| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes da 2ª Secção no Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
Namorado & Valença, Ld.ª requereu procedimento de injunção contra EMLS e JASPMP para pagamento do montante de € 14.000, a título de capital, € 560 a título de juros de mora vencidos à taxa de 4% e € 102 respeitante à taxa de justiça paga.
Invocou o fornecimento de bens e serviços referente a contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, datado de 15 de Abril de 2023 e a aplicação do artigo 19º da Lei nº 15/2013, na sequência da revogação pelos clientes por falta de acompanhamento no mesmo dia em que o imóvel obteve documentação legalmente exigida para poder ser promovido.
Os Réus deduziram oposição contrapondo que a Autora peticiona juros a taxa que não indica, o mesmo sucedendo quanto à data do início da contagem; invocaram a ineptidão por não discriminar a que título devem os montantes pedidos, acrescentando que desconhecem a que se refere; em impugnação admitiram que celebraram com a Autora contrato de mediação imobiliária tendente à promoção e venda do imóvel a si pertencente sito na Urbanização Malvarosa Parque, em Alverca do Ribatejo, Vila Franca de Xira, mas que a mesma jamais fez fosse o que fosse do que se comprometera para a promoção e venda, concretamente, a obtenção, com brevidade, do certificado energético, a reportagem fotográfica a realizar por profissional, foi feita com recurso a um telemóvel, não divulgou o imóvel na rede nem no website da KW como se comprometera, apenas descortinando a publicação de anúncio por particular recorrendo a fotografias tiradas pelo gerente da Autora, não obtiveram respostas às suas tentativas de contacto e porque estavam temerosos de perder o negócio relativamente a imóvel que pretendiam adquirir, tentaram contacto pessoal mas não encontraram o escritório indicado como sede, obtendo ulteriormente esclarecimentos sem nexo; em 29 de Maio de 2023 enviaram email transmitindo a sua insatisfação e a sua intenção de rescindirem o contrato; só em meados de Junho de 2023 o gerente da Autora estabeleceu contactos no sentido de marcar visitas e colocar cartazes, o que recusaram; ulteriormente receberam da Autora uma fatura no valor de € 25.215 datada de 9 de Junho de 2023.
Proferido despacho que, ponderando que a Autora, sem constituir Mandatário, alegara generalidades, formulou convite para “regularizar o processo e juntar nova PI, da qual se extraia a causa de pedir até ao momento ininteligível”, ao qual correspondeu alegando ter por objeto a mediação imobiliária, ter celebrado contrato com os Réus com vista à venda do imóvel destes pelo valor de € 420.000, em regime de exclusividade e prestado serviços entre 15 de Abril e 14 de Outubro de 2023 e que aqueles, mais tarde, comunicaram que haviam desistido da venda, tendo por objetivo colocá-lo no mercado de arrendamento, acabando por referir, no entanto, que iriam coloca-lo para venda noutra agência imobiliária; considerou o contrato incumprido e, por esse, motivo emitiu a fatura no montante de € 14.500, tendo-se vencido juros de € 209,75 entre 29 de Setembro de 2023 e 2 de Fevereiro de 2024.
Os Réus exerceram o contraditório reiterando os argumentos apresentados na oposição e salientando a discrepância entre os valores invocados no novo articulado e no requerimento injuntivo.
Realizada audiência final em várias sessões, a 7 de Julho de 2025 foi proferida sentença que julgou a ação improcedente absolvendo os Réus dos pedidos.
Inconformada, em 23 de Outubro de 2025, a Autora interpôs recurso que culminou na seguintes conclusões:
“I. Vem o presente recurso interposto da douta sentença recorrida que, além do mais, absolveu os R.R. do pedido
II. Outra deveria ser a decisão
III. Entende a Recorrente que a decisão sobre a matéria de facto deveria ser outra, porquanto, o Tribunal “a quo” não apreciou correctamente a matéria de facto controvertida, porquanto, não deu como provados factos que no entender da Autora deveriam ser considerados provados
IV. Assim, entende a Autora que deveriam ser dados como provados os seguintes factos:
a. Que a Autora obteve, antes de cessado o contrato pelos R.R., uma proposta de um interessado na compra do imóvel, no valor de 375.000 Euros
b. Que, os R.R, recusaram a proposta a proposta apresentada pelo interessado à Autora.
c. Que os R.R. formalizaram a venda, passado três meses após 31.05.2023, pelo valor de 370.000 a 375.000 Euros.
V. A factualidade ora pretendida aditar resulta da discussão da causa, e directamente dos depoimentos prestados – e gravados - pelo legal representante da Autora, Sr. AV, e o Réu, Sr. JP, em audiência de discussão e julgamento.
VI. Na sessão de julgamento realizada a 17/02/2025, em sede de acareação entre o legal representante da Autora e Réu Sr. JP, gravado no sistema Habilus, na sessão de 17-02-2025, ficheiro Diligencia_111441-23.9YIPRT_2025-02-17_11-25-06.mp3, a propósito da venda do imóvel objecto dos presentes autos, e das propostas de compra apresentadas à Autora e transmitidas por esta aos Réus, foi dito o seguinte:
Minutos 00:26:12 até 00:26:20
“Sr. AV – … tivemos uma pessoa interessada, ainda antes das fotos, ainda antes do certificado, tivemos imediatamente uma pessoa em fazer visita.”
00:26:12 até 00:26:20
“Meritíssimo Dr. Juiz – Essa foi a única visita que houve?
Sr. AV – Foi!”
“Meritíssimo Dr. Juiz – Qual foi a proposta?
Sr. AV – o cliente pediu-me para sondar o Sr. JP em trezentos e setenta e cinco e o Sr. JP escreveu-nos, também está nos autos, a dizer que era uma proposta completamente impossível e que não valia apena sequer fazer mais nada, e depois acabou por vender por trezentos e setenta e cinco…
Meritíssimo Dr. Juiz - por quanto foi vendida a casa?
