ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. A demandou B, pedindo que seja declarado nulo o contrato promessa de 26 de Novembro de 2004 pelo qual o R. prometeu vender à A. livre de ónus, pelo preço de 300.000€, o prédio urbano sito na Rua …em O...
2. Alega para tanto que o contrato em referência mostra-se assinado pelos respectivos promitentes, não contendo contudo o reconhecimento presencial da assinatura do R., enquanto promitente-vendedor, nem da A. enquanto promitente- compradora, bem como a certificação pelo notário, da licença respectiva de utilização ou de construção, omitindo assim os requisitos legais em termos de forma a que deveria obedecer, necessários à própria existência da declaração.
3. Citado, veio o R contestar, alegando que foi a A. mostrando-se determinada a comprar o prédio em causa, redigiu o contrato, que não tem as indicações referenciadas face à vontade da mesma em deixar concluído o negócio nesse mesmo dia, tendo em contrapartida dos cheques recebido as chaves do prédio que ainda estão em seu poder.
Em reconvenção, pede o R. que a A. seja condenada a perder para si a quantia de 45 000,00€ que lhe entregou a título de sinal e princípio de pagamento, ou no caso hipotético da A. ver reconhecido o invocado direito a reaver aquela quantia, seja condenada a pagar-lhe a quantia que se apurar em execução de sentença respeitante a despesas e prejuízos que lhe causou com o seu comportamento, acrescida de juros, à taxa legal, vencidos desde Janeiro de 2005 e vincendos até integral pagamento, bem como a ser condenada como litigante de má fé, com as legais consequências.
4. A. veio responder, pedindo igualmente a condenação do R. como litigante de má fé, em multa a fixar em termos de razoabilidade.
5. Dispensada a realização de audiência preliminar, foi proferido despacho saneador, no qual foi absolvida a A. do pedido subsidiário formulado pelo R., admitida a reconvenção, foi julgada procedente a excepção da nulidade, declarando-se a invalidade do contrato promessa celebrado entre as partes, condenando estas na restituição do que em cumprimento do mesmo receberam, e julgados improcedentes quer o pedido reconvencional, e quer os de condenação por litigância de má fé.
6. Inconformado veio o R interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
· No contrato promessa em causa, redigido, escrito e subscrito pela A., a omissão do reconhecimento presencial das assinaturas, cuja veracidade nunca foi posta em causa pela A., bem como da licença de utilização do prédio, foi culposamente causada pela própria A.
· A A. deve ser condenada ao cumprimento escrupuloso de tudo quanto se obrigou no dito contrato promessa, ou em alternativa, como foi pedido pelo R., a perder, para este, o sinal que livre e voluntariamente lhe entregou.
· Ao assim não ter decidido, a Mma. Juiz a quo, violou as disposições constantes dos art. 487, 486, 227, 410, do CC.
· Deverá ser revogado o douto despacho recorrido e substituído por outro que julgue procedente por provado o pedido reconvencional formulado pelo R., com todas as necessárias consequências ou, ao menos e no limite, o que só por hipótese se admite, ordenar o prosseguimento dos autos até julgamento final em audiência de discussão e julgamento.
7. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
*
II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
a) Por escrito datado de 26.11.2004, assinado por A. e R., pelo preço de 300.000€, o R. declarou prometer vender e a A. declarou prometer comprar, livre de ónus e quaisquer encargos, a propriedade registada sob o art.º … nas Finanças de O…, já constituída em propriedade horizontal com as fracções designadas pelas letras A, B, C, D, E e F.
b) Pelo mesmo escrito ficou declarado que a A. entregou como sinal dois cheques do B…, um com o n.º …., no valor de 25.000€ e outro com o n.º …., no valor de 20.000€.
c) Nos termos do escrito referido em a) ficou estipulado que o remanescente do preço seria pago no acto da escritura, a realizar em Janeiro de 2005.
d) O escrito referido em 1) não contém o reconhecimento presencial por notário das assinaturas dos outorgantes, nem certificado por parte dele de que o prédio dispõe de licença de utilização ou construção.
e) O R. entregou à A. as chaves do prédio referido em a).
*
III – O Direito
Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas[2], artigos 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que a apreciar está se devia ter sido declarada a procedência da excepção da nulidade do contrato, com a procedência do pedido formulado e desatendimento da reconvenção apresentada.
Com efeito, em sede da decisão sob recurso, entendeu-se que a promessa referenciada nos autos está sujeita a formalidades, não contestadas aliás pelas partes, sendo que o vício foi invocado pela promitente-compradora, parte a favor da qual a lei especialmente estabeleceu as exigências de forma, que só podem ser arguidas pelo promitente-vendedor quando as mesmas sejam resultado do comportamento culposo da contraparte, consignando-se no concerne à contestação apresentada pelo agora Apelante, que nenhum dos factos invocados tem virtualidade suficiente para consubstanciarem a existência de abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium.
