| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. M, J, I e F demandaram T pedindo, que seja decretado a resolução do contrato de arrendamento, condenando-se a R. a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens aos AA.
2. Alegam para tanto que são donos de uma loja que por escritura pública de 17 de Junho de 1980 foi dada de arrendamento ao marido da R. para o exercício do comércio, sendo convencionada a renda mensal de 4.000$00, actualizada, correspondendo actualmente a 110,87€.
No local arrendado o marido da R. procedeu à exploração de um estabelecimento de restauração e bebidas, designadamente um pequeno café, aberto ao público durante o dia, abrindo as portas de manhã e encerrando por volta das 20h00.
Após a morte do marido, há cerca de 13/14 anos, a R. ficou com a exploração do estabelecimento. Acontece, porém, que desde meados de 2005, a R. deixou de explorar o café, estando o mesmo encerrado há mais de 3 anos. Além disso a R. procedeu, sem autorização e conhecimento dos AA, ao prolongamento do café para a via pública, construindo um patamar em cimento, gradeado, tendo em vista a exploração de uma esplanada, alterando substancialmente a estrutura externa do edifício, modificando a entrada da fracção que constitui o estabelecimento em causa, o que acarretará para os AA avultados prejuízos com a realização de obras para a reconstrução da entrada do prédio.
Acresce que não obstante o arrendamento celebrado se destinar a fins não habitacionais, e estar encerrado há mais de um ano, o locado tem vindo a ser utilizado durante a noite com conhecimento da R., como habitação esporádica ou mesmo permanente, servindo como dormitório, onde pernoitam pessoa ou pessoas pelo menos durante algumas noites por semana.
3. Citada veio a R. contestar, impugnando o factualismo aduzido pelos AA., invocando que a situação do encerramento se deve a questões de saúde, tendo as obras da esplanada sido dado conhecimento ao senhorio, pedindo a condenação dos AA como litigantes de má fé.
4. Os AA. vieram responder.
5. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou procedente a acção e consequentemente decretou a resolução do contrato de arrendamento identificado com fundamento no disposto nos artigos 64, n.º1, d) e h) do RAU, condenando a R. a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos AA livre e devoluto de pessoas e bens, e improcedente o pedido de condenação como litigantes de má fé.
6. Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
ü Resulta da inquirição das testemunhas arroladas pela Ré, ora Apelante e dos esclarecimentos que as mesmas prestaram à Ilustre Mandatária dos A.A., que os factos dados como provados, quando ao fundamento para a resolução do contrato do arrendamento nos termos do disposto na alínea h) nº 1 do artigo 64º da RAU, - quesitos 6º e 7º da b.i. – estão imprecisos e incompletos perante os depoimentos prestados pelas mesmas, em tribunal a quo, em conformidade com o exposto e transcrito nas presentes alegações.
ü Pelo que, as conclusões retiradas pela Meritíssima Dra. Juiz do Tribunal a quo, sem qualquer expressividade sobre as questões fundamentais e pertinentes reveladas na prova testemunhal, estão feridas de uma avaliação equitativa e à luz da experiência humana para o “caso de força maior” – doença incapacitante e temporária da única arrendatária - conforme se fez prova quer testemunhal quer documental docs. 2 e 3 junto aos autos - em Tribunal.
ü Neste contexto, a Meritíssima Dra. Juiz do Tribunal a quo não poderia ter decretado a resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto na alínea h) do nº 1 do artº 64º da RAU, pois a excepção de “caso de força maior” está legalmente preenchido nos termos da alínea a) do nº 2 do artigo 1072º do Código Civil.
ü Resulta da inquirição das testemunhas arroladas pela Ré, ora Apelante e dos esclarecimentos que as mesmas prestaram à Ilustre Mandatária dos A.A., que os factos dados como provados, quanto ao fundamento para a resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 64º da RAU – quesitos 3º e 8º da b.i. – estão imprecisos e incompletos perante os depoimentos prestados pelas mesmas, em tribunal a quo, em conformidade com o exposto e transcrito nas presentes alegações.
ü Desde logo, houve conhecimento comprovado presencialmente de um dos senhorios ter estado presente aquando da realização das obras na esplanada em 1999 e anuiu com as mesmas tendo revelado até a melhoria em relação à valorização do locado com as mesmas, este senhorio estava presente em sede de Audiência de Discussão e Julgamento realizada em 22/11/2010 e foi confrontado com o reconhecimento pela testemunha R.
ü Ficou provado, que a Ré remeteu para os A.A. que a receberam, a carta de 20-06- 2003, que constitui o documento 5 junto com a contestação, dando o seu teor como integralmente reproduzido, sendo que interessa sublinhar o que expressamente está descrito no 4º parágrafo in fine “Resta-me acrescentar que em 1999 quando fiz as referidas obras o seu irmão veio pessoalmente vê-las já que antes de as fazer lhe mandei o plano detalhado das mesmas facto que decerto ele corrobora”.
ü Os AA. só vieram em 12/07/2008, intentar contra a R. a presente acção de despejo, cujo fundamento – artigo 64º nº 1, alínea d) – tiveram conhecimento em 1999, ou seja 9 anos depois, o que desde logo está ferido de caducidade nos termos do disposto do nº 1 do artigo 65º da RAU “A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade”.