Sr. JP – trezentos e setenta ou setenta e cinco“ – Minutos 00:26:30 até 00:27:07
VII. O objecto do litígio consiste em saber se a Autora tem direito ao pagamento da quantia de 14.000,00 Euros acrescida de juros de mora de 560,00 Euros, por incumprimento pelos R.R., do contrato de mediação imobiliária celebrado com os Autores em regime de exclusividade.
VIII. E sabendo os autos que a Autora, antes dessa cessação do contrato, havia obtido uma proposta de cliente interessado, que visitou o imóvel, e que apresentou como proposta o pagamento do valor de 375.000 Euros, preço a que o imóvel veio a ser vendido pelos R.R. (ponto 20 dos factos provados com a concretização do depoimento transcrito supra).Ora,
IX. Ora, não se olvide, desde já que o Tribunal “a quo” considerou que “ o contrato de mediação imobiliária cessou por vontade dos Réus de forma ilícita”!!!
X. O Tribunal “a quo” também considerou, na douta sentença, (pag. 19) que “o incumprimento do contrato dá lugar à indemnização pelos prejuízos suportados, (…), contudo não dá luar ao pagamento da comissão quando não tenha sido angariado um cliente interessado real e genuíno na compra do imóvel”.
XI. Conforme decorre dos depoimento supra expostos, exista, antes de cessado o contrato, um cliente interessado real e genuíno na compra do imóvel”., que fez uma proposta que, sublinhamos, era exatamente no mesmo valor (ou até mais) do que foi vendido o imóvel, conforme expressamente foi reconhecido pelo R. JP na acareação e no seu próprio depoimento.
XII. Caso se entenda, que é necessária a ampliação da matéria de facto, e que a mesma deve ser discutida, com produção de prova, deve a sentença ser anulada, com repetição parcial do julgamento, de modo a ser considerada provada ou não provada a matéria a que aludimos supra, e que se revela essencial à apreciação do objecto do litígio.
XIII. No mesmo sentido, cita-se o Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra, processo 2941/20.0T8VIS.C1, em que é relator o Juiz Desembargador Victor Amaral, de 05/03/2024, disponível em www.dgsi.pt
XIV. Entende a Autora que a factualidade provada nos autos determina, consequentemente, a condenação dos RR no pagamento das quantias reclamadas.
XV. O Douto Tribunal “a quo”, nos factos considerados provados, não considerou nem o requerimento inicial, e nem aperfeiçoamento da Petição Inicial, referências Citius n.º 37683800, e referência Citius n.º 38365941.
XVI. Nesse sentido foi verificado se a cessação do contrato de mediação imobiliária foi ou não licita, tendo o tribunal a quo considerado como ilícita
XVII. Como foi alegado pelos autores, (vide artigo 3.º da Petição Inicial aperfeiçoada, todos os serviços devidos (pela Autora) foram efectivamente prestados.
XVIII. Ora tendo o Tribunal “a quo” considerado que a cessação do contrato pelos R,R não foi lícita, teria obrigatoriamente de analisar ao caso, a aplicação da remuneração prevista na Lei 15/2013, artigo 19.º n.º 2, conforme decorre do requerimento de injunção.
XIX. Sucede que, o Tribunal, apesar de ter apreciado parcialmente esta matéria, não conclui da forma devida, absolvendo errada e injustamente os RR do pedido formulado pela Autora.
XX. Considerou o Tribunal “a quo” que após a assinatura do contrato de mediação imobiliário e antes inclusive da existência de Certificado Energético, a Autora apresentou pelo menos uma visita, conforme ponto 7 dos factos dados como provados. – o interessado é sério e genuíno, se visitou a fracção a vender, conforme Ac TRL de 05/06/2018, e referido expressamente na sentença recorrida.
XXI. Ora, SMO era exigível, face a prova produzida e que infra se demonstrará que também deveria ter sido considerado provado que a visita em causa era de real interessado e que o negócio não foi concretizado por exclusiva culpa do vendedor, aqui Réu.
XXII. Nesse sentido a prova testemunhal, e documental não deixa dúvidas de que não só ocorreu uma visita ao imóvel, bem como da visita resultou proposta de aquisição, tendo a mesma sido recusada pelos vendedores, aqui Réus.- Que mais tarde venderam o imóvel pelo mesmo preço, repita-se, pelo mesmo preço da proposta apresentada antes de cessado o contrato de mediação imobiliária de forma ilícita pelos RR.
XXIII. Quer pelo legal representante do Autor, quer pelos Réus, Sr. JP e Sra. ES, todos confirmam a existência de visita, a existência de proposta apresentada, bem como a recusa da mesma pelo proprietário, vendedor – vide depoimento de parte da Ré, Sra. ES, encontra-se gravada no sistema Habilus, na sessão de 06/11/2024 ficheiro Diligencia_111441-23.9YIPRT_2024-11-06_11-16-22.mp3,; depoimento de parte do Réu, Sr. JP, encontra-se gravada no sistema Habilus, na sessão de 21/11/2024 ficheiro Diligencia_111441-23.9YIPRT_2024-11-21_14-18-01.mp3; declarações de parte efetuadas pelo legal representante da Autora, Sr. AV, encontram-se gravada no sistema Habilus, na sessão de 09/01/2025 ficheiro Diligencia_111441-23.9YIPRT_2025-01-09_15-28-52.mp3; acareação entre legal representante da Autora e Réu Sr. JP, gravado no sistema Habilus, na sessão de 17-02-2025, ficheiro Diligencia_111441-23.9YIPRT_2025-02-17_11-25-06.mp3, Assim e conforme alegado, a Autora prestou os serviços associados ao contrato imobiliário efetuado.
XXIV. Ora encontrando-se preenchidos os requisitos do artigo 19.º n.º 2 da Lei 15/2013, cliente interessado real e genuíno com proposta igual ou superior pelo valor que o imóvel acaba por ser transacionado em um período inferior a seis meses após proposta, tendo a proposta sido recusada pelo vendedor, faz operar o direito de ver os seus serviços a serem remunerados.
XXV. A douta sentença violou, além do mais, o disposto nos artigos 342.º do código Civil, artigo 19.º n.º 2 da Lei 15/2013, art.º 5 .ºn.º 1 do CPC.”
