287º, pode obstar a que a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculte ao possuidor a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação.
X – Estando em causa uma mera anulabilidade, sanável no caso de sobre o ato de divisão decorrer o prazo de três anos sem que seja proposta a ação constitutiva tendente a anulá-lo, a violação das regras legais cometida no fracionamento perde, nessa hipótese, toda e qualquer relevância e deixa de poder ser invocada para qualquer efeito.”
- do Ac. do STJ de 25-05-2023, proferido no proc. n.º 681/20.9T8TMR.E1.S1, disponível em https://juris.stj.pt/, em cujo sumário se refere que:
“I. — A aquisição da propriedade, designadamente por usucapião, precede a aplicação das normas de direito do urbanismo — ou, ainda que não preceda, prevalece sobre a aplicação das normas de direito do urbanismo relativas à divisão, ou ao fraccionamento, dos prédios.
II. — O possuidor pode adquirir por usucapião, ainda que o prédio sobre a qual o possuidor exerça os seus poderes tenha sido autonomizado a despeito das normas de direito do urbanismo.”
Na esteira desta jurisprudência, podemos considerar, por maioria de razão, que, no caso sub judice, inexistem normas legais imperativas de Direito do Urbanismo que afastem a possibilidade de operar a usucapião.
Face às objeções de inconstitucionalidade que a Apelante colocou, lembramos ainda que, conforme se explica no citado acórdão do STJ de 25-05-2023, entre as razões da precedência (ou prevalência) da aquisição de propriedade por usucapião sobressaem duas: por um lado, a necessidade de proteção dos interesses subjacentes às normas de direito civil relativas à aquisição da propriedade por usucapião (designadamente, da confiança e da estabilidade de posições jurídicas consolidadas pelo tempo, pela posse e pela publicidade da posse); por outro lado, a desnecessidade de proteção dos interesses subjacentes às normas de direito do urbanismo relativas à divisão ou ao fracionamento da propriedade; no citado acórdão, refere-se precisamente que os critérios assim aplicados “correspondem a uma harmonização entre princípios e valores com dignidade constitucional — entre o direito de propriedade privada, ainda que de um direito de propriedade adquirido por usucapião, e os interesses protegidos pelos arts. 65.º e 66.º da Constituição da República Portuguesa.” Mais se cita nesse acórdão, como paradigmática da compatibilidade da harmonização conseguida com a ordem dos valores constitucionais, a seguinte passagem do acórdão do STJ de 4 de fevereiro de 2014, proferido no proc. n.º 314/2000.P1.S1: “esgotado o decurso do tempo necessário à [usucapião], com o inerente alheamento da autoridade pública ou interessado a quem incumba a prevenção/repressão ou arguição da correspondente violação, deixou de fazer sentido, afrontando as concepções dominantes na comunidade, a tardia salvaguarda do subjacente interesse público, devendo a Ordem Jurídica absorver a situação ocorrente e consolidada”.
Ora, no caso em apreço, não descortinamos (nem a Apelante cuidou de as indicar) quaisquer normas imperativas constantes do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12, que devam prevalecer em detrimento do reconhecimento do direito de propriedade que os Réus se arrogam, fundado na usucapião. Não nos deparamos com nenhuma inaceitável violação de regras legais imperativas de Direito do Urbanismo, mas apenas do definido no regulamento do loteamento quanto às áreas dos dois lotes em apreço, matéria que será, ao que tudo indica, passível de regularização, junto das entidades competentes, designadamente a Câmara Municipal de Sintra, a Conservatória do Registo Predial e a Autoridade Tributária e Aduaneira.
Portanto, não se verifica a invocada nulidade da usucapião reconhecida na sentença recorrida, a qual não merece censura.
Diga-se, para terminar, que esta interpretação normativa das normas aplicáveis ao caso não ofende os preceitos legais indicados pela Autora, incluindo o art. 62.º da CRP, pois não se está a negar o direito de propriedade, mas apenas a decidir sobre a titularidade desse direito quanto a uma parcela de terreno, no âmbito de uma ação de reivindicação, que improcede, porquanto os Réus lograram provar que são eles, e não a Autora, os titulares desse direito, por o terem adquirido por usucapião.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação de recurso, ao qual será negado.
Vencida a Autora/Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).
***
III - DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a sentença recorrida.
Mais se decide condenar a Autora/Apelante no pagamento das custas do recurso.
D.N.
Lisboa, 11-06-2026
Laurinda Gemas
João Paulo Raposo
Pedro Martins |