ü Os AA. não deram “autorização por escrito” mas o seu comportamento em relação às obras de remodelação na esplanada realizadas pela Apelante, foram presenciadas por um dos senhorios aquando da sua realização em 1999, tendo anuído com as mesmas e os outros senhorios nada vieram dizer ou opor-se ao longo de 8 anos sobre a realização das referidas obras.
ü Quanto aos critérios usados pela Meritíssima Dra. Juiz do Tribunal a quo na decisão final – sentença – estão feridos de uma equidade que à luz da experiência humana não poderão deixar de merecer reparo por apenas atender ao normativo legal, que no presente caso sub judice foi erradamente aplicado.
ü A situação é ainda mais injusta, quando, face a toda a motivação supra exposta e sabendo ser o “ único ganha pão” da Apelante, num país mergulhado numa crise profunda de falta de trabalho e de uma elevada taxa de desemprego, se decrete um despejo imediato nos termos decididos, do café que foi sempre o sustento da Família T.
ü Sendo assim, a resolução do presente contrato de arrendamento de estabelecimento comercial não se verifica nas alíneas d) e h) do nº 1 do artº 64º da RAU, pelo que, a decisão deverá ser anulada e absolver a Ré dos pedidos formulados na p.i. por não se terem verificado.
ü Termos em que, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve o presente recurso ser deferido e consequentemente anular a decisão final, absolvendo a Apelante dos pedidos de resolução do contrato de arrendamento do estabelecimento comercial dispostos nas alíneas d) e h) do nº 1 do artigo 64º da RAU.
7. Os AA, nas contra-alegações, formularam as seguintes conclusões:
à O julgamento da matéria de facto realizado pelo Tribunal de 1.ª Instância não merece qualquer censura, encontrando-se a decisão bem fundamentada, os meios de prova devidamente valorados, tendo as respostas dadas à matéria de facto pelo Tribunal a quo espelhado a verdade material dos factos subjacentes a todo este processo.
à A resposta do Tribunal a quo aos pontos 6.º e 7.º da base instrutória (cfr. al. q) e r) dos FACTOS) deve ser mantida nos seus precisos termos já que basta atentar-se na fundamentação da decisão da matéria de facto proferida pelo Tribunal recorrido para, forçosamente, se concluir que foram os meios de prova indicados pela Recorrente nas suas alegações de recurso (os depoimentos das testemunhas V, A e R, em conjugação com os documentos juntos aos autos), que formaram a convicção do Tribunal e que impõem a decisão perfilhada pelo mesmo (cfr. decisão sobre a matéria de facto e depoimentos das testemunhas V - depoimento gravado a 22-11-2010, com início da gravação às 15:05:47 e fim da gravação a 22-11-2010, às 15:13:27, cujos excertos têm início ao minuto 01:35 e fim ao minuto 02:30, início ao minuto 02:43 e fim ao minuto 03:11, início ao minuto 03:11 e fim ao minuto 03:36 – A - depoimento gravado a 22-11-2010, com início da gravação às 15:14:13 e fim da gravação a 22-11-2010, às 15:34:12, cujos excertos têm início ao minuto 04:40 e fim ao minuto 05:07, início ao minuto 05:30 e fim ao minuto 05:56, início ao minuto 06:03 e fim ao minuto 06:18 – e R – depoimento gravado a 22-11-2010, com início da gravação às 15:46:06 e fim da gravação às 16:08:26, cujos excertos têm início ao minuto 04:03 e fim ao minuto 04:22, início ao minuto 04:55 e fim ao minuto 05:16, início ao minuto 05:19 e fim ao minuto 05:29).
à Comparando a redacção dos quesitos em causa e as respostas dadas aos mesmos pelo Tribunal a quo (resposta totalmente positiva) é escandalosamente manifesto que não existe qualquer imprecisão ou incompletude na resposta dada pela Instância recorrida, sendo inclusivamente inusitado que a Recorrente venha nesta sede colocar em causa o julgamento realizado pelo Tribunal a quo quando o mesmo considerou provada a factualidade invocada por aquela em sede de articulado!
à O julgamento feito pelo Tribunal a quo relativamente ao ponto 3.º da base instrutória não merece qualquer censura, devendo manter-se a resposta dada pelo Tribunal recorrido na íntegra, salientando-se que nenhuma testemunha demonstrou ter conhecimento directo dos factos (cfr. decisão sobre a matéria de facto e depoimento das testemunhas A - depoimento gravado a 22-11-2010, com início da gravação às 15:14:13 e fim da gravação a 22-11-2010, às 15:34:12, cujo excerto tem início ao minuto 07:52 e fim ao minuto 08:17 – e L - depoimento gravado a 22- 11-2010, com início da gravação às 15:34:49 e fim da gravação a 22-11-2010 às 15:45:05, cujo excerto tem início ao minuto 04:58 e fim ao minuto 05:14).