Os Réus não apresentaram contra-alegações.
O recurso de apelação foi admitido a subir nos próprios autos, com efeito devolutivo por despacho proferido em 22 de Janeiro de 2026.
Cumpridos os vistos, nada obsta ao conhecimento do mérito do recurso.
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II. Delimitação do objeto do recurso:
Como decorre dos artigos 635º nº 4 e 639º nº 1 do Código de Processo Civil, o objeto do recurso é delimitado pelas suas conclusões.
Por via do artigo 608º nº 2 parte final, aplicável ex vi artigo 663º nº 2, não é possível conhecer de questões que não estejam contidas nas conclusões, salvo se forem do conhecimento oficioso, nem conhecer de questões novas, ou seja, que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida.
As questões a apreciar por este Tribunal circunscrevem-se ao seguinte:
a) saber se ocorreu erro de valoração da prova e se existe fundamento para aditar três factos à matéria provada;
b) no caso de aditamento desses três pontos ao elenco dos factos provados, extrair as consequências ao nível do mérito.
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III. Impugnação da decisão da matéria de facto:
Sob a epígrafe “ónus de alegar e formular conclusões”, o artigo 639º do Código de Processo Civil, nos nºs 1 e 2 estatui:
“1 - O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2 - Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) As normas jurídicas violadas;
b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas;
c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada.”
Por sua vez, versando especificamente os recursos que tenham por objetivo a impugnação do julgamento da matéria de facto, o artigo 640º dispõe:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do nº 2 do artigo 636º.”
O Supremo Tribunal de Justiça tem identificado neste preceito “o ónus primário de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação, consagrado no nº 1, e o ónus secundário de facilitação do acesso “aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida”, consagrado no n.º 2”[1].
O ónus primário decompõe-se nos requisitos plasmados nas três alíneas do nº 1.
No que toca à metodologia da sua exposição, quer a doutrina, quer a jurisprudência[2] estão de acordo que:
- o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, enunciando-os na motivação do recurso e identificando-os nas conclusões;
- a especificação dos meios de prova que constam do processo ou os que tenham sido registados, que determinam uma decisão diversa, deve ter lugar na motivação;
- a indicação da decisão a proferir sobre as questões de facto impugnadas deve constar da motivação.
Apesar de o nº 1 do artigo 640º cominar o incumprimento do ónus primário com a rejeição, a doutrina[3] e a jurisprudência[4] introduziram um critério interpretativo “adequado à função, conforme aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade”, significando que, com ele, o legislador pretendeu garantir uma adequada inteligibilidade do fim e do objeto do recurso e, assim, facultar à contraparte a possibilidade de um contraditório esclarecido, sendo que os princípios em causa obrigam a estabelecer uma relação entre a gravidade do comportamento processual do recorrente e a gravidade das suas consequências, impondo que a sanção seja circunscrita às situações em que seja uma consequência adequada, proporcionada e razoável para a gravidade da falha do recorrente[5].
No que concerne ao ónus secundário, o mesmo prende-se com a “necessidade de situar exatamente a localização de tais passagens no decurso do depoimento, para que se permita, mais facilmente, a análise dos depoimentos indicados, implicando, simultaneamente uma maior responsabilização dos recorrentes na interposição dos recursos”[6].
A respeito das exigências associadas aos requisitos formais inerentes a esse ónus, refere o Conselheiro Abrantes Geraldes[7] que “devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. [§] Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da autorresponsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo. Exigências que, afinal, devem ser o contraponto dos esforços de todos quantos, durante décadas, reclamaram a atenuação do princípio da oralidade pura e a atribuição à Relação de efetivos poderes de sindicância da decisão da matéria de facto, como instrumento de realização da justiça. Rigor a que, por seu lado, deve corresponder o esforço da Relação quando, debruçando-se sobre pretensões bem sustentadas, tenha de reapreciar a decisão recorrida, nos termos que se referem na anotação ao art. 662º. Contudo, importa que não se exponenciem os requisitos formais a um ponto que seja violado o princípio da proporcionalidade e seja denegada a reapreciação da decisão da matéria de facto com invocação de fundamentos que não encontram sustentação clara na letra ou no espírito do legislador. [§] Ou seja, é inaceitável um entendimento de que resulte a elevação do nível de exigência além dos parâmetros que a lei inequivocamente determina, levando a que seja recusada a apreciação do mérito da impugnação da decisão da matéria de facto, com invocação, num primeiro momento, do incumprimento de requisitos de ordem adjetiva ou, numa segunda oportunidade, com a explanação de argumentário de pendor genérico em torno dos princípios da imediação e da livre apreciação das provas, em lugar de uma efetiva reapreciação dos meios de prova”. E mais adiante acrescenta “[e]m lugar de se acentuarem as regras gerais por que se devem orientar as partes no cumprimento do ónus de alegação e de formulação de conclusões, este é um terreno mais propício a que se analisem as concretas alegações cuja leitura permite divisar melhor o cumprimento razoável daqueles ónus, seguindo a linha que tem sido sucessivamente apontada pelo Supremo. [§] Aliás, com bastante frequência se verifica que uma leitura concertada das alegações, e não apenas das respetivas conclusões, permite afirmar o preenchimento dos requisitos mínimos a que deve obedecer uma peça processual para a qual não está legalmente prevista uma estrutura rígida, nem para a motivação nem sequer para segmento conclusivo”.
O Recorrente cumpriu os ónus subjacentes à impugnação da matéria de facto:
- circunscreveu-a a três factos que entende terem ficado provados sugerindo a seguinte redação:
“7. Que a Autora obteve, antes de cessado o contrato pelos R.R., uma proposta de um interessado na compra do imóvel, no valor de 375.000 Euros
8. Que, os R.R, recusaram a proposta a proposta apresentada pelo interessado à Autora.
9. Que os R.R. formalizaram a venda, passado três meses após 31.05.2023, pelo valor de 370.000 a 375.000 Euros.”
- identificou as provas – depoimentos de parte dos Réus, declarações de parte do seu legal representante e acareação entre este e o Réu, assim como o documento da visita.