Insurge-se o Recorrente contra tal entendimento, invocando que não foram tomados em linha de conta factos por si alegados, que na sua consideração levariam à procedência imediata do pedido reconvencional, na medida em que se possam entender que não foram contrariados pela contraparte, ou no mínimo ao prosseguimento dos autos, para apuramento se a falta de reconhecimento notarial das assinaturas e da licença de utilização do prédio, se deviam ou não ao comportamento culposo da Recorrida.
Apreciando.
Como se sabe no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, já construído, mas também em construção ou a construir, a mesma deverá constar de documento assinado pela parte que se vincule ou por ambas, consoante se esteja perante uma promessa unilateral ou bilateral, documento este que deverá conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes, e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção, só podendo o promitente que transmite, ou constitui o direito invocar a omissão de tais requisitos, quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte, art.º 410, n.º2 e 3, do CC.
Referenciando-se o incumprimento das exigências formais indicadas, como uma nulidade atípica ou mista[3], pois não passível de ser arguida por terceiros ou conhecida oficiosamente[4], mas apenas pelos contraentes, releva no concerne ao promitente-vendedor, que a falta seja imputável ao promitente-comprador.
Subjacente à opção legislativa entende-se existirem razões de interesse e ordem pública, caso do combate a construção clandestina[5], mas também a correspondente venda, pretendendo-se, por outro lado, garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições de licenciamento bem como do uso previsto[6], mas também e sobretudo, a protecção do promitente-comprador, tido como parte sociologicamente mais fraca, constrangida a recorrer a instrumento jurídico que não domina, com involuntária falta de preparação para zelar pelos seus interesses, contraposto ao promitente-vendedor, mais ao menos profissionalizado, procurando-se obstar, desse modo a possíveis situações de abuso ou imoralidade[7].
Salientando-se que pode o vício quanto à licença de construção e utilização ser sanado com a correspondente prova da sua existência[8], bem como a admissibilidade da superação quanto ao reconhecimento das assinaturas pela sua efectiva, embora posterior, realização[9], afastada poderá ficar a razão de ser da protecção concedida ao promitente-comprador, se este efectivamente não sofreu qualquer lesão situada no âmbito dos interesses tutelados pela norma[10], que se prendem sobretudo em evitar que o mesmo possa ser enganado em termos da compra que pretende efectivar, mas sobretudo, será ilegítima a invocação quando no caso concreto se possa consubstanciar uma situação de eventual abuso de direito.
Com efeito, diz-nos o art.º 334, do CC, que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, pelo que seguindo-se o entendimento[11] que a concepção legalmente adoptada é essencialmente objectiva, isto é, não é necessária a consciência de se estar a exceder com o exercício do direito os limites impostos, quer pelos bons costumes, quer pelo fim social económico do direito, importando apenas que os limites sejam excedidos, por forma, manifesta, como a própria lei indica, não poderá deixar de se ter presente, no que diz respeito ao fim social e económico do direito, os juízos de valor positivamente consagrados na lei.
Assim, compreende-se que como pressuposto lógico da situação de abuso de direito, esteja a existência de um direito, reportado a um direito subjectivo, ou a um poder legal, caracterizando-se o abuso na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito, ou do contexto em que ele deve ser exercido[12].
Dir-se-á, em conformidade, que a noção de abuso de direito assenta no exercício legal de um direito, que no entanto é feito em termos que excedem os limites normativo-jurídicos, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito, mostrando-se tal contradição patente nos casos configurados como venire contra factum proprium, que se verifica quando alguém exerce um direito depois de ter feito crer à contraparte que não o iria fazer, e na medida em que exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé.
Refira-se que para a decorrente valoração negativa, deverá existir uma situação objectiva de confiança, da qual decorrerá uma posição vinculante em relação a dada situação futura, num designado investimento de confiança, com base na qual a contraparte se determinou, devendo esta também agir de boa fé[13], isto é, e concretizando, se a conduta em causa foi desenvolvida de modo a criar, de forma razoável, na contraparte, uma expectativa, suficientemente sólida, em termos de poder confiar que a promessa celebrada se iria na realidade concretizar, verificando-se um comportamento, próprio, da parte, destruindo a relação contratual, ao arrepio do expectável, face à conduta anterior.