à Estabelecendo o disposto no artigo 1074.º, n.º 2 do Código Civil que “o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio” (disposição que encontra paralelo no artigo 64.º, n.º 1, al. d) do pretérito Regime do Arrendamento Urbano), e que o contrato celebrado entre as partes exige tal formalidade, a prova da existência de tal consentimento apenas poderia ser feita com recurso à prova documental (cfr. artigo 393.º do Código Civil e artigo 655.º, n.º 2 do Código de Processo Civil), prova essa, reitera-se, que competindo à Recorrente nos termos previstos no artigo 342.º, n.º 2 do Código Civil, a mesma não logrou obter, não existindo nos autos documento que comprove a sua existência.
à A modificar-se a resposta dada ao ponto 3 da base instrutória por parte do Tribunal a quo a mesma só poderia ser no sentido de considerar provada a inexistência de consentimento escrito, atendendo à confissão expressa da Recorrente nas suas alegações de recurso – veja-se a conclusão 8.ª da Recorrente, na qual a mesma assume que “Os AA. não deram “autorização por escrito” (cfr. conclusão 8.ª e, no mesmo sentido, ponto 2.15 das alegações de recurso).
à O ponto 8.º da base instrutória foi devidamente apreciado pelo Tribunal a quo, não existindo qualquer meio de prova nos autos que imponha uma decisão diversa da perfilhada pela Instância recorrida.
à Ao contrário da conclusão que a Recorrente pretende extrair do documento n.º 5 junto aos autos, tal carta (ao conter apenas referência a obras relacionadas com o extractor de fumos e cheiros e instalações sanitárias) não é meio de prova idóneo a demonstrar que “Em 2003, a Ré deu conhecimento aos senhorios da realização das obras na esplanada às quais os Autores não se opuseram” já que na mesma não existe qualquer alusão à esplanada e da mesma não se retira, igualmente, qualquer “não oposição” dos ora Recorridos.
à No depoimento da testemunha R não existe qualquer menção à remessa do documento n.º 5, resultando antes do testemunho que o mencionado documento diz respeito a uma remodelação que não está relacionada com a esplanada (cfr. depoimento gravado a 22-11-2010, com início da gravação às 15:46:06 e fim da gravação a 22-11-2010 às 16:08:26, cujo excerto tem início ao minuto 02:11 e fim ao minuto 03:06).
à É irrelevante a circunstância da testemunha ter mencionado que o senhorio presente na audiência de discussão e julgamento presenciou a construção das obras na esplanada considerando que este, sendo Autor na acção e não podendo prestar depoimento, não tinha legalmente forma de contraditar a testemunha, único motivo pelo qual tal não aconteceu.
à Considerando que a factualidade que a Recorrente pretende que o Tribunal ad quem dê como assente é manifestamente diferente da constante no ponto 8.º da base instrutória, a mesma deveria – nos termos consagrados no artigo 265.º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil – tê-la alegado, o que não fez, não podendo agora nesta sede pretender que o Tribunal aprecie uma factualidade divergente da invocada.
à A sentença sub judice no que concerne à matéria de facto não merece qualquer censura, devendo improceder o recurso nesta parte, mantendo-se na íntegra as respostas dadas pelo Tribunal aos pontos 3.º, 6.º, 7.º e 8.ºda base instrutória, já que a circunstância da Recorrente discordar das conclusões retiradas pelo Tribunal de 1.ª Instância dos factos dados como provados não releva para a apreciação do julgamento que foi feito da matéria de facto.
à No que concerne à decisão de direito, a sentença sub judice não padece de qualquer ilegalidade, tendo sido feita uma correcta interpretação e aplicação das normas jurídicas aos factos considerados assentes, não sendo aliás admissível nenhuma outra decisão, seja qual foi o regime jurídico concretamente aplicável ao caso, que fosse conforme o Direito e a Justiça do que aquela que foi proferida pelo Tribunal a quo.
à As excepções previstas na lei – quer no Regime de Arrendamento Urbano, quer no Novo Regime de Arrendamento Urbano - para obstar à resolução do contrato de arrendamento quando o locado não é utilizado há mais de um ano pelo arrendatário não podem ter uma duração superior a dois anos, prazo findo o qual é lícito ao senhorio resolver o contrato de arrendamento (cfr. artigo 64.º, n.º 1, al. h) do RAU, JORGE ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 5.ª Edição, Almedina, págs. 380 e 382, artigos 1072.º, 1083.º, n.º 2, al. d) do Código Civil e PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, Volume II, 5.ª Edição Actualizada, 2011, Almedina, págs. 1104 e 1105).
à Resultando da factualidade provada que o estabelecimento comercial se mantém encerrado há mais de três anos (de 06-07-2005 a 12-07-2008), período de tempo muito superior aos dois anos concedidos pela lei, bem decidiu o Tribunal a quo ao ao determinar a resolução do contrato de arrendamento (cfr. decisão recorrida).