- transcreveu passagens da prova gravada que entende corroborarem o seu ponto de vista e identificou-as por referência aos tempos da gravação.
Confrontando esses factos que a Apelante pretende ver aditados, com os factos que constam do requerimento injuntivo e da petição inicial aperfeiçoada não encontramos qualquer alegação da qual os mesmos possam ser extraídos.
Importa ter presente que o artigo 5º nº 1 do Código de Processo Civil estatui que às partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas.
Este ónus encontra-se igualmente vertido no artigo 552º nº 1 alínea d) para a petição inicial e no artigo 572º alínea c) para a contestação: o Autor deve, nos termos do primeiro preceito, “expor os factos essenciais que constituem a causa de pedir e as razões de direito que servem de fundamento à ação” e, de acordo com o segundo, o Réu deve “expor os factos essenciais em que se baseiam as exceções deduzidas, especificando-as separadamente, sob pena de os respetivos factos não se considerarem admitidos por acordo por falta de impugnação”.
Estes preceitos constituem a manifestação do princípio do dispositivo, o qual, contudo, se apresenta mitigado pela possibilidade de consideração de factos instrumentais, complementares ou concretizadores que resultem da instrução da causa, bem como de factos notórios.
Efetivamente, o nº 2 do artigo 5º do diploma em referência dispõe que, além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo Juiz:
a) os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;
b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar;
c) os factos notórios e aqueles de que o Tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.
Para o devido enquadramento desse poder-dever de natureza oficiosa a exercitar no âmbito da discussão da causa, em consonância com o princípio do inquisitório – por sua vez, o poder-dever de “realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer”[8] – e densificando estes conceitos, a doutrina e a jurisprudência vêm entendendo que factos instrumentais[9] são aqueles que indiretamente podem vir a revelar os factos essenciais ou constitutivos do direito, servindo para os demonstrar[10] ou, de forma ainda mais precisa, “aqueles que permitem a afirmação, por indução, de factos de cuja prova depende o reconhecimento do direito ou da exceção”[11], enquanto os factos complementares representam – passando o pleonasmo – um complemento ou concretização dos factos essenciais que as partes alegaram[12], isto é, factos que se encontram já potencialmente contidos na alegação inicial dos “factos essenciais” propriamente ditos[13]; por último, factos notórios são os de conhecimento geral no país, os conhecidos pelo cidadão comum, pelas pessoas regularmente informadas, com acesso aos meios normais de informação[14], [15].
Assim, em contraponto, enquanto as partes têm o ónus de alegar os factos essenciais ou “principais”, os factos instrumentais, complementares/concretizadores ou notórios podem ser adquiridos pelo Tribunal no âmbito da instrução da causa[16] e ser refletidos na fixação da matéria de facto provada da sentença. Há que discernir: “são essenciais os factos que integrarem, naturalisticamente, os institutos jurídicos que servem de base à ação ou à exceção e com a distinção dos que, mesmo sendo complementares (ou concretização dos que as partes alegaram), não constituem os elementos típicos do direito que se pretende fazer valer em juízo, concluímos que não pode haver convite a aperfeiçoamento da petição para serem incluídos factos essenciais uma vez que a sua alegação cabe em exclusivo a quem tem o ónus de os introduzir em juízo”[17] com o seguinte fundamento “[o] princípio da igualdade das partes do art.º 4º do Código de Processo Civil não visa substituir a responsabilidade da iniciativa daqueles a quem a lei comete o dever de alegar e provar os factos essenciais e tão pouco o princípio da cooperação, em qualquer das leituras que dele se faça, permite igual substituição”.
Tendo presente a função estruturante do princípio do dispositivo, o Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça de 18 de Abril de 2023[18] faz a seguinte reflexão “ a reforma do processo civil operada assentou numa flexibilização do princípio do dispositivo conduzindo a um reforço dos poderes de gestão processual do juiz que não se confinam à gestão formal, abarcando, igualmente, uma gestão material do processo que, no âmbito da decisão de facto, veio permitir que, oficiosamente, o juiz possa tomar em consideração factualidade não alegada pelas partes nos respectivos articulados. (…) É, pois, nesta diferenciação de categorização de factos (essenciais, instrumentais, complementares ou concretizadores e notórios) que se circunscreve o âmbito do poder de gestão material do juiz, sendo que, apenas relativamente aos primeiros – os essenciais (que, sublinhamos, quanto ao autor, constituem e individualizam a causa de pedir; quanto ao réu, fundamentam as excepções invocadas), a lei fez permanecer o princípio do dispositivo na sua plenitude, fazendo recair sobre as parte um dever de alegação sob pena de preclusão. [§] Colocando-se (…) a situação de poder resultar das diligências probatórias factualidade indubitavelmente essencial (não instrumental nem concretizadora ou complementar]), atenta o que preceitua o nº 1 do artigo 5.º do CPC, mostra-se legal a decisão do tribunal a quo em rejeitar a consideração da mesma na matéria de facto. E conclui “a inércia processual das partes (seja por inépcia ou impreparação sua em termos técnico-processuais, seja intencionalmente em função de uma certa interpretação do direito aplicável) produz consequências negativas (desvantagens ou perda de vantagens) para elas, só havendo lugar à desvalorização do princípio da sua autorresponsabilização mediante a intervenção tutelar, assistencial ou corretiva do tribunal quando a lei o preveja”.
No caso dos autos, a pretensão deduzida pela Autora, aqui Apelante, no sentido de obter a condenação dos Réus/Recorridos no pagamento das quantias de € 14.000, a título de capital e € 560 a título de juros de mora, subsequentemente retificadas para € 14.500 e € 209,75, respetivamente, assenta na celebração de um contrato de mediação imobiliária para promoção da venda de um imóvel dos segundos e a desistência dos mesmos o que, na sua ótica teria dado origem ao incumprimento da parte destes e a legitimaria a emissão de fatura no valor corrigido e juros a partir de 29 de Setembro de 2023.