Reportando-nos aos autos, temos que a Apelada alegou ter celebrado, por escrito, assinado por ambas as partes, um contrato-promessa de compra e venda relativamente ao imóvel referenciado, entregando na altura dois cheques, no valor total de 45.000€, pré-datados. Invocando que o Recorrente nunca poderia cumprir, pois veio a saber posteriormente que sobre o prédio impendia o ónus real de servidão militar a favor do Estado, diz ter todo o interesse em ver declarada a nulidade do contrato pois, tendo agido de forma precipitada, fez saber ao Apelante do seu arrependimento, apressando-se a revogar os cheques dados como sinal, vendo-se agora confrontada com a acção executiva, entretanto instaurada por aquele.
Este último, impugnando factos alegados pela Recorrida, veio dizer que foi esta quem, pelo seu punho, redigiu o contrato e subscreveu os cheques, recebendo as chaves, que ainda estão em seu poder, decorrendo a falta dos requisitos agora em causa da vontade da Apelada, que queria deixar o contrato concluído naquele mesmo dia, tendo o Recorrente estranhado que os cheques, após depósito, tivessem sido devolvidos por revogados, inexistindo qualquer ónus que recaindo sobre o imóvel, o impeça de vender.
Na resposta apresentada, na consideração da reconvenção deduzida, diz a Apelada que foi o Recorrente quem exerceu pressão para conclusão do negócio, não a advertindo da necessidade do cumprimento dos requisitos legais, reiterando a sua precipitação contraposta à experiência do Apelante, precipitação essa igualmente traduzida no extravasamento dos seus poderes de sócia-gerente, ao titular a importância do sinal com cheques de uma sociedade que não é parte no negócio, e já avisada das formalidades exigíveis bem como do dever do Apelante a advertir da necessidade de cumprimento das mesmas, informou o Recorrente do cancelamento dos cheques, não tendo deduzido oposição à execução que entretanto lhe foi movida pelo mesmo, face à nulidade do contrato.
Ora, sem prejuízo do acordo das partes quanto à existência do escrito, da omissão das formalidades em causa, da existência dos cheques, cancelamento dos mesmos e entrega das chaves, aquando da celebração do contrato, à Apelada, e no poder desta, verifica-se que existem duas versões distintas da realidade, que se mostram controvertidas, sendo certo que a conduta da Recorrida, a provar-se nos termos configurados pelo Apelante, não se mostra, face ao exposto, manifestamente inócua, tal como foi entendido em sede da decisão sob recurso, no concerne às pretensões formuladas nos autos.
Assim, e porque havia factualidade a apurar, evidencia-se que o estado dos autos não permitia, desde logo, e sem a necessidade de mais provas, que fosse feita a apreciação do pedido formulado, nos termos do n.º1, a) e b) do art.º 510, do CPC.
Tendo a decisão recorrida sido proferida em violação de tal ditame legal, não pode a mesma manter-se, devendo assim ser anulada, e os autos prosseguirem, com vista à sua condensação, instrução e julgamento, ficando prejudicado, consequentemente, o demais suscitado pelo Recorrente, na apelação formulada.
*
IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar procedente a apelação e em conformidade, anular a decisão recorrida, ordenando-se o prosseguimento dos autos, nos termos acima indicados.
Custas a final.
*
Lisboa, 12 de Março de 2009
Ana Resende
Dina Monteiro
Isabel Salgado
_______________________________________________________
[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras.
[3] Cfr. entre outros os Acórdãos do STJ de 14.11.2006 e 15.5.2007, in www.dgsi.pt, bem como João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 9ª edição, pag. 67
[4] Cfr. Ac. STJ de 5.7.2007, in www.dgsi.pt, no seguimento da doutrina dos Assentos 15/94, e 3/95, respectivamente in DR 12.10.94. e 22.4.95, Arestos estes considerando a redacção do preceito em causa dada pelo DL 236/80, de 18.7.
[5] Cfr. Ac. STJ de 6.5.2004, in www.dgsi.pt,
[6] Cfr. Ac. STJ de 2.12.2004, in www.dgsi.pt.
[7] Cfr. Ac STJ de 5.7.2007, acima indicado, bem como João Calvão da Silva, obra referenciada, fls. 77 e segs.
[8] ou até desnecessidade, como se menciona no Ac. STJ de 7.3.2004, in www.dgsi.pt.
[9] Cfr. Ac. STJ de 2.12.2004, já mencionado
[10] Cfr. o acima indicado Ac. do STJ de 2.12. 2004.
[11] Veja-se, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I volume, 3ª edição, pag. 296 e seguintes, e entre outros, o já mencionado Ac. STJ de 15.05.07.
[12] Obra e autores citados, a fls. 297, mencionando-se expressamente Castanheira Neves, Questão de Facto – Questão de Direito, e Cunha e Sá, Abuso do Direito, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, Lisboa, 1973, sobretudo pags. 456, e seguintes.
[13] Veja-se, Batista Machado, Tutela de Confiança e Venire contra Factum Proprium, in Obra Dispersa, vol I, pag. 415 e segs.