à Toda a alegação da Recorrente, ao sustentar que o Tribunal a quo deveria ter perfilhado uma decisão diferente da qual sustentou, parece querer esquecer que a Lei não tutela os casos de força maior e de doença (ou de ausência forçada do arrendatário, na redacção do artigo 64.º do RAU) ad eternum, antes impondo o limite de dois anos para as causas que impedem o decretamento da resolução do contrato de arrendamento, circunstância compreensível e que visa obstar à desvalorização do arrendado (cfr. JORGE ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 5.ª Edição, Almedina, pág. 380 e, no mesmo sentido e a título exemplificativo, Ac. do STJ, de 21.10.1997, Ac. do STJ, de 13.01.2000, disponíveis para consulta em www.stj.pt e Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 17-12-2008, disponível para consulta em www.dgsi.pt).
à Apesar do regime consagrado para o caso de força maior e a doença (ou ausência forçada do arrendatário) ser idêntico - estando ambos limitados ao prazo máximo de dois anos para obstar à resolução do contrato de arrendamento - considerando que o motivo de encerramento do café está relacionado com a doença da Recorrente e não deriva de qualquer causa objectiva ou relacionada com forças da natureza ou actos de terceiros, a situação sub judice apenas pode consubstanciar um caso de doença (ou ausência forçada do arrendatário) e não de força maior (cfr. JORGE ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 5.ª Edição, Almedina, pág. 382, PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, Volume II, 5.ª Edição Actualizada, 2011, Almedina, pág. 1107 e, no mesmo sentido e a título exemplificativo, o Ac. do Tribunal da Relação do Porto, de 12-05-2009, disponível para consulta em www.dgsi.pt).
à Impondo a lei a exigência de consentimento escrito para a realização de obras por parte do arrendatário (cfr. artigo 1043.º do Código Civil, artigo 64.º, n.º1, al. b) do RAU, artigos 1073.º, n.º 2 e 1083.º, n.º 2 do do Código Civil e PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, Volume II, 5.ª Edição Actualizada, 2011, Almedina, págs. 1129 e 1230), a sentença em crise, perante a prova da inexistência da referida autorização, bem decidiu ao determinar a resolução do contrato de arrendamento.
à A Sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância não padece de qualquer erro, nem na apreciação efectuada da matéria de facto, nem na decisão de direito, devendo a mesma ser mantida nos seus precisos termos já que é manifesto que os factos dados como provados consubstanciam - quer se subsumidos ao Regime do Arrendamento Urbano, quer se subsumidos ao Novo Regime de Arrendamento Urbano - verdadeiras causas de resolução do contrato de arrendamento.
à Os argumentos emotivos aduzidos pela Recorrente na conclusão 10.ª das suas alegações carecem de respaldo na Lei e soçobram se considerarmos que esta, nestes 3 anos em que o estabelecimento se manteve encerrado, viveu sem o seu “ganha pão” mesmo quando poderia optar por manter o estabelecimento aberto, com recurso à ajuda dos filhos ou à contratação de terceiros, pelo que perfilhar uma decisão nesse sentido será proferir uma decisão CONTRÁRIA AO DIREITO E À JUSTIÇA.
à NESTES TERMOS, deve o presente recurso ser julgado não provado e improcedente, mantendo-se na íntegra a decisão proferida em 1.ª Instância, com as legais consequências.
8. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. Os Autores são actualmente, donos e legítimos comproprietários, sem determinação de parte ou direito, do rés-do-chão direito, loja com arrecadação, do prédio urbano sito na…., e inscrito na matriz predial urbana com ….da mesma freguesia (cfr. alínea A) da matéria assente).
2. A mencionada compropriedade foi adquirida por via sucessória e resulta do óbito de J, pai dos A.A. (cfr. alínea B) da matéria assente).
3. Por escritura pública de 17 de Junho de 1980, entre D, na qualidade de procurador de J e mulher E, enquanto senhorios, E, na qualidade de inquilino e D, na qualidade de fiador, foi celebrado o contrato de arrendamento e fiança da fracção identificada em A (cfr. escritura pública de arrendamento e fiança que constitui o documento nº 3 junto com a p.i e cujo teor dou por integralmente reproduzido) (cfr. alínea C) da matéria assente).
4. Nos termos do artigo terceiro do contrato, foi dado de arrendamento ao marido da Ré, E, a supra mencionada fracção para o exercício de “qualquer ramo de comércio, salvo os que, pela sua natureza possam causar maus cheiros ou barulhos ou pôr em perigo a estabilidade e segurança do prédio, sendo ainda proibido o exercício de agência funerária” (cfr. artigo terceiro do Doc. 3 junto e cujo conteúdo dou por integralmente reproduzido). (cfr. alínea D) da matéria assente)
5. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano com início a partir de 01 de Agosto de 1980, prorrogável por períodos iguais e sucessivos de tempo (cfr. Artigo primeiro do Doc. 3 junto e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido) (cfr. alínea E) da matéria assente).
6. Como contrapartida do arrendamento, foi convencionada a renda mensal de 4.000$00 (quatro mil escudos), a ser “paga adiantadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos senhorios ou na de quem legalmente os represente, no local que for indicado ao inquilino” (cfr. cláusula segunda do doc. 3 junto e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido). (cfr. alínea F) da matéria assente).