Tal como apresentou os factos na injunção e na petição inicial aperfeiçoada, a Apelante parece ter a ideia que a revogação unilateral do contrato pelos Recorridos, dar-lhe-ia automaticamente direito a auferir uma comissão, consequência que adviria da exclusividade na promoção da venda que haviam acordado.
Porém, o artigo 19º nº 2 do DL nº 15/2013 de 8 de Fevereiro estabelece que é devida a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. Ora, a Apelante nada alegou no requerimento injuntivo ou na petição inicial, que apresentou após a prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento, que indique que transmitiu aos proprietários do imóvel a proposta de um interessado na sua aquisição e que os mesmos a recusaram sem fundamento[19].
Trata-se de factos essenciais para aplicação do regime previsto na norma citada e, como tal, ao abrigo do artigo 5º nº 1 do Código de Processo Civil, de alegação obrigatória para plena caracterização da causa de pedir que não é formada apenas pela celebração do contrato e pela cessação unilateral antes do decurso do período integral de vigência de seis meses.
Portanto, o apuramento, em sede de instrução, dos factos que a Apelante pretende ver incluídos no elenco da matéria fáctica provada é inócuo na medida em que, não constituindo factos instrumentais, complementares ou concretizadores, extravasavam os poderes de cognição do Tribunal a quo.
Nessa medida, improcede a impugnação da matéria de facto.
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IV. Fundamentação de facto
A) O Tribunal a quo julgou provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que tem o seguinte objeto social: “Mediação imobiliária; intermediação na compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis; atividades de promoção relacionadas com a compra, venda, arrendamento e similares sobre bens imóveis; comercialização de certificação energética sobre os negócios decorrentes da atividade de mediação imobiliária; intermediação de crédito”.
2. No âmbito da sua atividade comercial, em 15 de abril de 2023, a Autora celebrou um contrato de mediação imobiliária com os Réus com vista à venda do imóvel sito na Urbanização Malvarosa Parque, mais concretamente, na Avenida (…), em Alverca do Ribatejo, Vila Franca de Xira, destes pelo valor de 410.000,00 € (quatrocentos e dez mil euros).
3. O contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de exclusividade.
4. Aquando da assinatura do contrato, os Réus entregaram à Autora documentos relativos ao imóvel, a fim de instruir o processo de venda.
5. A Autora ficou encarregue de assegurar a elaboração do Certificado Energético.
6. A Autora referiu aos Réus que a reportagem fotográfica do imóvel, seria efetuada por um profissional do ramo da fotografia, contudo, a reportagem fotográfica veio a ser feita com recurso a um telemóvel, pelo próprio gerente da Autora, AV.
7. No período compreendido entre 15 de abril de 2023 e o dia 29 de maio de 2023, a Autora acompanhou uma visita ao imóvel de um interessado na aquisição do imóvel.
8. Até data não concretamente apurada de meados de maio de 2023, a Autora não anunciou a venda do imóvel dos Réus na internet.
9. Em meados de maio de 2023, existiu um anúncio de venda do imóvel dos Réus na internet, em nome de uma particular, de nome MIA.
10. Em 29 de maio de 2023, a Autora não tinha um estabelecimento físico aberto ao público.
11. No dia 29 de maio de 2023, os Réus ligaram para o gerente da Autora e para o seu filho TG, sendo que lograram obter contacto apenas cerca das 20:00h com TG, a quem demonstraram o seu descontentamento com os serviços prestados pela Autora.
12. Nessa mesma data, de 29/05/2023, os Réus enviaram um e-mail à Autora colocando por escrito a sua insatisfação com os serviços prestados, mais tendo manifestado a sua intenção de rescindir o contrato com efeitos imediatos.
13. Em resposta a este email, os Réus receberam uma chamada telefónica de TG, a informar que a Autora iria instaurar um processo judicial para cobrança da comissão.
14. Em 31-05-2023, os Réus deslocaram-se à KW Pro Campo Pequeno, a fim de reportar os acontecimentos ocorridos com a Autora e mais os reportaram à KW nacional.
15. No dia 31-05-2023, os Réus enviaram carta registada com aviso de receção à Autora com o seguinte conteúdo:
«Estimado Sr. AV, Sr. TG e Sra. D. C.
Vimos por este meio informar que, não estando satisfeitos com o vosso acompanhamento da venda da minha atual casa sita na Urb. Malvarosa Av. (…), Alverca do Ribatejo, a partir da presente data não contamos mais com os vossos serviços.
Os motivos que nos levaram, lamentavelmente, a tomar esta decisão foram os seguintes:
- Desde o dia 15 de abril que temos o contrato assinado convosco (KW Family Tejo – Namorado e Valença Lda.) e até agora só nos trazendo um interessado;
- Na sexta-feira dia 26/05/23 liguei para o Sr. A. e o Sr. T. e não obtive qualquer retorno;
- Na segunda-feira dia 29/05/23, e dada a vossa ausencia no atendimento do telemóvel bem como retomo das chamadas, após sair do trabalho e na expetativa de conseguirmos falar e fazermos um ponto de situação, dirigi-me com a minha esposa à morada da KW Tejo de Vila Franca de Xira, não tendo encontrado os escritórios na morada constante na net;
- Na sequência do contato anterior, sem resultados, (segunda-feira dia 29/05/23) voltei a ligar ao A. e ao T. e só me retornaram cerca das 20:00 (sem grandes novidades para transmitir);
- Desde o dia 03/05/23 que nunca vi a casa colocada à venda no site da KW FamilyTejo, nem em nenhum site da KW, apenas no site do Idealista;
- A casa dos olivais, que por um desentendimento entre o Sr. A. e o Sr. P. (representante do empreiteiro) íamos perdendo a casa, tendo sido nós a fechar o negócio, pois já não havia as mínimas condições para o Sr. A. o fazer;
- Não demos autorização à Sra. MIA (que nem conhecemos) a anunciar a minha casa como Particular ou seja sendo da própria;
- A partir de dia 29/05 não queremos mais, que a casa seja anunciada;
Assim sendo, tendo tido este tempo para melhor refletir, decidimos prescindir dos vossos serviços. Tal como falado com o Sr. T. enviei mail no dia 29/05 porque o mesmo me informou que não há necessidade de enviar carta registada com aviso de recção. Em todo o caso, a mesma irá seguir.