7. Esta renda inicial, alvo das actualizações que foi sofrendo ao longo dos anos, corresponde actualmente a € 110,87 (cento e dez euros e oitenta e oitenta e sete cêntimos). (cfr. alínea G) da matéria assente)
8. No local arrendado, destinado a arrendamento não habitacional, o marido da R. procedeu à exploração de um estabelecimento de restauração e bebidas, designadamente à exploração de um pequeno café, com a firma “O ….”. (cfr. alínea H) da matéria assente).
9. Durante o seu período de funcionamento, eram servidos produtos alimentícios e bebidas, nomeadamente sandes, produtos de pastelaria e bebidas que eram postos à disposição dos clientes. (cfr. alínea I) da matéria assente).
10. Após o óbito do marido da Ré, há cerca de 13/14 anos, a mesma ficou com a exploração do estabelecimento comercial, tendo-se verificado a transmissão por morte do arrendamento celebrado em 1980. (cfr. alínea J) da matéria assente).
11. A Ré passou então a explorar o estabelecimento comercial “O …”, contando ocasionalmente com a ajuda dos filhos. (cfr. alínea K) da matéria assente).
12. Desde 2005 que o café mantém as suas portas encerradas ao público, não servindo nem comercializando quaisquer produtos. (cfr. alínea L) da matéria assente).
13. A R. remeteu comunicação aos AA., que a receberam, nos termos da carta de 07-12-2007 e que constitui o documento nº 2 junto com a contestação e cujo teor dou aqui por reproduzido. (cfr. alínea M) da matéria assente).
14. A R. procedeu ao prolongamento do café para a via pública, com a construção de um patamar em cimento, gradeado, tendo em vista a exploração de uma esplanada (cfr. alínea N) da matéria assente).
15. A realização da obra referida em N) modificou a entrada para a fracção que constituía o estabelecimento em causa (cfr. alínea O) da matéria assente).
16. A R. remeteu para os A.A. que a receberam, a carta de 20-06-2003, que constitui o documento nº 5 junto com a contestação e cujo teor dou aqui por integralmente reproduzido (cfr. resposta ao artigo 3º da b.i.)
17. O encerramento do estabelecimento deveu-se a intervenções cirúrgicas aos pés da R., sendo a primeira de 06-07-2005. (cfr. resposta ao artigo 6º da b.i.).
18. A R. não tem podido trabalhar desde a data indicada supra (06-07-2005) (cfr. resposta ao artigo 7.º da b.i.).
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III – O Direito
Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas[2], artigos 684.º, n.º 3, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que no seu necessário atendimento, a apreciar está se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto nos termos indicados, bem como na pretendida subsunção jurídica, se deve concluir pela inexistência de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, diversamente do decidido.
Assim, e no concerne à existência de erro no julgamento da matéria de facto, é sabido que a decisão que versa sobre esta última pode ser alterada por este Tribunal, nas hipóteses previstas no art.º 712, nomeadamente nos termos do n.º 1, a), do CPC, isto é, considerando todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto referenciados, por ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados, sendo feita a impugnação, nos termos do art.º 685-B, do CPC.
Temperando tal ónus a ideia de uma impugnação generalizada da matéria de facto, no sentido de um novo e integral julgamento[3], na reapreciação que tal delimitação necessariamente importa, não deve ser desprezada a limitação que a inexistência da imediação de forma necessária acarreta, numa presumível sindicância de erro manifesto na livre apreciação da prova, na exigência, contudo, de uma prudente convicção acerca de cada facto.
Desse modo, na reapreciação a efectuar, com a realização do necessário exame crítico dos elementos probatórios postos à consideração deste Tribunal, não sendo despicienda a exigência que os meios de prova indicados pela Recorrente sejam inequívocos quanto ao sentido pretendido por quem recorre[4], saliente-se, contudo, que na formação da sua convicção, este Tribunal deverá conduzir-se com uma acrescida prudência, tendo em conta a apontada falta da imediação, bem como da oralidade, das quais, em princípio, não pode usufruir na formulação do seu juízo, quanto aos factos impugnados[5].
Balizados, de forma breve, os termos que devem reger a reapreciação da decisão da meteria de facto, verifica-se que nos presentes autos vem a Recorrente invocar que os factos dados como provados relativamente aos quesitos 6.º e 7.º, estão imprecisos e incompletos perante os depoimentos prestados, referenciando o testemunho de V, A e R, devendo entender-se, decorrentemente que se está perante um “caso de força maior”, não voluntário, sem qualquer ilicitude por parte da Recorrente, não sendo definitivo ou prejudicial a qualquer desvalorização do arrendado pelo período que medeia desde 06.07.2005 a 17.11.2008.
Mencionando também o relatório médico que juntou na contestação, e diz que da conjugação de tais meios probatórios que a Apelante só teve o estabelecimento comercial encerrado em virtude exclusiva de uma doença incapacitante que a impossibilitou de poder trabalhar e que se encontra devidamente justificada como “caso de força maior”, retomando o seu trabalho logo que reuniu as condições de saúde e abertura para o estabelecimento comercial.
Ora, se atentarmos ao que no quesito 6.º se perguntava: O encerramento do estabelecimento deveu-se a intervenções cirúrgicas aos pés da R., sendo a primeira de 06.7.2005? e no quesito 7.º: A R. não tem podido trabalhar desde a data indicada supra?, verifica-se que ambos mereceram a resposta de “Provado”, mencionando-se no despacho que fundamentou a decisão sobre a matéria de facto, que para além dos documentos juntos aos autos se atendeu ao depoimento das testemunhas apontadas pela Recorrente.
Na verdade, a pretensão desta última, se bem se entende, ultrapassa largamente o teor do que em termos de factualismo foi vertido nos quesitos em referência, importando aliás na formulação de juízos conclusivos, bem como na subsunção jurídica de uma realidade visada, o que por definição, não é passível de ser atendida em sede de decisão sobre a matéria de facto, n.º 4, do art.º 646, do CPC, sem prejuízo, de perante a existência de factos essenciais à procedência das pretensões formuladas, e não contemplados em sede de base instrutória, se suscitar o mecanismo da respectiva ampliação, nos termos dos artigos 264, n.º 3, 650, n.º 2, f) e n.º 3, do CPC, que não se verifica ter acontecido.
Invoca igualmente a Recorrente que os factos dados como provados nos quesitos 3.º e 8.º estão também imprecisos e incompletos perante os depoimentos prestados pela testemunha R, bem como a carta da Apelante datada de 20.06.2003, que atestam ter esta última realizado as obras com o conhecimento dos AA, e que a presença de um dos senhorios aquando da sua efectivação foi manifesta de anuência com a melhoria a que se procedia e da autorização e aceitação das mesmas.
No quesito 3.º perguntava-se: A R. procedeu ao prolongamento do café para a via pública, nos termos definidos em N)[6] e O)[7] sem o conhecimento e autorização dos AA?, que mereceu a resposta de provado apenas que a R. remeteu para os AA, que a receberam, a carta de 20.06.2003, que constitui o documento n.º 5 junto com a contestação e cujo teor dou aqui integralmente reproduzido. Por sua vez, no quesito 8.º perguntava-se: Em 2003, a R. deu conhecimento aos senhorios da realização das obras na esplanada, às quais os AA não se opuseram? Que mereceu a resposta provado apenas o que resulta da resposta ao art.º 3, da b.i.
No despacho que fundamentou a decisão sobre a matéria de facto reportou-se o depoimento e documentos em causa. Procedeu-se, em conformidade à audição do testemunho de R, filho da Recorrente, mas também aos demais prestados, nomeadamente, e com algum relevo, o efectuado por A, identificando-se como fornecedor do café, mas sobretudo amigo da família, ainda que mais próximo do falecido marido da Apelante, e L, também amigo da família, fazendo a assistência de alguns dos equipamentos existentes no café.
Ora dos testemunhos em referência não resulta que deva ser alterada a resposta dada, maxime em termos de não provado quanto ao quesito 3.º e provado quanto ao 8.º, no atendimento do desconhecimento no que ao consentimento dado pelos Recorridos respeitava, reportando-se sobretudo à documentação relativa a diligências efectuadas junto da administração com vista ao licenciamento da obra a realizar.
Refira-se, por outro lado, que as referências feitas no depoimento de R, à presença de um dos Apelados, aquando da realização das obras, não se mostram com a consistência suficiente para imporem uma alteração, maxime nos termos pretendidos pela Apelante, na estrita medida em que se deverá tão só reportar a matéria de facto, na consideração até de uma carta que teria sido remetida aos Apelados, que não a junta aos autos, e mencionada na resposta dada, sendo que o conteúdo desta, na análise do respectivo teor, não se mostra tão cristalinamente reportado ao factualismo controvertido, no que à esplanada respeita, conforme o visado pela Recorrente[8].
Inexiste, assim, fundamento para determinar a alteração da decisão sobre a matéria de facto.
Passando a subsunção jurídica diz a Recorrente que não deveria ter sido decretada a resolução do contrato à luz do disposto na alínea h) do n.º1 do art.º 64 do RAU, pois está legalmente preenchida a excepção de caso de força maior.
Quanto ao fundamento previsto no art.º 64, n.º1, d) do RAU, alega a Recorrente, que apesar de não terem os Apelados dado o consentimento por escrito anuíram à sua realização, sendo que tendo conhecimento das mesmas em 1999, só em 12.07.2008 vieram intentar a presente acção de despejo, verificando-se, deste modo a caducidade nos termos do art.º 65, igualmente do RAU.
Apreciando.
Não questionando as partes a aplicabilidade do regime de resolução do contrato de arrendamento previsto no RAU, pese embora a sua revogação resultante do art.º 60.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, na consideração dos fundamentos resolutivos ocorrerem e completarem-se no domínio da lei antiga, aí produzindo os seus efeitos[9], importa ter presente que verificada a ofensa, por parte do arrendatário, de alguns dos seus deveres em termos de constituírem um dos fundamentos legais de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, a cessação posterior do respectivo facto não tem a virtualidade de fazer desaparecer o direito conferido ao senhorio decorrente da ofensa em causa, sem prejuízo da verificação da caducidade do direito de pedir a resolução[10].
Temos, assim que nos termos da alínea h), do nº 1, do art.º 64, do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.