Para memória futura interessa aqui, relatar os seus dois telefonemas do dia 30/05/2023, assim:
Primeiro telefonema às 9:01
Em que o Sr. T. me perguntou, como ficaria a questão da comissão da casa dos Olivais, ao que respondi, que enviassem uma proposta por mail, pois estou a trabalhar num open space. O Sr. concordou.
Segundo Telefonema às 10:45
No segundo telefonema o Sr. T., começou por falar da comissão da casa dos olivais, colocou na equação a casa de Alverca, a qual não entendi e pedi para explicar novamente. Pelo que percebi, nas suas contas, a comissão da casa dos Olivais e de Alverca seriam para pagar. Ao qual eu respondi, que sobre os Olivais enviasse uma proposta, quanto à casa de Alverca, não fazia qualquer sentido, pois tinha rescindido o contrato com a KW Family Tejo.
O mesmo disse que tinha despesas para pagar, o que eu entendo, no entanto relembro que, já receberam cerca de 300€ da casa dos Olivais, quando fomos nós que fechamos o negócio.
Convenhamos que é um valor alto, para meia dúzia de pesquisas na net e de telefonemas.
Mesmo as deslocações de Vila Franca (hipoteticamente pois não encontrei a vossa loja) aos Olivais e duas casas na Portela não tem um custo de 300€, nem mesmo o custo de homem hora.
Lamentavelmente o Sr. T. ameaçou com tribunais e advogados, pelo que, cortou naquele momento, qualquer hipótese de diálogo qua ainda existia.
Ontem ao telefone, falei consigo, sobre a rescisão e você afirmou, perentoriamente, que isso era uma decisão que nos cabia a nós, inclusive, lhe disse que neste momento tenho mais uma casa à venda e que estava a pensar alugar a de Alverca. De ontem para hoje, o que mudou Sr. T.?
Somos pessoas de bem, temos pautado a nossa vida por uma exemplar conduta, pelo que não admitimos ser ludibriados e muito menos ameaçados com o quer que seja. Se os Srs. têm meios nós também os temos!
O argumento que já tiveram 10 processos em tribunal e ganharam todos, a meu ver, não abona a vosso favor, se entendem que por aí é melhor caminho, são vocês que decidem!
Agradeço que todas as comunicações, que connosco fizerem, a partir deste episódio lamentável da vossa parte (com ameaças) deverão ser feitas por esta via, ou seja, sempre por escrito».
16. Em data não concretamente apurada, após o dia 31-05-2023, os Réus receberam uma fatura da Autora, no valor de 25.215,00 €, datada de 09.06.2023.
17. Por conta dos serviços prestados, a Autora emitiu, em 29-09-2023, a fatura n.º 2023D/1, no valor de 14.500,00 (catorze mil e quinhentos euros).
18. No início de junho de 2023, existiam anúncios da internet, constando como anunciante uma particular de nome MIA.
19. No início de junho de 2023, os Réus informaram os sites supercasa e idealista, que não tinham autorizado os anúncios da sua propriedade ali colocados.
20. Cerca de 3 meses após o dia 31-05-2023, os Réus formalizaram a venda da sua casa, com recurso à intermediação da KW Pro Campo Pequeno.
B. O Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:
a. O contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Autora e os Réus previa um valor de venda do imóvel dos Réus de € 420.000,00.
b. Na chamada referida em 11., TG deu razão aos Réus e os incitou a rescindir então o contrato, por email, que a Autora até dispensaria comunicação por carta registada.
c. Em 29-05-2023, os Autores já se encontravam comprometidos com outro negócio para a compra de outra casa para sua habitação, facto que desde o início era do conhecimento da Autora.
d. No início de junho de 2023, veio a Autora, na pessoa do seu gerente, solicitar aos Réus, a marcação de visitas e a colocação de cartazes para promoção da venda do imóvel, com o contacto do mediador.
e. A Autora prestou serviços aos Réus até 14 de outubro de 2023.
f. Os Réus receberam, a fatura n.º 2023D/1, no valor de 14.500,00 (catorze mil e quinhentos euros).
g. A Autora realizou várias instâncias para o pagamento da comissão pelos Réus, por correio eletrónico ou chamadas telefónicas.
***
V. Enquadramento jurídico da questão substantiva
A Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro[20] define a atividade de mediação imobiliária por referência a objetivos e a um conjunto de tarefas estabelecendo no artigo 2º que “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis” que se consubstancia “também no desenvolvimento das seguintes ações:
a) Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
Nos nºs 3, 5 e 6 do mesmo preceito circunscreve os conceitos de:
- “empresa de mediação imobiliária”: pessoa singular ou coletiva cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado do Espaço Económico Europeu e, sendo pessoa coletiva, tenha sido constituída ao abrigo da lei de qualquer desses Estados e se dedique à atividade de mediação imobiliária anteriormente referida;
- “destinatário do serviço”: pessoa ou entidade que celebra com o cliente da empresa de mediação imobiliária qualquer negócio por esta mediado;
- “cliente”: pessoa ou entidade que celebra com uma empresa habilitada nos termos do diploma em referência um contrato visando a prestação de serviços de mediação imobiliária.
A norma em causa já nos indica que estamos perante um contrato de prestação de serviços nominado, resultando do artigo 19º que se trata de um negócio jurídico oneroso[21]: a remuneração da sociedade ou do empresário mediador imobiliário apenas é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pela atividade da mediação, não sendo a mesma afastada pelo exercício do direito legal de preferência sobre o imóvel, o que faz todo o sentido na medida em que, embora o negócio não seja concretizado com o interessado angariado, foi o sucesso da atividade desenvolvida na sua descoberta e apresentação do imóvel que levou à apresentação da proposta que esteve na base do projeto comunicado ao preferente legal.
O artigo 19º admite, na segunda parte do nº 1, que seja acordado o pagamento de remuneração na fase de celebração de contrato promessa, vencendo-se, pois, em tal hipótese, logo que a sua outorga ocorra. Trata-se, contudo, de uma mera antecipação do momento do pagamento na medida em que a primeira parte do mesmo preceito deixa claro que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado[22], o que, naturalmente, tem consequências no caso de incumprimento do contrato promessa ou de existência de vícios determinantes da nulidade, anulabilidade, inexistência ou ineficácia do negócio angariado.
Encontra-se previsto, também, que a remuneração acordada seja paga “nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Tem-se entendido que a remuneração da mediadora imobiliária apenas é devida quando exista um nexo de causalidade entre a sua atividade e a concretização do negócio[23]: “a atuação da mediadora deve ter sido, pelo menos, um dos fatores determinantes da concretização do negócio. (…) adaptando-se a teoria da causalidade adequada, aplicada em sede de responsabilidade civil, à mediação imobiliária, “para que haja tal nexo de causalidade tem de haver efetiva atividade da mediadora e essa atividade, globalmente considerada, tem de ser causalmente adequada ao resultado que se veio a verificar, no sentido de esse resultado ser previsível segundo o referido juízo de prognose póstuma”[24].
No caso do contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de Junho de 2021[25] elenca as três hipóteses em que o cliente tem obrigação de remunerar a mediadora[26]:
“a) Tal como no contrato de mediação simples, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à atividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato;
b) Se o cliente, incumprindo o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, celebrar contrato de mediação com outra mediadora e vier a celebrar o contrato visado com terceiro apresentado por esta outra mediadora durante a vigência do contrato incumprido – retribuirá a mediadora exclusiva nos termos do disposto no art. 795, n.º 2, do CC;
c) Sendo o cliente da empresa de mediação o proprietário ou o arrendatário trespassante do imóvel objeto do contrato visado, se, durante o prazo de vigência do contrato de mediação, a empresa mediadora apresentar ao cliente pessoa interessada, disposta e pronta a celebrar o contrato visado, e o cliente não o celebrar por causa que lhe seja imputável – há direito à remuneração nos termos do art. 19, n.º 2”.
Na situação prevista em b) importa ter presente que o artigo16º nº 2 alínea g) da Lei nº 15/2013, com a redação do DL nº 102/2017 de 23 de Agosto, exige que do contrato conste obrigatoriamente “a referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente”[27], o que tem permitido a distinção entre “exclusividade simples” e “exclusividade absoluta”:
- no primeiro caso, ou seja, quando as partes excluam apenas a intervenção de outra imobiliária, o proprietário pode diligenciar, ele próprio, por angariar interessado na celebração do negócio, o que, a concretizar-se, não dá lugar a retribuição, por não existir nexo de causalidade entre a atividade da mediadora e o resultado alcançado; há que salvaguardar, contudo, a necessidade de observar os deveres inerentes à boa fé;
- no segundo caso, que exclui completamente a intervenção de outrem, designadamente, do proprietário do imóvel, a outorga do contrato com adquirente angariado pelo próprio dá lugar também a retribuição.
Este último caso é também regido pelo artigo 795º nº 2 do Código Civil na medida em que a prestação se torna impossível por causa imputável ao credor.
Apreciando os contornos da hipótese prevista no artigo 19º nº 2 da Lei nº 15/2013, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Abril de 2023[28] chama à colação a teoria da imputação no âmbito do incumprimento das obrigações salientando duas categorias: por um lado, a imputação objetiva entre o comportamento do comitente e a frustração do contrato visado, angariado pela empresa mediadora, a implicar um juízo de causalidade adequada entre o facto daquele e o resultado que consiste na impossibilidade da realização da prestação do contrato visado; por outro lado, o nexo de imputação subjetiva, a culpa, enquanto juízo de censura ético-jurídica, aferida segundo o padrão de conduta exigível[29].
Repercutindo essas considerações na distribuição do ónus da prova, resulta, desde logo, que cabe à mediadora imobiliária demonstrar que a falta de conclusão do negócio se deveu a “causa imputável” ao cliente. Conforme concretiza a Desembargadora Higina Castelo[30] tal “implica a prova que diligenciou quanto à obtenção de um interessado “genuinamente interessado” e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi acordado”, ou seja, “provando a mediadora que efectuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável”, exemplificando com a receção inesperada de uma ordem de expropriação ou não obtenção pelo terceiro do crédito necessário à realização do negócio ou a sua desistência por qualquer outra razão.
Atenta a exposição que antecede e a análise que efetuámos em sede de impugnação da decisão da matéria de facto, concordamos com a sentença recorrida: “a Autora [Apelante] não alegou, nem [pelo que não] demonstrou, conforme era seu ónus, nos termos do art.º 5 n.º 1 do Código de Processo Civil e art.º 342 n.º 1 do Código Civil, que apresentou aos Réus um cliente interessado real e genuíno na compra do imóvel, pelo preço constante no contrato de mediação imobiliária ou, pelo menos, pelo preço que o imóvel veio a ser vendido. Assim, a Autora não tem direito ao pagamento da comissão acordada”.
Impõe-se concluir pela improcedência do recurso.
Nos termos do artigo 527º do Código de Processo Civil, as custas do recurso são da responsabilidade da Apelante.
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VI. Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, mantêm a decisão recorrida.
As custas do recurso são da responsabilidade da Apelante.
Lisboa, 10 de Setembro de 2026
Ana Cristina Clemente
João Severino
Inês Moura
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[1] Neste sentido, vide Ac. STJ de 19.01.2023 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3160/16.5T8LRS-A.L1-A.S1 – relator Conselheiro Nuno Pinto Oliveira.
[2] No mesmo sentido, vide Ac. STJ de 2.02.2016 in https://juris.stj.pt/ processo nº 725/12.8TBCHV.G1.S1 – relator Conselheiro Lopes do Rego.