Assim, para que se verifique tal fundamento resolutivo é necessário que o prédio em causa tenha sido arrendado para o exercício do comércio, indústria ou profissão liberal, que esteja encerrado por mais de um ano, não sendo o encerramento determinado por caso de força maior ou ausência do arrendatário, pois se for devido a estas duas últimas situações, não devem prolongar-se por mais de dois anos.
Visa-se, em conformidade, evitar a desvalorização do arrendado, pela decorrente degradação motivada pelo encerramento, acautelando-se o interesse do senhorio[11], e de forma simultânea permitir que o imóvel seja novamente lançado no mercado do arrendamento, fazendo-se a correspondente utilização por terceiros, consubstanciando-se numa justa causa de resolução que funciona independentemente de o encerramento ser imputável ou não ao arrendatário[12].
O “encerramento” em causa deverá traduzir-se num efectivo desaproveitamento do arrendado, vulgarmente coincidente com a ideia de “casa encerrada”, consubstanciando-se na falta de aplicação a qualquer fim, bem como a retirada de qualquer proveito, compreendendo-se, em conformidade, que o arrendatário que não usa e frui do locado, o restituía a quem o mesmo pertence.
Reportando-nos aos autos, inquestionável é, que no local arrendado, destinado a arrendamento não habitacional, procedia-se à exploração de um estabelecimento de restauração e bebidas, designadamente de um pequeno café, tendo desde 2005 permanecido com as suas portas encerradas ao público, não servindo nem comercializando quaisquer produtos.
Apurando-se que o encerramento se deveu a intervenções cirúrgicas aos pés da Recorrente, arrendatária, sendo a primeira em 6.07.2005, mais se provou que a mesma não tem podido trabalhar desde a data indicada.
Ora, evidenciando-se uma situação de encerramento, verifica-se que a mesma se estendeu no tempo, nomeadamente aquando da interposição da presente acção, ocorrida em Julho de 2008, e desse modo prolongando-se para além dos dois anos, limite de tempo excepcional concedido ao arrendatário, quer no caso de força maior quer no de ausência forçada[13].
Refira-se, que no âmbito do primeiro caso estarão essencialmente os impedimentos resultantes de forças de natureza, actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares, enquanto no segundo encontraremos as situações ligadas à pessoa do arrendatário que o impeçam de estar à frente do arrendamento[14], temos que, face ao exposto, não releva para o caso sob análise, pois existe uma disparidade de tratamento do caso de força maior, bem como da doença, no âmbito do arrendamento para o comércio, indústria ou exercício da profissão liberal, do dado no concerne ao arrendamento para a habitação, pois enquanto no primeiro só obstam ao despejo se não se protelarem por mais de dois anos, no segundo poderão impedir a resolução do contrato, independentemente da sua duração, justificando-se esta diferença de regime, pela maior necessidade de tutela que tem o direito do indivíduo à habitação, do que o direito do comerciante à reserva material de um estabelecimento comercial encerrado há mais de dois anos[15].
Conclui-se, assim, e na concordância com o decidido, que se mostra verificado o pressuposto de que depende a declaração de resolução do contrato de arrendamento com fundamento no disposto no art.º 64, n.º1, h) do RAU.
Considerado foi também o fundamento de resolução do contrato previsto na aliena d) do n.º1, do art.º 64 do RAU, prevendo-se como tal, a realização de obras no prédio, sem o consentimento escrito do senhorio, obras essas que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou prática de deteriorações consideráveis, também não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043, do CC e 4.º do RAU.
Na verdade, e em conformidade, podem os arrendatários realizar pequenas deteriorações com vista a assegurar o seu conforto e comodidade, que devem reparar antes da restituição do locado, para além das resultantes da prudente utilização deste último, nos termos do contrato, carecendo já de autorização por escrito as obras que alterem substancialmente, no sentido de consideravelmente, quer a estrutura externa, quer a disposição interna, ou provoquem deteriorações, do mesmo modo, consideráveis, aferidas dentro de um critério de razoabilidade, tendo presente o justo equilíbrio de interesses, mas não deixando de ter em conta que o arrendatário só tem o direito de gozo do arrendado, e não da respectiva transformação, maxime se tal puder implicar a diminuição do valor locativo.
Reportando-nos aos autos, evidencia-se que apurado ficou que efectivamente foram realizadas obras no locado, modificando a entrada para a fracção que constitui o estabelecimento em causa, não estando apurado, que os Apelados enquanto senhorios, tivessem dado o seu consentimento escrito para a respectiva realização, e sendo certo que alterada ficou, de forma manifesta, a estrutura externa do locado, na medida em que foi modificada a entrada para o mesmo.
Não enjeitando a Recorrente tal falta de autorização, diz contudo que se verifica uma anuência por parte dos Recorridos, no entanto, face ao factualismo apurado, nomeadamente perante a carta já mencionada, tendo em conta o respectivo teor, e na falta de mais elementos fácticos que pudessem nesse sentido ser atendíveis, não transparece que essa anuência se evidencie, nos termos pretendidos.
Invoca a Apelante, em sede do presente recurso a caducidade do direito de resolução do contrato ao abrigo do disposto no n.º 1, do art.º 65 do RAU.
Ora, como se sabe, esta excepção não é de conhecimento oficioso, visto ser estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, artigos 333, n.º 2 e 303, do CC, pelo que tendo pela primeira vez sido colocada à apreciação, não pode, assim ser conhecida por este Tribunal de recurso.
Com efeito, constitui princípio básico e elementar em matéria de recursos que os mesmos visam a reapreciação de decisões proferidas pelos tribunais recorridos, art.º 676, nº 1, do CPC, estando em causa a modificação da decisão por via do reexame da matéria nela constante e não a criação de decisão sobre matéria nova.
De acordo com a natureza e função processual do recurso o seu regime é o de revisão ou de reponderação, porquanto, repita-se, o tribunal de recurso não pode ter por objecto a apreciação e decisão de questões novas, isto é, ao tribunal ad quem está vedada a possibilidade de se pronunciar sobre matéria não submetida à apreciação do tribunal a quo, não podendo, por isso, o recurso ter por objecto questões que as partes não tenham levantado para a apreciação do tribunal recorrido nos articulados da causa e que não foram por ele apreciadas, vedado ficando a este Tribunal conhecê-la.
Conclui-se, deste modo, e também na concordância com o decidido, que verificados se mostram os pressupostos de que dependia a resolução do contrato de arrendamento quanto ao fundamento previsto na alínea d) do art.º 1, do art.º 64 do RAU.
Por último, importa referir, que não se divida que o juízo vertido na decisão ora sob recurso se tenha fundado em critérios de equidade que mereçam reparo, antes se mostrando que foi contemplado o preceituado legal, na correspondente aplicação à realidade dada como apurada, e nessa medida a considerar.
Improcedem, assim, e na totalidade, as conclusões formuladas pela Recorrente.
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Em conclusão:
1. Para que se verifique o fundamento resolutivo nos termos da alínea h), do nº 1, do art.º 64, do RAU, é necessário que o prédio em causa tenha sido arrendado para o exercício do comércio, indústria ou profissão liberal, que esteja encerrado por mais de um ano, não sendo o encerramento determinado por caso de força maior ou ausência do arrendatário, pois se for devido a estas duas últimas situações, não devem prolongar-se por mais de dois anos.
2. Os arrendatários podem realizar pequenas deteriorações com vista a assegurar o seu conforto e comodidade, para além das resultantes da prudente utilização, nos termos do contrato, carecendo já de autorização por escrito as obras que alterem substancialmente, no sentido de consideravelmente, quer a estrutura externa, quer a disposição interna, ou provoquem deteriorações, do mesmo modo, consideráveis, aferidas dentro de um critério de razoabilidade.
3. A caducidade do direito de resolução do contrato ao abrigo do disposto no n.º 1, do art.º 65 do RAU, não é uma excepção de conhecimento oficioso, visto ser estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, pelo que tendo pela primeira vez sido colocada à apreciação, em sede das alegações da apelação, não pode ser conhecida no âmbito desse recurso.
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IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença sob recurso.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 22 de Novembro de 2011
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras.
[3] Cfr. Ac. STJ de 3.11.2009, in www.dgsi.pt
[4] Não pode ser esquecido que na alínea b) do n.º 1, do art.º 690 - A, do CPC, se faz a referência expressa aos meios concretos de prova constantes do processo ou da gravação, que impunham decisão, sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida.
[5] Cfr. Decisão da matéria de facto – exame crítico das provas, Revista do CEJ, 4, 2006, pag. 173.
[6] Alínea N) - A R. procedeu ao prolongamento do café para a via pública, com a construção de um patamar em cimento, gradeado, tendo em vista a exploração de uma esplanada.
[7] Alínea O) – A realização da obra referida em N) modificou a entrada para a fracção que constitui o estabelecimento em causa.
[8] Na carta a fls. 92 consta: “ … vou passar a responder ponto por ponto.
- alvará (…)
- Ausência de extractor de fumos e cheiros – em 1999 por ordem da câmara municipal fui obrigada a proceder a obras de modernização do estabelecimento facto pelo qual, entre outras coisas, foi instalado um exaustor (….)
- instalações sanitárias – na referida inspecção da C.M. foi-me exigido que a casa de banho (só existe uma) tivesse um extractor de cheiros uma vez que é interior, o qual lhe foi montado nessa mesma data (…)
Resta-me acrescentar que em 1999 quando fiz as referidas obras o seu irmão veio pessoalmente vê-las já que antes de as fazer lhe mandei o plano detalhado das mesmas facto que decerto ele correbora (…).”
[9] Cfr. Pinto Furtado in Manual de Arrendamento Urbano, Vol. II, pp. 1013, Ac. da RL, de 20.4. 2010, www.dgsi.pt.
[10] Cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7.ª edição, pag. 411.
[11] Cfr. Ac. STJ de 19.9.2002, in www.dgsi.pt.
[12] Cfr. Aragão Seia, obra citada, pag. 443 e 447. .
[13] Cfr. Aragão Seia, obra citada, parg. 446.
[14] Cfr. Antunes Varela, in RLJ, 116, pag. 192.
[15] Cfr. Aragão Seia, in obra citada, pag. 457. |