[3] Nesse sentido, Conselheiro Abrantes Geraldes in Recursos no novo Código de Processo Civil, Almedina, 8ª edição, pg. 228.
[4] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 21.03.2023 in https://juris.stj.pt/ processo nº 296/19.4T8ESP.P1.S1 – Conselheiro Nuno Pinto de Oliveira.
[5] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 21.03.2023 in https://juris.stj.pt/ processo nº 296/19.4T8ESP.P1.S1 – Conselheiro Nuno Pinto de Oliveira; Ac. STJ de 14.03.2024 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 8176121.7TSLSB.L1.S1 – relatora Conselheira Catarina Serra.
[6] No mesmo sentido, vide Ac. STJ de 2.02.2016 in https://juris.stj.pt/ processo nº 725/12.8TBCHV.G1.S1 – relator Conselheiro Lopes do Rego.
[7] In op. cit., pg. 234-238.
[8] Cfr. artigo 411º do Código de Processo Civil.
[9] O Professor Lebre de Freitas (in Introdução ao Processo Civil Conceito e Princípios Gerais à Luz do Novo Código, 4ª Edição, Gestlegal, 2017, pg. 175/176) pondera que através dos meios probatórios indiretos “chega-se à realidade do facto principal por dedução, também por forma mais ou menos directa, da realidade de outros factos, de acordo com regras da experiência humana que têm na sua base uma convenção social ou uma lei natural. Os factos que servem de base a essa dedução dizem-se factos probatórios e aqueles que, jurídica ou naturalmente, permitem ou vedam ao juiz tirar da realidade dos factos probatórios a conclusão acerca da realidade dos factos principais, ou aumentam ou diminuem a probabilidade dessa conclusão, dizem-se factos acessórios. Uns e outros constituem a categoria dos factos instrumentais”.
[10] Nesse sentido, vide Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, Almedina, 3ª edição, 2024, pg. 32,33.
[11] Nesse sentido, vide Ac. RL de 7.05.2026 in https://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 290/24.3T8LSB.L1-2 - relator Arlindo Crua.
[12] Nesse sentido, vide Ac. RP de 5.12.2024 in https://www.dgsi.pt/jtrl processo n.º 9375/22.0T8VNG.P1 - relator Carlos Portela.
[13] Nesse sentido, vide José Vieira e Cunha, Cadernos do CEJ, O Novo Processo Civil, A Audiência Prévia no Código Revisto, pg. 211.
[14] Nesse sentido, vide Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, pg. 261.
[15] Nesse sentido, vide Ac. RL de 11.05.2023 in https://www.dgsi.pt/jtrl processo nº 61098/21.0YIPRT.L1-6 - relatora Gabriela de Fátima Marques.
[16] Nesse sentido, Ac. STJ de 12.05.2016 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 262/21.0T8SRQ.L1.S1 – relator Conselheiro Ricardo Costa; Ac. STJ de 8.02.2024 https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 600/14.1 TVPRT.P1.S1 - relator Conselheiro Oliveira Abreu.
[17] Nesse sentido, Ac. STJ de 12.05.2016 https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 262/21.0T8SRQ.L1.S1 – relator Conselheiro Ricardo Costa; Ac. STJ de 8.02.2024 https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 600/14.1 TVPRT.P1.S1 - relator Conselheiro Oliveira Abreu.
[18] In https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1205/19.6T8VCD.P1.S1.
[19] Sendo certo que, provado que o valor estabelecido para a promoção e venda ascendia a € 410.000 e, segundo a prova invocada pela Apelante, a proposta por si veiculada seria no valor de € 375.000, o desfasamento dos montantes e o decurso do prazo de três meses entre o momento da apresentação da proposta e de concretização da venda por € 370.000/375.000 não conduziria necessariamente à procedência da pretensão por existirem variáveis na apreciação das propostas, entre as quais o decurso do tempo, o desgaste, as expetativas frustradas. Sem a alegação no momento próprio, estaria vedado aos Recorridos a possibilidade de se defenderem invocando as razões da recusa e/ou da aceitação do mesmo valor volvidos alguns meses.
[20] Os artigos 16º e 32º deste diploma foram alterados pelo DL nº 102/2017 de 23 de Agosto.
[21] No sentido que “a obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais”, vide Ac. STJ de 23.04.2024 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1697/22.6T8PRT.P1.S1 – relator Conselheiro Jorge Arcanjo.
[22] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 13.02.2025 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 2086/23.0T8FAR.E1.S1 – relator Conselheiro Fernando Baptista. Este aresto alude, inclusivamente, a uma remuneração autónoma acordada para essa fase, mas refere que a parte final do nº 1 do artigo 19º do diploma em referência “admite antecipar esse pagamento, parcial ou totalmente, para o momento em que é celebrado o contrato promessa, no reconhecimento de que se trata inequivocamente de um marco relevante no iter negocial, assinalando a vinculação das partes à celebração do contrato prometido” sendo essa a perspetiva assimilada no modelo de contrato aprovado pela Portaria 228/2018 de 13 de Agosto.
[23] Nesse sentido, vide Ac. STJ de 23.04.2024 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1697/22.6T8PRT.P1.S1 – relator Conselheiro Jorge Arcanjo.
[24] Nesse sentido, Ac. STJ de 13.01.2026 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 3729/22.9T8CSC.L1.S1 – relator Conselheiro Jorge Leal.
[25] In https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ:2021:8373.19.5T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Vieira e Cunha.
[26] No mesmo sentido, embora de forma esquemática, vide Ac. do STJ de 28.05.2024 in https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 1460/22.4T8PTM.E1.S1 – Conselheiro Nuno Pinto Oliveira) .
[27] Negrito nosso.
[28] In https://www.dgsi.pt/jstj processo nº 11768/19.0T8LSB.L1.S1 – relator Conselheiro Jorge Arcanjo.
[29] Que no âmbito contratual se presume nos termos do artigo 799º nº 1 do Código Civil.
[30] No estudo “Contrato de Mediação Imobiliária”, publicado na Revista Jurídica Digital Data Venia, nº 6, Novembro de 2016, pg. 104. |
